收入準(zhǔn)則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響

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【摘要】本文對(duì)新收入準(zhǔn)則中產(chǎn)生的核心變化進(jìn)行簡(jiǎn)述，深入分析新收入準(zhǔn)則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收入確認(rèn)與計(jì)量的影響，并以此為依據(jù)，提出根據(jù)新收入準(zhǔn)則要求規(guī)范會(huì)計(jì)核算工作，優(yōu)化合同管理、稅務(wù)管理和內(nèi)部控制，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)。旨在物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，能夠緊跟時(shí)代的發(fā)展腳步，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】新收入準(zhǔn)則;物業(yè)管理企業(yè);識(shí)別合同;收入確認(rèn)

1．新收入準(zhǔn)則的核心變化

(1)新收入準(zhǔn)則不再劃分收入類型，將現(xiàn)行收入和建造合同兩項(xiàng)準(zhǔn)則納入統(tǒng)一的收入確認(rèn)與計(jì)量模型，規(guī)范所有與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入，打破商品和勞務(wù)的界限。(2)新收入準(zhǔn)則以控制權(quán)轉(zhuǎn)移替代風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)，這意味著收入確認(rèn)模型由利潤(rùn)表觀向資產(chǎn)負(fù)債表觀的轉(zhuǎn)變，控制權(quán)模型下更偏向于定性判斷的方式，主張對(duì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的識(shí)別。(3)新收入準(zhǔn)則引入“履約義務(wù)”概念，明確如何識(shí)別合同中是否包含多個(gè)履約義務(wù)，以及如何將交易價(jià)格分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)，進(jìn)而在履行各單項(xiàng)履約義務(wù)時(shí)確認(rèn)相應(yīng)的收入。(4)新收入準(zhǔn)則引入“履約進(jìn)度”計(jì)量模式。對(duì)于在某一段時(shí)間履行的履約義務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮商品的性質(zhì)，采用產(chǎn)出法或投入法確定恰當(dāng)?shù)穆募s進(jìn)度，并按照該履約進(jìn)度確認(rèn)收入。(5)新收入準(zhǔn)則對(duì)如何確定交易價(jià)格，作了明確的指引。(6)新收入準(zhǔn)則對(duì)取得合同或履行合同過(guò)程中產(chǎn)生的合同成本是否資本化給出了明確的規(guī)定。(7)新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)在交易中的角色是主要責(zé)任人還是人的判斷作了具體規(guī)定。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)與合同關(guān)聯(lián)起來(lái)，重新定義及規(guī)范收入的確認(rèn)模式、確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、確認(rèn)金額。設(shè)定了統(tǒng)一計(jì)量的五步法模型，分別為識(shí)別合同、區(qū)分履行義務(wù)、確定交易價(jià)格、分配交易價(jià)格、確認(rèn)收入。

2．新收入準(zhǔn)則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收入確認(rèn)的影響

新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響是廣泛的，現(xiàn)以物業(yè)管理企業(yè)常見(jiàn)的業(yè)務(wù)收入為例，分析新收入準(zhǔn)則對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收入確認(rèn)的影響。案例:A公司為物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，服務(wù)小區(qū)內(nèi)共有1100戶業(yè)主，每戶每月物業(yè)服務(wù)費(fèi)為200元，2018年7月發(fā)生有關(guān)交易事項(xiàng)如下:(1)2018年7月1日，A公司舉辦預(yù)繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)送禮品活動(dòng)，凡一次預(yù)繳半年(7－12月)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，贈(zèng)送價(jià)值50元的禮品一份，禮品成本為30元，假設(shè)1000名業(yè)主參與此項(xiàng)活動(dòng)，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)120萬(wàn)元，送出禮品價(jià)值5萬(wàn)元，成本3萬(wàn)元;(2)截止至2018年7月11日，有200名業(yè)主未交當(dāng)月物業(yè)費(fèi)。A公司物業(yè)合同規(guī)定，業(yè)主于每月10號(hào)前繳付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)，寬限期為1個(gè)月，1個(gè)月以上未交費(fèi)的屬于逾期，按物業(yè)費(fèi)的10%收取違約金。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，每月大約100名業(yè)主的物業(yè)費(fèi)是逾期且收不回的。(3)2018年7月15日，A公司與某一業(yè)主簽訂家政服務(wù)合同，期限為一年，總金額為3600元。合同規(guī)定每月為業(yè)主提供一次家政服務(wù)，而且合同中明確家政服務(wù)是安排第三方直接向業(yè)主提供，報(bào)酬為合同金額的90%，而A公司只起協(xié)助作用，只收取合同金額10%作為手續(xù)費(fèi)。(4)2018年7月20日，A公司租售部員工為公司與業(yè)主簽定一份房屋租賃合同，期限為一年，合同金額為36000元。公司規(guī)定，合同成功簽訂后，給予員工合同金額10%的傭金作為獎(jiǎng)勵(lì)。

2．1對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中履約義務(wù)的識(shí)別

案例中的事項(xiàng)(1)，在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，7月份應(yīng)確認(rèn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入20萬(wàn)元(只考慮參加活動(dòng)的)，銷售費(fèi)用3萬(wàn)元，計(jì)稅收入23萬(wàn)元(20+3)。而新收入準(zhǔn)則認(rèn)為，送禮品雖然不是合同中明確列明的履約義務(wù)，但它是一個(gè)隱含的履約義務(wù)。履約義務(wù)包括合同中明確的承諾，也包括由于企業(yè)已公開(kāi)宣布的政策、特定聲明或以往的習(xí)慣做法等導(dǎo)致合同訂立時(shí)客戶合理預(yù)期企業(yè)將履行的承諾。因此，應(yīng)當(dāng)將預(yù)收的物業(yè)費(fèi)在提供物業(yè)服務(wù)和送禮品兩個(gè)單項(xiàng)履約義務(wù)之間按公充價(jià)值比例進(jìn)行分?jǐn)偅诟髀募s義務(wù)得以滿足的時(shí)點(diǎn)(或期間)確認(rèn)收入。在新收入準(zhǔn)則下，確認(rèn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入19．2萬(wàn)元，銷售商品收入4．8萬(wàn)元，計(jì)稅收入24萬(wàn)元(19．2+4．8)。新舊準(zhǔn)則對(duì)比，事項(xiàng)(1)發(fā)生當(dāng)月新準(zhǔn)則比舊準(zhǔn)則多確認(rèn)收入4萬(wàn)元，計(jì)稅收入多1萬(wàn)元。

2．2對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中可變對(duì)價(jià)確認(rèn)的考量

在現(xiàn)行收入準(zhǔn)則下，事項(xiàng)(2)在7月份應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入22萬(wàn)元(核算全部業(yè)主)，收入的計(jì)量主要依據(jù)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，其中涉及可變對(duì)價(jià)的，也遵循公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的要求。新收入準(zhǔn)則明確規(guī)定合同中存在可變對(duì)價(jià)的，應(yīng)按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對(duì)價(jià)最佳估計(jì)數(shù)，但包含可變對(duì)價(jià)的交易價(jià)格，應(yīng)當(dāng)不超過(guò)在相關(guān)不確定性消除時(shí)累計(jì)已確認(rèn)收入極可能不會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)回的金額。因此，在新準(zhǔn)則下，事項(xiàng)(2)按最可能發(fā)生額法確定可變對(duì)價(jià)為20萬(wàn)元，且不會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)回，確認(rèn)收入為20萬(wàn)元。新舊準(zhǔn)則對(duì)比，在事項(xiàng)(2)發(fā)生當(dāng)月收入相差2萬(wàn)元，影響當(dāng)月的稅收及利潤(rùn)。

2．3對(duì)物業(yè)增值服務(wù)中主要責(zé)任人與人的判斷

案例中的事項(xiàng)(3)屬于物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)，對(duì)于家政服務(wù)、裝修垃圾清運(yùn)、包封陽(yáng)臺(tái)服務(wù)等這些涉及第三方參與的增值服務(wù)，在現(xiàn)行準(zhǔn)則中，并未對(duì)收入確認(rèn)中主要責(zé)任人和人的判斷提供明確指引，主要關(guān)注企業(yè)是否承擔(dān)了商品或服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。如果承擔(dān)了商品或服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，屬于主要責(zé)任人，否則為人。因此，在現(xiàn)行準(zhǔn)則下，事項(xiàng)(3)確認(rèn)增值服務(wù)收入為300元，增值服務(wù)成本為270元，直接將涉及第三方參與的物業(yè)增值服務(wù)的合同總額確認(rèn)為收入，支付給第三方的款項(xiàng)確認(rèn)為成本。新收入準(zhǔn)則要求企業(yè)根據(jù)合同中所承諾的履約義務(wù)的性質(zhì)來(lái)判斷其在該業(yè)務(wù)中的身份為主要責(zé)任人還是人，相應(yīng)以“總額法”或“凈額法”確認(rèn)相關(guān)收入。根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在確認(rèn)增值服務(wù)收入時(shí)，首先要判斷自己在該業(yè)務(wù)中所處的角色。如果合同中所承諾的履約義務(wù)是委托第三方代履行的，則企業(yè)是主要責(zé)任人，應(yīng)以合同總額確認(rèn)收入。如果合同中所承諾的履約義務(wù)是安排第三方直接向業(yè)主提供的，企業(yè)僅僅是起協(xié)助作用，則企業(yè)是人，應(yīng)當(dāng)按照已收或應(yīng)收對(duì)價(jià)總額扣除應(yīng)支付給第三方的價(jià)款后的凈額，或按照既定的手續(xù)費(fèi)金額確認(rèn)收入。在新準(zhǔn)則下，事項(xiàng)(3)確認(rèn)增值服務(wù)收入30元。新舊準(zhǔn)則對(duì)比，事項(xiàng)(3)發(fā)生當(dāng)月收入相差270元。顯然，現(xiàn)行準(zhǔn)則容易虛增企業(yè)收入，導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息失真，加重稅收負(fù)擔(dān)，新準(zhǔn)則更注重業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)，準(zhǔn)確核算企業(yè)收入。

2．4對(duì)物業(yè)服務(wù)合同成本資本化的判斷

案例中的事項(xiàng)(4)的中介服務(wù)屬于物業(yè)管理企業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)。在現(xiàn)行準(zhǔn)則下，中介服務(wù)產(chǎn)生的傭金在發(fā)生當(dāng)期作為銷售費(fèi)用計(jì)入損益，事項(xiàng)(4)確認(rèn)銷售費(fèi)用為3600元。而新收入準(zhǔn)則引入了“增量成本”的概念，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是只有合同簽訂交易發(fā)生了企業(yè)才會(huì)支付這筆費(fèi)用，如果合同簽訂不了交易不發(fā)生，企業(yè)就不會(huì)發(fā)生這筆支出。在新收入準(zhǔn)則下，傭金對(duì)于企業(yè)來(lái)講就是合同的增量成本，應(yīng)當(dāng)資本化，作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)科目上作為“合同取得成本”列示，然后采用與其相關(guān)的商品收入確認(rèn)相同的基礎(chǔ)進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益，事項(xiàng)(4)應(yīng)確認(rèn)銷售費(fèi)用為300元。新舊準(zhǔn)則對(duì)比，在產(chǎn)生增量成本當(dāng)期企業(yè)的資產(chǎn)總額和利潤(rùn)總額均相差3300元，這樣會(huì)影響經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的判斷，也同時(shí)影響企業(yè)的稅收和績(jī)效。

3．物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的有效措施

3．1增強(qiáng)合同意識(shí)，規(guī)范合同管理

新收入準(zhǔn)則的基本原理是基于與客戶簽訂的合同所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)來(lái)確認(rèn)收入，合同作為收入確認(rèn)的基礎(chǔ)，也是企業(yè)判斷確認(rèn)收入時(shí)間和金額的重要依據(jù)。企業(yè)對(duì)合同條款的思考需要比以往更多，如新合同的簽訂條款如何適應(yīng)新收入準(zhǔn)則的要求，現(xiàn)有合同在新收入準(zhǔn)則下是否有歧義，有何種法律后果，多項(xiàng)合同的是否需要合并等等。在訂立時(shí)，要充分了解對(duì)方企業(yè)的資信度，備齊相關(guān)手續(xù)，嚴(yán)格審核，加強(qiáng)安全和保密工作，強(qiáng)化企業(yè)合同意識(shí)。合同履行時(shí)，要實(shí)時(shí)監(jiān)控合同履行情況，持續(xù)評(píng)估合同，若后續(xù)期間合同不滿足收入確認(rèn)條件的，要及時(shí)調(diào)整會(huì)計(jì)處理。

3．2提前做好稅收籌劃

收入的確認(rèn)模式、確認(rèn)時(shí)點(diǎn)、確認(rèn)金額發(fā)生變化，必然會(huì)影響企業(yè)的稅收，相關(guān)人員必須提前做好銜接工作，評(píng)估可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，積極與稅務(wù)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)影響企業(yè)納稅信用的情況。

3．3推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部信息系統(tǒng)建設(shè)

新收入準(zhǔn)則實(shí)施工作的涉及面較寬，需要一個(gè)信息化、系統(tǒng)化的平臺(tái)來(lái)推動(dòng)各部門之間的有機(jī)融合。推動(dòng)信息化建設(shè)不僅有利于各部門之間信息的傳遞和協(xié)作，更有利于管理者全面地評(píng)估工作，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有力的支持。

結(jié)束語(yǔ):

綜上所述，在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與應(yīng)用解釋中，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)核算工作不夠完善化，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的收入具有過(guò)高的靈活性。不同的企業(yè)在相似的交易中，采取的確認(rèn)方式也存在一定的差異，進(jìn)而導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息的可比性不高，還會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行解讀造成影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)要明確新收入準(zhǔn)則出臺(tái)的重要性，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)各方面的工作進(jìn)行管理，在遵循國(guó)家基本政策的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展，逐步獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

【參考文獻(xiàn)】

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［3］趙麗錦，榮華旭．新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響探析［J］．財(cái)會(huì)研究，2018

作者：林如汝 單位:廣東省江門市新會(huì)區(qū)環(huán)境保護(hù)局