城市舊住宅小區物業管理研究
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摘要:隨著國家房地產行業的不斷發展，物業管理對于加強民生建設的作用也越來越重要。人們在生活水平達到一定的程度后，就會更加關注生活的質量和居住環境的優劣。新建小區的物業管理取得了不錯的進展，衛生整潔、環境優美、生活設施完善，居民的人身和財產安全得到了有力的保障。但是在舊住宅小區的物業管理推進過程中，卻是問題頻出，困難重重。只有結合舊住宅小區的現狀，分析物業管理實施中的難點，制定有針對性的整改措施，才能早日突破當前的困境。
1城市舊住宅小區物業管理面臨的問題
第一，基礎設施嚴重缺乏。舊住宅小區大都修建比較早，受到當時物業管理意識低下的限制，普遍存在缺少規劃設計，配套設施簡陋，整體布局混亂的先天問題。雖然在相關整改措施的實施下，一定程度上改善了小區的綠化、道路、窨井等公共設施，但是受到客觀條件的影響，很多配套設施，如專用停車場、自行車棚、下水管道、供暖設備等，仍然沒有找到合理的解決辦法。第二，業主素質層次復雜。由于舊住宅小區產權比較多元化，房價始終處于城市整體水平的末端，入住門檻較低，所以業主的數量比較多，且層次比較廣泛，各行各業的人都存在。因而造成了業主對物業管理的認識和要求呈兩極分化，經濟承受能力強的業主急需等到全方位的高端服務，而經濟承受能力低的業主則只注重是否繳費，對管理沒有任何要求。第三，沒有明確的管理體制。老舊住宅小區通常沒有專業的管理部門，整個小區的業主要由資格比較老的業主或是不正規的部門分別負責，沒有統一的管理體制。且在管理中只追求經濟利益，沒有承擔相應的責任，甚至經常因為利益關系，相互沖突、相互排擠，使物業管理陷入更加混亂的局面。第四，治安隱患始終無法消除。規模比較大的老舊住宅小區，為了出入的便利，一般都有很多的進出口通道，很難實現全封閉的管理。雖然進行了針對性的封閉治理，減少了部分通道，但是仍然無法很好地改善小區的治安環境。特別是一些位于城鄉結合部和大市場附近的小區，外來人口眾多，魚龍混雜，不管保安人員如何加強管理力度，都避免不了盜竊事件的發生。第五，物業管理資金沒有來源。很多老舊住宅小區都屬于業主自建或者單位集資建房，缺少房地產開發商的資金支持，物業公司只能通過自己的渠道籌集資金來對小區進行管理。這就為物業管理工作的開展造成了巨大的阻礙，甚至有些素質低下的業主以不交物業費來要挾物業公司，從而導致小區的物業管理工作無法順利實施。
2城市舊住宅小區物業管理建議
第一，制定物業管理的相關法律法規。物業管理法律法規的制定，要結合其他各相關部門，在協調各部門利益的基礎上，廢除阻礙物業管理發展的條例，并建立監督落實的執行機構，實行效果監察制，對管理不達標的要有明確的處罰措施。通過相關部門的各司其職，促進住宅小區物業管理的專業化、合理化。第二，改革和調整住宅小區的管理機制。堅持以政企分離、統一管理為原則，理順小區管理的上下級關系，對物業管理公司的不同專職部門制定明確的管理職責和管理內容，妥善處理好物業管理企業與社區居委會、街道城管以及小區辦之間的關系，通過規范小區的管理秩序，實現物業管理工作的順利開展。第三，全面提升物業管理水平和宣傳力度。服務水平和人員素質，是物業管理公司能否被廣大居民和社會認可的關鍵因素。所以，物業管理公司必須努力提升和完善自身的管理能力，加強員工隊伍的素質培訓，全心全意地為廣大居民服務。同時，要積極開展活潑生動的社區文化活動，通過與廣大居民的溝通與交流，提升自身的正面形象，讓其深刻認識到物業管理的好處，從而為物業管理工作的順利進行營造良好的社會氛圍。第四，切實解決物業管理收費難的問題。想要規范地落實小區的物業管理收費工作，就必須建立完善的物業管理收費體系，結合小區居民的實際情況，制定出行之有效的具體的收費辦法，對不同層次的居民做好相應的觀念轉變，從而讓廣大居民從內心深處理解并接受物業管理的收費行為。第五，拓寬舊住宅小區物業管理發展的道路。要深入發掘小區內部的潛力和周邊的優勢，通過改善舊住宅小區物業管理的造血能力，進一步提升小區的綜合狀況。對于促進舊住宅小區的物業管理，政府相關部門在進行綜合性整治的基礎上，要適當地對物業公司放寬條件，想方設法解決舊住宅小區的先天不足，將新區的建設與老區的發展結合在一起，從而改善舊區缺乏基礎配套設施的狀況，促使舊住宅小區物業管理的快速發展。
3住宅區物業管理模式的優化及創新措施
3.1補充物業管理內容，提高物業服務質量
當前物業管理人員需要在傳統物業管理模式上進行創新，在住宅區實際發展情況以及群眾基本服務要求基礎上規劃物業管理主要內容。從住宅區基本生活環境以及群眾物質生活水平方面對各項物業服務項目進行拓展，將住宅區車輛看護、清潔保潔、幼兒教育、消防管理、設備機器維修、老年服務、運動健身等項目全部納入物業管理體系中，使得物業服務能夠朝著多元化方向發展。此外，隨著我國各項科學技術的全面發展，多項先進的科學技術在日常生活中得到有效應用，為現代化生活提供了重要動力。新時期物業管理能夠強化智能化建設，讓廣大業主能夠通過網絡手段以及智能門禁系統與物業管理服務人員進行聯系，為業主日常生活提供便利。物業管理部門需要結合各個業主自身生活與工作方式的不同，采取針對性管理方法。例如住宅區老年人較多，物業管理人員需要加強日常探視，掌握老年人日常生活需求。如果住宅區內年幼的孩子較多，可以拓展接送服務等。
3.2優化物業管理模式，突出物業管理特性
現階段住宅區物業管理工作的主要目標是為了更好地促進住宅區居民生活便捷性，提高住宅區群眾生活質量。物業管理部門需要深入到居民日常生活中，與其建立良好的交流關系，確保物業部門能夠與水電網相關部門之間強化交流合作，更好地解決住宅區居民生活常見的問題。為了更好地突出物業管理部門存在的價值，需要對自身管理模式進行優化，物業管理人員需要嚴格遵守物業管理條例以及物權法等相關法律要求，逐步完善物業管理制度，為物業管理工作的有效開展奠定基礎。此外，需要積極引進西方先進的物業管理經驗，定期整合業主基本需求，對小區各項基礎設施建設進行關注，不斷完善現有物業管理隊伍的綜合素質，最大限度地為廣大業主提供高質量的物業服務。物業管理人員需要認識到社會發展新時期物業管理工作的基本特點，強化理論知識學習，從住宅區實際發展情況出發，建立明確的物業管理理念，做好各項協調工作，建立完善的管理理念，充分突出物業管理部門自身工作質量，全面推動物業管理工作的開展。
3.3創新物業管理事務決策科學性
住宅區物業管理公共事務基本決策機制是對住宅區物業管理工作影響較大的因素，過去傳統的管理事務決策機制主要有內部組織決策以及物業管理公司決策。大多數內部組織決策機制主要都是業主自愿形成。物業管理部門決策機制就是物業管理公司委托對住宅區行使事務決策權，但是上述決策管理機制自身存在較多不足之處，所以現階段物業管理部門需要創新事物決策機制，避免出現多項問題，強化物業管理公司與業主之間的聯系，相互配合開展各項工作，確保住宅區物業管理工作全面發展。
3.4積極促進社區管理與物業管理的融合創新模式
對于社區管理，具有過分細化和粗放的特征，所以，需要充分發揮物業在管理層面的優點，更好地落實社區管理的目標，實施管理模式的創新和發展。3.4.1將物業管理引入社區管理，為居民提供良好的服務。首先，物業管理公司的招標權應該給予社區。社區對物業公司享有監督權、調解權以及糾紛裁決權，物業公司則有義務在居民管理上充分配合社區需要。其次，社區和物管共同組織居民活動，營造和諧的社區，實現三方共贏的局面。最后，社區和物業要協同作業，保證服務結構和數量的一致性與和諧性，保證服務質量和數量的提升，實現居民供求數量和結構的一致化。3.4.2把物業管理作為社區管理的平臺。這是進行高效管理的重要途徑。對于社區管理，物業管理發揮的是一線管理平臺的作業，需要打破物業管理的束縛和制約，將其納入有機鏈條中，實現社區與居民的無障礙溝通。3.4.3合理突出物業部門的營利性特點。物業管理具有營利性，在納入社區管理之后，原有屬性不變。社區服務大部分是無償服務，但是遇到突發狀況，需要結合實際，按照合理的標準進行適當收費，一旦服務達標，即使付費，業主也會接受付費的方式進行問題的解決。社區要立足長遠，在保證居民權益的同時，也要對物業公司的權益進行維護。社區需要結合實情，制定合理的物業管理收費標準，借助業主，制定各方面都滿意的制度。在保證居民權益的同時，物管公司的權益應受到保護，只有保護才能達到預期效果，才能更好地投入服務體系之中。
4結語
舊住宅小區必須進行規范統一、科學專業的物業管理，才能使其綜合環境得到進一步完善，從而實現小區住宅的保值，甚至增值。但是，物業管理的發展不能單單依靠物業管理公司自身的進步，還離不開政府部門的大力支持和社會各界的認可與理解，只有這樣，才能使物業管理步入正軌，走上健康、穩定的可持續發展之路。
參考文獻
[1]向小玲.物業管理收費難原因及對策分析［J］．現代商貿工業，2017（10）.
作者:鄒愛華 劉剛 李繼超 單位:佳木斯大學 商學院
