我國房地產稅制改革構想
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1.制度結構設計不合理。
房地產交易環節主要有流轉環節、保有環節、收益環節等，流轉環節是我國房地產稅制要求納稅的主要環節，而在成熟的國家，制度要求只有部分房地產可免征稅，如：宗教、慈善機構、醫院等，其他的全部應繳納房產稅，且國外的稅制要求在流轉環節、保有環節、收益環節都要依法征收適當的稅款，我國的房地產稅制結構過窄，過分注重流轉環節的稅收，忽視了其他環節的稅收，且我國重復征稅問題較為嚴重，稅收管理成本較高，難以實現統一管理。
2.稅種要素設計不合理。
我國重復征稅問題的嚴重性主要表現在城鎮土地使用稅和房產稅之間、土地增值稅和所得稅之間、契稅與印花稅之間。稅收輕、收費重是我國現階段難以更改的事實，由下面兩個房地產業收費與稅收數據表我們可以發現，費用與稅收的比例約為四比一，費用嚴重高于收稅，稅種要素設計非常不合理。
二、我國房地產稅制改革的目標與原則
1.改革的基本目標。
首先，房價過快上漲，加大了社會的貧富差距，富人投資買房后更富有，窮人只能扮演房奴的角色，這嚴重影響了社會穩定和擾亂了經濟發展秩序，建立一個有條不紊、健康的房地產市場才能對我國的社會經濟市場發揮積極作用。其次，保持我國的房地產稅收緩慢上漲，房地產是透明的不動產，其稅源體現出較強的穩定性，根據前些年的房地產稅收收入占稅收總收入的比重，可以發現我國的房地產稅收比重約在6%左右，穩步上漲的稅收趨勢才能促進我國房地產市場的健康發展。最后，合理化設計房地產稅制，房地產市場體系通常包含開發、保有、交易三大環節，保有環節是房地產市場體系中的最終環節，應在保證在三個環節都適當合理課稅的基礎上，加大保有環節的稅收，完善我國的房地產稅制結構。
2.堅持三大基本原則。
第一，稅收適度調控原則。稅收是國家經濟的主要來源，對國家經濟有一定的調控作用，適度的稅收有利于國家經濟的發展。根據拉弗曲線，國家稅收收入與稅率成正比關系，稅率過低會導致稅收收入降低，不利于國家組織財政收入；稅率上調會導致稅收收入增加，但過高的稅率會導致經濟指標失真，嚴重影響我國的經濟發展狀態。第二，稅收公平原則。從稅基方面來看，橫向稅收公平原則要求具有同等納稅能力的納稅主體需繳納同等數額的稅款，例如：納稅人擁有的房地產經過房地產價值評估，若評估價值相等，不管面積大小、環境狀況、剩余使用年限是否一致都應繳納等額的房地產稅。從稅率結構方面來看，縱向稅收公平原則要求根據納稅能力的高低確定應繳納稅款的多少，即收入高者多納稅，收入低者少納稅，該原則在一定程度上能縮小社會貧富差距，有利于實現社會公平。第三，立稅、少費原則。國家為了實現其管理領導職能，通過稅收工具固定地、無償地、強制地征收稅款取得財政收入，合理地進行社會資源分配。收費是在房地產交易環節進行的補償收費，并不具備強制性和壟斷性，而目前我國的稅收與費用比例嚴重失衡，不利于房地產市場的有序穩定發展。
三、我國房地產稅制改革的具體途徑
1.系統地設計整體結構。
首先，為了緩解開發商、房地產企業資金周轉問題，應取消在開發階段的征稅。在開發階段開發商需投入大量資金，房地產開發企業在征用土地使用權時已一次性支付較高的土地出讓金來獲取若干年的土地使用權，正是因為這筆不菲的土地出讓金，在此基礎上再征收房地產開發的相關稅費將大大增加房地產開發企業的稅負。其次，發生房地產的贈與、交易、繼承、租賃等流轉行為時，可適當地、合理地征收相關稅款，如：贈與稅、所得稅、營業稅、遺產稅契稅等與流轉行為相呼應的稅種，但切忌在房地產流轉環節課稅過重，我國的房地產市場仍有待開發和完善，課稅過重不利于房地產市場的健康發展。最后，在房地產保有環節征收的房地產稅可被視為財產稅，為了實現社會公平公正，構建我國的社會信用體系，應將保有環節設為重點課稅時期，把課稅對象延伸至所有的房地產類型，避免因納稅人的性質以及獲取房地產的方式不同而進行差別對待，但對具有特殊性質的房地產給予適當的優惠政策，如：醫院、學校、慈善機構、政府機構等。
2.設置具體的稅目、稅種。
一方面，優化已有的稅種。第一，取消耕地占用稅、土地增值稅，設立耕地占用稅的目的在于保護耕地，而實際在房地產開發階段支付的土地出讓金與耕地占用稅有重復之處，耕地占用稅發揮保護耕地的作用極為有限。第二，取消印花稅，契稅與印花稅兩者之間也存在重復征稅的部分，房地產產權在轉讓交易過程中產生的契稅、課稅已完全涵括了印花稅的功能。第三，將“城市維護建設稅”更名為“城鄉維護建設稅”，納稅主體不僅包括了城市人口，也包括了部分鄉鎮人員，為了體現社會公平公正，征稅范圍應包含個人與外資企業。另一方面，彌補缺失的稅種。第一，房地產消費稅?，F行我國對高檔住宅與普通住宅使用相同的征稅稅率，為了縮小貧富差距，調控收入分配不均問題，納稅稅率應使用超額累進稅率，以相對較高的稅率對高檔住宅和別墅征收房地產消費稅，在社會財富再分配的過程中實現社會公平。第二，土地閑置稅。當國有建設用地閑置年限超過兩年，國家可按照《土地管理法》收回該項土地的使用權。第三，贈與稅與遺產稅。征收該類稅種可縮小社會貧富差距，合理地調配社會財富，實現社會公平，在借鑒國外先進經驗的同時應結合我國的實際國情，填補并完善該領域的空白。
3.優化、簡化稅制。
目前的房地產交易制度、流轉程序均缺乏合理性、恰當性，為了使房地產交易程序規范化，必須加強對房地產交易的管理，從統一登記范圍、登記類型、登記機構三大方面統一我國的房地產登記制度，并建立公開房地產信息的網絡平臺，便于各部門之間進行及時地溝通、了解市場信息變動，不僅有利于人民群眾對我國的房地產交易工作進行監督，提高稅收管理工作的工作效率，更有利于減少在房地產交易過程中的偷稅漏稅行為。除此之外，房地產評估制度是制定納稅標準的重要依據，房地產評估制度有利于保證房地產權屬的權益，房地產的評估價值較高，其相應的應納稅額也較高，隨著社會的發展，外部環境的改善，同一房地產在不同時期的價值并非亙古不變。因此，完善房地產評估制度勢在必行，只有盡快完善評估體系，才能使房地產市場順勢發展。
四、結語
通過對我國房地產市場體系的研究發現，目前的房地產稅制存在多方面的問題，主要體現在房地產稅制結構不合理、稅種稅目缺失、地方政府難以實行稅收權利、計稅依據不科學等方面。為了促進房地產市場的健康成長，要求堅持稅收公平、稅收適度調控、立稅少費的基本原則，優化房地產稅制體系。
作者：梁永貴 單位：莆田市房地產管理中心