房地產稅改革稅制論文

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一、稅制模式的要素比較

當前比較成形的房地產稅稅制設計模式主要有三種，分別為上海模式、重慶模式和社科院模式。從征收對象上比較，重慶稅制模式的征稅對象是獨棟別墅和高端住宅;上海稅制模式的征稅對象是新購住房，即增量房;社科院模式的征稅對象是城鎮居民全部住宅。從征稅范圍上來看，社科院模式的征收范圍最寬泛，上海模式的征稅范圍其次，重慶模式的征稅范圍最窄。從計稅依據上來看，由于重慶、上海兩個模式是試點，所以暫時以房屋交易價格征稅;社科院模式提出以房屋評估價征稅，更接近房屋的實際價值，房產稅的增加與房屋價值的升降密切相關，設計更為科學。從稅率上來看，重慶和上海模式均設計為全額累進稅率;社科院模式僅提出“應按評估價格征收稅率較高的保有環節房產稅，甚至可以考慮累進制”，沒有明確具體稅率。從扣除標準上來看，重慶模式按戶均面積扣除，獨棟別墅按照每套180m2，高檔住宅按照每套100m2的標準扣除;上海模式按人均面積扣除，扣除面積為人均60m2;社科院模式也按照人均面積扣除，扣除面積為人均40m2。

二、存量房地產稅的收入測算

如果按照這三個模式對現有的全國范圍內的存量房進行房產稅的測算，可以看出三種稅制的功能作用。由于數據尋找的困難，我們無法找到早期的住宅竣工面積數據，最早的住宅竣工數據是從1995年開始，無法反映中國從80年代就開始的公房私售等改革，為了將各種產權所有制的房屋全部涵蓋，我們這里使用的是全社會房屋竣工面積指標(包括城鎮和農村的住宅和工商業房屋)，該指標是從1981年—2010年。因為存在舊城改造、老房拆遷的問題，所以這個數據有高估的成分，但這并不影響我們對稅制設計的分析。別墅、高檔公寓的竣工數據可找到的最早始于1995年，基本與我們感受到的實際情況相符。中商品房平均銷售價格和別墅、高檔公寓的銷售價格為2010年的平均價格。重慶模式下，僅對別墅、高檔公寓征稅，對別墅、高檔公寓的竣工面積按平均每套140平方米作扣除后，以0.5%的稅率計算，則重慶模式的稅制設計下房產稅收入為39億元(如果按照每套180平方米扣除，房產稅收入為8億;按照每套100平方米扣除，房產稅收入為70億)。重慶模式重在調節收入分配，體現“均貧富”的功能，僅對面積占比0.05%的別墅、高檔住宅征稅，對99.5%的普通住宅不征稅，因此稅收規模非常有限。而在收入分配的調節上，由于僅關注了別墅、高檔住宅，忽視了對多套住宅所有者即炒房者的征稅問題，因此，其政策定位既非是籌集收入，也不是抑制房價，僅僅是為了實現“削富濟貧”的初衷。上海模式，由于其僅對增量住宅征稅，該模式下所征得的房產稅通常為負值。以2010年為例，本年竣工房屋面積為30億平方米，非農業人口為4.6億，只能保證供應每人6.5個平方米，而上海模式的扣除標準是每人60平方米，因此房產稅為負值。但如果我們把上海模式改良為按照存量房來計算，按照人均60平方米的扣除標準，70%的評估率和0.4%的稅率，則“改良版”的上海模式的稅制設計下房產稅可以達到3189億元。社科院模式，征稅對象為城鎮全部房屋(不論產權制度性質)，扣除標準為人均40平方米，稅率沒有明確，僅表示可以征收累進稅率，這里對別墅、高檔住宅按3%的稅率，其他普通住宅按照國際平均1%的稅率征稅。經計算，房產稅收入可達到16508億元，其中有15926億元為普通住宅稅負，582億元為別墅、高檔住宅的稅負，別墅、高檔住宅的面積占總面積的比例為0.5%，稅負比例為3.7%，體現了縱向公平原則。三種模式下房地產稅預計收入占各類收入比如表4所示，重慶模式下的房地產稅收入預計為39億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別為0.1%、0.12%、0.35%和0.14%，收入規模及其有限。雖然，政策設計者的初衷有調節收入分配的目的，然而受規模小的影響，其調節分配能力有限。改良的上海模式下房地產稅收入預計為3189億元，占地方財政收入、地方稅收收入、地方營業稅收入和土地出讓金收入的比例分別為7.85%、9.75%、28.98%、11.61%，即使收入規模比重慶模式有較大的增加，但依然難以代替營業稅的地方主體稅種的地位。社科院模式下的房地產稅預計收入為16508億元，占地方財政收入40.65%、占地方稅收收入50.48%、占地方營業稅收入的150.02%、占土地出讓金收入的60.11%。雖然數字有高估的成分，但將社科院模式和改良的上海模式相對比，依然可以反映出該稅制設計的優勢:一方面，其扣除標準更加合理。2010年城市人均住宅建筑面積為31.6平方米，預計由于城市化建設，城市人口和城市住宅面積將同時增長，至2030年城市人均住宅建筑面積為38.2平方米，人均40平方米比2010年的城鎮人均住宅面積高20%，并且在相當長的時間內都超過城市實際住宅建筑面積。相比而言，人均60平方米幾乎是實際人均住宅建筑面積的2倍，扣除之后的應稅房屋范圍將大大減少，因此扣除標準按人均40平方米更加合理;另一方面，上海模式的實際稅率為評估率70%乘以稅率0.4%，即僅為0.28%，社科院模式的實際稅率為普通住宅稅率1%和別墅、高檔公寓的稅率3%，即使以1%的稅率與上海模式相比，仍是后者的3.6倍。而1%的稅率是世界平均稅率水平，因此并不是社科院模式稅率過高，而是上海模式稅率過低。

三、結語

綜上所述，在房地產稅的稅制設計時，需要注意以下幾點:一是征稅范圍應擴大到全面存量房，才能體現公平正義原則;二是扣除標準上不可過大;三是有效稅率不可過低，否則就會出現滬渝試點中的征收成本收益不配比的情況。

作者：葛靜