稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)論文：房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控路徑

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本文作者：劉巖 單位：中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北京豐基置業(yè)有限公司

納稅風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的成本影響是相當(dāng)大的,體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:房地產(chǎn)行業(yè)的高稅負(fù)使企業(yè)納稅的風(fēng)險(xiǎn)程度加大房地產(chǎn)行業(yè)主要開發(fā)經(jīng)營活動包括項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷和三通一平,房產(chǎn)施工與建設(shè),工程驗(yàn)收和結(jié)算、房產(chǎn)銷售等,涉及內(nèi)容廣泛,業(yè)務(wù)多元,投資主體復(fù)雜,資金來源復(fù)雜,跨越周期較長,這就使得房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高成本的特點(diǎn),其中高稅負(fù)占據(jù)了很大的份額。房地產(chǎn)涉及到的稅種主要有八個(gè),包括契稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等,尤其在銷售階段承擔(dān)的稅負(fù)相當(dāng)高,明顯高于其他行業(yè)。這里選取了上海證券交易所上市的不同行業(yè)的八家企業(yè),對他們2010年的稅負(fù)水平進(jìn)行計(jì)算,為便于比較,所選擇的企業(yè)均繳納5%的營業(yè)稅。從表1可見,房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他兩個(gè)行業(yè),其中兩家房企(京能置業(yè)、浦東金橋)的稅負(fù)達(dá)到24%-25%左右之高,而平均值也達(dá)到近18%。因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)樣本數(shù)量有限,這個(gè)均值趨于保守估計(jì)。房企的高稅負(fù),使得風(fēng)險(xiǎn)程度加大,一旦企業(yè)出現(xiàn)繳納失誤,則造成相應(yīng)的罰金、滯納金金額也相當(dāng)可觀;或者企業(yè)未充分使用稅收優(yōu)惠所引起的經(jīng)濟(jì)利益損失也相應(yīng)更大。

通常情況下,預(yù)征政策是調(diào)控非市場情況低價(jià)獲取土地和非理性房地產(chǎn)市場價(jià)格情況下房地產(chǎn)暴利的有效措施。但隨著土地招拍掛制度的出臺和房地產(chǎn)土地市場和消費(fèi)市場的越來越規(guī)范和理性,房企的實(shí)際盈利能力愈來愈趨于合理水平。土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征政策對房企造成兩方面影響,一方面是可能導(dǎo)致預(yù)征的土增稅和企業(yè)所得稅超出企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳稅款,在現(xiàn)行征管體制下,實(shí)際操作中多繳稅款難以退還或根本無法退還使得成本增加,另一方面由于預(yù)征與過去納稅方式相比,房企必須提前付現(xiàn),在從緊的房地產(chǎn)信貸政策下,進(jìn)一步加大房企的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。稅收清算政策是存在許多局限性和針對性,比如土增稅,既要求房企及時(shí)清算,又不允許提前合理計(jì)提未完工配套設(shè)施;既限制房地產(chǎn)企業(yè)信貸,又不允許房企按實(shí)際扣除資金成本等;此外,土地增值稅清算相較企業(yè)所得稅清算時(shí)點(diǎn)的先后也會給企業(yè)稅負(fù)帶來較大影響。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的可行性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制,即稅務(wù)籌劃之所以具有可行性,主要原因如下。比如土地增值稅規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。利用這個(gè)優(yōu)惠政策對土增稅進(jìn)行籌劃,可以利用銷售定價(jià)臨界點(diǎn)籌劃法,就是建立一個(gè)計(jì)算模型,計(jì)算出房屋定價(jià),使得增值率控制在上述20%以內(nèi)。舉個(gè)例子來看,設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和為C,根據(jù)稅法扣除項(xiàng)目規(guī)定,項(xiàng)目開發(fā)期間費(fèi)用按照C的10%扣除,財(cái)政部加計(jì)扣除為C的20%,設(shè)項(xiàng)目銷售收入定價(jià)為P,營業(yè)稅金及附加為5.6%,建立一個(gè)不等式:[p-(C+0.2C+0.1C+5.6%P)]/(C+0.2C+0.1C+5.6%P)≤20%解出不等式方程,得到P與C的關(guān)系為:P≤1.67C也就是說企業(yè)銷售定價(jià)小于其土地費(fèi)用及開發(fā)成本的1.67倍時(shí),可享受到普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠免稅政策。當(dāng)然這只是一種數(shù)量關(guān)系,實(shí)際中企業(yè)不可能僅為了減少稅額而降價(jià),當(dāng)項(xiàng)目市場行情很好時(shí),企業(yè)可以通過提高售價(jià)賺取超額利潤來彌補(bǔ)稅額的損失。那么就需要計(jì)算出企業(yè)應(yīng)提價(jià)到什么水平時(shí)才能抵消稅額增加的成本。再設(shè)提價(jià)額為A,提價(jià)后增加的收益為:A-0.56A,而隨之增加的土地增值稅為:[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%建立不等式:A-5.6%A≥[P+A-(1.3C+5.6%P+5.6%A)]*30%,由之前P=1.67C帶入上式,得A和C的關(guān)系為:A≥0.15C。則可見,企業(yè)提價(jià)的范圍應(yīng)當(dāng)在成本的1.82倍以上(1.67+0.15=1.82)。這樣計(jì)算可以看出,企業(yè)定價(jià)時(shí)可以借助于稅務(wù)籌劃來減少稅負(fù),這個(gè)范圍就是定價(jià)避免在土地費(fèi)用和開發(fā)成本之和的1.67—1.82倍之間。我們把1.67倍稱為免稅臨界點(diǎn)最高定價(jià)系數(shù),1.82倍稱為較高收益臨界點(diǎn)最低定價(jià)系數(shù)。如果企業(yè)缺乏相關(guān)人員和稅務(wù)籌劃,定價(jià)范圍在1.67—1.82區(qū)間內(nèi)了,就會多繳納土增稅,無謂的加大稅務(wù)成本。

房地產(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行會計(jì)核算時(shí),成本核算對象劃分是否恰當(dāng),成本費(fèi)用歸集科目是否準(zhǔn)確,成本分?jǐn)偡椒ㄊ欠窈侠淼?均會對其最終稅負(fù)產(chǎn)生影響。仍以土增稅籌劃為例:一個(gè)房產(chǎn)公司開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,土地價(jià)款19.85億元,其中政府土地收益為8.38億元,土地開發(fā)補(bǔ)償款為11.47億元,開發(fā)成本發(fā)生了13億元。項(xiàng)目共有24萬平米,其中有12萬的政府回購房,12萬商品房,少量商業(yè)。由于稅法相關(guān)規(guī)定,政策性房不征收土地增值稅。政策性房和普通商品房的土增稅應(yīng)當(dāng)分別核算。所以該房企的財(cái)務(wù)人員在進(jìn)行納稅籌劃之后,希望政策性用房最少的分?jǐn)偟匠杀?由商品房多分?jǐn)偝杀尽Ｔ鯓蛹瓤梢杂行p少稅負(fù),又不違反稅法精神呢？財(cái)務(wù)人員采取了如下核算方法:政策性用房不分?jǐn)傉恋厥找?只分?jǐn)偼恋亻_發(fā)補(bǔ)償款(前提是還需要得到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可);此外,分?jǐn)偼恋爻杀景凑照嫉孛娣e法而非可售面積法進(jìn)行。整個(gè)項(xiàng)目占地99000平米,政策性房的占地面積為25000平米,商品房及其他為74000平米。開發(fā)成本按照可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂＿@樣核算的結(jié)果是土地增值稅免稅。如果按照一般核算方法,即政策性用房和商品房對土地成本平均分?jǐn)偛⑶也捎每墒勖娣e法分?jǐn)偼恋爻杀?則需要繳納土增稅3億元。可見核算方法的選取對于土增稅的影響空間有多大了。

房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

建立健全有效的納稅成本控制和風(fēng)險(xiǎn)防范體系。這首先需要制度建設(shè),制定稅務(wù)管理辦法,明確各層級的稅務(wù)管理權(quán)責(zé)、流程及要求等;其次是落實(shí)稅務(wù)管理崗位,需要設(shè)立專職或兼職的人員負(fù)責(zé)稅務(wù)管理工作;再次是設(shè)置業(yè)務(wù)指引,即操作指南,使實(shí)施起來有章可循;四是建立對重大涉稅事項(xiàng)的報(bào)告制度。

加強(qiáng)對重點(diǎn)稅種的全過程有效管控。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,重點(diǎn)稅種無疑是土地增值稅和企業(yè)所得稅。對于重點(diǎn)稅種,按照事前籌劃、過程管控、事后評估的全過程管理思路進(jìn)行。

發(fā)揮稅務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)的專業(yè)作用。可以通過如下三個(gè)方面開展,一是稅務(wù)管理的業(yè)務(wù)指引可以通過咨詢機(jī)構(gòu)的協(xié)助來完成;二是日常涉稅事項(xiàng)要及時(shí)與稅務(wù)中介進(jìn)行溝通,發(fā)揮其專業(yè)作用,使涉稅問題可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)得到有效解決;三是對于土增稅清算和企業(yè)所得稅清算等專項(xiàng)稅務(wù)事項(xiàng),由中介進(jìn)行審核把關(guān)。