談房地產企業(yè)營改增后稅務風險

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摘要：房地產企業(yè)作為納稅主體的中堅力量，需要面臨諸多稅務風險，包括稅收不合規(guī)風險、稅費膨脹、稅費扣罰等風險，基于此，要想提升房地產企業(yè)的經濟效益，就需要有力的研究和控制已有的稅務籌劃風險，同時制訂科學的解決措施，以保證企業(yè)稅務合規(guī)性的持續(xù)提升、稅務風險水平的持續(xù)降低。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；稅務風險

引言

隨著經濟的發(fā)展，國家實施“營改增”策略，目的是為了避免重復征稅情況。“營改增”是營業(yè)稅改增值稅，兩者本是兩個獨立的稅種，各自對企業(yè)的影響不同，稅收標準和范圍也各不相同，營業(yè)稅本身就存在重復征稅現(xiàn)象，增值稅結構不完善，因此，“營改增”能有效促進企業(yè)的結構優(yōu)化和技術升級，推動科技創(chuàng)新。全面推開“營改增”各個試點，一方面可以激發(fā)市場的活力，降低成本與造價，另一方面也可以抵御市場經濟下的壓力，在短期內增加財政的收入，在長期內，促進施工企業(yè)、房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。伴隨房地產行業(yè)的增值稅稅率下浮調整，再加上營改增稅收政策的持續(xù)補充完善，房地產企業(yè)的稅收籌劃難度有所緩和，但是，房地產企業(yè)的稅務風險水平依然不容樂觀。一方面，稅率下浮帶來的稅負水平降低，使得房地產行業(yè)的稅收籌劃空間有所拓寬。另一方面，宏觀經濟環(huán)境的不確定性更強，使得房地產企業(yè)面臨的稅收成本風險、財務費用風險、政策波動風險亟須得到有力的控制和防范。

一、營改增視角下房地產企業(yè)稅務籌劃過程中存在的風險點

（一）稅務合規(guī)性意識、稅務籌劃意識存在欠缺由于營改增對企業(yè)納稅主體識別、稅率分類確認存在細化的區(qū)分，再加上房地產企業(yè)整體稅率政策出現(xiàn)偶爾的調控變化，房地產企業(yè)的稅務籌劃活動難免無法符合納稅義務要求的合規(guī)性、合理性原則。一方面，房地產企業(yè)的內部納稅合規(guī)性意識不強。由于財務部門和業(yè)務部門的組織目標存在差異，房地產企業(yè)稅務籌劃活動往往出現(xiàn)一定程度的組織壁壘，使得企業(yè)稅費籌劃活動在初期計劃環(huán)節(jié)和落地執(zhí)行環(huán)節(jié)存在很大的差異，導致房地產企業(yè)的納稅合規(guī)性難以提升。比如，由于業(yè)務部門過于追求績效目標的達成，企業(yè)稅務籌劃的稅費控制目標難以達成，再加上業(yè)務人員對納稅憑證搜集、增值稅申報流程、增值稅計稅原理的認識理解不充分，房地產企業(yè)的開發(fā)、銷售活動存在一定程度的稅費膨脹、納稅不合規(guī)風險。另一方面，房地產企業(yè)的稅務籌劃方式存在不足。由于房地產企業(yè)無法轉變傳統(tǒng)稅務籌劃方式的認識，企業(yè)在增值稅政策下的財務處理方式不符合精細化管理的基本要求，包括稅費籌劃過于粗放、進項稅抵扣額度核算不科學等，使得企業(yè)的稅負整體水平反增不減，最終導致房地產企業(yè)的稅務籌劃效益難以提升。

（二）納稅計劃性不強、稅收政策利用不充分由于稅務籌劃活動尚未全面納入房地產企業(yè)的內控制度、財務制度，企業(yè)對稅務風險的管控力度有待提升，再加上房地產企業(yè)存在頻繁調整稅務籌劃計劃的現(xiàn)象，企業(yè)納稅活動的計劃性難以提升，使得企業(yè)對增值稅稅收優(yōu)惠政策的利用不充分。一方面，房地產企業(yè)的稅費計劃編制不完善。由于房地產企業(yè)沒有對業(yè)務績效計劃、項目預算績效、固定資產投資計劃實現(xiàn)全面、分級、分會計周期的細化編制，房地產企業(yè)的稅費計劃往往難以健全，使得企業(yè)對未來預期的稅負上升成本難以準確把握，最終不利于企業(yè)稅費籌劃計劃的完整編制。另一方面，房地產企業(yè)的稅收政策研究不充分。由于營改增政策在房地產企業(yè)的全面落地執(zhí)行，再加上房地產企業(yè)的稅收籌劃細節(jié)出現(xiàn)些許變化，導致企業(yè)會計制度與營改增難免會存在銜接不暢的現(xiàn)象，因此，營改增政策也進行了諸多補充規(guī)定。但是，不少房地產企業(yè)對補充規(guī)定的研究、利用程度不高，特別是針對房地產運營、房地產物業(yè)服務方面的稅收優(yōu)惠政策利用不充分，使得企業(yè)可以降低的稅負空間難以充分提升。

（三）內控機構、組織結構設計對納稅籌劃的內部支持力度不足由于房地產企業(yè)內控機構的職責分配、組織結構設計不完善，房地產企業(yè)的納稅籌劃活動往往難以得到業(yè)務部門等非財務部門的有力支持，從而導致房地產企業(yè)的納稅風險發(fā)生。具體而言，是兩方面因素導致企業(yè)納稅籌劃的內部支持力度不足。一是對稅收管理職能的認識不科學。由于房地產企業(yè)單純將稅收管理職能定義為報稅活動，企業(yè)對稅收風險、納稅扣罰風險的職能定位存在缺失，使得企業(yè)的稅收管理部門難以科學的執(zhí)行納稅籌劃計劃。二是內控部門不健全。由于房地產企業(yè)對內控風險評估部門的職責設定不完善，企業(yè)風險評估活動往往難以保證稅務風險的有力評估和反映，使得企業(yè)內控風險評估活動的涉及面不全面，導致企業(yè)難以降低稅務風險。三是風險控制部門的職責設計不完善。盡管不少房地產企業(yè)具備專門化的風險控制部門，但是企業(yè)對風險評估職責的分工設計尚未健全，使得企業(yè)業(yè)務稅收風險、合同稅費風險、納稅憑證風險等稅務風險類型難以實現(xiàn)不相容的崗位設定，導致企業(yè)的內控風險控制職能、稅務風險控制目標難以達成。

（四）相關實施存在實務上的困難由于房地產企業(yè)以前繳納的都是營業(yè)稅，使得其對增值稅專用發(fā)票沒有足夠的重視，在日常的管理中較為隨意。但是從以上“營改增”企業(yè)面臨的問題來看，從發(fā)票取得和業(yè)務的發(fā)包等方面都沒有進行合理的規(guī)劃。究其原因是相關政策規(guī)定在政策頒布之前進行的甲供材（如原材料設備）等取得的發(fā)票無須抵扣，但在新政策下，這些發(fā)票必須按要求取得增值稅專用發(fā)票，且必須實現(xiàn)資金、合同、發(fā)票的“三流”一致，否則將無法進行增值稅進項稅額的抵扣，形成稅務風險。如發(fā)票不合規(guī)，出現(xiàn)進項稅不能抵扣的情況將使得房地產企業(yè)的稅負存在增加的可能，減少了企業(yè)的資金流。

二、防范房地產行業(yè)稅務風險的科學措施

（一）健全基于業(yè)務層面的涉稅風險防范方案由于房地產企業(yè)業(yè)務活動涉稅現(xiàn)象復雜，包括預收款、應付款、應收款、合同金額等方面的計稅確認活動，企業(yè)發(fā)生不同經濟業(yè)務的涉稅風險類型不同、違規(guī)成本不一，因此，房地產企業(yè)需要合理健全基于業(yè)務層面的涉稅風險防范方案。一是區(qū)分不同業(yè)務流程的涉稅風險。由于房地產企業(yè)存在按揭交易、非按揭交易的業(yè)務活動，企業(yè)業(yè)務人員和財務人員應當明確預付款的確認條件和計稅條件，同時對應收款的稅費成本進行計劃性編制，以保證企業(yè)涉稅風險的有力管控。比如，同時存在預付款和按揭交易的業(yè)務流程，業(yè)務人員應當事前核算稅費成本，同時對預期可能產生的業(yè)務活動進行稅費預算，以便于對財務人員的稅務籌劃計劃提供一定的業(yè)務支持。二是完善稅務風險防范方案。這需要房地產企業(yè)的內控部門和財務部門同時參與稅務風險的研究控制活動，通過績效信息預算研究、稅收合規(guī)性研究等形式，從而充分反映出企業(yè)業(yè)務活動的稅費膨脹風險、納稅不合規(guī)性風險，以便于房地產企業(yè)及時的制訂納稅風險防范解決方案。比如，針對稅率調整政策的變化提出一定的風險預案，以應對不同稅率下的稅收風險成本。

（二）健全企業(yè)業(yè)務合同內容、提升企業(yè)全員的稅務籌劃意識要保證房地產企業(yè)的業(yè)務活動更加符合稅務合規(guī)性原則，同時保證企業(yè)稅務籌劃效益的提升，房地產企業(yè)需要健全業(yè)務合同內容、優(yōu)化稅務籌劃意識環(huán)境。一方面，需要優(yōu)化企業(yè)內部的納稅合規(guī)性意識。這需要房地產企業(yè)進一步消除組織壁壘、加快業(yè)財融合，通過業(yè)務人員的增值稅計稅原理培訓、增值稅政策解讀、增值稅票據合規(guī)性培訓等形式，以保證企業(yè)業(yè)務人員對納稅籌劃活動的充分理解和支持，從而實現(xiàn)企業(yè)納稅合規(guī)性意識的良性轉變。與此同時，房地產企業(yè)還需要轉變傳統(tǒng)稅務籌劃方式的認識，杜絕稅費籌劃過于粗放、進項稅抵扣額度核算不科學等現(xiàn)象，借助于稅務計劃編制、稅收優(yōu)惠政策研究等形式，來保證企業(yè)稅負水平的科學合理性。另一方面，需要完善房地產企業(yè)的業(yè)務合同內容。也就是說，針對營改增特別是涉及的預付款稅費、全款稅費、應付款稅費的合同內容，房地產企業(yè)需要明確補充到業(yè)務合同中去，使得業(yè)務人員的業(yè)務活動具備充分的納稅意識支持，最終保證房地產企業(yè)業(yè)務活動的納稅合規(guī)性。

（三）強化“營改增”條件下內部控制與組織機構的管理隨著我國的稅收體系不斷完善，與“減稅降費”同步的是稅務管理的加強。在納稅籌劃中如果不留意這些政策的出臺和變動，往往會給企業(yè)帶合規(guī)風險，遭到稅務部門的稽查。這要求企業(yè)在“營改增”條件下，從內部控制與組織機構管理方面予以高度重視。一是要建立專門的稅務管理部門或崗位，從企業(yè)整體運營與項目開發(fā)的角度，從增值稅的特點來綜合考慮項目開發(fā)的稅負率，從而設計合理的成本限額，選擇合格的供應商，并且在合同簽訂中要充分考慮增值稅對成本的影響。二是要在內部控制中強化對“營改增”相關要求的約束。例如對于總分包的選擇與合同的簽訂，要進行明確要求，例如要求“三流一致”等細節(jié)，使企業(yè)的稅負降低沒有法律障礙。三是在內部審計中強化對涉稅事項的監(jiān)管。例如對于進項稅的認定、未交稅金的余額、款項支付是否符合增值稅下的相關要求都必須從嚴掌握，確保涉稅風險最低。

（四）增強增值稅管理中的實務管理力度房地產企業(yè)要增強增值稅業(yè)務下的規(guī)范管理力度，需要關注兩方面內容：一是提升商事憑證的合規(guī)性水平。作為商事憑證，房地產企業(yè)的增值稅發(fā)票需要全部執(zhí)行現(xiàn)有的國家規(guī)定，嚴格替代以往的商業(yè)票據，同時房地產企業(yè)需要杜絕發(fā)票虛報的現(xiàn)象，最終保證企業(yè)的納稅合規(guī)性、降低稅收扣罰風險。二是計稅發(fā)票的控制。也就是說，營改增背景下，房地產企業(yè)需要在財務制度、內控制度層面健全發(fā)票管理流程，使得增值稅專用發(fā)票、合同票據的管理流程符合稅收政策規(guī)定，同時杜絕票據破損、票據歸集失誤的現(xiàn)象，以保證房地產企業(yè)增值稅計稅發(fā)票的合規(guī)性控制和反映。

結語

房地產企業(yè)要想保證稅務風險的有力管控，需要通過健全基于業(yè)務層面的涉稅風險防范方案、健全企業(yè)業(yè)務合同內容、提升企業(yè)全員的稅務籌劃意識等措施，同時結合企業(yè)的現(xiàn)實情況探討相應的稅務風險防范方案，以期企業(yè)稅務風險水平的有力控制。

參考文獻

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作者：王冬陽 單位：江蘇宇和商業(yè)管理有限公司