房地產建設企業稅收籌劃問題和籌劃

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摘要：房地產項目具有一次性投入成本高、資金運轉周期長等特征，一旦資金鏈斷裂，將會直接危及企業發展。在本次研究中，本文將立足于營改增背景，對房地產建設企業稅收籌劃問題以及相關應對措施等進行詳細分析，希望為房地產建設企業更好地開展稅收籌劃工作提供支持。

關鍵詞：房地產行業；稅收籌劃；營改增；土地增值稅

引言

近些年我國的房地產行業得到了快速發展，就行業特點而言，房地產項目的開發建設過程本身具有復雜性，需要房地產企業投入大量的資金。而房地產開發的建設周期長，并且房地產企業在經營活動中也需要考慮諸多稅種的影響，如增值稅、土地增值稅、房產稅地印花稅等。稅收籌劃則是指企業在遵守相關規定的基礎上，對企業的一系列經營活動做安排與籌劃，達到降稅負的目的，對于企業長遠發展的意義重大，值得關注。

一、房地產建設企業稅收籌劃中存在的問題

（一）稅收籌劃整體規劃不足部分公司在稅收籌劃機制體系的建立上還存在諸多不足。稅收籌劃本身具有復雜性，涉及了房地產建設企業的諸多方面，且為保證稅收籌劃的有效性，則需要相關部門之間的有效配合，在完善的管理制度作用下，形成詳細的稅收籌劃管理體系，這是提高籌劃質量的關鍵。而從當前房地產公司的實際情況來看，很多企業尚未構建完善的稅收籌劃規劃，且在日常工作中忽視了細節，缺乏對于稅收籌劃工作的有序指導，造成項目中的部門無法有效配合工作，存在嚴重的“各自為政”問題；或者在構建了稅收籌劃管理方案之后，對相關方案缺乏的針對性有效評價，工作條例重疊現象時有發生。同時，相關企業內部忽視了相關部門的參與強度，相關資源的投入明顯不足，不利于稅收籌劃的開展。例如，在稅收籌劃的工作參與階段方面，稅務管理單位僅能在銷售階段針對銷項發票采取一定的稅務管理措施，而這種被動參與工作的情況，不利于提高工作效率與質量，在本質上依然屬于根據銷項尋找進項，稅收籌劃的優勢得不到體現。也有研究認為，部分企業對于稅收籌劃問題缺乏清晰認識，缺乏相應的稅務管理單位，造成企業并沒有獲得相關稅收的優惠，盲目增加了企業的稅負。

（二）稅收籌劃專業勝任力不強從工作角度來看，稅收籌劃的基礎就是具有規范的財務管理能力與稅務專業能力，只有具備上述兩方面的能力才能適應房地產這種資金投入巨大的項目。但是對于大部分企業而言，這兩方面都存在著較大的上升空間。結合房地產企業的特殊情況，很多項目分公司都是出于暫時目的而形成了核算主體，因此對于會計核算的要求較高，相應的稅收籌劃工作未得到有效開展，專業人員匱乏，最終影響了企業稅收籌劃整體質量。文獻認為，稅收籌劃對從業人員的專業技能水平提出了很高要求，不僅要具有扎實的稅務管理知識，也需要具備準確評價稅收籌劃方案對公司產品質量、未來發展和社會評價等相關指標影響的能力。但是因為房地產企業內部缺乏專業勝任力，導致相關工作人員無法充分調動管理、法律、營銷和采購等部門的人員介入，最終造成籌劃方案脫離設計之初的目的，無法發揮預期效果。

二、房地產建設企業稅收籌劃對策分析

納稅籌劃是在合情合理合法的基礎上進行的，就土地增值稅而言，可以通過利息費用的支出、通過確定適當的房地產轉讓收入及通過成立新的公司等方面進行籌劃。

（一）利息支出的籌劃房地產項目中的投資數額較大，單純依靠股東的投資難以滿足房地產項目的開展需求，所以企業關聯方之間的借款成為解決資金問題的有效措施，對土地增值稅的稅收籌劃有顯要影響。根據稅法規定，與房地產開發項目有關的利息支出分情況扣除，主要分為以下幾方面：（1）可按照房地產項目分攤計算并提供金融機構貸款證明的，則可以適當扣除，但要確保利率小于等于商業銀行的同期貸款利率。可扣除開發成本費用=利息+（支付的土地成本+開發成本的）×5%以內計算扣除；（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息費用或不能提供金融機構出具的貸款證明的，則可扣除開發成本費用=（支付的土地成本+開發成本的）×10%以內計算扣除。按照稅收籌劃要求，企業為獲得更多利潤，需要按照上述特征進行籌劃，其中實際支出的利息費用占稅法規定的比例則是重點內容，一般當比例大于5%，則在提供貸款證明后可以提供更多利潤；若不足5%，則不提供證明有利。案例分析論證：某房地產項目取得土地使用權成本28200萬元，其他開發成本42300萬元，借款利息支出2500萬元，管理費用和銷售費用共計930萬元，銷售收入125300萬元，假設不考慮相關稅費。本案例中分析情況一：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%（臨界點）且能夠提供金融機構出具的貸款證明，則屬于上述第一種情況，利息可據實扣除。則可扣除的開發成本費用=2500+（42300+28200）×5%=6025萬元；加計扣除額：70500×20%=14100萬元；增值額：125300-（42300+28200++14100+6025）=34675萬元；增值率34675/90625=38.26%<50%，應交土地增值稅：34675×0.3=10402.5萬元。分析情況二：利息支出2500/42300+28200=3.55%<5%（臨界點），但不能夠提供金融機構出具的貸款證明，則屬于上述第二種情況計算扣除。則可扣除的開發成本費用=（42300+28200）×10%=7050萬元；增值額：125300-（42300+28200++14100+7050）=33650萬元；增值率33650/91650=36.71<50%，應交土地增值稅：33650×0.3=10095萬元。如果進行稅收籌劃就會發現，當利息支出小于5%臨界點時，企業關聯方之間的借款就不能通過商業銀行進行委托貸款，從而滿足稅法規定的“不能提供金融機構貸款證明的”要求，該項目的土增稅則可少交10402.5-10095=307.5萬元。

（二）充分利用稅收優惠政策20%臨界點的籌劃稅法規定，建造出售的普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。1.案例分析論證（一）A房開公司建造出售一批普通標準住宅3313平方米，銷售單價8000元，取得銷售收入約2650萬元，項目允許扣除的成本費用金額為2170萬元，假設沒有其他相關稅金，則該項目的增值額：2650-2170=480萬元，增值率：480/2170=22.12%，應交土增稅：480×30%=144萬元。若經過籌劃，充分利用稅法規定的優惠政策20%臨界點，將銷售收入下降為2600萬元，則項目增值額：2600-2170=430萬元，增值率：430/2170=19.82%<20%（臨界點），根據稅法規定可免征土地增值稅。則明顯可見，通過合理利用20%臨界點，最后企業雖然銷售收入減少50萬元，但是反而少繳了土地增值稅144萬元，最終為企業增加了稅前利潤94萬元。因此，企業出售普通標準住宅，可以利用合理的定價籌劃，不可盲目提價，有時較高的價格帶來的利潤反而會給企業帶來較低的利潤。2.案例分析論證（二）——成立房屋銷售公司經過測算，可知當每平方米的單價為7800元進，增值率為19.08%，增值額未超過臨界點20%，可以免征土地增值稅。我們可以通過成立新的房屋銷售公司的方案進行籌劃。即上述A房地產公司可以通過將其內部銷售部門分立出來，單獨設立一個新的房屋銷售公司，將住房以7800元/平米的單價賣給房屋銷售公司，而后銷售公司再以8000元/平米的單價對外出售，從而達到免征土地增值稅的目的。同時房屋銷售公司只需要繳納增值稅及其附加稅等即可，不需要繳納土地增值稅。按照此籌劃方案最終計算可得，納稅籌劃前后稅負差額：300.27-170.51=129.76萬元。上述通過將銷售部門獨立出來，成立新的銷售公司，降低土地增值率來享受國家的稅收優惠政策。這樣會增加一部分增值稅和印花稅負，但總體企業還是有收益的，比籌劃前減少了129.76萬元的稅收負擔，從而增加了企業利潤。通過以上案例分析，合理籌劃可降低土地增值稅的稅率，進而降低稅負，為企業發展創造充足的利益。但是企業在進行稅務籌劃時，不能盲目操作，應當做到業務流程與稅收政策相結合，應當根據企業具體實際分析，如企業成立新的公司將產生新的運營成本和相關費用等，應合理測算籌劃方案是否具有可行性。如果經濟業務已經發生，相應的納稅結果已經產生，這時企業若因為不想承擔較重的稅負，去虛增成本、隱瞞收入等做法，將會定性為偷逃稅款，會受到法律的制裁。所以從長遠發展角度來看，稅收籌劃對于增強企業管理層的稅收籌劃意識、提升財務人員專業能力，降低清算成本的支出、降低稅務籌劃風險有重要作用。

結語

在當前房地產工程項目中，企業的稅收籌劃則是在合情合理合法下降低企業稅負的重要手段。結合本文的研究結果可知，為了能夠切實達到稅收籌劃的目的，需要企業從多個方面探索降低稅負的新路徑，進行稅收方案的選擇，明確自身的納稅義務與責任，利用合理方法達到減稅目的，并做好隨政策改變而調整的目的，這樣才能實現企業的長遠發展。

參考文獻

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作者：董秀琴 單位：福州江濱建設開發公司