馬鑾灣地鐵社區的設計管理

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摘要:文章結合筆者自身在設計管理崗位的工作經歷，就任務管理、進度管理、過程管控、成果評審幾個方面在近期操盤的廈門馬鑾灣地鐵社區保障房建設中的運用，談談在房地產開發中如何進行設計管理

1項目背景

廈門保障房地鐵社區是廈門政府在房價大幅上漲，政府為解決住房困難的背景下，提出的“地鐵站點+保障性住房”的社區理念，其在規劃選址中將公共交通的便捷性作為主要參考量，同時注重完善商業配套，公共社區配套，實現了讓居民在地鐵社區能滿足基本日常需求的目標。政府對地鐵社區的定位是讓百姓“能夠住、愿意住、值得住”的小區，同時也對社區建設提出了進度要求，從下達前期計劃到開工要求（樁基施工許可證）共歷經四個月的時間。

2項目區位

海滄馬鑾灣地鐵社區即為政府選定的地鐵社區之一。該社區在海滄馬鑾灣西片區，地鐵社區與新城中心島CBD隔馬鑾灣內湖相望。交通方面，軌道交通6號線林逮站設于社區中間景觀綠軸，2號線馬鑾灣北側緊挨社區東側，交通相當便利。規劃中教育，醫療，公共服務配套齊全。

3任務管理

作為地鐵社區的代建單位，接到任務后，我們分析了項目難點，即：時間緊、控規變數大（上位規劃在調整中），戶型配比沒有相關可參照的標準。針對以上難點，我們主動和政府主管部門及規劃部門對接，了解政府對地鐵社區定位，上位規劃中項目地塊所處區位、風格定位、容量指標，同時跟集團的置業公司、物業公司結合前面保障房分配的戶型反饋進行反復討論，確定戶型面積及面積配比。在招標階段，我們把地鐵政府定位要求、地塊區位解讀、戶型配比等一系列要求轉化成設計語言并通過任務書形式加以明確，并把這幾點要求做為設計招標評標標準:1）總平布局：合理布局六個地塊住宅、商業配套、公共服務配套及幼兒園四者的關系，做到小區分區合理，動靜分離，商業有活力，公共配套服務有均好性。2）對周邊環境的解讀:根據2#、6#線地鐵站點與小區的關系，通過慢行系統解決小區居民公共交通出行的問題，利用地鐵站點的集中商業提升小區沿街商業的活力、利用東西側的學校為小區創造共享空間。3）戶型:戶型面積分為60m2、70m2，戶數比為30%:70%，且a、住宅布置具有均好性，b、戶型合理，南北通透、主要房間保證南面朝向，動靜分離動線合理、公攤低。設計任務管理中的任務書是重要環節但不是唯一環節，任務管理還包括設計標準的調整和不斷明確，如就標準平面是一梯4戶(居住體驗舒適但公攤略大）還是一梯6~8戶（居住干擾略大但公攤小）的設計問題上，我們結合從置業公司拿到的前期已分配住戶反饋，了解到公攤小戶型套內使用面積大是保障房住戶的關注點，要求設計的戶型含大公攤需控制在26%以內，作為設計戶型的面積控制指標。

4設計過程管理

設計過程的控制是按時保質完成設計任務不可或缺的關鍵點。馬鑾灣地鐵社區設計管理實行項目負責人制，由項目負責人根據設計進度計劃在設計過程中及時跟蹤、掌握設計動態，避免設計方向偏離，造成返工的現象。遇到有分歧或有報批風險點的事項，及時督促或組織設計院與相關政府部門溝通，提前排查報批報建隱患。在與設計單位的溝通交流中，隨時隨地做好過程記錄，便于項目完結后進行統計分析，避免類似問題的復發，也便于對設計單位的考核管理。在方案設計中要求設計院提供階段性成果，發現設計院因選址意見書及任務書中未限定商業面積、對商業體量多少、是沿街布置還是點式布置等問題，拿捏不準尺度的，采取了滿鋪商業街的形式。我們通過多次組織置業公司、設計院討論，主動跟蹤上位規劃調整，以上位規劃為出發點，結合置業公司其他項目招商經驗，從人流歸家動線分析，逐步明確了商業布局由地鐵站點集中商業一側延伸、沿歸家動線一側設置線性底商的商業布局，既提升了小區商業活力，也避免商業滿鋪帶來的后續招商困難及小區環境品質下降等問題。

5設計成果評審

設計評審是地產企業對設計單位提供成果的把關，這一次把關的成敗很大程度上決定了后面的設計變更，組織相關部門進行設計成果評審，是設計意圖圖紙化必不可少的重要環節。因此，在設計方案定稿后，我們召集置業公司（設計條件輸出部門）、物業公司(后續運營部門)、工程部、成控部，組織專門會議組織方案評審。為使參與部門充分了解設計理念，我們除了提前下發圖紙給各部門，還在中間過程安排設計院來匯報講解圖紙，以便各部門更充分的了解相關內容，最后以圖紙會審的形式收集評審意見，要求各參加部門進行會簽，并要求設計院調改到位，保證設計成果的質量。

6附設計方案介紹

6.1項目區位

海滄馬鑾灣保障房地鐵社區位于海滄區新陽工業區生物醫藥園東側，馬鑾灣新城中心島CBD區西側，西臨孚蓮路，東側毗鄰馬鑾灣畔，整個馬鑾灣保障房地鐵社區規劃有軌交2號線和6號線兩條地鐵線路經過，公共交通資源優越，便于項目地塊與島內和島外核心區的對接，片區內規劃有完備的教育資源和醫療資源，完善的商業配套，作為馬鑾灣核心居住區地理位置優越，再加上島外的景觀資源優勢，其中一期用地位于片區東南角，緊鄰廈門一中海滄校區的兩個地塊。

6.2總平布局

小區布局兼顧住宅及配套的合理性和均好性，公共配套的幼兒園及社區服務中心，老年人日間托管中心，生鮮超市中心店等為整個片區服務的設施布置在A1-6，綜合地塊的形狀、上位規劃、日照的影響、建筑節能等方面因素，住宅主要朝向為南偏東29.9度,，并與上位規劃城市空間關系協調。在密路網、容積率高達3.27且建筑考慮經濟性大部分百米的限制條件下，仍在與一中相鄰的一側少排一棟建筑，盡可能打開與城市空間的界面，做到在空間關系上建筑群體錯落有致，具有視覺通透性。同時中庭空間完整、豐富，為景觀設計創造了良好的空間基礎。沿地塊一到地塊三的東側設一條由地鐵集中商業延伸的商業生活軸，按地鐵站點→MALL→歸家動線由鬧而靜，由商業密度高到商業密度低，與地鐵周邊大型集中商業呼應設置社區沿街商業，這種由站點延伸、點線結合的商業布局考慮了商業空間節點的延續性，提升了小區商業空間活力；西側設與二期小學、組團綠地視線共享的運動健康軸，打開小區與街區界面，做到了綠化景觀共享、空間滲透。把小區人群的運動線由小區內延伸至街區，為小區居民的健康步行、騎行健康運動提供便利條件。交通體系上，在小區臨近地鐵站點的人行出入口設置共享單車停放點（近站點步行、遠站點騎行），完善步行、慢行系統，在安全保證的前提下既為小區出行創造便利條件，也為居民健康運動創造共享資源。小區內道路實現人車分流，結合消防車道設置環行跑道，各組團的底層架空設置簡單的設施，把小區人群按年齡分團，如老人室外棋牌場所，小孩游樂場所，年輕人健身鍛煉空間，戶外會客廳，提升小區的社交活力，運動活力。

6.3戶型設計

產品為保障性住房60m2兩房和70m2三房，A1-6地塊有人才房80m2和100m2三房。戶型較為緊湊，設計的產品公攤率均在滿足相關規范的情況下控制到最低；使用功能齊全，能完全滿足家庭的日常使用要求；戶型內部格局流線便捷，動靜分區；全明設計，客廳和臥室均能直接對外采光，客廳主臥南面朝向，廚房和衛生間部分通過北向天井通風采光；注重各個使用空間的完整性，盡量流線不交叉；衛生間干濕分離，可以滿足兩個人同時使用；盡量利用空間設計衣柜鞋柜等收納空間。為降低施工難度與加快周期，盡量使平面規整，減小凹槽和建筑的外墻面，同時減小體型系數，利于節能，提高經濟性。

6.4立面設計

本案的立面風格采用項目立面風格采用新中式+閩南風格，在傳承中國建筑文化的同時，融入地域特色，用現代的手法來整合建筑造型，營造出一種端莊大方又有地域特色的氛圍。主樓外墻材料主要為高檔淺色仿石涂料，裙房外墻為深咖色仿石涂料。外門窗玻璃采用淺藍灰色鍍膜玻璃。建筑商業裙房根據主樓的風格特點，在與之協調統一的同時在近人尺度方面做到細節豐富，簡練新穎。通過設計全過程管理，我們對小區的設計理念得以落位，最終，一個具備商業活力、社區活力、健康活力，配套共享，空間共享、設施共享的保障房地鐵社區落地成型。方案的總平、戶型得到了政府相關部門的一致好評。

作者:羅衛兵 單位:廈門安居建設有限公司