房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理問題和對策淺析

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摘要：由于政府宏觀調(diào)控政策的發(fā)布，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸被壓縮。在此背景下，企業(yè)要想獲得更高的利潤空間，就必須對傳統(tǒng)的管理理念和方法進行積極更新。全面預(yù)算管理的應(yīng)用，可對企業(yè)成本全過程加以控制，降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出成本，獲得更高的利潤空間。房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算管理及其重要性要有全面認識，并結(jié)合實際發(fā)展情況，采取切實有效的優(yōu)化策略，提升全面預(yù)算管理工作的效率和質(zhì)量，進一步增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。文章闡述了全面預(yù)算管理的相關(guān)概念及其在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的重要性，分析其存在的問題，提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，希望能為相關(guān)工作者提供一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；預(yù)算管理；問題；對策

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理是非常重要的一項工具，可對企業(yè)各項成本進行全面控制，最大程度地提升企業(yè)資金利用率，提升利潤空間。現(xiàn)階段，全面預(yù)算管理在發(fā)達國家的應(yīng)用已經(jīng)比較成熟，但其在中國企業(yè)中的應(yīng)用還處于起步階段，所以依然存在較多不足，如管理制度有待健全、預(yù)算與核算分離等，如果不能及時解決這些問題，就會導(dǎo)致全面預(yù)算管理無法充分發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠發(fā)展造成不利影響[1]。

一、全面預(yù)算管理概述

（一）全面預(yù)算管理

預(yù)算是企業(yè)分配各項資源的系統(tǒng)方式，企業(yè)預(yù)算主要包括財務(wù)資源、人力資源以及物質(zhì)資源的分配，通過開展預(yù)算工作，可以實現(xiàn)企業(yè)既定的戰(zhàn)略目標，還可以對戰(zhàn)略目標完成進度進行監(jiān)督和控制，全過程監(jiān)控具體的開支數(shù)額、預(yù)測利潤與現(xiàn)金流情況。全面預(yù)算管理是指企業(yè)以未來的某一段時間為期限，對整體經(jīng)營統(tǒng)籌進行規(guī)劃，協(xié)調(diào)與控制經(jīng)營計劃、業(yè)績評價以及人員管理，并集中處理經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題。對于企業(yè)來講，預(yù)算管理是推動其健康穩(wěn)定發(fā)展的管理系統(tǒng)，也可以被看作一種內(nèi)控方法。全面預(yù)算管理在一些發(fā)達國家企業(yè)中的應(yīng)用已有成熟體制，但在中國正處于起步階段。近年來中國也有很多企業(yè)意識到全面預(yù)算管理的重要性，并積極將其應(yīng)用在企業(yè)管理中，這就使得全面預(yù)算管理的涵蓋范圍更加廣泛[2]。

（二）全面預(yù)算管理的特征

全面預(yù)算管理工作具有全過程性、整體性、戰(zhàn)略性特征。全過程性特征：全面預(yù)算管理會滲透到企業(yè)的各流程當中，如預(yù)算編制、執(zhí)行、機制考核等，因此，企業(yè)需要將其融入進生產(chǎn)經(jīng)營全過程，將全面預(yù)算管理指標切實執(zhí)行下去，最終才能獲得良好的預(yù)算管理效果；整體性特征：全面預(yù)算管理需要制定管理方案并且執(zhí)行落實，也要做好跟進以及質(zhì)量把控工作，需要管理者在科學(xué)預(yù)算目標的指導(dǎo)下，按照一定的流程將全面預(yù)算管理工作貫徹和落實下去，并對管理目標進行分解，將具體目標落實到個人，確保權(quán)責分明。財務(wù)部門是開展全面預(yù)算管理工作的主要部門，但并不是唯一部門，而要使此項工作切實落實下去，就必須要求企業(yè)各部門都能參與其中，做好協(xié)同工作，及時進行資源共享，這樣才能將全面預(yù)算工作的價值充分發(fā)揮出來；戰(zhàn)略性特征：企業(yè)開展全面預(yù)算管理工作的目的是系統(tǒng)化管理企業(yè)各項資源，對企業(yè)資源使用情況進行科學(xué)合理的安排。而全面預(yù)算管理是企業(yè)發(fā)展的重要工具，因此，企業(yè)必須以戰(zhàn)略目標為導(dǎo)向進行全面預(yù)算編制，這樣全面預(yù)算管理才能更好地對企業(yè)未來的經(jīng)營活動和財務(wù)工作進行指導(dǎo)，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的決策提供支持，最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略目標[3]。

（三）全面預(yù)算管理的編制方法

預(yù)算編制方法不當，就會導(dǎo)致預(yù)算準確度降低，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層可能會因此做出錯誤決策，進而導(dǎo)致資源浪費，內(nèi)控失效，戰(zhàn)略目標最終未能實現(xiàn)等。現(xiàn)階段較為常用的全面預(yù)算編制方法有固定預(yù)算、彈性預(yù)算、滾動預(yù)算、零基預(yù)算以及概率預(yù)算幾種。固定預(yù)算。固定預(yù)算又被稱為靜態(tài)預(yù)算，其是指通過預(yù)算進行業(yè)務(wù)量的設(shè)定，此種預(yù)算方法一般會被應(yīng)用在總數(shù)穩(wěn)定的預(yù)算項目中；彈性預(yù)算。彈性預(yù)算又被稱為變動預(yù)算。其是根據(jù)企業(yè)業(yè)務(wù)總量、成本以及利潤三者之間的聯(lián)系進行預(yù)算設(shè)定，也可按照企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)量進行預(yù)算編制。彈性預(yù)算的方式一般適用于變動成本；滾動預(yù)算。滾動預(yù)算也被稱為永續(xù)預(yù)算。其一般會被應(yīng)用在季度編制中，如銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算等；零基預(yù)算。在此種預(yù)算方法中，預(yù)算開支以零為依據(jù)，并全面地審核預(yù)算各項目開支的總額大小和收入的可操作性以及開支是否合理等，在此基礎(chǔ)上得到最后收支水平的預(yù)算。零基預(yù)算一般會被應(yīng)用在編定基點不穩(wěn)定項目或偶爾發(fā)生的項目中；概率預(yù)算。此種預(yù)算方式可以看作是改進版的彈性預(yù)算，概率預(yù)算方法可以很好地降低不確定因素所帶來的風險，并在此基礎(chǔ)上保持其原有估算概率的實質(zhì)，根據(jù)可出現(xiàn)的最大或最小值進行期望值的計算。這幾種方法都有其優(yōu)點與不足，所以，在實際應(yīng)用過程中要充分考慮企業(yè)的實際情況，也可有機結(jié)合幾種方式[4]進行預(yù)算編制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理的重要性

（一）有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理范圍

全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用涉及到比較廣泛的內(nèi)容，如財務(wù)預(yù)算、投資預(yù)算以及經(jīng)營預(yù)算等。而且要求管理者也要參與到預(yù)算管理的監(jiān)督與控制中，各部門負責人也要參與到全面預(yù)算管理中，只有這樣才能使預(yù)算管理實效性得以保障。因此，全面預(yù)算管理工作的推行，可使企業(yè)全體人員都參與其中，進一步拓展預(yù)算管理的范圍[5]。

（二）有利于強化公司收支管理

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中會涉及大量的資金流動，且其經(jīng)營項目建設(shè)周期較長，相對于其他企業(yè)資金回籠速度較慢。這些問題都會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法自由控制資金。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，銀行貸款資金也無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需求，所以，必須要對收支情況進行控制，才能進一步提升資金利用率，這也是全面預(yù)算管理工作中的一項重要內(nèi)容。因此，加強全面預(yù)算管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)收支管理的強化。

（三）有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力

近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭異常激烈，企業(yè)只有不斷提升管理能力，更好地對抗財務(wù)風險，具備較強的盈利能力，才能在激烈競爭的市場中占有一席之地。而全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建，可實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)支出成本的有效控制，幫助企業(yè)獲得更高的利潤空間。全面預(yù)算管理模式下，企業(yè)需要對內(nèi)部與外部的經(jīng)濟環(huán)境進行調(diào)查與分析，并通過科學(xué)地分析和預(yù)測，對可能發(fā)生或正在面臨的風險因素進行明確，為經(jīng)營者的決策提供依據(jù)，而這會在很大程度上降低企業(yè)發(fā)生財務(wù)風險的幾率。此外，全面預(yù)算與財會之間的關(guān)系也非常密切，通過與財務(wù)部門的配合和協(xié)調(diào)，可使各部門之間加強溝通和交流，確保房地產(chǎn)企業(yè)各項工作的順利開展，并能夠調(diào)動員工積極能動性，使其將自身的最大價值在崗位中發(fā)揮出來，推動房地產(chǎn)企業(yè)一體化發(fā)展，進而實現(xiàn)企業(yè)核心競爭力的提升[6]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)存問題

（一）缺乏對全面預(yù)算管理的正確認知

在一些發(fā)達國家，全面預(yù)算管理模式推行已久，但其在中國房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用還處于初始探索階段，因此，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒認識到全面預(yù)算管理工作的重要性。雖然也有一些企業(yè)積極開展全面預(yù)算管理，但在具體策略方面存在一些認識上的錯誤。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)并未認識到全面預(yù)算管理工作的重要性，也沒有將其放在與戰(zhàn)略發(fā)展同等地位上。全面預(yù)算管理工作會直接影響企業(yè)的財務(wù)管理與經(jīng)營方向，但一些管理者對于這一問題并不重視，只是簡單地將其劃分為財務(wù)管理一大流程，在具體實施過程中較為敷衍，導(dǎo)致全面預(yù)算這一管理職能不能最大程度地發(fā)揮作用，阻礙了企業(yè)的發(fā)展[7]。

（二）預(yù)算管理制度有待科學(xué)化

因房地產(chǎn)行業(yè)管理不夠規(guī)范，企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中也難以實現(xiàn)對預(yù)算的規(guī)范管理。目前大多數(shù)企業(yè)比較重視預(yù)算編制結(jié)果，但對細化預(yù)算或具體預(yù)算較為忽視。部分房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作中會將重心放在經(jīng)濟利益的提升上，對于發(fā)展中存在的問題并不重視，戰(zhàn)略目標制定不能很好地符合企業(yè)現(xiàn)狀，往往會出現(xiàn)目標過高或過低的現(xiàn)象，還有些房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理制度的制定過程中，并不是在對自身的實際情況進行具體考量后制定的。這些問題的存在都會在很大程度上影響房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理制度的制定。因缺乏科學(xué)合理的預(yù)算管理支撐，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理時無法將全面預(yù)算管理作用充分發(fā)揮出來[8]。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏完整的預(yù)算管理組織

房地產(chǎn)企業(yè)的全體員工都要共同參與到全面預(yù)算管理工作中，但目前中國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的主要參與者為財務(wù)部門，其他部門人員認為全面預(yù)算管理并不屬于自身工作范圍內(nèi)的一部分，企業(yè)上下沒有共同參與到全面預(yù)算管理工作中。這就使得財務(wù)部門只能從財務(wù)角度進行預(yù)算分析，對以往的財務(wù)業(yè)務(wù)信息進行分析及制定預(yù)算，這種單一的預(yù)算分析方法使預(yù)算管理缺失完整性和全面性，無法保障全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行和落實[9]。

（四）全面預(yù)算管理內(nèi)容不夠全面

近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)的競爭越來越激烈，很多企業(yè)在全面預(yù)算管理中，對于各項數(shù)據(jù)的設(shè)定也越來越重視，這是為了讓企業(yè)有更明確的發(fā)展方向。但房地產(chǎn)企業(yè)在此過程中會將重心放在發(fā)展成效上，從而忽視預(yù)算內(nèi)容的可行性，因此，在制定預(yù)算目標時往往與企業(yè)的發(fā)展目標不相符。制定的預(yù)算往往更傾向于可流動性資金方面的預(yù)算以及年度預(yù)算，忽視了企業(yè)的業(yè)務(wù)交流、員工福利以及銷售方面的預(yù)算，使得總體預(yù)算與預(yù)算目標之間存在較大差距，因此，不能將企業(yè)預(yù)算管理的作用充分發(fā)揮出來[10]。

（五）執(zhí)行力度有待加強，考核機制不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作中除了要科學(xué)合理地進行預(yù)算編制，還要確保預(yù)算方案能在實際工作中得以落實。就目前來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在重預(yù)算編制、輕執(zhí)行的問題。如在全面預(yù)算管理過程中，企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)費用超支的問題，而相關(guān)工作者并沒有及時調(diào)整原有工作模式，也未對超支原因進行分析。當預(yù)算有結(jié)余時，也未采取合理措施，不能實現(xiàn)對財務(wù)資金的高效利用。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)還存在全面預(yù)算管理考核不合理的問題，其在預(yù)算管理中側(cè)重于考核結(jié)果，但對評估及執(zhí)行過程較為忽視。而之所以會出現(xiàn)這些問題，是因為結(jié)果能通過量化指標來體現(xiàn)，但過程是組織能力的一種體現(xiàn)。因此，很多企業(yè)往往會忽視評估過程，導(dǎo)致相關(guān)工作人員無法及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算管理中的問題，全面預(yù)算管理水平也無法得到提升[11]。

（六）預(yù)算與核算工作分離

從理論上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算指標應(yīng)是會計核算中得出實際執(zhí)行的數(shù)據(jù)，但事實上，預(yù)算編制屬于財務(wù)分析范疇之內(nèi)，而日常核算屬于會計核算的范疇，在操作的過程中是由不同人員來完成的，因此，編制方法上會存在較大差異，就會導(dǎo)致核算數(shù)據(jù)無法將預(yù)算執(zhí)行情況更好地反映出來。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平的有效策略

（一）正確認知全面預(yù)算，增強員工的全面預(yù)算管理意識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)想要將全面預(yù)算管理工作的作用充分發(fā)揮出來，就必須正確認識全面預(yù)算。全面預(yù)算管理強調(diào)的是全面，因此，全體員工必須對其管理方法及優(yōu)勢有所了解，全面預(yù)算管理方法應(yīng)覆蓋全部門和全體員工。只有對全面預(yù)算管理模式有了正確的認識，才能確保房地產(chǎn)的管理層級、員工都能參與其中，共同完成預(yù)算目標，構(gòu)建起全面的預(yù)算管理體系。其次，企業(yè)也要加強對全面預(yù)算管理工作的宣傳，使全體員工都具備較強的全面預(yù)算管理意識。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員及財務(wù)部門要加強對全面預(yù)算管理工作的宣傳，組織全體員工進行學(xué)習(xí)，召開相關(guān)會議，使員工深入了解全面預(yù)算方法。與此同時，還要組織全體人員對相關(guān)知識進行系統(tǒng)學(xué)習(xí)，建立相應(yīng)的考核機制，將考核結(jié)果與員工的薪資福利相聯(lián)系，激勵員工積極投入到全面預(yù)算管理模式學(xué)習(xí)中[12]。

（二）健全和完善相關(guān)管理制度與標準

在開展全面預(yù)算管理工作的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要對業(yè)績考核制度進行完善，確保全面預(yù)算管理工作得以落實，提升預(yù)算編制的執(zhí)行力。房地產(chǎn)企業(yè)在進行目標規(guī)劃、施工方案制定、銷售方案制定、運營及資金平衡等多項內(nèi)容管理的過程中，都必須做到全面執(zhí)行與落實。因此，企業(yè)一定要結(jié)合自身實際情況，進一步完善和健全原有的全面預(yù)算管理制度及標準，還要將相關(guān)考核制度切實落實。若在執(zhí)行全面預(yù)算管理工作過程中出現(xiàn)較大差異，就必須要按照相關(guān)規(guī)章制度綜合分析與評價具體執(zhí)行結(jié)果。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好內(nèi)部全面預(yù)算管理的全面保障工作，有效地管理與控制預(yù)算編制，執(zhí)行及監(jiān)控全過程。

（三）加強外部環(huán)境與全面預(yù)算管理之間的聯(lián)系

外部環(huán)境會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)所處的市場環(huán)境在不斷發(fā)生變化，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重點考量外部環(huán)境，只有這樣才能進一步強化企業(yè)管理工作，降低經(jīng)營風險，進而獲得更高的利潤空間。近年來，中國政府針對房地產(chǎn)企業(yè)出臺了很多新政策，房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境發(fā)生了劇烈變化，在很大程度上影響到企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。在此背景下，企業(yè)必須要加強自身與外部之間的聯(lián)系，并在此基礎(chǔ)上開展全面預(yù)算管理工作，使企業(yè)的核心競爭力得以增強，在劇烈變化的外部市場環(huán)境中可以健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）全面做好預(yù)算評估與分析工作

想要確保全面預(yù)算工作的順利開展，必須高度重視預(yù)算編制工作。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在進行預(yù)算編制時一定要對自身經(jīng)營情況、同行內(nèi)部競爭情況、市場情況等進行了解，只有全面掌握市場發(fā)展狀況，了解市場新動態(tài)，細致分析自身經(jīng)營情況，預(yù)算編制才更加符合企業(yè)發(fā)展實際。掌握同行內(nèi)部的競爭情況，才能明確自身發(fā)展中的優(yōu)勢與不足，在進行預(yù)算編制時揚長補短，積極學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀之處，提升預(yù)算編制能力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分考慮市場動態(tài)變化，靈活選擇預(yù)算方式，避免固定單一地選擇某一種預(yù)算方法，導(dǎo)致企業(yè)無法有效應(yīng)對突發(fā)性的市場風險。預(yù)算編制周期要盡量縮短，在預(yù)算編制時以季度為周期，并靈活選擇編制方式，充分考慮可能發(fā)生的市場風險，并制定出應(yīng)對風險的具體措施。

（五）全面構(gòu)建與落實預(yù)算監(jiān)督機制及獎罰機制

在執(zhí)行全面預(yù)算管理的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要強化相應(yīng)的考核工作，考核預(yù)算執(zhí)行情況與目標完成情況，并及時制定考核機制。結(jié)合自身情況構(gòu)建和完善預(yù)算考核制度，強化考核工作，切實落實獎罰制度，為全面預(yù)算管理工作奠定良好基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要對考核預(yù)算目標的落實情況進行了解，對于未達標者，要按照相關(guān)制度進行懲罰，而對于已完成或超額完成人員，應(yīng)給予一定的獎勵。

（六）構(gòu)建全面預(yù)算管理預(yù)警體系

在預(yù)算編制的具體執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好預(yù)算執(zhí)行控制工作。結(jié)合企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境適當調(diào)整與優(yōu)化預(yù)算目標，并構(gòu)建相關(guān)的預(yù)警體系，這樣才能在實際執(zhí)行中及時發(fā)現(xiàn)問題，提升預(yù)算分析能力。預(yù)算執(zhí)行報告分析是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算預(yù)警體系的重要組成部分，而通過構(gòu)建科學(xué)的預(yù)警體系，可使房地產(chǎn)企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中存在的風險，在第一時間采取有效措施進行應(yīng)對，降低出現(xiàn)財務(wù)風險的幾率。

五、結(jié)語

總之，全面預(yù)算管理工作的實施可進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要正確認識全面預(yù)算管理工作的重要性及其方法和流程，并根據(jù)實際情況以及內(nèi)外部環(huán)境，構(gòu)建科學(xué)的全面預(yù)算管理體系，通過激勵機制、監(jiān)督機制的建立，確保全面預(yù)算管理工作順利開展，為自身健康穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

作者:林潔 單位:中國武夷實業(yè)股份有限公司