房地產企業納稅籌劃探析

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一、引言

房地產開發企業常被冠名為“暴利行業”，但是，從最近幾年房地產上市公司公布的財務報告來看，房地產企業的利潤率通常是10%~20%，這種結果和人們想象中的結果大相徑庭。隨著在過去的幾年，房價經歷了大幅度的上漲，但是，高成本也是房地產開發企業所詬病。房地產開發企業的成本大致分為三塊：土地出讓金、建安費、稅費。據統計，稅費占成本的比例大概在20%到30%之間，這在全行業中是比較高的。隨著經濟形勢的變化，房地產也逐漸告別了“黃金十年”，迎來了漫長的調整時期，成本成為關乎房地產企業生存的命脈，而納稅籌劃作為一種財務管理的手段，是控制成本的直接和行之有效的方法，對于房地產企業來講，具有重要意義。我國企業在這一方面的實踐經驗較少，需要加強相關理論研究和豐富相關實踐。

二、房地產企業納稅籌劃的現狀

（一）房地產企業對納稅籌劃的認識不足

在發達國家，納稅籌劃已經成為演變成了一門專門的知識，但是，在國內，這一知識和方法剛剛興起。在房地產企業中，真正懂得納稅籌劃的也僅是少數幾個人，大多數財務人員對于納稅籌劃的認識很片面。甚至，一提到納稅籌劃，很多企業馬上會將它與偷稅、漏稅聯想在一起。這種觀念是不對的，與偷稅、漏稅相比，納稅籌劃在法律上具有本質上的區別，納稅籌劃是在國家稅收法律的框架內開展的，是符合法律精神的。并且，也有很多人只是簡單地將納稅籌劃與合理避稅劃等號，這是觀點也是片面的，真正意義上的納稅籌劃包括節稅籌劃、避稅籌劃、轉嫁籌劃和實現涉稅零分險，是一個成體系的知識框架。

（二）納稅籌劃的水平不高

從國內房地產企業的納稅籌劃事件來看，納稅籌劃呈現出方法單一、短視化和游離在法律邊緣的特點。房地產企業的納稅籌劃通常只關注在本年度，更多地采用節稅的方法，利用規模優勢，尋找更多地稅盾，已達到本期減少納稅的目的。這種做法只關注短期利用，忽視了長期利益，并且這種做法也常常是在打“擦邊球”，很多情況下已經觸碰到了法律的底線，也給企業帶來了一定的納稅風險。這個問題的主要原因在于相關人才短缺，正規的學歷教育對于這方面的涉獵較少，因此相關人才的培養較少，大多都是在實戰中摸索成長的。很多房地產企業也會借助于專業中介機構的力量來從事納稅籌劃工作。

三、房地產企業的常用的納稅籌劃方法

（一）確定合理的資本結構，利用負債的稅盾效應

對于房地產企業來件，需要籌集的資金量是非常大的，而資金的來源無非有兩個，一個是權益性資金來源，如上市募集資金；另一個是負債資金來源，如銀行借款。但是這兩種來源資金的稅負后果是不同的。根據現行的企業所得稅法律制度規定，在進行納稅申報時，合理的利息支出可以在稅前列支，從而減少了本期的應納稅所得額，起到了節稅的作用。并且負債也具有杠桿效應，能夠放大股東的收益。而股利屬于凈利潤的分配結果，不可以在稅前作為費用列支，因此不具有稅盾效應。利息具有稅盾效應，息稅前收益大于債務成本總額時，它的節稅效果同負債比率的大小成正比例變動。并且，當企業的負債比率控制在一定的范圍內，與無負債企業相比，有負債企業的權益資本凈利率更高。這說明負債具有納稅籌劃的效應。但是，企業的資產負債率并非越高越好，事實證明，當債務成本率不斷上升，它所帶來的節稅收益逐漸被增加的籌資成本抵消，那么通過增加負債比率進行納稅籌劃的空間也逐漸消失。因此，資本結構存在一個的合理空間

（二）利用組織結構轉嫁稅負

1.分公司的稅負轉嫁效應。在稅法上，不具有獨立法人資格的分公司不是納稅主體，它的稅費通常需要匯總到總公司統一納稅。這一點特征的重要意義在于：分公司當期發生的虧損不需要自己承擔而是可以作為總公司的利潤抵減額，減少總公司的繳納稅額。分公司的組織形式更適合于分支機構組建的初期，因為，在組建初期，分支機構通常面臨高昂的成本支出，一般在初建期，分支機構的虧損狀況非常嚴重，如果設立的是分公司，它的虧損就可以轉移到總公司，列支在總公司的稅前進行抵扣，降低了總公司的所得稅費用。

2.子公司的稅負轉嫁效應。與分公司不同，在稅法上子公司是具有獨立法人資格的納稅主體。因此，從整個集團的角度來講，子公司具有分割利潤功能，因此具有稅負轉嫁的效應。以土地增值稅為例，在計算土地增值稅時，是根據增值額占抵扣額的比例來確定稅率。為此，房地產企業可以成立自己的商貿公司，通過關聯交易，可以分攤房地產公司的利潤，這樣就可以適用較低的稅率，從而降低了土地增值稅。在企業所得稅籌劃方面，關聯公司之間可以通過定價策略和關聯交易，平衡各方稅負，從而達到整體稅負最低的目的。

（三）積極開展開發成本的納稅籌劃

通常在房地產開發項目中，房地產開發企業委托建筑企業建造商品房，很少自身提供建筑勞務的。因此，建筑企業的稅收成本最終是由房地產開發企業所承擔。房地產開發企業在與建筑企業簽訂合同時，應充分考慮納稅籌劃的可能性。《營業稅暫行條例》規定，在繳納營業稅時，施工企業的營業額包括取得的勞務收入和材料費用，但不包括建筑方提供的設備的價款。也就是說，如果設備是由施工企業提供，那么該設備的價款將包括在營業額中，這勢必增加了施工企業的營業稅，最終必然由房地產開發企業所承受。對于建筑工程而言，所建的房屋所必須安裝的一些基礎設施如冷卻塔、供暖設備、中央空調等往往價值很大，對于施工企業的營業稅的影響較大。因此，從稅負的角度出發，最為明智的做法是房地產開發企業統一采購設備，從而降低施工企業的營業稅負擔。另外，在房地產開發成本中，有相當大的一部分是不能直接分配到特定對象上的，需要運用間接分配的方法，這將影響到不同部分的成本負擔。而有些成本可以在稅前列支，有的不能，這將直接影響到所得稅費用。為此，房地產企業需要精心測算，尋找合理的分配比例，從而降低所得稅負擔。

（四）制定合理的銷售策略

1.轉變銷售方式。對于房地產開發企業，除了直接銷售外，還有投資方式和轉讓子公司股權方式兩種銷售方式。對外投資方式是指房地產開發企業以自己開發的商品房向其他投資，以代替銷售方式。因為，根據規定，以土地、房屋等不動產投資入股的，且與被投資企業共同承擔風險、共享收益的免征轉讓土地、房屋的營業稅。這樣的話，通過對外投資的方式，房地產企業將省去一部分營業稅費用。轉讓子公司股權方式是指，將從事房地產開發的子公司的股權轉讓，從而回收資金。子公司股權轉讓一般涉及到企業所得稅、印花稅、契稅等，不屬于營業稅、土地增值稅的征收對象，因此，可以節省相應的營業稅和土地增值稅。

2.合理制定銷售定價策略。土地增值稅有4檔稅率，根據增值額占抵扣額的比例來確定，而銷售定價很大程度上影響了這一比例。并且，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定：納稅人出售其建造的普通住宅增值額未超過扣除項目金額的時，免征土地增值稅；增值額超過的，應就其全部增值額按規定計稅。企業的利潤是是收入和成本的匹配結果，銷售價格的提高可能帶來更高檔的稅率，增加的稅負可能完全抵消掉增加的收益。從這個意義上來講，價格并非越高越好，銷售定價存在籌劃空間。

作者：黃萍 單位：黑龍江省天九投資控股有限公司