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摘要：“營改增”政策實施后對各行各業有著深遠影響，房地產行業作為近些年發展勢頭迅猛的行業之一，如何優化資金周轉，如何科學、合法的降低企業承擔稅務顯得尤為重要。本文首先闡述了納稅籌劃的概念、必要性以及對房地產行業的影響，然后通過對房地產在項目準備、建設、銷售等各個階段進行稅務分析，為房地產企業合理規避土地增值稅、所得稅匯算清繳風險，促進房地產企業穩定、健康、可持續發展。
關鍵詞：房地產；納稅籌劃；土地增值稅
近二十多年，房地產行業發展勢頭迅猛，在拉動我國GDP增長的同時為當地政府財政收入做出了重大貢獻。房地產高利潤和短期內可見收益吸引了眾多炒買炒賣的行為，房價也迅速攀升，一線城市的房價也成了百姓的長期痛點。為了增加對土地和房地產行業的宏觀調控和市場調節，國家出臺了多項政策。面對政府出臺的關于房價、稅收等多方面的政策，房地產企業應該深入研究政策的切入點、關鍵點、判斷標準等，其中納稅籌劃就是一項在已知政策的情況下，事前對企業經濟業務進行籌謀和策劃，以期為企業科學降低稅務壓力。
一、房地產企業納稅籌劃相關理論
（一）納稅籌劃的概念納稅籌劃是指通過提前對企業經濟業務進行籌劃和判斷，制定出的一整套完整、科學、合理合法的行為準則和標準，從而達到節稅的目的。納稅籌劃最先起源于西方資本主義國家，企業為了達到合理避稅，聘用專業的財務團隊，為其提供稅務咨詢和納稅籌劃。隨著企業管理者意識到了納稅籌劃對于企業降低稅額，提高利潤的重要意義和影響，納稅人對稅務減免的需求愈來愈大，納稅籌劃概念和實踐也被各國相繼發展和應用起來。在我國，經濟結構較為獨特，房地產業作為國家固定建設的中堅力量，仍然占有重要地位。房地產業納稅資金流量大，涉及工作節點復雜煩瑣，企業內部人員眾多，項目準備和建設周期長等特點，更應該將納稅籌劃納入企業管理的重要部分，在完成國家對稅務要求的同時實現合理避稅，有效平衡收益和風險，使企業能夠依法納稅、合理避稅，通過資金的良性運轉使企業能夠實現長期可持續健康發展。
（二）納稅籌劃的特點納稅籌劃在實施過程中有其自身的獨特特征，主要體現在：合法性、宏觀政策的導向性、目的性、專業性和時效性。合法性是納稅籌劃的前提，是納稅籌劃最基本的特征。雖然企業是為了降低稅額，緩解企業稅負而做出的通過事前謀劃，對企業經濟行為進行判斷和決策，這一切的行為前提是合法，是在不違背我國現行的稅收制度、法律法規的前提下進行的。其根本是納稅人利用現有法律的漏洞和不足來降低納稅成本。稅收是國家對社會資源的再分配，是通過國家政策強制執行的，當政策發生調整時，企業要及時做出調整和應對。企業的納稅行為和納稅籌劃都是在國家相關法律和政策下實施的，具有宏觀政策的導向性和時效性。納稅籌劃目的較為明確，即為企業減少稅負，其納稅方案中都是圍繞著節約稅收成本進行的，這是納稅籌劃得以發展的動力和推手。納稅籌劃是一項極其專業和復雜的過程，需要參與者精通行業稅收法律法律以及財務制度，在節稅的同時規避風險。
（三）納稅籌劃的基本原則在深入了解納稅籌劃的內涵和外延的基礎上，制定一套優秀的納稅方案需要遵守以下三個原則：事前籌劃原則、經濟性原則、適時調整原則。事前籌劃主要體現在納稅人是在已知的稅收政策下制定的自身經濟業務，從而選擇最佳的納稅方案，為企業爭取最大程度的經濟利益。若因決策不當經濟業務已發生，且應稅收入確定的情況下，企業無法通過任何合法手段進行減稅。經濟原則是指企業在事前制定納稅方案時需要綜合考慮沉沒成本、轉讓成本、機會成本，遵循成本效益原則，事前籌劃才有意義。適時調整性主要指沒有任何一種納稅方案可以使用任何情況，企業應該根據所處國家、地區、行業的法律法規進行科學、合法的納稅行為。
二、房地產行業稅種認識
房地產行業涉及土地增值稅、所得稅、契稅、個稅、印花稅等十多個稅種，其中土地增值稅和所得稅涉及面廣，涉及稅額較大，是大部分房地產企業在納稅籌劃過程中需要著重考慮兩項稅務，以下主要介紹此兩種稅種。
（一）土地增值稅土地增值稅是根據增值額和扣減項目金額的比重，選擇正確的稅率，其適用稅率有30%、40%、50%、60%四檔。在土地增值額的繳納過程中，需要考慮到是有償轉讓土地使用權的，不包括繼承和贈送行為。房地產企業在土地獲取時大多為有償取得，因此需要支付土地增值稅。土地增值稅在匯算清繳過程中存在一定的可控性。主要表現在：第一，政策的多層授權和解釋。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》是稅務主管機關和納稅人征收、繳納土地增值稅的重要法律依據。現行的預繳和清繳土地增值稅制度與前者在執行過程中存在空白或者漏洞，使得匯算清繳工作具有一定的不確定性。企業可以利用政策空白，合法合規的調整經濟業務，以調整土地增值稅額。第二，企業與執法監管部門的博弈。在“營改增”后，房地產行業繳納稅額有所降低，一定程度上降低了地方稅務部門的收入，與此同時，企業在納稅過程中也會存在不同程度的瑕疵和不規范行為，加大了執法征收和監管風險。第三，企業可按照銷售情況，在合法的基礎上分期確認收入，將增值額和扣減項目金額比值控制在一定范圍內，以采用低檔稅率，即合理利用稅點臨界點來確認收入確認方式。另外，企業要規范報銷制度，對于籌建活動期間產生的費用和成本要及時報銷抵扣，以降低增值額。［1］
（二）所得稅所得稅是指企業營業收入扣除成本、費用、稅金等支出外的所得額進行納稅。目前實行季度預繳，在財政年度結束五個月內完成所得稅匯算清繳工作，即核算本年度應補稅額或應退稅額。所得稅匯算清繳的前提時企業對收入和成本進行嚴謹、科學的計算和分析。企業應該按照新收入準則中的五步法模型對收入進行確認和計量，兼顧主營業務收入和營業外收入。在成本分攤時及時計入當期費用，避免因錯失計費期間，導致該筆成本或者費用不能入賬。企業在納稅籌劃中應根據項目進展期間涉及的主營業務，在法律規定和約束范圍內對成本、費用和收入進行記賬規范，通過精準計算，達到為企業節稅的目的，提高企業的資金實力和核心競爭力。
三、房地產行業發展各階段的納稅籌劃
房地產行業是我國稅收的重要力量，雖然近幾年，國家出臺的相關政策意在緩解房地產行業的高速發展，房地產市場進入下行周期，但是其對當地稅收仍有著舉足輕重的作用。企業應該深入房地產開發的各個階段，深入貫徹實施納稅籌劃管理理念，嚴格管控稅負。
（一）項目籌備階段確認納稅人身份。在全面掌握稅收法律法規等政策的同時，企業需要對項目成立、分公司、子公司明確規劃納稅人身份。企業在認定納稅人身份時一般可以分為一般規模納稅人和小規模納稅人，兩種身份遵循的稅收政策、稅率、稅票都有所不同，對其進項稅和銷項稅有著很大程度的影響。確認納稅人籌劃是為了通過遞延納稅時間，稅負轉嫁實現減輕增值稅稅負，降低納稅成本的目標。
（二）開發建設階段開發建設環節涉及工程采購、基建、固定資產采購及費用分攤等經濟業務，結算方式的不同會給企業的稅負帶來不同的影響。首先，企業應該嚴控采購結算方式，即通過與供應商協商貨物和貨款的結算方式，盡早取得增值稅發票，以便公司提前將稅額進行抵扣，緩解企業納稅壓力，加快企業資金周轉。其次，選擇恰當的工程承包方式。房地產項目在開發過程中根據建設材料的采購分為“甲供材”和“乙供材”。通常，房地產企業由于人員短缺或者專業性的問題選擇“乙供材”承包方式，即由承包方負責材料的采買，忽略了“甲供材”可獲取更多的增值稅進項稅額發票抵扣。因此企業應綜合考慮合作方納稅人身份、承包價格以及成本，以做出效益最大化的選擇。再次，確定大型機械設備的使用方式，自采還是租賃。現稅法規定，有形動產的融資租賃可以采用13%稅率申報增值稅，同時可以抵扣租賃費及利息。因兩種方式在稅率以及抵扣時政策不同，企業可根據自身實際情況，選擇適合自身發展的設備購置方式。［2］
（三）轉讓銷售階段轉讓銷售環節需要繳納增值稅、所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等，其中土地增值稅和企業所得稅是較為重要的兩大稅種。房地產公司在銷售房屋時通常有贈送和折扣銷售兩種方式，因政策規定，納稅人將自產的無償贈送給其他單位和個人的，視同為銷售行為，需要繳納土地增值稅。折扣銷售是一種在單價上有所降低的銷售方式，視總價為稅基。兩種方式稅基不同，所需繳納的稅額也不同。對于帶有安裝業務的房地產企業，可以選擇兼營業務方式，可以降低稅率，為企業稅務籌劃爭取更多的有利空間。
（四）日常管理納稅籌劃是納稅人為降低稅負而付諸行動的一種利好行為。納稅人根據稅收相關政策，從專業、科學的角度出發，依法納稅，合法節稅，降低企業稅負。其本質就是利用政策空白，平衡風險、成本、收益，確認行為以降低企業成本。任何企業在發展的任何階段都應該將納稅籌劃理論、成本效益理論納入其管理體系。企業應該有意識培養財務人員、稅務人員的節稅意識，通過不定期培訓、學習，提高財務隊伍的整體業務能力。
四、結語
房地產行業作為近些年發展迅猛的行業之一，成為當地納稅隊伍的重要力量。隨著國家出臺的關于調控房地產市場的多項舉措，房地產行業發展相對較為平穩，同時仍然成為部分地區的納稅大戶。房地產企業如何能在政策緊縮的宏觀環境下維持可持續增長和發展是值得企業深思的課題。企業在轉型和創新、改革發展的道路上探索的同時，納稅籌劃是其穩定發展的重要管理理念。企業應培養專業的財務團隊深入學習和解讀稅收法律法規和財務制度，在合法、守法的前提下，兼顧成本、收入、風險三者關系，事前對企業的經濟業務進行選擇和規劃，制定指導方針和政策，使得企業土地增值稅和所得稅在匯算清繳過程中能夠有所降低，實現為企業合理節稅、合理避稅，緩解企業資金壓力的目的，為企業快速經營和資金流轉創造條件。
參考文獻
［1］李女貴.新形勢下房地產企業稅收籌劃的思考［J］.會計師，2019（5）.
［2］王江寒.新形勢下我國房地產企業稅收籌劃研究［J］.商業會計，2017（14）.
作者：馮李葉 單位：臨汾市堯都區汾東經濟建設投資有限公司