國外房地產市場稅收調控對國內的影響

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［摘要］國家為了保證房地產行業的健康發展，采取了一系列的政策進行調控，也獲得了一些成效，但是發展至今我國房地產行業中存在的根本問題依然沒有得到解決。稅收作為國民經濟調控的杠桿，合理的稅收政策能夠達到資源配置的效果，在國外的房地產市場發展過程中，美國、日本、英國、法國等國家都采用稅收政策對于房地產市場的發展進行了調控，并取得了一定成果。文章就國外的房地產市場稅收調控對我國的啟示進行了探討，以供借鑒和參考。

［關鍵詞］房地產市場;稅收;宏觀調控

作為一種稅收分配手段，房地產稅收政策直接關系著開發商與消費者兩者的收入分配，對于房地產市場的開發與消費者購買起著引導作用，從而進行房地產市場供求矛盾的調控，因此在當前的房地產市場經濟發展過程中，要善于學習國外已經取得實質性成果的政策，取長補短、與時俱進，從而促進我國房地產市場和諧、健康、穩定的發展。

1我國房地產市場稅收調控發展現狀

1.1我國房地產市場稅收調控基本內容

自1994年我國房地產稅收制度形成至今，已經有近30年的發展歷程，在其發展中不斷完善，到現在為止我國在房地產行業的稅收政策已經有12種，這12種稅收政策分布在房地產行業發展的各個環節之中，用以對房地產市場經濟進行調控，其中以房地產作為直接征收對象的稅種有5種。

1.2我國房地產市場稅收調控發展歷程

房地產市場的大熱直接帶來了商品房價格的急劇攀升，超出了消費者的承受能力，市場房價與居民收入嚴重失衡，部分一線房價遠超國外發達國家，為了調控市場秩序，國家出臺了一系列宏觀調控政策用于調控房地產行業發展，如“國八條”“國六條”等，在國家對于房地產市場進行宏觀調控的過程中，稅收是其重要手段，在國家對于房地產市場實行稅收調控的發展歷程中，可以將其劃分為兩大類別，分別是緊縮型房地產調控階段以及寬松型房地產調控階段。

2國外房地產市場稅收調控政策

2.1美國房地產市場稅收調控政策

美國相比其他國家而言，雖然發展歷程沒有特別深厚，但是其國家經濟體制發展較為完善，其房地產市場經濟發展也較為成熟，這主要得力于美國政府在房地產經濟發展中的調控作用，美國注重對于房地產稅收制度的完善，美國針對不同的區域制定了不同的稅種，而且各個區域之間的稅率也是不同的，不僅如此，國家還針對中低收入人群制定了相對優惠的購房政策，這樣使得國民都能夠買得起房，住得起房，打擊了投機倒把行為，有效抑制了泡沫經濟的興起。

2.2德國房地產市場稅收調控政策

在德國政府對于房地產市場經濟調控的過程中，其將稅收作為其主要的調控手段，通過相關稅收政策的制定與實施，有效地遏制了炒房者的行為，炒房者的利益被最小化，讓炒房行為近乎于消失，因而其市場上對于房地產的需求都屬于剛性需求，如果是自己居住的住宅，那么居民只需要繳納最基本的宅基地土地稅;如果是對于住房進行出售，則還要繳納交易稅及不動產稅;如果是在房屋出售的過程中，銷售者獲得了較高的經濟利益，則還需繳納差價盈利稅;如果屋主將自身住宅用于租賃獲取經濟利益，則還需要另外繳納個人所得稅。這些稅種的存在嚴重遏制了投機行為的產生，有效降低了房地產市場炒房者的利潤，遏制了炒房行為的產生，這對于維護房地產經濟的穩定發展是具有重要作用的。

2.3日本房地產市場稅收調控政策

日本的房地產經濟發展歷史悠久，而且相關體系較為完善，其房地產稅收政策貫穿房地產市場的每一個環節之中，體系嚴密，國稅與地稅是日本房地產保有環節的最為主要的稅種，地稅又可以劃分為土地持有稅、固定資產稅等，地價稅是國稅的主要組成部分，在日本房地產的取得及轉讓環節中稅收種類多，在不同的環節中征收的國稅及地稅都是不同的，正是由于這么嚴密的稅收制度的存在才得以維持其國家房地產市場的穩定。

3國外房地產市場稅收調控對我國的啟示

3.1不斷完善稅收體系，制定切合實際的稅收調控政策

從國外政府對于房地產市場調控的稅收政策來看，嚴謹完善的稅收體系是保障國家調控有效性的基礎，只有稅收體系完善，才能保證調控取得可行的成果，通過對于美國稅收政策分析可以發現，因地制宜、實事求是的稅收政策是十分重要的，中國自古以來就存在著區域發展不平衡、貧富差距大的問題，房地產中標準化的稅收政策不能夠滿足每一個區域發展及消費者的需要，因而在實際的稅收制定過程中，應當根據房地產的不同環節、不同區域、不同消費人群制定出不同的稅收政策，讓有剛需的消費者能夠受到稅收政策的庇護，讓炒房者的投機倒把行為得到遏制，讓每一個稅收政策都能得到實際執行，加強房地產稅收政策與其他相關法律之間協調性的構建，營造一個綠色健康的房地產發展環境。

3.2通過房地產稅收調控房產交易市場，打擊投機行為

國家在對于房地產實行稅收調控政策時，可以通過稅收調節利益分配，是打擊炒房行為的最有力的手段。房地產稅收的征收無論是對于買房者還是賣房者的行為都是起著一定的引導作用的，在房屋買進的過程中，稅收加劇了消費者的負擔，對賣房行為起到了抑制作用;在賣房的過程中，稅收使得賣家利潤下降，這樣就能夠遏制部分炒房者通過買賣房屋獲得暴利的行為。針對消費者擁有的房屋數量如首套房、二套房等制定不同的稅收，加重二套房購買稅率，針對其個人名下房屋買賣次數制定稅收政策，消費者對于名下房屋的定時居住時間的長短也可以作為不同稅收政策制定的依據，這樣讓投機者無利可圖，炒房行為自然消失，有效維護房地產市場健康發展。

3.3整合稅種，優化我國房地產稅收結構

雖然當前我國對于房地產市場已經制定了一系列稅收政策，但是在稅收政策的分布中大多處于開發、流轉環節，現有的房地產稅收是一種“輕保有、重流轉”的結構形式。要想使得我國房地產稅收結構優化就必須采取一些必要的措施，如在開發環節降低稅收，將現有的房地產存在的亂收費現象進行清理，將不合理收費項目進行取締，加強對于開發環節的稅后監管，對于房地產收費項目進行統一規定，在有必要的情況下可以將部分收費項目納入財政進行管理，優化征收流程，防止重復征收現象的發生。土地作為房產開發的基礎，是地產商進行投機行為的重要條件，可以對持有空閑土地的開發商征收土地閑置稅，對于閑置時間長的土地可以以面積作為收稅依據，根據土地閑置年限長短實行增長式稅率。

4總結

通過對于國外房地產稅收調控政策的分析能夠為我國房地產稅收調控提供寶貴的經驗，但是在實際的調控政策制定過程中，還是應該堅持一切從實際出發的原則，不斷完善稅收體系，制定切合實際的稅收調控政策，通過房地產稅收調控房產交易市場，打擊投機行為，整合當前的房地產稅種，優化我國房地產稅收結構，發揮稅收政策在房地產經濟發展中的重要調控作用，構建完善嚴謹的稅收體制，建立良好的房地產經濟發展秩序，從而促進國民經濟的健康發展。

參考文獻:

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作者：王婷婷 單位：云南大學滇池學院