房地產預算管理問題和對策研究

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摘要：由于政府宏觀調控政策的發布，房地產企業的利潤空間逐漸被壓縮。在此背景下，企業要想獲得更高的利潤空間，就必須對傳統的管理理念和方法進行積極更新。全面預算管理的應用，可對企業成本全過程加以控制，降低房地產企業的支出成本，獲得更高的利潤空間。房地產企業對全面預算管理及其重要性要有全面認識，并結合實際發展情況，采取切實有效的優化策略，提升全面預算管理工作的效率和質量，進一步增強房地產企業核心競爭力。文章闡述了全面預算管理的相關概念及其在房地產企業中應用的重要性，分析其存在的問題，提出相應的優化策略，希望能為相關工作者提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產企業；預算管理；問題；對策

對于房地產企業來說，全面預算管理是非常重要的一項工具，可對企業各項成本進行全面控制，最大程度地提升企業資金利用率，提升利潤空間。現階段，全面預算管理在發達國家的應用已經比較成熟，但其在中國企業中的應用還處于起步階段，所以依然存在較多不足，如管理制度有待健全、預算與核算分離等，如果不能及時解決這些問題，就會導致全面預算管理無法充分發揮作用，對房地產企業的健康長遠發展造成不利影響[1]。

一、全面預算管理概述

（一）全面預算管理

預算是企業分配各項資源的系統方式，企業預算主要包括財務資源、人力資源以及物質資源的分配，通過開展預算工作，可以實現企業既定的戰略目標，還可以對戰略目標完成進度進行監督和控制，全過程監控具體的開支數額、預測利潤與現金流情況。全面預算管理是指企業以未來的某一段時間為期限，對整體經營統籌進行規劃，協調與控制經營計劃、業績評價以及人員管理，并集中處理經營發展過程中出現的問題。對于企業來講，預算管理是推動其健康穩定發展的管理系統，也可以被看作一種內控方法。全面預算管理在一些發達國家企業中的應用已有成熟體制，但在中國正處于起步階段。近年來中國也有很多企業意識到全面預算管理的重要性，并積極將其應用在企業管理中，這就使得全面預算管理的涵蓋范圍更加廣泛[2]。

（二）全面預算管理的特征

全面預算管理工作具有全過程性、整體性、戰略性特征。全過程性特征：全面預算管理會滲透到企業的各流程當中，如預算編制、執行、機制考核等，因此，企業需要將其融入進生產經營全過程，將全面預算管理指標切實執行下去，最終才能獲得良好的預算管理效果；整體性特征：全面預算管理需要制定管理方案并且執行落實，也要做好跟進以及質量把控工作，需要管理者在科學預算目標的指導下，按照一定的流程將全面預算管理工作貫徹和落實下去，并對管理目標進行分解，將具體目標落實到個人，確保權責分明。財務部門是開展全面預算管理工作的主要部門，但并不是唯一部門，而要使此項工作切實落實下去，就必須要求企業各部門都能參與其中，做好協同工作，及時進行資源共享，這樣才能將全面預算工作的價值充分發揮出來；戰略性特征：企業開展全面預算管理工作的目的是系統化管理企業各項資源，對企業資源使用情況進行科學合理的安排。而全面預算管理是企業發展的重要工具，因此，企業必須以戰略目標為導向進行全面預算編制，這樣全面預算管理才能更好地對企業未來的經營活動和財務工作進行指導，為企業領導層的決策提供支持，最終實現企業經營戰略目標[3]。

（三）全面預算管理的編制方法

預算編制方法不當，就會導致預算準確度降低，企業領導層可能會因此做出錯誤決策，進而導致資源浪費，內控失效，戰略目標最終未能實現等。現階段較為常用的全面預算編制方法有固定預算、彈性預算、滾動預算、零基預算以及概率預算幾種。固定預算。固定預算又被稱為靜態預算，其是指通過預算進行業務量的設定，此種預算方法一般會被應用在總數穩定的預算項目中；彈性預算。彈性預算又被稱為變動預算。其是根據企業業務總量、成本以及利潤三者之間的聯系進行預算設定，也可按照企業現有的業務量進行預算編制。彈性預算的方式一般適用于變動成本；滾動預算。滾動預算也被稱為永續預算。其一般會被應用在季度編制中，如銷售預算、生產預算等；零基預算。在此種預算方法中，預算開支以零為依據，并全面地審核預算各項目開支的總額大小和收入的可操作性以及開支是否合理等，在此基礎上得到最后收支水平的預算。零基預算一般會被應用在編定基點不穩定項目或偶爾發生的項目中；概率預算。此種預算方式可以看作是改進版的彈性預算，概率預算方法可以很好地降低不確定因素所帶來的風險，并在此基礎上保持其原有估算概率的實質，根據可出現的最大或最小值進行期望值的計算。這幾種方法都有其優點與不足，所以，在實際應用過程中要充分考慮企業的實際情況，也可有機結合幾種方式[4]進行預算編制。

二、房地產企業開展全面預算管理的重要性

（一）有利于拓展房地產企業預算管理范圍

全面預算管理在房地產企業中的應用涉及到比較廣泛的內容，如財務預算、投資預算以及經營預算等。而且要求管理者也要參與到預算管理的監督與控制中，各部門負責人也要參與到全面預算管理中，只有這樣才能使預算管理實效性得以保障。因此，全面預算管理工作的推行，可使企業全體人員都參與其中，進一步拓展預算管理的范圍[5]。

（二）有利于強化公司收支管理

房地產企業在生產經營過程中會涉及大量的資金流動，且其經營項目建設周期較長，相對于其他企業資金回籠速度較慢。這些問題都會導致房地產企業無法自由控制資金。銀行貸款是房地產企業資金的主要來源，而隨著房地產企業的不斷發展，銀行貸款資金也無法滿足房地產企業發展需求，所以，必須要對收支情況進行控制，才能進一步提升資金利用率，這也是全面預算管理工作中的一項重要內容。因此，加強全面預算管理有利于房地產企業收支管理的強化。

（三）有利于增強房地產企業核心競爭力

近年來，中國房地產企業之間的競爭異常激烈，企業只有不斷提升管理能力，更好地對抗財務風險，具備較強的盈利能力，才能在激烈競爭的市場中占有一席之地。而全面預算管理體系的構建，可實現對房地產企業財務支出成本的有效控制，幫助企業獲得更高的利潤空間。全面預算管理模式下，企業需要對內部與外部的經濟環境進行調查與分析，并通過科學地分析和預測，對可能發生或正在面臨的風險因素進行明確，為經營者的決策提供依據，而這會在很大程度上降低企業發生財務風險的幾率。此外，全面預算與財會之間的關系也非常密切，通過與財務部門的配合和協調，可使各部門之間加強溝通和交流，確保房地產企業各項工作的順利開展，并能夠調動員工積極能動性，使其將自身的最大價值在崗位中發揮出來，推動房地產企業一體化發展，進而實現企業核心競爭力的提升[6]。

三、房地產企業全面預算管理現存問題

（一）缺乏對全面預算管理的正確認知

在一些發達國家，全面預算管理模式推行已久，但其在中國房地產企業中的應用還處于初始探索階段，因此，很多房地產企業并沒認識到全面預算管理工作的重要性。雖然也有一些企業積極開展全面預算管理，但在具體策略方面存在一些認識上的錯誤。還有一些房地產企業并未認識到全面預算管理工作的重要性，也沒有將其放在與戰略發展同等地位上。全面預算管理工作會直接影響企業的財務管理與經營方向，但一些管理者對于這一問題并不重視，只是簡單地將其劃分為財務管理一大流程，在具體實施過程中較為敷衍，導致全面預算這一管理職能不能最大程度地發揮作用，阻礙了企業的發展[7]。

（二）預算管理制度有待科學化

因房地產行業管理不夠規范，企業在全面預算管理工作中也難以實現對預算的規范管理。目前大多數企業比較重視預算編制結果，但對細化預算或具體預算較為忽視。部分房地產企業在日常工作中會將重心放在經濟利益的提升上，對于發展中存在的問題并不重視，戰略目標制定不能很好地符合企業現狀，往往會出現目標過高或過低的現象，還有些房地產企業在預算管理制度的制定過程中，并不是在對自身的實際情況進行具體考量后制定的。這些問題的存在都會在很大程度上影響房地產企業的預算管理制度的制定。因缺乏科學合理的預算管理支撐，導致房地產企業在經營管理時無法將全面預算管理作用充分發揮出來[8]。

（三）房地產企業內部缺乏完整的預算管理組織

房地產企業的全體員工都要共同參與到全面預算管理工作中，但目前中國大多數房地產企業全面預算管理工作的主要參與者為財務部門，其他部門人員認為全面預算管理并不屬于自身工作范圍內的一部分，企業上下沒有共同參與到全面預算管理工作中。這就使得財務部門只能從財務角度進行預算分析，對以往的財務業務信息進行分析及制定預算，這種單一的預算分析方法使預算管理缺失完整性和全面性，無法保障全面預算管理工作的執行和落實[9]。

（四）全面預算管理內容不夠全面

近年來，中國房地產行業的競爭越來越激烈，很多企業在全面預算管理中，對于各項數據的設定也越來越重視，這是為了讓企業有更明確的發展方向。但房地產企業在此過程中會將重心放在發展成效上，從而忽視預算內容的可行性，因此，在制定預算目標時往往與企業的發展目標不相符。制定的預算往往更傾向于可流動性資金方面的預算以及年度預算，忽視了企業的業務交流、員工福利以及銷售方面的預算，使得總體預算與預算目標之間存在較大差距，因此，不能將企業預算管理的作用充分發揮出來[10]。

（五）執行力度有待加強，考核機制不夠完善

房地產企業在全面預算管理工作中除了要科學合理地進行預算編制，還要確保預算方案能在實際工作中得以落實。就目前來看，很多房地產企業都存在重預算編制、輕執行的問題。如在全面預算管理過程中，企業內部出現費用超支的問題，而相關工作者并沒有及時調整原有工作模式，也未對超支原因進行分析。當預算有結余時，也未采取合理措施，不能實現對財務資金的高效利用。此外，一些房地產企業還存在全面預算管理考核不合理的問題，其在預算管理中側重于考核結果，但對評估及執行過程較為忽視。而之所以會出現這些問題，是因為結果能通過量化指標來體現，但過程是組織能力的一種體現。因此，很多企業往往會忽視評估過程，導致相關工作人員無法及時發現預算管理中的問題，全面預算管理水平也無法得到提升[11]。

（六）預算與核算工作分離

從理論上來講，房地產企業的預算指標應是會計核算中得出實際執行的數據，但事實上，預算編制屬于財務分析范疇之內，而日常核算屬于會計核算的范疇，在操作的過程中是由不同人員來完成的，因此，編制方法上會存在較大差異，就會導致核算數據無法將預算執行情況更好地反映出來。

四、提高房地產企業全面預算管理水平的有效策略

（一）正確認知全面預算，增強員工的全面預算管理意識

首先，房地產企業想要將全面預算管理工作的作用充分發揮出來，就必須正確認識全面預算。全面預算管理強調的是全面，因此，全體員工必須對其管理方法及優勢有所了解，全面預算管理方法應覆蓋全部門和全體員工。只有對全面預算管理模式有了正確的認識，才能確保房地產的管理層級、員工都能參與其中，共同完成預算目標，構建起全面的預算管理體系。其次，企業也要加強對全面預算管理工作的宣傳，使全體員工都具備較強的全面預算管理意識。企業領導人員及財務部門要加強對全面預算管理工作的宣傳，組織全體員工進行學習，召開相關會議，使員工深入了解全面預算方法。與此同時，還要組織全體人員對相關知識進行系統學習，建立相應的考核機制，將考核結果與員工的薪資福利相聯系，激勵員工積極投入到全面預算管理模式學習中[12]。

（二）健全和完善相關管理制度與標準

在開展全面預算管理工作的過程中，房地產企業還要對業績考核制度進行完善，確保全面預算管理工作得以落實，提升預算編制的執行力。房地產企業在進行目標規劃、施工方案制定、銷售方案制定、運營及資金平衡等多項內容管理的過程中，都必須做到全面執行與落實。因此，企業一定要結合自身實際情況，進一步完善和健全原有的全面預算管理制度及標準，還要將相關考核制度切實落實。若在執行全面預算管理工作過程中出現較大差異，就必須要按照相關規章制度綜合分析與評價具體執行結果。此外，房地產企業還要做好內部全面預算管理的全面保障工作，有效地管理與控制預算編制，執行及監控全過程。

（三）加強外部環境與全面預算管理之間的聯系

外部環境會對房地產企業的發展造成很大影響。房地產企業所處的市場環境在不斷發生變化，因此，房地產企業一定要重點考量外部環境，只有這樣才能進一步強化企業管理工作，降低經營風險，進而獲得更高的利潤空間。近年來，中國政府針對房地產企業出臺了很多新政策，房地產企業所處的外部環境發生了劇烈變化，在很大程度上影響到企業的經營與發展。在此背景下，企業必須要加強自身與外部之間的聯系，并在此基礎上開展全面預算管理工作，使企業的核心競爭力得以增強，在劇烈變化的外部市場環境中可以健康穩定發展。

（四）全面做好預算評估與分析工作

想要確保全面預算工作的順利開展，必須高度重視預算編制工作。首先，房地產企業在進行預算編制時一定要對自身經營情況、同行內部競爭情況、市場情況等進行了解，只有全面掌握市場發展狀況，了解市場新動態，細致分析自身經營情況，預算編制才更加符合企業發展實際。掌握同行內部的競爭情況，才能明確自身發展中的優勢與不足，在進行預算編制時揚長補短，積極學習其他房地產企業的優秀之處，提升預算編制能力。其次，房地產企業還要充分考慮市場動態變化，靈活選擇預算方式，避免固定單一地選擇某一種預算方法，導致企業無法有效應對突發性的市場風險。預算編制周期要盡量縮短，在預算編制時以季度為周期，并靈活選擇編制方式，充分考慮可能發生的市場風險，并制定出應對風險的具體措施。

（五）全面構建與落實預算監督機制及獎罰機制

在執行全面預算管理的過程中，房地產企業還要強化相應的考核工作，考核預算執行情況與目標完成情況，并及時制定考核機制。結合自身情況構建和完善預算考核制度，強化考核工作，切實落實獎罰制度，為全面預算管理工作奠定良好基礎。此外，房地產企業還要對考核預算目標的落實情況進行了解，對于未達標者，要按照相關制度進行懲罰，而對于已完成或超額完成人員，應給予一定的獎勵。

（六）構建全面預算管理預警體系

在預算編制的具體執行過程中，房地產企業一定要做好預算執行控制工作。結合企業內外部環境適當調整與優化預算目標，并構建相關的預警體系，這樣才能在實際執行中及時發現問題，提升預算分析能力。預算執行報告分析是房地產企業預算預警體系的重要組成部分，而通過構建科學的預警體系，可使房地產企業及時發現經營過程中存在的風險，在第一時間采取有效措施進行應對，降低出現財務風險的幾率。

五、結語

總之，全面預算管理工作的實施可進一步提升房地產企業的核心競爭力，有利于企業發展戰略目標的實現。因此，房地產企業一定要正確認識全面預算管理工作的重要性及其方法和流程，并根據實際情況以及內外部環境，構建科學的全面預算管理體系，通過激勵機制、監督機制的建立，確保全面預算管理工作順利開展，為自身健康穩定發展奠定良好的基礎。

作者:林潔 單位:中國武夷實業股份有限公司