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    房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用

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    房地產(chǎn)企業(yè)中管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用

    摘要:近年來,房地產(chǎn)行業(yè)整體增速放緩,諸多房地產(chǎn)企業(yè)的成交面積也呈現(xiàn)出了下滑的狀態(tài)。國家在房地產(chǎn)融資政策方面也進(jìn)一步的收緊,整體來說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了高速增長的時(shí)期。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其在運(yùn)營過程中資本較為密集,且項(xiàng)目開展需要較長的周期。因此對其的投資測算、資金管理、資本運(yùn)營以及風(fēng)險(xiǎn)控制等諸多方面均有著較高的要求。筆者就此展開討論。首先對管理會(huì)計(jì)的相關(guān)概念與內(nèi)涵進(jìn)行闡述。然后再提出當(dāng)前管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用過程中所存在的問題及其原因分析,最后則系統(tǒng)的提出管理會(huì)計(jì)如何在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用。以期能為我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供助力。

    關(guān)鍵詞:管理會(huì)計(jì);房地產(chǎn)企業(yè);問題;措施

    引言

    當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面對土地成本與房價(jià)的兩端擠壓,導(dǎo)致部分企業(yè)的成本與收益不匹配、收益與現(xiàn)金流不匹配的問題頻發(fā),因此過往較為粗放的財(cái)務(wù)管理模式已與當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的不適應(yīng)性,這也要求在新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。而管理會(huì)計(jì)作為會(huì)計(jì)的一個(gè)分支系統(tǒng),其能夠打破傳統(tǒng)的核算型財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)模式,使會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)的經(jīng)營決策、控制評價(jià)等提供服務(wù)與支持。

    一、管理會(huì)計(jì)的相關(guān)概念與內(nèi)涵

    管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的應(yīng)用包含了多個(gè)方面,其管理內(nèi)容涉及了預(yù)測、決策、成本控制、全面預(yù)算以及責(zé)任會(huì)計(jì)等。而對其職能范圍作出細(xì)分,又可劃分為預(yù)決策會(huì)計(jì)、責(zé)任會(huì)計(jì)以及規(guī)劃控制會(huì)計(jì)等。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中,其核心目標(biāo)便是創(chuàng)造利潤最大化,而管理會(huì)計(jì)便圍繞于此來強(qiáng)化企業(yè)中各項(xiàng)管理工作。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用能夠根據(jù)各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息來發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中所存在的問題,并從信息數(shù)據(jù)中去發(fā)掘具備潛藏價(jià)值的信息,以此來為企業(yè)的各項(xiàng)決策提供服務(wù)支持。管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中是與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)并列實(shí)施的,其與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的核算職能有著本質(zhì)上的區(qū)別,其核心的職能價(jià)值是對企業(yè)過去的解析、當(dāng)前的控制以及未來的籌劃。在管理會(huì)計(jì)中,核心要素便是預(yù)決策會(huì)計(jì),其主要是用來預(yù)測企業(yè)經(jīng)營的發(fā)展前景,并對經(jīng)營決策作出相關(guān)的咨詢與數(shù)據(jù)支持;規(guī)劃控制會(huì)計(jì)則是指在企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)與經(jīng)營方針下,做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)的事前與事中控制。對各項(xiàng)管理決策的實(shí)際執(zhí)行進(jìn)行糾錯(cuò)與修正,以此來保障經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);責(zé)任會(huì)計(jì)則是為了進(jìn)一步保障企業(yè)中的分權(quán)管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任而展開的各項(xiàng)工作,其在企業(yè)中的各個(gè)部門中設(shè)立多個(gè)責(zé)任中心,通過對各崗位的績效考核,強(qiáng)化員工的積極性。

    二、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用過程中所存的問題及原因分析

    (一)管理會(huì)計(jì)體系不健全當(dāng)前,我國部分房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的體系構(gòu)建并不健全,其關(guān)注點(diǎn)仍較多的置于財(cái)務(wù)方面,對管理會(huì)計(jì)所需的各項(xiàng)會(huì)計(jì)與業(yè)務(wù)信息沒有系統(tǒng)的管理機(jī)制。一般來說,在房地產(chǎn)企業(yè)的管理會(huì)計(jì)體系中主要欠缺的是全面預(yù)算管理、成本管理方法以及績效評價(jià)等方面的信息在管理會(huì)計(jì)中的有效運(yùn)用。而這些管理方法在管理會(huì)計(jì)體系中是不可或缺的部分,其對管理會(huì)計(jì)的效果與效率都會(huì)產(chǎn)生較大影響。管理會(huì)計(jì)在企業(yè)中的應(yīng)用是需要系統(tǒng)且規(guī)范的體系支持的,任一環(huán)節(jié)的缺失可能對其實(shí)施的最終成效均會(huì)產(chǎn)生影響。管理會(huì)計(jì)發(fā)揮其職能價(jià)值的關(guān)鍵則是對企業(yè)中各個(gè)細(xì)節(jié)處的信息數(shù)據(jù)的收集與分析。因此,體系的不健全會(huì)導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用價(jià)值大打折扣。

    (二)成本計(jì)算與管理方法不恰當(dāng)對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,其各項(xiàng)成本支出是十分龐大的,包含了土地、工程以及各個(gè)項(xiàng)目的前中期費(fèi)用支出。成本費(fèi)用對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展會(huì)產(chǎn)生極大的影響。而部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施管理會(huì)計(jì)的過程中,未能實(shí)現(xiàn)全方位、全過程的成本管理。傳統(tǒng)的成本計(jì)算方法對于管理會(huì)計(jì)而言很難從中獲取具有價(jià)值的信息內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員對每一項(xiàng)作業(yè)所產(chǎn)生的信息沒有直觀的概念,這對有用信息的收集會(huì)產(chǎn)生較大的阻礙。項(xiàng)目在開展過程中,大多是依賴于管理人的經(jīng)驗(yàn)判斷,其并未以科學(xué)的數(shù)據(jù)來對項(xiàng)目成本進(jìn)行預(yù)估。對于工程項(xiàng)目的成本管理仍沿用傳統(tǒng)方法,其對管理會(huì)計(jì)所能提供的幫助十分有限,反過來管理會(huì)計(jì)有限的數(shù)據(jù)分析也很難給項(xiàng)目管理提供必要的指導(dǎo)。

    (三)管理會(huì)計(jì)信息化程度較低信息技術(shù)的快速發(fā)展給管理會(huì)計(jì)帶來了更多地發(fā)揮空間,大數(shù)據(jù)等先進(jìn)管理工具的出現(xiàn)使得管理會(huì)計(jì)能夠從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)更多潛藏價(jià)值。但是當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)信息化程度仍舊不高。一般來說其對于信息技術(shù)的應(yīng)用僅停留在電算化等初級階段,并未進(jìn)行更為深層次的拓展。例如,財(cái)務(wù)共享服務(wù)中心的建立,大數(shù)據(jù)的應(yīng)用仍未在企業(yè)中實(shí)現(xiàn),仍舊停留在對財(cái)務(wù)狀況的簡單記錄階段。如此一來,管理會(huì)計(jì)依據(jù)信息數(shù)據(jù)所展開的事前預(yù)測就很難獲得應(yīng)有成效。在信息技術(shù)已然十分成熟的今天,將其有效利用到企業(yè)的管理會(huì)計(jì)體系中是提高企業(yè)經(jīng)營管理效率的利器,但是部分企業(yè)對其的建設(shè)程度仍舊落后于時(shí)代,這對管理會(huì)計(jì)與企業(yè)自身的發(fā)展都會(huì)造成不利的影響。

    (四)管理會(huì)計(jì)人員素質(zhì)有待提高對于房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)的發(fā)展與成長來說,企業(yè)管理會(huì)計(jì)各崗位所需的人才依舊是一個(gè)難以逾越的瓶頸。部分企業(yè)在管理會(huì)計(jì)的應(yīng)用過程中,僅是從原有財(cái)務(wù)人員中分離出部分人員來從事管理會(huì)計(jì)崗位,但其綜合素質(zhì)并不能履行好其崗位職責(zé)。管理會(huì)計(jì)在實(shí)際工作中需涉及企業(yè)的前端業(yè)務(wù),需使用各類信息軟件,且需對內(nèi)外部影響企業(yè)發(fā)展的因素有著敏感的判斷能力,因此管理會(huì)計(jì)人員需具備綜合、系統(tǒng)的知識體系才能做好各項(xiàng)工作。但當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)對于人才的培養(yǎng)與引進(jìn)仍顯力度不足,短期的培訓(xùn)對企業(yè)管理會(huì)計(jì)人員的提升是相對有限的,并且部分職能崗位存在空缺現(xiàn)象,這些問題會(huì)使得企業(yè)由于人才的短板導(dǎo)致管理會(huì)計(jì)工作開展不力。

    三、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

    (一)充分發(fā)揮管理會(huì)計(jì)的預(yù)測職能管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中預(yù)測職能發(fā)揮表現(xiàn)在諸多方面,如對成本預(yù)測、銷售預(yù)測、企業(yè)利潤預(yù)測以及對房地產(chǎn)企業(yè)的市場預(yù)測等。通常來說,房地產(chǎn)企業(yè)在新的工程項(xiàng)目啟動(dòng)之前,以管理會(huì)計(jì)來對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面的分析,根據(jù)具體的可行性報(bào)告來最終決定工程項(xiàng)目是否能進(jìn)入到具體的實(shí)施階段。在此過程中,房地產(chǎn)企業(yè)中的各個(gè)部門均需與管理會(huì)計(jì)人員進(jìn)行協(xié)同工作,如策劃部門、工程部門等均需提供相關(guān)數(shù)據(jù)與建議,以此來初步的預(yù)估工程項(xiàng)目開展的資金投入與對應(yīng)收益。此外,管理會(huì)計(jì)的預(yù)測職能還需進(jìn)行量本利分析,通過銷售部門的銷售方案來對工程項(xiàng)目的盈虧臨界點(diǎn)進(jìn)行測算。在預(yù)測成本的過程中,要定性且定量的全面分析,進(jìn)而從中選擇最優(yōu)的成本效益方案。另外一方面,管理會(huì)計(jì)在發(fā)揮預(yù)測職能的過程中,還需時(shí)刻關(guān)注相關(guān)政策與市場變化,此方面因素對預(yù)測職能的發(fā)揮亦會(huì)產(chǎn)生重要的影響。

    (二)管理會(huì)計(jì)要投身參與到企業(yè)經(jīng)營決策制定房地產(chǎn)企業(yè)的中長期發(fā)展決策是需要根據(jù)市場需求與自身經(jīng)營狀況來相應(yīng)制定的,管理會(huì)計(jì)的決策與計(jì)劃職能根據(jù)對市場與企業(yè)自身各項(xiàng)經(jīng)營狀況的數(shù)據(jù)分析來對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策的制定通常會(huì)涉及以下三個(gè)方面,一是工程項(xiàng)目的開展數(shù)量;二是在某一周期內(nèi)的房產(chǎn)銷售總額;三是執(zhí)行企業(yè)發(fā)展計(jì)劃所需的總體成本。一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)在確定項(xiàng)目并預(yù)估相關(guān)成本之后便需開展相關(guān)的融資工作,而此時(shí)管理會(huì)計(jì)則需充分發(fā)揮其對經(jīng)營決策的指導(dǎo)與數(shù)據(jù)支持作用。例如,通過各項(xiàng)數(shù)據(jù)的測算來確定融資的方式或是融資的計(jì)劃等。融資結(jié)構(gòu)是否合理會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重要影響,管理會(huì)計(jì)有效參與到經(jīng)營決策之后能夠避免企業(yè)陷入嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)中,管理會(huì)計(jì)所能提供的決策分析與相關(guān)咨詢功能,能使企業(yè)管理者在面對諸多決策選擇時(shí),通過管理會(huì)計(jì)的支持來綜合考量各方面因素,進(jìn)而選擇出最為合理的經(jīng)營計(jì)劃。

    (三)以管理會(huì)計(jì)來強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對成本投入的控制成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)來說是極為關(guān)鍵的,做好資金流的管控使其在同等量的資金下創(chuàng)造更大的價(jià)值,能夠有效地降低企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的成本投入,強(qiáng)化資金使用效率并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在此過程中,管理會(huì)計(jì)可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制中,可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn),將工程項(xiàng)目的開發(fā)過程劃分為不同的作業(yè)環(huán)節(jié),并建立作業(yè)中心,對各個(gè)不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的間接費(fèi)用進(jìn)行分析。其次,將各個(gè)不同的作業(yè)中心所產(chǎn)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用進(jìn)行過程的分析,以此來明悉間接費(fèi)用的成本動(dòng)因,并建立作業(yè)成本庫。最后則是將各個(gè)作業(yè)中心的成本核算率進(jìn)行明確,并分配到各個(gè)開發(fā)作業(yè)成本中去。管理會(huì)計(jì)有效應(yīng)用作業(yè)成本法,能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)對于間接成本不可控的局面作出有效改善,進(jìn)而能夠從成本產(chǎn)生的源頭來控制各項(xiàng)成本支出。

    (四)強(qiáng)化管理會(huì)計(jì)對企業(yè)業(yè)績的考核與評估管理會(huì)計(jì)需定期地對企業(yè)業(yè)績進(jìn)行考核與評估,將實(shí)際的經(jīng)營業(yè)績與預(yù)算規(guī)劃進(jìn)行對比,從而能夠?qū)ζ髽I(yè)中各個(gè)部門及其崗位的業(yè)績進(jìn)行評價(jià),并在此基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度,以此來提高各崗位員工的積極性。管理會(huì)計(jì)體系對企業(yè)業(yè)績的考核與評估能夠在預(yù)先制定好的指標(biāo)體系下,來督促各崗位更好地履行各自義務(wù)。業(yè)績考核與評估工作的開展需建立在合理的考核標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系下。在此過程中,管理會(huì)計(jì)可將平衡計(jì)分卡應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中,具體來講包含了以下四個(gè)方面:其一,財(cái)務(wù),也就是指企業(yè)自身的資產(chǎn)運(yùn)營能力、企業(yè)的償債能力以及財(cái)務(wù)效益狀況;其二,客戶,對于房地產(chǎn)企業(yè)來說也就是市場份額、品牌效應(yīng)等;其三,運(yùn)營,指房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展流程與銷售流程等;其四,潛能,是指房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展能力以及員工成長潛力等。管理會(huì)計(jì)將平衡計(jì)分卡有效應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)的績效考核體系中,能以財(cái)務(wù)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)更全面的量化各崗位員工的工作能力。

    結(jié)語

    目前房地產(chǎn)企業(yè)整體市場狀況并不樂觀,在較為復(fù)雜的環(huán)境與激烈的市場競爭中如何留有一席之地是離不開企業(yè)自身管理方面的創(chuàng)新的。管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的有效應(yīng)用,對企業(yè)的資金管理、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、成本控制、經(jīng)營決策以及績效考核等方面均有著明顯的促進(jìn)作用,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展保駕護(hù)航。

    參考文獻(xiàn)

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    作者:余作用 單位:萬洋眾創(chuàng)城投資集團(tuán)有限公司

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