房地產工程項目管理及監理問題與對策

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摘要:隨著房地產工程項目的市場競爭日漸激烈，存在于項目管理以及監理過程當中的問題也逐漸顯現，應對策略也隨之形成，卻未能形成一套較為行之有效的措施。本文以某地工程項目具體管理過程中存在的問題為依托，探討相應的應對策略，并對相應問題及對策進行總結，望對后續施工提供有限的參考依據。

關鍵詞:房地產工程項目;管理及監理;問題;對策

1工程概況

某房地產工程項目，由12棟高層住宅及附屬多層商業店面組成，其中1#～13#樓為28～29層框架剪力墻高層住宅，建筑高度為89.2～90.1m。15#、16#、17#、19#、20#、21#、22#為1～2層框架結構商業店面，建筑高度為4.5～9.0m，建筑耐火等級均為一級，工程抗震防烈度為6度，框架剪力墻結構為三級、框架結構為四級。1#～13#樓在樓下部均帶有地下室，地下室是作為車庫、設備用房，設計有發電機房及變配電箱房，戰時為人防掩蔽所，防水等級為二級。本期總建筑面積約為17萬m2，其中地下建筑面積約為3萬m2，地上建筑面積約為14萬m2。從整體規劃來看，項目管理的重點應當為大型地下隱蔽工程的施工，若是同時進行開工，應當注意各樓地基相互之間的影響;而地上構造相對簡單，但是樓層較高，對于高層塔吊配置運用以及材料相互調配的安全管理也是重點管理的方向。下面就簡單地結合目前的人員配置、責任意識以及管理措施等三個方面進行探討其中存在的問題以及相應的處治對策。

2管理人員配置問題

對于該房地產工程項目，項目承建單位開工伊始主要參建管理人員組成相對完善，而監理單位監理人員一般都是隨著工程項目的不斷進展而進行相應的人員增減;雖然從隊伍的組建上來看施工單位較為合理，但是依舊存在著一些問題:首先是專業對口領域的管理人員配置，由于房地產工程項目涉及到管理領域較為廣泛，要求專業性管理人員必須熟悉相關規范制度，并在具體管理工作當中將規范落實到位;在具體施工過程當中承建單位管理人員由于施工的樓數過多經常未能發揮其應有的作用，反而需要身兼數職管理周邊領域的工作任務，而導致工作應接不暇。其次是監理人員存在著年齡及專業跨度過大等情況，并存在以罰代管的惡性現象;例如:在地下室的防水施工中，由于很多專業監理對于新技術、新工藝的認知不足，導致很多新技術、新工藝都不能夠正常有序地投入到具體的施工環節當中，減緩了施工的進度并造成了成本的不必要浪費;加之現場監理對于相關制度以及執行規范，仍就停留在書面理論之上，較為缺乏現場監理經驗，施工技術和監理水平都相對滯后，對于施工問題經常弄錯方向，管理重點跑偏以及處理問題老套，也間接地影響到施工進度并且對工程項目造成了一定的負面影響。

3管理人員責任問題

地上高層施工區域，施工當中則需要面對多臺塔吊同時作業，這就需要管理人員具有高度責任意識，對于突發事件應當具備處治能力以及預見能力。要對相關責任層層落實到個人，上至指揮人員、下至操作人員，同時要求監理單位加強監督管理，只有將安全第一、質量第一的責任意識放在首要的位置上，才能夠提高房地產工程項目的整體品質。在塔吊的實際操作指揮運輸階段，由于管理人員配置不夠齊全，經常出現有崗無人、責任意識相對淡薄，從而使之成為主要的管理問題之一。

4項目管理措施問題

如果說配置齊全專業管理人員是保證問題解決的基本前提的話，那么管理措施則是調動人員積極性的關鍵，健全的管理措施將提高管理人員的責任感，從而保證施工過程當中存在的問題能夠得到及時有效的解決，監理方面的這個問題尤其突出;監理單位由于組建的施工人員參差不齊，很多都不能夠很好地執行各項措施，容易出現在具體監管過程中，出現越權管理、以監代管，使得項目管理難度加大，管理人員的積極能動性低下，反而更加容易造成問題的持續存在。對于房地產工程項目進行項目管理及監理，應當積極解決上述三項問題，從而保證房地產的施工流程順暢，以組建齊全的專業管理人員隊伍為基本前提，編制合理的管理措施保證管理人員的積極性，從而逐步加強管理人員的責任意識，從而積極協調好項目管理人員以及監理人員之間的互幫互助關系，共同完成各項對策的執行，將存在問題得以很好地解決。

5管理人員配置對策

對于房地產工程項目，未來涉及到的管理領域將逐漸增加，而承建單位應當加強自身管理人員的再教育培訓工作，使得管理人員在工作之中不斷將管理以及技術進行充分融合，確保管理隊伍實現專業性向復合型人才集中轉變，并對組建完成的項目管理團隊進行必要的階段性考核，主要是從團隊主要技術組成、綜合效益分析以及人員配置需求等三個主要方面入手，對配置管理人員進行適當替換、增減乃至職位調整，做到游刃有余;監理單位則應當注重選擇專業以及現場監理人員，配置具備綜合型監理人員，保證專業監理能夠正確指導現場監理為宜，從而避免現場監理在具體學習管理當中走彎路，且導致在具體施工過程當中形成不能明確管理重點，扭曲管理理念的誤區，不但不能很好地適應工作的實際需求，反而影響到監理單位的總體管理形象。

6管理人員責任對策

對于房地產工程項目，應當實行標準化管理和控制，確保參與建設的管理人員都將責任記在心中，使得每個工作環節都與責任掛鉤，參考和對照相關標準進行項目的管理和監理，簽訂對工程質量和進度的責任狀，全面標準化地進行高水準管理;工作中相互交流溝通，工作后積極協商調整，不能只是計較自身的利益，而應當從工程項目的全局出發，促進項目的實施進程。對于嚴重缺乏責任意識的管理人員進行勸退，特別是個別管理人員存在一些不良的個人行為，嚴重影響到承建單位的正常施工作業的，應當及時予以進行清場，保證工程項目的管理能夠更好地落實到關鍵部位上去，這同時也是監理單位在管理上應當嚴肅對待自身內部存在的隱患問題。

7項目管理措施對策

對于房地產工程項目，應當不斷健全完善各項管理措施，使得管理人員能夠規范化、科學化地進行項目管理，否則即使配置齊全管理人員，也會導致影響到管理人員的積極性，從而降低管理人員的責任意識，放縱監理人員的混亂指揮以及作業班組的無序施工;此外，管理措施也應隨著施工技術與時俱進，將管理措施的作用發揮到最大效果。

8結束語

在未來階段的房地產以及相關的工程項目當中，項目管理工作以及工程監理工作則應當相輔相成，共同努力解決在建項目施工過程當中存在的老問題以及新發現的問題，不斷完善各自管理工作以及監理工作內容，避免出現質量事故、安全問題的發生，并且在監督管理當中不斷創新，從而確保存在的問題得以及時有效地解決，這就要求不論是項目管理人員還是從事監督管理的監理人員，對于工程項目當中存在的問題敢于思考、勇于面對，積極參與對策的探討，讓各項對策更加具有針對性，在處理方式上更具合理性，使得房地產工程不管是在施工質量上，還是在人居舒適度上都能更加安全、規范、健康。

參考文獻:

［1］李洪松．淺析建筑工程施工監理難點及對策［J］．河南建材，2014，16(8):66－67．

［2］李中江．淺談工程項目管理及監理存在的問題與對策［J］．房地產導刊，2013，14(7):103－104．

作者：吳接林 單位：福建宏業建設監理有限公司