房地產投資風險管理探索

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摘要：我國城市化建設進程進一步加快，房地產投資逐漸轉變為最重要的投資形式，對我國房地產投資工作產生了一定的影響。而在房地產投資項目中，不可避免的會遇到風險管理問題，要想切實提高風險管理工作的實際效果，就要結合房地產投資風險的影響因素制定科學合理的風險管理和控制方案，促進房地產投資風險管理工作的全面優化開展。

關鍵詞：房地產行業;投資風險;風險管理

在我國市場經濟深化發展，房地產行業發展過程中形成激烈市場競爭的社會背景下，要想保證房地產投資工作的系統優化，推動投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應該在系統分析房地產投資工作的基礎上，對影響投資安全的因素進行科學的考察，并結合不同的因素制定合理的投資風險控制方案，切實提高房地產投資管理效果，為房地產企業在激烈市場競爭中的持續穩定發展提供良好的支持。

1房地產投資特點

房地產投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產開發和經營項目中投入并且希望借助科學的經營管理促使資本創造更大的收益，實現對投資風險的有效規避。也有研究者對房地產投資存在不同的看法，其認為是國家、集體或是個人直接或者間接的將資本在房地產領域、房地產再生產領域中應用的行為，不僅包含房地產生產方面的投資，也涉及到對舊建筑物的改造。對房地產投資管理工作進行系統的研究，發現在城市化建設進程逐步加快的社會背景下，房地產投資已經成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會各界的廣泛關注。同時，在對房地產投資進行系統研究的過程中，應該明確認識到房地產市場存在一定的特殊性，因此房地產投資也受到影響表現出相應的個性化特征：其一，房地產投資具有明顯的高成本和投入的特點。房地產行業本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產投資方面資金量相對較大，不論是在獲取土地使用權還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發房地產投資項目的過程中需要進行可行性研究和項目論證等活動，并且涉及到項目論證、設計施工建設以及物業管理等多方面的內容。而從房地產開發工作中土地的審批和房地產的建設到資金的回流需要較長的時間，因此要正確認識房地產開發和投資回收時間長的特點，制定合理的投資方案，避免出現投資風險問題［1］。其三，房地產投資呈現出高利潤和高風險的特征。對房地產投資進行研究，發現存在不可替代性的特征，房地產市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對應的是高風險，房地產投資存在嚴重的不確定性問題，投資風險較大，全方位保證投資成效，就需要對房地產投資進行科學論證。其四，房地產投資項目受到政策的鼓勵和約束，房地產產業表現出一定的基礎性產業作用，在帶動經濟發展方面發揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調控手段對房地產產業和市場進行管理，制定鼓勵和約束措施，維護房地產市場的穩定性。房地產投資也受到政策約束和鼓勵的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會做出適當的調整。

2房地產投資的主要影響因素

對于房地產投資活動而言，其表現出一定的連續性特征，項目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產投資本身可以形成循環的資金流，在資金流中促進經濟效益的獲取。從當前我國房地產投資活動的基本情況進行研究，發現受到多種因素的影響，房地產投資工作中存在巨大的風險，新時期要想促進房地產投資活動中創造巨大的經濟社會效益，就要對房地產投資三個重要因素進行分析，并以此為切入點制定合理的風險管理和控制措施，為房地產投資風險的控制創造良好的條件。

2.1區位因素

由于房地產作為一種特殊的產品在生產過程中表現出不可移動的性質，因此在房地產投資方面，區位因素是投資人需要重點考察的項目，是顧客群體應該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產領域，區位因素是房地產所處位置以及相關房地產與房地產建設項目之間交互關系［2］。從宏觀角度對房地產的區位因素進行細化解讀，能夠看出區位是項目所在區域，區位因素直接影響房地產投資效益，要想在房地產投資活動中實現對風險的有效規避，就需要重點考察投資活動中既定環境與周圍各類環境因素之間產生的互動關系，對房地產區位價值進行合理的判斷和評估，保證房地產評估決策的科學性和合理性，為投資項目的落實提供相應的支持和指導，切實保證房地產投資開發工作的實際效果。

2.2時機因素

房地產產業是我國國民經濟中的基礎性產業，因此房地產產業的發展與宏觀經濟發展存在緊密的聯系，要想對房地產的發展形成客觀的認識，就要綜合考察經濟發展的周期規律，結合房地產經濟的周期性漲落對投資時機進行科學系統的研究，保證房地產投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創造條件。簡言之，在房地產投資活動中，對投資時機的合理選擇和控制是影響投資成功率、實現對投資風險有效控制的關鍵因素。房地產項目的投資人員要對各類型影響因素進行準確的研究，善于抓住時機制定科學合理的投資決策，保證投資效果，促進投資風險的有效控制。

2.3類型因素

對房地產投資類型進行科學的劃分，主要可以分為開發投資和置業投資兩個類別，并且不同的投資類型基本目標都是獲得最大的投資效益，形成房地產投資方面的穩定經常性收入，促進房地產投資效果的全面提升［3］。在房地產產業的發展過程中，要結合不同類型的影響因素對房地產投資項目的經濟風險抵御能力進行科學系統的分析，對區位敏感度加以判斷，進而增強房地產投資開發工作的科學性和系統性，為我國房地產產業的持續穩定發展提供良好的支持，為房地產市場在新時期社會背景下的持續穩定運行奠定基礎。

3房地產投資風險的管理和控制措施

在系統分析房地產投資風險影響因素的基礎上，要想實現對投資風險的科學合理控制，保證投資效益的全面提升，在實際組織開展房地產投資的過程中就應該對投資風險實施有效的管理和控制，促進房地產風險投資控制質量的全面提升，逐步推動我國房地產市場綜合管理水平的提高。結合影響因素，對房地產投資風險的管理和控制可以從以下方面入手進行系統研究，為房地產投資工作的科學化發展提供相應的支持［4］。

3.1房地產市場投資環境的風險管理和控制

一般情況下，對房地產市場投資環境進行系統研究，發現投資環境風險主要涉及到社會環境風險、經濟環境風險和金融環境風險、國際環境風險等等，并且由于我國房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，對國民經濟的發展產生著至關重要的影響，因此房地產投資活動發展過程中會受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動的宏觀調控手段對房產價格進行控制，并且對貸款利率進行重新規定、對土地供應情況和土地使用情況進行限制等，影響房地產項目的開發管理。如近幾年為了實現對房地產市場中房產價格過快上漲情況的有效抑制，促進房地產市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產市場實際發展情況的基礎上出臺了相應的調控政策，對房地產市場進行有效的調控［5］。在此社會背景下，房地產相關企業在投資活動中為了規避投資決策方面可能產生的風險，就需要對環境風險進行科學系統的研究，并且結合環境風險的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動中能夠對各個方面的影響因素形成客觀的認識，把握政府宏觀動態情況，對市場新情況和新問題保持密切的關注，確保各項投資決策的調整都能夠適應房地產市場的基本發展情況，盡量將風險降低到可控制范圍內，促進風險管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產行業要對市場動態變化信息進行全面觀察和控制，增強信息對稱性，避免由于信息不充分導致出現投資風險問題，影響房地產投資收益。

3.2投資時機風險控制

對房地產開發活動進行研究，可以看出房地產開發工作表現出明顯的周期性特征，房地產投資也具有周期性漲落的性質，這就造成房地產市場供求呈現出動態變化的特征，并且房地產價格變動也存在一定的動態性特點，房地產開發收益受到房地產投資情況的影響不斷出現變化。在我國房地產市場中，房地產周期與我國宏觀經濟運行周期一般存在一定的一致性，因此房地產投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復蘇等幾個階段，從理論層面進行科學系統的論述，房地產投資活動中要想實現成功發展，就要結合投資時機對投資活動進行科學系統的選擇，通常情況下最佳投資時機是市場蕭條時期以最低成本完成對土地的購入和建設，而在經濟復蘇時期以較高的價格完成對產品的出售［6］。簡言之，就是針對房地產市場周期變化的特點，要想實現對房地產投資風險的有效控制，就要對投資時機進行科學合理的選擇，并且在選擇房地產投資時機的過程中掌握房地產市場動態變化特征，對房地產項目供求關系等因素進行合理的處理，進而預估最佳投資時機，保證能夠借助投資時機的科學合理選擇最大限度的實現對投資風險的規避和控制，切實保證房地產投資活動取得更好的效果，在有效促進房地產行業穩定發展的基礎上爭取在房地產市場中創造更大的經濟社會效益。

3.3投資類型風險控制

房地產投資類型方面的差異會對房地產投資效果產生不良影響，不同類型的房地產投資會產生差異性的區位價值，進而形成不同的投資特性，產生差異化的敏感度，所以房地產項目投資的抗風險能力也存在明顯的差別。房地產開發商在對項目類型進行選擇的過程中必須對多重影響因素進行科學合理的考察，并且制定科學投資方案，避免盲目投資的情況導致出現房地產投資類型方面的風險。如房地產投資方面的住宅投資過程中要對層高、位置、交通便利性以及朝向等進行分析，還要考察周圍是否存在醫院、大型超市、學校以及治安環境等問題，只有對這些情況進行綜合分析，才能夠增強項目開發的全面性和科學性，為房地產開發過程中風險的有效控制創造良好的條件。同時，需要注意的是，不同類型房地產的商業風險抵抗能力和所能獲取經濟效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產開發實踐中為了可以實現對風險的有效控制，促進投資合理性的增加，還要結合房地產的類型探索組合投資模式，保證房地產投資效果［7］。例如房地產開發商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發方面應用，一部分資金應用到高檔寫字樓的開發方面，在房地產投資方面形成中低檔商品的有機結合，并實施差別定價，確保房地產投資能夠與市場多元化需求相適應，力求進一步增強客戶群體對房地產開發工作的認可度，為房地產開發實踐中經濟社會效益的獲取創造良好的條件。

4結語

綜上所述，房地產投資管理涉及到多方面的內容，要想促進房地產投資管理效果的提升，推動房地產投資管理工作的全面系統優化，就應該對房地產投資方面涉及到的風險因素進行統籌分析，在正確認識投資風險的基礎上制定科學合理的管理方案，切實保證房地產風險投資工作的實際效果，為房地產投資安全性的逐步提升創造良好的條件。

參考文獻：

［1］姚明文.上海市商業房地產投資風險管理研究［D］.上海:華東理工大學，2015.

［2］李海燕.房地產開發項目投資風險管理研究［J］.現代商貿工業，2016，37（2）:93~94.

［3］羅勁文.房地產開發項目投資的風險控制研究［J］.中國市場，2016（25）:163~164.

［4］李寧.H養老地產項目投資風險管理研究［D］.長春:吉林大學，2017.

［5］成飛.房地產開發項目投資風險管理研究［J］.科技創新與應用，2016，37（12）:281.

［6］金世權.房地產開發項目的風險管理研究［J］.門窗，2017（7）:182.

［7］張勇.房地產企業副中心城市投資風險管理研究及應用［D］.武漢:湖北工業大學，2016.

作者:程維才 單位:陽光財富投資有限公司