新技術改變房地產投資格局淺析

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房地產行業相當傳統。一直以來，很大部分房地產項目都由少數大型企業主導，小型企業或個人進入該行業則面臨諸多障礙，但技術的發展正在改變這一點。2008年成立的Airbnb就攪動了房地產投資領域的“一池春水”，這一簡單而天才的商業創意的迅速成功，表明技術幾乎可以在一夜之間顛覆短期租賃行業的面貌，也激勵著創新人士顛覆房地產的其他領域。美國《福布斯》雙周刊網站6月10日報道稱，“地產科技”方興未艾，正在改變房地產行業的投資面貌。

一、“地產科技”方興未艾

近幾十年來，“地產科技”（PropTech）初創公司蓬勃發展，幫助房主和房地產投資者優化和簡化流程，迅速改變人們購買、出租、出售和管理房產的方式。地產科技專指通過科技來解決房地產業內各種挑戰與服務交付。從廣義上講，地產科技是一系列旨在實現房地產數字化轉型的技術?！杜＝虼髮WPropTech2020》報告中詳細列出了改變地產行業的12大通用技術，包括網站和智能手機應用程序、應用程序接口、數據分析與可視化、物聯網、人工智能與機器學習、區塊鏈和分布式賬本技術、傳感器、虛擬和增強現實、地理空間和5G技術、云計算、運輸技術（無人駕駛飛機和自動駕駛汽車）等，幾乎覆蓋目前所有的前沿科學技術。而且，5G技術的高帶寬、低時延、高可靠等性能，將加速房地產領域的萬物互聯和數字化?！杜＝虼髮WPropTech2020》中還提到，在過去4—5年里，至少有200億美元投資于房地產科技行業，為7000家采用各種技術的房地產科技初創公司提供了資金。AI和大數據發力任何房地產投資者都可以證明，他們必須花費大量時間和精力，收集并分析必要的數據，再進行明智且有利可圖的投資。一般而言，一個新手投資者需要大約3個月的研究和分析才能找到一個有利可圖的機會，但在當今瞬息萬變的市場中，投資者沒有這么長的時間，因為其他更有經驗的投資者會捷足先登，抓住所有有價值的機會。這一現實激勵很多人將目光投向了人工智能（AI），他們希望借助大數據分析，更快獲得更有價值的房地產信息，由此催生了很多可以自動分析房地產投資機會的在線市場和平臺。比如，HouseCanary就是目前最好的房地產AI應用程序之一，其可以評估當前和近期的房價。它通過分析過去40年的數據并生成誤差僅為2.5%的預測來實現這一目標，從而讓用戶作出更明智的采購決策。另外，借助Trulia，客戶可以查看社區原始照片、無人機拍攝、居民評論等來搜索他們的理想家園，實現用戶體驗的高度個性化。雖然AI為房地產投資過程提供了便利，但技術無法取代人的智慧。為了作出最佳投資決策，投資者可以利用技術篩選機會，并選擇幾個最佳項目，隨后他們仍需要自己進行實地調查和分析，才能作出最終的投資決定。

二、區塊鏈技術改變房地產眾籌

雖然出租物業能獲得豐厚利潤，但并非所有人都對擁有和管理整個物業感興趣。2020年，房地產眾籌市場規模達到122.7億美元，包括社交媒體擴張在內的技術進步也推動了房地產眾籌市場的興起。房地產眾籌是傳統房地產投資信托（REITs）的現代替代方案，它取消了投資者的資格要求并降低了最低投資金額要求，因此，眾籌平臺甚至比基于AI的分析更能讓只有幾千美元的個人參與房地產投資并獲得收益。此外，隨著區塊鏈技術（分布式記賬技術）和數字貨幣的發展，以及銀行和投資者越來越多地采用區塊鏈技術和數字貨幣，房地產眾籌市場將“舊貌換新顏”。展望未來，區塊鏈和數字貨幣技術將使全球范圍內更多的人參與進來，提升交易的透明度和數據的安全性，從而進一步創新房地產眾籌市場。

三、“元宇宙”催生虛擬房地產投資

雖然對許多人來說，把錢放在以像素為代表的虛擬房地產領域難以想象，但已經有人在“元宇宙”等平臺上投資了數百萬美元。據西班牙《經濟學家報》網站今年2月1日報道，專家和分析人士認為，元宇宙中的房地產銷售額已超過5億美元，集中于4個主要的元宇宙平臺：沙盒公司、去中心化樂園虛擬平臺、加密像素和夢境（Somnium）。而且，據估計這個房地產新領域在2022年的營業額可能飆升至10億美元。印度“品牌本質”市場研究公司則發布報告稱，在2022年至2028年間，元宇宙房地產市場的復合增長率將達到31%。據悉，元宇宙集團投資逾230萬美元購買面積為500平方米的數字土地。該集團打算建造一個虛擬購物中心，靠出售數字時尚產品、舉辦數字時裝秀來賺錢。而且，由于交易量大增，美國特拉澤羅公司最近宣布推出首種元宇宙“抵押貸款”。盡管如此，《福布斯》提醒道，房地產投資的一個主要優勢在于：它是一種實物資產，不會在一夜之間消失不見。但虛擬房地產消弭了這一優勢——如果元宇宙崩潰，投資者將失去一切。因此，在虛擬房地產行業得到適當的監管和保障之前，投資者應將其視為投資組合多樣化的一種方式，而非孤注一擲。

作者:劉霞 單位:科技日報