房地產企業全面預算管理問題探析

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摘要：當前，由于房地產企業之間的競爭日益激烈、國家宏觀調控政策不斷的收緊，給房地產企業帶來了十分大的壓力，企業的利潤空間不斷被壓縮。在此背景下，企業能否穩定、持續、健康的發展與房地產企業的全面預算管理水平有著很大的關系。全面預算管理是企業管理中十分重要的環節，也是十分有必要的環節，關系著企業的長遠發展。本文主要對房地產企業實施全面預算管理的重要性、現狀以及存在的問題及其產生原因進行了分析，進而提出了相應的對策建議，以期對房地產企業的長遠發展有一定的效用。

關鍵詞：房地產企業；全面預算管理；問題；對策

引言

近些年來，房價不斷攀升，一直居高不下，人們購房的需求和房地產運營之間產生了很多的矛盾，為了解決這些矛盾，防止泡沫經濟，國家出臺了一系列的調控政策來穩定房價，不斷地收緊房地產市場的相關政策。房地產企業如何在這種大背景下獲得較高的經濟利益，在市場競爭中占有一席之地，是每個房地產企業都在思考的問題。全面預算管理作為管理企業的一種有效的工具，對于提高企業的管理水平和企業的核心競爭力有著十分積極的作用，因此對房地產企業實施全面預算管理中存在的問題進行分析，并不斷改進，對促進房地產企業健康發展具有重要意義。

一、房地產企業實施全面預算管理的重要性

在房地產企業實施全面預算管理其最終目的是為了提高企業的經濟效益，從這點出發對企業可以利用的資源進行整合，根據市場經濟的相關規律，通過財務管理的方式實現降低運營成本，提高企業經濟效益的目的，整個預算管理過程以財務管理為核心，最終全面實現企業的長遠戰略目標，是一種十分先進的管理工具。全面預算需要對房地產運營的事前、事中、事后整個過程，全部的生產經營活動以及整個企業的人力資源進行系統化的管理，是一種全過程、全方面、全員參與的管理方式，能夠最大限度的實現各種資源的優化和整合，使企業的資源得到充分地利用，而且可以加強企業的溝通力、執行力，提高企業的凝聚力，降低企業內外部進行溝通的成本，提升整體的工作效率。實施全面預算的管理方式，可以通過對企業內部和外部所存在的風險進行分析，降低企業運營的風險，增強企業的控制力。房地產企業的運營包含著房地產開發、經營、管理、服務等多項內容，所以在經營的過程中要考慮到多方面的問題，比如業務流程及其監控、現金流的安排、成本控制、工程環節等多個方面，管理起來十分的復雜，通過全面預算管理，可以將這些工作內容集中在一個維度進行全局考慮，進而統籌好各項工作，實施有效的管控。所以，實施全面預算管理十分重要且有必要，各個大中型的房地產企業對其都十分重視。

二、房地產企業實施全面預算管理的現狀和存在的問題

房地產企業的經營發展受國家政策以及市場經濟的周期影響嚴重，其自身的資金密集的程度十分高，項目成本的種類繁多，開發項目大多數需要很長的開發周期，這些特征給房地產企業的全面預算管理帶來了不小的困難，雖然在大中型的房地產企業中得到了普遍的運用，但是在實際的工作中仍然存在著很多的問題，影響著全面預算管理的效果。

（一）預算制度不夠健全

在我國的房地產企業中，已經建立了相應的預算管理制度，但是隨著市場經濟的變化和房地產企業自身的變化，這些制度已經不能夠滿足現代企業的發展需要，存在著預算制度不健全的問題。有一部分企業，只編制預算制度，但是對預算責任的劃分并不明確，甚至缺少相應的責任劃分制度，這就使預算制度在執行的時候沒有具體的負責人，負責人的職責范圍也并不清晰，并沒有將責任落實到各單位以及各工作人員身上，在出現問題的時候極易出現扯皮的現象，使預算制度失去其有效性。

（二）缺乏與全面預算制度相關的配套機制

目前，我國的房地產企業雖有實行全面預算管理制度的，但是有相關配套制度的企業很少，致使預算管理在實際操作中的偏差難以得到糾正。任何事物都是發展變化的，這就造成了預算制度必然會有一定不健全的環節的存在，在全面預算管理的過程中，如果缺乏與之相適應的分析、監督、控制機制，就會使全面預算制度流于形式，阻礙其發揮自身的作用。如果沒有這些配套的機制，對預算的執行情況就不能夠進行有效的協調和控制，對預算執行不能夠做出準確的評價以及實時的監控。建立與全面預算制度配套的機制就必須建立相應的績效考核機制，但是在目前的房地產企業中，預算考核機制并不完善，績效考核不能夠發揮其推動作用?？冃Э己藱C制普遍存在著設計不夠合理、考核力度較弱的現象，主要表現在考核的相應指標不夠明確，不能夠嚴格按照考核的流程來進行考核，不能夠準確有效地評價各項目各單位的預算執行效果，進而無法為下一階段的預算編制工作提供可靠有效的依據，降低了預算編制的科學性和合理性。

（三）缺乏全員參與的意識

大部分的房地產企業仍然認為全面預算管理是財務部門的責任，與其他工作人員的關系不大，全面預算的工作停留在財務預算的層面，僅僅考慮各項財務指標。在進行企業全面預算的制定時，過于關注企業利潤方面的目標，過分強調最終的經營利潤，主要的控制對象是資金的收入和支出。財務部門作為主體實施預算管理，忽視了全員參與的重要性。在企業的運行過程中，往往是采用領導部門下達經營任務，然后財務部門制定與之相應的預算計劃，其他的人負責執行，這種上傳下達的方式來進行運作。整個預算管理工作，全員參與的程度較低，并沒有把影響生產運營的各項因素放在整個預算體系中進行合理的規劃和管控。缺乏全員參與的意識，使全面預算不能夠充分發揮其自身應有的作用，只能夠在有限的范圍和層級內產生積極作用，不能夠有效提高企業的整體效益。

（四）全面預算體系與企業自身的特點有所脫節

在房地產企業內實施全面預算管理的起步較晚，其主要是根據其他行業中的應用演化而來的，并沒有形成一套完整的適合于全部房地產行業的理論，而且房地產企業的經營發展各有各的不同，即使有這樣一套理論，也不能夠滿足所有企業的要求。因此，全面預算管理并不是一項標準化的作業流程，有些企業生搬硬套其他行業的預算體系，并沒有結合企業自身的特點和生產經營實際來制定科學合理的預算體系，使企業目標的制定缺乏戰略性的眼光，不切實際，不合常理，在執行過程中遇到了很大的困難，最終影響企業戰略目標的實現。

（五）全面預算管理和房產項目開發脫節

一些房地產企業有很多個工程項目，在進行全面預算時，企業只制定了集團的預算目標，對于其下屬的各項目沒有進行深入的了解，比如，這些項目的開發進度、流程等實際情況沒有深入地了解，進而使集團的預算目標和各項目脫節，在執行預算制度時產生了很多困難。除此之外，各項目為了盡快完成自己的目標，搶進度、搶工程，無視預算指標，使企業的目標與實際的結果有很大的出入，影響企業整體目標的實現。

三、房地產企業全面預算管理存在問題的原因分析

（一）對于全面預算缺乏認知

對于全面預算缺乏認知是企業管理過程中比較普遍的問題，企業的管理人員對于全面預算的概念和重要性沒有正確的認知，在企業中也缺乏這方面知識的宣傳，使企業全體人員缺乏參與預算管理的意識，進而影響全面預算管理制度的編制與執行。

（二）房地產企業缺乏執行力和約束力

房地產企業的組織結構復雜，整個生產經營過程涉及到多個組織部門，有總公司、分公司；負責的內容也不同，工作目標也不同，有負責工程的、有負責銷售的等等。這就造成了整個組織框架比較復雜松散，很難實現全員統一管理，使全面預算制度的執行力以及約束力大打折扣。

（三）全面預算管理制度不符合企業的實際

任何一項制度、措施要想發揮其自身的作用，都要基于生產經營的實際情況，脫離實際就會使這些制度和措施失去指導性和可操作性。房地產的各項目由于使用性質的不同以及所處的地區不同，具有復雜性和變化性特征，而全面預算管理需要將這些復雜變量進行綜合考慮，所以不能簡單地“搬運”其他公司或者是行業的全面預算管理體系。而且，各企業的發展方向、經營的重點、公司結構以及戰略目標都是不一樣的，如果照搬就會造成目標和執行相脫節，影響企業的長遠發展。

四、完善房地產企業全面預算管理的對策建議

（一）完善全面預算管理制度

在企業中要隨著市場和企業的發展變化，不斷完善企業的全面預算管理制度。要嚴格按照企業的相關戰略目標制定全面預算的管理制度，對于預算的責任進行明確的劃分，除了財務部門成本控制以及財務計劃以外，還要對所有的參與人員針對其具體參與的工作內容劃分詳細的預算職責，使預算責任和工作真正地落實到生產和經營的每一個步驟、每個部門以及每一個人身上，在產生問題之后也能夠有相應的制度依據，進而提高工作人員的工作責任心，進而提高預算工作的執行效果，進一步降低企業運營的成本。建立完善的預算管理制度還需要對企業的各種資源實現合理的配置，量化企業的經營目標，為企業明確發展方向，制定房地產企業的長遠目標。

（二）建立健全相應的配套機制

建立健全相應的配套機制，就需要完善企業內部的管控機制，促使企業可以對自身運營不合理方面進行自我檢查、調整以及控制，能夠監測出影響企業穩定運行的風險因素，進而實現風險的可控性，配合全面預算管理的工作，使企業運行的方向與全面預算管理工作相吻合。通過建立完善的審計系統，實現對全面預算的實時跟蹤與反饋，通過對問題的反饋信息，督促預算編制部門對預算的目標和內容進行及時地調整，并對預算的執行過程以及結果進行綜合分析，提高預算制度的科學性。除此之外，預算體系的根本目標就是要實現經濟利益的提升，促進企業經濟目標的實現，因此預算的配套機制中要建立完善的業績考核機制，建立科學合理的標準。其中預算考核的相關內容除了要包含財務指標，也應包含非財務性指標，明確的制定考核的目標，并且經過綜合考察各單位、各項目的進度以及流程等內容以后進行合理的分解，并進行逐層下達，使績效考核分解到各個部門以及各個崗位，并建立有效的激勵機制，使員工能夠自覺地參與到全面預算管理的過程中。

（三）提高全員參與預算管理的意識

在房地產企業中，全面預算管理絕不僅僅是公司領導層和財務人員的責任，需要企業全部人員的參與。只有全部人員都參與進來了，才能夠使相關的預算計劃真正的得到執行，有效的利用好各項資源，提高各項資源的利用率，減少成本的投入。在全面預算管理的實踐過程中，需要向企業的全體員工傳達全面預算管理的相關理念，讓全體人員對全面預算管理有一個清楚的認知，并且要明確的認識到企業的長遠戰略目標以及現階段的目標。房地產企業可以建立由企業高層領導、各部門中層領導以及基層員工組成的預算管理團隊，使各個層級、各部門的人都參與到預算的決策、執行以及監督的全部過程中。還要組織好定期、不定期的培訓，給員工傳授預算的相關知識，提高企業員工的職業素養，使員工充分地認識到自身與全面預算管理之間的聯系，使員工從內心中認可全面預算管理制度，進而主動配合預算管理的相關工作。另外，公司也要建立外部激勵的措施，比如對于控制預算有貢獻的相關部門以及人員給予一定的物質或者是精神方面的獎勵，提高員工參與全面預算管理的積極性，形成全員參與管理的良好局面。

（四）制定符合企業實際特點的全面預算管理體系

房產公司的資金密集程度較高，較好的現金流狀況能夠給企業帶來巨大的生機，對于企業經濟效益的提高有著重要的作用，所以房地產企業要充分重視這一特點，從這一點出發，在對所擁有的工程項目進行研究分析。對工程項目的研究分析內容有資金需求、項目進度、現金收入支出的動態跟蹤管理等。還需要根據項目的立項、開工建設、房屋預售、竣工驗收、資金回收等不同時間節點來設計相應的短、中、長期預算目標，合理安排財務工作以及非財務性預算工作，提高現金流的使用效率，使其得到最大程度的利用。成本控制對于房地產企業來說十分重要，直接決定著企業的最終利潤，但是由于房地產企業涉及到項目的建設、銷售等多個方面，具有十分復雜的特點，所以涉及到的成本管理包含市場經濟、人員、建筑材料、銷售物料、營銷策劃等等諸多方面，波動性較大、構成影響的因素頗多，通過對這些特點進行研究分析并且統籌管理，將成本控制在合理的范圍之內，進而有效的提高企業的利潤。

（五）結合項目管理來進行全面預算管理

預算目標的制定需要結合項目的進度來進行制定，并且需要對其進行量化、細化，從而提高全面預算的可操作性，促進短、中、長期目標的實現。所以，房地產企業將項目管理和預算管理結合起來是十分有必要的。公司的預算管理部門通過在項目前期進行預算編制、中期監督控制、后期監督的全部過程中實施動態化的管理與跟蹤，對各項數據進行實時地匯總以及分析，確保了預算目標的合理性，對于做好成本管理具有很大的作用，在保證工程進度的同時又能夠有效的促進預算目標的實現。另外，項目的期間費用也是很大的一部分費用，包括銷售、管理、財務等費用，并不能計入營業成本，所以要結合項目的情況對這部分費用也要加以重視。

四、結束語

綜上所述，全面預算管理是一種十分先進的現代企業管理工具，對推動企業的長遠發展有著十分積極的作用。在實際的工作中，房地產企業要不斷完善全面預算管理制度，并建立健全相應的配套機制與之協調發展，同時要不斷提高全員參與預算管理的意識，使房地產企業的預算管理能夠真正地落實到實處，另外，在制定全面預算管理體系時還需要根據企業的實際特點以及具體的項目管理來進行，只有這樣才能使預算管理的目標得以實現。通過充分認識全面預算管理在房地產企業中存在的問題，分析其產生的原因，進而提出一系列的有效措施，提高全面預算的執行力、可操作性，實現企業的資源優化與整合，減少企業的資金投入，提高企業的利潤空間，使房地產企業能夠在市場競爭中占有一席之地，并且取得長遠的發展。

作者:孫悅 單位:景德鎮贛鐵置業有限公司