簡述房地產開發項目成本管控

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摘要:當前房地產市場競爭異常激烈，2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，2019年中共中央政治局會議對其再次重申，并且明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。在嚴格調控之下，房價回歸理性，房地產業告別暴利時代。房地產開發項目成本管控是房地產開發管理中的重要部分，貫穿于房地產開發項目建設的全過程。本篇論文結合作者實際工作，主要通過對商業辦公樓房地產開發項目成本管控的分析，提出了成本管控的具體實施措施與建議。

關鍵詞:成本管控;全過程管控;商業辦公樓

一、項目概況

中交財富中心項目由中交石家莊房地產開發有限公司開發，項目位于河北省石家莊市橋西區自強路118號，屬于石家莊市區核心商務區。中交石家莊房地產開發有限公司注冊資本金為1000萬元。股東名稱及持股比例為北京聯合置業持股比例為51%，中國國電集團公司華北電力有限公司持股比例為35%，北京中潤建科投資有限公司持股比例為14%。中交財富中心項目位于石家莊市中心地帶，地處石家莊市素有河北金融街之稱的自強路上，毗鄰河北省委、省政府。總建筑面積183047平方米，為三棟高檔寫字樓及一棟三層裙房，其中T1、T2樓建筑高度為100米，T3樓建筑高度為126米，是集商業、金融、辦公于一體的綜合體建筑群，定位為大型金融機構、央企等省級總部。是省、市兩級政府著力打造的重點工程。中交財富中心項目于2018年8月18日竣工驗收完成。最終中交財富中心項目經過各項成本管控與優化，使得項目最終開發成本較目標成本降低約1．7億元，為中交財富中心項目最終超額收益打下了堅實的基礎。

二、房地產項目成本管控情況經驗分析

房地產業是國民經濟的重要組成部分，其健康發展對國民經濟的增長具有極大的促進作用。由于房地產項目的建設周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩定因素的影響大是一個高風險、高回報行業。目前各大房企均意識到要在高風險和高激烈的市場競爭中實現經濟收益最大化，就必須對開發項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發。本文以本人具體實施的中交財富中心項目為依據。通過對中交財富中心項目實施過程中的項目成本控制方法得出以下具體房地產開發項目成本管控經驗。1．方案設計階段要求成本人員就參與進來，從成本角度對方案設計提出優化的可能性。結合項目實際需要去除多余的不必要的功能，并對項目現場總體布局進行優化。確保項目建造內容、建筑形式合理化。結構指標(主要材料含量)及施工圖質量合理化。例如:中交財富中心項目電梯設備采購及安裝工程方案確定前，成本人員根據項目定位與數十個國際一線電梯品牌制造商主動聯系。通過與各家電梯制造商反復溝通，最終在電梯設備梯速、選型、流量及電梯功能等方面進行了再優化。在保證項目電梯品質的基礎上去除了多余的不必要的功能，僅電梯設備采購及安裝一項節省造價約1500萬元。2．招標階段成本控制全部采用工程量清單形式集中招標。每個分部分項工程價格確定后最大限度地減少了后期施工單位可操作性的空間。3．合同談判階段這方面其實是合同雙方之間的一種拉鋸戰，專業知識、經驗預判、談判技巧等等要求較高。成本人員嚴格執行造價超100萬元合同報總公司審核審批制度，在充分透明的基礎上利用了項目公司與總公司的各項專業知識、經驗等優勢使得各個合同更加合理、合規。4．施工階段成本控制首先，中交財富中心項目各項變更簽證過程透明化、制度化、可追溯，任何變更簽證都有據可查。其次，暫估材料確定過程中成本人員組織成本、工程、設計等部門，通過實地考察、不同材料設備對比等方法選擇了無論在品質上還是價格上最優的材料設備。這其中尤其以中交財富中心項目幕墻石材最具代表性。為了選擇最適合中交財富中心項目要求的石材，相關人員多次深入全國各個大型石材礦場實地考察并形成了石材考察報告，之后組織幾家優質石材廠商進行石材招標。通過實地考察及招標最終選擇了品質及價格上最適合項目的石材。其中僅石材一項降低造價約800萬元。5．結算階段成本控制這個階段就是對前面幾個的總結，經驗與知識的積累最重要。對合同的理解、工程量清單的整體把控與各組成部分的計算依據清晰等等。中交財富中心項目工程結算貫穿于項目實施全過程，按照結算隨工程進度同步開展的原則。通過結算工作策劃，同時各項工程結算過程中多次組織召開結算協調會，做到結算工作及時、透明。避免項目結束后結算工作的大量爭議的產生。大幅度降低了項目的建安成本。6．供應商管理中交財富中心項目簽訂的設計、施工、材料設備類等合同共計約8．9億元。從中交財富中心項目實施伊始便建立了公開、透明的供應商信息管理辦法，項目開發過程中各相關部門通過對各供應商進行過程考核、結果評價等方法進行管理。確保各供應商能夠保質保量完成合同內容。同時針對設計、施工、材料設備等供應商履約情況。中交財富中心開發過程中通過過程考核、結果評價等選擇了一大批全國性大型供應商。例如:中國建筑技術集團、中建三局一公司、遠大幕墻、上海三菱電梯等，在工程質量、施工進度保障、甚至深化設計方面都勝過當地企業。在成本優化的同時也保證了中交財富中心項目的品質。綜上所述，成本管控主要是通過全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，對合同的履行進行有效的監督，保證將成本控制在目標成本范圍內。基于以上幾項具體措施中交財富中心項目在保證品質的同時，成本控制效果顯著，為項目超預期盈利打下了良好的基礎。

三、商業辦公樓投資分析建議

商業辦公地產因天生具備投資總額高、運營管理復雜、投資回收期較長等特點，通過中交財富中心項目開發全過程來看，有以下幾個方面需重視。1．恰當選址，控制拿地成本重點區域重點城市是未來商業辦公地產的選址基礎，但是投資回報率是個相對數據。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。2．精準定位，鎖定市場人群通過中交財富中心項目的實例證明，選對正確的目標人群，并對癥下藥，是項目成敗的關鍵因素。3．控制投資，鎖定造價成熟的項目管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續的品牌定位以及售價回報是否能與之成正比。4．特色引領，但需考慮成本因素中交財富中心項目定位就是大型企業總部基地。正是這種正確的項目定位，使得項目在當地具有極強的競爭力。這種定位為后期銷售確立了一個重要的衡量標桿，使得項目在當地高端寫字樓市場占有一席之地。也為“中交地產”品牌在河北市場樹立了良好的形象。

四、結語

在目前房地產市場的大環境下，房子堅持是用來住的不是用來炒的大基調之下。只有房地產項目開發成本控制得較好的企業才有可能在激烈的市場環境中生存下去，在土地市場競爭中保持優勢，才有可能在新時代的房地產市場中脫穎而出，開發成本控制不力的企業必將會被慘烈的房地產市場所淘汰。房地產微利時代的到來，房地產開發企業開發成本控制的重要性越發顯現。房地產開發成本的優化及節省才能給各房企利潤騰出更多的上升空間。同時，對房地產開發企業的房地產開發成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著極其重要的意義。

參考文獻:

［1］李強．房地產開發項目成本控制［J］．中國新技術新產品:2009(24):185．

作者：陳志通 單位：北京聯合置業有限公司