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摘要:房地產開發企業通常項目周期較長，涉及資金金額龐大，加上近年來國家對房地產市場的調控力度加大，企業經營中存在的不確定性因素增加，企業所面臨的財務風險也更為巨大，加強企業財務內部控制已經成為實現企業可持續健康穩定發展的必然趨勢。
關鍵詞:房地產開發企業;財務內控;策略
一、改善財務內控環境
房地產開發企業管理者要提高財務內控認知水平，做好財務內控體系的頂層框架設計，鼓勵企業全員積極參與和配合財務內控工作的開展。企業要轉變財務工作模式，結合業務價值鏈對企業的財務組織結構、機構部門設計、崗位人員設置等方面進行改進，充分發揮財務的經營預測等功能，延伸財務在企業投融資、資金收支、成本管理、稅務籌劃的工作內容，全面提升企業業財融合管理的能力水平。企業要建立系統完善的財務內控制度體系，具體包括會計內控制度、不相容崗位分離制度等，要明確各個部門及崗位的財務內控權責義務，切實指導和規范企業的財務內控工作行為。
二、規范財務內控活動
(一)加強資金統籌管控，建立資金集中結算中心為了實現對企業資金收付結算以及相關業務的統籌管理，企業可建立資金集中結算中心，由結算中心統一管理下屬各單位部門的現金繳納、支出以及對外借款等業務，同時企業可通過在結算中心財務信息化管理系統中設計相應的財務報賬、預算管理等模塊，搭建一體化的資金集中管理系統，實現系統模塊數據的對接共享，提高企業財務資金內控的效率。企業資金集中結算中心在進行資金管理時，要嚴格按照“收支兩條線”的基本原則設置資金收支賬戶。企業要通過實施全面預算管理，將企業所有的資金收支業務都納入預算管控的范圍內，要求各單位部門在資金支出時，要提前向結算中心進行申請，由預算中心統一調配使用。在資金預算支出過程中，要加強授權審批控制，合理分配審批權限，保障審批流程的合規性及內容的準確性，有效避免資金預算超支和預算外支出行為。
(二)建立財務委派制度，促進財務人員職能轉型企業要建立財務委派制度，向下屬各個單位部門人員直接委派財務總監，進行財務的垂直管理，保證各單位部門人員都圍繞集團統一的目標開展財務內控活動。企業要加強財務內控人才培養，鼓勵財務會計人員學習和了解管理會計相關的工具方法，促進財務人員職能轉型。可定期組織財務人員開展教育培訓活動，對其學習效果進行考核評價，嚴格對內控不力的人員進行追責，促進其積極主動地提升自身的綜合業務能力水平，掌握更多的財務專業化管理技能，更好地推動企業財務內控體系的構建和完善。
(三)強化成本控制約束，做好成本精細化管理工作企業要著重加強對房地產開發項目的成本控制約束，針對項目開發的各個階段研究制定相應的成本費用控制辦法及措施。可利用目標成本法實現對成本目標的逐級分解細化，以目標為導向落實各個部門崗位的成本管控責任。企業可根據自身的開發項目業務實際情況，在工程量清單、簽證變更以及工程結算等重要環節實行雙軌制度，加大對相關指標數據的審核力度，確保成本核算結果的準確性。針對不同的業務類型，要明確其成本控制的關鍵節點，包括前期的開發項目立項、預算編制、費用支出流程審核等，各個節點都設置了與之對應的成本控制責任崗位人員以及規范的成本管控措施，以確保成本控制活動的高效、有序開展。
(四)做好稅務籌劃工作，提升整體經營效益水平企業要重點在土地增值稅籌劃、企業所得稅籌劃、合同管理、供應商管理、發票管理等方面加強管控，明確具體的稅籌思路，將不同稅率項目分開核算，從而符合較低稅率適用條件，降低企業稅收負擔。同時還可通過遞延納稅等方式幫助企業獲得額外的資金時間價值，相當于為企業爭取到了一筆短期無息貸款，減輕企業的資金周轉壓力。企業要針對不同階段以及相應的稅種制定合理的稅收籌劃方案，充分利用稅收優惠政策，最大程度上降低繳稅金額。如加大對精裝房的銷售以提升利潤等，企業還可以借助增值率不高于20%時可免征土地增值稅的優惠政策，合理地籌劃成本費用損耗，將成本與利潤控制在一定額度范圍內，為企業節省一筆土地增值稅金，以實現企業經營效益的最大化。
三、加強財務內控風險防控
房地產開發企業經營所面臨的風險來自多個方面，本文主要以房地產開發企業融資風險為例進行展開說明。當前，一些房地產開發企業過度依賴銀行貸款進行融資，企業的負債比重較高，對企業實現可持續健康發展是極為不利的。從企業的融資現狀來看，主要存在融資策略缺乏戰略規劃性、貸款難度加大、融資渠道單一、缺乏有效的融資工具等諸多問題，而且本身房地產開發企業屬于資金密集型企業，前期需要大量的資金投入，但項目開發周期長，資金回收期長，會使企業產生較多的銀行貸款利息，增加企業的財務負擔，加大企業的融資風險。為此，企業要積極拓展融資渠道，有效降低融資成本。目前，房地產開發企業的主要融資渠道包括銀行貸款、股權及債券融資，其他資金來源還包括施工單位墊資以及銷售資金的回籠等。企業在籌資時，要注意確保資產負債比例在可控范圍之內，避免過度使用財務杠桿，給企業帶來過大的借貸償債壓力。企業在選擇投資項目時，也要充分地進行可行性分析，研究制定最優投資方案，完善投資決策機制，確保項目投資的合理性和可靠性。企業要同銀行等金融機構保持良好的合作伙伴關系，通過協商談判獲得較低的貸款利率，從而降低企業的資金使用成本。
四、健全財務內控監管機制
房地產開發企業要健全財務內控監管機制，一方面要確保財務內控監管的獨立性和權威性，在企業最高層領導機構下設專門的內控審計監管委員會，負責統籌協調企業內控的審計監管活動，盡可能減少企業領導及財務同級人員對內控審計行為的主觀因素干擾，有效地規避內部徇私舞弊現象。同時在設計具體的財務內控崗位時，要嚴格遵循“不相容崗位分離”原則，如財務費用申請、審批、付款等崗位的分離、材料詢價、采購、驗收等崗位的分離，通過崗位分離，促進崗位之間互相監督，強化內控組織結構的制衡約束。另一方面企業要將審計監管重心前移，從過去的事后財務核算型監管模式轉變為事前的預算編制審核監管、風險預測防范監管，事中的過程控制監管、跟蹤分析監管，事后的財務核算監管、評價反饋監管等的全過程的監督管控模式，針對各項財務內控活動開展日常的和不定期的專項審計監管活動，形成常態化、規范化、系統化的內部審計監督體系，全面提升企業的財務內控審計監管效果，促進各項財務內控措施的有效落實。
五、強化內部溝通與交流
房地產開發企業要加快搭建業財一體化管理平臺，借助該平臺實現內部財務與業務系統的對接，促進財務內控信息的傳遞和共享，提高財務內控信息處理的效率和質量。同時企業要暢通各單位部門的信息溝通渠道，可通過企業內部網站、即時通訊軟件以及部門之間定期的內控交流會議等，加強內部的溝通交流，及時發現和處理內部異常問題，避免造成不必要的經濟損失。
六、結語
總之，房地產開發企業管理人員要加強對財務內控的重視程度，通過改善財務內控環境、規范財務內控活動、加強財務風險防控等一系列措施手段促進企業財務內控體系的構建和完善，促進企業的可持續健康穩定發展。
參考文獻:
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作者：萬桂華 單位：新疆飛晟房地產開發有限公司