談房地產企業(yè)資金管理問題及對策

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摘要：現(xiàn)階段，雖然世界經濟增速整體較為緩慢，增加了居民投資房產的意向，但我國正處于經濟深化改革的重要時刻，“炒房熱”的盛行將房屋價格推向高峰，提高了居住性房屋價格，買房壓力劇增，抑制了人們幸福值，給國家發(fā)展帶來動蕩，因而國家也逐漸開始調控房地產行業(yè)，抑制非理性繁榮以及房地產泡沫。但“房產稅”等政策的實施縮小了房企收入空間，若企業(yè)不調整資金管理模式，依舊按照原本的方案開展資金管理，則容易導致房企出現(xiàn)資金周轉風險，給企業(yè)帶來經濟損失，甚至破產危機。基于此，本文首先闡述了房地產企業(yè)資金管理特點以及重要性，并分析了當前房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀，以及管理過程中存在的問題，最后針對問題提出相關優(yōu)化措施。對房地產企業(yè)財務管理水平的提升有一定的參考作用。

關鍵詞：房地產企業(yè)；資金管理；問題；對策

一、房地產企業(yè)資金管理特點及重要性

(一)資金管理特點1.投資規(guī)模大。房地產企業(yè)主要以房地產開發(fā)為主營業(yè)務，但這項業(yè)務不單涉及到土地和房屋開發(fā)，還涉及到配套設施的建設，業(yè)務范圍囊括從征地、勘察設計、施工、銷售到售后服務的整個過程，其經濟往來對象也包括政府、其他房地產企業(yè)、建筑施工企業(yè)、供應商等多個對象，業(yè)務內容多且復雜，房地產企業(yè)需要在前期投入大量的資金來支撐整個工程的建設，房地產企業(yè)投資規(guī)模較大。2.資金回報周期較長。房地產開發(fā)的特殊性使得其建設周期較長，首先，在前期準備環(huán)節(jié)，設計人員要除了兼顧質量問題外，還要考慮到美感和總成本。在經過可行性分析后，還需要進行征地拆遷、安置補償?shù)纫幌盗泄こ蹋鹊秸绞┕るA段，又因為自然、環(huán)境等因素的制約而時常就可行性進行進一步分析，因此，房地產開發(fā)工程需要少則兩年，多則數(shù)年的時間才能完工，才能進行下一步銷售操作，即房地產企業(yè)從資金投入到獲得銷售收入的整個過程較長[1]。3.資金投入風險較大。從上述兩個特點來看，房地產企業(yè)在經營過程中面臨投資資金大且投資周期長的問題，雖然房地產企業(yè)可以從自有、借入以及預售等手段獲取資金，但按國家相關規(guī)定，房地產開發(fā)自有資金在總投資中的占比不能低于30%，而多數(shù)房地產企業(yè)屬于負債經營，再加上自然、環(huán)境、經濟形勢等不確定因素眾多，一旦決策失誤，勢必會影響到最后的銷售環(huán)節(jié)，房屋積壓率增加，銷售收入遠達不到預期目標，給企業(yè)帶來資金周轉風險，甚至部分企業(yè)在施工中途出現(xiàn)資金鏈斷裂，工程爛尾，資金周轉失靈，直接引發(fā)破產危機。

(二)加強資金管理的重要性房地產企業(yè)屬于高投資、高風險性企業(yè)，在經濟上行時期，整體經濟形勢較好，居民消費傾向較高，房地產企業(yè)所投入的資金回籠較快。而且，在這一時期，銀行放貸較為寬松，房地產企業(yè)可以較為容易的獲得貸款，可以滿足項目建設時對資金的要求。但在經濟下滑時期，整體經濟走勢并不較好，居民儲蓄傾向較高，房地產企業(yè)所投入的資金回籠較慢。而且，在這一時期，銀行放貸嚴格，房地產企業(yè)不容易獲得貸款，企業(yè)資金緊張，如何提高資金利用率將成為房地產企業(yè)最為關注的問題。而目前房地產企業(yè)所面臨的市場環(huán)境不單單是經濟下滑，還伴隨經濟的深化改革，“三去一降一補”等政策的實施，制約了空房囤積、炒房的趨勢，房地產企業(yè)利潤空間遠達不到預期指標，然而伴隨利潤下降的是成本的上升，人力成本、原料采購成本等都在不斷上漲，開展資金管理是房地產企業(yè)提高資金利用率、規(guī)避或減少資金斷鏈的概率，降低企業(yè)財務風險的重要手段[2]。同時也可以提高房地產企業(yè)的經濟效益，促進企業(yè)利潤最大化目標的實現(xiàn)。

二、房地產企業(yè)資金管理現(xiàn)狀

(一)存貨周轉率分化嚴重房地產企業(yè)的存貨一般包括已完工開發(fā)產品、在建開發(fā)產品以及擬開發(fā)產品，存貨規(guī)模直接反映了當前可供企業(yè)發(fā)展的資源量，是企業(yè)創(chuàng)造價值的基礎。而根據(jù)企業(yè)年報、CRIC所的數(shù)據(jù)(如表1、表2所示)，截止到2019年6月30日，房地產行業(yè)整體存貨規(guī)模呈上漲趨勢，其中68家重點監(jiān)測房企規(guī)模存貨總額達107349億元，較年初增長9.1%，存貨周轉次數(shù)為0.299次，較2018年下降0.058次；174家典型房企的存貨總額達到123380億元，較年初增長8.5%，平均存貨周轉率為0.288次，較2018年下降0.056次。同2018年同期數(shù)據(jù)相比，當前房地產企業(yè)整體存貨周轉率有小幅度上升，但規(guī)模房企之間存在明顯分化問題。依舊《2019上半年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)(表3)，排行榜前20、20到50之間以及51到100之間的房企存貨周轉率差距較大，尤其是排行榜51到100之間的房企平均存貨周轉率僅有0.202次，遠低于行業(yè)整體水平0.288次。由此看來，多數(shù)房地產企業(yè)存貨周轉率較低，存貨變現(xiàn)能力較弱，存在資金周轉緊張風險。

(二)償債壓力大隨2019年第四季度的到來，房地產行業(yè)迎來了償債高峰期，而根據(jù)《2019年上半年50家上市房企資產負債率排行榜》數(shù)據(jù)顯示(如表4)，當前排行榜前50家房企的資產負債率維持在81.1%，略高于2018年。同時，房企的平均速動比率維持在0.59，未達到穩(wěn)定水平1，雖然交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹認為房企經營資金可以覆蓋即將到期的債務，但從大數(shù)據(jù)來看，房地產企業(yè)償債壓力較大，未來企業(yè)財務風險依舊較高，甚至超過以往幾年。

三、房地產企業(yè)資金管理中存在的問題

(一)資金管理風險意識不足房地產企業(yè)投資規(guī)模大、投資周期長以及投資風險高等經營特點使得其在發(fā)展過程中更加重視資金的安全管理，以規(guī)避會計舞弊，但相對忽視資金管理過程中存在的其他問題，比如利用率低下導致的資源浪費、投資回報率達不到預期等。而且，在當前的經濟形勢下，國家對房地產行業(yè)的調控力度依舊較大，“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”等政策手段使得房地產企業(yè)將重心放在業(yè)務創(chuàng)新、拓展融資渠道等方向上，企業(yè)管理人員、財務人員更側重于對收支情況的管制，而相對缺乏對新政策、新知識的攝取和學習，企業(yè)資金管理的思想、模式依舊以傳統(tǒng)模式為主，進而導致其缺乏對資金使用有效性的思考，沒有風險意識，主觀認為企業(yè)的資金管理制度是完善的，抑制了企業(yè)資金管理制度的優(yōu)化，資金管理體系內容難以滿足房企在當前經濟環(huán)境下穩(wěn)健發(fā)展的要求[3]。

(二)融資渠道單一，融資成本較高數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產行業(yè)流入資金約為14.5萬億，現(xiàn)金流出額為15.76萬億，行業(yè)資金缺口1.26萬億，房企資金壓力加大。而房地產企業(yè)資金主要由自有資金、借入資金以及預售資金，其中借入資金占比相對較重。但對于中小型房地產企業(yè)來說，受企業(yè)規(guī)模、經營現(xiàn)狀等的限制，企業(yè)籌資渠道較為單一，多以銀行借貸為主。但即便是諸如萬達商業(yè)、紅星美凱龍等大型房地產企業(yè)，雖然其經營規(guī)模較大、業(yè)務涉及面較廣、產業(yè)鏈豐富等，擁有多種融資渠道，包括銀行貸款、合作貸款、股票融資等，但主要融資渠道依舊以銀行融資為主[1]。在目前的經濟形勢下，整體房地產企業(yè)獲得融資的難度較高。首先，我國經濟下行以及中央銀行對商業(yè)銀行貸款的管制，“限貸”政策、銀行緊縮貸款等手段導致房地產企業(yè)獲得商業(yè)貸款的難度加大，尤其是針對一般型房地產企業(yè)。其次，雖然銀行不是唯一獲得貸款的途徑，房地產企業(yè)可以依靠民間借貸、發(fā)行債券、股票等來獲得資金，但在目前我國經濟形勢下滑的趨勢下，市場預期下降，投資者投資房地產的傾向下降，貸款利息較高，通過非銀行渠道需要付出更多的融資成本，而這也壓縮了房地產企業(yè)的利潤空間，影響企業(yè)自有資產的累積。同時，受財務管理轉型影響，房地產企業(yè)還未形成較為完善的企業(yè)管理制度和運行流程，風險發(fā)生的概率較高，因而其融資成本也居高不下。

(三)監(jiān)督評價機制不完善房地產企業(yè)在資金管理上的不足還體現(xiàn)在監(jiān)督評價機制的不完善，房企在市場拓展以及業(yè)務創(chuàng)新等方面的側重使得其在內部建設上的投入較為有限，多數(shù)企業(yè)甚至沒有真正意義上的監(jiān)督評價機制，難以監(jiān)管房地產企業(yè)現(xiàn)行資金管理制度、模式運行情況，并對資金管理效果以及制度有效性進行合理評價，財務人員無法發(fā)現(xiàn)資金管理中存在或潛藏的風險，影響管理者決策計劃有效性，導致企業(yè)資金管理真空和管理重復問題并存[4]。

(四)不可控因素諸多，資金管理方案難落實就目前房地產企業(yè)經營管理來看，首先，多數(shù)房地產企業(yè)缺乏專業(yè)的管理型會計人才，技術缺乏，難以制定專業(yè)化的工程預算方案，資金在各環(huán)節(jié)的分配上缺乏合理性。其次，財務人員未深入到業(yè)務活動中去，預算方案過于形式化，難以落實到具體，資金調動較為隨意。而且也導致財務人員對市場動向、形勢的把握不夠充分，所編制的投資可行性分析報告的權威性不足，增加房企投資的盲目性，所制定的資金管理方案失靈。再者，成本控制不嚴格，預算執(zhí)行力不足。雖然房地產企業(yè)成本管控意識不斷加強，但受人才、資金、技術等的限制，企業(yè)預算執(zhí)行力度不足，成本管控缺乏明確的目標，同時在成本細分以及分攤上還存在分界不明晰的問題，成本管控效果不佳。

四、解決措施

(一)加強資金風險管理思想建設現(xiàn)代化財務管理轉型是一項耗時、耗力的系統(tǒng)工程，資金管理作為財務管理中的組成部分，其建設也非一蹴而就之功，房地產企業(yè)在加強資金管理時，首先應加強思想層面的建設，借助專題研討會、專業(yè)培訓會等加強上下全體人員對財務管理轉型以及資金管理重要性的認識，提高人員風險管理意識，同時深入了解現(xiàn)階段資金管理改革之路，分析企業(yè)現(xiàn)行資金管理中存在的隱患。此外，還要加強對管理層、財務人員專業(yè)能力的培養(yǎng)，促使企業(yè)管理層以批判的眼光分析現(xiàn)有資金管理體系的功能和應用效果，做好頂層設計；促使財務人員可以編制出科學合理的資金管理方案。

(二)構建多元化融資平臺1.加強銀企合作雖然隨互聯(lián)網(wǎng)時代的發(fā)展，投資者、企業(yè)可以快速獲取其他企業(yè)所披露信息，但就整體來看，由于企業(yè)公開披露的信息并不完整，大部分投資者參照銀行的征信來評估一個企業(yè)的發(fā)展。因此，和銀行之間維持良好的關系首先可以提高企業(yè)信譽，借貸公司、投資方更愿意投資。其次，商業(yè)銀行貸款作為目前房地產企業(yè)主要的籌資渠道，和銀行之間維持良好的關系可以降低貸款利率，減少企業(yè)的融資成本。在具體操作中，第一房地產企業(yè)應和銀行間樹立合作共贏的融資理念，在不泄露企業(yè)機密的基礎上盡可能多的將企業(yè)經營情況披露給銀行，減少信息不對稱問題，借此讓銀行準確的把握企業(yè)的真實經營情況，有利于二者關系的維系。第二，房地產企業(yè)應健全內部信用管理制度，加強對企業(yè)信用管理的重視，及時償還各項債務，并積極發(fā)展各項業(yè)務，以維持并提升信譽等級。第三，做好項目的前期可行性分析。房地產企業(yè)開發(fā)項目是否成功關鍵在于做好項目前期可行性分析。一般企業(yè)的可行性分析主要集中在于對項目的地理位置、項目的定位、項目的配套、項目的亮點和賣點以及項目是否符合國家政策(如學區(qū)房、安置房等)等方向，在前期做好詳盡的項目資金來源分析、項目盈余分析等，如此才可以使得房地產企業(yè)的項目得到銀行等貸款機構的青睞。2.加強對金融工具的應用除了受金融市場完善程度這個不可控因素外，房地產企業(yè)可以從加強對金融工具應用出發(fā)，拓展融資渠道。第一，利用期權工具。對于未售出房屋，房地產企業(yè)可以采用銷售期權的模式，按照約定買方擁有可以在未來約定的時期以約定價格購入房屋的權利，并享有不行使這個權利的自由，所付出的只是一個期權費。在目前的經濟形勢下，居民購房的欲望下降很大程度上是由于政府對房價的干預，居民想要購買房屋但怕房屋貶值，遭受損失，尤其是對于非黃金階段的樓盤，其銷售速度較為緩慢，拉長了企業(yè)資金回籠周期。相比直接購買，期權費用支出更少，而且居民可以自行決定是否行使權利，自由度較高，可以有效刺激購買欲[5]。第二，房地產企業(yè)項目開發(fā)貸款。項目開發(fā)貸款主要是房地產企業(yè)申請商業(yè)銀行貸款：在項目前期取得國土證時，利用抵押進行流動資金貸款，在項目四證齊全時進行項目貸款，五證齊全進入銷售階段時逐步還款開發(fā)貸款。

(三)完善監(jiān)督機制，實施計劃管理首先，風險管理可以幫助房企分析出資金管理中存在的風險，同時規(guī)避或減少風險帶來的經濟損失。而監(jiān)管評價機制的建立和完善可以幫助事業(yè)房企分析和識別資金管理運行過程中存在的問題和隱患，給民政房企資金管理的優(yōu)化提供參考依據(jù)和革新重點。其次，實施全方位資金流動管理。業(yè)務開展中各項支出必須要經領導審批方可記賬支出，同時將資金管理各環(huán)節(jié)工作職責、權利劃分到具體部門、具體個人，在出現(xiàn)問題時直接找負責人和經手人。最后，定期開展財務報告會，報告內容包括財務收支報表、銀行對賬單、收支會計科目文字說明等，加強房地產企業(yè)對財政資金使用情況的了解，便于管理者及時修正決策計劃。

(四)加強預算管理，提高資金利用率預算是企業(yè)對經營活動的預算，企業(yè)可以依據(jù)預算指標實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，并提高資金的利用率，從而幫助企業(yè)規(guī)避或減少資金管理風險。因此，第一，房企應提高預算指標編制的科學性，從戰(zhàn)略目標出發(fā)，融合部門、個人計劃，再將其細化到各活動環(huán)節(jié)。第二，加強預算執(zhí)行。在科學編制預算指標后，企業(yè)還需要加強對預算指標落實的監(jiān)督，及時對實際數(shù)據(jù)和預期指標進行對比，并調整偏差。第三，加強對資金流向和流量的控制，保障預算內資金供應，防止經營風險。并通過控制存貨規(guī)模和優(yōu)化債務結構來降低資金成本。第四，更新改造、設備大修等資金必須嚴格按照審批的項目預算執(zhí)行，保證專款專用，不得挪用資金及變更項目[6]。第五，發(fā)生年度預算外資金，必須按預算審批程序上報上級部門批準追加預算后辦理，杜絕無預算、超預算的資金支付。

五、結束語

綜上所述，當前形勢下房地產企業(yè)在資金管理過程中還存在諸多問題，不但阻礙企業(yè)經營目標的實現(xiàn)，同時還給企業(yè)帶來經濟損失的可能性。現(xiàn)階段，房地產企業(yè)必須加強資金風險管理思想建設、構建多元化融資平臺、完善監(jiān)督機制以及加強預算管理，在結合自身實際經營情況的基礎上對現(xiàn)行資金管理制度進行優(yōu)化，從而促使企業(yè)可以穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻：

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[3]林曉梅.淺析房地產企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2017(36)：88-88.

[4]祁淑紅.淺析房地產企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].經貿實踐，2018(4)：110-111.

[5]蒲亞萍.淺談企業(yè)資金管理存在的問題及對策——以房地產企業(yè)為例[J].中國商論，2017(9)：21-22.

[6]徐政偉.當前形勢下房地產企業(yè)強化資金管理的對策[J].知識經濟，2017(11)：123-124.

作者：晏津津 單位：鴻基世業(yè)集團