投資性房地產會計核算方法

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摘要：隨著我國經濟的快速發展，房地產行業的發展勢頭也越來越迅猛。其中，投資性房地產不僅擁有投資的功效，同時還具有保值的作用，對于房地產行業的發展來說非常重要。在投資性房地產中，會計核算是關鍵內容，對于企業的經濟效益和決策內容等產生很大的影響。為此，本文第一部分敘述了投資性房地產的會計核算內容，并探究了其重要作用。第二部分分析了現階段，投資性房地產會計核算存在的問題，以及分析產生這些問題的原因。最后，為了提升投資性房地產的會計核算水平，針對存在的問題提出了具體的解決措施。

關鍵詞：投資性房地產；會計核算；問題；措施

一、投資性房地產的會計核算內容

一方面，投資性房地產會計核算的初步內容。投資性房地產需要對投資的成本做到初步的核算，得出有效的計量成本之后，再對建筑物的出租日期和土地的使用期限進行準確的計算，從而使投資性房地產的初步核算更加合理。在進行工程的過程中，企業的核算部門還要對投資性房地產的總資金進行核算，并把固定資產和無形資產進行分類，然后具體的核算。在這一過程中，企業還要對使用的成本資金進行合理的預算，為企業提升經濟效益提供積極作用。另一方面，投資性房地產的后續核算內容。投資性房地產不僅要做好初步的核算工作，還要在后續核算中做好各種賬目工作，使后續的工作得到有效的完成。與此同時，在房地產之中，其裝修費用和維修費用以及管理設施產生的費用也要根據相關會計計量法則進行核算。此外，對投資性房地產的經濟活動進行核算的過程中，通過設置賬本和其他特定的記賬方式等，對財務計量進行全面的監督和反饋，避免各種財務風險，提高財務信息的可靠性和真實性，增強企業的財務安全。由此可見，提高投資性房地產的會計核算水平，能夠使會計信息更加精確，有效的掌握企業的發展情況和經營利潤，使企業能夠進行更方便的投資項目，為提升企業的經濟效益發揮重要的功效。

二、投資性房地產會計核算存在的問題

(一)投資性房地產核算的外部環境問題和內部環境問題

一方面，投資性房地產核算會受到外部環境的影響。企業在選擇投資性房地產的成本模式計量方式時，都是以入賬的價值進行計算的。所以，在一定程度上，企業利潤調節的可能性會受到減少。與此同時，企業的投資性房地產核算選擇公允價值模式進行計量時，由于公允價值體系不夠完善等問題，導致公平交易的前提條件不充分。外加市場環境尚不成熟，公允價值的方法也不完整，所以致使很多資產都無法得到公允價值。另一方面，內部環境對投資性房地產核算的問題。公允價值模式在計量的過程，需要根據市場的交易變化情況、以及人們的主觀經驗來進行判斷，所以，這就產生了很多人為因素。在此期間，可能就會出現房地產的計量準則受到企業的利用，從而影響了公允價值的計量準則，使核算信息不準確，導致企業的經營利益受到威脅。

(二)投資性房地產后續計量會計核算中存在的問題

一方面，我國許多投資性房地產在折舊或攤銷核算方面存在一些問題。在我國的準則規定里，投資性房地產運用成本模式計量進行折舊或攤銷，在后續的會計核算中采用減值測試。雖然這是正確的后續計量方式，但是有些投資性房地產以公允價值模式進行計量的時候，卻沒有計量折舊或攤銷方面的內容。長期以往，這種方式會對企業各期利潤的真實性造成一定的影響，尤其是上市公司，它的利潤可能會出現虛增的情況，對于投資者和消費者會產生很多誤導。另一方面，在處理投資性房地產價值差額的過程中存在問題。從目前來看，我國很多企業的投資性房地產在初始計量和后續計量中存在問題，在財務處理方面公允價值和賬面價值缺少一致性，從而對投資性房地產核算信息的真實性造成了很大的影響。

(三)選擇計量方式的依據不夠完善和明確

在新的準則之中，關于投資性房地產取得方式的依舊不夠完善，也沒有具體提出有哪些方法，只能自己進行總結相關的內容。與此同時，雖然在新的準則中提出了運用公允價值屬性計量投資性房地產的獲取方式，例如，對于從現存的房地產取得的和自用房地產轉換取得的都有明確的規定。但是，有些獲取方式卻沒有明確的規定，使計量方式缺少完善的依據。選擇計量方式缺乏具體的規定，只是說明計量方式需要按照有關的規定和準則，然而卻沒有具體列出有哪些會計準則，從而使計量方式不夠合理化，投資性房地產的核算工作水平也不能得到顯著的提升。

(四)投資性房地產轉換的會計核算中存在問題

一方面，投資性房地產在使用公允價值模式的計量方式時，企業可能會調節利潤，虛構企業資產。通過調整投資性房地產的公允價值，使所有者的權益和企業利潤得到調節，并增加當期的資產，從而產生企業利潤虛增的情況，為消費者造成了很多誤會。另一方面，企業在經營的過程發生虧損時，能夠通過處理該項資產，把投資性房地產原來準備計入到資本公積的部分，轉計到其他的業務之中，從而實現企業的盈利目的。

三、投資性房地產會計核算的具體方法

(一)不斷完善外部市場環境，選擇適合自身發展的計量模式

一方面，需要不斷完善市場的外部環境，建立公允價值計量方式。通常情況下，相對于成本價值計量方式的市場條件來說，公允價值的計量模式比較嚴格。所以，為了盡量減少或避免市場條件變化和產業發展變化為投資性房地產帶來的影響，需要不斷完善公允價值的計量準則。具體來看，需要積極發展各級市場，提高公允價值的客觀性和直接性，從而通過公允價值的計量方式使投資性房地產的核算更加的真實可靠。此外，在建立公允價值的計量準則時，還要做到與國際市場相融，保證我國公允價值計量能夠適應經濟全球化的大環境。在這一過程中，不僅可以促進我國投資性房地產的健康發展，同時還能對其他方面的經濟發展提供積極意義。另一方面，企業需要結合自身的經營情況和發展目標，選擇合理的計量方式。企業在選擇投資性房地產計量方式的過程中，需要充分了解這兩種計量方式的內容，掌握它們的利弊。成本計量模式的可靠性比較高，對于市場的依賴性也很低，而公允價值模式的相關性則比較強，當然，對于市場的依賴性也比較高。所以，企業需要系統全面的分析這兩種計量方式的優點和缺點，根據我國會計準則的相關內容，結合自身的實際發展情況，選擇更加適合自身條件的計量模式，從而提升投資性房地產會計核算的穩定性和準確性。對于企業的經營與發展來說，正確的計量模式能夠為企業避免很多麻煩，還能帶來許多便利。與此同時，企業還要遵紀守法，對于國家出臺的政策法規做到積極響應，運用正確的方式為企業的經營謀取利益，從而推動企業的可持續發展，進而促進我國投資性房地產行業的有效發展。

(二)有效解決投資性房地產后續計量核算中出現的問題

一方面，對于投資性房地產的折舊和攤銷過程中存在的問題加以解決。企業在經營的過程中，投資性房地產在出租期間都有可能出現一些損壞，而維護房地產的成本和費用也由此而產生了。所以，具體來看，企業應該按照收入和費用的平衡標準，企業需要對固定資產和無形資產進行折舊或者攤銷。在這一過程中，通過這種手段，可以更加真實地反映出企業各期的利潤情況，增強企業的經營情況的可靠性。另一方面，對于投資性房地產處理價值差額方面提供有效措施。投資性房地產對于企業來說，雖然可供出售的資產與金融資產的公允價值模式核算的資產比較相近，但是，與交易性金融資產還是存在一定的差異。所以，從擁有資產具體情況的角度來分析，投資性房地產核算采用公允價值模式時，需要參考可以出售資產金額的核算內容，使投資性房地產的會計核算更加合理。與此同時，為有效區別其他的資本公積，可以特別提出關于房產使用權或土地使用權的依據，有效處理投資性房地產的收益內容。此外，還要根據投資性房地產原始獲得目的的差異，劃分為投資性收益和營業外的收益，從而使投資性房地產的收益內容更加的系統化。

(三)投資性房地產的計量方式可以參照長期股權以及其他的準則理論

從目前來看，我國投資性房地產的計量方式可以參考長期股權的原則進行計量。按照長期股權投資的原則標準我們可以看出，投資者投入的資本、企業合并得到的資本、投資性房地產通過非貨幣形式取得的資產、與現存的房地產轉換產生的，和通過自用的房地產轉換得來的投資性房地產相同，都需要按照公允價值的計量方式進行計量。在成為投資性房地產之前，由于它存在的時間相對來說比較久，很難掌握歷史的成本資料，而且就算是獲得了歷史成本資料，也很難保證它的真實性和準確性。所以，投資性房地產在通過以上渠道轉換形成之后，需要采用公允價值的屬性來進行計量。由此可見，采用公允價值屬性計量投資性房地產，能夠提升會計核算的真實性、可靠性以及科學性。與此同時，企業建造的投資性房地產和通過外購獲得的投資性房地產需要根據成本屬性的計量方式，并且還是要按照歷史的成本屬性進行計量。在這一個過程中，由于通過這些方式獲得的投資性房地產屬于當期經濟活動，其成本資料真實且可靠，企業很容易掌握這些投資性房地產的歷史成本資料，對于企業來說這種方式更加的方便。由此看來，企業在選擇計量方式的時候還要根據具體情況進行采用，以此來提升投資性房地產會計核算的質量和水平。

(四)提升我國投資性房地產轉換的會計核算水平和質量

投資性房地產在進行轉換計量過程中，需要完善其計量方式，提升計量水平。自用房地產轉換為投資性房地產、存貨轉為投資性房地產采用公允價值模式計量的過程中，如果賬面價值的差額小于轉換的日公允價值，這時是當期的利潤受到了虧損。因此，為了防止我國許多上市公司為了實現自身的經營目標，而利用房地產轉換來調節經營利潤，避免因為很多人為因素對公允價值模式產生的影響，可以改變以往的投資性房地產的會計核算方式。具體來看，在轉換計量時，投資性房地產核算需要按照當天的公允價值進行計量，而公允價值與原賬面所產生的價值差額都要計入到當期的盈利項目或損益項目之中，這樣才能增強投資性房地產轉換核算的準確性和真實性，提升轉換計量的水平，杜絕因為人為因素而造成的一系列不良情況，從而維護投資性房地產市場的健康、有序運轉。由此可見，改變以往的轉換計量模式，能夠使投資性房地產轉換核算更加真實，對于企業的健康經營發揮長遠作用。

四、結束語

隨著我國投資性房地產發展速度的不斷提升，其會計核算已然成為投資性房地產健康發展的重要條件。雖然從目前來看，我國投資性房地產在會計核算方面還存在一定的問題，例如，公允價值模式的準則容易被利益操縱。但是，隨著不斷的發展和完善投資性房地產的會計核算水平，提升其真實性和可靠性，相信我國的投資性房地產會計核算質量會得到明顯的提升。具體來看，需要從公允價值模式運用的根源入手，避免公允價值準則受到利潤操縱的影響，保證企業資產信息的真實性，為企業資產的安全提供保障，推動企業的健康發展，從而為投資性房地產行業的發展發揮重要作用。

參考文獻：

[1]陳艷華.投資性房地產核算問題研究[J].全國流通經濟，2018(14)：59-60.

[2]崔文吉.投資性房地產準則對房地產行業會計處理的影響[J].企業改革與管理，2017(11)：156+170.

作者：金哲峰 單位：安徽省阜陽市住房公積金管理中心