房地產行業與土地稀缺關系的解決方案
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摘要：近年來，受過去十余年土地財政政策的影響，土地供給出現了稀缺的狀況，房地產企業單純依靠售賣商品房就得以欣欣向榮的發展模式越發難以為繼。文章以萬達模式為樣板，探究萬達模式自身優勢，提出了PPP模式及以售養租模式幫助房地產企業更好地進行下一步的發展規劃。
一、引言
隨著中國經濟的快速發展，人民生活水平的逐步提高，中國的房地產價格也不斷走高，房地產銷售面積屢創新高。近年來，隨著房地產限購政策的實行，房地產銷售降溫，市場逐漸恢復理性。2017年，房地產市場銷售面積16.9億平方米，同比增長7.7%，而土地購置均價同比上漲29%，房地產開發商土地成本快速上升。房價上升乏力與土地成本上漲給房地產企業帶來了雙重的打擊。自從2015年以來，土地財政政策大規模實施十余年之后，全國土地市場供應出現了明顯減少的現象。城市化進程逐步放緩，中國土地供給出現了短缺的狀況；除此之外，一些土地閑置、規劃不合理也進一步加劇土地稀缺的現狀。1982年至2016年中國城市建成區面積增長率總體呈現波動的高增長態勢，而近年來，城市建成區面積增長率略有放緩，處于歷史低位。對于房地產企業而言，當今形勢下，如何解決房地產投資與土地供給緊缺的關系就變得尤為重要。本文通過研究房地產行業領頭羊之一的萬達集團，探索了萬達模式的所具備的優勢，為房地產企業更好地應對土地稀缺提供了發展建議。
二、萬達模式
（一）萬達的情況
大連萬達集團成立于1988年，2017年企業資產達7000億人民幣，位居世界500強第380位。截止2017年8月，萬達集團共開業137座萬達廣場，2018年預計新增52座萬達廣場，73%將開在三四線城市，萬達廣場發展速度之快令各個房地產開發商望之莫及。根據萬達集團自身發展戰略，萬達正在通過商家合作，快速擴展市場，奉行天下武功、唯快不破的發展思路，未來萬達廣場將會覆蓋中國大部分的地級以上城市。
（二）產品演變
1.單店：萬達集團初代產品。雖然也是以商業廣場的形式進行建設，但是面積一般較小。銷售主要依靠出售或者長期低價出租物業給知名品牌，以便快速回籠資金，滿足集團二次投資需要。2.組合店：這是萬達集團的第二代產品。建立以超市、影院為主打的購物中心，零售類門店占據廣場絕大部分空間，并且沒有文化娛樂、酒店等服務。3.城市綜合體：第三代萬達產品城市綜合體是一種多功能于一體的大型商圈。占地面積較大，一般在50至100萬平方米左右。城市綜合體中涵蓋了寫字樓、酒店、公寓、以及在組合店的基礎上增添餐飲、娛樂和文化等多種服務。城市綜合體采用“以售養租”的方式，即將綜合體內的住宅、小型商業和寫字樓銷售，用銷售獲得的資金來支持綜合體內其他長期低價出租物業給知名品牌的部分。這種“以售養租”的方式解決了萬達城市綜合體的資金回籠問題。4.萬達城：萬達集團的第四代產品萬達城與第三代城市綜合體類似但又有所不同。萬達城主要由單體萬達購物中心、創意休閑街區、休閑娛樂中心以及酒店和寫字樓組成，主打文化旅游，是萬達從只有商業購物中心向大型綜合型商業文化購物公園的轉變。萬達城的項目創意獨特、設計團隊強大而且萬達擁有其知識產權。萬達集團的第四代產品與第三代產品相比較更受到地方政府支持。因此，第四代產品萬達城是對城市發展向心力最強的一代。
（三）商業模式
1.以售養租由于萬達廣場投資金額巨大，并且廣場后期維護金額高昂，資金運轉問題是萬達模式核心問題之一。萬達廣場依靠以售養租的模式，將住宅、寫字樓等銷售獲得的資金用于購物廣場的后期維護，將購物廣場抵押給銀行，從而獲得資金回籠，用于投資下一個萬達廣場，以此方式，萬達廣場得以快速回籠資金，創造了一年新建60座萬達廣場的記錄。并且，得益于中國過去十年房地產行業的快速發展，房價大漲，萬達集團自己持有的購物廣場等不動產資源價格迅速上漲，企業市值急速攀升。2.軍事化管理模式萬達集團的所有員工都認同萬達的價值觀，這種管理制度帶有軍事化的色彩，其企業文化在企業高速成長期時發揮著相當重要的作用。由于這種軍事化管理的方式，萬達的日常工作，往往都是直截了當、一針見血，杜絕一些假大空的內容，全部工作要求落地、實操。所有工作要求細致認真，例如萬達集團商業資產投資制度，10年前就形成了“投資100問”，將土地、配套、規劃、稅費等一系列問題解釋得細致入微。并且萬達崇尚工作簡潔高效，奉行少即是多的方針，進而將“投資100問”簡化為“投資50問”，力求一些規定簡潔明了。3.品牌合作萬達廣場發展歷時5年，積累了大量的品牌資源，每當一個新的萬達廣場剛剛建立，廣場內的店面資源就被搶購一空。深入觀察萬達的招商工作，萬達并不以租金高為唯一衡量標準，而是充分考慮企業的風險控制能力，基本以引進知名品牌公司為主，很少引進新品牌公司。但為了更好地實現廣場功能互補，一些低租金的服務形態，如電影院、電玩城等往往要占到一半以上的空間，零售業不足50%。
三、萬達模式的優勢
（一）提升城市形象
經濟發展狀況是一個城市形象的象征。隨著城市化進程的加快，萬達將許多第三代產品城市綜合體建在三四線城市。在這些城市，往往一個萬達廣場就可以覆蓋全市大部分人口，萬達廣場的建立，往往會形成該城市的商業中心，帶動周圍經濟的發展。并且作為一個地標建筑，萬達廣場以其現代化的建筑外表構成相關城市形象的印記，提升了城市的形象，使城市更加現代化。
（二）增加就業
萬達城的建立帶動了周邊基礎設施建設和公共服務設施發展，形成了一個新的商業圈。這個新的商業圈一旦形成，就需要大量的服務人員，給城市帶來了大量的就業機會。并且這些就業機會往往集中于第三產業，優化了該城市的就業結構。
（三）提高稅收
萬達廣場擁有大量的店面，這些店面往往成為了城市居民消費的首選，由此促進了該城市的內部需求，消費的提升使得政府稅收隨之增加，為政府帶來了后續的財政收益。
（四）帶動周圍地價
萬達城由于自身功能豐富，生活方便，每當建成，都會成為市民爭相購買的搶手貨，從而使得萬達城的商品房價格往往高于城市平均價格，而距離萬達城較近的商品房價格也隨之提高，進而帶動了萬達城周圍地區地價的普遍提高。
四、發展建議
對于其他房地產企業而言，由于近年來地價攀升，僅僅依靠傳統的商品房售賣業務已經難以為繼，參考萬達模式進行相似的產品改良不失為一種更好地發展模式。本文基于萬達模式的分析，為中國房地產企業提出了新的發展建議。
（一）采取PPP模式
PPP模式即Public-PrivatePartner-ship模式，是指政府與社會企業合作進行基礎設施建設投資的模式。在PPP模式下，企業通過政府的幫助可以低成本拿到土地，并得到政府的資助進行開發。建成后，企業按照事先約定好的比例進行收益分成，以此模式可以迅速回籠資金，并進行多園區復制，通過招商企業進駐，從而帶動周邊房地產發展，形成外部效應。運用此模式，房地產企業可以在與政府合作開發公共設施如公共體育館的同時，在周圍興建商業房產，一方面前期減少土地資本投入，另一方面，因為整體規劃及公共體育館的建立，該商業房產將具有更大的外部優勢，例如方便健身、綠化豐富等。由此，自身房產價格隨之提升，企業從而可以以更高的價格售賣自己的房源，獲得更高的資本回報率。
（二）采取以售養租模式
參照萬達廣場的特點，房地產企業在開發商品房時可以自己修建一些配套的購物娛樂設施，例如購物廣場。將購物娛樂設施以外的房地產進行售賣，從而支持該設施的長期運行，通過該設施抵押向銀行貸款以獲得資金回籠，便于下一步投資開發。如此，循環往復，有利于房地產企業迅速發展。
參考文獻：
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[2]黃本笑、于樂.“萬達模式”和它的前因后果[J].現代物業,2011(06).
[3]劉衛民.新時代更需要房地產行業高質量增長[J].中國建設報,2018(04).
作者：馬紫妍 單位：北京市第十三中學
