房地產企業財務風險防范

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一、企業財務風險概述

（一）企業財務風險的定義

財務風險反映了企業在理財活動以及處理財務關系中所遇到的風險。財務風險的概念有廣義和狹義之分。廣義的財務風險是指在企業的各項財務活動中，由于內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內企業的財務收益與預期財務收益發生偏離的可能性。狹義的財務風險是由企業的負債引起的，具體地說是因為借入資金使得企業面臨償債風險和股東收益的變化。

（二）企業財務風險的類型

在市場經濟條件下，財務風險涵蓋企業的各項財務活動，貫穿于企業財務活動的各個環節，具體包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等類型。

二、地產企業面臨的財務風險狀況分析

（一）籌資風險

從投融資體制來看，房地產企業經歷了逐步從以前單一的國家投資轉變為由銀行貸款、外資、自籌資金、其他投資等多種方式并舉的資金來源格局。房地產企業資金在高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，而不是真正從企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項獲得資金造成籌資風險。

（二）投資風險

房地產市場中的投機因素較多，加大了房地產市場的風險。多數房地產企業過多地注重大量籌資、上大項目、追求高收益，在房地產開發投資過程中忽略了房地產市場的供求狀況從而導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大，投資風險較大。

（三）資金回收風險

商品房銷售持續下跌,房地產企業資金回收風險主要表現在房地產開發產品達到可出售狀態后，由于企業自身負債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業的償債能力下降，經營現金流得不到保證，進而陷入財務困境。

三、房地產企業財務風險成因分析

（一）行業自身的高風險性

房地產行業是資金密集型行業，房地產每一個開發階段都需要投入大量資金預售款與銀行貸款為其獲得資金的主要渠道。房地產投資的規模越大、投資周期越長,資金周轉越慢，變現性能力越差,房地產企業面臨的財務風險也就越大。

（二）資本結構不合理

房地產企業自有資金所占比例不高，債務資本往往占到企業全部資金來源的債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿效應產生的利益就會越大。一旦銷售受阻，開發周期延長，企業將面臨資金鏈收緊甚至斷裂的危險。

（三）激烈的市場競爭

從銷售上看，隨著我國房改制度的推進，個人購買者已成為購房的主力，消費者的個性化需求使其對產品細分和客戶群體細分的要求更高。同時要求開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面具備前瞻性，否則就會存在產品滯銷的風險。此外，產品的無差別化致使西安房地產企業開發商面臨產品同類、同質競爭的局面，行業競爭激烈，必定會增加企業的開發難度和銷售費用。

（四）土地資源短缺

土地是非再生稀缺資源，受國家宏觀經濟形勢、國家土地政策、土地市場的供求及土地自身位置的影響，土地價格對房地產開發商有極大影響。作為房地產開發成本中的重要組成部分，土地占用資金成本較高，直接影響房地產企業資金周轉率和利潤率，從而增加房地產企業財務風險。

四、房地產企業財務風險防范措施

指對房地產企業存在的財務風險，應從以下幾方面防范財務風險：

（一）優化資本結構

一般來說，債務資金的成本較低，但風險較高；權益資金的風險較低，但成本較高。根據組合風險分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業的融資風險，房地產企業應適當減少負債，合理確定負債規模和負債結構，應根據自身的情況，通過提高權益資金的比例將風險控制在有能力承受的范圍內。

（二）加強資金流動性管理

制定合理的資金使用計劃，西安房地產企業應保證企業日常經營的資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業資金支出多為大額、多筆，在財務收支上要實施嚴格的財務監控，合理安排資金調度，確保開發項目施工運營和營銷資金需求；第二，加速回收應收賬款，調整庫存，壓縮存貨的資金占用，增強企業的支付能力，提高企業信譽度，為下次融資進行鋪墊;第三，嚴格控制企業成本費用，防止浪費，杜絕費用超支現象，提高所投資金的安全性和合理性，從而降低企業財務風險。

（三）提高企業自身競爭力

房地產近幾年投資過熱、產品銷售持續下跌及廣大消費者處于觀望狀態的情況下，企業應當積極應對激烈的市場競爭，不斷提高企業自身競爭力。在確保企業盈利的同時，利用產品自身的高質量與其他優勢贏得廣大消費者的青睞，尤其在價格方面讓消費者覺得物有所值。選擇有效的促銷方式，例如打折銷售、付現金折扣及商品保證等。提高房地產產品銷售量，降低房地產企業的存貨，從而降低資金回收風險。

（四）重視企業財務管理

注重工程的進度和質量的同時，充分發揮財務部門的優勢和職能。針對企業自身的特點進行成本管理，選擇具體有效的管理方法，提高企業的財務管理水平。同時加強公司財務人員的房地產專業知識的培訓，樹立企業員工的風險意識，進而有效防范企業所面臨的財務風險。

作者：成煥玲 單位：西安外事學院