房地產(chǎn)企業(yè)成本核算突出的問題及對策淺析

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近年來，我國政府不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，有效的控制了房地產(chǎn)行業(yè)的不合理增長，極大程度上穩(wěn)定了我國的市場經(jīng)濟秩序，與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也變得日趨穩(wěn)定、發(fā)展方向也逐漸合理。另一方面，隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費用的增加，建筑企業(yè)在工程項目中獲得的利潤也在逐漸降低，嚴重制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。使得我們不得不采取成本核算的方式，有效的降低工程項目的建筑成本。對此，本文在參考前人研究結(jié)果的基礎(chǔ)上，結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗，建議采取核算工程成本的方式降低企業(yè)在施工過程中造成的不合理消費，從而增強企業(yè)的經(jīng)濟交易和市場競爭力。

一、當前房地產(chǎn)成本核算中存在的幾個突出問題

(一)尚未建立統(tǒng)一的成本核算對象和規(guī)范的歸集口徑

1.成本核算對象不統(tǒng)一通常情況下，房地產(chǎn)的開發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設(shè)計、工程施工、銷售、竣工驗收以及物業(yè)管理移交等階段。開發(fā)周期長面對的不確定因素繁多，還要面對企業(yè)內(nèi)部設(shè)計變更、人力資源、物力資源以及財力資源之間的組合等不確定因素，面對這些不確定因素使得不懂工程的財務(wù)人員無法確定成本核算對象。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品有高層建筑、多層建筑、商業(yè)用房、居民用房以及公建用房等類型，存在著十分明顯的復(fù)雜性。以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本核算工作時，常常根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要和會計工作人員的工作水平肆意確定核算對象，根本沒有形成統(tǒng)一的成本核算對象。2.歸集口徑不規(guī)范受房地產(chǎn)開發(fā)進度和工程分期等因素的影響，在施工過程中會造成一定的間接費，而這些間接費用不能作為工程項目的成本進行計算，如果我們不能在開展成本核算工作時，不能有效的對其進行劃分，那么成本核算結(jié)果中就會受到間接費用的影響而變得不準確，這也是為什么工程項目在開發(fā)后期會出現(xiàn)大量未歸類間接費用的原因。繼而企業(yè)內(nèi)部的資金就會出現(xiàn)難度加大的分攤工作，再加上分攤資金具有明顯的對養(yǎng)性和復(fù)雜性，也在一定程度上加大的房地產(chǎn)也得的難度大幅增加了成本核算的難度，使得成本核算結(jié)果的準確性和實用性大大降低[3]。

(二)核算結(jié)果不能正是反映實際成本

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，工程款的支付時間和工程量的完成時間之間存在著一定的差異，而一旦工程款支付進度比工程量進度慢，那么我們計算出來的工程承包就很難真實的反應(yīng)工程的進度。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因主要是因為施工單位從上報工程量到工程投資監(jiān)理審批、核實這個階段，需要花費大量的時間，且監(jiān)理單位的意見是會計人員核算工程成本的主要依據(jù)，因此，工程成本核算的工作要晚于實際的施工進度。

二、提高房地產(chǎn)成本核算工作質(zhì)量的策略

(一)統(tǒng)一成本核算質(zhì)量，規(guī)范歸集口徑

1.統(tǒng)一成本核算對象確立原則雖然影響房地產(chǎn)成本核算的對象繁多，但是開展成本核算應(yīng)遵循的原則是一致的，主要包含了有助于成本費用的歸集、有助于成本的及時結(jié)算、有助于成本監(jiān)控的需要等。如果工程項目的開發(fā)量較小，我們則以將整個工程項目都作為成本核算的對象，并設(shè)立專門的核算對象，以確保有效的增強成本核算結(jié)果的準確性。而對于那些開發(fā)量大、施工周期長的工程項目，可以結(jié)合開發(fā)項目范圍、是否分期及業(yè)態(tài)等情況來確定成本核算對象，關(guān)鍵是與預(yù)算口徑成本核算對象一致，這里的一致性關(guān)系到后續(xù)成本管控的落實。2.規(guī)范和約束歸集口徑本文建議從以下兩個方面入手，規(guī)范成本歸集口徑：第一，要求相關(guān)業(yè)務(wù)人員在從事工程款支付活動時，注明單據(jù)上注明成本的類型，這樣財務(wù)人員可以準確歸集成本項目做到與預(yù)算部門的成本口徑一致[5]。第二，在共同成本、期間費用的分攤方面總結(jié)如下：在房屋竣工結(jié)算后，這類費用經(jīng)過兩次分攤進成本核算對象開發(fā)成本，分攤表如下：第一次分攤：將土地成本(按占地面積分攤前期費用(按建造面積分攤)消防工程按(按建設(shè)面積分攤)基礎(chǔ)設(shè)施(按建筑面積分攤)借款費用(預(yù)算造價法)期間費用(按建設(shè)面積分攤)進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓、幼兒園、會所、物業(yè)。第二次將公共配套實施分攤?cè)肟墒鄢杀竞怂銓ο螅河變簣@(按建設(shè)面積分攤)、會所(按建設(shè)面積分攤)、物業(yè)(按建設(shè)面積分攤)分攤進入住宅、商鋪、車庫、寫字樓開發(fā)成本，通過二次分攤將所有費用分攤到具體的成本核算對象上，大大提高成本核算的準確性。

(二)采取權(quán)責發(fā)生制核算成本，增強工程成本的可靠性

收付實現(xiàn)制是當前房地產(chǎn)業(yè)廣泛使用的成本核算方法之一，這種計算方式是在沒有發(fā)票和其他票據(jù)的前提下，估計出工程項目的成本消耗情況，繼而出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實際工程支出不匹配的現(xiàn)象。因此，本文建議會計工作人員在實際的工作中，尤其是核算大型開發(fā)項目的成本時，應(yīng)成立成本管理工作小組，并通過開展經(jīng)驗交流和組織培訓等方式不斷強化管理人員的工作水平，使其可以獨立應(yīng)對工程項目中各環(huán)節(jié)的成本消耗情況，在實際工作中由于一般工程進度大于付款進度、付款進度大于發(fā)票進度從而造成賬務(wù)無法真實反映工程實際情況，為此可用工程量審批單入賬，未付的工程款掛應(yīng)付賬款科目，發(fā)票到再沖應(yīng)付賬款財務(wù)在實際工作中只有不斷摸索適合本行業(yè)、本公司的實際情況，在會計制度允許的范圍內(nèi)，積極有限的組織本企業(yè)的成本核算體系工作，為成本核算提供真實可靠的數(shù)據(jù)支持。

(三)地產(chǎn)公司成本控制的核心是項目預(yù)算管理

從項目前期開始就應(yīng)成立成本控制領(lǐng)導小組，由總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、預(yù)算總監(jiān)、項目經(jīng)理、銷售總監(jiān)及相關(guān)人員構(gòu)成，對項目可行性進行深入的研究，財務(wù)部要根據(jù)相關(guān)部門提供數(shù)據(jù)運用專業(yè)知識對此項目做出稅收預(yù)測、資金預(yù)測、項目利潤預(yù)測給成本控制領(lǐng)導小組以供高層決策，在項目建設(shè)前期財務(wù)要不斷與成本控制小組(成本控制小組成員含設(shè)計院設(shè)計人員)其他成員溝通，從設(shè)計階段開始控制建造成本，在設(shè)計合同中約定由于設(shè)計失誤原因造成建設(shè)成本增加設(shè)計部門應(yīng)負擔的相關(guān)賠償，最終落實項目總體造價及分項目造價，用此數(shù)據(jù)作為招標價與建設(shè)方簽訂建設(shè)合同，在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續(xù)，嚴格控制簽證的發(fā)生，在項目建設(shè)過程中財務(wù)要嚴格控制建設(shè)成本的支出，做到按項目進度控制開發(fā)成本的支出，財務(wù)人員經(jīng)常到建設(shè)一線對項目建設(shè)進度進行把控，會同其他相關(guān)部門對工程質(zhì)量進行監(jiān)督，在項目驗收階段與造價部門緊密聯(lián)系對乙方結(jié)算金額進行復(fù)核對已付款金額進行核實，確保結(jié)算款的真實性，對整個項目實際開發(fā)成本與預(yù)算成本比對，對成本控制情況做出財務(wù)分析，并做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收據(jù)收集工作，為企業(yè)下一個項目提供管理數(shù)據(jù)。

三、結(jié)束語

從上述內(nèi)容我們不難看出，成本核算在增強房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益和市場競爭力方面有著十分重要的作用，是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的畢竟之路，成本核算對象、歸集口徑以及核算內(nèi)容等都是影響成本核算結(jié)果準確性的關(guān)鍵因素，身為房地產(chǎn)工作人員的我們，只有在日常的工作中不斷總結(jié)和積累經(jīng)驗，積極完善自身的專業(yè)知識和工作能力，才能有效的發(fā)現(xiàn)當前當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成本核算工作中存在的問題，并采取行之有效的措施加以應(yīng)對，為我國房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻：

[1]游軍.對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作的認識與體會[J].中國城市經(jīng)濟，2012(03).

[2]呂超峰.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的問題及對策探析[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2012(07).

[3]鄭勝華.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計探討[J].當代經(jīng)濟，2013(07).

[4]劉莉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算探討[J].大連大學學報，2013(04).

[5]以利萍.房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)部控制問題分析[J].財經(jīng)界(學術(shù)版)，2013(23).

作者:陳紅 單位:云南云建互聯(lián)科技有限公司