房地產(chǎn)成本核算及控制對策

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房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與成本控制成為了保障房地產(chǎn)開發(fā)商合法利益的重要手段。新時期的房地產(chǎn)企業(yè)參與了宏觀調(diào)控，因此給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了一定的挑戰(zhàn)，要求企業(yè)加強(qiáng)成本核算與成本控制，為自身的穩(wěn)定有序發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算方法中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作主要是對開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)際產(chǎn)生的資金使用情況，按已明確的成本核算對象或成本使用范圍進(jìn)行費(fèi)用的惠及與科學(xué)分配。做好房地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作，健全各類核算方式，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要保障作用。

1.成本核算的對象不清晰。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量的增加，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需分批進(jìn)行，部分開發(fā)項(xiàng)目涉及了商業(yè)地產(chǎn)、別墅等建筑。對房地產(chǎn)開發(fā)類型及其工期的核算，缺乏一套標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的成本核算，給成本核算工作的運(yùn)行帶來了困難，直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.缺乏科學(xué)的成本費(fèi)用分配方法。

房地產(chǎn)企業(yè)所有的開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用都要納入到項(xiàng)目成本范疇中，對于企業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目形成的共同費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定科學(xué)分配，并間接地納入到項(xiàng)目成本中。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中往往會產(chǎn)生一些間接地成本，怎樣對該成本進(jìn)行科學(xué)分配，房地產(chǎn)成本核算中并未給出詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，因此制約了房地產(chǎn)成本核算。

3.成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現(xiàn)象。

建筑安裝成本在房地產(chǎn)成本核算中同樣占據(jù)重要位置，然而房地產(chǎn)成本核算工作中卻忽視了針對該方面制定健全的制度規(guī)定，致使成本核算中存在明顯的建筑安裝成本虛增現(xiàn)象，無法準(zhǔn)確揭露開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本與利潤。

4.成本核算周期不明確。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)具有較長的周期，但企業(yè)成本核算工作必須始終圍繞生產(chǎn)周期進(jìn)行，以準(zhǔn)確計(jì)算企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營利潤，從而分析評價(jià)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，部分項(xiàng)目竣工后并未完成相應(yīng)的開發(fā)，也無法開展成本核算及結(jié)算工作，加之有的區(qū)域缺乏完善的設(shè)施，阻礙了成本核算的有效運(yùn)行，進(jìn)而影響了企業(yè)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益息息相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)對該項(xiàng)工作投入必要的關(guān)注和支持，切實(shí)保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)規(guī)范成本核算，制定一系列完善有效的成本核算方法。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制同樣在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益中發(fā)揮不可忽視的作用，然而目前仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作不夠完善，具體有以下幾方面的問題：

1.成本管理意識有待強(qiáng)化。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作仍不夠完善，很多企業(yè)均未樹立正確的成本管理意識，將重心放在了對成本核算的事后控制上。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本競爭意識不足，使得成本核算和預(yù)算人員只能根據(jù)合同中的相關(guān)規(guī)定來控制項(xiàng)目的開發(fā)成本，項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制缺乏高效完善的措施。在房地產(chǎn)企業(yè)特殊性質(zhì)的影響下，造成成本控制無法貫徹落實(shí)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也制約了其經(jīng)濟(jì)效益的提升。

2.缺乏完善的成本管理控制體系。

近年來，房地產(chǎn)市場的競爭越來越激烈，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了競爭而競爭，沒有結(jié)合自身實(shí)際，制定完善的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)，特別在成本管理方面更是缺乏健全的目標(biāo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的管理十分粗放，直接降低了成本控制工作的動力，也沒有相關(guān)的控制規(guī)劃，使成本控制工作的職能作用無法得到全面發(fā)揮，成本管理的制度化、規(guī)范化目標(biāo)不強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理缺乏行之有效的成本控制管理體系，造成成本管理流于形式，是不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的。

3.成本內(nèi)部控制有待完善。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制工作時，往往會將重心放在事后控制上，很少涉及事前控制與事中控制，并且成本控制中的成本預(yù)測及管理工作不夠規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中忽視了成本控制的重要性，未跟蹤控制開發(fā)項(xiàng)目的全過程，從而造成大部分的項(xiàng)目實(shí)際難以獲得有效的成本控制，不僅給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重?fù)p失，而且還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與成本控制的對策

1.完善成本核算項(xiàng)目。

導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算中存在各類問題的主要原因是沒有科學(xué)的規(guī)范與成本核算方法作為依據(jù)，所以加強(qiáng)完善成本核算方法及其規(guī)范成為了當(dāng)前的重點(diǎn)。成本核算中要特別注意對設(shè)計(jì)階段核算工作的不斷完善，以保證后期施工有相關(guān)的參考依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目工期及其出現(xiàn)的附加成本，成本核算中應(yīng)給出正確的規(guī)范，同時還應(yīng)規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目的成本周期核算工作，構(gòu)建與之匹配的完善規(guī)章制度，從而確保成本核算正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.構(gòu)建一套規(guī)范完善的監(jiān)督機(jī)制。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本核算工作的監(jiān)督力度不足，使成本核算中存在明顯的建筑費(fèi)用虛增情況，極大的阻礙了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此現(xiàn)階段應(yīng)盡快構(gòu)建一套有關(guān)于成本核算方面的監(jiān)督機(jī)制，構(gòu)建并落實(shí)完善的成本核算責(zé)任制度及審計(jì)制度，只要發(fā)現(xiàn)存在成本失真問題，必須及時找出相關(guān)責(zé)任人，激發(fā)成本核算人員的工作熱情，培養(yǎng)其強(qiáng)烈的責(zé)任感，以有效防范成本核算問題的發(fā)生。此外，成本核算過程中還應(yīng)充分反映審計(jì)工作的監(jiān)督職能，嚴(yán)格審計(jì)核算信息，避免核算問題。

3.做好開發(fā)項(xiàng)目信息的動態(tài)監(jiān)控。

有不少房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中往往忽視了成本控制的重要性，使房地產(chǎn)企業(yè)成本不斷增加，經(jīng)濟(jì)效益停滯不前。當(dāng)前，在先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展進(jìn)步及成本管理水平的不斷提升下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置適合自己的成本動態(tài)更新系統(tǒng)，嚴(yán)密監(jiān)控成本運(yùn)行過程，并加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本動態(tài)監(jiān)督，對整體開發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行認(rèn)真分析、正確預(yù)測，并嚴(yán)格觀察后期的補(bǔ)救措施，只要發(fā)現(xiàn)存在資金不足的問題，應(yīng)立即對當(dāng)前的工作方案進(jìn)行調(diào)整，或者加大后續(xù)資金的投入力度，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

4.強(qiáng)化成本控制工作。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制中應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管招投標(biāo)階段，防止一些不符合標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)中標(biāo)，以免給后期施工帶來經(jīng)濟(jì)損失。同時企業(yè)還應(yīng)構(gòu)建一系列有效的內(nèi)部控制措施及其規(guī)范，確保項(xiàng)目成本的科學(xué)預(yù)算，注重對項(xiàng)目成本的事前控制。成本控制應(yīng)涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)階段，只有加強(qiáng)各環(huán)節(jié)階段的成本控制，才能保證過程中的資金合理使用，推動開發(fā)項(xiàng)目的科學(xué)發(fā)展。此外，企業(yè)還應(yīng)落實(shí)各類有效的內(nèi)部控制措施，以增強(qiáng)自身經(jīng)濟(jì)效益。

5.建立健全的成本控制體系。

當(dāng)前，企業(yè)應(yīng)在財(cái)務(wù)管理工作中構(gòu)建專門的審計(jì)部門和控制部門，加強(qiáng)控制開發(fā)項(xiàng)目中的成本，將成本控制全面落實(shí)到項(xiàng)目開發(fā)全過程中。還要建立健全成本控制制度，明確成本控制人員的職責(zé)權(quán)限，落實(shí)獎懲措施，凡是工作不認(rèn)真或經(jīng)常失誤的人員，應(yīng)給予必要的懲罰，敲響警鐘，以免今后工作中再次出現(xiàn)此類情況，發(fā)揮成本控制的作用，從而正常順利的運(yùn)行。

6.建立成本管理信息平臺。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡快建立一個成本管理信息平臺，以全面反映項(xiàng)目成本情況，并輔助我們構(gòu)建完善的資本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、及時了解核心業(yè)務(wù)運(yùn)行情況，將業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理密切聯(lián)系起來。該系統(tǒng)主要以合同管理為基礎(chǔ)，負(fù)責(zé)成本的估算、預(yù)算，合同臺帳、合同變更、合同結(jié)算、資金計(jì)劃、預(yù)算責(zé)任帳套等任務(wù)。此外，成本管理信息平臺還為企業(yè)正確決策提供了有力依據(jù)，比如在付款時間、歷史賬務(wù)上，多數(shù)基礎(chǔ)工作都能以成本管理為依托進(jìn)行簡化，它的透明和實(shí)時查詢促使有關(guān)人員工作認(rèn)真，加強(qiáng)項(xiàng)目監(jiān)控。信息平臺通過反映預(yù)算成本和動態(tài)成本之間的差異，不斷增強(qiáng)企業(yè)的成本控制能力，促進(jìn)決策的及時進(jìn)行，從而提高企業(yè)市場競爭實(shí)力。

四、結(jié)語

綜上所述可知，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本大、回收期長，所以企業(yè)應(yīng)及時制定各類完善高效的成本核算方法及成本控制手段，以維護(hù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，推動房地產(chǎn)企業(yè)朝著規(guī)范化、科學(xué)化、制度化方向邁進(jìn)。

作者：霍潔如 單位：常州黑牡丹置業(yè)有限公司