房地產行業成本核算論文
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房地產行業成本核算與控制方面的問題主要體現在房地產開發階段、銷售階段。
1.開發階段
第一，房地產項目成本核算的對象、土地開發成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產行業與一般的制造業企業不同，其產品的形態不是一成不變的，同一項目的產品成本構成復雜多樣，成本歸屬和分攤方法缺乏標準。其次，土地開發成本和配套設施建設成本等屬于間接開發費用，應該按成本會計的方法進行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計，無法及時獲取成本核算的依據，成本核算偏離施工進度。在工程建設的實施過程中，工程完成量和實際總預算存在較大差異，未能及時更新，導致企業在成本核算過程中無法及時取得可靠的計量依據。第三，預算機制不健全對成本控制有很大影響。首先，房地產項目周期長，市場價格變動對項目總成本影響較大，總成本預算難以事先預估。房地產開發項目前期需要占用大量資金，為了節約資金成本，降低經營風險，可能會基于謹慎性原則而導致前期成本高估或者低估，項目成本波動幅度較大。其次，預算指標不合理或者下達不及時，項目總預算以及現場工程完成進度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據，不能令人信服，難以有效落實。
2.銷售階段
第一，預售階段是項目資金回籠的過程，企業雖然收到預售款項，但產品的主要風險和報酬尚未轉移，不能確認收入，成本不能結轉。此時項目開發尚未完結，成本仍在不斷累計，仍處于歸集分配過程之中。企業為了快速回籠資金，預售階段可能導致銷售費用和營業費用陡增。第二，稅收政策在銷售階段對成本核算的影響。我國部分地區要求在企業在收到預收款的同時繳納一定的稅款，比如納營業稅、城建稅等，有些地區還要求按照預售款項的一定比例預征企業所得稅和土地增值稅，待房地產項目清算時多退少補。根據收入配比原則，預售款尚未確認收入，繳納的稅款無法和收入配比形成企業的經營成果，未能及時反映經營成果。第三，借款費用停止資本化時點的影響。按照企業會計準則規定在該項資產達到預訂可使用狀態或者可銷售狀態時，借款費用應該停止資本化。在實際業務中如何才算達到可使用狀態仍不容易界定。第四，銷售收入的確認和成本結算的影響。房地產開發項目收入確認的方式依據是產品的主要風險和報酬是否轉移，目前大多數企業在業主入伙時才確認收入實現。企業在確認收入時項目開發尚未完結，工程尚未決算，企業只能通過預估成本結轉，導致企業未能及時反映項目經營成果。
二、對房地產行業成本核算與控制存在問題的對策
針對我國房地產行業在開發、銷售階段成本核算與控制方面存在的問題，筆者認為應做好以下幾個方面的工作。
1.開發階段
第一，成本項目標準化。對房地產項目成本構成分類，確定大類，細分小類，并設置專門的表格，形成統一標準。成本項目的標準化對成本歸集和分攤方法做出規范，有利于形成信息中心，建立業務接口，在業務部門之間形成有效溝通渠道。第二，規范操作流程。建立操作指引手冊，不相容職務分離。對房地產項目開發過程中的招標、投標、完工程度、工程監理、工程預算、工程結算、單據傳遞等規范操作流程，盡可能避免營私舞弊。第三，建立健全工程預算制度。良好的預算制度是房地產項目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵機制，設置合理的成本控制目標，完善考核和獎懲制度。
2.銷售階段
第一，建立健全成本結算制度，及時做好項目結算工作。成本結算是房地產項目成本確認的依據，房地產項目在銷售階段工程開發已接近尾聲，企業應及時取得工程結算是成本核算的保證?；诒酒髽I現狀和業務能力范圍，無法通過本企業結算的工程項目可以采用委托結算等方式盡快獲取工程結算，及時反映企業經營成果。第二，做好借款費用的資本化工作。房地產開發企業開發周期內的資本化伴隨整個開發周期，應按相關規定及時停止借款費用資本化工作，資本化截止后的借款費用不應作為項目成本。通常企業認為在取得竣工許可證或銷售許可證明即認為停止借款資本化時點。第三，做好銷售費用的控制，建立健全銷售激勵制度，對房產銷售業績進行評價提高銷售人員工作積極性，促進資金回籠。第四，房產項目銷售階段做好成本的匯算工作，及時整理相關資料，報有關部門審批，完善稅務資料，及時與稅務部門溝通協調，清算稅款，降低企業經營風險。
三、結語
綜上所述，房地產企業要想實現長期的發展，并且拓展房地產行業發展的空間，就必須提高財務管理水平，做好成本核算和控制，提高企業經營效益。
作者：呂世林 單位：深圳市東部開發(集團)有限公司
