房屋開發建筑面積及成本管理問題分析
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［摘要］由于與社會各行業的高度關聯性，房地產業已成為國家的經濟支柱。下文重點分析了住宅開發中房屋建筑面積的計算問題，并對房地產開發中經濟成本的控制與管理進行了研究。
引言
當代人們最關心的就是住房問題，房產一直具有保值、增值功能，因此該行業為國民經濟增長做出了重大貢獻。作為房地產開發的職業經理人，應當基于市場需求深入分析建筑面積的準確性，并對成本控制的經濟性進行精確管理。一般人不知道所購房屋如何計算建筑面積，套內面積和共攤面積。我通過多年的學習和實踐，與大家共同探討面積計算的相關規范。
1房屋建筑面積計算研究
房產建筑面積計算已升級成民生問題，因其規則之多，專業性之強，大多數普通市民難以把握其正確方法。在這個問題上，我不斷研究、分析，發現住宅面積計算方法比較復雜，此次我研究的是住宅開發設計階段的建筑面積計算。
1.1住宅測量的基本原則
房產面積計算時均以幢作為基本單位，測量以墻體、結構柱、界址釘等作為測量點位。設計上為整體大地下室、而地面上為獨立的兩幢及以上的房屋、以規劃核準的室內±0地坪切分為地上和地下兩部分，可進行獨立計算。底層為商業裙房并且上層為若干座塔樓組成的房屋，如果在結構設計時可以做到相互獨立，則可以將裙房和塔樓的建筑面積單獨計算。房產認可的有效建筑面積必須具有頂蓋（頂部檐口除外），周邊有結構柱或者圍護結構，層高不得低于2.20米。若因條件限制無法測量層高時，房屋內部凈高度不得低于2.10米。
1.2住宅面積計算的范圍
面積計算分三種情況：計全建筑面積范圍、計一半建筑面積范圍和不計算建筑面積范圍。計全建筑面積范圍包括房屋內部一層或者各樓層的建筑面積之和；滿足層高2.20以上的夾層、樓梯間、電梯間、水箱間等部位；房屋主體結構內為地上房屋服務的通風井、管道井、電梯井；房屋內門廳、大廳、通道等按一層計算建筑面積；地下部分（包括地下室、半地下室等）按墻體外圍正投影面積計算地下面積；房屋內部凈高大于2.10米的落地窗等。計算一半建筑面積的范圍包括位于主體結構外，有頂蓋和結構柱并與房屋相連且不封閉的走廊、門廊；開敞或封閉陽臺；不封閉的架空通廊等。不計算建筑面積的范圍：不滿足層高2.20米的房屋；房屋屋面的挑臺、露臺；尺寸標注明確的設備平臺；飄窗等。
1.3住宅共有共用建筑面積的分攤
住宅建筑面積主要由套內建筑面積和共攤面積兩部分構成。套內建筑面積是指房屋內部可完全使用的空間面積，其中包含了房屋內所有墻體的面積（分戶隔墻以墻體的一半厚度計算面積）。共攤面積指為整個小區或者某幢樓服務的共有共用部位，例如：樓梯間、電梯間、公共過道等，共有共用部位按照服務對象不同，可將自身的建筑面積分攤給服務對象。
1.4房產建筑面積與規劃建筑面積的區別
房產建筑面積與規劃建筑面積并不完全一致，我國大部分地區房產和規劃主管部門的面積計算標準不同，因此很多房產建筑面積與規劃建筑面積有所不同。而項目封園時，多數地區以房產部門出具的面積實測報告作為核算容積率是否達標的依據。若項目總房產建筑面積之和超過容積率要求，那么開發商可能面臨無法辦理不動產登記證或補繳土地出讓金的風險。如果能夠統一面積計算標準，對政府而言，可以減少審批環節、時間，節約相應的行政成本；對開發商而言，可以在項目初期準確把握建筑面積，避免后期矛盾，從而降低未知風險。當然為了防止開發商私建、亂建房屋，政府在驗收的各個環節也做了很多調整，例如，規劃核實前必須取得面積實測成果，規劃竣工測量報告中必須體現建筑單體實測圖（包含竣工剖面圖、竣工立面圖、建筑分層平面布局圖及面積測算指標等）。
2房地產開發建筑工程成本管理控制研究
2.1制定嚴密的合同條款
隨著房地產項目的發展，工程管理逐漸與國際化接軌。房地產開發企業更應嚴格審核施工合同，邀請有經驗的咨詢公司編寫嚴謹的投標文件、合同文本等。并明確對施工企業提出要求，如：縮短工期、配合檢查、實測實量等；制定施工合同時，還應充分考慮建設周期的持續性，對于分期開發的項目，為避免項目中后期施工單位要求增加工程費用，在制定施工合同時應充分考慮資金占用、通貨膨脹等因素，與施工企業簽訂閉口合同，無論遇到任何外力，都不能對報價的條款進行重新調整，從而有效地消除成本增加。對于設備安裝工程的預算、不同品牌和型號的產品價差較大，如果設備在施工過程中被調包，不僅影響項目的品質，更容易造成不良后果。為了避免竣工結算時的推諉，開發企業需要有成本人員對后期可能發生的情況進行預判。在這一方面，我們需要加強學習國外的成熟經驗和合同條款。
2.2組織好市場價格研究管理建立尋價體系
工程物料費用占項目總支出的比例越來越大，材料費已成為成本管理的重要因素。項目過程中采用甲供材形式，控制成本并確保材料質量沒問題。企業應定期關注材料價格，與社會咨詢公司建立長期合作，依靠集團戰略價格信息網絡，及時把握不同地區的材料價格變化，做到資源共享。當然價格管理遠遠不止這么簡單，要盡可能利用自身和第三方的資源，尋找價廉物美的產品。
3結語
房地產開發企業為了更好的贏得市場，在地產業競爭日益激烈的大環境下擁有一席之地，必須堅持科學發展觀。從設計、開發、成本、工程、營銷等各個維度不斷學習改進。項目能否取得市場及購房人的認可與開發初期的產品定位、戶型設計有很大關系。住宅得房率也是購房人考慮的因素之一，企業應該加強住宅面積計算的規劃研究，提高產品競爭力，確保質量的同時，有效地管理成本。
參考文獻
[1]崔秀娟.房地產成本核算與成本控制措施[J].企業改革與管理，2015（12）.
[2]李瑞格.新常態下房地產開發成本控制研究[J].企業技術開發，2015（17）.
作者：楊歆 單位：南京世茂房地產開發有限公司