房地產項目投資測算財務分析

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摘要：隨著國家實施地產行業的長效調控機制，調控手段層層加碼，房地產開發自身投入大、周期長、變現能力相對較差，易受國家政策調整和經濟環境的影響，這種不穩定的局面對地產企業發展提出了更高的要求，項目投資測算顯得尤為重要。本文在此背景下淺談房地產項目投資測算財務分析。

關鍵詞：房地產業；項目投資測算；財務分析

房地產行業在現代經濟中占有舉足輕重的地位，在歷年GDP占比呈逐年上升的趨勢。從1978年起隨土地法、規劃法的制定和實施，房地產至今已走過四十多年，行業發展由粗獷化轉向規模化、精細化、規范化。房地產投資測算既是獲得項目的可研需要，也是后續開發和財務預算的基礎，做好地產投資測算有非常重要的經濟意義。

一、房地產開發測算依據

房地產開發測算是對項目的財務情況預測，有幾個重要假設依據：拿地方式、項目指標、工程成本和進度、銷售和回款安排、期間費用及資金籌措。土地是房地產開發的重要組成部分，其取得方式和價格對項目效益影響巨大。目前主流拿地方式分四大類：“招拍掛”、收并購、合作建房與委托代建、勾地。“招拍掛”是土地招標、拍賣、掛牌制度的簡稱，是最為規范的拿地方式。因土地出讓方為國家，相關成本均可列支，在企業所得稅和土地增值稅抵扣上不存在爭議。收并購方式分為資產收購和股權收購。資產收購是直接以貨幣資產從業主手中購買土地的使用權，包括未開發的土地、在建中的項目、已建成未售的項目。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條“未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓”，導致資產收購只能是對已完成一定投資額的在建工程收購。在實際操作中，購買在建工程，資金投入大、手續煩瑣、辦理流程復雜、稅費極高，故鮮少公司使用。股權收購通過購買持有土地的項目或上級公司的股權，以達到能控制和支配該塊土地的收購方式。股權收購的表現手法多樣化，包括購買項目或上級公司的股權、持有土地一方以土地作價入股收購方、設立項目公司與持有土地一方項目公司合并、持有土地公司先分立再合并到收購方公司等方式。股權收購的方式如稅收籌劃得當可大幅降低購地成本，但更易受到國家財稅政策影響和遭到稅務機關稽查。合作建房：持有土地的公司性質不變，以土地作為資本，合作方根據協議出資并運作，待房子建成后，按照協議約定來分房子。委托代建是指開發商根據委托方的需求提供從土地獲取、產品設計、開發管理、工程施工到最終將產品提供給委托方的全過程服務。合作建房和委托代建方式需要公司有相當水準的運營和管理團隊，一般只有大開發商采取這種方式。勾地，指購買方提前與當地政府溝通，鎖定供地計劃、規劃指標、地價等條件，推動政府按開發企業的要求進行掛牌，企業再通過招拍掛途徑獲取土地。勾地，需要購買方與當地政府有良好的關系，購買方往往需承擔凈地前的拆遷和場平工作，一般是有影響力的本土企業才能使用。拓展部門應理清具體拿地方式，獲取地塊大概價格和技術指標。不同的方式對資金、稅款影響巨大，財務部可提前介入，在拿地方式中將土地成本及稅負影響盡可能地降到最低。項目指標，主要包括土地面積、容積率、建筑面積、綠化率等。土地面積是指一宗地權屬界線范圍內土地的面積。

容積率是指一定地塊內，地上計容建筑面積與建筑用地面積的比值。總建筑面積包括地上計容建筑面積、地下建筑面積、不算容積率的建筑面積。從土地面積、容積率、總建筑面積可以算出土地樓面價。綠化率，是指綠化用地面積與總用地面積之比。容積率、綠化率這兩個指標關系到項目小區的舒適度，間接影響開發產品的售價，與項目測算的總收入有關。但需關注容積率和可售面積的關系，容積率越小，雖然小區的舒適度會提高，但項目的可售面積會變小，導致單方可售面積成本增加。對于我們財務人員，在做項目投資測算時，需重點關注的項目技術指標有土地面積、可售面積、地下建筑面積，這幾個指標對單方成本影響較大。工程成本指除土地費用外的項目開發成本，一般包括前期費用、建安費用、基礎設施費用、公共配套費。前期費用包括勘察設計費、報批報建費、三通一平費、臨時設施費、咨詢費、審圖費等。建安費用包括主體建筑費用和主體安裝費用。公司一般會進行細分，如主體建筑費用可分為基礎工程、結構及粗裝修、門窗工程、公共部位裝修、室內裝修等，主體安裝費用分為室內水暖氣電、設備及安裝費、弱電工程。基礎設施費用包括室外給排水工程費、小市政熱力工程費、室外燃氣外線工程費、室外消防工程費、電力工程費、室外智能化工程費、道路工程、市政接口費、園林綠化費等。公共配套費主要指為建造包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理和社區服務及綠地等公共設施產生的費用。銷售和回款安排，主要涉及到營業現金流入的問題。營銷部根據產品業態、施工進度、項目所在地市場預計產品貨值、銷售節點編制銷售及回款計劃表。期間費用的依據是公司或同類型項目的歷史數值。資金籌措方面，公司根據以往經驗及與各融資渠道關系，能及時籌集項目開發所需資金，保證項目開發不因資金鏈問題而停滯。

二、項目數據測算

財務部取得項目投資測算依據后，一般按照收入、成本、稅金順序進行測算。

（一）項目收入測算拓展部考察地塊后，如該地塊有前景，公司會再次安排前期部和營銷部實地考察，走訪周邊樓盤，對該區域的產品定位、去化率進行了解。設計部根據項目指標設計產品業態，工程部根據實際情況編制施工計劃表。營銷部根據項目產品定位，包括但不限于采用周邊樓盤定價法或成本加成定價法的方式來預計產品售價，根據施工計劃安排銷售節點，依據市場預期編制銷售方案，按月預估產品去化率及回款率，按業態類型細分編制銷售計劃表發給財務部。財務部根據銷售計劃表的數據計算填列項目現金流表的收入項。

（二）項目成本測算成本預計主要是土地費用、工程成本、期間費用的預計。拓展部將土地費用按節點拆分發給財務部。成本部和工程部配合將工程成本按月拆分后發給財務部。開發間接費用一般按照項目工程成本（不包括土地費用）的比例預計。管理費用預計有兩種方法，一種按照營業收入的比例來預計，一種按照預計管理人數乘單人費用來預計。銷售費用一般按照營業收入的比例預計，該比例視公司和項目情況而定。開發間接費用和管理費用按月平均拆分填列到現金流表中，銷售費用需營銷部根據營銷節點按月拆分。

（三）項目稅金及融資測算財務部根據營銷部的收入數據按月計算稅金，不僅考慮增值稅、土地增值稅、企業所得稅等稅種的預繳因素，還要考慮土地增值稅和企業所得稅的清算因素。財務部應重點關注地下建筑、公共配套對土地增值稅和所得稅的影響。地下建筑、車位有無產權、出租還是出售，對土地增值稅的收入和成本確認影響較大，需做好稅收籌劃。在土地增值稅測算中，財務部需要關注利息費用的支出。當利息能夠明確歸集于該項目，并能提供金融機構證明的且最高不超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，如該利息大于“取得土地使用權所支付的金額”、“房地產開發成本”兩項合計數的5%，則采用實際利息；否則按照“取得土地使用權所支付的金額”“房地產開發成本”兩項合計數的5%預計。財務部根據月初資金余額+月收入+月投資額-月成本-月稅金的公式計算月資金累計凈值，根據月資金累計凈值來制定融資計劃。融資計劃需考慮實際情況，結合國家貨幣政策、公司規模、品牌地位及與金融機構關系來合理預計外部融資金額及利率，按施工計劃預計融資放款時點和金額，并計算利息。

三、項目財務指標分析

財務部根據上述流程整理后的含收入、成本、稅金、投融資及利息等要素的現金流表和項目利潤表對項目經濟效益進行分析，主要包括靜態財務指標和動態財務指標。靜態財務指標分析不考慮貨幣的時間價值，常用指標有凈利潤、營業利潤率、股東投資回報率、最大資金需求峰值、靜態投資回收期等。凈利潤是絕對值指標，指該項目收入稅金成本費用后的金額，反應項目的盈利能力。該指標正數為盈利、負數為虧損。凈利潤為正數，該項目才有進一步的分析價值。營業利潤率是相對數指標，指項目的凈利潤占營業凈額的百分比，能綜合反映項目的經營效率，如項目的凈利潤率低于公司要求，除非公司出于規模擴展的考慮，不然是不可行的。股東投資回報率是指項目凈利潤占股東投資的百分比，是股東選擇項目投資的重要考慮因素，如低于股東要求的回報率，一般會放棄該項目。最大資金需求峰值，是指在項目開發過程中不考慮融資因素，累計資金需求最大的金額，反應項目對資金需求的規模。該指標判斷公司是否有足夠的能力開發該項目，若超過公司實際所能籌集的最大資金量，說明開發項目的資金壓力及風險極大，該項目不可行。靜態投資回收期是不考慮貨幣時間價值因素，以投資項目經營凈現金流量收回原始總投資所需時間，可以體現項目的回本能力，一般應接近或小于同行業或者同類型項目的投資回收期。動態財務指標是考慮了貨幣時間價值的，其主要包括內部收益率、凈現值、動態投資回收期等。內部收益率（IRR）定義是使資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等于零時的折現率。內部收益率常和公司融資成本、資金機會成本進行比較，當內部收益率大于公司的融資成本時，需結合資金的機會成本綜合考慮該項目是否值得投資；反之，該項目不可行。但項目的現金流為非常態的情況下，內部收益率會失效，會出現多個數值，這時的內部收益率就不具有參考性。凈現值（NPV）是指未來資金流入現值與未來資金流出現值的差額。項目投資測算的凈現值的預計折現率是公司可以接受的最低投資機會成本，一般采用銀行同期貸款利率來確定。如果項目的凈現值小于公司所要求的最低投資機會成本，該項目不具可行性。凈現值是項目投資測算的基本指標，是一個絕對值指標，通常該指標值越大越好，往往和內部收益率配合使用。動態投資回收期是根據現值計算的投資回收期，考慮了貨幣時間價值，該指標應接近或小于同行業或者同類型項目的投資回收期，一般說來越小越好。綜上，房地產投資測算財務分析是一個系統的過程，并非一成不變，需各部門密切配合，根據環境的變化而不斷修正。對于財務指標，不能光看單一指標，須綜合考慮。比如因項目產品的差異性，初期推出的產品很暢銷，但后期產品滯銷，內部收益率會虛大，應重點關注凈現值和動態投資回收期兩個指標。在互斥項目的選擇上還要考慮凈現值率指標，在其他指標都接近的情況下，選凈現值率大的。

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作者：謝承偉 單位：福建建工集團有限責任公司