房地產企業會計核算中會計與稅法差異

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摘要：近年來，隨著國內房地產行業的發展，已構成我國GDP指數的重要部分，其企業開發、運營周期長，資金量大，涉及稅目種類繁多，納稅金額大等，導致在房地產企業會計核算中會計與稅法均有所不同，即繳稅納稅也存在著很大差異。本文首先追隨到會計與稅法產生差異的根源；其次根據會計與稅法核算差異，尋找哪些具體方面存在不同，如預收賬款、間接費用、稅金等差異分析；最后，在房地產企業的核算差異中，提出房地產會計核算處理與稅法差異的相應對策。

關鍵詞：房地產；企業；會計核算；稅法；差異

一、會計與稅法產生差異的原因

會計與稅法之間既有聯系又有差異，兩者都是構成企業財務的重要組成部分，起著至關重要的作用，會計核算出來的數據信息可以為稅法審核監督提供重要憑證，然而，稅法審核且核準后的結果也可以為會計核算更新數據，改變財務決策方向。

（一）核算依據和標準不一致

雖然會計和稅法都構成企業財務的重要組成部分，但兩者在實際核算中都存在明顯差異。會計在核算時，都嚴格遵循會計準則，記錄企業實際的資金活動，并將企業的資金收支狀況，轉達給投資者、決策人等需求者。同時，會計會根據不同行業的企業，其核算的方式也多有變化。然而，稅法則是必須嚴格以稅務的法律法規制度為依據，其工作職責是監督、審查納稅人的納稅情況，力求客觀準確，以免發生納稅人偷漏稅等事件發生。所以，會計在實際操作中傾向于靈活性，而相對于會計，稅法更多都是真實、嚴謹、準確，并帶有一定的強制色彩在里面。

（二）核算對象不一致

目前，就核算對象來說，會計的核算始終貫穿于企業運營的整體，其涉及企業的所有，如各個部門、資金、資產和原材料等，都是會計核算的重要部分。而稅法則是核查納稅人的繳款情況。因此，相較于會計工作的全面煩瑣，稅法工作的內容往往簡單且單一，工作壓力也比較小。

二、房地產企業中會計與稅法的差異分析

（一）預收賬款的差異分析

（1）財務準則及會計核算。房地產企業的項目周期較長，其過程大致分別為取得項目、開發土地、建筑實施、項目完工階段，企業主要以預售方式銷售商品房屋。根據財發【2003】55號文件《關于建筑、施工房地產企業的財務制度》中，明確指出房地產企業在開發土地上建筑的商品房屋，待到工程竣工后，可與買方簽訂購房協議，并移交商品房屋，進而實現房地產的主營收入。若工程項目未達到竣工狀態，房屋為半成品，則收到的房屋款項視為預售款，會計核算中不確認收入，記為“預收賬款”，等到項目竣工后，結轉相關成本，再確認主營收入。（2）稅法規定及稅法調整。依據國稅發【2009】31號文件《房地產開發、經營業務企業所得稅征收辦法》中，規定買賣雙方簽訂購房合同后，無論項目是否竣工，所取得的一切收入，均視為銷售收入。如果在房地產竣工前和竣工后中，結轉相關成本，得出實際利潤額與預計利潤額有差異，則合并其他相關項目計算房地產企業應納稅額。由此可見，在房地產企業與客戶簽訂購房合同后，取得商品房預售款，會計核算中不確認為收入，而稅法中確視為收入，則兩者之間有差異，需要在所得稅匯算時進行應納稅所得額調整。

（二）間接費用的差異分析

（1）財務準則及會計核算。據企業財務制度規定，間接費用的核算也存在差異。其一，房地產企業發生的管理費或銷售費，如業務招待費、廣告費及宣傳費，作為費用科目，記在管理費用或銷售費用科目下。其二，房地產企業用于配套實施所花費的款項，即預提費用，記賬時借方：“開發成本”，貸方：“預提費用”或“應付款項”。其三，房地產關聯企業受其委托，向銀行貸款支付費用等成本，其利息會計核算為當期費用，在利潤中予以扣除。（2）稅法規定及稅法調整。據我國稅法規定，房地產企業的管理費或銷售費科目下，業務招待費按實際費用的60%和當年實際銷售收入的千分之五，孰低原則，予以扣除；廣告費和宣傳費按規定，予以扣除銷售收入15%的支出費用。而預提費用和借款利息支出，也都存在扣除上限，預提費用可以扣除小于合同金額的10%部分；借款利息則是予以扣除借款金額小于注冊資本50%部分，其余超過部分都要在所得稅匯算時，進行應納稅所得額調整。

（三）所得稅差異分析

（1）財務準則及會計核算。目前，就房地產企業而言，會計與稅法的稅金差異主要體現在預收款是否繳納企業所得稅。結合上述結論，在會計核算中，預收賬款收入不確認主營收入，且依據會計配比原則，沒有主營收入也就不存在利潤。因此，在財務制度下，會計在核算應納稅所得額主要以企業利潤總額為依據，收入沒確認，則企業利潤和所得稅也都無法確認。（2）稅法規定。根據我國稅法制度，房地產企業即使沒有確認預收款為主營收入，也需要做好會計核算，計算出利潤和應納稅額，并以此申報企業所得稅。例如，A房地產企業預收款150萬元，房屋未竣工未交付，企業成本利潤率10%，所得稅率25%，具體核算如下：會計計算所得稅=0*25%=0元；稅法計算所得稅=（預收款*成本利潤率）*所得稅率=（150*10%）*25%=3.75萬元。由此可見，在房地產企業所得稅方面，會計核算與稅法的差異巨大，尤其是在年末，更會影響企業的財務報表。

三、提出房地產會計核算與稅法的差異對策

（一）在預售方面協調好財務準則與稅法

在房地產企業與客戶簽訂購房合同后，企業收到房屋預售款項時，無論企業是否確認主營收入，都要進行計提、繳納各項稅費，這種會計核算方式，既違反了收入、成本、稅費的配比原則，又不符合我國稅法規定，也影響了房地產企業的未來發展。因此，房地產企業在收到房屋預售款項時，可暫時不進行會計核算，待到確認主營收入后，再對預收款、尾款等確認，同時也要計提、繳納稅費，最后再結轉各項款項。

（二）在間接費用方面合理協調好財務準則與稅法

在房地產企業開發、施工、竣工等階段，都會產生一定比例的間接費用，如營銷費、管理費、成本類等，財務人員在核算期間費用時，都應該明確這些間接費用的真實用途，哪些費用發生某項目的哪個階段。在房地產企業開發時，會計核算并控制好管理費額度，如招待費預算，對于廣告和宣傳費，若扣除本年費用仍有余額次年可繼續扣。但在房地產開發后，二者對間接是間接費用，即將房地產的開發成本支出核算成開發間接費用，這并不符合房地產會計核算要求，不僅影響房地產的項目成本核算，也影響企業繳納所得稅金額，有可能被視為企業偷逃稅。所以，房地產企業的會計人員一定要嚴謹審核每筆費用支出的用途，以免錯誤的核算方式為企業帶來不良影響。

（三）熟悉會計與稅法的所得稅核算方式

在房地產收取預售房款時，會計與稅法存在差異，根據《房地產開發和視同銷售企業特定業務納稅調節明細表》---“計算特定業務的納稅調整額”所明示，稅法已將預售房款確認主營收入，但“營改增”后納稅義務有所改變，可將教育費附加和城建稅等小稅種，于當期稅前扣除，減少房地產企業本期利潤，進而合理沖減了應納稅所得額。

四、結語

近年來，隨著我國稅收政策的不斷改革，對于房地產企業來說，會計和稅法之間的差異越來越多，這就要求企業的財務人員除了合理、合法地會計核算外，還要不斷地學習稅法中的相關內容，盡可能做到熟悉房地產會計核算和稅法之間的差異，從而合理合法地為企業稅收籌劃。

參考文獻

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作者：吳錦晨 單位：浙江中大元通實業有限公司