房地產營銷策劃論文精選(九篇)
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第1篇：房地產營銷策劃論文范文
1.1人本理念中國儒家的仁愛思想和西方的人文主義思潮為房地產營銷的人本理念提供了堅實的文化基礎。房地產開發企業面臨的首要問題是使開發的房地產商品適應消費者的需要,從而促進商品房的銷售,獲取利潤,加快資金鏈的循環。企業的一切經營活動都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念展開,這是房地產營銷理念的根本所在。
1.2生態理念隨著工業化在世界范圍內的推廣,全球生態環境不斷惡化,人類生存不斷遭受挑戰,這在客觀上了要求房地產開發必須樹立可持續發展的生態理念,這不僅是為目前的人類提供更加適宜的生存空間,也是為子孫后代的永續發展創造條件。
1.3科技理念隨著日新月異的科技發展,房地產開發也迅速地現代化、產業化和規模化。表現為,建筑材料從傳統的磚瓦轉向混凝土、防水卷材、幕墻等各種新興材料;建筑技術取得了長足的進步,現代化施工設備得到了廣泛應用;建筑功能走向多元化,給人們提供了更加多樣便捷的服務。
1.4投資理念投資不動產愈來愈成為一種投資保值手段。特別是在我國,近年房地產投資更是成為投資熱點。當然樓市也存在風險,投資需要謹慎,要時刻注意宏觀政策的調整,避免投資受損。江蘇徐州“楓林名門”項目,整體規劃緊扣流行的文化、生態理念,努力創造一個布局合理、環境優雅、服務完善、生活方便、綠意盎然并具有現代化建設風格的居住小區。24.5%超低建筑密度和高達31.6%的綠化率,小橋流水、花團錦簇、綠樹成蔭,共同構建集休閑、賞景、養生于一體的“類自然”的生態環境,為業主精心營造一個寧靜、舒適、時尚的國際化社區生活。
2房地產市場營銷注意問題
房地產商品的非標準化,加之不正當利益的驅使,導致了營銷的非標準化。房地產開發陷入了一些誤區,以消費者需求為出發點的房地產營銷被嚴重扭曲。因此在房地產市場營銷時要注意以下幾個問題:
2.1房地產的商品屬性房地產是一種商品,開發商建設商品房的目的就是為了出售并盈利。因此,要從商品的視角去看待房地產,作為一種商品,其價值的實現必然是在市場交換的過程中,而交換得以實現的最關鍵因素是商品的使用價值符合消費者的需求。在做房地產策劃時要注意,營銷具有相對現實性,任何營銷策劃都必須建立在高質量商品的基礎上。消費者是圓心,開發是半徑,營銷是圓弧。按照消費者意愿去開發,適當引導市場適應自己開發的商品,才是房地產營銷的基礎。
2.2房地產市場營銷的區域關系作為一種特殊的商品,房地產有其特殊的市場群體,是不完全競爭市場,需要具備營銷的前提才有可能熱銷。制約熱銷的因素很多,諸如總量因素、區域因素、社會因素、區域因素、文化因素、需求因素和購買力因素等,需求量大、實際購買力不足也是目前房地產市場的最大癥結。在現實的房地產營銷中經常可以看到各種各樣的“營銷短視”,比如:價格短視,為了求得短期財務利潤最大化,忽略了房地產長期的增值空間;節奏短視,整個樓盤同時上市,結果剩下“死角房”無人問津;效應短視,片面運用營銷策略,過度迷信技巧,項目有組織無計劃,前后矛盾。產生這些偏差的原因在于:開發商過度關注成交消費區域,忽略了客戶培養區域,難以產生恒穩的市場效應。為了解決這些問題,要正確處理好營銷導入區域、發育區域和運作區域的的關系。導入區域,包括廣告、包裝等對外宣傳手段,主要用來集聚人氣;有了早期較好的宣傳,可以吸引眾多的消費者,如何培育潛在的購買市場及制定怎樣的銷售方案將是營銷方案的核心;再好的方案需要專業營銷人員認真全面的執行,這也直接影響到銷售業績。
2.3正確的認識和看待房地產營銷策劃營銷策劃要注重創意,但是策劃的靈感與創意一定要忠于主題,切忌天馬行空。在客戶最終選擇產品的因素中,性價比是競爭勝出的關鍵。沒有哪一個因素是絕對第一重要的,同樣也沒有哪一個因素是可以被忽視的。這就要求策劃的各個細節環環相扣,在盡量面面俱到的前提下統籌安排,廣告、工程進展、設計優化、物業管理、價格變動等,都要規范布局、互相協調、目的一致,保證營銷的整體性。適當地為自己包裝,本無可厚非,但夸大事實,推行策劃迷信,則會使房地產營銷策劃誤入歧途。事實上,目前不少策劃人所做的策劃方案遠遠低于高水平營銷策劃的要求,他們推出的更多只是概念和賣點,對銷售的促進只起相對作用;另一方面,賣點的收集和增加,讓樓盤的形象有所改變和提高,同時也使樓盤的成本不斷攀升。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要,但如果片面地利用策劃替代市場的潛力開拓,認為“一策去百病”,將是一個很嚴重的認識誤區。房地產營銷策劃不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本,而是結合所在樓盤,貫穿市場營銷意識,尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本,而且可以有效規避營銷風險,是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略,是房地產營銷戰略與戰術的恰當運用。“市場如戰場,策劃如指揮”,高層次的市場競爭已成為策劃智謀的較量,稍有松懈,就會從房地產市場的頂峰跌入谷底。我們既要反對盲目迷信策劃,又要避免走上“策劃無用”的片面思維。
2.4營銷策劃與銷售營銷策劃與銷售緊密呼應,營銷策劃的最后工作就是銷售策劃,銷售情況是驗證前期所有策劃工作效果的標準。因此,應該將銷售納入統一的總體策劃思路中。策劃的目的是為了促進項目成交,優化項目品牌。要想提高策劃對項目銷售的幫助程度,必須強調銷售對策劃的反饋,強調銷售對策劃思路的理解與配合。市場與信息的變化是永恒的,策劃與銷售二者互為表里,彼此修正,相輔相成,這才是真正高效且科學的營銷思維方式。
3房地產策劃發展方向
近幾年,我國房地產業得到了迅速發展,已經成為國民經濟的支柱產業、新的經濟增長點和居民消費熱點。同時,房地產營銷觀念和方法開始逐步走向一個更高的層次,房地產策劃營銷觀念的廣泛傳播過程實質上就是市場不斷走向成熟的過程。
第2篇：房地產營銷策劃論文范文
關鍵詞：6σ管理；團隊建設；6σ模型
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003－3890（2008）01－0052-04
在競爭日趨激烈的市場環境條件下，房地產企業面臨著3C挑戰。所謂3C，即：Customer（顧客）、Competition（競爭）和Change（變革）。這三個方面的挑戰已深入地滲透到以顧客為中心的管理工作之中，使得任何企業都不得不面對其強大的壓力。因此，在這樣的競爭環境下，提供具有完美質量的產品和服務，建立一支能在復雜多變的環境中隨機應對各種挑戰的營銷團隊是目前房地產企業管理者工作的重點所在，也是其生存與發展的必要條件。在應對挑戰的眾多的管理方法中，近年來興起的6σ管理法是其中最重要的一種。6σ管理不僅是對技術層面的突破，更重要的是它承載著現代管理理念。6σ管理活動起源于美國摩托羅拉公司，該公司實施的“質量振興計劃”內容包括加快產品開發、大幅度提高產品質量以及通過調整生產過程來降低成本等，希望以此提升企業競爭力，而6σ管理是這一計劃的關鍵。此后許多著名的企業如通用電氣、愛立信、IBM、索尼等也紛紛效仿，這對當代質量管理產生了重要的影響。如今6σ管理方式已經被看作是企業獲得經營成功并將其經營業績最大化的綜合管理體系和發展戰略。項目團隊建設理論是西方管理理論的熱點，項目團隊也成為現代企業的重要組織形式。本文在對6σ管理的內涵進行分析的基礎上，重點探討它在中國房地產項目團隊建設中的應用。
一、房地產營銷團隊中存在的問題
房地產業是投資大、風險高、回報顯著的行業，是建設部重點管理的行業之一。20世紀90年代以來，房地產業逐步成為國民經濟的支柱產業，推動了國民經濟的快速健康發展，對國民經濟的發展起著重要的作用，但是中國房地產業的現狀卻不容人樂觀，在其迅猛發展的同時也伴生了一些不利于房地產業健康發展的問題。當前中國的房地產企業尤其是中小房地產企業，普遍存在著人力資源匱乏、管理水平低、項目運作能力差、資產負債率高、規模不經濟、相互模仿嚴重的問題。此外，還有相當數量房地產企業存在營銷團隊穩定性差、凝聚力低、銷售人員 “出工不出力”的問題，直接影響了企業的經營績效，具體表現在以下5個方面。
1. 營銷行為存在不合理和不合法現象。近年來，中國城鄉人民的住房水平有了很大的提高，住房消費市場日趨活躍，住房消費的不斷增大，對提高居住水平，改善居住結構，促進經濟發展和市場繁榮起到了積極作用。但是由于中國房地產營銷行為缺乏強有力的法制監控，開發商信譽意識淡薄，商品房營銷行為不合理及違法現象屢有發生，如：銷售出去的商品房質量不高甚至有嚴重的質量隱患，給消費者帶來損害；商品房銷售合同不規范，有的強制使用自行規定的格式合同，致使消費者上當；房屋面積“短斤少兩”，合同約定的面積與實際不符；商品房預售廣告虛假問題比較突出；售后服務措施不落實，維修責任不明確，維修管理不到位，維修不及時等。
2. 缺乏科學合理的營銷體系。營銷體系是連接企業市場的橋梁，它主要由市場調查、預測、目標、訂價、推廣、交易、銷售服務、營銷管理等方面組成。當前中國的房地產在探索組建自己的營銷體系，營銷工作有計劃、有步驟、有措施地向縱深發展方面還有許多不足之處。如市場調查不力，預測工作不夠；營銷策劃不夠科學、規范；促銷推廣缺乏創意和創新；銷售服務有待提高；管理工作滯后，營銷隊伍素質低等。
3. 個人崇拜論。房地產營銷是一項牽涉到很多方面的綜合性、系統性的工程，從市場調研、市場研究分析到市場推廣是一個需要做大量前期工作的遞進式過程，少一個環節都是不可行的，這些單憑一個人的單薄力量是根本辦不到的。而在目前的房地產營銷中，存在著這樣一種現象：某一個人曾成功策劃過一個項目，那么他就被推崇為“策劃大師、營銷專家”，有些人還主觀地把全盤希望寄托在這樣人的身上，希望能通過“策劃大師、營銷專家”實現他們的營銷目標。
4. 廣告萬能論。“只要你愿意投廣告，我包你樓盤銷售火”。很多開發商誤認為營銷就是做廣告。用廣告取代營銷已成為房地產市場的一個通病。其實，廣告只是營銷策劃中的一個部分，是先有營銷策劃后有廣告，而不是先有廣告而后有營銷策劃的。廣告的內容和方式要根據營銷策劃書的要求去，而且，廣告怎么做、說什么、怎么安排期和媒體，都是在營銷策劃的時候預先考慮好了的。廣告應該是營銷策劃工作的有益補充。
5. 惟經驗決定論。目前房地產營銷中存在經驗決定論，這種做法是忽略產品本身而依據以往的經驗去做營銷工作。這種做法的缺陷最直接的表現就是一個“炒”字，會“炒”就是營銷高手，能“炒”就會有市場，大興“炒作之風”。其實這種不科學不理智的營銷不能稱之為真正的市場營銷。
二、6σ管理在房地產項目營銷團隊中的作用及其實施
小寫的字母“σ”（sigma）是一個希臘字母σ的中文譯音,統計學用來表示標準偏差,即數據的分散程度。對連續可計量的質量特性用“σ”度量質量特性總體上對目標值的偏離程度。6σ管理是一種數據導向的管理方法，有別于其他以經驗為依據的決策，6σ管理更愿意相信數據而不是經驗。它以“以顧客為導向，真正關注顧客，倡導全員參與管理，尋求無邊界合作”為理念進行管理，已成為一種重要的戰略舉措和管理哲學。6σ管理法的推行，加強了企業自上而下、自下而上和跨部門的團隊工作，改進公司內部的協作以及與供方和顧客等相關利益者的合作。因此6σ在建設房地產項目高效團隊過程中發揮著極大的作用。
西格瑪數值及其對應的PPM值和合格率如表1所示：
需要注意的是，這里所指的PPM數值，不是指缺陷或不合格產品數，而是指造成缺陷的差錯機會，本文主要是指影響建設高效銷售團隊的因素。
（一）6σ管理在房地產營銷團隊建設中的作用
營銷團隊的穩定性和凝聚力的強弱，直接影響著房地產企業的經濟效益，因此建立高效的營銷團隊對房地產企業來說至關重要。通過6σ管理法來優化項目團隊建設的工作程序，通過優化工作程序來建立高效的項目團隊。6σ在營銷團隊中的作用具體表現在以下4個方面。
1. 使團隊成員的選擇有明確的目標。6σ要求企業從客戶的角度，而不是從自己的角度來看待企業內部的各種流程，用客戶的要求來建立標準，以此來評估企業流程的有效性與合理性，并最終依此設立產品與服務的標準與規格。因此，在房地產營銷團隊成員的組建活動中，項目經理選擇成員的最終目標是為房地產營銷團隊規劃提供符合要求的員工，以滿足營銷團隊用人的需要。
2. 使項目成員的選擇有了明確的工作流程。如同企業的生產部門要遵循嚴格的生產流程一樣，項目經理在進行項目成員選擇時也要有清晰的工作流程，而6σ管理法是運用一套完整的方法論對企業的每一個流程環節、運作方式以至于企業文化進行改進與控制的，因此，在銷售經理物色房地產營銷人員時，運用6σ管理法，同有關負責人談判，將合乎要求的人員編入該項目團隊，整個選擇流程使得銷售經理有明確的選擇目標以及為實現部門目標而采取的具體措施。
3. 有利于增加項目成員選擇效果的可測性。在6σ的企業氛圍之中，6σ決定了企業的經營者和決策者必須要以數字為依據，用事實說話，而不是只憑感覺和喜好。它要求用統計數據和分析方法來構筑對影響企業績效的關鍵變量和最優目標的理解。而在營銷成員選擇的整個流程中，由于存在著大量的數據信息，房地產營銷經理通過6σ管理法設立一系列的指標，將數據信息統計分析，以此對選擇工作的質量進行測定，保證最終目標的實現。
4. 有利于營造學習型的項目團隊氛圍。6σ管理體現了不斷改進和崇尚學習的企業文化，它能為營銷團隊培養具備組織能力、激勵能力、學習能力、項目管理技術和數理統計診斷能力的團隊成員，這些人員組成了能適應變革和競爭的核心力量，他們隨時聽取顧客和業主的聲音，并根據他們的需要不斷地改進工作。
（二）6σ在房地產營銷項目團隊建設中的實施步驟
6σ管理不僅可以為項目團隊降低成本，提高團隊的績效以及顧客滿意度，還可以消除團隊建設中產生的缺陷，提高項目團隊的工作質量。在團隊建設中，實施6σ管理一般采用DMAIC循環法，其包含界定（Define）、測量（Measure）、分析（Analyze）、改進（Improve）和控制（Control）五個工作步驟。
1. 界定（Define）。界定階段是為后續工作解決一些基本問題，包括要創建什么樣的營銷團隊？項目團隊的規模大小？團隊成員的知識水平、專業技能怎樣？創建什么樣的團隊文化等等，通過這些問題的解決來制定DMAIC計劃。在這一階段，營銷項目團隊建設中主要包括創建項目團隊描述和確定項目流程與規范。
2. 測量（Measure）。通過對項目團隊文化對項目成員的影響力度及營銷業績的測量，對市場信息的敏感性對銷售過程中重要情報的反饋情況，在營銷過程中團隊成員之間的知識、技能上的互補狀況，解決客戶沖突及其他人際關系等方面進行效果分析。在這一階段，項目團隊建設主要是通過測量及效果分析，用事實和數據評估現實的項目團隊與理想中的項目團隊有哪些差距。
3. 分析（Analyze）。通過第二階段獲得的數據，分析項目團隊績效與預期目標產生偏差的原因。該階段在項目團隊中的應用主要是通過測量得來的數據來分析現實團隊與理想團隊之間產生差距的原因以及通過分析找到消除兩者之間差距的有效措施。
4. 改進（Improve）。這一階段是6σ管理的核心過程，通過大量的數據分析，尋找優化營銷項目團隊、提高團隊營銷業績的方案，以消除或減少低效率。這一階段在房地產項營銷項目團隊建設中也是最為關鍵的一環，通過過程的改進，消除團隊建設過程中存在的不合理之處，使團隊績效逐步達到或接近預期的目標。
5. 控制（Control）。這一過程是使改進后的項目團隊建設程序化、規范化、文件化，并通過有效的檢測方法保持改進的成果，防止返回到改進前的狀態。在這一階段，關鍵是要對項目團隊進行長期的控制并采取有效的措施以維持目前的項目團隊狀態，保證項目團隊以一種團結、高效、高能的精神狀態實現團隊的目標。
房地產企業實行6σ管理進行項目團隊建設可以杜絕項目團隊建設過程中存在的問題，有利于建立一支團結向上、配合默契的高效團隊，這對提高項目團隊的工作能力和工作效率具有重大的推動作用，可以很好地實現企業的終極目標。
三、6σ管理思想在房地產營銷項目團隊建設中的模型
房地產營銷項目團隊的建設貫穿整個團隊管理過程，從創建項目團隊的描述開始一直到判斷團隊的績效是否與預期的目標一致，通過不斷循環，最終實現團隊的目標（具體模型見圖1）。
該模型在整個團隊建設過程中，始終以顧客滿意為導向，注重團隊工作和團隊決策。這里的顧客不僅指企業外部的顧客――購房者、潛在購買者、業主等，還包括項目團隊成員。這樣，通過項目團隊成員的共同努力，盡心盡力地為團隊工作，不斷提高外部購房者的滿意度，以求完美實現團隊的目標。除此之外，在房地產營銷項目團隊建設的整個過程中，項目經理要注重培養項目成員追求完美、不斷學習、持續改進和無邊界合作的項目團隊文化，營造學習型的營銷團隊，這同樣是營銷項目團隊建設的目的。
四、結論
房地產營銷項目團隊建設在房地產項目管理中與房地產項目的進度、項目成本預算和控制、范圍管理和質量管理同樣重要。一個優秀的項目團隊可以為降低房地產項目的成本，快速、高效、保質、保量地完成房地產的銷售任務，實現顧客的最大滿意度提供保障。在房地產營銷項目團隊建設中，引入6σ管理方法，對于提高項目團隊的質量，防止個人崇拜，提高團隊決策能力、建立學習型的項目團隊和實現企業目標具有舉足輕重的作用。
參考文獻：
［1］王彥偉.六西格瑪管理與團隊建設［J］.沿海企業與科技，2005，（5）.
［2凌善康.六西格瑪：優秀的企業管理模式［J］.八方論壇，2005，（1）.
第3篇：房地產營銷策劃論文范文
關鍵詞：房地產經營與估價;核心課程;軟件教學
隨著房地產產業的發展，現在房地產企業對高職房地產經營與估價專業的人才需求日漸增加，高職房地產經營與估價專業人才培養如何符合行業企業所需，顯得尤為重要。職業技能導向是指根據用人單位所提供的職業崗位所需職業技能來確定高職院校課程體系;專業核心課程是指能夠對學生職業能力培養和職業素養養成起主要支撐或明顯促進的課程，是打造職業能力的核心課程。軟件輔助教學屬于實踐教學的一種，高職房地產經營與估價專業核心課程適當融入軟件輔助教學，對提高學生興趣，增強實踐動手能力具有重要意義。
一、職業技能的構成
從高職房地產經營與估價專業學生的人才培養情況來看，畢業生能在第一線從事房地產開發、房地產經營管理、房地產價格評估、房地產銷售策劃與、房地產經紀服務、房地產測繪等技術、管理、服務工作，也可在其他企事業單位從事與房地產經營管理相關的工作。過于寬泛的人才培養不利于打造就業的核心競爭力，應該先對適應市場所需的典型工作崗位進行分析，針對崗位所需的核心職業技能進行課程設置。
房地產開發企業
房地產估價公司＼&收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫相關報告并歸檔＼&房地產項目報建專員＼&房地產開發企業＼&熟悉房地產項目開發流程;負責辦理房地產開發項目的前期報建手續;完善房屋入住所需的各種手續，證件等＼&房地產營銷策劃專員＼&房地產開發企業
房地產中介公司＼&熟練操作辦公軟件，富有平面設計的形象力和創造力，較強的統籌能力和溝通能力;能完成營銷方案的組織和實施工作。＼&][房地產銷售代表＼&房地產開發企業銷售部
房地產中介公司＼&開展樓盤資料調查，搜集銷售業務所需的信息資料;能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和應變能力。＼&房地產估價師助理＼&房地產估價公司
土地估價企業＼&熟悉房地產估價的業務流程;掌握房地產現場勘查和市場調查技術;熟悉各類房地產估價技術路線。＼&]
二、核心課程與專業技能的構建
根據高職房地產經營與估價專業的主要工作崗位和職業技能要求構建專業核心課程體系。根據表一的五個主要工作崗位，確定五門核心課程，分別是房地產開發與經營管理、房地產估價方法、房地產市場調研、房地產市場營銷和房地產銷售技巧，各門課程和職業能力的對接情況見表二。
表二 高職房地產經營與估價專業核心課程技能考核項目與要求
[課程＼&主要教學內容＼&技能考核項目與要求＼&房地產開發與經營管理＼& 房地產開發程序、房地產經營管理策略＼&能編制房地產開發報建計劃＼&房地產估價方法＼&房地產估價的一般原理和估價方法＼&能正確運用房地產估價方法，測算房價＼&房地產市場調研＼&市場調查和分析的方法，熟悉本地房地產市場＼&能應用房地產市場調查和分析方法進行調研＼&房地產市場營銷＼&房地產市場營銷的基本原理和方法＼&能編制房地產市場營銷策劃方案＼&房地產銷售技巧＼&房地產商品推銷活動的基本規律和實用技巧。＼&能運用房地產銷售技巧＼&]
三、軟件輔助教學在核心課程教學中的實現
1.房地產開發與經營管理課程的軟件輔助教學
房地產報建工作崗位要求學生熟悉房地產開發程序，可以采用房地產開發與經營電子沙盤構建仿真的環境、按實際房地產工作的操作規范和業務流程設置仿真的崗位，體現以職業技能導向的“崗位實訓模式”。直觀地模擬房地產公司的土地競標、產品定位、景觀設計、建筑工程、市場營銷等核心業務中的資金運營、資本管理，模擬房地產公司之間的競爭與合作，體現房地產公司的報表業務和財務分析，對房地產公司的經營績效進行評價和分析。系統地模擬政府對房地產經濟的調控工具，包括首付比例調整、貸款基準利率調整、限價房、土地供給調控等，在實驗中具備良好的互動性，可以對實驗結果互相挑錯打分，指導學生互相學習，共同提高。
具體實施如下：全班同學分為6～8個小組，分別組建一個房地產開發公司。組內各成員分別擔任不同角色。各開發公司在給定的市場規則和既定的資金條件下，完成從拿地到銷售的整個開發程序。最后通過分析各公司財務報告業績，并結合學生實驗表現，對學生進行成績評定。該沙盤模擬共分兩期進行，一期開發普通住宅，二期開發別墅，各期開發的實訓項目見圖一。
房地產開發與經營沙盤主要訓練項目包括組建團隊和角色分配、市場調查、獲得土地、項目定位、投融資預算、項目規劃與設計、建筑招標與工程管理和市場推廣銷售等八項，涵蓋了多門專業課程的內容，實踐性和趣味性較強。這種類似于競爭游戲的體驗式教學方式，有助于提高學生的團隊協作能力和溝通能力，學生比較感興趣。作為輔助教學手段，在使用過程中需注意學時分配，建議分3天連續進行，每天6學時。
2.關于房地產銷售技巧課程的軟件輔助教學
房地產銷售崗位要求學生能熟練使用房地產租售軟件，具備客戶服務意識、客戶服務技巧和較強的分析判斷能力，可以通過某些租售軟件校園版和信任溝通沙盤來實現。以樂天租售管理軟件校園版為例，先由教師對要樂天租售系統的每個模塊的功能進行實際操作演練，使學生在觀摩、了解、認識的基礎上進行實際操作，教師通過反饋信息指導和糾正學生，使學生熟練掌握樂天租售系統的各個功能。學生需要訓練和掌握的主要包括四個模塊：
一是通過房產資料模塊的學習，掌握房地產公司所管理和經營的房產資料在租售管理系統中如何建立，如樓盤、樓閣、房屋資料的新增設計規劃、查詢、增刪、修改等操作。
二是通過客戶資料模塊的學習，掌握通過客戶資料快速查看客戶購房檔案、查詢等日常操作。
三是通過員工資料模塊的學習，掌握房地產管理公司員工詳細資料的新增、修改、刪除操作。
四是售前策劃模塊，通過付款方式模塊的學習，掌握房地產公司現有的付款方式在租售管理系統中如何建立、查詢、增刪、修改等操作;通過定價試算模塊的學習，掌握通過定價試算給各個單元設置單價;通過調價模塊的學習，掌握對現有房屋的價格進行調價操作。
以上模塊也是房地產企業使用比較成熟應用較廣的，在輔助教學過程中，注意所選用的房地產租售銷售軟件最好是市面上較多房地產企業正在使用的，更貼近實踐，可以考慮設置單獨的一個實訓周來完成房地產銷售軟件的訓練任務。
信任溝通沙盤以銷售拜訪流程為主線，精品視頻、情境演練為主要輔助教學工具和方法，通過對銷售拜訪流程的逐步展開和仿真場景視頻的嵌入式教學，模擬真實場景。沙盤教學形式應以互動式教學為主，讓學生在現場演練中體會到銷售的樂趣與奧秘。信任溝通沙盤基于營銷典型職業任務，培養學生溝通拜訪、商務談判的能力，讓學生在真實業務中了解客戶決策思維過程;學會并應用關注客戶感受的思維方式和雙贏拜訪溝通的技巧;視頻體現真實商務溝通過程，有拜訪準備、了解概念、呈現優勢、獲得承諾、拜訪評估五個關鍵環節。視頻播放可以穿插在平時授課中，注意增加討論和互動環節。
3.關于房地產市場調研課程的軟件輔助教學
針對房地產市場調研員收集、整理、分析房地產市場信息，撰寫報告的職業技能，可以選用市場調研實踐教學軟件，學生以教師設置的實驗要求為目標，以市場調查公司總經理的身份負責市場調查的整個過程，根據系統的操作向導按步驟完成實驗任務。確定調研課題，設計調研方案、調研問卷、抽樣方案，培訓調查人員，搜集并分析資料，見圖二。流程設計貼近現實生活，讓學生積極動手的同時也增強了未來實習工作的適應性，建議單獨安排實訓周完成訓練任務。
4.關于房地產市場營銷課程的軟件輔助教學
學生分小組分別組建公司，系統提供全國市場分為華南、華北、華中、華東、東北、西北、西南等區域。公司之間互相競爭，在全國不同的區域內進行營銷活動，制定自己的市場開拓計劃，公司需要尋求最大市場份額和實際銷售數量之間的最佳平衡點，尋求在產品品質、宣傳策略等方面最小投入讓市場份額最大，可實際模擬價格、數量等最大化多種組合獲得最大利潤;在銷售途徑上，系統提供了與渠道合作、促銷、交易洽談和招投標的方式，增加實驗的競爭性。可分四個季度進行，學生可以進行多個產品策略、產品渠道、產品價格和產品促銷的過程練習。提供歷史情況查詢模塊，便于學生查看前一個季度或者前幾個季度的產品詳細銷售情況。系統根據學生市場活動，將市場營銷中抽象的卻又至關重要的環節量化，如產品等級指數、品牌知名度、市場開拓值、產品知名度、公司美譽度，并提供相關合理算法，學生可以從中直觀了解到這些重要環節對整個市場營銷的影響，并根據這些直觀數據做出具體的判斷，合理地制定各項營銷戰略。
市場營銷模擬軟件的使用很像一場比賽，學生激發競爭力的同時又提高了邏輯思維能力和創新能力，同時對參加高職院校市場營銷職業技能比賽打下了基礎，建議穿插在平時授課中。
5.關于房地產估價課程的軟件輔助教學
例如廣州太普軟件科技有限責任公司的房地產評估軟件，業務員承接項目之后在系統中錄入項目的基本信息，勘察人員接收到項目信息實地對項目進行勘察，估價師根據勘察報告對項目進行估價測算，并根據物業類型選用合適的測算方法來測算得出結果，系統提供了5種基本方法（包括市場比較法、收益法、成本法、假設開發法與基準地價法）來輔助測算，測算完成后出具技術報告。測算房價的職業技能主要通過課堂講授來完成，較少使用軟件教學，房地產估價公司使用估價軟件的也不多。
高職房地產經營與估價專業使用軟件輔助教學屬于實踐教學途徑之一，基本上學生對于軟件輔助教學還是比較歡迎的。教師應該注意和職業技能相結合，真正提高教學效果和學生就業能力。
參考文獻：
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第4篇：房地產營銷策劃論文范文
6.1.1把握規劃管理和土地供應管理兩個關鍵環節
按照目前房地產市場管理體制，“規劃”和“土地”是順應潮流，把握大勢的主要手段。
（1）城市規劃的指導。城市規劃以合理利用土地，協調城市物質空間布局，指導城市健康有序的發展為己任，對土地開發，利用起指導作用。目前我國的城市規劃分為總體規劃，分區規劃，控制性詳細規劃和修建性詳細規劃，總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規劃由獲得土地使用權的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規劃設計和建筑設計[51]。高層次的規劃應能指導土地的開發和供應，低層次的細部規劃應能為土地出讓過程中確定規劃要點提供依據。同時還要使社會經濟發展計劃、城市規劃和土地供應計劃相互協調，形成土地配置及調控房地產市場的計劃體系。在經濟一體化的背景下，城市規劃尤其是總體規劃，要充分認識到兩個城市發展的現實，遵循經濟一體化發展的規律，本著房地產市場要與經濟一體化進程協調發展的原則進行，整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性、和適應性。在西咸經濟一體化背景下，要保證房地產快速健康發展，除了科學、合理、完善的規劃體系外，還要作好規劃的實施管理。規劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產項目選址意見書、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產開發規劃管理的最關鍵的一環，要注意提高管理人員的業務素質和工作責任心，保證規劃得到切實的實施。同時，加強批后的監督管理。
（2）土地供應計劃的調控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經營，是通過制定和調整年度土地開發供應計劃來調控整個房地產市場的發展。一個城市的土地開發和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規劃管理部門按城市總體發展要求、土地開發潛力以及城市規劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發的面積、地點、修建的市政工程及所需經費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需經費，預計的地價款收入[52]。科學的土地供應計劃應與總體規劃相協調，有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏反應。要增強土地供應計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應計劃調控房地產市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設用地效率。鼓勵和引導企業依法轉讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內部整理和余缺調劑，引進先進設備，節約生產空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償等途徑，建立企業用地退出機制，對于已出讓但無資金開發的土地適當收取閑置費或收回土地使用權。
6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐
在統一規劃和集中開發的基礎上，抓好基礎設施的超前配套，提高城市的凝聚力，發揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構筑兩張交通“網”。一是解決車流的高速公路網，全面建成城外環線與郊區環線；二是解決客流的中心城區軌道交通網，形成地鐵與公交相結合的交通網絡。同時還要建設一系列樞紐、換車、停車設施，在郊區和城區間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯系，應該考慮：（1）規劃建設西安咸陽快速交通系統，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯系更加便捷，使周圍地區客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規劃應將咸陽一并考慮，在建設時序安排上將西咸軌道交通建設列入優先建設項目。（3）西安城市環線將咸陽統一考慮。在城市內部道路交通規劃建設上：（1）規劃建設橫貫城市東西的城市快速路系統，并形成環線，聯系渭河兩岸片區。（2）將西寶高速公路彎向城區的弓背段拉直，擴大渭河南分區發展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設。（5）建成東西向北環路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設朝陽四路、東風路、西蘭路、西環路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網。進一步實行“公交優先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫療衛生等設施布局做適當的規劃調整，完善郊區教育、醫療、商業、金融等配套服務設施體系，提高設施等級，減少到中心城區的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區交通瓶頸問題，關鍵還是要解決就近就業，實現人口和工作崗位的同時一體化。
6.1.3增加經濟適用房供給，加強經濟適用房的開發管理
經濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經濟適用房要價過高、有的經濟適用房面積過大或過小、有的經濟適用房的區位過偏,交通不便。經濟適用房用途“不經濟”的現象普遍存在。針對經濟適用房開發管理中出現的問題提出如下建議：（1）合理規劃，嚴格控制經39濟適用住房的總規模。根據咸陽市市政府出臺的新規定，今后經濟適用房的建設規模要控制在住房建設總規模的20%左右。同時限定住房面積和開發地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發經濟適用房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優先向危房棚戶區和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規違法行為，嚴重者應追究刑事責任。（3）經濟適用房的政府稅費優惠,必須體現在房價上。所以,增加經濟適用房供給的關鍵是“限房價”。“限房價”就是要從開發商的建筑成本入手,限制開發商的利潤空間,在供給土地的時候就規定其最高限價。2003年頒發的《經濟適用住房價格管理辦法》規定,經濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發成本×3%。這在一方面對經濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經濟適用房開發中設計、建筑和工程質量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產開發企業承擔經濟適用房的開發項目。加強對項目實施全程質量監控和完工后的驗收工作，確保工程質量[54]。
6.1.4加大整頓和規范房地產市場秩序的力度
目前，一些國有或集體企業以集資房為名變相搞房地產，不但直接導致國有土地資源和政府應收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯合開發，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產市場的發展。到目前為止，住宅建設中，房地產開發企業的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉結合部，個人建私房的現象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發，咸陽市以北及以南的大學城區域這種現象猶為突出，也同樣干擾了房地產市場。因此，政府要加大整頓房地產開發市場的力度，堅決制止非商品房的開發，并應對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產市場的專項整治工作。（2）加強房地產市場的體系建設，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產經紀管理制度。（4）積極推行按套或套內建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產抵押登記風險[56]。40
6.2開發商角度
6.2.1加大中小戶型商品房供應，調整產品結構市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產品就有銷路。研究市場，在項目開發的前期做好詳盡的市場調查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房，而不應該盲目上項目，去建設市民已經不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產市場的結構性矛盾仍然相當突出，一方面，規劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優良、配套完善、環境幽雅的質優價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質優商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規劃設計水平，提高施工質量，提供高素質的物業管理服務，提供質優價廉、物超所值的高素質商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業，使開發商和買家獲得雙贏，樹立起產品的品牌，走可持續發展道路，是開發商需要迫切解決的問題[58]。
6.2.2樹立品牌，提高行業信譽
隨著房地產業的長足發展和房地產市場的不斷完善，特別是房地產市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質量、擴大規模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產企業的競爭力，為企業的可持續發展創造條件。房地產企業首先應該適應市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應努力提高商品房的質量，規劃設計質量要能體現可持續發展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發展留有充分余地，工程質量包括設計、建筑、結構、裝修等全部是高質量的。一個房地產企業要創出名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務是創名牌的保障。完善的售后服務、良好的物業管理，在創名牌小區中，有特殊的重要作用。任何產品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業的名牌的信譽和形象[59]。
6.2.3提高商品房質量
商品房的質量涉及到居住者的人身安全、居住環境是否舒適，也決定了房地產開發企業的生存與發展及適應市場變化。房地產開發企業要提高商品房的規劃設計、施工建設、園林綠化、環境配套的水平，引進先進的設計、建筑技術和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質較高，質量要求也應相對較高。房地產開發企業應該提高商品房的規劃設計水平，改善居住環境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發、配套建設的社會大生產方式；加快科技進步，鼓勵技術創新，重視技術推廣，積極開發和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產，加快房地產業的發展；堅持可持續發展戰略，保護生態環境；加強基礎技術和關鍵技術的研究，建立商品房技術保障體系；健全管理制度，建立完善的質量控制體系[60]。
6.2.4轉換商品房營銷理念
伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉變，進入“春秋戰國時代”的房地產市場正在經歷殘酷的生死之戰。眾開發商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業，除了傳統的競爭手段外，房地產營銷日益成為開發商的“新寵”。于是，房地產廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產開發商的過度的熱情卻燒得房地產營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產營銷步入了一個又一個誤區。咸陽的房地產開發商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應貫徹以下先進的營銷理念。
（1）品牌營銷隨著市場發育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產產品也不例外。當前業界普遍存在的一個誤解是將房地產的品牌效應簡單的等同于案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產這種復雜商品在質量、服務、功能等方面進行全方位的品質提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉等方面的原因，不少開發商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產業的健康發展[61]。開發商們如果能靜下心來，腳踏實地的進行一流的規劃設計、提供一流的配套服務和物業管理，對于品牌形象進行良好的構建，營造名牌企業和名牌產品，必然會成為未來房地產市場的贏家。
（2）競爭營銷開發商能否在當前激烈的競爭市場中站穩腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優勢很重要。為此，開發商必須樹立競爭營銷理念，練好內功，不斷提高自身素質，加強培養企業的核心競爭力。開發商要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業治理機構，創造一種持久的發展動力和動力支持系統，以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網絡等區別于競爭對手的策略占領市場。
（3）合作營銷開發商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構和其他社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發商之間通常采用松散性的結42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。
（4）文化營銷現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發商必須把創造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經營理念，采取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。為此，開發商不僅要注意在建筑風格上盡量體現文化內涵，通過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園和中小學來營造小區的文化氣息。
（5）綠色營銷隨著環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境，更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有污染源。開發商應該以環境保護為經營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]。現在不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”、“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。
（6）知識營銷悄然臨近的知識經濟時代使企業經營法則開始發生變化，企業營銷活動不再只關注物質分配，更強調為消費者提供更多的應用支持，以此確定新的產品概念和市場秩序，引導消費者產生對新產品的現實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發商所注意和接受[63]。開發商通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也增加了消費者對開發商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發商的銷售業績不斷上升。
6.3消費者角度
6.3.1切合實際選擇合適的住房面積
住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產價格不斷上漲。國家住宅與居住環境工程技術研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結合起來，摒棄貪大求闊的不良心態，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式。現在，隨著二三級房地產市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據自己當前的經濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統觀念“有恒產者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區，正是這個觀念導致城鎮居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經濟比較發達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業的發展及政策選擇》，中國社科院經濟研究所網,2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經濟的發展方向相背離的。市場經濟的發達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發現，租房住更經濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內量力而行。
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第5篇：房地產營銷策劃論文范文
關鍵詞：高職院校；營銷專業人才；交叉培養策略
中圖分類號：G64文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）21-0303-02
營銷員是以營銷商品、服務為主題的人員。在商業化社會，營銷員對公司的利潤實現與規模發展發揮了非常重要的作用。
觀察近年營銷類畢業生的分配和就業狀況，形勢并不樂觀：畢業生找不到工作的比例逐年上升，已上崗就業的學生下崗和轉崗的為數也不少，究其原因，主要是各類學院培養的傳統型人才已不能適應企業的需要，不再受市場的青睞。
日趨激烈的市場競爭、日趨個性化的市場細分和日趨完善成熟的市場需求，使中國營銷人員面臨著嚴峻挑戰，對他們的整體素質提出更新、更高的要求。就業崗位市場的需求就像閃亮的燈塔，高職院校必須與時俱進，根據目標適當調整教學內容。因此，高職院校培養的營銷人員不再是單一模式的推銷員，而是具有綜合職業技能的高級營銷師，具備適應社會需求的就業能力和職業變遷能力的社會有用人才。因此，在高職院校營銷專業建立立體交叉模式培養環境與機制，培養具有豐富知識、嫻熟技能、開闊思路和誠信踏實的復合型營銷專業人才已經成為高職院校營銷專業教育發展的共識和趨勢。
一、“營銷學科課程”與“交叉學科課程”聯合培養
營銷學科課程主要指營銷專業理論課，包括場營銷學、商品學、電子商務概論、企業管理、會計學、經濟法、商務談判、廣告學、銷售管理、市場調研與預測、市場營銷策劃等課程，通過課堂講授、啟發式研討、實驗演示、案例分析與錄像觀摩、知識競賽等多種教學方法引導學生勤于學習、善于思考、樂于實踐。
為豐富教學，提高學生學習興趣，保證教學質量，采取多種教學手段。例如，給學生布置課外作業；讓學生去圖書館、網絡、企業等查找、收集營銷實例并結合所學知識進行案例分析等；鼓勵學生進行營銷角色扮演，讓學生熟練、靈活和深刻理解并掌握營銷學的基本理論。
營銷專業畢業生完成學業后，將參與社會各行各業的營銷工作。這時，作為營銷員，不僅要有扎實的營銷基礎知識，還要熟練運用行業產品/服務的知識，才能在復雜細分的市場環境下沉著冷靜、審時度勢、尋求突破最后取得訂單。一個優秀的營銷員就是前線指揮官。在此現狀下，過分強調營銷專業之“專”是對大部分學生的不負責，是真正“胡同式教育”，大部分學生將有被堵在死胡同的危險。
因此，在營銷專業基礎課程之外，打破學科專業的條塊分割，構建學科交叉的培養環境，在多學科相互滲透、相互交叉、相互融合的良好環境中培養寬口徑、厚基礎的復合型人才。同時考慮實際的培養目標并結合當前學院教學資源和任課教師的專業研究方向，綜合安排一些選修課程以覆蓋多個學科的內容，安排不同專業的若干教師共同完成教學。不同學科的教師，盡管研究領域和方向差異較大，但在培養學生擁有更豐富的專業技能等諸多方面卻緊密地結合在一起，觸類旁通，融會貫通，造就創新，極大擴展學生的知識面和滿足不同類型學生的需要。這些交叉學科選修課包括公司戰略、工業競爭分析、戰略管理與控制、資本市場、心理學、消費品市場營銷、零售學、決策及倫理價值等等。另外，營銷方向的課程設置可以更具體到為某個特定產業服務，例如設置體育營銷、房地產營銷、汽車營銷、服裝營銷、保險營銷等等，加強學生在產業方面的科技知識深度，提高學生個人的職業競爭能力。
二、“理論”與“實踐”交叉培養
營銷是一門實踐性非常強的學問，因此要加強實踐教學，結合職業資格考證提高學生的綜合素質，不僅使畢業生有一技之長還有多技之長，使學生能更好地適應社會對營銷業者的高要求。
“工學結合教學”是“理論與實踐交叉培養”的核心。工學結合的職業教育教學將傳統教室轉向教授與實訓實習一體化的課堂，將傳統校內教室轉向校內校外教學相結合的課堂。一方面在校內建起實訓室，另一方面組織學生走出校外，深入到企業基層，親身體驗硝煙彌漫的營銷市場的運作。
“實訓”是 “兩元制”教學，不僅教給學生營銷理論知識，更重要的是讓學生在實踐環節中掌握營銷技能。在培訓方式上，以項目實戰帶動教學，以案例貫穿教學，帶領學生一起做真實市場要做的項目，如果學生遇到什么問題，老師和學生可以當場討論并解決。相對于學歷教育的校園式模式，實訓則是市場式的、合作式的、學徒式的，老師帶領學生直接參加營銷市場的實際項目，全面學習規范的銷售運作流程和豐富的營銷知識，讓他們在學院就擁有實際的工作經驗，走出校門后輕松上崗。這種以實際工作任務為內容的操作訓練，也基本結合了多數職業資格證書的考證要求。教師在實訓的同時，向學生介紹專業和職業資格證書的考試內容和應試技巧，鼓勵學生結合興趣和就業需要努力取得多個學科（交叉學科）的資格從業證書，使學生在訓練技能的同時，能比較容易地獲取一些與職業相關的諸如營銷員、外銷員、證券從業人員等證書，以提升就業應聘的競爭優勢。
參與到企業實踐的專業實習是學生必修的實踐課程。學生通過實習，在真正的戰場上不僅開闊視野、豐富社會知識，而且熟悉了營銷市場實際運作，鍛煉了自身的溝通和營銷管理能力，增強了運用專業理論分析和解決實際營銷問題的能力。
三、“專業”與“行業” 交叉培養
中國有句古語：名師出高徒。要培養高素質的營銷人才，作為教師，不僅要有較強的專業知識，還要有較深的行業素養。高職院校的教學模式應該是專業與行業相結合，以行業的需求為導向，向精細型的人才培養模式轉變，從具體的就業崗位出發，制定相應的課程及課程內容。在課程的教學模式上，理論聯系實際，緊密結合實用技術，采用項目式教學，把具體的營銷案例引入到課堂教學中，把行業的新技藝、新觀念融入課堂教學之中，在專業教學中著重培養學生的綜合實踐能力。另外，搭建學術平臺，將知名專家、學者請進來，使學生們隨時了解營銷領域新觀點和新動態。這種“專業與行業”的交叉培養極大地推動了學科的融合與創新，教師們的知識結構不斷更新，學生的眼界和思路不斷拓寬。專任教師與行業名師兩支師資隊伍協力推進，獲取了相得益彰的成效。
行業要發展，人才是根本。行業訂單培養模式是專業與行業交叉培養的又一重要突破：高職院校主動為一個行業的一家或多家企業的相同崗位針對性地培養營銷人才，由企業技術人員和學院教師共同進行課程教育和技能訓練。將營銷行業人才培養工作融入行業建設中，為企業的銷售系統準備一批熟悉專業技術、熟悉產品應用、具有一定銷售技巧的實用技能型營銷人員。
四、“技藝”與“誠信”交叉培養
做事先做人。試想想，如果客戶不接受營銷員的為人，還會進一步接受他營銷的產品嗎？現代信息傳播非常發達，許多客戶因不斷接受信息而變得非常精明，可以輕易察覺營銷員是否誠信。客戶和其他所有人一樣，都希望與誠信的人打交道。
在當代中國背景下，誠信是一種稀缺的資源，能夠樹立良好的企業形象，增強企業的競爭力，有效地吸引和保留更多的客戶。
誠信培養要及早進行，學生不僅在學院要掌握專業技藝，而且要接受誠信教育，學會誠信做事做人。因此，必須把“以誠信為本”的思想放在首位，讓誠信構成校園文化的核心價值體系。首先，教師要以身作則，在教書育人中自覺恪守誠信、實事求是，以高尚的人格魅力感染學生、教育學生、激勵學生。其次，課堂教學要隨時注重誠信教育。課堂是教師教書育人的主陣地，一定要充分發揮其育人的強大功能，把誠信教育落到實處。最后，高職院校要結合學院自身的特點，充分利用學院的一切時間和空間，精心規劃、合理搭建誠信教育學習園地，在校園、教室、寢室、食堂和公共場所適當設置誠信標語、格言標牌；利用校報、宣傳專窗、校園廣播、電視、網絡等多種媒體多角度、全方位開展誠信教育宣傳；廣泛開展以誠信為主題的系列誠信教育活動，諸如名家講座、名人訪談、誠信知識競賽、主題班會、征文比賽等活動；建立“學生誠信檔案”，定期、全面考察學生在校期間的誠信狀況。讓學生在學院的學習生活中耳濡目染，潛移默化，充分享受誠信教育，逐漸形成 “誠信立身、誠信做事”的良好習慣，為未來的營銷職業生涯打下堅實的品德基礎。另外，中國已經加入WTO成為一個世界經濟貿易成員，許多營銷工作不可避免地需要運用外語，所以高職營銷專業的學生熟練掌握一門外語是非常必要的，同時可以拓展市場就業和職場提升機會。但是目前高職營銷專業畢業的學生的外語水平普遍達不到實際工作的要求。
隨著市場經濟體制的逐步建立，新機遇、新發展、新挑戰都對營銷專業學生提出了新的要求，擇業競爭愈加激烈。擇業競爭實際上就是教育資源的競爭，是學校教育實力的競爭。在高職院校營銷專業建立多方交叉模式培養環境與機制，加強學生各種能力的培養，使學生成為知識扎實、技能過硬、務實創新、誠實守信的有用之才，才能使學生在就業市場立于不敗之地，更加適應市場對營銷人才的需求。
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