合同法規精選(九篇)
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第1篇：合同法規范文
摘要：2008年1月新勞動合同法頒布實施，在新頒布的勞動合同法中，口頭合同繼續被保留，但口頭合同在實際運作過程中出現很多問題，本文旨在通過對口頭勞動合同基本概念、在我國的實施現狀和存在的問題的分析，達到對口頭勞動合同規制之目的。
關鍵詞：口頭合同；法律規制
一、口頭勞動合同的定義
勞動合同訂立形式分為兩種，書面勞動合同和口頭勞動合同。書面勞動合同是雙方當事人權利義務達成一致后用文字形式固定下來，是勞動法律關系存在的證明之一。口頭勞動合同則剛好相反，即雙方當事人權利義務達成一致，但并沒有以文字形式記載，而是以電話、談話等形式達成一致意見，僅憑口頭上的約定行使權益義務。口頭合同的有點是省時、方便、快捷、沒有格式要求，其缺點又在于變化性強、不易保存、取證困難等。因此，對于一些及時履行、法律權利義務關系簡單明了的事情可以采取這種形式，但對于權利義務關系復雜、需要取證、一時半會兒法律關系不能結束的事情來說，采取口頭合同訂立是極為不利的。
二、口頭勞動合同在我國的實施現狀
我國關于勞動者的權利保護和勞資糾紛主要參照《中華人民共和國勞動合同法》。90年代初期，我國的方針政策確定走市場經濟道路，很多部門法在那時被頒布，如：競爭法、公司法、勞動法、消費者權益保障法等。但現實中勞動分工的不細化，勞動力沒有開放，母法頒布又太久遠，無法對出現的社會勞動問題充當指導作用，因此，對1994年頒布的《中華人民共和國勞動法》和2007年頒布的《中華人民共和國勞動合同法》，是以新舊法來對待的。
我國《勞動法》第19條規定：“勞動合同應當以書面形式訂立。”《勞動合同法》第10條第1款繼承了這種形式，“建立勞動關系，應當訂立書面勞動合同”。中國社會改革開放三十幾年時間發展迅猛，導致很多“軟件”還沒有跟上時代的腳步，特別是我國目前勞動合同法制程度還不算高，權利義務雙方當事人法律意識程度也不算強，執法人員素質有待提高，所以，以書面形式訂立勞動合同就顯得尤其重要。書面勞動合同可以把當事人之間的意思自治完整無誤地記錄下來，使其條文化，方便雙方當事人照起其履行。一旦發生爭議也有據可查，便于分清是非，明確責任，公正及時的處理爭議，以免口說無憑，難以處理。[]根據我國勞動合同法的規定，勞動合同應當以書面形式訂立。
《勞動合同法》規定到：“用人單位自用工之日起一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍工資。”“已建立勞動關系，未同時訂立書面勞動合同的，應當自用工之日起一個月內訂立書面勞動合同。”由此可見，我國的勞動合同在通常情況下屬于要式行為。這樣規定有利益保護勞動隨著的合法權益。《勞動合同法》第69條第1款的規定，我國只是在非全日制用工的條件下才允許當事人以口頭協議的方式訂立勞動合同。
三、關于口頭勞動合同在實際中的存在的問題
在實際生活中，勞動合同即使沒有用書面形式確立，僅僅是口頭上的，也并非全然無效，我國勞動法規定，“勞動合同應當以書面形式訂立。” 但這里的“ 應當”實際上不是強制性規定的一個專用名詞，這里的“應當”實際上是一種倡導，提倡這么做，提倡和勞動者簽訂書面勞動合同，鼓勵給勞動者簽訂書面勞動合同，而不是必須和勞動者簽訂書面勞動合同，即使沒有和勞動者簽訂書面的勞動合同，在法律上也不是絕對無效。這樣一來，條文可以被理解成為好“勞動合同最好以書面形式訂立”，是提倡性的規范，鼓勵大家都簽訂勞動合同，以自身利益優先考慮最好的選擇就是簽訂勞動合同。法律之所以沒有絕對否認口頭合同的效力，原因就在于在現實生活中有太多太多沒有簽訂書面合同的案件發生，這類案件的受害方往往都是手無寸鐵的平民百姓，特別是農民工群體，在面對榨干他們勞動力的企業來說，他們是徹徹底底地弱勢群體，如果立法一味地排除保護沒有書面合同的勞動法律關系，那么事實勞動關系就很難解釋，這一群體的人的權利當然就沒有辦法由法律保護。
不過，幾乎所有口頭合同案件的解決過程都很曲折，中國有句古話叫“空口無憑，立字為據”， 因為雙方當事人沒有書面憑證，很難說清楚事情的緣由，雙方權利義務不明確，在糾紛或訴訟過程當事人的權利（主要是受害方的權利）想要保護必經一番波折。除此之外，口頭合同案件還隱含著幾個問題：
試用期問題
勞動者與用人單位沒有簽訂書面勞動合同就很難確定試用期，勞動關系從什么時候開始幾乎無從知曉，最后的結果很可能是雙方協商決定，這樣并沒有從根本上保護弱勢群體的合法利益：如試用期內被解雇還是試用期外被解雇，直接關系到當事人報酬，試用期外是5000元一個月，試用期內可能只有2000，至于獎金分紅等在試用期內一律沒有。這樣勞動者能拿到的報酬遠遠少于應該拿到的。因此，對勞動者的保護也很難達到最大化。
勞動條件問題
勞動條件是用人單位在與勞動者簽訂勞動合同時吸引勞動者的前來就職的、承諾給予勞動者在勞動年限內享受的物質。這個勞動條件可以是任何優厚的東西，目前的主流是房，也可以是車。如用人單位說“你過來工作，給你一套房”，這個就是勞動條件。勞動條件是勞動合同的一部分，一般都被白紙黑字的記錄在合同書當中。那么沒有書面勞動合同，這個勞動條件應該如何確定呢？不知道怎么確定，勞動者的合法權利如何去維護呢？這個是實際操作中遇到的有一個難點。
（三）用人單位保險問題
目前基本所有的用人單位在招聘時都承諾有工傷保險、醫療保險、養老保險、公積金，俗稱“三險一金”，并且越來越多的效益好的企業除了上述幾種保險以外還加上生育保險和失業保險，俗稱“五險一金”。但是同樣的，這些條件的前提肯定是成為正式員工的時候才能享受到的，如何證明勞動者是單位的正式職工，這幾乎也是一個只能由書面憑證來證明的問題，在口頭合同的情況下，想到證明難上加難。
我國現行的《中華人民共和國勞動法》和《中華人民共和國勞動合同法》中并沒有對上述問題作出規定，但是沒有作出規定并不等于沒有這些規定，對于保護口頭合同中當事人的權利義務，弄清這些問題的解決辦法是非常有必要的。
四、口頭勞動合同在國外立法中的規定
國外有些國家，如英國、法國、德國、日本、新加坡等均為將勞動合同設定為要式合同。[]德國的合同法中規定法律行為無需特殊形式。也就是說，口頭達成的合同原則上足以確立合同雙方之間的權利與義務。實際情況中，與修改或補充已有的書面條款相關的口頭協定也發揮一定的作用。德國法律盡可能滿足合同雙方的要求，即使書面協議中有附則約定不達成附加口頭協議，但在一定情況下，也不能以此為由拒絕因事后的口頭協議導致的主張請求權。只是在公司成立和購買不動產時除外。
法國法律沒有要求勞動合同必須以書面形式訂立，只是對從事某些種類的勞動者，如家庭工作者等要求以書面形式訂立勞動合同。這符合歐洲聯盟立法精神。[]歐盟1991年10月14日得指令要求成員國在1993年7月1日之前，在國內立法中規定雇主有義務向雇員提供載明其勞動條件等勞動合同基本要素的書面文件。[]這個指令只是雇主對雇員有告知的義務，但這種告知不一定時書面形式，所以，它也沒有把書面形式看做是效力要件。因為法律的勞動法并沒有規定“書面的勞動合同”，所以，單純因為沒有書面勞動合同而否認事實上的勞動關系是不能說服人的。而且，想要證明勞動關系存在不一定必須靠勞動合同，工資單、工作服、考勤卡等也都能證明勞動關系的存在。法國勞動法典中規定勞動合同適用合同的一般原則，勞動者可以通過提供證人和假設的手段證明事實勞動關系。[]法國法院在1982年1月10日得判例中指出，雇員可以利用一切手段證明勞動關系存在及內容。[]
五、對口頭勞動合同的法律規制
我國對調整口頭合同的法律法規的法律條文主要有：《關于全民合同制工人合同期滿后形成的事實勞動關系的復函》認為合同還是應該以書面為準，應該盡快與沒有簽訂書面合同的勞動者補簽書面合同；《關于勞動爭議受理問題的復函》第4條規定：“對于事實勞動關系當事人之間發生的勞動爭議，勞動爭議仲裁委員會應當根據《中國人民共和國企業勞動爭議處理條例》第二條規定予以受理。”《關于關切實行中華人民共和國勞動法若干問題的意見》第2條規定：“中國境內的企業、個體經濟組織與勞動者之間，只要形成勞動關系，即在事實上已經成為企業、個體經濟組織的成員，并為其提供有償服務，適用勞動法。”這條對口頭合同作出了明確的規定。《關于實行勞動合同合同制度若干問題的通知》第14條規定：“因用人單位的原因未辦理終止或續訂手續而形成事實勞動關系的， 視為續訂勞動合同，用人單位應及時與勞動者協商合同期限，辦理續訂手續。”從2008年1月1日期實行的《中華人民共和國勞動合同法》第十條規定：“建立勞動關系，應當訂立書面合同。”“已建立勞動關系，未同時訂立書面勞動合同的，應當自用工之日起一個月內訂立書面勞動合同。” “用人單位自用工之日起一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍工資。”
我認為這樣規定是非常切實可行的，勞動合同法的頒布宗旨就在于保護勞動者的合法權益，構建和發展和諧穩定的勞動關系。這種規定是從保護勞動者與用人單位的權利的角度做考慮，實際上是將口頭合同視為無固定期限勞動合同來對待，從全方位把勞動者的合法權益的保護擴大到最大化。
注釋：
張志京 主編 《勞動法學》（第二版）[M]2009年8月第二版 復旦大學出版社
英 主編 《外國勞動法和社會保障法》【M】 2001年版 中國人民大學出版社
④歐洲聯盟是在歐共體統一市場基礎上建立的超國家的地區組織，致力于實現經濟一體化和政治、社會等方面的合作與協同。其立法優先于其成員國的國內法，立法機關是歐洲聯盟部長理事會，主要形式是條例和指令。條例在成員國內具有直接適用的效力，指令只是在要求達到的目標上約束成員國，在具體的落實手段上，成員國可以自主選擇，即指令必須由成員國在規定的期限內轉化為國內法。
⑤《勞動法》關懷、林嘉主編 中國人民大學出版社 2007年6月
⑥《勞動法》關懷、林嘉主編 中國人民大學出版社 2007年6月
⑦ G.LYON-Caen,A.Supiot等：《勞動法》，231頁，法國DALLOZ出版社，1999
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第2篇：合同法規范文
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注釋：
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7 王文利.強制性規范類型化的價值功能[J].南海法學, 2017.10.
第3篇：合同法規范文
《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。
《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條 農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。
農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。
《合同法》第五十二條第（五）項：違反法律、行政法規的強制性規定（合同無效情形）
《合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所造成的損失，雙方都有過錯的，應當各自承當相應的責任。
《合同法》第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《合同法》第一百零八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
《合同法》第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第4篇：合同法規范文
【關鍵詞】 經濟合同 法律風險 規避
一、合同主體存在的法律風險及應對
1、合同主體資格不合法，導致合同無效或合同效力待定
根據《中華人民共和國合同法》第九條的規定，訂立合同的主體有兩種：一種是當事人即具備相應民事權利能力和民事行為能力的自然人或企業；另一種是人即依法取得委托而進行合同簽訂的主體。
（1）合同主體為自然人的法律風險探討。《中華人民共和國民法通則》根據公民的年齡、智力狀態等因素，把公民的民事行為能力分為完全民事行為能力、限制民事行為能力和無民事行為能力三類。完全民事行為能力人：十八周歲以上，具有完全民事行為能力，可以獨立進行民事活動的公民；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。限制民事行為能力人：一是未成年人的民事行為能力人――十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人；二是精神病人的民事行為能力――不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人。無民事行為能力人：一是未成年人的民事行為能力人――不滿十周歲的未成年人；二是精神病人的民事行為能力――不能辨認自己行為的精神病人。
這三類自然人簽訂合同的效力分別為：完全民事行為能力人可以作為合同的主體，獨立簽訂合同；限制民事行為能力人簽訂的合同效力待定。限制民事能力人可以進行與他們的年齡、智力相適應的民事活動，如購買學習用具、利用自動售貨機、接受贈與等；其他民事活動由他的法定人或征得其法定人的同意；無民事行為能力人簽訂的合同沒有法律效力。無民事行力人不能獨立實施任何法律行為，但是可以實施純受利益并且不損害他人的行為，如接受獎勵、贈與等。
因此合同主體為自然人時應重點審查：合同的相對方是否為完全民事行為能力人，即簽約方是否為精神正常且年滿18周歲或者16至18周歲但以自己的收入為主要生活來源的人。具體的審查方法可以要求對方提供身份證，以及詳細的家庭地址、聯系方法及個人的其他情況；必要時還應該進行實地的考察和確認。
（2）合同主體為企業的法律風險探討。作為合同主體的企業有兩種類型：一種是企業法人，另一種是非法人組織。根據公司法的規定，我國的企業法人有兩種形式：有限責任公司和股份有限公司。公司在其經營范圍內簽訂的合同是有效的。而非法人組織包括個人合伙和企業法人的分支機構兩種情況。
“個人合伙”是指兩個以上公民按照協議，各自提供資金、實物、技術等，合伙經營、共同勞動的組織。對于合伙債務，合伙人對外承擔的是無限連帶責任。
“企業法人的分支機構”：按照民法通則的有關規定，分支機構不具有獨立法人資格，一般不能獨立對外承擔民事責任。以下三種情況下才可簽訂合同：企業法人的分支機構持有企業法人的授權書，在授權范圍內簽訂合同；有營業執照的非法人組織可以在核準登記的經營范圍內以自己的名義締結合同；根據最高人民法院的司法解釋，凡是頒發了《經營金融業務許可證》，領取了營業執照的各銀行、各保險公司的分支機構，在一定條件下也可以成為合同的主體。
因此合同主體為企業時應該重點審查以下內容：審企業的營業執照，查看企業名稱是否與擬簽合同當事人的名稱一致；審企業的注冊資本，查看是否與擬簽合同標的額相稱；審企業的經營范圍，查看擬簽合同業務是否在經營范圍內；審企業是否通過工商部門年度檢驗；對公司的辦公地點、人員、固定資產等進行實地考察和確認。
而對于非法人組織還應注意：企業的分支機構是否具有對外開展業務資格（是否有授權）；是否有非法人營業執照；另外，除審查分支機構的履約能力外，還應審查其所屬總公司的履約能力的情況，因為在分支機構無力承擔責任的情況下，總公司還應承擔補充責任。
（3）合同主體為人的法律風險探討。人實施的民事行為要有效，必須具備以下條件：要有合法的授權委托；人要在授權的權限內實施民事行為；有效的期間內實施民事行為。所以當人簽訂合同時，必須要注意做到以下幾點：索取授權委托書；審查授權書的授權范圍；審查授權書的有效期限；一定要加蓋公章。
2、合同主體的履約能力是合同得到履行的必要條件
審查合同主體的履約能力關鍵是核實簽約對方的資信。因此，簽訂合同之前應做到：一是要求對方提供資信證明文件，包括對方的企業簡介，營業執照，效益情況，稅務證明，銀行信用等級證明以及單位的基本情況、股東情況等資信證明資料，以及對合同對方進行實地考查；二是要求對方提供擔保，如履約保函或是要求對方提供履約保證金等形式來降低企業的風險。
二、合同形式方面常見問題法律探討
1、合同文本不規范，導致權利無法保障
有效利用固定（標準）的合同文本，使合同權利得到最大程度的保障。《中華人民共和國合同法》規定了15種合同，每種合同都有自己的合同文本條款，不同合同的當事人因此享受的合同權利和承擔的合同義務都不一樣。若合同文本使用錯誤，則可能導致當事人的權利無法得到保障。
2、合同形式違法，導致合同無效
具體體現在以下兩方面：一是合同表現形式不符合法律規定要求。如根據《中華人民共和國合同法》第二百七十條規定，建設工程合同應當采用書面形式。口頭訂立建設工程合同則違反了本條強制性規定；二是程序形式違法。法律行政法規應當辦理批準、登記等手續而未辦理。如：房屋的買賣必須辦理過戶登記才有效，否則是不可對抗善意第三人的。
3、合同內容違反法律、行政法規的強制性規定而導致合同無效
主要包括主要條款違法；標的違法；涉及對象在強制性規定限制和禁止范圍內；履行期限、地點、方式違法等。
4、合同形式不齊備，導致合同風險的發生
表現為以下幾方面：一是合同對方公司未蓋章，雖有對方授權代表簽字但未取得合同對方公司出具的授權委托書；二是合同的簽約時間不明確。簽約時間經常會涉及到這份合同是否已經生效，什么時候生效以及款項的收付。我們在合同中經常有這樣的條款：“本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。本合同有效期至×年×月×日止”（涉及到合同是否成立）；“合同簽訂后7天內，甲方支付合同總價的30%作為預付款，合計人民幣柒拾柒萬肆千柒佰陸拾陸元貳角柒分”（涉及到工程預付款的收取）；三是簽約地點不明確，引起管轄權的爭議；四是送貨單沒有加蓋公章，只有經辦人簽字，未索取經辦人的授權委托書或未加蓋公章。一旦產生糾紛時，難以得到對方的確認；五是有傳真件未補合同原件：傳真件不可以獨立證明事實，傳真件只有和其他的證據結合起來，形成一條證據鎖鏈，才可以作為認定事實的依據。
三、合同條款常見問題法律應對
合同條款不合法導致合同條款無效；合同條款不完備、不準確導致合同主體之間的權利義務關系無法確定。《中華人民共和國合同法》第十二條規定：合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款或者報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法。下面以買賣合同為例。
“當事人的名稱或者姓名和住所”條款。自然人：應按身份證寫上真實名字（虛假的名字可能會存在惡意欺瞞詐騙的嫌疑）、住所；法人：應寫上法人的名稱、法定代表人的名稱、法人登記住所或主要營業地。
“標的”條款。第一，標的物要合法。出賣人沒有產權的物品，不能成為買賣合同中的標的物；國家法律、行政法規禁止自由流通買賣的物品不能成為買賣合同中的標的物；違反國家部門標準、行業標準等標準的物品不能成為買賣合同中的標的物；違反國家法律、行政法規的物品，均不能成為買賣合同中的標的物。第二，標的物要明確不會侵犯他人的知識產權。如果購買的是有商標的產品，要注意對方是否是合法持有其提供的產品的商標權；如果是為對方生產、加工產品，就要注意該產品是否會侵犯他人的商標、專利權。同時最好要求對方作出不會侵犯他人知識產權的承諾約定。第三，標的物的數量應明確。標的物的數量應盡量細到它最小的計量單位。第四，標的物需要包裝時，應明確其包裝標準，包括外包裝的材質、內包裝或者填充物保護的說明，以及對防潮、防火、防撞擊顛簸的要求等，如果采用國家標準或行業標準的，應該寫明該標準的名稱、代號或編號。同時還要確定包裝費用的承擔方式。第五，注意列明每項商品的單價。第六，標的物的交貨時間應明確。第七，標的物質量條款的約定應明確。為防止爭議發生，建議在合同中約定一個質量的檢驗標準。此外，對產品質量的異議必須要有時間與條件的限制。為此在合同中雙方還應就承擔質量責任的時間和期限作出明確的規定。
“履行的期限、地點以及方式”條款。履行期限（交貨期限）：可以是即時履行、約定某一時間點履行或者約定某一期限內履行。履行地點（交貨地點）：影響著標的物所有權和風險的轉移、運輸費用的承擔。履行方式：出賣人送貨、出賣人代運、買受人自提自運。
違約責任條款。違約責任屬于當事人違反合同約定義務時應當承擔的責任，該責任是一種法律責任。當事人可以在符合法律規定的條件下就責任的承擔方式以及免責的事由進行約定。
合同爭議的解決方式。按照民事訴訟法的規定：“合同的雙方當事人可以在書面合同中協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。”所以在選擇了“訴訟”的方式來解決爭議時，建議進行“協議管轄”。如果選擇了“仲裁”方式來解決爭議時，仲裁機構名稱要寫具體明確。為降低企業的訴訟風險，一般選擇自己區域內的仲裁機構或法院管轄。
四、合同履行過程中的法律風險及應對
1、合同履行過程中存在的兩種法律風險
一是在合同履行過程中發現對方喪失履行能力或對方出現其他可能違約情形，導致己方生產經營遭受重大影響；二是在合同履行過程中因己方生產經營發生突發事件或投資戰略發生重大調整而可能發生己方違約需承擔違約責任的風險。
2、應對辦法
（1）通過行使法定抗辯權及時中止或終止合同。抗辯權是指對抗對方請求的權利。《中華人民共和國合同法》規定了三種抗辯權即同時履行抗辯權、先履行抗辯權和不安抗辯權。抗辯權適用于雙務合同，即權利義務具有對等性或者相對性。
（2）通過行使法定解除權及時解除合同。法定解除權指合同生效后，沒有履行或者未履行完畢前，當事人在法律規定的解除條件出現時，行使解除權而使合同關系消滅。
3、合同履行時應注意保留好相關的證明資料
在履行合同時最好有比較完整的書面往來文件，而且必須有對方當事人的確認。履約過程中要盡量完善手續，保留好相關的書面材料，才能把握主動。
五、合同產生糾紛時的法律風險預防與應對
1、避免因超過訴訟時效導致權利喪失
訴訟時效是指權利人通過訴訟程序請求人民法院保護其民事權利的有效時間。超過訴訟時效，權利人喪失勝訴權。
我國《民法通則》對訴訟時效作了明確規定：向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為2年。但要特別注意的是下列訴訟時效為一年：延付或者拒付租金的；出售質量不合格的商品未聲明的；寄存財物被丟失或者損毀的。如果過了訴訟時效才來主張合同權益，就會喪失勝訴權，致使原本合法的權益受損而無法得到法律的支持。
2、重視對賬函的法律效力
從法律上看，對賬函至少具有如下三個方面的法律效力：有效地證明交易關系的存在；有效地證明債權債務關系的存在；可能引訟時效的中斷。根據民法通則第一百四十條之規定：訴訟時效因提訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。
3、及時采取適當的補救措施，在合同產生糾紛時爭取主動權
該階段的工作主要是補充和完善證據。如原來未簽書面合同的要設法補簽書面合同，原來對方未簽收貨物的要設法讓對方補簽收，原來未拿到合同原件的要設法拿到合同原件，原來未拿到授權委托書原件的要設法拿到授權委托書原件等。
第5篇：合同法規范文
第十一條 新藥技術轉讓，系指新藥證書(正本)的擁有者，將新藥生產技術轉與生產企業。接受新藥技術轉讓的企業不得對該新藥進行再次技術轉讓。
第十二條 國家藥品監督管理局根據醫療需求，宏觀控制新藥技術轉讓的品種和數量。對已有多家生產，能滿足醫療需要的品種，可停止受理轉讓申請。
第十三條 對于簡單改變劑型的新藥，原則上不再受理新藥技術轉讓的申請;對其他類別的新藥，若申報生產該新藥的單位超過3家時，亦不再受理轉讓的申請。
第十四條 新藥技術轉讓應在新藥試行質量標準轉正后方可申請。不具備生產條件的科研單位，在新藥標準試行期內可申請轉讓。
第十五條 新藥證書(正本)擁有者轉讓新藥時，必須將全部技術及資料無保留地轉給受讓單位，并保證受讓單位獨自試制出質量合格的連續3批產品。
第十六條 若干單位聯合研究的新藥，申請新藥技術轉讓時，其各項轉讓活動須經新藥證書共同署名單位一同提出申請與簽訂轉讓合同。
第十七條 接受新藥技術轉讓的生產企業必須取得“藥品生產企業許可證”和“藥品GMP證書”。
第十八條 新藥技術轉讓應由新藥證書(正本)擁有單位申請辦理。轉讓申請最遲應在新藥保護期滿前6個月提出。
新藥技術轉讓合同
合同登記編號
項目名稱：_______________________________________
受讓人(甲方)：___________________________________
讓與人(乙方)：___________________________________
簽訂地點：________省________市(縣)
簽訂日期：____年____月____日
有效期限：____年____月____日至____年____月____日
依據《中華人民共和國合同法》的規定，合同雙方就________(該項目屬計劃)轉讓，經協商一致，簽訂本合同。
一、非專利技術的內容、要求和工業化開發程度：
____________________________________________________
二、技術情報和資料及其提交期限、地點和方式：
____________________________________________________
乙方自合同生效之日起____天內，在______(地點)，以______方式，向甲方提供下列技術資料：
____________________________________________________
三、本項目技術秘密、范圍和保密期限：
____________________________________________________
四、使用非專利技術的范圍：
甲方：
____________________________________________________
乙方：
____________________________________________________
五、驗收標準和方法：
甲方使用該項技術，試生產后，達到了本合同第一條所列技術指標，按______標準，采用______方式驗收，由甲方出具技術項目驗收證明。
六、經費及其支付方式：
(一)成交總額：______元。
其中技術交易額(技術使用費)：______元。
(二)支付方式(采用以下第____種方式)：
①一次總付：______元，時間：______
②分期支付：______元，時間：______
______元，時間：______
③按利潤______%支付，期限：______
④按銷售額______%支付，期限：______
⑤其他方式：________________________
七、違約金或者損失賠償額的計算方法：
違反本合同約定，違約方應當按《中華人民共和國合同法》第三百五十一條、第三百五十二條規定承擔違約責任。
(一)違反本合同第____條約定，____方應當承擔違約責任，承擔方式和違約金額如下：
____________________________________________________________________________
(二)違反本合同第____條約定，____方應當承擔違約責任，承擔方式和違約金額如下：
____________________________________________________________________________
八、技術指導的內容(含地點、方式及費用)：
____________________________________________________________________________
九、后續改進的提供與分享：
本合同所稱的后續改進，是指在本合同的有效期內，任何一方或者雙方對合同標的的技術成果所作的革新和改進。雙方約定，本合同標的的技術成果后續改進由____方完成，后續改進成果于____方。
十、爭議的解決辦法：
在合同履行過程中發生爭議，雙方應當協商解決，也可以請求________進行調解。
雙方不愿協商、調解解決或者協商、調解不成的，雙方商定，采用以下第____種方式解決。
(一)因本合同所發生的任何爭議，申請________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人民法院起訴。
第6篇：合同法規范文
［關鍵詞］代孕；代孕合同；親子關系；法律規制
由于環境的惡化，工作的壓力，以及自身的身體機能異常使不孕不育癥成為我國的社會問題。人類輔助生殖技術將新的生命和希望送給了不孕癥的家庭。同時也給社會帶來了負面影響，代孕富商生下八胞胎，代孕媽媽之死，這些都是游走在法律邊緣的缺乏法律監督導致代孕現象的負面縮影。代孕技術的發展致使代孕行為頻繁出現，但是我國只有兩部法律法規中明確提出了禁止實行代孕技術，并不能有效的遏制代孕技術的廣泛應用。法律具有滯后性，相關權益也得不到保障。用法律手段來規范和完善代孕行為是當前的趨勢。
一代孕現象的成因
(一)代孕的定義及其類型
1.代孕的定義
代孕是指運用現代醫療技術手段將丈夫的或者人工受精培育成功的受精卵或胚胎植入自愿代替妻子懷孕的女性的子宮內受孕，待分娩后以妻子為親生母親的身份撫養。在代孕行為中，用自己子宮代替他人孕育生產的女性，也就是我們常說的代孕媽媽。〔1〕代孕媽媽通過代孕技術生育的子女就是我們說的代孕子女，委托代孕母親代替妻子懷孕分娩的夫妻被稱為委托夫妻。
2.代孕的類型
代孕標準不一樣，代孕的種類也不一樣。根據代孕和卵子來源，可以分為完全代孕和局部代孕。所謂的完全代孕，就是和卵子的提供者都是委托方的丈夫和妻子，由于妻子的子宮不能著床、發育胎兒，所以才通過代孕媽媽的子宮來生育子女。在這種方式中，委托夫妻才是孩子的真正父母，代孕媽媽和孩子之間沒有任何的血緣關系。所謂的局部代孕，實際上就是因為妻子沒有辦法排卵或者是子宮不能夠懷孕，所以通過代孕媽媽的卵子和丈夫的使用人工人工受精的方式結合進行孕育的方式。此種代孕方式，委托的男性與代孕母親為代孕子女的血緣父母。〔2〕根據代孕報酬的不同，可以分為無償代孕和有償代孕。所謂的無償代孕，實際上就是在代孕的過程中不收取任何的報酬。所謂的有償代孕，就是在代孕的過程中，代孕媽媽所花費的營養費，醫療費和約定的報酬都是由委托夫妻來支付的。
（二）代孕現象的成因
所謂的不孕癥，就是在夫妻在結婚之后由正常的性生活，在沒有采取避孕措施的情況下，超過一年都沒有懷孕的人。在現代社會，不孕癥的的并發率呈上升趨勢。不孕癥不僅給不孕夫妻帶來身體的不利影響，也造成了很大程度上的心理影響，來自家庭和社會的壓力也會隨之增大。所謂的同性戀，就是某人將心理、情感、興趣和等都放在了同樣性別的人身上的人。我國婚姻法規定婚姻主體為異性，但并不能阻止同性戀的存在與擴大，同性文化在網絡上也不脛而走。中國衛生部的官方數據表明，中國約有500萬至1000萬的男同性戀，男同性戀無法生育的事實也是夫妻的一大苦惱。〔3〕失獨家庭，失獨家庭是指失去獨生子女的家庭，這些父母大都步入中年，且無法生育。這些家庭因當年積極響應國家獨生女政策，但是在中年卻失去了自己的獨子，對他們來說就如世界末日一般。技術原因和主觀原因，社會科學的發展，醫學也呈現出迅猛的發展，代孕技術運用于醫學臨床也屢見不鮮。我國目前已經一百多家醫療機構獲取衛生部批準開展運用人類輔助生殖技術。
二代孕的立法現狀
在1985年，英國制定并實施了《代孕協議法》，該法中明確提出不能進行商業性質的代孕，但是并沒有明確提出不能夠在自愿的條件下進行代孕。在1991年，制定并實施了《人類受精與胚胎學法》，彌補了《代孕協議法》中出現的漏洞和問題，明確代孕當事者之間的權利和義務，確保不孕癥患者的權益以及代孕子女的權益得到保障。在1973年，美國實施了《統一親子法》，有效的明確了代孕子女所具有的法律地位。此外，該法在1988年和2000年被修改和完善，對代孕合同以及代孕子女的法律地位都進一步明確規定。但該法并不具有最高效力，各州的態度也不相同。法國，經過數十年的爭議，在1994年頒布了《生命倫理法》，對人工輔助技術做出了相關立法規定，但對代孕持否認合法性的立場，依據代孕合同代替委托夫妻的代孕母親必須撫養代孕子女。在1991年，德國實施了《胚胎保護法》，該法主要就是確保受精卵和胚胎的權益，避免出現隨意使用人工輔助生殖技術的現象。并且明確表示禁止代孕的態度，并對違反者處以嚴重的刑罰和罰金。〔4〕近年來，大量出現代孕現象，人工輔助生殖技術也發展迅猛，對于一個社會化的問題，要想真正得到解決，必須運用法律規范監督管制代孕行為。
三代孕合同的法律思考和規制
（一）代孕合同的定義
代孕合同是指委托夫妻在無法懷孕的情況下，根據約定，由代孕母親出借自己的子宮代替妻子進行懷孕分娩兒簽訂的記載著關于雙方當事人權利義務為內容的合同。代孕合同所具有的特征是：第一，主體的特定性。代孕合同當事人分別是無法生育的委托夫妻與出借自己子宮的代孕母親，當事者雖然是具有平等地位的自然人，但是又具有一定的特定性。第二，目標的特殊性。代孕合同中所約定的標的是代孕母親的身體利益以及腹中子女的親權。第三，代孕合同是具有財產關系和身份關系的合同。代孕母親在代孕過程中產生的費用以及約定的報酬，以及代孕子女身份的歸屬都是合同的內容。第四，代孕合同是一種涉他合同。此合同部分突破了合同的相對性，合同當事人在合同中為第三人也就是未出生的嬰兒設定了合同權利義務。
（二）代孕合同的法律關系
所謂代孕合同中的法律關系的主體：就是在代孕法律關系中的權利和義務統一體的雙方當事者，其中一方是因為無法自己生育的委托夫妻，另一方是自愿提供自己子宮代替妻子分娩的代孕母親。也可稱為委托方與被委托方。代孕合同中法律關系的客體：代孕合同法律關系所指的客體也就是雙方當事人得以達成權利義務關系的利益對象。代孕合同法律關系的客體是代孕母親出借自己的子宮代替妻子懷孕生產的行為。代孕合同的法律關系的內容：是指委托夫妻與代孕母親通過簽訂的合同里記載的雙方當事人的權利與義務。委托夫妻的權利義務大致包括按照合同向代孕母親提供代孕過程中的各項花費，取得代孕子女的親權。代孕母親的權利義務大致包括代替妻子進行代孕，獲取相應的補償。
（三）代孕合同的法律規制
代孕合同主體的規制。對委托夫妻主體規制:第一，委托方的主體資格僅限于合法夫妻，不適用于未婚男女、同性戀使用代孕技術。第二，委托方是因為夫妻雙方無法生育。對代孕母親的規制:第一，被委托方即代孕母親應如實說明身體狀況并保證身體健康。第二，被委托方應育有子女。第三，被委托方應接受相關醫療機構檢查以及相關心理評估并符合條件。第四，委托方與被委托方無親屬關系，即不是直系血親或三代以內旁系血親。〔5〕代孕合同內容的規制。完整的代孕合同中需要具有：一、代孕主體資格的條款；二、孕育子女的條款；三、代孕機構的條款；四、保密條款；五、合理費用補償條款；六、代孕親子身份關系的條款；七、違約賠償責任條款；八、解決爭議的相關辦法。代孕合同的生效。代孕合同屬于合同法的范疇，但是又有其特殊性，為了避免隨意使用代孕技術，代孕合同應以書面形式來約定雙方當事人的權利義務，防止糾紛。
四代孕親子關系的法律思考與規制
（一）代孕親子法律關系
代孕親子法律關系構成要素包括主體、客體和內容。代孕親子法律關系中的主體就是指委托夫妻，代孕母親，及代孕子女。然而，此法律關系中，還需進一步確定代孕子女的法律母親。代孕親子法律關系中的客體就是需要承擔義務和擁有權利的對象，即法律母親與代孕子女之間的撫養及其贍養行為。代孕親子法律關系的內容是指法律父母與代孕子女之間的權利義務關系。
（二）代孕親子關系認定理論
代孕子女出生后，代孕子女的親權歸屬問題成為委托夫妻和代孕母親引起糾紛的首要焦點。代孕子女的法律地位到底是什么，通過分析各個國家的法律判例可以歸納為以下說法：
1、分娩說：
孩子是誰生育的，誰就是孩子的母親，代孕媽媽是他們法律層面的媽媽。然而代孕就是代孕母親出借自己子宮代替他人懷孕分娩，按此說法曲解了實施代孕技術的醫學初衷，否認了代孕合同的法律效力。
2、子女最佳利益說：
以代孕子女的最佳利益為準則，在委托夫妻與代孕母親之間選擇一個更有利于子女成長的環境。然而這種方法使代孕親子關系處于一種不確定的狀態，給代孕媽媽的反悔提供可乘之機，致使委托夫妻因親子關系的認定問題的不確定性而憂心，使代孕子女處于不確定的法律地位。〔6〕
3、契約說：
即依據代孕合同的內容，委托夫妻為代孕子女的法律母親，也是雙方簽訂代孕合同的委托方。但契約說有一個特殊之處，就是子女身份認定并非以契約成立而是以契約履行而確定，從契約的成立到契約履行完畢有10月左右的時間，中間的過程無法十分確定，因此容易因履行而發生糾紛。代孕親子關系的確定與一國的法律、文化有很大的關系。我國沒有相關代孕的法律，因此也沒有相關的代孕子女關系認定的立法規定。此種情況下，筆者提出一種中和學說—“條件契約說”，即在委托夫妻與代孕母親在意思表示一致的基礎下，由國家機關部門在“子女最佳利益”原則的的指導下審核判斷從而確定代孕子女的法律地位。此種原則，不僅尊重委托夫妻及代孕母親的意愿，也使代孕子女身份更加明確與穩定，但是國家公權力參與到私人領域并對代孕過程進行監管，既避了契約說的私法自治帶來的弊端，有利于代孕子女身份的確定及其利益的全面保護。代孕作為科學醫學發展的產物，給不孕不育家庭帶來福音，代孕技術能在一定程度上緩解不孕癥這一社會難題，我們應該正確看待代孕現象的發生，通過相關的法律規制，運用法律手段對代孕進行有限規范和監督，幫助不孕不育家庭走出陰霾。
〔參考文獻〕
〔1〕李晟然.淺析代孕行為相關法律問題〔J〕.中國性科學.2012,（08）.
〔2〕李長生.代孕的法律問題研究〔D〕.長春：吉林財經大學，
〔3〕張曉雪.代孕輔助生育法律問題研究〔D〕.長春：吉林大學，2014.
〔4〕姜昆.代孕的法律問題研究〔D〕.北京：首都經濟貿易大學，2014.
〔5〕莊東紅.代孕法律問題的規制建議〔J〕.長春理工大學學報:社會科學版,2014,（08）.
第7篇：合同法規范文
（一）當事人姓名或者名稱及住所；
（二）房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況；
（三）租賃用途；
（四）租賃期限；
（五）租金及交付方式；
（六）房屋修繕責任；
（七）轉租的約定；
（八）變更和解除合同的條件；
（九）違約責任；
（十）當事人約定的其他條款。
第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新答訂租賃合同。
第十一條 租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。
出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同
住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。
第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同；
（一）符合法律規定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；
（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續履行的；
（三）當事人協商一致的。
因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償。
房屋租賃合同法律規定__租賃登記
第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。
答訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。
第十四條 房屋租賃當事人應當在租賃合同答訂后30日內，持本辦法第十五條規定的文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續。
第十五條 申請房屋租賃登記備案應當提交下列文件：
（一）書面租賃合同；
（二）房屋所有權證書；
（三）當事人的合法證件；
（四）城市人民政府規定的其他文件。
出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。
出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權出租的證明。
第十六條 房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發《房屋租賃證》。
縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查，并頒發《房屋租賃證》。
第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產、經營活動的，房屋租賃證作為經營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。
第十八條 嚴禁偽造、涂改、轉借、轉讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應當向原發證機關申請補發。
房屋租賃合同__當事人的權利和義務
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出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償。
第二十條 出租人應當依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應當支付違約金，給承租人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復，致使房屋發生破壞性事故，造成承租人財產損失或者人身傷害的，應當承擔賠償責任。
租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。
第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應當支付違約金。
第二十三條 承租人應當愛護并合理便用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改。護建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。
因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償。
第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；
（一）將承租的房屋擅自轉租的；
（二）將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的；
（三）將承租的房屋擅自拆改結構或改變用途的；
（四）拖欠租金累計六個月以上的；
（五）公用住宅用房無正當理由閑置六個月以上的；
（六）租用承租房屋進行違法活動的；
（七）故意損壞承租房屋的；
（八）法律、法規規定其他可以收回的。
第二十五條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有士地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政 部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管 理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。
房屋租賃合同__轉租
第二十六條 房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。
第二十七條 承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。
出租人可以從轉租中獲得收益。
第二十八條 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照本辦法的規定辦理登記備案手續。
第二十九條 轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。
第三十條 轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。
第三十一條 轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
房屋租賃合同__法律責任
第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產管理部門對責任者給予行政處罰
；
（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；
（二）不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續，并可處以罰款；
（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。
第三十三條 違反本辦法，情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十四條 房屋租賃管理工作人員、貪污受賄的，由所在機關給予行政處分，情節嚴重、構成犯罪的，由司機機關依法追究刑事責任。
名稱
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第8篇：合同法規范文
關鍵詞:房地產居間;房地產管理法;權利義務
城鎮住房制度和國有土地使用制度改革以來,我國房地產業得到了快速發展。與此同時,房地產中介服務業也日益興隆。但是近年來,房地產中介服務實踐中暴露出了許多問題,其中最易產生糾紛、存在問題最多的是房地產居間服務①領域:從事房地產居間的中介公司的資質、從業人員的素質良莠不齊,整體誠信水平不夠理想;一些中介公司不遵守職業道德,信息披露不真實,欺瞞詐騙,成為消費者眼中的“黑中介”。②目前我國除個別地方性規定外,規范房地產居間服務的全國性法律、行政法規和規章寥寥無幾,導致人民法院在審理房地產居間糾紛案件時缺乏有效的法律依據,不少消費者的合法權益因此無法受到保護。2009年初,我國住房與城鄉建設部全面啟動了五年立法規劃,《城市房地產管理法》的修訂是其中的重點。借助《城市房地產管理法》修訂的契機,如果能將“房地產中介服務”設為未來新法中單獨的一章,對目前房地產居間服務領域暴露出來的問題作出統一、全面的規定,不但可以進一步規范和完善房地產居間服務,而且可以為司法部門處理房地產居間糾紛提供明確的法律依據。本文著重從立法論的角度,對房地產居間的一些法律問題進行探討。本文的房地產居間,是指提供訂立房地產交易合同的信息或媒介服務并收取費用的經營活動,屬于房地產經紀服務的一種。
一、房地產居間商的盡職調查與如實報告義務
如果房地產居間商向委托人提供的信息不實,由此導致委托人遭受損失,則房地產居間商是否需要賠償?這涉及房地產居間商是否負有盡職調查與如實報告義務的問題。我國《合同法》第425條規定:“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況,損害委托人利益的,不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。”但對于房地產居間商是否負有盡職調查與如實報告義務的問題,學術界和實踐中都存在爭議,主要有兩種觀點:一種觀點認為,根據《合同法》第425條的規定,房地產居間商只在故意隱瞞事實或故意提供虛假情況時才對委托人承擔賠償責任,其只需將自己知曉的情況報告委托人即可,不負有積極調查的義務。審判實踐中已有法院采此觀點。如在“羅家聰與廣州市百富誠金發物業有限公司居間合同糾紛上訴案”中,原告百富誠金發物業有限公司、被告羅家聰與業主黃繼紅三方一起簽訂《房屋居間買賣合約》后,被告以查知該屋賣方曾將戶籍遷入該屋而使其購房使小孩入讀地段內小學的計劃落空為由,拒絕給付原告居間服務費。該案的一、二審法院均認為:原告作為居間商只是向委托人提供了訂立合同的機會,買賣雙方在原告撮合下見面協商合同事宜,被告應自負對賣方關聯證件和事實的審查責任,根據《合同法》第425條的規定,由于被告不能證實原告有故意隱瞞或提供虛假重要情況的證據,故其仍應向原告支付居間服務費。
另一種觀點認為,房地產居間商不但要將自己所明知的情況報告委托人,還應當盡到必要的調查、核實義務,以保證相關信息的真實性。因為居間商是“從事房地產居間活動的專業人士,委托人正是基于對居間商的信任而委托其進行居間活動的,委托人相信以居間為職業的居間商在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力,其能為委托人訂立合同提供真實信息和便捷途徑,故居間商應對信息的真實性負責”③。目前,我國有些法院采此觀點。如在“廣州市德誠行地產有限公司與聶杰華居間合同糾紛上訴案”中,一、二審法院均認為:原告德誠行地產有限公司在向被告聶杰華提供房屋買賣中介服務時,本應詳細了解房屋情況以確定房屋是否存在瑕疵并向被告如實報告,但其疏于審查而未能履行如實報告義務,存在一定過錯。基于此,判令被告向原告支付部分傭金和咨詢費。
筆者認為,房地產居間商不但有如實報告義務,而且負有一定程度的積極調查義務。首先,房地產居間商是從事營業性中介服務的專門機構,而不是民事上的一般居間人。一般來說,委托人都是因為相信以中介服務為職業的房地產居間商在房地產居間活動中具有高于普通人的專業知識和辨別能力,能為委托人提供真實、準確的信息,所以才委托其提供訂立合同的服務的。其次,委托人一般都會支付一筆不小的中介費給房地產居間商。從對價的角度看,房地產居間商與民事上一般的受托人、居間人不同,其所收取的報酬較多,因而應承擔較重的法律義務。最后,我國不少已經實施的或正在起草的地方性法律文件都對房地產居間商的盡職調查與如實報告義務作了明確規定。如《深圳市房地產業協會經紀行業從業規范》第14條規定“房地產經紀機構在從事房地產經紀業務時,應當核查委托人的身份證明及物業權屬證明,以及該物業抵押、質押、出租、產權糾紛等真實情況,并與委托人簽訂經紀合同或合同”,《廣州市房地產中介服務管理條例》、《寧波市房地產中介服務條例》、《汕頭市房地產經紀服務管理辦法》、《貴陽市房地產中介服務管理暫行規定》(征求意見稿)、《蘇州市房地產中介管理辦法》、《杭州市房地產中介服務管理辦法》(征求意見稿四)也都作了相關規定,這些規定反映了各地的現實需要。1999年我國臺灣地區《民法》債編修正時,增加了第567條第二款“以居間為營業者,關于訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務”。我國澳門地區《商法典》第713條也規定:“對于與法律行為之評價及安全有關且能影響法律行為之訂立之情況,居間人有義務就其所知通知當事人。”
筆者建議,我國《城市房地產管理法》應增加這樣一條:“從事房地產居間業務的房地產中介服務機構應對與房地產交易有密切關系的事項進行必要的調查、核實。從事房地產報告居間業務的房地產中介服務機構應當向委托人、從事房地產媒介居間業務的房地產中介服務機構應當向雙方當事人如實報告上述事項及調查核實的結果。”其中“與房地產交易有密切關系的事項”一般包括:(1)交易標的物的基本情況,如房地產的坐落位置、面積、產權歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況,抵押權、地役權、出租權等房地產上存在的他項權利情況;(2)當事人的基本情況,如當事人的真實身份、信用情況、是否顯無履行能力等;(3)與房地產交易有密切關系的其他事項。實踐中房地產中介服務機構一般需要對房地產的產權歸屬、建筑年限、法定用途、土地出讓金繳納情況以及抵押權、地役權、出租權等房地產上存在的他項權利情況向房地產登記機構及其他相關部門進行核實;對房地產的坐落位置、面積、是否存在明顯瑕疵等進行實地調查;對當事人的基本情況進行必要的審查。
二、居間費用的承擔
居間費用是指居間商進行居間活動所支出的費用,一般包括交通費、復印費、通訊費等。關于居間費用由誰承擔的問題,理論上和實踐中一直存在很大爭議。我國《合同法》第426條、427條明確規定,居間商促成合同成立的,居間費用由居間商負擔;居間商未促成合同成立的,可要求委托人負擔居間費用。但有些學者對《合同法》的這一規定提出了質疑,認為居間費用的負擔原則上從當事人約定;當事人無約定時,應依民事居間或商事居間而不同:若為商事居間,居間費用由居間商負擔;若為民事居間,居間商可以要求委托人承擔必要的居間費用。④理由是:第一,居間費用是居間合同的條款之一,依合同自由原則,當事人有權自主約定,只有在當事人未約定時才適用法律規定;第二,將居間費用的負擔與合同是否成立聯系在一起沒有根據;第三,在商事居間中,居間商從事居間活動是一種營業行為,這種營業行為不可避免地存在一定的市場風險,按照市場經濟的基本法則,居間商應承擔這一風險。⑤
從國外立法來看,在當事人對居間費用有約定或存在慣例的情況下,各國(地區)都規定尊重當事人的約定或者慣例;而在當事人對此沒有約定的情況下,各國(地區)采取的態度是不一樣的。如《德國民法典》第652條第二款和我國臺灣地區《民法》第569條都規定,不論居間商是否促成合同成立,居間費用的承擔都依當事人之自由約定,在沒有約定的情況下由居間商承擔,居間商不得要求委托人支付。而《意大利民法典》第1756條規定:“除非有相反的約款或慣例,實施了他人委托事項的居間商,即使未完成該事項,也有費用償還請求權。”⑥
筆者認為,盡管我國《合同法》與《德國民法典》、我國臺灣地區《民法》對于居間費用承擔問題的規定不同,但在實務操作中的結果可能不會相差很遠。從我國房地產居間司法實務來看,法院對居間未成時因必要費用的計算、支付等引發的糾紛案件,一般要求居間商證明:(1)該費用的必要性;(2)該費用的關聯性。“作為原告的居間商舉證證明這些較為困難,往往也不經濟,加之有時其還需維持與委托人的友好關系,因此實踐中居間商在居間未成時一般并不要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。”⑦筆者認為,基于房地產中介服務機構與作為消費者的委托人之間的地位并不平等的現實,如果允許當事人就居間費用的承擔自由約定,很可能會造成不公平的格式條款大量出現,損害消費者的合法利益。而賦予居間商居間費用請求權并不會過分加重委托人的負擔,因為居間商請求居間費用必須證明費用產生的必要性與關聯性。居間商通過訴訟程序向委托人請求居間費用時,法院可在費用的必要性與關聯性上進行具體判斷,以平衡當事人之間的利益。綜上,在《城市房地產管理法》中有必要進一步明確房地產居間費用的承擔問題,具體可規定如下:“房地產中介服務機構提供居間服務,未促成合同成立的,有權要求委托人支付從事居間活動所支出的必要費用。”
三、房地產居間商與其促成的合同的關系
在房地產居間活動中,有不少房地產中介服務機構和服務人員在居間合同或其促成的房地產買賣、租賃等房地產交易合同中增加約定“若房地產交易合同的一方當事人未履行房地產交易合同,其應當向房地產中介服務機構支付一定的違約金”。這種合同條款是否有效?司法實踐中有法院認為,居間商不得享有交易雙方當事人的合同權利,因此,居間活動所促成的合同中不得約定“當事人未履行合同義務時向居間商承擔違約責任”。也有法院認為,這一約定是居間活動所促成的合同的當事人將其合同權利部分地讓與居間商享有,該讓與行為不違犯法律的強制性規定,故這種合同條款合法有效。
筆者認為,我國《合同法》第424條規定,居間合同是居間商向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,委托人支付報酬的合同。據此,居間商的義務是促成委托人與他人訂立合同或者向委托人報告訂立合同的機會,其不是所促成的合同的當事人,不享有所促成的合同中的權利,也不負擔所促成的合同中的義務。居間商一旦促成了合同,就有權請求報酬,如果不存在因居間商的原因造成合同無效或可撤銷的情形,即便居間商促成的合同的當事人有違約行為,居間商也不會有任何損失。因此,當居間商所促成的合同的一方當事人違約時,其不能請求違約方向自己承擔違約責任。我國臺灣地區《民法》第574條就明確規定,居間商就其媒介服務所促成之契約,無為當事人給付或受領給付之權。此外,房地產交易合同的一方當事人將其享有的違約金請求權轉讓給居間商的,必須有明確的轉讓協議,轉讓方不再對另一方享有違約金請求權。實踐中通常都是居間商單方在居間合同中設置“委托人如違反對交易合同另一方當事人的義務,必須向居間商支付違約金”之類的條款,交易合同的另一方當事人并未明確將自己享有的違約金請求權轉讓給居間商。因此筆者認為,有必要在《城市房地產管理法》中規定:“房地產中介服務機構從事房地產居間活動,對于其所促成的房地產交易合同,不享有合同權利,不負擔合同義務。”
四、委托人私下簽訂購房協議的法律后果
實踐中有不少委托人在委托房地產中介服務機構提供居間服務后,一旦獲得了某些締約信息,就私下與對方當事人進行交易,避開中介服務機構,以逃避支付居間報酬的義務。這種現象常被稱為委托人“跳單”。委托人“跳單”使得房地產中介服務機構從事居間活動的目的落空,給中介服務機構造成了損失。目前,我國對于委托人“跳單”的糾紛還沒有統一妥當的解決方式。在居間合同中約定了違約金條款的情況下,有的法院會判決“跳單”的委托人支付違約金⑧,但在沒有違約金條款的情況下,“如果訴諸法院,中介服務機構有可能只能要求委托人為此支出必要費用或請求損害賠償(如果有損失的話),不太可能獲得中介費用”⑨,中介服務機構還要支付訴訟成本、承擔訴訟風險。委托人“跳單”違反了誠實信用原則,對房地產居間服務業的發展相當不利,有必要對此進行立法制。
筆者認為,如果房地產中介服務機構與委托人約定了關于“跳單”的違約金條款,那么法院在裁判時應依當事人的約定。如果當事人未作此類約定,房地產中介服務機構應有權要求委托人支付報酬。理由是:房地產中介服務機構提供居間服務收取報酬的一般條件包括:(1)房地產交易合同成立;(2)房地產交易合同的成立與房地產中介服務機構提供的居間服務之間具有因果關系。實踐中的委托人“跳單”有兩種情況:一種情況是,房地產中介服務機構向委托人提供了有關締約機會的信息,但尚未提供具體的媒介服務時,委托人避開中介服務機構,直接與對方當事人接觸、磋商并訂立合同。在這種情況下,委托人系為自己的利益不正當地阻止了房地產中介服務機構收取報酬的條件的成就,應準用《合同法》第45條第二款的規定,視為房地產中介服務機構收取報酬的條件已經成就。另一種情況是,房地產中介服務機構為委托人與對方當事人提供了有效的訂立合同的媒介服務后,委托人直接與對方當事人訂立合同,且向房地產中介服務機構謊稱締約失敗,以逃避支付報酬的義務。在這種情況下,房地產中介服務機構收取報酬的一般條件實質上已經成就。因此,在上述兩種情況下,房地產中介服務機構均應有權要求委托人支付報酬。目前,有些地方性法律規定也支持了這種觀點,如《本溪市房地產中介服務管理辦法》第25條就明確規定:“已簽訂中介服務合同的委托人交易雙方為逃避中介服務費私下簽訂購房協議的,一經發現必須向提供該信息的房地產中介服務機構交納中介服務費。”我國臺灣地區學者林誠二也認為,委托人“跳單”的情況應類推適用臺灣地區《民法》第101條第一款之規定,視為居間契約仍存在,該契約系因居間服務而成立,故居間商仍得請求報酬。⑩為了遏制委托人“跳單”的現象,《城市房地產管理法》應對委托人私下簽訂購房協議的法律后果作出規定:“房地產媒介居間服務中,委托人為逃避支付報酬的義務,利用房地產中介服務機構提供的媒介服務,私下簽訂房地產交易合同的,當事人有約定的從其約定,沒有約定的,提供居間服務的房地產中介服務機構有權要求委托人支付報酬。”
注釋
①按照《城市房地產管理法》第57條的規定,房地產經紀機構屬于房地產中介服務機構。建設部頒布的《城市房地產中介服務管理規定》第二條規定,房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。因此,房地產居間是房地產中介服務的一種。
②俞明軒、王菡玨:《中國房地產中介服務業現狀與展望》,牛鳳瑞主編《中國房地產發展報告》,社會科學文獻出版社,2006年,第160頁。
③王恩兆、蘇仲軒:《論房地產居間合同》,《經濟研究導刊》2008年第8期,第126頁。
④曾慶俊:《居間合同研究》,山東大學2007年碩士學位論文,第24—25頁。
⑤參見段仁元:《論居間合同的報酬與費用》,《人文雜志》2001年第2期,第92頁。
⑥費安玲、丁玫:《意大利民法典》,中國政法大學出版社,1997年,第451頁。
⑦王恩兆:《房地產居間合同若干法律問題研究》,中國人民大學2009年碩士學位論文,第50頁。
⑧參見高萬泉、李鴻光:《買賣房屋跳開“中介”為何被判違約》,《人民法院報》2005年4月11日。
第9篇：合同法規范文
關鍵詞：合同管理；防范；風險；和諧
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.23.089
1 加強資格審查，把好授權關
1.1 控制人的數量
就基層站段而言，人的數量要適度，數量過多過濫，經營風險就會成倍增加，數量過少權力過于集中，容易造成工作效率低下。目前，人以掌握在行政副職一級為宜，權力適度集中，既容易“施控”又不易“失控”。
1.2 明確人的權限
授權包括任職性授權、年度職務性授權、專項授權三種。對委托人的權限如經濟業務的范圍、額度、時間等要予以明確，年初審查確定，經單位第一管理者簽署后下達《授權委托書》，年內根據人員變化進行動態調整。被授權人在授權范圍內從事活動，不得超越權限。禁止無權人簽訂合同，禁止車間、班組以自己的名義對外簽訂合同。
2 從嚴從細審核，把好合同簽訂關
2.1 主體資格要真實
對合同簽約對方主體資格的審查，是簽訂合同的第一關，也是確保合同簽訂后能否正常履行的最重要一環。要審查對方的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、法定代表人身份證、授權委托書、資質證書、資信證明、業績經歷等，看是否真實、合法、有效。綜合分析對方的實力、能力、信譽等因素，必要時可到對方單位實地查看、調研，對于不具備相應資格的要實行一票否決，避免為日后合同的履行留下隱患。
2.2 簽訂依據要充足
簽訂合同前，要進行經濟技術論證，經濟上要合理，要有文件、電報、命令、紀要、計劃等依據，有相應的款源做保證，避免形成無預算、超預算支出；技術上要可行，避免形成資金的浪費，資產的閑置；安全上要可靠，安全系數與既有設施、設備相匹配，既不浪費能力，也足以保證安全。
2.3 會簽程序要理順
合同會簽要嚴格按程序、按順序進行，做到履行程序不簡化，逐級把關不放松。合同文本由具體經辦人起草，依次經科室負責人審核，相關科室（部門）把關，法律顧問、合同管理員推敲，主管領導審查，單位第一管理者審批后方可簽訂。會簽順序不能變，要逐級負責，分層控制，下級對上級負責，上級對下級監控，同級間分口把關。
2.4 合同措辭要準確
合同措辭不準確是引起合同雙方意見分歧、造成合同糾紛的直接原因。合同文本的起草要堅持以我為主的原則，力求語言簡練、用詞嚴謹、表達準確，避免出現兩種以上的理解。對合同文本中的術語、概念要加以注釋。涉及的數字要注明是否包含本數，計量單位應采用公制計量單位，貨幣應注明幣種。避免在合同執行上埋下隱患，在細節上留下破綻，給對方以可乘之機。
2.5 合同內容要全面
合同的內容包括當事人的名稱（姓名）和住所、標的、數量、質量、價款或者報酬、履行期限地點和方式、違約責任、解決爭議的方法等八要素，合同文本有統一格式的，應使用格式文本。合同的內容全面完整、具體準確是確保合同正常履行的重要條件。
3 認真跟蹤督促，把好合同履行關
3.1 按約履行合同，把握主動權
合同一旦簽訂，雙方應本著誠實守信的原則嚴格遵守，行使合同規定的權利，履行合同規定的義務。密切關注合同對方的動態，時刻掌握合同的履行情況，當合同相對人不履行或不全面、不適當履行合同時，要采取相應的措施。
3.2 逐項跟蹤督促，提高履約率
經濟合同是規范經濟關系的重要憑證，經濟合同的全面正常履行能夠促進經濟的和諧發展。合同簽訂后，要列表明示，逐項進行跟蹤督促，逐條落實合同條款約定，從不落實的環節抓落實，找準癥結，對癥下藥。雙方沒有約定或約定不明確的，主動協商補充；合同履行中出現分歧和爭議時，應本著有利于合同履行的原則，雙方主動讓步達成和解；一方因種種原因不能履行合同時，應及時通知對方；當事人一方違約后，對方應采取措施防止事態擴大。通過合同雙方的共同努力，促進合同的全面履行，提高履約率。
4 及時收集整理，把好合同歸檔關
4.1 建立合同臺賬，抓好日常管理
合同管理員日常要建立《合同管理臺賬》，按照臺賬規定的項目逐筆序時登記，編號保管。根據合同的履行情況，將合同分為三類，分別是已經履行完畢的、正在履行中的和尚未履行的。對已經履行完畢的合同重點是收集、整理、保管好相關資料以便查閱和歸檔，對正在履行中的合同重點是督促、指導、協調有關部門積極履行，對尚未履行的合同重點是提示有關部門為合同的正常履行創造條件、做好準備。
4.2 規范整理裝訂，按期集中歸檔
合同是重要的歷史資料，要能夠經受住歷史的檢驗。在簽訂、履行合同的過程中形成的記錄相關內容的所有文字資料都要集中歸檔。包括合同文本、會簽審批表、上級批復文件、會議紀要、招投標資料、中標通知書、對方營業執照、稅務登記證、法人代表或委托人身份證復印件、其他資料等。每項合同形成的文字材料按時間順序排列，每年履行完畢的合同按時間先后順序編號，按檔案管理要求整理后于次年6月30日前移交檔案室。
總之，只要嚴格按程序、按權限把好授權關、簽訂關、履行關、歸檔關，規范化管理，程序化運作，就能積極防范合同風險，不斷提高經營管理水平，促進企業的和諧發展。
