個人住房貸款管理辦法精選(九篇)
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第1篇：個人住房貸款管理辦法范文
大連市個人住房政策性貸款管理辦法全文總 則
第一條 為深化城市住房制度改革，支持城鎮居民購買、建造、翻建、大修自住普通住房，規范個人住房政策性貸款行為，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國擔保法》、國務院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》和《貸款通則》等規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱個人住房政策性貸款(以下簡稱貸款)，是為在本市參加住房公積金繳存的在職職工購買、建造、翻建、大修自住普通住房設立的政策性專項貸款。
貸款的資金來源為：住房公積金和其他可使用的房改資金。
第三條 貸款業務由大連市住房公積金管理中心及其分支機構(以下統稱公積金管理中心)，以及住房公積金管理委員會委托的銀行(以下稱代辦銀行)辦理。
貸款條件和范圍
第四條 借款人申請貸款，應同時具備以下條件：
(一)按本市住房公積金管理規定，按時足額繳存住房公積金一年以上;
(二)是在本市區域內購買、建造、翻建、大修城鎮自住普通住房的房屋所有權人或購買公有住房、其他無房屋所有權住房的房屋使用權人以及與房屋所有權人或房屋使用權人共同居住的直系親屬;
(三)有穩定的收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;
(四)具有購買、建造、翻建、大修自住普通住房的有關手續、文件和按規定比例所需的自籌資金;
(五)提供符合《中華人民共和國擔保法》規定并經公積金管理中心審定的資產作為抵押或質押;
(六)法律、法規和規章規定的其他條件。
借款人辦理住房置業擔保或為抵押物辦理保險的，還需辦理相關手續。
第五條 公積金管理中心對有下列行為的借款人予以貸款：
(一)建造、翻建、大修自住房屋所有權住房;
(二)按房改政策購買現住公有住房;
(三)以自有或第三者房屋所有權作抵押購買公有住房使用權及其他無房屋所有權住房;
(四)購買上市交易的存量房;
(五)購買其他普通商品住房。
購買商品住房，其開發單位須同公積金管理中心簽訂《個人住房政策性貸款合作協議》。
貸 款 程 序
第六條 借款人申請貸款應填寫《貸款申請表》，并向公積金管理中心提交下列資料：
(一)合法的身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件);
(二)購房合同、協議書或有關部門批準建造、翻建、大修房屋的文件;
(三)抵押物或質物的清單、權屬證明，有處分權人同意抵押或質押的證明和有權部門出具的抵押物估價證明;
(四)應當提供的其他文件或資料。
按照本辦法第七條、第二十二條、第二十三條規定，需要提供住房置業擔保或辦理抵押物保險手續的，借款人還需出具與擔保公司或保險公司簽訂的書面文件。
第七條 公積金管理中心自收到貸款申請及符合要求的各種資料后，應據實做好貸款審查工作，同時由其個人住房政策性貸款評信委員會對借款人資信等級進行評審，確認借款人的貸款擔保方式，并在承諾期限內向申請人作出書面答復。
第八條 經審查符合貸款條件的，由公積金管理中心與借款人簽訂個人住房政策性借款合同(以下簡稱借款合同)，向借款人發放所需貸款，其中購買售房單位(含開發單位)出售的房屋，由代辦銀行以轉賬方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的賬戶。
第四章 貸款額度、期限和利率
第九條 貸款額度=(借款人月繳存住房公積金總額/住房公積金繳存比例35%+借款人月繳存住房公積金總額)12貸款期限。
最高貸款額度，根據借款人是雙方或只有一方繳納住房公積金，結合住房公積金及其他房改資金可用量分別確定，報市住房公積金管理委員會通過后執行。
購買房屋價款總額中的自籌資金與貸款額的比例，根據購房類型的不同，分別確定。
貸款額度不能超過最高貸款額度和規定的貸款成數。
借款人在最高貸款額外還需要貸款的，可以申請部分商業性貸款。
第十條 貸款最長期限依據中國人民銀行的有關規定確定。貸款期限加借款人年齡不得超過借款人的法定退休年齡。
第十一條 貸款利率按照中國人民銀行頒布的個人住房政策性貸款利率執行。
借款人提前歸還貸款本息的，利率按合同利率執行。借款人超過借款合同約定的期限償還貸款本息的，逾期部分按中國人民銀行規定的利率計收罰息。
貸款期限為一年的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息;貸款期限在一年以上的，遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率。
貸 款 償 還
第十二條 借款人應按借款合同約定的還款方式、還款計劃償還貸款本息。
第十三條 借款人按月歸還貸款本息，可從以下兩種還本付息方式中任選其一：
(一) 等額本息還款法
貸款本金月利率(1+月利率)還款月數
每月償還貸款本息額= (1+月利率)還款月數-1
(二) 等額本金還款法貸款本金每月償還貸款本息額= +(貸款本金-已歸還本金累計額)月利率 貸款期月數
第十四條 借款人全部或部分提前還款，要征得公積金管理中心的同意，并辦理有關手續。
提前部分還款時，每次的還款額不得低于規定數額。所涉及的保險費、擔保費余下部分可在貸款全部清償后返還。
第十五條 借款人須在代辦銀行開立個人銀行結算賬戶，并在每期還款日前存儲超過本期還款額的存款。代辦銀行應按照合同約定時間，在借款人每期償還貸款本息或支付逾期罰息等有關費用時及時扣款。
貸 款 抵 押
第十六條 借款人可用自有、共有或第三者所有的房屋作抵押，抵押人和抵押權人須簽訂書面抵押合同，并到房地產交易管理機構辦理抵押登記手續。
第十七條 以所購自住普通住房及自有或第三者所有的房屋作為貸款抵押物的，抵押物的價值全額用于貸款抵押。
抵押期內，抵押人不得將抵押物重復抵押，并對抵押物負有維修、保養、保證完好的責任。
抵押期內，未經公積金管理中心同意，抵押人不得將抵押物出租、變賣、饋贈或以其他形式非法轉讓。
第十八條 抵押合同自抵押登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權，并到原登記部門辦理抵押注銷登記手續。
第十九條 借款人以購買的在建自住房屋抵押的，在未取得房屋所有權證之前，可用簽訂的購房合同的全部權益抵押。抵押期內，公積金管理中心是抵押物的全部權益的第一受益人。
貸款質押或保證
第二十條 借款人可用國債、封存的國有商業銀行定期存單等公積金管理中心認可的有價證券進行質押。采取質押方式的，出質人和質權人須簽訂書面質押合同，質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。
第二十一條 對設定的質物，在質押期滿之前，質權人不得擅自處分。質押期內，質權人因保管不善致使質物毀損或者滅失的，由質權人承擔民事責任。
第二十二條 經公積金管理中心個人住房政策性貸款評信委員會評審確認需辦理住房置業擔保的，可由公積金管理中心認可的擔保公司提供不可撤銷的擔保，保證人與被保證人應當以書面形式訂立保證合同。
抵 押 物 保 險
第二十三條 經公積金管理中心個人住房政策性貸款評信委員會評審確認需辦理抵押擔保的，借款人須辦理抵押物財產保險。抵押期內，保險單正本由公積金管理中心保管。
第二十四條 已辦理抵押物財產保險的，抵押期內借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險;在保險期內，因借款人的原因，抵押物發生保險責任范圍以外的毀損，借款人應負全部責任。
第九章 借款合同的變更和終止
第二十五條 借款合同需要變更的，須以書面形式提前一個月通知對方，經借貸雙方協商一致并征得擔保人或保險人同意后，依法簽訂變更協議。
第二十六條 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力的，其財產合法繼承人、財產代管人或法定人應繼續履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十七條 擔保公司如發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。
第二十八條 借款人按借款合同約定償還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止。
抵押物或質物的處分
第二十九條 借款人有下列情形之一的，公積金管理中心可依法處分抵押物和質物：
(一) 借款人連續4個月(20xx年12月31日前借款的為連續兩個季度)或在本合同期內累計6個付款期未按時償還借款本息的;
(二) 借款人喪失民事行為能力、被宣告失蹤、被宣告死亡或死亡后無法定人、財產代管人、繼承人或受遺贈人的;
(三) 借款人的繼承人、受遺贈人、財產代管人或法定人拒絕為借款人履行償還貸款本息及相關費用的義務的。
借款人已辦理了擔保的，擔保人代借款人清償全部欠款后，公積金管理中心應將抵押權或質權移交給擔保人處置。
第三十條 抵押權人按規定處分抵押物，借款人不按期交出抵押物的，抵押權人有權申請人民法院強制執行。
第三十一條 處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，抵押權人或質權人有權向債務人追償;其價款超過應償還額和處分抵押物或質物所需各種費用的部分，抵押權人或質權人應退還抵押人或出質人。
9 貸 款 監 督 編輯
第三十二條 借款人有下列情形之一的，公積金管理中心按《貸款通則》等有關規定對借款人追究違約責任：
(一)借款人不按期歸還貸款本息的;
(二)未經公積金管理中心同意，借款人將抵押物或質物重復抵(質)押或拆遷、出售、贈與以及以其他形式非法轉讓的;
(三)借款挪作他用的;
(四)借款人違反借款合同其他條款的。
第三十三條 借款人在貸款期內，對公積金管理中心和代辦銀行對貸款使用情況的監督檢查應予以配合。
10 附 則 編輯
第三十四條 本辦法所稱普通住房的界定，按照國家稅務總局農稅局《對〈關于調整房地產市場若干稅收政策的通知〉的若干說明》執行。
第三十五條 借款人調整自住房屋時，待原貸款還清后，可享受再次貸款，但累計貸款金額不得超過個人應貸款額度和最高貸款額度。
第三十六條 對償還貸款利息確有困難的借款人，公積金管理中心經核實可對貸款利息給予適當的減、免、緩。
第2篇：個人住房貸款管理辦法范文
為貫徹落實人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》，進一步拓寬零售業務領域，總行決定在部分有條件的城市行開辦個人耐用消費品貸款、個人住房裝修貸款和個人助學貸款業務。上述貸款業務的管理辦法、操作規程和核算手續已經1999年6月11日第26次行長辦公會議討論通過，現印發各行，請認真組織實施，并就有關事項通知如下：
一、零售業務部和相關部門負責起草個人消費信貸業務管理辦法、操作規程和核算手續；信委會是個人消費信貸業務經營管理的決策和協調機構，負責個人消費信貸業務的重大方針政策的制定，規章制度的審核等。
二、個人消費貸款納入信貸業務審批體系。較小金額的貸款實行信委會授權下的貸款審批人以個人名義審批并負審批責任的制度；較大金額的貸款通過全體貸款審批人會議集體審批。貸款審批權下放到支行。
三、個人消費貸款業務的風險管理納入信貸風險管理體系。各級行零售業務部與同級行信貸風險管理部的關系比照信貸經營部與信貸風險管理部的關系。信貸風險管理部負責組織研究個人消費信貸業務品種的風險控制。
四、堅持積極穩妥的原則，先試點后逐步推開。近期先選擇部分省會城市、計劃單列市和沿海經濟發達城市行試辦（名單附后），每個城市行可選擇2？3個零售業務網點受理。其他行要積極創造條件，爭取盡快向社會推出。考慮各地條件差異較大，各行可從實際出發，選擇部分或全部品種開辦。開辦城市行由總行審批，開辦網點由一級分行審批。
五、充實人員，加強培訓。開辦上述個人消費貸款業務的零售業務網點和管理部門應配備3？5名具有大學本科以上學歷，具有三年以上銀行工作經驗的專職業務人員。各開辦行要根據總行的制度辦法制定實施細則，并抓緊時間對信貸人員和業務主管進行培訓，考試合格后方能上崗。
六、建立科學的個人消費信用登記制度。信用制度是個人消費信貸業務發展的重要條件，在當前我國個人信用制度還不完善的情況下，各經辦行要建立貸款人個人檔案，并做到信息共享。總行將著手研究制定個人消費信貸業務需求，開發相應的計算機管理軟件，確保這項業務的高起點和高效率。
七、統計和報告。總行將在零售業務統計報表中增加個人消費信貸業務的有關統計指標，各行應及時填報。各行要跟蹤了解個人消費貸款業務進展情況，認真總結經驗，遇到問題，及時研究解決。
八、啟動時間和營銷安排。首批試點城市行應在6月底之前正式對外辦理業務。各行要按總行零售業務系列產品宣傳活動的統一部署，廣泛利用新聞媒體開展宣傳，特別是要在柜臺做好每個貸款品種的具體宣傳，提高我行個人消費貸款品種的知名度和市場占有率。
附：一、中國建設銀行個人耐用消費品貸款管理辦法（試行）（略）
附：二、中國建設銀行個人耐用消費品貸款操作規程（試行）（略）
附：三、建設銀行個人耐用消費品貸款會計核算手續（試行）（略）
附：四、中國建設銀行個人住房裝修貸款管理辦法（試行）（略）
附：五、中國建設銀行個人住房裝修貸款操作規程（試行）（略）
附：六、中國建設銀行個人住房裝修貸款會計核算手續（試行）（略）
附：七、中國建設銀行個人助學貸款管理辦法（試行）（略）
附：八、中國建設銀行個人助學貸款操作規程（試行）（略）
附：九、中國建設銀行個人助學貸款會計核算手續（試行）（略）
附：十、開辦個人消費信貸業務的零售業務網點應具備的條件
附：十一、首批開辦個人消費信貸業務的城市名單
附：十、開辦個人消費信貸業務的零售業務網點應具備的條件
一、存款余額較高。
開辦個人消費信貸業務的零售業務網點儲蓄存款余額應在1億元以上。
二、基礎設施完善。
1.儲蓄業務核算實現了電算化和通存通兌；
2.營業面積不小于100平方米，并設立專門的辦公場所辦理個人消費信貸業務；
3.業務操作實現了柜員制。
三、業務品種齊全。
除開辦本外幣儲蓄外，還開辦了代收代付業務、個人電子匯款業務、儲蓄定期存單小額質押貸款等業務。
四、人員素質較高。
1.網點業務人員不少于10人，其中經辦個人消費信貸的專職人員不少于3人；
2.經辦個人消費信貸業務的專職人員應具備本科以上學歷，且不少于3年的銀行工作經驗；
3.該網點負責人應具備副科以上級別；
4.人員技術等級普遍達標，其中，三級以上人員要占80%以上。
五、業務管理規范。
1.網點應建有較為完善的規章制度和管理制度；
2.網點應達到二級所標準；
3.兩年內無重大差錯事故和案件發生。
附：十一、首批開辦個人消費信貸業務的城市名單
首批開辦個人消費信貸業務的城市名單
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｜ 1 ｜ 北 京 ｜ 9 ｜ 南 京 ｜17 ｜ 濟 南 ｜
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｜ 2 ｜ 天 津 ｜10 ｜ 蘇 州 ｜18 ｜ 武 漢 ｜
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｜ 3 ｜ 石家莊 ｜11 ｜ 杭 州 ｜19 ｜ 廣 州 ｜
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｜ 4 ｜ 沈 陽 ｜12 ｜ 寧 波 ｜20 ｜ 深 圳 ｜
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｜ 5 ｜ 大 連 ｜13 ｜ 溫 州 ｜21 ｜ 成 都 ｜
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｜ 6 ｜ 長 春 ｜14 ｜ 福 州 ｜22 ｜ 重 慶 ｜
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｜ 7 ｜ 哈爾濱 ｜15 ｜ 廈 門 ｜23 ｜ 西 安 ｜
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第3篇：個人住房貸款管理辦法范文
【關鍵詞】房地產信貸規模；協整分析；商品住宅價格
自從1998年我國實行住房分配改革，我國的房地產行業進入了一個高速增長的階段。房地產除了對國家的經濟增長有一定的貢獻之外，與人們的生活也息息相關。同時，房地產業是一個資金密集的行業，對信貸有較高的依賴度。在房地產信貸的支持下，產生了巨大的有效需求群體，并且在信貸規模對開發商的作用下，最終推動了房地產價格的上升。由于房地產信貸政策一直是政府對房地產市場進行調控的重要手段。因此，本文對我國房地產市場價格與房地產市場信貸規模關系進行實證研究，以獲得房地產信貸規模與房地產市場價格之間的定量關系，為信貸的政策分析建議尋找事實上的依據。
一、我國房地產信貸政策歷史變遷
房地產是一個資金密集的行業，從前期獲得土地使用權，到后期的銷售，每一個環節都涉及高額資金的投入。信貸對房地產的支持也主要體現在對房地產供求雙方的資金支持。金融機構為房地產開發商提供房地產開發貸款的同時，也為消費者提供個人住房貸款。信貸政策對供求雙方都會產生一定的影響。
（一）1991年―2002年以支持供求雙方信貸政策為主的階段
1991年住房信貸業務開始起步，各項住房信貸政策出臺。由于住房體制改革進展較慢，并在1992年出現了房地產熱，1993年著手進行控制。中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。1997年中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正。1998年4月中國人民銀行發出了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》，隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。擴大了貸款可用于購買住房的范圍。1999年，人民銀行下發《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4.14%下調為3.6%，5年以上由現行的4.59%下調為4.05%。
（二）2002―2007年為抑制房地產開發信貸和投資性需求階段
2003年6月13日，人民銀行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。2004年9月2日，銀監會公布實施了《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，提高了了對房地產企業提供信貸支持的條件。2005年3月16日人民銀行《關于調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》，取消商業銀行自營性個人住房貸款優惠利率。2006年5月，國務院轉發九部門制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》嚴格控制展期貸款或任何形式的滾動授信，調整了個人貸款首付款比例。2007年9月27日央行和銀監會聯合《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》一是對不得向查實具有囤地、囤房現象的開發商發放貸款，二是禁止發放用于土地出讓金性質的貸款，三是加強了住房消費貸款的管理，放寬了對90平米以下住房貸款首付比例，對人均住房面積低于當地平均水平的再次申請住房貸款的可比照首套自住房貸款政策執行。
（三）2008―2009緊急應急階段
2008年lO月央行決定自10月27日起，金融機構對居民首次購買住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍（原為O.8倍）；最低首付款比例調整為20%；個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。
（四）2009年至今差別化信貸階段
2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區可暫停第三套及以上住房放貸。
二、河南省房地產市場信貸支持情況。
（一）銀行對房地產供應方的信貸支持。經過多年發展，河南省房地產市場資金來源中，主要依靠自籌資金，自籌資金的比重較大，2002年我國房地產開發投資資金中來自銀行貸款的比例為25.9%至2011年這一比例下降到10.64%，低于全國15.3%的平均水平。而自籌資金的比重在波動中呈現上升態勢。說明國家的從2002年以來，國家對開發商信貸嚴格控制的政策發揮了一定的作用，因此開發商的資金轉向自籌資金。而河南省住宅的平均價格在這幾年里節節攀升，如圖2所示，雖然國家對供給和投資需求的消費信貸采取較為嚴厲的措施，但是并沒有使房價增長速度放緩。
圖1.2002―2011河南省房地產投資資金來源比重
數據來源：2003―2012年《河南統計年鑒》整理所得
圖2.
數據來源：2003―2012年《河南統計年鑒》整理所得
（二）金融機構對房地產需求方的信貸支持。1998年以前， 房地產信貸主要是對房地產供給方的支持。1998 年， 我國開始取消福利分房進行個人住房貨幣化改革，住房開始商品化， 把居民個人住房需求推向房地產市場個人住房貸款業務從開展以來，發展相當迅速，增長速度相當快。個人住房貸款余額從2005年末的269.71億元增長到2011 年末的1576.79億元， 年平均增長速度為47.91%。個人住房貸款一直占個人貸款總額的75%以上。住房貸款是主要的個人貸款項目。
三、河南省房地產信貸規模與房地產價格關系的實證的分析
選取2002―2011年河南省商品住宅銷售均價和房地產信貸額的時序數據，運用協整分析方法對房地產信貸規模和商品住宅價格之間的相關關系進行實證分析。
（一）數據收集與變量的單位根平穩性檢驗
本文選取能夠直接反映房地產信貸規模的兩個指標，房地產開發國內貸款和個人住房貸款余額，以2002年至2011年的河南省商品住宅的平均售價P、河南省房地產開發貸款余額IL、和河南省個人住房貸款余額CL三個時間序列作為研究對象進行定量分析。同時，為消除時間序列中存在的異方差對以上變量取自然對數，用，用LnP、LnI和lnC來表示。
本文采用ADF單位根檢驗的方法來檢驗時間序列的平穩性。本采用麥金農（Mackinnon） 臨界值， 最優滯后期的確定同時采用AIC 準則與SC 準則， 在二者值同時為最小時的滯后長度即為最佳長度。檢驗結果見表1。
表1 時間序列的ADF單位根檢驗
（1） 檢驗形式中的C 和T 表示常數項和趨勢項，N表示不包括C 或T， K 表示滯后階數。（2） ADF 檢驗的臨界值來自軟件Eviews5.0。
（二）協整關系檢驗
由于LnP與LnIL、LnCL都是一階單整的，可能存在協整關系，做LnP與LnIL、LnCL的OLS回歸，消除自相關性后得回歸結果如表2所示：
表2 回歸結果
根據輸出結果，LnIL與LnP之間的檢驗結果不理想，說明房地產開發貸款與商品房之間的協整關系不明顯。因此進一步對LnP和LnCL做回歸分析，根據回歸結果計算殘差項E，對其進行ADF檢驗，可得LnP與LnCL的長期均衡關系表達式：
結果表明，河南省商品住宅均價價格與信貸規模兩個指標中的個人貸款余額之間存在顯著的長期的穩定的數量相關關系：商品住宅均價對個人貸款余額的長期均衡彈性值為0.309，即從長期看，住房個人貸款余額每上升1%，商品住宅價格相應地增長0.309%，住房個人貸款的規模對商業住宅的價格影響較為明顯。
（三）誤差修正模型
為研究短期內商品住宅價格與商品住宅價格之間的相關性，可建立誤差修正模型（EMC），以滯后一期殘差項作為誤差修正項，根據計算結果，可得ECM模型如下：
結果表明，本期LnCL和上一期的LnP在短期內每增長1%，河南省的商品住宅平均售價將依次增長0.14%、和0.63%。
四、結論與政策建議
（一）主要結論
1、河南省房地產的繁榮發展與銀行對開發商提供的信貸支持之間的關系不明顯。從河南省的房地產投資的資金來源比重來看，低于全國平均水平，說明開發商對銀行信貸的依賴程度不高。減少對開發商的信貸支持并不會減少商品房的供給從而使價格上漲。我國從2003年開始控制對房地產投資的信貸支持，使得開發商尋找其他方式的資金來源，其中河南省房地產投資來源的很大一部分來自于自籌資金。加上河南省作為人口大省，城鎮化率也遠遠低于全國平均水平，大部分開發商都認為河南省的房地產市場仍然是供不應求，這也使得河南成為非法集資的重災區之一，加大了融資的金融風險。
2、住房個人貸款對商品住宅價格影響明顯。個人住房貸款與商品住宅平均售價之間存在長期的協整關系，影響方向為正。分析其原因，目前河南省消費者對商品住宅的需求仍然以剛性需求為主，且個人住房貸款占個人貸款總額的75%以上。需求的增加拉動價格的上漲。因此，對于河南省來講，抑制投資性需求極為重要。嚴格控制投資性需求的住房個人信貸，防止房價的進一步上漲，加重有居住需求的消費者的負擔。
（二）政策建議
1、適當放寬對房地產開發商的信貸控制。實證分析表明房地產信貸規模中的房地產開發貸款對房價影響不大。可通過寬松的信貸支持，減少投資商的財務費用，提高其利潤空間，降低投資風險，可以減少其他高風險渠道的融資。從而防止房價的進一步上漲。
2、嚴格控制投資需求的貸款。盡量減少個人住房信貸，防止房價的過快上漲，最合理的辦法就是抑制投資需求，從而穩定房地產市場。
3、建立健全統一貨幣政策框架下的差別性金融調控體系。不斷完善差別性調控工具，提高金融宏觀調控的針對性和有效性。對房地產開發企業通過設置不同的貸款利率種類，引導企業擴大普通商品住宅和經濟適用房的供給，縮小高檔住房的供給，使住房的供給結構與居民的需求能力相適應。對普通商品住宅、經濟適用房和高檔住房的按揭貸款設置不同的利率種類，科學地確定同種類的利率之間的差異，并對每一類利率規定不同的浮動幅度，由貸款銀行據樓盤具體情況確定具體的執行利率，以此引導居民的住房需求，形成合理的住房需求結構。
前面的實證分析說明，個人住房貸款規模對房價的長期影響均大于短期影響。隨著時間的積累，政府積極和適度寬松的貨幣政策，兼顧長期和短期、平衡房地產開發信貸和個人信貸，適時靈活調整的政策將會對商品房價格穩定和房地產市場平穩發展起到良好的政策支持。
參考文獻：
[1]溫尚錕，閆弘文，趙志英 中國房地產資金來源特征與調控政策[J]房地產市場 2013（3）
[2]曹華 我國房地產價格變動趨勢及其經濟效應分析[J] 價格理論與實踐 2009（6）
第4篇：個人住房貸款管理辦法范文
【關鍵詞】商業銀行；住房；消費；貸款
一、國內商業銀行個人消費信貸業務的面孔
1.個人信用體系尚不完善
2.風險防范和風險轉移機制目前也是缺乏的
盡管中國的商業銀行一直在努力加強制度建設，但一直有缺陷凸顯在內部管理體系中。開展消費信貸業務時，不能有效地防范和控制使商業銀行，就是因為不充分的激勵和約束機制，面臨著較大的經營風險。
3.優秀的產品同質化，營銷方法需要提高
大量的同類產品充斥著中國的消費信貸市場，產品特色鮮明較少見到，出現了比較突出的產品同質化現象。原因是因為中國的商業銀行營銷時的策略，沒有準確的進行市場定位，從而無法提供消費信貸業務的發展和推廣品種給那些最需要的最有價值的客戶，發展消費信貸產品時，沒有對成本效益的服務形成的足夠重視，并導致商業銀行缺乏創新。
二、商業銀行信用風險住房貸款類型和形成機制
商業銀行住房貸款有被動，主動違約風險，故意違約風險和提前還款風險違約風險。下面做具體說明：
1.被動違約風險和形成機制。被動意味著借款人出現某些客觀原因，其形成違約風險不能支付，無法償還導致的違約風險如期本金及利息住房貸款的能力。
2.主動違約風險和形成機制。主動違約風險是指借款人償還貸款，因此選擇終止自己在經濟上更有利的一個違約風險，我們可以說，這是一個理性的選擇借款人的行為。
3.故意違約風險和形成機制。貸款違約風險是指人為的惡意的的促成風險，其有還本付息能力，但故意違約并且主觀使用住房貸款，騙取銀行信貸資金。
4.提前還款風險和形成機制。提前還款風險的貸款人并沒有在損失的風險按照合同還款期限的量，提前償還全部貸款或部分，然后到商業銀行。作為借款人的理性處理方式，可能有提前還款行為和積極主動違約。
三、公共管理信用風險住房貸款
1.個人住房消費貸款風險預警體系，建立市場防范風險
（1）建立風險預警數據庫，訪問來自各方面的數據，不斷積累和完善收集的數據，并為模型發展的堅實基礎。（2）適當的風險預警模型的發展早期預警范圍，警戒線和指標權重，建立合理的概率密度函數的參數。（3）建立要及時處理并解決顯示潛在的風險作出快速反應和預控機制，風險預警體系。
2.個人住房貸款的風險轉移機制的發展
（1）個人住房消費貸款保險機制的建立。（2）促進個人住房貸款證券化。住房貸款證券化是指流動性低，但能產生住房貸款轉換過程，有望成為現金流可以在資本市場上流通的證券。
3.要加快完善個人信用體系，完善經營機制和法律環境
中國的商業銀行信貸業務發展的制約瓶頸是欠發達的個人信用信息產業，它的突破口是完善個人信用制度在中國的商業銀行信貸業務。一個完整的個人信用體系，可以解決如目前假按揭愈演愈烈的態勢，因為當一個人出現不良信用記錄，將直接影響他們今后的社會生活的各個方面，個人信用將提高到一個非常重要的位置。
四、商業銀行信貸風險住房貸款控制機制
1.個人住房消費信貸風險控制系統
（1）貸款嚴格管理之前，借款人。第一步也是關鍵的一步是信用是信用消費信貸風險控制之前調查。之前，發卡銀行進行個人住房消費信貸，需要對借款人的資信進行嚴格評估。之后，根據借款人的工作，收入，受教育程度，婚姻狀況方面，為了全面評估，以確定消費者是否有在此期間一個可靠的收入，然后再設置個人信用評級，因為是貸款和貸款的數量授予決策依據。
（2）貸后注重加強個人住房貸款的管理。雖然此前的貸款，銀行信貸對借款人進行了評估，但信用評估是基于變化的基礎上，歷史數據變化，宏觀經濟形勢和其他的社會環境會直接或間接影響貸款人的職業和收入，從而進一步影響借款人的還款銀行的能力，而且需要加強貸后管理的借款人，具體做法如下：首先，密切關注貸款的還款。一旦借款人還款延遲，無論金額大小，都必須立即進行調查，了解借款人的原因延誤，但應立即集合，具體的輸入文件通過。對于拖欠連續兩個月的貸款，應告知借款人按照規定，要按照相關的罰息其手柄。對于貸款人拖欠三個月以上的，商業銀行必須承擔的保修保障。立即向法院申請處理長期拖欠銀行貸款的貸款應消費對象，由拍賣和消費后，借款人所欠銀行貸款所抵消。二是要加強對貸款的貸后評估。
2.控制個人住房消費信貸風險的相關對策
為了更好地控制個人住房貸款的風險，在建立個人信用風險管理體系，我們必須采取適當的風險管理措施，具體措施如下：
（1）消費對象的風險管理措施。目前，中國消費者的個人住房貸款體系建設尚處于起步階段，經驗不足，技術力量薄弱，專業人才十分匱乏，針對這種情況，本文認為，這種現狀必須采取對中國的消費風險對策。具體做法如下：根據“城市房地產消費管理辦法”第25條1.嚴格遵守消費登記，房產消費各方必須簽訂符合消費者保障法的相關規定書面合同，從日期在簽訂商品房消費30天的合同，消費者應該去參加聚會物業位置登記的消費者，從登記之日起生效房產消費合同的房地產物業管理部門。
（2）住房貸款證券化和二級市場的建立。目前中國的整體價格偏高，在今后一個時期，中國的住房貸款需求將逐年增加。因此，如何解決貸款存款的短長之間的矛盾將是中國面臨的商業銀行的一個大問題，如果資金無法保證，無法實現資金的正常和良性循環，風險住房貸款將無限增長。此外，由于全球經濟危機的影響，潛在的風險是停運增加，這對商業銀行的個人信用風險管理的巨大挑戰，并有效解決這個問題，是實現消費貸款證券化，銀行會通過發行證券打包，這樣通過分散風險來實現安全管理，最終降低住房信貸風險出售消費貸款，專門機構。
第5篇：個人住房貸款管理辦法范文
關鍵詞:公積金貸款;管理風險;規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體,已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房,改善了長期困擾人們的居住條件。但是,近年來,隨著我國房地產市場的不斷繁榮,住房公積金貸款信用規模不斷擴大,貸款時間的推移,貸款逾期率也不斷上升,貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強,管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險,同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險,而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
(一)運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》,條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務,應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務,個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理,并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體,受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體,雖有手續齊備的合同要求和約定,但仍無法回避自身利益的驅動,和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間,存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下,而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心,大力推薦商業貸款,甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象,這樣,房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商,另一方面又失去了資信較好的客戶,無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊,加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡,購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有,若購房者選擇公積金貸款,受委托銀行只能收取5%作為手續費,且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使,往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段,抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多,并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說,都希望資金快速及時到位,懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠,或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款,繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶,無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后,沒有建立健全和更新,致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢,往往會采用其通暢、便捷的程序,進行貸款人員信息登陸和計息扣款,而房改資金管理中心統計信息滯后,貸款程序無法正常運行,雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體,業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密,既不利于市場的競爭,還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定:“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”,受委托銀行基于節約成本考慮,對貸款的回收力度不夠,貸款發放到位后,銀行既不能及時通知客戶還款,也不實行跟蹤服務,導致客戶逾期還款比比皆是,甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人,受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期,還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶,因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕,由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責,房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究,處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面,沒有保護廣大職工的利益。
(二)政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民,同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融,借款人中相當一部分職工收入不穩定,償債能力有限,甚至有的單位瀕臨破產,職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡,嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性,如遇央行利率上調,職工的還款負擔還會加重,逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時,只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件,卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率,住房公積金配貸既無最低儲蓄年限(僅一年)要求,也無最低存款額限制。從現在現階段看,這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房,刺激居民的有效消費需求,擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看,今后可能會導致資金缺口,而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長,在長期的貸款期限內,社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等,由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率,這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款,如果貸款期限延長一倍,住房公積金貸款的期限最長可達20年,從機會成本的角度來看,容易產生市場風險,并其風險將增加一倍以上。同時,住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制,更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費,許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標,過分強調住房公積金貸款數量增長,往往忽視住房公積金貸款質量,加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的,理應正視和竭力規避,避免出現大的風險損失,根據上述風險的分析,規避住房公積金貸款管理風險,應積極采取應對措施。
(一)確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位,采用房改資金管理中心自營模式,可以實現責、權、利的統一,既能有效地消除委托方式中的利益沖突,又能做到了職責分明。運作高效,徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位,可以自主選擇受托人,同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自主權交給房改資金管理中心,對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤,而導致住房公積金住房貸款出現的風險,應由受委托銀行承擔,或由房改資金管理中心實行優勝劣汰,充分保證住房公積金貸款管理風險的規避,體現房改資金管理中心的主導地位。
(二)建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系,將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中,并授予該體系應履行的功能:一是對個人信用情況進行相應的時實評估,特別應能防范惡意超貸的情況;二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能,實現全過程的監督管理,三是實現個人住房貸款高風險的預警功能,并給出響應的規避建議;四是實現會商制度的建立,房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商,特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應,以期協同規避,對已發生逾期的應協助盡快催收;五是建立個人住房貸款風險基金,實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
(三)采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度,可采取政府扶持(實行貸款貼息政策)、社會參與的辦法,組建住房置業擔保公司,為借款人提供信用擔保,既減輕了這部分低收入職工的債務負擔,又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定,在增值收益中按比例提足貸款風險準備金,并制定嚴格核銷壞賬制度和程序,認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險,在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下,應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來,開拓住房保險新業務,既降低保險費用,減輕借款人的負擔,又提高借款人的還款能力。
(四)采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量,減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式,利用銀行網點和資源,辦理還款儲蓄卡或一卡通,實行通存通還,自動劃款等便捷的方式,在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后,及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況,使借款人知道每月實際應還多少錢,什么時候還,做到心中有數,經濟上有準備,敦促貸款人養成良好的還款習慣,減少不必要還款糾紛。
(五)加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節,嚴格抵押審查,對降低貸款風險,資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到:
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續,并做出連帶責任承諾,與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率,規避抵押物市場價格變動的變現風險。
4、切實執行擔保法,對不按照合同清償債務堅決依法拍賣抵押房產。
住房公積金作為一種政策性住房資金,取之于民,用之于民,在發放個人住房貸款時實行低存低貸的政策,符合我國的基本國情,也有力地推進了城市住房制度改革和發展,是解決和改善職工住房的政策性融資途徑。住房公積金貸款的風險貫穿于貸款審核、發放和回收整個的管理過程之中。因此,必須建立包括個人住房貸款全過程的風險管理體系,進一步加強房改資金管理中心貸款程序性方面的制度建設,使貸款的調查、審查、審批、催收、內部稽核、違規操作責任追究等全部管理流程化、規范化、制度化。積極汲取商業銀行貸款風險管理方面的經驗,用法律和制度等管理手段,有效規避住房公積金個人貸款的管理風險,以保障住房公積金貸款的管理風險降到最低的限度。
參考文獻:
1、梁萬泉.我國個人住房貸款的四大風險及控制[J].青海金融,2006(9).
第6篇：個人住房貸款管理辦法范文
2007年美國的次級抵押貸款危機(簡稱次貸危機)爆發。基于當今世界經濟金融的緊密聯系,美國經濟在全球的引領位置,次貸危機不僅給美國,也給世界其它地區帶來了極大的震動。我國房地產市場近年來迅速增長，如何加強管理，避免類似美國次貸危機的發生,是我國房地產業和金融業面臨的重大而緊迫的問題。本文從個人住房消費信貸風險管理的角度,對該問題進行探討。
一、消費信貸
消費信貸是指商業銀行以消費者的信用為基礎，按照銀行的有關貸款規定，向消費者發放的用于購買耐用消費品或個人消費支出不足時給予的貸款。它是消費者在其收入約束內，實現對商品和勞務超前消費的一種借貸行為，實質是適度的超前消費。消費信貸具有以下幾個基本因素：
1.貸款對象。消費信貸的貸款對象是自然人。按照我國規定，貸款對象是具有完全行為能力的自然人。銀行為了控制風險，消費信貸往往具有附加條件，比如貸款人要有穩定的工作和預期收入。
2.貸款機構。在我國，消費信貸的提供者是各類商業銀行。商業銀行從事消費貸款活動，屬于其眾多業務中的“零售業務”。
3.貸款用途。用于個人或者家庭的最終消費，如住房貸款、耐用消費品貸款等。生產性消費、經營性消費、集團性消費等則不屬于個人消費信貸的范疇。
4.貸款條件。貸款條件是指在貸款過程中貸款的金額、期限、利率的限定，是消費過程中貸款申請人和貸款機構都十分關心的基本要素。金融機構往往要通過各種途徑和方法，對貸款申請人的信用狀況進行評估，然后決定貸款額度、期限和利率。
5.貸款的審查與風險防范。一方面，銀行需要建立起個人消費信貸登記制度，對消費者的申請資料進行審查核對，確保資料的真實性;另一方面，在整個貸款和回收過程中，始終需要進行風險的防范，確保貸款質量。
二、個人住房消費信貸
個人住房消費信貸是金融機構向消費者提供融資，以幫助其購買或建造住房、進行住房裝修或維修，從而達到提高居民生活水平、刺激消費、啟動經濟新的增長點的目的。同其他貸款相比，個人住房抵押貸款具有以下特性：
1.貸款對象的特定性。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定:個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為的自然人。
2.貸款用途的專一性。個人住房貸款是為了配合我國住房制服改革，拉動內需，支持城鎮居民購買自用房，促進國民經濟增長而推出的業務，其用途只能用于支付所購買住房的房款。
3.貸款期限的長期性。中國人民銀行頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定貸款期限最長不能超過30年。
4.分散性。個人貸款筆數多、金額小。
三、個人住房消費信貸風險管理
1.消費信貸風險理論
(1)信用脆弱理論。信用的脆弱性，可以從信用運行特征來解釋。信用是聯系國民經濟運行的網絡,這個網絡使國民經濟各個部門環節相互依存、共謀發展，但這個網絡上的任何一個環節即使是偶然的破壞都勢必會引起連鎖反應，信用良好的銀行或企業也會因此受到牽連而陷入信用混亂之中。信用的連鎖性和依存性是信用脆弱、產生風險的一個重要原因。
(2)預期收入理論。普魯克諾在《定期放款與銀行流動理論》中提出的預期收入理論認為:任何銀行資產能否到期償還或轉讓變現，歸根結底是以該資產所投資的項目或借款人的未來收入為基礎。如果未來收入可以加以分析估算并有保障,那么即使是長期性放款，通過分期還款的形式，也可以保持該資產的贏利性、流動性與安全性;反之，如果未來收入沒有保證，即使短期貸款，也有可能發生壞帳，產生到期本息不能收回的風險。因此，商業銀行除了發放商業貸款以及投資有價證券作為二級儲備金外，還可以對一些未來收入有保障的項目和個人借款，發放中長期貸款，如項目貸款、設備貸款、住房抵押貸款和耐用消費品貸款等。
(3)信息不對稱理論。根據申農的信息論，信息是用來消除某種不確定性的東西，不確定性實質上就是一種信息不完全的狀態，而作為不完全信息重要表現形式的不對稱信息是風險形成的根本原因。在商業銀行信貸活動中，商業銀行與借款人、商業銀行內部的信息不對稱，是信貸風險產生的根本原因。
借款人作為資金的使用者，對資金的實際用途、使用資金的負責和努力程度、資金使用的損益等情況擁有完備的信息；而作為資金提供者的銀行，處于資金使用信息的劣勢。借款人可利用自己的信息優勢，從自身利益最大化出發，違反合同規定，隱藏資金使用的真實信息，將資金投資于高風險的領域，有可能造成銀行資金本息不能按期歸還，產生信貸風險。
信息不對稱情況同樣存在于商業銀行內部上級行與下級行、管理者與信貸員之間。信貸員作為信貸活動的具體執行者，對信貸項目的風險、收益、償還概率以及自己在信貸工作中的努力程度，具有較完備的信息，而管理者由于信息來源渠道的間接性和獲取信息成本的存在，處于信息的劣勢。因此，人信貸員可能為了實現自身效用的最大化，不按委托人的意愿行事，如在信貸工作中勾結借款人，虛報調查材料，貸款審查中徇私，對貸款使用的監督和催收不積極等，從而使信貸風險產生或加劇。
2.個人住房消費信貸風險管理
個人住房消費信貸風險是指銀行個人住房消費貸款不能按期收回，造成信貸資金損失的可能性。由于個人住房消費信貸的發放和收回之間存在著一定的時間間隔，在此期間內各種不確定因素的影響，導致借款人不能按期還貸，造成銀行貸款不能收回，消費信貸風險由可能性轉變為現實性。這種風險是客觀存在的，除來自借款人和銀行外，消費貸款一旦發放，還面臨著自然災害、市場變化、經濟政策改變等風險因素的作用。
四、加強我國個人住房消費信貸風險管理的措施建議
我國個人住房信貸風險防范體系的基本框架可以描述為：個人信用制度的風險預警機制，貸款銀行內部風險管理機制，貸款保險擔保和消費信貸證券化的風險分散機制以及體現政府參與和保障作用的風險監管機制。這四個方面內容的有機統一、相互協調形成“四位一體”的風險防范體系。為了避免美國次貸危機在我國重蹈覆轍，需要加強對個人住房消費信貸風險的管理。
1.建立和完善個人信用制度及體系。在市場經濟發達的西方國家，信用是一個人在社會中生存的“通行證”。我國的住房貸款當前面臨著個人信用制度的“瓶頸”制約。建立個人信用制度，一方面,可以降低銀行事前風險控制的成本;另一方面，可以通過信用制度的獎罰機制，有效降低消費者的“道德風險”,使“信用抵押”比沒有保障的房產抵押來的更有效。具體措施包括:
(1)建立個人賬戶體系嚴格依靠法律手段實施以儲蓄實名制為基礎的綜合性信用賬戶，并結合個人收入申報制等有關稅收政策,使個人作為“立信”基礎的貨幣資產具有真實的衡量標準。
(2)建立一個設置科學、機制靈活、管理方便的個人信用管理機構，是建設個人信用制度的基本前提。
(3)注重與國際行業標準接軌，建立科學嚴謹的個人信用評價指標體系。
(4)建立網絡化的信息交換制度。現代信息技術的應用和以分行為單位的數據集中的實現，為個人信用評估動態調整提供了條件。可以利用網絡技術，加強銀行同業間的信息交流，實現信息共享、資源共享從而簡化消費信貸受理環節，降低交易成本。
2.完善貸款銀行內部風險管理體制。從銀行內部,要加強內控管理，規范業務操作，嚴格個人住前審批,完善貸后管理機制,全力控制個人不良貸款持續增加的局面。對重點、優質客戶實行客戶經理制,落實責任,為其提供差別優質服務、特色服務;對不守信用者,則要采取措施強化其信用觀念。
3.建立良好的住房信用風險分攤機制。雖然市場經濟下的主體是企業，但是政府在個人住房貸款風險管理上，也可以發揮一定的作用。在住房信用分攤上，一方面，可以通過政府的手段進行分擔，如建立健全政府中介擔保服務；另一方面，通過金融工程的理論的應用，創新保險品種，有效防范貸款風險。
第7篇：個人住房貸款管理辦法范文
一、認真貫徹國家深化城鎮住房制度改革的指導思想、目標和基礎原則
（一）指導思想：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我省實際情況的城鎮住房新制度；加快住房建設，更好地解決城鎮居民的住房問題。大力發展住宅產業，使其盡快成為新的經濟增長點，并帶動相關產業的發展。
（二）改革目標：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。
（三）基本原則：在國家和全省統一政策、目標的指導下，市（地）、縣分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度，老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。
二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化
（四）自1998年9月1日起，全省停止住房實物分配，同時有步驟地推行住房分配貨幣化，停止住房實物分配后，新建的經濟適用住房只售不租。對1998年年底竣工并交付使用的公有住房及此前已立項建設的住房，各地既可執行陜政發〔1997〕44號文件，也可按照本意見規定的新辦法出售。
（五）停止住房實物分配后，我省實行住房貨幣分配的方式是推行住房公積金制度。住房公積金的具體補貼比例由各市（縣）人民政府根據本地區經濟適用住房平均價格、職工平均工資水平等有關因素確定。
（六）職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款。
（七）國有企業和實行企業化管理的事業單位，根據本意見的基本原則和主要精神，也要執行在規定期限內停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化的政策。各級政府要對駐地企業的房改工作實行分類指導。
（八）住房建筑面積控制標準為：一般干部職工60～80平方米，科級80～100平方米，縣處級100～120平方米，廳局級120～140平方米。
以上住房面積標準僅適用于進入停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化新體制的干部職工。對于1998年年底前已按當時房改和清房政策購買了公有住房的干部職工，不再執行新的面積控制標準。對于1998年年底前已竣工尚未出售的公有住房及此前已立項建設的住房，干部職工按陜政發〔1997〕44號文件規定購買時，住房面積標準仍按陜辦發〔1996〕7號文件執行；干部職工按本意見規定購買時，應按新的面積標準執行。
（九）行政事業單位建立住房公積金的資金主要來源于：各級財政每年用于職工住房建設及維修且可轉化的資金；存量公有住房出售回收資金；單位的其它收入。過去，在財政預算中沒有列入住房建設資金的市（地）、縣，可以在財力允許的情況下，適當安排一些資金，專項用于建立住房公積金制度。
（十）全面推行和不斷完善住房公積金制度。到1999年年底，未建立住房公積金制度的單位，干部職工個人和單位住房公積金的繳交率應不低于5％，有條件的地區和單位可適當提高。要盡快建立健全職工個人住房公積金帳戶，進一步提高住房公積金的歸集率。按照“房委會決策，中心運作，銀行專戶，財政監督”的原則，加強對住房公積金的管理和監督工作。
三、建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系
（十一）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。高收入家庭購買、租賃市場價商品住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房。
（十二）中低、最低收入家庭的劃分標準由市（縣）人民政府依據本地職工家庭工資、住房面積和經濟適用住房價格等因素測定，每年公布一次。
（十三）調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房（安居工程）。新的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3％以下。要采取有效措施，取消各種不合理收費，特別是降低征地和拆遷補償費，切實降低經濟適用住房建設成本，使經濟適用住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房。
（十四）廉租住房是各市（縣）人民政府及單位為最低收入家庭提供的社會保障性住房，主要從騰空的舊公有住房中調劑解決，也可由政府和單位出資興建一些廉租房小區。廉租住房的租金標準由市（縣）人民政府制定，每年公布一次。
（十五）購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。
四、繼續推進現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場
（十六）按照《陜西省人民政府關于貫徹執行〈國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定〉的通知》（陜政發〔1994〕59號）規定，繼續推進租金改革，到2000年公有住房的租金原則上要達到職工家庭平均工資的15％。租金改革要與提高職工工資相結合。租金提高后，對家庭確有困難的下崗和離退休職工、民政部門確認的社會救濟對象和非在職的優撫對象等，各市（縣）可根據實際情況制定減、免政策。
（十七）各市（縣）要嚴格按照陜政發（1997）44號文件規定，進一步搞好現有公有住房的出售工作，規范出售價格。出售現有公有住房，一律實行成本價，不再實行標準價。要保留一定數量的公有住房供最低收入家庭廉價租賃。
校園內不能分割及封閉管理的住房不得出售，教師公寓等周轉用房不得出售。
（十八）各市（地）、縣要在清房工作總結驗收的基礎上，抓緊解決遺留問題，按陜監發（1998）7號文件的要求，督促指導各部門、各單位做好個人住房合格證發放，并全面建立個人住房檔案。為了保證住房交易的合法、有序進行，對已購公有住房和經濟適用住房上市交易實行準入制度。完成清房任務的市（縣），已制訂規范的市場交易準則并報省政府批準后，可以開放已購公有住房和經濟適用住房的交易市場。
（十九）已購公有住房和經濟適用住房進入市場交易前，須按規定向有關部門辦理登記核準手續。交易所得按照國家及省政府有關規定須繳納相關稅費、土地出讓金等。凡將已購公有住房和經濟適用住房進入市場出售的住房戶，不能再次申請購買經濟適用住房。
五、采取扶持政策，加快經濟適用住房建設
（二十）經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應。
（二十一）嚴格控制經濟適用住房設計和建設標準，努力降低征地、拆遷費用，理順城市建設配套資金來源，停止征收商業網點建設費，不再無償劃撥經營性公建設施。經濟適用住房建設中的各項收費及其標準，嚴格按照國家發展計劃委員會、建設部、國土資源部、中國人民銀行《關于進一步加快經濟適用住房（安居工程）建設有關問題的通知》（計投資〔1998〕1474號）的規定執行。
（二十二）經濟適用住房建設要實行招投標制度、住房質量保證書制度、住房設備及部件的質量賠償制度和住宅小區竣工驗收制度。加強對開發建設企業的成本管理和質量監督，控制住房建設成本，提高住房工程質量。堅決杜絕經濟適用住房建設中各個環節可能發生的一切不正之風。一經發現，由各級監察部門會同建設行政主管部門負責查處。
（二十三）經濟適用住房建設要注重節約能源，節約原材料。要加快住宅產業現代化的步伐，積極推廣性能好、價格合理的新材料和住宅部件，逐步建立標準化、集約化、系列化的住宅部件、配件的生產供應方式。
（二十四）在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，對具有合法土地使用權的企事業單位可繼續發展集資建房和合作建房，多渠道加快經濟適用住房建設。
六、積極支持發展住房金融
（二十五）調整住房公積金使用方向，主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行在所有城鎮均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。
（二十六）發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行，要采取得力措施縮短貸款周期，提高服務效率和水平。
（二十七）對經濟適用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資產負債比例管理要求內，優先發放經濟適用住房開發建設貸款。
（二十八）完善住房產權抵押登記制度，發展住房貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。
七、切實加強住房物業管理
（二十九）加快改革現行的住房維修、管理體制，建立業主自治與物業管理企業專業管理相結合的社會化、專業化、市場化的物業管理體制。
（三十）加強公有住房售后維修管理，建立住房共用部位、設施專項維修資金，并健全業主對專項維修資金管理和使用的監督制度。維修資金可以從經濟適用住房銷售收入中提取1％～2％。有條件的市（縣）可從市政公用設施配套費中予以適當補助。具體辦法由市（縣）人民政府制定。
（三十一）物業管理企業要加強內部管理，向用戶提供質價相符的服務，切實減輕住房負擔。物業管理要引入競爭機制，促進管理水平的提高。各市（縣）人民政府的房產行政主管部門和工商管理部門要加強對物業管理企業的指導和監管。
八、加強領導，統籌安排，保證改革的順利實施
（三十二）各市（地）、縣要切實加強對房改工作的領導，根據國務院《通知》精神和本《意見》規定，結合本地實際，制定停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化實施方案。地級市、地區所在市、楊凌示范區和省直機關的實施方案報省政府批準后實施，縣級人民政府的實施方案報市人民政府或地區行署批準后實施，同時報省政府備案。
（三十三）各級建設、房改、計劃、財政、土地、稅務、物價和人民銀行要根據本意見精神，加快制定住房建設計劃、經濟適用住房用地供應辦法、住房面積標準調整、個人抵押貸款辦法、廉租房承租辦法、物業管理辦法及已購公有住房和經濟適用住房市場準開、準入實施辦法等配套文件。
（三十四）加強輿論引導，做好宣傳工作。要從轉變觀念出發，深入宣傳新的房改政策，做好與原有政策的銜接工作，保證房改的順利實施和平穩過渡。
第8篇：個人住房貸款管理辦法范文
關鍵詞:住房貸款;風險;防范
中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而,作為一項新興的金融業務,個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段,隨著房地產業近年的超速發展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業務,對于其參與市場競爭,調整信貸結構,培育新的經濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業務的風險影響房地產是中國近十年來發展最快,勢頭最猛,對國民經濟增長貢獻最大的行業之一,房地產的發展帶動了與房地產業相關的行業,特別是金融業的發展。據相關資料顯示,中國銀行個人房地產貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現。因此,討論和分析個人貸款業務中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務。
一、個人住房貸款的風險種類
(一)借款人風險
借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數仍屬于一種信用不良的違約現象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統,因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據借款人所提供證明材料判定。
借款人的意外風險一方面,由于受整體經濟環境的影響,一部分借款人因失業、商業投資、投機失利等原因造成經濟收入下降,也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。
(二)開發商風險
1.信用風險。開發商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產市場信息不對稱,監督管理欠嚴密的情況下,開發商開發行為與銷售行為的不規范,甚至為其經濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發生。
2.“假按揭”風險。一些開發商由于自身經濟實力不強,房屋預售不暢,回款乏力,形成建設資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發商信用風險,其發生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。
3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質上屬于抵押性質的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現在:第一,房價定位過高。第二,環境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環境發生改變,破壞了原有的房屋環境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發性經濟風波或地區經濟環境的變化導致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。
4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發商,但作為房屋生產者的開發商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產品到期不能按時按質交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。
(三)銀行經營者管理風險
銀行經營管理風險,是在發放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。
1.貸前調查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。
2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據,造成由于借款人的第一次還款來源不足,導致發放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據借款人第二次還款來源審批發放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。
3.貸后檢查不及時。一是貸款發放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據等法律文件及憑證的規范性和完整性進行檢查,導致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監督。二是貸款發放后,沒有監督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現象發生。
二、個人住房貸款風險成因的分析
(1)國家宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。(2)中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產市場還不夠規范,監督管理乏力。一方面,開發商開發行為與銷售行為不規范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質量標準、買賣規定等缺乏足夠了解。(4)市場經濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡,大大增加了商業銀行的資金壓力。
三、個人住房貸款風險的防范與控制
(一)銀行應理性地開展房地產信貸業務
(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規定,嚴格審批手續,杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。
(二)加強對房地產信貸業務的監管
(1)要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險狀況,制定正確的監管方針和策略,為房地產貸款風險的防范、分散和消除創造基本的條件。(2)強化對房地產信貸業務的監管。(3)建立房地產信貸風險監測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產信貸違規違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。
(三)強化管理,從源頭控制風險
1.優選開發商和開發項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現,確保銀行貸款安全;同時,由于開發商實力較強,一旦出現超期違約客戶,開發商也具備回購能力,能夠履約實現回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發商的審查和監管。(1)加強開發商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發商是否依法設立,是否具有相應的資質等級,公司的資金是否到位,公司以往的經營情況及商業信譽等;2)開發項目的審查,如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。(2)強化開發商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發商無關系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國,也出現了“押上加保”的方式,所以,要求開發商提供保證,不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢,而且符合中國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。
2.加強銀行自身對貸款風險的監控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系,加強對抵押物的資產評估,加強對房地產市場的研究分析,加強對銀行內部的員工和檔案管理,以保證房地產金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價,項目的財務盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經銀行確認后,確定合理的貸款成數。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中,對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃,開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案,實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內部監督、內部牽制,以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。
(四)建立個人信用評級制度
個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業化的機構依法采集、調查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設,目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構該機構應由人民銀行進行業務指導,能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料,出具的資信評級結論在各商業銀行通用,適用于一切個人消費信貸領域,并可進行實時跟蹤,一旦發生不良信用記錄,隨時調整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規程調高其個人資信等級。(2)個人財產申報制度通過個人財產申報可以掌握個人真實收入和財產,評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現金為主,改為以個人銀行賬戶轉賬收支為主,個人只有零星的現金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產(通過轉賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。
(五)引入保險機制,保證貸款安全
在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:(1)為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
(六)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度
(1)修改現行的法律法規,確定房地產信貸的法律地位。用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利和義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展;(3)嚴格執法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商及個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。
總之,個人住房貸款的風險成因是復雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發生,確保銀行資產不受損。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
第9篇：個人住房貸款管理辦法范文
一、投保抵押住房保險是購房借款人的合同義務。
對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險，有些購房借款人對此不理解，認為這違反了《保險法》關于不得強制保險的規定，對銀行和保險公司提出異議。對此，有些銀行或保險公司簡單地解釋為，是執行中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規定。
的確，中國人民銀行在《個人住房貸款管理辦法》中規定了購房借款人抵押住房時應辦理保險，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質上屬于部門行政規章，不屬于人大制定的法律或國務院制定的行政法規，不能滿足保險法規定的只有法律或行政法規才能規定強制保險的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。
實際上，購房借款人辦理保險不是銀行單方強制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費，為實現這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協商訂立貸款合同時，銀行為了保證自身債權的實現，即確保發放的貸款能安全收回，依據擔保法要求購房借款人提供擔保作為發放貸款的條件之一。擔保可以采取保證、質押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業擔保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價證券質押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔保方式可由借款人根據自身情況與貸款銀行協商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔保后，銀行作為抵押權人根據擔保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當措施保全用于抵押的住房的價值，抵押住房保險便是一種有效可行的保全住房價值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險。投保抵押住房保險與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務。借款人在享受從銀行獲得貸款權利的同時承擔相應義務是等價有償的公平交易行為，完全符合民事法律要求的公平自愿原則。抵押住房保險是使購房借款人、銀行、保險公司和房產商都能從中獲利的多贏機制，理應得到包括購房借款人在內的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險，但不能規定購房借款人必須向其指定的保險公司投保，銀行指定保險公司投保剝奪了借款人的選擇權，限制了保險公司之間的公平競爭，違反法律關于反不正當競爭的規定，購房借款人有權拒絕。
二、抵押住房在交付購房人之前發生保險事故的，保險公司也負責賠償。
保險公司何時開始承擔保險責任，由保險條款規定或保險公司與投保人即購房貸款人雙方約定。《保險條款》規定了保險期限自《個人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時保險公司就開始承擔保險責任了。
但有專業人士對《保險條款》中關于保險生效日的規定存有異議，指出對于還貸保證保險，保險期限自貸款合同生效時開始是可以的，但對于財產損失保險，作同樣的規定就不合適了。因為從貸款合同生效銀行向房產商劃付貸款到房產商向購房人交付房屋或登記產權之間有一段間隔期間，如果是購買期房，這段期間會間隔得更長。在這期間由于未辦理產權登記，購房人對房屋不具有所有權，房產商未向購房人交付房屋前，購房人依合同法也無須承擔房屋毀損滅失的風險，因而購房人對房屋不具有法律上承認的利益，不符合保險法規定的投保人應對保險標的具有保險利益的要求，使得保險合同中的財產損失保險在此期間無效，即抵押住房在交付購房人之前發生保險事故的，保險公司不負責賠償。
這種觀點忽視了一個重要事實，既購房人在辦理貸款手續和保險手續之前，已與房產商訂立了房屋買賣合同，購房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購房合同其對房產商就享有了債權，債權的內容為房產商須按合同約定向購房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購房人之前發生毀損滅失，將直接造成對購房人債權的損害，所以在抵押住房交付購房人之前購房人對該房屋具有保險利益，購房人是否占有該房屋并不影響保險合同的效力。即使房產商還未交房，如抵押房屋發生保險事故造成損失時，購房借款人也可以請求保險公司賠償損失。
另外，抵押住房保險合同自借款合同生效時起生效的規定，也是以借款年限確定保險收費標準的計算依據，保險公司負責對借款合同生效起至房屋交付購房人前發生的房屋毀損滅失承擔賠償責任，在保險費計收上對于保險公司和投保的購房借款人雙方也都是公平的。
三、購房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請求保險公司賠償保險金。
當被保險的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時，購房借款人依民法中的侵權責任規定可以要求第三人承擔侵權賠償責任。同時依保險合同，購房借款人又可以選擇請求保險公司賠償保險金。
一般情況下，向保險公司請求賠償保險金比向侵權人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權人索賠，則購房借款人在得到賠償后可以向保險公司退保，獲得退還保費的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購房借款人選擇何種方式應根據具體情況確定。比如，1999年在上海曾發生過韓國貨運飛機墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責任明確，侵權人賠付力強，發生這樣事故時，就可以先要求侵權的航空公司賠償，然后再向保險公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結構導致房屋毀損的，由于侵權個人的賠付能力較弱，購房借款人就可以直接向保險公司請求賠償保險金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購房借款人還應注意兩點，一是在得到保險公司賠償金前，購房借款人不能放棄對侵權人的追償權，在獲得保險金后應將追償權轉讓給保險公司，否則將無法得到保險公司的賠償。二是當保險公按照《保險條款》規定賠償的保險金小于購房借款人實際損失時，購房借款人還有權就賠償不足部分繼續向侵權人索賠。
四、銀行應與購房借款人辦理保單質押手續。
依保險法規定，在財產保險中只有被保險人才享有向保險公司請求給付保險金的權利，抵押住房保險合同中的被保險人是購房借款人，當發生保險事故時，只有購房借款人才可以請求保險公司賠償保險金，貸款銀行不能直接要求保險公司將保險金用于歸還貸款。那么如何防止購房借款人將保險金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應予充分注意的。
《保險條款》規定在購房借款人因意外身故或殘疾后，在保險公司與購房借款人以及貸款銀行達成協議后，保險公司一次性將保險金劃付至購房借款人在貸款銀行的個人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險金，實現了通過保險來保障銀行貸款安全的目的。
但對于抵押房屋因保險事故受到毀損滅失時，《保險條款》規定只要保險公司與購房借款人達成協議后，保險公司就應向購房借款人支付保險金，并未要求將保險金直接劃付到購房借款人在貸款銀行開設的個人住房貸款帳戶，這就給購房借款人將保險金挪作他用造成機會，使銀行通過保險防范風險的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購房借款人將保險單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購房借款人有可能通過保單掛失，從保險公司直接領取保險金，由于未辦理保單質押手續，銀行無法追究保險公司責任。為有效保障銀行貸款安全，當購房借款人辦理保險手續后，銀行應與其訂立保險單質押合同，要求購房借款人將保險單質押給銀行，并約定借款人同意保險公司將抵押房屋財產保險金一次性劃付到購房借款人在銀行開設的個人住房貸款帳戶，并將保單質押合同向保險公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續，才能真正保障貸款安全，實現通過保險防范風險的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責任目前只能由房產商承擔。
《保險條款》規定，抵押房屋因設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險責任范圍內的事故，保險公司對此不予賠償。
在我國目前建筑市場秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時有發生的情況下，購房人和貸款銀行對房屋質量風險應予以足夠重視。購房借款人在選購商品房時，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時，應要求房產商提供商品房的勘察設計單位、施工單位和監理單位的資質情況，查驗整個建設工程是否全面履行了各項質量驗收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發生，而一旦事故發生，對購房借款人承擔損失賠償責任的目前只能是房產商。房產商可以向其他責任方追償，這將形一連串的訴訟，相關的當事人如未投保責任保險的話，房產商可能難以足額賠償購房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全。化解建筑質量風險的有效方法仍然是保險，即對建筑質量負有責任的相關當事人都應投保責任保險，使受損害的購房借款人能得到足額賠償，同時保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險的保險責任，這也是購房借款人和貸款銀行對現行《保險條款》的一項遺憾。希望保險公司能夠對地震帶來的巨災進行承保，真正起到轉移風險保障社會的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭議
在保險合同履行過程中，當事人之間出現糾紛的情況時有發生，《保險條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡捷一裁終局，當事人均有權選定仲裁員，以及審理不公開的特點。特別是審理不公開影響范圍小，對于保險公司維護其公眾形象具有積極意義。
保險公司如希望通過仲裁解決爭議，在辦理保險手續時，就應與投保的購房借款人協商一致，并在投保單和保險單中明確約定爭議處理執行《保險條款》第二十九條第（一）項。如果沒有對《保險條款》第二十九條進行明確選擇時，仲裁委員會是不能受理仲裁申請的。
