前期物業(yè)管理精選(九篇)
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第1篇：前期物業(yè)管理范文
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級(jí)：_________
證書編號(hào)：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標(biāo)，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運(yùn)行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達(dá)成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場(chǎng)_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場(chǎng)（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。合同期未滿，業(yè)主大會(huì)成立后業(yè)主委員會(huì)與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前提供一次性開辦費(fèi)_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會(huì)所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細(xì)乙方在物業(yè)接交后2個(gè)月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個(gè)月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費(fèi)。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進(jìn)行物業(yè)管理提前介入，并負(fù)責(zé)包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級(jí)清理、接管驗(yàn)收、交房、人員招聘、人員培訓(xùn)等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并在物業(yè)移交接管時(shí)，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時(shí)間確定及計(jì)算：由各項(xiàng)工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對(duì)所完成的建筑、設(shè)備進(jìn)行外觀、調(diào)試和運(yùn)行等方面的檢查測(cè)試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費(fèi)用；
（三）_________。
本物業(yè)共有部分超過保修期的，由乙方組織養(yǎng)護(hù)和維修，依據(jù)養(yǎng)護(hù)及維修的范圍，按照有關(guān)部門的規(guī)定，在物業(yè)管理費(fèi)或在專項(xiàng)維修資金中支出。
在物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負(fù)責(zé)返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費(fèi)用；
（三）_________。
本物業(yè)專有部分超過保修期的由業(yè)主自行承擔(dān)，業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，乙方可以接受委托并合理收費(fèi)。
第六條 在物業(yè)交付使用后，乙方提供下列選定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)（采取招投標(biāo)的以中標(biāo)文件為準(zhǔn)），其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、_________等物業(yè)管理區(qū)域市政設(shè)施和房屋共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護(hù)除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關(guān)規(guī)定處理；
（三）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業(yè)使用禁止性行為的管理；
第2篇：前期物業(yè)管理范文
第一條 本合同當(dāng)事人
委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________
受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號(hào)
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章 委托管理事項(xiàng)
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化、體育、娛樂教育場(chǎng)所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。年_________次。
第十四條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：月_________元/m2；
2、代收代辦費(fèi)：_________。
3、特約服務(wù)費(fèi)：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為、針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項(xiàng)。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________首屆業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)管理合同時(shí)止。
首屆業(yè)主大會(huì)召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會(huì)可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求物業(yè)買受人對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負(fù)責(zé)返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費(fèi)_________元/m2；合計(jì)_________元。
11、負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，由乙方負(fù)責(zé)催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的行為進(jìn)行處理；
5、可選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負(fù)責(zé)編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，維修經(jīng)費(fèi)來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；
8、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；
9、每_________個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支帳目；
10、對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；
11、本合同終止或業(yè)主大會(huì)決議解聘乙方時(shí)，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會(huì)移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運(yùn)行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由乙方按約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按業(yè)主臨時(shí)公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費(fèi)由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)，由當(dāng)事人按約定支付費(fèi)用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用由_________承擔(dān)。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由_________承擔(dān)；維修、更新費(fèi)用，由_________承擔(dān)。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負(fù)責(zé)籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費(fèi)用由_________承擔(dān)。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責(zé)任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對(duì)方_________元的違約金；造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完接管驗(yàn)收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績(jī)優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會(huì)仲裁（當(dāng)事人雙方不在合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)，事后又未達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
第3篇：前期物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理；概念及特點(diǎn)；前期介入； 解決對(duì)策
目前，國外發(fā)達(dá)國家已普遍進(jìn)入了物業(yè)管理的前期介入，國內(nèi)也已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，但也有不少開發(fā)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理的前期介入認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，物業(yè)管理大多是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入的，所做的主要工作是就建筑安裝后期階段的工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，而沒有從實(shí)質(zhì)上參與到物業(yè)項(xiàng)目前期開發(fā)建設(shè)中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來很多問題。
從總體上看，前期介入一直是困擾當(dāng)前物業(yè)管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)。當(dāng)前我國城市商品房住宅小區(qū)中業(yè)主與開發(fā)商指定的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會(huì)之間發(fā)生的各項(xiàng)矛盾，幾乎占群發(fā)性矛盾之首，住宅物業(yè)管理出現(xiàn)的大部分糾紛,多半是前期物業(yè)管理管理階段造成或建設(shè)單位遺留的。因此,要做好物業(yè)管理工作,規(guī)范物業(yè)管理行為,應(yīng)首先從源頭抓起,從前期物業(yè)管理管理抓起。
一、前期物業(yè)管理的含義
前期物業(yè)管理管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。建設(shè)部2003年頒布的《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定:前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理按照時(shí)間劃分可以分為兩個(gè)階段:第一階段是從項(xiàng)目初始至工程竣工驗(yàn)收合格為止，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言可以稱為“早期物業(yè)管理介入”，這個(gè)階段的物業(yè)管理活動(dòng)通常由開發(fā)公司自己負(fù)責(zé);第二階段是從工程驗(yàn)收合格開始到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議生效為止，這個(gè)階段的物業(yè)管理服務(wù)由開發(fā)商按法定程序和要求聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。但在實(shí)踐中，由于某一管理項(xiàng)目的分期建設(shè)時(shí)常使兩個(gè)階段沒有明確的界線。
二、前期物業(yè)管理的主要特征
1、前期物業(yè)管理管理可以由建設(shè)單位指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定,建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理管理。事實(shí)上,目前新建住宅小區(qū)大多數(shù)是由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理,而不是通過公開招投標(biāo)來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
2、前期物業(yè)管理管理是小區(qū)未建成投產(chǎn)前的管理。一個(gè)住宅小區(qū)由單幢樓宇、組團(tuán)組成,當(dāng)?shù)谝慌鷺I(yè)主入住后就需要物業(yè)管理,否則小區(qū)就成為一個(gè)無序的聚居地,秩序混亂不堪。
3、前期物業(yè)管理面對(duì)的是全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施管理中必須接受所有業(yè)主的咨詢、質(zhì)疑,既要及時(shí)解答處理屬于物業(yè)管理的問題,又要收集反饋屬于建設(shè)單位和施工單位答復(fù)處理的問題。工作量和工作的難度盡管比較大,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須全力以赴做好工作,確保有比較高的業(yè)主滿意率,以便為下步實(shí)施物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。
4、前期物業(yè)管理收集大量的資料。物業(yè)管理的基礎(chǔ)在物業(yè)的基礎(chǔ)資料是否齊全,前期物業(yè)管理是各種資料大量形成的時(shí)期,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要更好地開展物業(yè)管理,必須注意收集、整理、保管好各種資料,以便跟蹤檢查。
三、前期物業(yè)管理的意義
在物業(yè)開發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè),能在很大程度上避免缺陷和漏洞,使物業(yè)更符合使用和管理的要求,因此,這是建設(shè)單位不容忽視的重要環(huán)節(jié)。前期物業(yè)管理對(duì)于做好以后的物業(yè)管理工作具有相當(dāng)重要的作用:
1、前期物業(yè)管理是對(duì)所管物業(yè)的全面了解。物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好,使業(yè)主滿意,就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理,才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見,并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。
2、前期物業(yè)管理能促使工程質(zhì)量難點(diǎn)提前解決。從業(yè)主或使用人的角度,憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題和缺陷,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視,對(duì)不適之處提出修改方案,優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié),從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前,逐項(xiàng)加以妥善解決,減少后遺癥,避免日后物業(yè)管理工作中的矛盾和困難。
3.前期物業(yè)管理是為后期管理做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體,并理順關(guān)系,建立通暢的服務(wù)渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。
四、我國前期物業(yè)管理管理中存在的主要問題
1、前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》》侵犯業(yè)主合法權(quán)益。建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無論是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘權(quán)、《臨時(shí)管理規(guī)約》的制定權(quán)以及將前期《物業(yè)管理服務(wù)合同》強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中，決定權(quán)完全在建設(shè)單位手中，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了中標(biāo)，而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤，就可能會(huì)將一些不合理的條件轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
2、物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于建設(shè)單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作，在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善，移交不完整。
3、共用設(shè)施設(shè)備不明確。有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中，忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)，造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整，會(huì)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
4、前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范。目前，由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo)，使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式；有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則，片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格，造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià)；有些參與投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，相互殺價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo)；物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
五、解決前期物業(yè)管理管理中存在問題的對(duì)策
1、 提高對(duì)前期物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。小區(qū)的真正主人是業(yè)主，不是建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是為業(yè)主服務(wù)，應(yīng)該把業(yè)主的利益放在第一位，只有這樣才能夠在小區(qū)“站穩(wěn)腳”，以求公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。“態(tài)度決定一切”，因此應(yīng)該端正前期物業(yè)管理的短期思想，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到前期物業(yè)管理就等于聘用人才的試用期，干得好可以繼續(xù)留下來，續(xù)簽《物業(yè)管理服務(wù)合同》。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在人員使用上務(wù)必要慎重，應(yīng)綜合考慮人員各方面的能力和素質(zhì)。前期管理人員可以說是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的代表，特別是主要管理人員，代表著企業(yè)各方面的利益，因此企業(yè)要從責(zé)任心、能力和思想覺悟等多個(gè)角度統(tǒng)籌考慮人員安排。
2、建立《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》備案制。應(yīng)明確以法律的形式規(guī)定前期物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》要進(jìn)入房地產(chǎn)行政主管部門備案。由房地產(chǎn)行政主管部門審查備案合同:審查合同中是否有法律禁止的條款、是否有顯失公平的條款，當(dāng)有法律禁止的條款時(shí)應(yīng)認(rèn)定條款無效;當(dāng)存在顯失公平的條款并有業(yè)主提出侵害其權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)撤消該條款，責(zé)令業(yè)主與物業(yè)公司重新協(xié)商討論，制定出新的公平合理?xiàng)l款。同時(shí)房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)管理合同的指導(dǎo)和監(jiān)管力度。
3、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督。為了保障物業(yè)的順利開始，建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì)，這是由前期物業(yè)管理特點(diǎn)所決定的。在這一前提下，為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位，就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制，以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。我認(rèn)為可以從以下兩個(gè)方面予以考慮：一是對(duì)于建設(shè)單位制定的《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù)，或由行政部門制定《臨時(shí)物業(yè)規(guī)約》或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘，或監(jiān)督選聘。
4、規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘制度。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份，能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量，以及開展的是否順利具有重要影響，而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。
我認(rèn)為，保障前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立，規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行：
（1）強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)建和必須與物業(yè)管理相分離，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與開發(fā)建設(shè)單位有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系，特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域，其建設(shè)單位不得和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有任何聯(lián)系;
（2）進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度，對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的，就應(yīng)采用招投標(biāo)方式，只有在無人投標(biāo)的情況下，在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式，并且必須進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
5、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)承接驗(yàn)收工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收，將正式從開發(fā)建設(shè)單位處接管物業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)體管理，它在一定程度上決定了整個(gè)物業(yè)將來的管理質(zhì)量。要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。
（1）要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》精神，由物業(yè)行政主管部門制定前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收配套文件，明確前期物業(yè)交接驗(yàn)收流程，及需要注意的事項(xiàng)，物業(yè)管理協(xié)會(huì)及物業(yè)管理培訓(xùn)中心可以組織人員編制物業(yè)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收基本標(biāo)準(zhǔn)，搞好物業(yè)從業(yè)人員前期物業(yè)交接驗(yàn)收培訓(xùn)，以提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體素質(zhì)和管理服務(wù)水平。同時(shí)，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，各區(qū)縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)參與物業(yè)的交接驗(yàn)收。對(duì)前期物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量不合格、配套不完善的開發(fā)建設(shè)單位，責(zé)令其限期整改，對(duì)其情節(jié)嚴(yán)重的，可按《條例》第條予以罰款處罰，依法行政，使《條例》的精神落到實(shí)處。
（2）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中的職責(zé)和義務(wù)。在物業(yè)管理法規(guī)中賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)交接驗(yàn)收的主體資格，明確其職責(zé)及義務(wù)及不履行此項(xiàng)職責(zé)的責(zé)任，從而對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收行為進(jìn)行約束。
（3）廣大業(yè)主共同參與。通過宣傳《條例》，樹立業(yè)主的責(zé)任意識(shí)，提高其參與物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)的積極性。同時(shí)，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)交接驗(yàn)收以動(dòng)態(tài)的形式及時(shí)告知業(yè)主，也可以讓有一定能力的業(yè)主參與此項(xiàng)工作，讓業(yè)主對(duì)自己的物業(yè)享有廣泛的知情權(quán)，對(duì)開發(fā)建設(shè)單位的違約行為進(jìn)行直接監(jiān)督，共同做好前期物業(yè)的交接驗(yàn)收工作。
結(jié)束語
認(rèn)真做好前期物業(yè)管理管理工作,對(duì)于減少糾紛,建立前期物業(yè)管理的長效化管理機(jī)制,提高服務(wù)質(zhì)量,維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧社區(qū),其意義、地位與作用是顯而易見的，加強(qiáng)前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的非常重要的前提。
參考文獻(xiàn)
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第4篇：前期物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞:前期物業(yè) 前期介入 物業(yè)管理
前期物業(yè)的概念及特點(diǎn)
(一)前期物業(yè)的概念
關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。
對(duì)于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段。基于此,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工建設(shè),這兩項(xiàng)工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實(shí)施,發(fā)包方聘請(qǐng)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒有物業(yè)管理的客觀對(duì)象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。
(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。
涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。
建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時(shí)公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題。
我國前期物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)對(duì)前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識(shí)
前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時(shí)間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。
(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益
表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位,無論是對(duì)物業(yè)企業(yè),還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤,就可能會(huì)將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
(三)對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定
在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會(huì)的建立比較困難,如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制,則可以說業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業(yè)管理中存在問題的對(duì)策
(一)明確前期物業(yè)的涵義
由于我國目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),且存在著一些錯(cuò)誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡,基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。
(二)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督
為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì),這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個(gè)方面予以考慮:一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。
(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度
前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份,能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)
由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下,前期物業(yè)將會(huì)無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒有一定限制的情況下,這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長不超過一年的時(shí)間;二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi),由物業(yè)所在地的物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度,并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督,該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。
參考文獻(xiàn):
1.許海峰.物業(yè)管理[m].人民法院出版社,2004
第5篇：前期物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 早期介入內(nèi)容 必要性
中圖分類號(hào)：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
2007年10月1日國務(wù)院《物權(quán)法》的頒布，使物業(yè)管理工作更加規(guī)范化、法制化。隨著物業(yè)管理的不斷深入發(fā)展，物業(yè)管理總是在物業(yè)建成之后介入已經(jīng)不適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要，目前已經(jīng)有一些富有遠(yuǎn)見的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位開始嘗試讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始提前介入，悉心聽取來自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，完善物業(yè)建設(shè)，提高樓盤品質(zhì)，在得到市場(chǎng)良好回報(bào)的同時(shí)，也理順了后期管理的諸多問題，為正式投入使用后的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)。
一、物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容
所謂物業(yè)管理的早期介入，是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)咨詢活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā)提出合理化建議，從而使建成后的物業(yè)更能滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的要求。目前，雖然有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施了早期介入，但大多數(shù)都是在業(yè)主入住前半年左右進(jìn)入，所做的主要工作也只是就建筑安裝工程后期的工作提一些建議。有的建議能幫助開發(fā)商通過改進(jìn)，使其完善，但也有許多建議無法整改，留有缺陷給后期的物業(yè)管理帶來許多困難。因此物業(yè)早期介入越早越好。從總體上看，物業(yè)管理的早期介入應(yīng)從五個(gè)階段著手：
（一）可行性研究階段
主要內(nèi)容：
1．根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；
2．根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；
3．根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
4．根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
5．設(shè)計(jì)與客戶目標(biāo)相一致并具備合理性能價(jià)格比的物業(yè)管理框架性方案。
（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
主要內(nèi)容：
1．就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；
2．就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議；
3．提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；
4、就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置要求等提出意見。
（三）建設(shè)階段
主要內(nèi)容：
1．與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同協(xié)商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；
2．配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；
3．對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；
4．熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。
（四）銷售階段
主要內(nèi)容：
1．完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；
2．?dāng)M定物業(yè)管理的公共管理制度；
3．?dāng)M定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及辦法；
4、對(duì)銷售人員進(jìn)行必要的物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)；
5．將早期介入形成的記錄、方案、圖紙等資料整理歸檔。
（五）竣工驗(yàn)收階段
這一階段的內(nèi)容主要是參與竣工驗(yàn)收,在各個(gè)單項(xiàng)工程完工后,參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收,在分期建設(shè)的工程完工后,參與分期竣工驗(yàn)收,在工程全面竣工后,參與綜合竣工驗(yàn)收.
這樣不僅能有效避免物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷，為以后的工程維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩，還能有效督促開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)配套方面考慮齊全，避免后期物業(yè)管理上的不便。
二、物業(yè)管理早期介入的必要性
總結(jié)多年來物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)不難發(fā)現(xiàn)，由于房屋設(shè)計(jì)、建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來了諸多影響，許多物業(yè)糾紛都與開發(fā)建設(shè)單位有著或多或少的聯(lián)系。注重物業(yè)管理早期介入，在物業(yè)開發(fā)建設(shè)之初，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各階段存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少問題的發(fā)生，而且在建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或降低，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障，物業(yè)管理的早期介入就體現(xiàn)了其必要性。
(一) 優(yōu)化設(shè)計(jì)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)的住宅品位和居住環(huán)境的要求越來越高，這使得建設(shè)單位在開發(fā)過程中除了要執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)考慮到物業(yè)的功能、布局、造型、環(huán)境以及物業(yè)使用者的便利、安全和舒適等因素，物業(yè)管理企業(yè)可以從業(yè)主及日后管理的角度，就房屋實(shí)際和功能配置、設(shè)備選型和材料選用、公共設(shè)施配套等方面提出建議，使物業(yè)的設(shè)計(jì)更加優(yōu)化、完善。
（二）有助于提高工程質(zhì)量
在物業(yè)的建設(shè)過程中，物業(yè)管理企業(yè)利用自身優(yōu)勢(shì)幫助建設(shè)單位加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工中的缺陷，提前防范質(zhì)量隱患，使工程質(zhì)量問題在施工過程中得到解決，避免在日后使用中再次投入額外資金和精力，從而減少浪費(fèi)，提升物業(yè)品質(zhì)。
（三）有利于了解物業(yè)情況
對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理和維修養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的主要工作之一，要做好這方面的工作必須對(duì)物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況了如指掌。物業(yè)管理企業(yè)可通過早期介入出發(fā)了解情況，從而在日后的工作中做到心中有數(shù)，對(duì)癥下藥。
（四）為前期物業(yè)管理做充分準(zhǔn)備
物業(yè)管理企業(yè)可利用早期介入的機(jī)會(huì)，逐步開展制定物業(yè)管理方案和各項(xiàng)管理規(guī)章制度、進(jìn)行機(jī)構(gòu)建設(shè)、員工招聘及培訓(xùn)，組織素質(zhì)高、業(yè)務(wù)強(qiáng)、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員和工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位協(xié)商接管方案及交接的具體事項(xiàng)，如接管時(shí)間、日期、注意事項(xiàng)、保修責(zé)任等；收集整理竣工驗(yàn)收資料，為今后的物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)，業(yè)主房屋質(zhì)量糾紛處理等具體工作提供翔實(shí)的技術(shù)依據(jù)，便于物業(yè)移交后物業(yè)管理工作的順利開展。
（五） 有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益
早期介入是物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究開始到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的全程介入，建設(shè)單位可以得到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)支持，開發(fā)出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能使用考慮周全、業(yè)主滿意的物業(yè)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。同時(shí)，建設(shè)單位還可以通過引入高水平的物業(yè)管理咨詢提升自身的品牌。
三、物業(yè)管理早期介入的立法作用
由于物業(yè)管理早期介入對(duì)開發(fā)建設(shè)單位而言并非強(qiáng)制性要求，而是根據(jù)項(xiàng)目和需要進(jìn)行選擇。早期介入和前期物業(yè)管理是不同的，早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持，前期物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。目前設(shè)計(jì)、建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不足，重視不夠，造成物業(yè)在建成后的長期管理服務(wù)中，出現(xiàn)諸多問題。如果把物業(yè)管理的早期介入納入法規(guī)，從法律的角度規(guī)定，新建物業(yè)須有專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)早期介入，從物業(yè)管理和業(yè)主使用的角度對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行參與，將能有效提升物業(yè)的建設(shè)質(zhì)量，為今后的物業(yè)管理服務(wù)奠定良好的基礎(chǔ)。目前，在物業(yè)管理服務(wù)中，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能令業(yè)主滿意，其關(guān)鍵不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)水平問題，也存在物業(yè)的設(shè)計(jì)開發(fā)、建設(shè)質(zhì)量等方面的因素，從而給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量帶來一定影響。如能夠做到早期介入，就可避免或減少這些不利影響。
第6篇：前期物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞：現(xiàn)代物流企業(yè);財(cái)務(wù)管理
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年12月9日
隨著全球經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代科技的發(fā)展，物流產(chǎn)業(yè)已逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其規(guī)模、效益、服務(wù)等方面都發(fā)生了較大的改變，而且對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定起到了促進(jìn)作用，物流服務(wù)業(yè)成為物流產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志，然而受到傳統(tǒng)和市場(chǎng)的雙層影響，現(xiàn)代物流企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在著自己發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展不適應(yīng)的情況，為促進(jìn)其健康，穩(wěn)定，有序的發(fā)展，物流企業(yè)要采取有效措施不斷對(duì)財(cái)務(wù)管理進(jìn)行完善與改進(jìn)。
一、物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
物流企業(yè)的物流活動(dòng)囊括了購買、銷、運(yùn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在這些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之中都會(huì)大量的使用資金。物流企業(yè)通過組織物流財(cái)務(wù)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，能夠使企業(yè)在生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)中以最小的成本來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，避免物流資金管理上的片面性和短期行為，有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金效益。
二、物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題
企業(yè)財(cái)務(wù)管理能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中減少成本，獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下每一個(gè)企業(yè)都必須要做的重要工作。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流企業(yè)如雨后春筍般大量出現(xiàn)，為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長作出了突出貢獻(xiàn)。但是，物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在著眾多問題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
（一）物流企業(yè)融資困難。目前，我國物流企業(yè)數(shù)量眾多且分布廣泛，大規(guī)模的物流企業(yè)屈指可數(shù)，大部分的物流企業(yè)主要依托自身內(nèi)部的資金積累來進(jìn)行企業(yè)的日常經(jīng)營管理，由于自身規(guī)模小、信用度不高，通過外部融資十分困難。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國際間交流的日益密切，物流企業(yè)從傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代化、國際化的物流過渡已成為其發(fā)展趨勢(shì)，但物流企業(yè)依托自身內(nèi)部資金的積累難以實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。同時(shí)，我國物流企業(yè)缺乏具有一定資信度的資產(chǎn)或抵押物，而銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款企業(yè)的限制條件較多，審批復(fù)雜，物流企業(yè)難以通過外部進(jìn)行融資。此外，我國現(xiàn)階段的金融市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，還未建立健全全國范圍內(nèi)的租賃、資產(chǎn)典當(dāng)?shù)冉鹑跈C(jī)構(gòu)，這就造成了我國物流企業(yè)融資渠道狹窄，形式過于單一。
（二）物流企業(yè)資金管理松散，使用效率低。目前，我國物流企業(yè)在資金的使用上出現(xiàn)了兩極分化的狀況，有的物流企業(yè)大量資金閑置，沒有充分地將其運(yùn)用到生產(chǎn)經(jīng)營之中;有的物流企業(yè)資金不足，難以進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，而且大部分物流企業(yè)對(duì)資金的使用效率低、隨意投資，這都使得物流企業(yè)的資金面臨著風(fēng)險(xiǎn)。物流企業(yè)經(jīng)營管理者缺乏對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)轉(zhuǎn)情況的準(zhǔn)確掌握，不能對(duì)資金進(jìn)行優(yōu)化配置，這就造成了資金不能得到較高的使用效率。此外，物流企業(yè)在日常經(jīng)營管理中需要大量的資金儲(chǔ)備，但企業(yè)員工受各種因素的影響對(duì)資金保有量無法給出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，企業(yè)無法獲得較高的資金效益，而且物流企業(yè)對(duì)應(yīng)收賬款的管理手段和方式十分匱乏，企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的高效管理，這不僅造成資金的使用效率下降，而且還抑制了物流企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
（三）物流企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管粗放。物流企業(yè)與其他企業(yè)具有很大不同，他們往往依靠眾多分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行跨區(qū)經(jīng)營，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)物流的覆蓋面和服務(wù)范圍。規(guī)模較大的物流企業(yè)存在大量的子公司、孫公司，面對(duì)如此龐大的組織結(jié)構(gòu)，物流企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)對(duì)所有下屬公司財(cái)務(wù)管理的全面監(jiān)控，長期存在著會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一等問題。物流企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管之所以出現(xiàn)這些問題是由眾多因素導(dǎo)致的，主要體現(xiàn)在：物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)較低，自身缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，財(cái)務(wù)監(jiān)督手段和方法單一，財(cái)務(wù)監(jiān)督效果不佳;物流企業(yè)各組織結(jié)構(gòu)具有自身獨(dú)立的核算系統(tǒng)，與企業(yè)整體核算要求相差甚遠(yuǎn)，部分子公司和孫公司為了實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益大多會(huì)打自己的小算盤;物流企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度未能有效貫徹到各個(gè)下屬公司，缺乏對(duì)下屬公司的財(cái)務(wù)管理控制。
（四）財(cái)務(wù)信息失真。物流企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)的有效管理需要依靠真實(shí)完整的財(cái)務(wù)信息，但目前我國大部分物流企業(yè)主要依靠的是傳統(tǒng)的方式來采集和獲取財(cái)務(wù)信息，而且財(cái)務(wù)管理人員缺乏對(duì)財(cái)務(wù)信息的監(jiān)督和檢查，再加上受財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德、綜合素質(zhì)的影響，使得財(cái)務(wù)信息失真，準(zhǔn)確度大大降低，時(shí)常發(fā)生編制假賬、會(huì)計(jì)核算不準(zhǔn)確、賬實(shí)不符等問題，嚴(yán)重阻礙了物流企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。
三、物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理改進(jìn)建議
目前，我國物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨著眾多問題，企業(yè)難以獲得資金效益，而且也阻礙著物流企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。物流企業(yè)要采取有效措施做好財(cái)務(wù)管理的改進(jìn)工作。
（一）拓寬融資渠道。近年來，物流企業(yè)向現(xiàn)代化、國際化的方向發(fā)展已成為行業(yè)趨勢(shì)，物流企業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中需要大量的資金支持，面對(duì)現(xiàn)階段融資困難的現(xiàn)狀，物流企業(yè)要通過多方面來拓寬融資渠道。第一，引進(jìn)外資。隨著國際間交流的日益密切，世界各地越來越多的投資者來到了中國市場(chǎng)，為物流企業(yè)的融資帶來了機(jī)遇。物流企業(yè)要從自身發(fā)展的實(shí)際需求出發(fā)，依靠現(xiàn)代化的管理模式來吸引更多的國外資金。同時(shí)，國家要充分發(fā)揮自身的職能，加強(qiáng)與國際的交流與合作，通過招商引資來為物流企業(yè)提供資金支持。此外，物流企業(yè)在吸引國外資金過程中還要不斷學(xué)習(xí)國際先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念與方法，切實(shí)提高自身的財(cái)務(wù)管理能力;第二，國家政策支持。國家的優(yōu)惠政策是企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的保障，國家相關(guān)部門要為物流企業(yè)的資金籌措制定切實(shí)可行的方針政策，促進(jìn)物流行業(yè)的發(fā)展。
（二）提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率。近年來，我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，傳統(tǒng)的物流企業(yè)正在向現(xiàn)代化、國際化方向轉(zhuǎn)型，以適應(yīng)市場(chǎng)的多樣化需求。目前，我國物流企業(yè)資金使用率低下是阻礙企業(yè)快速發(fā)展的重要問題，因此，物流企業(yè)要采取有效措施來提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率。第一，物流企業(yè)要加快固有資金的流通周轉(zhuǎn)率，依靠電子商務(wù)提供的便利條件，做到對(duì)流動(dòng)資金的及時(shí)回籠和合理利用，實(shí)現(xiàn)資金效益;第二，充分整合物流信息資源，實(shí)現(xiàn)資源的高效利用。
（三）強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督管理模式和力度。目前，我國物流企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管粗放，企業(yè)難以實(shí)現(xiàn)對(duì)下屬公司財(cái)務(wù)管理的全面監(jiān)控，整個(gè)企業(yè)內(nèi)部長期存在著會(huì)計(jì)核算不統(tǒng)一等問題。因此，物流企業(yè)要從內(nèi)部入手，不斷強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督管理模式和力度，做到對(duì)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)的有效監(jiān)控。第一，物流企業(yè)要制定一套科學(xué)合理的制度規(guī)范，明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)與權(quán)利，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員行為的約束，使其自覺按照規(guī)章制度進(jìn)行財(cái)務(wù)管理工作;第二，物流企業(yè)要建立健全財(cái)務(wù)管理部門的組織機(jī)構(gòu)，成立專門部門來進(jìn)行資金的調(diào)度與核算，確保資金使用率穩(wěn)步提升。
綜上所述，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，物流企業(yè)正逐步向現(xiàn)代化、國際化方向轉(zhuǎn)變，為我國國民經(jīng)濟(jì)的增長作出了突出貢獻(xiàn)。但是物流企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的眾多問題阻礙著其進(jìn)一步發(fā)展，物流企業(yè)要主動(dòng)拓寬融資渠道，提高企業(yè)現(xiàn)有資金使用率，強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督管理模式和力度，以此提高財(cái)務(wù)管理水平，實(shí)現(xiàn)資金效益。
主要參考文獻(xiàn)：
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第7篇：前期物業(yè)管理范文
【關(guān)鍵詞】物資供應(yīng);采購計(jì)劃;管理
中圖分類號(hào)： F253.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
物資管理是企業(yè)在國家計(jì)劃指導(dǎo)下所需生產(chǎn)資料進(jìn)行有計(jì)劃的和節(jié)約等一系列供應(yīng)過程的管理。物資管理是一個(gè)較為復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)運(yùn)籌過程，是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程,它在企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益中占有極其重要的地位。以下結(jié)合筆者從事電力物資管理工作中的經(jīng)驗(yàn)和體會(huì),對(duì)電力物資計(jì)劃、采購、保管、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)忍岢隹捶?供同行商榷。
1、計(jì)劃管理
物資計(jì)劃管理是電力企業(yè)物資供應(yīng)的中心工作,計(jì)劃工作做的越深越細(xì),對(duì)保證供應(yīng)越可靠。電力企業(yè)物資計(jì)劃通常有需求計(jì)劃、采購計(jì)劃、平衡計(jì)劃、調(diào)撥分配計(jì)劃。這幾種計(jì)劃的劃分是在不同的時(shí)期和不同的情況下為滿足企業(yè)物資供應(yīng)而制定的。需求計(jì)劃的編制依據(jù)是根據(jù)設(shè)計(jì)要求、工程建設(shè)和運(yùn)行維護(hù)的需要,以及上級(jí)核定的儲(chǔ)備定額等依據(jù)進(jìn)行編制,同時(shí)要按照國家的方針政策,根據(jù)市場(chǎng)的供需情況運(yùn)用價(jià)值規(guī)律來指導(dǎo)計(jì)劃的編制。物資需求計(jì)劃一般有兩種,一種是運(yùn)行維護(hù)物資需要計(jì)劃,一種是基建物資需要計(jì)劃。對(duì)于運(yùn)行維護(hù)物資需用計(jì)劃的編制,主要是根據(jù)維修工作量和儲(chǔ)備定額的基礎(chǔ)資料用直接法和間接法。對(duì)所需的主要原材料、輔助材料和備品配件等分別加以測(cè)算匯總后形成需要計(jì)劃。對(duì)于基本建設(shè)的物資需求計(jì)劃主要是根據(jù)項(xiàng)目工程的設(shè)計(jì),由建設(shè)單位會(huì)同施工單位根據(jù)施工圖預(yù)算編制出材料的需求計(jì)劃，配套設(shè)備的需求計(jì)劃則是根據(jù)初步設(shè)計(jì)、建設(shè)規(guī)模、投資或儲(chǔ)備貸款的情況,按照設(shè)計(jì)提供的設(shè)備清冊(cè),分專業(yè)和用途以及類別匯總出需要計(jì)劃,報(bào)主管單位批準(zhǔn)后,通過有資質(zhì)的招標(biāo)公司和設(shè)計(jì)院編制商務(wù)和技術(shù)招標(biāo)文件。按照國家頒布的招投標(biāo)規(guī)定進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo)或公開招標(biāo)。不論是基建的材料計(jì)劃還是設(shè)備計(jì)劃,當(dāng)計(jì)劃編好后還要做好采購計(jì)劃、平衡計(jì)劃的編制。平衡要堅(jiān)持先重點(diǎn)后一般的原則,最大限度地實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的綜合性、準(zhǔn)確性、完整性,全面高效的完成生產(chǎn)和基建所需物資的供應(yīng)工作。
2、采購與合同簽訂管理
物資采購是企業(yè)物資供應(yīng)工作、執(zhí)行計(jì)劃工作的開始環(huán)節(jié)。采購首先要掌握有關(guān)政策法令,按照招投標(biāo)管理的渠道在主管單位、招標(biāo)公司、設(shè)計(jì)院以及其它有關(guān)單位的配合下,根據(jù)已批準(zhǔn)的需求計(jì)劃和產(chǎn)品圖紙資料進(jìn)行,堅(jiān)決杜絕無計(jì)劃的盲目訂購。訂購要保證所訂各種物資及時(shí)、適用、齊備,經(jīng)濟(jì)地完成。具體來講,及時(shí)要掌握進(jìn)貨時(shí)間并滿足生產(chǎn)和工程建設(shè)的要求。適用要掌握所訂物資的規(guī)格、數(shù)量、型號(hào)、質(zhì)量滿足生產(chǎn)要求。齊備要掌握所訂物資能保證生產(chǎn)的配套性和完整性要求。經(jīng)濟(jì)要掌握訂購的費(fèi)用最低,包括物資本身價(jià)格、運(yùn)雜費(fèi)、儲(chǔ)備費(fèi)等,以達(dá)到降低成本提高效益之目的。
采購方式一般采用公開招標(biāo)及邀請(qǐng)招標(biāo)。由專門的招標(biāo)公司按需求單位提報(bào)的需求計(jì)劃按專業(yè)或類別組織采購,盡可能采用公開招標(biāo)方式，以吸引更多的潛在供應(yīng)商參與投標(biāo)，在招標(biāo)過程中要本著“三公原則”,擇優(yōu)選擇質(zhì)量好、價(jià)格低、交貨及時(shí)、服務(wù)好的供貨單位。
物資招標(biāo)結(jié)束后就是合同簽訂階段。合同的簽訂應(yīng)符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。近年來有些物資，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)較大,這是由于市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)矛盾造成的,比如:有些產(chǎn)品很緊缺,有些很長線,供需不平衡,這種不平衡導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格隨社會(huì)的需求和行情而變化,不反映產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值,也就是說,供不應(yīng)求時(shí)價(jià)格就會(huì)上漲,反之,價(jià)格就會(huì)下降,這種價(jià)值規(guī)律的變化,在實(shí)際工作中經(jīng)常遇到,因此,在簽訂合同，物資的價(jià)格也要能根據(jù)市場(chǎng)的變動(dòng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整機(jī)制，以確保在物資價(jià)格大幅上漲時(shí)，供應(yīng)單位仍能按時(shí)、按需提品，這樣對(duì)采購和供貨雙方都能“雙贏”，如果合同中沒有正常的價(jià)格調(diào)整機(jī)制，那么物資價(jià)格大幅上漲時(shí)，供貨單位由于虧損嚴(yán)重會(huì)選擇不供或拖遲供貨，這樣采購單位也會(huì)由于供貨單位不供貨或延遲供貨而影響工程進(jìn)度，這樣就會(huì)導(dǎo)致“雙輸”。因此合同中價(jià)格調(diào)整機(jī)制是必然的，當(dāng)然這要求我們的物資管理人員要不斷地掌握市場(chǎng)價(jià)格信息，確保合同價(jià)格調(diào)整的正確執(zhí)行。
3、庫存管理
物資的正常儲(chǔ)備是保證企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)的必須措施。合理的儲(chǔ)備量對(duì)保證生產(chǎn)和建設(shè)以及減少資金占用等都有很大意義。目前電力企業(yè)物資的庫存量主要決定于供應(yīng)方式、用料特點(diǎn)、物資本身的特點(diǎn)以及企業(yè)的管理水平。不同的物資其儲(chǔ)備也不同,如大型設(shè)備價(jià)值高,企業(yè)只能按設(shè)備更新或擴(kuò)大再生產(chǎn)能力的需要而購置,而不能預(yù)先儲(chǔ)備,對(duì)于二類三類機(jī)電和原材料以及備件的儲(chǔ)備則是必須的。儲(chǔ)備一般有類別儲(chǔ)備、個(gè)別儲(chǔ)備、經(jīng)常儲(chǔ)備、事故儲(chǔ)備等。經(jīng)常儲(chǔ)備適用于使用多,且數(shù)量穩(wěn)定消耗又大的物資。個(gè)別儲(chǔ)備適用于訂購難度大、運(yùn)輸可靠性差的物資。總之,不論哪種儲(chǔ)備其作用是不同的,但其目的是相同的,即降低庫存量,減少資金占用量,加大安全供給系數(shù)。由于企業(yè)需要的物資種類十分繁雜,庫存管理上通常采用ABC分類管理,ABC分類是在保證生產(chǎn)建設(shè)需要的前提下,按供應(yīng)量大小,結(jié)合.資金量占用大小來劃分的。
A類物資品種一般不多,但在資金占用上較大,是整個(gè)庫存物資的重點(diǎn)管理對(duì)象;C類物資品種較多,日常使用也多,是整個(gè)庫存物資的管理對(duì)象;B類物資介于AC類之間,筆者認(rèn)為對(duì)于這三類物資的管理A類要減少訂購批量,儲(chǔ)備保持在最低。C類要加大訂貨批量,庫存量要保持在較多的儲(chǔ)備,以簡(jiǎn)化手續(xù)減少日常工作量;B類物資的管理伸縮性較大,控制方法可介于AC類之間。總之,在保證生產(chǎn)建設(shè)的前提下,庫存量越低越好,降低庫存量的主要途徑有加強(qiáng)計(jì)劃和采購工作水平、合理選擇供應(yīng)方式、正確掌握進(jìn)貨量、加強(qiáng)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、密切供需關(guān)系、消除人為因素等方法。因此,要達(dá)到倉儲(chǔ)管理的最優(yōu)化,只有在全面物資管理上下工夫。
4、運(yùn)輸管理
運(yùn)輸是物資流通中的樞紐,合理的運(yùn)輸應(yīng)是運(yùn)距最短、環(huán)節(jié)最少、時(shí)間最短、費(fèi)用最省。不合理的運(yùn)輸是不按經(jīng)濟(jì)區(qū)域組織運(yùn)力,不考慮各種運(yùn)力的合理分工,運(yùn)輸環(huán)節(jié)太多費(fèi)用太大以及遷回運(yùn)輸、倒流運(yùn)輸、重復(fù)運(yùn)輸?shù)取Ｎ镔Y運(yùn)輸一般采用鐵路、公路、航空,也可用水路、人力運(yùn)輸?shù)?不論何種運(yùn)輸方式,運(yùn)輸中的安全可靠性是十分重要的,特別是基建大件物資的運(yùn)輸更要采取可靠的安全措施,專門制定運(yùn)輸及裝卸貨物的方案。在這種特殊情況下,物資管理部門一定要制定好各種運(yùn)輸和裝卸方案的安全措施,確保貨物的可靠性。
第8篇：前期物業(yè)管理范文
【關(guān)鍵詞】物資管理；采購；管理辦法
1.各項(xiàng)工作開展情況
在過去的三年里，作為項(xiàng)目物資管理職能部門主管，我認(rèn)真貫徹落實(shí)公司各項(xiàng)管理制度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)物資需求重點(diǎn)，堅(jiān)持“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、高效節(jié)支”的工作方針，加強(qiáng)物資管理，保證物資供應(yīng)，控制成本開支，圓滿的完成了公司下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。
1.1熟悉合同，熟悉周邊及甲方情況，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研
首先就是盡快熟悉工程合同，掌握合同的每一個(gè)細(xì)節(jié)，熟悉甲方各方面情況，進(jìn)行當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)資源調(diào)查，了解周邊環(huán)境，公路及鐵路運(yùn)輸狀況等，進(jìn)行各方面成本測(cè)算，及時(shí)與本工程其他參建單位物資部門取得聯(lián)系，形成共識(shí)，共同到水泥廠簽訂了水泥供貨合同。
1.2完善和貫徹公司各項(xiàng)規(guī)章制度
開工伊始，既加緊對(duì)本科工作人員進(jìn)行了業(yè)務(wù)培訓(xùn)，帶領(lǐng)全科人員學(xué)習(xí)貫徹了公司制定的各項(xiàng)管理制度，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況修改完善了倉庫安全防火責(zé)任制度，明確了責(zé)任人，對(duì)物資主管、計(jì)劃員、采購員、保管員明確了崗位職責(zé)并懸掛上墻，制定了消耗材料以舊換新及回收的辦法，采取了對(duì)各分包隊(duì)伍安全帽、工作服等勞動(dòng)保護(hù)用品一次性調(diào)撥、扣取分包隊(duì)伍材料款的辦法，這樣既保證了公司統(tǒng)一著裝的整體形象，又節(jié)約了勞保開支。
2.對(duì)下屬施工單位的管理辦法
由于項(xiàng)目特點(diǎn)是點(diǎn)多面廣，涉及分包隊(duì)伍較多，分承包方式不同，鑒于這種情況，采取了小型消耗材料及工器具承包，大型材料部分承包，部分材料甲供的辦法，即減輕了資金壓力，減少了物資管理人員的開支，又滿足了工程物資需求。同時(shí)要求各施工單位設(shè)立專職材料員，由其總公司出具委托書并加蓋公司公章、留取材料人員筆跡的辦法，使各施工隊(duì)伍能隨時(shí)對(duì)物資領(lǐng)用價(jià)格、數(shù)量進(jìn)行核實(shí)和監(jiān)督。
在緊張的施工階段，資金非常緊張，下屬各承包材料的施工單位沒錢買材料，制約了生產(chǎn)的正常進(jìn)行，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)商，決定這部分材料暫由項(xiàng)目物資部賒欠，采用先開內(nèi)部調(diào)撥單再由財(cái)務(wù)在該施工單位當(dāng)月工程款中扣除的辦法，有效地解決了由于資金緊張進(jìn)不來材料的問題。
3.倉儲(chǔ)管理工作
堅(jiān)持每月倉儲(chǔ)例行檢查制度，通過對(duì)倉儲(chǔ)基礎(chǔ)工作的檢查，增強(qiáng)倉儲(chǔ)人員的管理意識(shí)，促進(jìn)了庫容、庫貌及物資管理水平的不斷提高。為了盤活庫存物資，對(duì)倉庫剩余物資隨時(shí)進(jìn)行盤點(diǎn)，分析未使用的原因，同時(shí)將庫存物資分類建賬，列出明細(xì)，以便基層單位查詢，合理利用。加大對(duì)帳外物資和積壓物資的調(diào)劑使用力度，做到首先利用庫存，該材料沒有庫存的，再進(jìn)行采購。伊敏屬于極寒地區(qū)，設(shè)備的越冬保管成了重中之重，項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)四處奔波，終于借來了廠房、車庫、辦公室、寢室用來存儲(chǔ)怕凍的設(shè)備，解決了這個(gè)難題。同時(shí)利用現(xiàn)有材料，搭建了臨時(shí)棚倉，利用原設(shè)備包裝箱材料重新對(duì)到貨設(shè)備加以保護(hù)，也起到了防雨防潮防曬的作用，節(jié)省了原材料投入。庫工則采取不養(yǎng)人、用人時(shí)從各隊(duì)伍臨時(shí)抽調(diào)的辦法，解決了設(shè)備卸車、開箱、倒運(yùn)等問題。
4.存在的問題
政治學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)抓得還不夠緊，政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)還有待提高，要在今后的工作中，自覺地加強(qiáng)理論、政策及相關(guān)知識(shí)以及新知識(shí)、新理論的學(xué)習(xí)，進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，克服循規(guī)蹈矩的思想，跟上新形勢(shì)下的發(fā)展需要，做到與時(shí)俱進(jìn)。
（1）缺乏銳意進(jìn)取的創(chuàng)新意識(shí)，工作方式方法沿用傳統(tǒng)的較多，在實(shí)際工作中缺乏管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、方法創(chuàng)新。
（2）對(duì)國家宏觀調(diào)控政策缺乏前瞻性，因此對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律不能提前掌握。
5.工作當(dāng)中的打算
加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員政治、業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)，進(jìn)一步提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。
5.1建立長期有效的激勵(lì)約束機(jī)制。在市場(chǎng)條件下，物質(zhì)作為一個(gè)敏感部門，為了避免發(fā)生問題，從保護(hù)職工的角度出發(fā)，除了加強(qiáng)日常教育外，還要建立一種機(jī)制，我們現(xiàn)有的崗位績(jī)效考核辦法對(duì)業(yè)務(wù)人員的日常工作考核起到了一定的積極作用，在此基礎(chǔ)上還要進(jìn)一步完善。
5.2節(jié)省成本費(fèi)用，除了加大比質(zhì)比價(jià)力度外，更重要的是從源頭上降低采購價(jià)格，不斷研究政策理論，關(guān)注國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，隨時(shí)掌握宏觀調(diào)控所引起的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化，及早掌握物資價(jià)格波動(dòng)規(guī)律，要有預(yù)見性，比如可以在燃料油漲價(jià)之前足量?jī)?chǔ)備，在鋼材漲價(jià)之前有預(yù)見性囤貨，多了解生產(chǎn)基地、生產(chǎn)廠家，都會(huì)節(jié)約大量開支。
5.2.1加強(qiáng)與基層單位的溝通，建立信息溝通渠道，加大信息收集面，從不同角度了解材料、配件的質(zhì)量、供貨期、使用年限等，以質(zhì)量為前提，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以降低成本為目的，保證生產(chǎn)經(jīng)營所需物資的供應(yīng)工作。
5.2.2加強(qiáng)安全管理，落實(shí)安全責(zé)任，保證重點(diǎn)部位不出問題。油料倉庫和油漆化工庫、氧乙炔庫是物資管理的重點(diǎn)防范部位，規(guī)章制度和操作規(guī)程要抓好落實(shí)，對(duì)相關(guān)工作人員要有針對(duì)性的進(jìn)行安全培訓(xùn)，進(jìn)一步提高安全意識(shí)，對(duì)安全工作要經(jīng)常檢查，多學(xué)習(xí)安全知識(shí)，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，決不能存在僥幸心理，要落實(shí)責(zé)任一抓到底。
6.物資管理的意見及建議
（1）涉及物資管理，我經(jīng)過三年多伊敏項(xiàng)目主管工作和多年的計(jì)劃員工作，在工作中體驗(yàn)到，原來由計(jì)經(jīng)部門、物資計(jì)劃員、工程部及各施工單位技術(shù)人員在開工伊始即對(duì)整個(gè)工程施工圖紙做出三冊(cè)，即設(shè)備清冊(cè)、材料清冊(cè)（含鋼材清冊(cè)）及加工配制清冊(cè)，這個(gè)傳統(tǒng)工作方法很先進(jìn)，但是由于伊敏項(xiàng)目施工圖到現(xiàn)場(chǎng)很晚，有些部門人員到現(xiàn)場(chǎng)晚以及人員配備少、現(xiàn)場(chǎng)忙不過來等原因（必要時(shí)建議公司可臨時(shí)抽調(diào)人員支援），沒能夠按照這個(gè)傳統(tǒng)方法執(zhí)行，建議首先由施工單位做出全部施工圖預(yù)算，再由專工審核，工程部審核，計(jì)劃部審批，最后到物資部門執(zhí)行（物資部門有權(quán)根據(jù)自己做的三冊(cè)，經(jīng)過與其他部門核對(duì)，進(jìn)行審核和刪減），在滿足現(xiàn)場(chǎng)需求情況下，可分期分批酌情采購，既可以合理安排車輛，節(jié)省資金，又可以避免浪費(fèi)。
（2）物資部門是管理的關(guān)鍵部門，要求的技術(shù)性和經(jīng)驗(yàn)性相對(duì)較強(qiáng)，責(zé)任心更為重要，建議使用有責(zé)任心的員工，不要使用隨時(shí)能放下工作什么都可以不管、不負(fù)責(zé)任、沒有責(zé)任心和榮辱感的臨時(shí)工和合同工。
第9篇：前期物業(yè)管理范文
關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)管理重要性;表現(xiàn)特征;規(guī)避對(duì)策
企業(yè)財(cái)務(wù)管理是以提高經(jīng)濟(jì)效益和資產(chǎn)保值增值為中心的綜合性管理,是通過資金運(yùn)作對(duì)企業(yè)全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反映與控制,是企業(yè)經(jīng)營體系的有機(jī)組成部分。企業(yè)經(jīng)營的效果取決于企業(yè)管理的效果,而企業(yè)管理的效果關(guān)鍵又在于企業(yè)的財(cái)務(wù)管理。企業(yè)資金的籌集、使用和分配與財(cái)務(wù)管理密切相關(guān),企業(yè)進(jìn)、銷、存都離不開財(cái)務(wù)的反映與控制。因此,企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)一切活動(dòng)的基礎(chǔ),是企業(yè)管理的核心。只有以財(cái)務(wù)管理為中心,建立完整系統(tǒng)的企業(yè)管理模式,才能有效保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營目標(biāo),使企業(yè)得到長足發(fā)展。
一、風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)是以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織,在生產(chǎn)和經(jīng)營的過程中時(shí)刻面臨著來自各方面的風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)。“風(fēng)險(xiǎn)”在財(cái)務(wù)管理學(xué)上被定義為事物發(fā)展的未來結(jié)果的不確定性。這種不確定性存在著兩種可能的趨勢(shì):一是未來實(shí)際結(jié)果比事先期望的結(jié)果要好,可以看作是風(fēng)險(xiǎn)收益;二是未來實(shí)際結(jié)果比事先期望的結(jié)果要差,即為風(fēng)險(xiǎn)損失。
風(fēng)險(xiǎn)從財(cái)務(wù)角度來看就是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,由于內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)料或無法控制的不確定性因素的作用,使企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)結(jié)果與預(yù)期發(fā)生偏離的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分,廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、資本風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)決策風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)等;狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)現(xiàn)金支付風(fēng)險(xiǎn)和籌資風(fēng)險(xiǎn)。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營的必然產(chǎn)物,是客觀存在的,要徹底消除風(fēng)險(xiǎn)及其影響是不可能的。企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營過程中,只有正確衡量財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度,確切計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值并掌握其規(guī)律性,才能把企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。
二、企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)及特征
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)在財(cái)務(wù)活動(dòng)上的集中體現(xiàn),與企業(yè)的生存和發(fā)展密切相關(guān),貫穿于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的始終。企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)按其主要內(nèi)容一般可分為籌資、投資、資本運(yùn)營和收益分配四個(gè)方面,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)地表現(xiàn)為籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資本運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)四種。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有以下方面的共同特征:一是客觀存在性。風(fēng)險(xiǎn)無處不在,存在于事物發(fā)展的全過程,具有客觀性,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不例外。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的結(jié)果存在著非此即彼的兩種可能,即實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)和沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo),這就意味著沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的。二是結(jié)果不確定性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上來說是可以事前加以估計(jì)和控制的,但影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的因素多種多樣并不斷地發(fā)展變化著,財(cái)務(wù)管理人員不可能在事前準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性潛伏于日常財(cái)務(wù)工作中,當(dāng)各種條件全部具備時(shí)這種潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)危機(jī),如應(yīng)收賬款回收乏力、壞賬逐年增加、資金流動(dòng)產(chǎn)生梗阻等,可以使企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)變得異常困難,導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的最終結(jié)果難以把握。三是災(zāi)難性。財(cái)務(wù)管理的失敗或重大投資項(xiàng)目的決策失誤都會(huì)使企業(yè)資金鏈斷裂,給企業(yè)帶來災(zāi)難性的損失。如針對(duì)因資金管理的失敗而導(dǎo)致的償債能力下降問題,一般可以采取債務(wù)重組或擔(dān)保貸款、資產(chǎn)抵押等措施,這樣做的結(jié)果雖然使企業(yè)免于破產(chǎn),但也會(huì)讓企業(yè)為此而付出沉重的代價(jià)。
三、防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀地存在于企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營的全過程并不斷地威脅著企業(yè)的生存和發(fā)展,企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要目標(biāo)就是要防范并化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)在經(jīng)營過程中要不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),建立健全風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制,將損失降至最低程度,為企業(yè)創(chuàng)造最大的收益。防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),主要應(yīng)抓好以下工作。
第一,樹立正確的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)在日常活動(dòng)中應(yīng)居安思危,樹立風(fēng)險(xiǎn)觀念,強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。具體來說,應(yīng)加強(qiáng)動(dòng)態(tài)分析,認(rèn)真分析財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境變化情況,使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和理財(cái)活動(dòng)中能保持靈活的適應(yīng)能力。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)時(shí)刻保持高度警惕,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不能漠然視之,要認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的根源,不斷尋求最優(yōu)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解辦法,防患于未然。企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行多元化、全方位的培訓(xùn),使財(cái)務(wù)管理人員意識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)之中,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽大意都有可能會(huì)給整個(gè)企業(yè)帶來滅頂之災(zāi),使他們時(shí)刻把保持風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、重視風(fēng)險(xiǎn)防范工作放在首要位置。
第二,適度負(fù)債,合理安排資本結(jié)構(gòu)。負(fù)債經(jīng)營能夠幫助企業(yè)解決發(fā)展資金短缺的問題,提供企業(yè)所需的資金,以獲取財(cái)務(wù)杠桿收益、賺取更多的利潤。但負(fù)債是一把雙刃劍,舉債過多就會(huì)增加企業(yè)的償還壓力,加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),所以企業(yè)必須確立合理的資金結(jié)構(gòu),適度舉債。合理的資金結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各資金來源在資金總構(gòu)成中的相對(duì)地位及相互關(guān)系,主要包括資金的來源結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)。最佳的資金結(jié)構(gòu)是使綜合資本成本達(dá)到最低的籌資組合。財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,對(duì)不同來源和期限的資金進(jìn)行合理配置,提高資金周轉(zhuǎn)速度,減少企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債中短期負(fù)債和長期負(fù)債分別所占的比例及相互關(guān)系。企業(yè)應(yīng)盡量保持合理的比例結(jié)構(gòu),債務(wù)到期償還的期限應(yīng)盡量分散。企業(yè)應(yīng)按實(shí)際的經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營收入和盈利能力的高低、財(cái)務(wù)成本的大小等方面的實(shí)際情況確定負(fù)債經(jīng)營的度,量力而行,適度舉債,降低融資成本,優(yōu)化資本結(jié)構(gòu),減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
第三,加大應(yīng)收賬款清收力度,保持資產(chǎn)的流動(dòng)性。在企業(yè)產(chǎn)品促銷的方式中,賒銷是一種行之有效的銷售手段,越來越多的企業(yè)對(duì)其青睞有加。但賒銷一方面會(huì)擴(kuò)大銷售,減少庫存壓力,另一方面卻使企業(yè)應(yīng)收賬款余額迅速擴(kuò)大,增加壞賬風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生壞賬,企業(yè)將面臨資金周轉(zhuǎn)的困難,輕者增加融資成本,重者導(dǎo)致資金鏈斷裂,直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。目前,我國的企業(yè)應(yīng)收賬款比重普遍過大,加速了現(xiàn)金流出。應(yīng)收賬款雖然增加了企業(yè)的賬面利潤,但并沒有產(chǎn)生現(xiàn)金流入,企業(yè)的現(xiàn)金沒有增加,反而還會(huì)加大企業(yè)的墊付開支,使流動(dòng)資金減少。企業(yè)應(yīng)審慎進(jìn)行資信管理,加大應(yīng)收賬款的清收力度。企業(yè)償債能力的大小直接取決于其根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要而籌措的流動(dòng)資金數(shù)量,在正常情況下,企業(yè)真正能夠償債的只是貨幣資金及部分變現(xiàn)能力強(qiáng)的流動(dòng)資產(chǎn),而固定資產(chǎn)、長期投資等往往只能作為一種企業(yè)實(shí)力的保證。企業(yè)在經(jīng)營過程中,不僅要保持合理的現(xiàn)金余額,還要提高應(yīng)收賬款等資產(chǎn)的質(zhì)量。
第四,重視內(nèi)部控制制度,強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督。為更好地防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),必須理順企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)關(guān)系,明確各部門在財(cái)務(wù)管理中的權(quán)力及職責(zé),真正做到權(quán)責(zé)分明、各負(fù)其責(zé)。在企業(yè)經(jīng)營利益分配時(shí)應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧,調(diào)動(dòng)各方力量共同參與企業(yè)的財(cái)務(wù)管理,真正做到責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一,使企業(yè)內(nèi)部的各種財(cái)務(wù)關(guān)系清晰明了。應(yīng)建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度,把重點(diǎn)放在投資、擔(dān)保、財(cái)務(wù)、成本、質(zhì)量等的管理與控制方面;實(shí)行全面預(yù)算管理,全方位降低企業(yè)成本,在產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開、權(quán)責(zé)明確、管理科學(xué)的前提下盡快建立和完善現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度,使財(cái)務(wù)管理人員在工作中有法可依,有章可循;建立完善的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理信息系統(tǒng),明確企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管工作程序,使企業(yè)內(nèi)部各部門能夠各司其職、各負(fù)其責(zé),相互協(xié)調(diào)、相互監(jiān)督,從而把財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
第五,構(gòu)建科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警監(jiān)控機(jī)制體系,加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。若要有效控制風(fēng)險(xiǎn),必須對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的各種征兆進(jìn)行正確識(shí)別。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是指在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理過程中,在不利風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)之前,就能夠準(zhǔn)確地把握各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),能使企業(yè)預(yù)先知道自己的財(cái)務(wù)需求,提前安排融資計(jì)劃,估計(jì)可能籌措的資金量,在了解籌資滿足投資程度的基礎(chǔ)上,安排企業(yè)生產(chǎn)的經(jīng)營和投資,從而使投資與籌資相聯(lián)系,避免由于兩者脫節(jié)而造成的資金周轉(zhuǎn)困難。預(yù)測(cè)還包括了對(duì)未來各種可能前景的認(rèn)識(shí)和思考,通過預(yù)測(cè)可以提高企業(yè)對(duì)未來不確定性事件的反映能力,從而減少了不利事件出現(xiàn)帶來的損失。要及時(shí)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并非輕而易舉之事,企業(yè)必須建立一套反應(yīng)靈敏的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),使企業(yè)具備風(fēng)險(xiǎn)自動(dòng)預(yù)警功能,對(duì)事態(tài)的發(fā)展形式、狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)控,信息反饋,及時(shí)對(duì)可能發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的與預(yù)期不符的變化進(jìn)行反映,研究相應(yīng)的對(duì)策和控制手段,把不確定性事件帶給企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低程度。建立企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,其基礎(chǔ)工作是確定一些預(yù)警指標(biāo),如經(jīng)營資產(chǎn)收益率、已獲利息保障倍數(shù)、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、安全邊際率等。這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)為企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、改進(jìn)經(jīng)營決策、合理配置資源提供了可靠依據(jù)。企業(yè)在建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制時(shí)可以著眼于總體財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)和部門財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)兩個(gè)層次。總體財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)的主要功能在于描述企業(yè)總體財(cái)務(wù)狀況,讓決策者預(yù)先了解企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的征兆。部門財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)是以企業(yè)主要經(jīng)營部門為出發(fā)點(diǎn),對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)設(shè)立相應(yīng)的預(yù)警線,以探求企業(yè)資金運(yùn)用可能失衡的方面,及時(shí)進(jìn)行必要的改進(jìn)。建立全方位的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是切實(shí)預(yù)防財(cái)務(wù)危機(jī)的有效手段。
第六,培養(yǎng)高素質(zhì)財(cái)務(wù)管理人才。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益國際化,企業(yè)財(cái)務(wù)將面臨著各式各樣可能出現(xiàn)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備較高的業(yè)務(wù)素質(zhì),不僅能夠應(yīng)用理論方法進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析,而且還能夠?qū)唧w環(huán)境、方法的切合性及某些條件進(jìn)行合理假設(shè)和估計(jì),并在此基礎(chǔ)上,準(zhǔn)確識(shí)別企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和估計(jì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此,培養(yǎng)高素質(zhì)人才是規(guī)避企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。
財(cái)務(wù)管理是一個(gè)企業(yè)管理工作的核心,對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),我們既不可能消除它,也不可能完全回避它。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一方面給企業(yè)帶來損失,威脅企業(yè)的生存和發(fā)展,但另一方面也在瞬息萬變的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中為一部分企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了空間、帶來了機(jī)遇,這是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,是優(yōu)勝劣汰法則在工商業(yè)領(lǐng)域的具體體現(xiàn)。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范是一個(gè)系統(tǒng)工程,同時(shí)涉及資金運(yùn)動(dòng)的各個(gè)方面,具有很強(qiáng)的復(fù)雜性。企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)就是提前識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),把風(fēng)險(xiǎn)管理提高到企業(yè)管理的高度,發(fā)揮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的職能,將危機(jī)消滅于萌芽狀態(tài),保證企業(yè)獲得安全、穩(wěn)定、長期的經(jīng)濟(jì)效益。
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