房地產經營模式精選(九篇)
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第1篇：房地產經營模式范文
一、經營模式簡述
所謂售后返租，就是開發商在銷售商品房的同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在若干年的時間內將購買的房屋由開發公司統一經營，以保證商業項目成功運作及購房者的利益不受損失。
參與人：開發商、購房者、物業管理公司
第一步：開發商與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；第二步：開發商與物業管理公司公司簽訂《委托租房合同》；第三步：物業管理公司與各商戶簽訂《房屋租賃合同》，管理商場的房產、物業。
二、經營模式詳述及稅務問題概
開發商銷售商品房時按銷售不動產交納營業稅，這點與一般的商品房銷售交納稅金一致，我們不做詳細分析，我們重點分析與其他業務不同的地方。
開發商與購房者簽訂《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產公司管理后，無論該房屋實際出租與否，房地產公司均應按約定的租金標準向購房者支付租金。開發商此業務需要按“租賃業”繳納營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，按1‰交納租賃業印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅（由于開發商采取的是平價、折價出租，此項業務可能一直虧損），開發商不需要交納房產稅，土地使用稅，因為房地產公司不是房屋的所有權人，此項稅金由商戶繳納。
購房者也要交納“租賃業”營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，個人出租商鋪按12%交納房產稅，按相應土地級次交納土地使用稅，按1‰交納租賃業印花稅，按20%交納“財產租賃所得”個人所得稅。
接下來開發商與物業管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業管理公司開發商簽約下的所有商鋪；如實際出租該房屋的價格高于與開發商約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業管理公司受托租房的手續費收入歸物業管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與開發商約定的租金標準（此標準與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給開發商。所有商鋪第一個月租金作為商業運營管理公司手續費收入，如果房屋未出租則不付任何費用。
根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）第三條第十九款規定，“從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。”此時商業運營管理公司僅就租出價高于租入價的商鋪交納“業”營業稅金及附加，營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的1%或者2%，物業管理公司租房手續費不是印花稅列舉稅目，不用交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業所得稅，也不需要交納房產稅，土地使用稅。
三、稅收問題詳解
假定每年返購房者租金12萬元，每個月租金是1萬元，則開發商與商業運營管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年12萬，每個月租金是1萬元，高于12萬的作為受托租房的手續費歸商業運營管理公司所有；低于12萬的，按實際出租金額返給開發商。所有商鋪第一個月租金作為商業運營管理公司手續費收入。
四、開發商的會計處理
第一種情況以14.4萬一年的價格租出
物業管理公司的會計處理：
收到租金時：借：銀行存款 144000 貸：其他應付款－開發商 120000 其他業務收入 24000
向開發商支付租金時，按合同價格每年12萬支付，第一個月租金1萬做為手續費
借：其他應付款－開發商 120000 貸：銀行存款 110000其他業務收入10000
計提營業稅及附加5.6%，其中營業稅是5%，城市維護建設稅是營業稅的7%，教育費附加是營業稅的3%，地方教育費附加是營業稅的2%（遼寧省葫蘆島市規定）
借：營業稅金及附加 1904 貸：應交稅費-應交營業稅1700 -應交城市維護建設稅119 -應交教育費附加 51 -應交地方教育費附加 34
企業所得稅：收入24000+10000＝34000；成本費用1904；應納稅所得額34000-1904＝32096；應納所得稅額32096×25%＝8024。
房地產開發商的會計處理：
收到物業管理公司支付的租金110000元時，由房地產開發商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發票144000元，物業管理公司向房地產開發商提供手續費發票34000元。
借：銀行存款110000銷售費用34000 貸：其他業務收入144000
支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票
借：其他業務成本 120000 貸：銀行存款 120000
計提營業稅金及附加5.6%：借：營業稅金及附加 8064 貸：應交稅費-應交營業稅 7200 -應交城市維護建設稅 504 -應交教育費附加 216 -應交地方教育費附加 144
房地產開發商按物業管理公司租出的的合同價款144000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業印花稅
借：管理費用－印花稅 264（264000×1‰） 貸：銀行存款（或現金）264
企業所得稅：收入144000；成本費用34000+120000+8064+264＝162328；應納稅所得額162328-144000＝18328；應納所得稅額18328×25%＝4582。
第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出，每個月租金6666.67元：
物業管理公司的會計處理：
收到租金時：借：銀行存款80000 貸：其他應付款－開發商 80000
支付租金時：借：其他應付款－開發商 80000 貸：銀行存款 73333.33其他業務收入 6666.67
計提營業稅及附加5.6%： 借：營業稅金及附加 4480 貸：應交稅費-應交營業稅 4000 -應交城市維護建設稅 280 -應交教育費附加 120 -應交地方教育費附加 80
企業所稅稅：收入6666.67；成本、費用4480；應納稅所得額6666.67-4480＝2186.67應納所得稅額：2186.67×25%＝546.67
房地產開發商的會計處理：
收到物業管理公司支付的租金73333.33元時，由房地產開發商向商場及獨立商戶開具房屋租賃發票80000元，物業管理公司向房地產開發商提供手續費發票6666.67元。
借：銀行存款73333.33 銷售費用6666.67貸：其他業務收入80000
支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票
借：其他業務成本 120000貸：銀行存款 120000
計提營業稅金及附加5.6%： 借：營業稅金及附加 4480 貸：應交稅費-應交營業稅 4000 -應交城市維護建設稅 280 -應交教育費附加 120 -應交地方教育費附加 80
房地產開發商按物業管理公司租出的的合同價款80000元和從購房者租入合同價款120000元的合計金額繳納1‰的房屋租賃業印花稅
借：管理費用－印花稅 200 貸：銀行存款（或現金）200
企業所稅稅：收入80000；成本、費用6666.67+120000+4480+200＝131346.67；應納稅所得額6666.67-131346.67＝-51346.67；無應納所得稅額，無需繳納企業所得稅。
第三種情況沒有租出
物業管理公司沒有會計處理，房地產開發商會計處理如下：
支付給購房者租金時，收取購房者的房屋租賃發票
借：其他業務成本 120000 貸：銀行存款 120000
房地產開發商按租入合同價款120000元繳納1‰的房屋租賃業印花稅
第2篇：房地產經營模式范文
【關鍵詞】高職；工學結合；人才培養模式
我國高職房地產經營與估價專業起步比較晚，缺乏相應的辦學經驗，相應的人才培養機制不健全，大多數高職院校的人才培養目標與培養規格模糊，針對性與適應性不夠明顯，并且跟社會需求相脫節。鑒于房地產經營與估價專業是一個新專業，沒有相關的成熟經驗可以拿來借鑒，如果想使此專業教育適應社會的發展，就必須需要改變觀念，敢于進行大膽的探索。何況人才培養模式是高職人才培養問題的重要組成部分，面對高職院校普遍存在的難題，怎么樣推進改革高職人才培養模式，使其適應社會的發展需求，探析人才培養目標與培養模式，培養出符合時代潮流、社會需要、具有較強的創新精神與實踐能力的高素質人才， 如今成為廣大教育工作者所必須思考的問題，具有比較大的現實意義與價值。
一、高職人才培養模式的特征
人才培養模式是指學校為學生構建的能力與素養結構以及實現這個結構的路徑，也就是人才培養目標、培養規格與培養方法。
（一）人才層次的高級性
高職人才不僅要具備同高等教育相對應的基本知識、理論與技能，掌握一定的新知識、新技術與新工藝，而且以其較強的實踐動手操作能力與分析、解決生產實際問題的能力不同于普通高等教育，以知識面的寬廣與基礎理論知識的深厚差異于中等職業教育。
（二）知識、能力的職業性
高職教育在制定教學計劃的時候是根據職業崗位群的需要，構建學生的知識、能力、素養結構是在對職業能力分析的基礎上。提高職業知識與職業能力，側重于調整產業結構與產品結構，不斷更新教學內容，優化課程的結構，著重對知識的橫向拓寬與融合，彰顯知識的先進性與應用性，培養學生駕馭新方法、新手段的能力。高職教育人才知識、能力的職業性，凸顯它隸屬于職業教育的本質屬性。
（三）人才類型的技能性
高職畢業生的崗位是將所學到成熟的技術與管理規范轉換為現實，破解在轉變過程中面臨的各種實際問題。因而，他們不但要求應該具備必須的專業知識，還應該具有較強的管理與實踐操作動手能力。理論與實踐的緊密結合也是高等職業技能教育鮮明的特征。
（四）畢業生去向的基層性
鑒于高職教育培養的學生主要是面向生產第一線，因而高職人才畢業去向基層性就比較強。高職畢業生去向突出的基層性也是高職教育的生命力所在。
二、高職房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式的內涵
工學結合的人才培養模式是指一種把學習與工作相融合的教育方式，彰顯職業性，以學生就業為導向，培養職業能力為其主要目的。這里講的工作不是模擬的工作或實訓，而是跟普通上班族一樣的有薪酬的工作。從目前實施的情況來看，大多院校的工學結合主要是安排學生最后一年或一學期進入企業進行“頂崗實習”。此種模式是在學生學完全部課程后，為使其走向社會做鋪墊，接觸社會而所開展的工學結合方式。但是除了頂崗實習以外，在專業課程的學習期間，也可以讓學生經過幾輪“工學交替”，最后再讓學生進行“頂崗實習”，進而到學生順利畢業。“工學交替”這種模式使學生在實踐認知之后再進行學習，形成“以工促學、以學促工”的良性循環，從而促使其學習的目的更加明確，主動性更強烈，提高了學習的效果。
三、高職房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式的實施路徑選擇
（一）準確定位房地產經營與估價專業人才目標
依據房地產行業的崗位需求，高職房地產經營與估價專業的學生將來就業崗位是房地產售樓員、房地產估價員、產權人、房地產市調員、房地產經紀協理、房地產策劃員等，高職房地產經營與估價專業的培養目標是掌握建筑工程基礎知識與房地產經營、策劃、經紀、估價的基本理論與方法，具備駕馭房地產市場調研、營銷、經紀、估價、策劃等基本操作技能，能獨當一面從事土地估價、房地產估價、房地產經紀、房地產策劃與咨詢、產權登記等的高素養技能型房地產專業人才。
（二）構建工學結合，以房地產中介服務的工作過程為系統的課程體系
加大對課程改革的力度，雖然房地產行業的從業人員非常多，但是入行的從業人員大部分只是具備理論知識而對實踐經驗與動手能力甚是缺乏，這樣是滿足不了房地產行業發展的需求。因而大力推懂課程改，重點彰顯知識的應用性與實踐性，創造從“知識本位”到“能力本位”的跨越、從“理論型”到“技能型”的轉型；經過行業專家、高職教育專家的論證，確立高職房地產經營與估價專業主要崗位群的核心職業能力，從而為校企深度合作——工學結合模式的實施創造了條件。
（三）實施教學做合一體的教學模式
為了提高教學質量，對傳統的教學模式進行改革，側重推行以行動導向為核心的教學模式。堅持以行動導向，教學做合一體的理念，在做中學，學中做，在做中教。在教學做合一的基礎上，倡導一體化教學法如“案例教學法”、“項目教學法”等，彰顯出學生在教學活動中的中心地位，采取學習任務跟工作任務一致、學習過程與工作過程一致、學習環境與工作環境一致，提倡“資訊、決策、計劃、實施、檢查、評價”為主的六步教學法，營造起學習跟工作的直接聯系，增強學生的職業素質與能力。
（四）塑造造具有雙師素質、結構合理的專業教學團隊。
必須加強建設房地產經營與估價專業的師資力量，一方面是要積極提倡專業任課老師參加國家注冊房地產經紀人和房地產估價師執業資格的考試，同時安排老師進入到房地產經營與估價企業進行掛職鍛煉，促使專業任課老師積累房地產實際工作經驗，提高專業技術水平與實踐能力；另一方面，重金外聘房地產經營與估價企業的技術骨干、管理人員擔任相關專業課程的兼職教師，逐步形成主要由具有相應高技能水平的兼職教師來進行講授實踐技能課程的局面，從而讓實踐技能課程跟房地產經營與估價企業的服務水平相當。
（五）落實辦學條件
依據高職房地產經營與估價專業人才培養方案的要求，要加強學校教學硬件與軟件設施的建設投入，比如建立房地產銷售模擬實訓室、房地產經紀情景教學室、房地產估價模擬實訓室及軟件實訓室、建材實驗室、禮儀實訓室、材料陳列室等，并且還應該建立穩定、雙贏的校外實訓基地。為有效開展實踐教學工作創造有利的條件。
（六）依據行業企業評價標準，建立完善的學習質量評價機制
提倡成立由學校專業教師與企業專業技術人員共同組成的聯合教研室，依據企業職業崗位的能力要求，制訂相關課程的課程標準，把企業評價納入教學評價體系中來，并且對學生在企業的實習實訓環節，實行員工式管理，研究學生實訓與頂崗實習的新模式，安排專任教師進入到企業進行掛職鍛煉實踐活動，以提高教師的“雙師”素質。倡導參考房地產行業企業對工作質量的評價標準，成立由企業估價師、策劃師、經紀人跟校內專業教師組成的考評小組，來評價學生的工作態度、技術能力、作業質量等，推動以過程考核為導向的質量評價體系的形成。
四、高職房地產經營與估價專業工學結合人才培養模式的意義
（一）共同參與，形成了良性互動
在工學結合過程中，學生進入企業，實訓指導老師的跟蹤管理，因而老師與學生共同參與到實踐工作來，但是在學生實際操作過程中，往往可能會碰到困難，而老師有時也難以實地指導學生，因此可由本專業的教師與校企合作公司委派的工作人員來共同指導。通過這一種形式，一方面實訓指導老師可以了解學生的實際工作情況并且可以有針對性地對學生進行指導，明晰學生實踐方面的不足。另一方面，加強了學校與校企合作單位的聯系，讓學校更加洞悉企業的需求與愿望，同時也能推動企業對學校的辦學模式與理念有更深一層的認識，從而形成一個互動式交流合作機制，創造了開展工學結合模式的前提條件。
（二）實現了學校、企業、學生三贏的局面
1.首先贏的是學校教學工作與辦學。工學結合的本質是一種“借雞下蛋”的實踐教學手段，校企合作單位為學校培養人才提供了寶貴的校外實踐學習基地，解決了學校教學資源的不足的難題。同時也提供了第一手寶貴的根據為高職房地產經營與估價專業的設置。
2.其次收益最多的是學生。工學結合教學模式，既增強了學生的綜合素養與職業崗位技能，同時也解決了學校校內實踐教學的不足的難題。學生積累了一定的社會經驗，并且思想逐漸從幼稚變為成熟，明晰了所在崗位的工作流程，駕馭了崗位的操作技能。另外，工學結合還促使學生獲得了享受勞動果實帶來的快樂。一般工學結合來講，學生能頂崗工作，擁有一個比較穩定的崗位，相對作為校方來說，已是求之不得的，因而往往不會涉及到工作報酬。而又得校企合作單位給予學生一定的報酬，學生的工作積極性就被大大的提高了。
3.最后，工學結合對企業來說也是贏家。學生經過兩年的專業課程學習，已經掌握了一定的專業基礎知識與技能，所以能在較短的時間內按質按量的完成公司下達的工作任務。而企業通過接受“工學結合”的學生來本企業實習，滿足了企業對高素質人才的需求，并且可以在頂崗實習期間發現人才、留住人才、培養人才，為企業的發展做好人力資源儲備。
高職房地產經營與估價專業的工學結合人才培養模式是依據高職教育培養目標、適應時展潮流、順應當前社會需求的探索，旨在有利于推動高職房地產經營與估價專業人才的培養，為房地產市場輸送更優秀的高技能應用型人才，筆者的探析望對高職房地產經營與估價專業教育有點參考價值。
參 考 文 獻
[1]王廷臣.基于“訂單”培養模式的高職課程改革與實踐[J].交通職業教育.2010（3）：10～12
第3篇：房地產經營模式范文
【關鍵詞】房地產經營與估價專業建筑學概論教學模式
【中圖分類號】G642【文獻標識碼】A【文章編號】1006－9682（2010）11－0018－02
“建筑學概論”是房地產經營與估價專業的一門基礎必修課程，高職類教育應注重學生各種專業技能的培養，以滿足社會快速變化的需求。因此教師的教學應避免照本宣科、生搬硬套，注重在教學內容、教學方法、教學手段和實踐教學體系等方面的教學改革，以適應高職教育的特點。高職類房地產經營與估價專業具有較強的操作性和技能性，需要突破以往以理論為主的傳統教學模式，加入大量實踐和技能訓練的教學內容。本文以房地產行業從業人員的核心能力為依托探究高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》的教學方法與模式。
一、高職類房地產經營與估價專業建筑方面的核心能力
高職層次的房地產經營與估價專業主要培養能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技術綜合訓練的操作型、應用型、技能型專業人才，培養對象的發展方向較為廣泛，如房地產銷售、房地產策劃、房地產估價等，根據國家相關政策的規定，主要可以考取房地產策劃師、房地產經紀人和房地產估價師三大類的職業資格證書。實踐證明，在房地產經營與估價專業的諸多發展方向中都涉及建筑方面的專業知識，需要學生具備一定的建筑方面的知識與技能，可以歸納為以下兩個方面：一是圖紙識讀能力，包括專業建筑圖紙（建筑施工圖、結構施工圖、設備施工圖）的識讀、區位宣傳圖的設計和戶型圖的識讀與評價及其宣傳用戶型圖的設計，其中專業建筑圖紙的識讀要求較低但該類圖紙專業性強，具體包括建筑總平面圖（也可延伸為電子沙盤立體模型）、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑詳圖等。戶型圖的識讀與評價是高職層次的房地產經營與估價專業培養對象應該具備的主要能力尤其是房地產的銷售行業。二是了解和明確建筑構造術語，明白建筑的主要結構。
二、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學現狀與問題
高職類房地產經營與估價專業以培養社會主義現代化建設所需要的德、智、體全面發展的，能從事城鎮房地產估價、房地產經紀、房地產經營與開發及房地產管理，并受到良好專業技能綜合訓練的專業技術應用復合型人才為目標，如何培養適應行業發展需求的房地產專業人才成為高等教育高職層次面臨的重要課題。《建筑學概論》是房地產經營與估價專業的一門專業必修基礎課，如何構建適應高職層次學生的教學模式對完成該專業的培養目標有重要意義，但目前高職層次的《建筑學概論》課程教學中仍存在諸多問題。如：
一是教學內容不適應現代房地產行業對學生發展的需求。目前與建筑學概論相關的書籍很多，但基本分為兩類，一類是很少涉及建筑識圖、構造的建筑學概論書籍，一類是以建筑識圖與建筑構造為主的書籍，兩類書籍中涉及的教學內容帶有明顯的建筑專業的痕跡，與房地產經營與估價專業的融合不夠，考慮房地產行業的從業需求較少。
二是傳統的教學模式以教師的課堂講授為主，以理論教學為核心，學生被動的接受性學習，這樣理論與實際相脫離，既缺乏對學生實踐操作能力的鍛煉培養，又不為學生所歡迎，學生學習興趣低，教學效果不好。例如有的教師把“建筑識圖”教學看成是建筑制圖國家標準的宣抄和投影原理、建筑圖紙的講授，嚴重挫傷了學生學習該門課程的積極性，也影響了后期專業課的學習。
三、高職類房地產經營與估價專業《建筑學概論》教學模式研究
1．教學內容的整合――針對教學對象品質特征，合理設計教學內容與教學模式。
（1）以教材體系為藍本，適當刪減與增加教學內容。針對高職學生的特點，結合房地產經營與估價專業的實踐調研，考慮房地產經營與估價專業學生今后從業的需要，精心選定教材，并以教材為藍本，將“建筑學概論”課程歸整為建筑與建筑學、建筑識圖、建筑材料和建筑構造四大部分，其中以建筑識圖部分為重點。在其中將透視圖、軸測投影等學生難以理解并不切實際的內容刪減，而開發和增加了“戶型圖的識讀”等緊貼學生今后從業需要的教學內容，并將其延伸，納入到本專業的技能訓練體系當中。
（2）將分散式、解剖式的教學內容高度合并，給教學對象產生一種高度概括性的、條理清晰的主題式教學內容，突出重點與中心內容。為了加深教學對象對知識的理解和掌握，將相對分散的教學內容進行合并歸納，為學生構建明晰的知識體系和脈絡。在建筑識圖的教學中，將教材內容歸納為投影原理、三面投影體系、建筑施工圖的識讀、戶型圖的識讀等幾章，在三面投影體系的講授中又歸納為原因、構成、展開、規律四部分，對于三面投影體系的構成概括為三面、三軸、一點，增強學生對知識的把握。
2．教學方法與手段的創新
（1）結合教學對象特點，因材施教，創新教學模式。在《建筑學概論》的教學過程中，摒棄先理論后現象和案例的教學次序，采用先呈現現象，師生共同分析現象后歸納成科學知識體系的教學模式，即“通俗易懂、由淺入深”的教學模式。例如，在講授建筑物和構筑物的不同時，先舉出教室、廠房、學生宿舍、劇院和人行天橋、萬里長城、西安城墻、三峽大壩兩組建筑，再共同分析兩組建筑的不同，總結得出建筑物與構筑物的概念。
（2）理論與實踐結合，注重教學對象的技能培養。首先，在教學過程中，注意采用教學對象身邊的例子作為講解案例，盡量將房地產行業中相關的常用術語加入到課堂中，引發教學對象的學習興趣，增強其專業素質和專業認同感，從而提高教學效率。
其次，在教學過程中盡量讓教學對象動起來，比如講解樓梯的類型時，要求學生同桌以及前后桌進行合作，用自己手中的紙折疊出不同類型的樓梯，加深了學生的理解和認識；在“建筑識圖”的授課過程中，要求學生在課堂上與老師共同完成作圖任務，這樣讓學生在課堂處于忙的狀態，有所收獲，教學效果較好。
最后，針對“建筑學概論”這門課程，設計學生“建筑繪圖與識圖”的技能訓練，要求每個學生要完成5～8幅專業圖紙的繪制，分別是一幅日常物品的三面投影圖、1幅陜西教育學院三校區總平面圖，2～4幅三校區某幢樓的平面圖、1～2幅三校區某幢樓的立面圖和1個戶型圖的識讀，用任務來驅動學生進行學習，培養學生的技能，并在最后進行成果的交流與總結，達到提升教學效果的目的。
（3）借助多種教學手段，教學方式多樣化。在教學過程中，注意采用多樣化的教學手段，比如，一方面注意教具的使用，由于建筑識圖部分要求學生的空間思維能力較強，因此教學中經常采用粉筆盒、書本等物品作為教具進行教學，加強學生對課程內容的理解。另一方面，適當應用多媒體進行教學，例如展示相關圖片、教材上沒有的圖等。
（4）引入啟發式教學，使理論課的教學趣味化。由于教學中避免不了相關理論的講解，為了提高學生的學習熱情，盡量將最新的知識和技術信息作為教學催化劑，加入到課堂教學中，多采用提問、設問的方式，引發學生的注意，啟發學生的思維。
3．“建筑識圖”部分任務驅動教學法應用研究實踐
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（1）“任務驅動”教學法是基于人本主義理論和建構主義理論的一種較新的教學模式和方法。對于學生而言，“任務驅動”法可以作為一種學習方法，為學生確立學習目標，主要適用于實踐性與操作性較強的知識與技能。對于教師而言，“任務驅動”法可以作為一種教學方法，適于培養學生分析問題與解決問題的能力，適于培養學生的操作技能。
“任務驅動”教學法在教學中以學生為主體，考慮學生的學習需求，有利于培養和提升學生的學習興趣，使學生變被動學習為主動學習，改變傳統的教學模式，但也對教師的教學提出一定的要求，要求改變傳統的師生角色。通過“任務驅動”教學法可以讓教師在反思中發現教學中存在的問題，在反思中提高。
“任務驅動”教學法主要包括任務設計、任務呈現、任務實施、任務評價四個環節。
（2）《建筑識圖》“任務驅動”教學模式探究。根據高職類房地產經營與估價專業學生的特點，結合“任務驅動”教學法的特點與適用范圍，可采用該方法進行“建筑識圖”部分的教學，其教學模式見圖1。
圖1高職類房地產經營與估價專業《建筑識圖》“任務驅動”教學模式
整個教學過程基本上分為課內訓練和技能訓練兩大部分。
1）課內訓練部分。由于高職類房地產經營與估價專業實踐性與操作性較強，而理論性相對較弱，結合學生的特點，課內教學的完全理論化不能滿足學生的需求，因此教師應結合教學內容，在課堂教學中讓學生動起手來，從而提升學生的學習興趣，提高教學效果，增強教學效果。如“建筑識圖”教學內容中的“三面投影體系圖”是建筑識圖部分基礎性的教學內容，在課堂中教師可以設計讓學生跟教師一起完成該教學任務，并設計“請選擇一個日常生活中的物體并繪制其三面投影圖”的作業進行強化理解。
2）技能訓練部分。技能訓練的主要目的在于強化學生對常用建筑圖紙的識讀技巧，是學生在學習以及今后的工作中能熟練識讀建筑圖紙。根據房地產經營與估價專業學生未來的從業需要與進一步學習的方向，將該專業的技能訓練分為戶型圖的識讀技能訓練和常用建筑施工圖的識讀技能訓練。
第一，戶型圖的識讀訓練。對于戶型圖的識讀訓練，先由教師在課內進行示范講解，講解的主要內容包括戶型圖的圖例與符號、功能區轉化、戶型圖的描述和戶型圖的評價四個內容。對學生而言，戶型圖的圖例與符號和戶型圖的描述比較容易理解，教師主要講解戶型圖功能區的轉化和戶型圖的評價，然后按照訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升的步驟來完成。
對戶型圖的評價，需要教師在課內講解戶型圖評價的主要標準，如舒適性、私密性、功能性等。在這里主要說明功能區的轉化，由于日常所見到的戶型圖基本上是將建筑圖紙“照搬”的，不利于客戶的理解和銷售人員的講解，因此有必要對戶型圖進行功能區轉化。
戶型圖識讀的主要訓練任務為學生自由搜集一幅戶型圖，進行功能區轉化、戶型圖描述、戶型評價等內容的訓練。
第二，常用建筑施工圖的識讀技能訓練。常用施工圖主要包含建筑總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖，其訓練過程也包括訓練任務的呈現――任務的實施――學生交流總結――教師評價提升幾個步驟。其中，任務的實施階段主要由學生自主完成，結合實際，由學生對本校區的總平面圖、本校區內某建筑的平面圖、立面圖進行繪制，要求學生按照一定的制圖標準來完成。任務實施階段主要包括實地勘察和繪草圖、室內作圖、實地檢驗和室內完善飾圖四個階段。
不論是課內訓練還是技能訓練，教師最終的評價是十分重要的，直接影響到整個教學任務完成的效果，對學生和教師而言都是一個提升。
四、結束語
高職類房地產經營與估價專業主要培養操作型、應用型、技能型人才，《建筑學概論》課程的教學一定要緊密圍繞房地產行業對學生的從業需求，構建學生的核心能力，以此為基礎合理設計教學大綱，有選擇的取舍教學內容，創新教學方法與手段，增強實踐技能訓練，探索適宜于高職類房地產經營與估價專業的《建筑學概論》教學模式。
參考文獻
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第4篇：房地產經營模式范文
關鍵詞：房地產價值；享樂價格法；地方公共物品；邊際收益
中圖分類號：F29330文獻標識碼：A文章編號：1006-723X（2012）09-0067-05
一、景觀對房地產價值影響的研究進展
隨著公眾對生活環境質量的需求提高，環境因子成為決定房地產價格的重要因素，國內城市的景觀住宅、花園住宅等也越來越得到人們青睞。城市景觀是典型的地方公共產品，具有消費的非競爭性、非排他性和受益地方化的明顯特征，市場難以衡量其價值。因此，國內學界雖意識到有必要把景觀因素考慮到房地產價值評估中去[1]（P87～93），但對景觀舒適度對房地產價值的影響的研究大多還停留在定性的層次上。
在國外，自從Rider（1967）第一個嘗試用房產價值資料來估計空氣質量的變化的經濟效益以來[2]，經濟學家們就開始致力于房地產價格同環境舒適度之間的關系的研究，進行了大量的理論和實證研究。評價房地產價格同環境舒適度之間的關系有兩類思路[3]（P435）：一類是開發出城市土地市場模型，由此確定土地價值的總變化是否能準確計量環境改善所產生的效益，（Strotz， 1968； Lind，1973； Pines and Weiss，1976； Kanamoto，1988等等）；另一類是享樂價格模型法，也是主流方法，國內很多學者都對此做了相關研究[4-11]，即通過對住房市場資料的分析建立享樂價格函數，分析有關環境影響的回歸方程的導數，再求取邊際隱性價格（Freeman， 1971； Anderson and Crockev，1972； Epple，1981； Goodman， 1988； Smith and Huang等）。國外學者對享樂價格函數研究頗多，享樂價格函數形式多樣，從線性的、平方的、指數的、對數的、半對數的到Box—Cox轉換的。國外有研究者認為最合適的函數形式是采用可變的函數形式[12，13]，直到Cassel等指出[14]，找到享樂價格最合適的函數形式并不重要，關鍵的是要對環境特征的邊際隱價格進行評估。
但相關研究也存在局限性，對空氣質量、水環境的房地產價值損益的實證研究比較多，而對景觀舒適度的專項影響研究還很少。而且從模型的假設看，享樂價格法要求有統一的房地產市場，并且房地產市場是均衡的。而完全符合條件的對象市場幾乎是不存在的。
二、理論模型構建
（一）模型特征向量與因子選取
影響房地產價格形成的因素是復雜多變，享樂價格法模型中解釋變量通常劃分為結構特征、鄰里特征與環境特征三大類。各影響因素又互相影響，因而考察景觀對房地產價格的影響必然牽涉到其他相關因素之間的互相作用：
1.位置特征
區位特征（距離CBD的距離，土地等級）：區位因子是消費者對通勤成本與房地產價格之間的權衡，也暗含消費者對景觀價值的偏好。
區域環境質量（空氣質量、水環境、噪聲環境）：良好的景觀必然要求良好的環境質量，否則景觀反會對房地產價值造成脅迫，如南京秦淮河沿岸以前因污染嚴重，兩岸房地產開發受到制約。
景觀特征（景觀規模、景觀距離、景觀類型、景觀眺望價值、景觀環境質量）：不同的景觀特征對房地產價格都會產生或多或少的影響，如景觀距離越小則去景觀地的通勤成本越低，觀賞更便捷；景觀的規模越大，環境質量越好，會產生更多的正外部性；而自然類型的景觀會比人文類的更加受歡迎。
2.居所微觀特征
房地產項目特征（項目類型、項目品質、協調性）：不同的房地產項目對景觀資源的要求不一樣，高檔住宅對景觀資源的要求更高，景觀資源的利用價值也更高；而不同的容積率的房地產中內涵的景觀價格也大相徑庭。一般的，容積率越低，樓面地價內涵的景觀價值也就越高，樓面地價相應的也應該越高；而房地產開發得不合理會對景觀資源造成一定的破壞，對于景觀價值的實現產生負面影響。
3.交易年份，該項指標可以充分地反映隨著時間的推移，人們對景觀房地產的偏好的變化。
表1特征向量分析
特征子特征影響因素指標內涵位置特征區位特征鄰里環境質量景觀影響距離CBD距離商業區位土地等級土地區位與購得成本空氣污染指數空氣質量水污染指數水質量聲環境噪聲指數景觀規模景觀的開闊程度景觀距離景觀利用便利度景觀規模景觀空間范圍的大小景觀眺望價值視覺享受景觀環境質量景觀的外溢價值微觀因素結構特征樓盤類型樓盤類型容積率容積率協調性景觀與房地產項目是否協調交易年份交易年份交易年份考察時間因素對景觀偏好的影響
（二）景觀享樂價格模型的構建
模型假設每個人的房地產效用u是房地產品X， 位置因素 Li，景觀因素Si，房屋結構因素Di，交易年份Pi 的函數，且任何一個足夠大的地區都具有廣泛差異的個別因素特征，則可給出由這些個別因素特征決定的價格函數：
Phi=Ph（Li，Si，Di，Yi）
并設消費者擁有房地產j，相應效用函數為：
ui=ui（X， Li，Si，Di，Yi）
假設消費者的住房偏好與其他消費品的偏好可分離，即對房地產特征的需求可獨立于其他物品的價格，則實現消費者效用最大化的約束條件為：
M-Phi-X=0
對于各特征的最優化一階條件為：
u/Sju/x=Phi/Sj；u/Lju/x=Phi/Lj；
第5篇：房地產經營模式范文
【關鍵詞】商業地產 發展模式 探討
商業地產是一種專門用于服務業、商業等經營用途的房地產形式，主要包括餐飲、零售、健身、娛樂、休閑等行業。商業地產在融資模式、開發模式、功能用途和經營模式上與傳統的公寓、住宅、辦公樓等房地產形式有很大的區別。商業地產是一種集合投資、商業、地產三種屬性的綜合性汗液，相對于住宅地產它更加看重后期的管理經營，其開發時間也相對較長，對資金的要求也更高。近年來，商業地產在我國迅速發展，然而在2011年后在各城市都出現了不同程度的“降溫”現象。專業人士指出，我國商業地產的發展模式出現了很多問題，其重復建設和盲目開發等現象給社會資源等造成了大量的浪費。因此，加強有關商業地產發展模式的探討對于為現代商業地產發展模式提供一個科學化的發展方向具有重要意義。
一、目前我國商業地產發展的現狀
我國的商業地產在20世紀80年代開始發展，在經過1995年后由于舊城商業區改造和住房制度改革的影響，商業地產開始迅速興起；在1998年后由于商業地產的高利潤使其逐漸轉變為房地產行業中一個獨立的產業，此時商業地產進入了迅速發展階段；2000-200-年，商業地產發展勢頭持續升高，商業營業用房和辦公樓投資額每年都在增加，雖然增長率出現了不同程度的浮動，但依舊保持在20%左右的增長率。金融危機的到來，使房地產市場出現了不同程度的波動，但其增長率仍舊保持為正數。據有關數據顯示，2009年全年商品房銷售額達到43995.52億元，同比增長了21.2%，辦公樓投資達到1325.43億元，同比增長了17.5%。
二、我國商業地產發展中出現的問題
經過10多年的發展，雖然在如此短的時間內商業地產仍舊出現了部分成功的發展模式，但我國商業地產整體發展模式仍處在這許多問題：
經營管理模式不合理。現代商業地產主要有租售結合、只租不售和只售不租三種經營模式，每一種經營模式都存在自身的優勢和劣勢，選擇何種經營管理模式將直接影響到商業地產的長久發展。根據現代商業地產發展模式的實踐規律和經驗，只租不售的經營模式具有更好的實踐效果。目前，國內也是采用只租不售的商業地產經營模式。只租不售經營模式是指商業地產將出租作為主要的管理方式，其地產只是全部用于出租，而不進行銷售，地產的經營權和產權等都保持完整統一。此種模式具有的顯著優點是投資風險相對較小；對商業地產的經營管理有很大促進，可以幫助企業樹立良好的品牌形象；資金回收速度相對較快。同時其缺點也是非常明顯的，此種模式對于開發商等都有較高的要求，而且其資金壓力比較大，其產權分散問題對于整體的統籌管理和分布產生諸多不利影響。
開發模式相對盲目。由于商業地產的高利潤，部分商業地產開發商急于追求個人利益，單純趨向新式的投資盈利方式，結果引起了大型商業網點建設的跟風，而實際項目論證結果顯示不充分，建設開發過程完全處于盲目狀態。同時，部分開發商對于地產項目的后續經營不重視，只關心前期開發的周期和成本，項目完成后就盡力租出，不考慮對于項目是否適合經營以及如何經營的問題；雖然部分開發商及時關注了后續經營的管理，但項目出租后，卻忽視了對項目的整體控制和管理，難以掌控經營商戶對商業項目的影響。另外，商業地產經營過程中缺少專業的運行商，知識行業內部細劃分程度較低，地產和商業之間出現了嚴重分離，不利于商業地產的長期規劃、投資和經營。
融資渠道單一。我國商業地產不能夠長期穩定運行的一個重要愿意就是融資渠道太單一，沒有相對多元化的融資模式。自有資金和銀行貸款是國內商業地產資金來源的主要渠道，而銀行貸款的比例為75%左右，自由資金只占25%左右。高比例銀行貸款的方式嚴重約束了開發商的自主經營模式，使商業地產開發的風險變得較高，對于商業地產的統一管理和運營產生許多不利影響。
三、改進商業地產發展模式的策略
恰當選取經營管理模式。目前國內采用的只租不售的經營模式對于商業地產項目整體品牌和形象的樹立有相對不利的影響。恰當選取經營管理模式應當以區域特點和房地產行業實際情況為參考，在朝向商業地產發展品牌化的經營管理目標下，適當突破和改進原有模式，因地制宜的采取合理的經營管理模式，做到“統一招商、統一產權、統一管理”，使該模式的整合優勢得到充分發揮，盡力防止商鋪經營方式不一、形象不一致的問題。
科學進行商業地產開發。一方面要合理科學的制定商業地產的規模和位置，在對商業地插項目進行位置選取是，要區分商業地產的黃金季節和非黃金季節，全面調查分析兩個季節之間的客戶群體、客流量、群眾消費水平和能力等，加強對政府城市規劃的分析和探究，了解城市規劃發展的基本方向，然后根據項目位置盡力發展新型產業；另一方面要做到準確定位市場，開發項目前，要詳細調查項目當地的商業形態、經濟水平和市場需求等信息，以此確定目標市場和需要的開發規模，避免盲目開發引起的不必要損失，同時開發商要先進行招商以充分開拓市場，以確定商業建筑的組織結構，避免出現開發建筑不能滿足商鋪需求的問題。
拓展融資渠道。商業地產開發生應當盡力突破原有的銀行貸款融資模式，加強對海外基金、信托、商業證券等渠道的探索，如廣州越秀首先在香港引入房地產信托投資基金，實現了國內優質物業在境外上市的突破，并成功與大連萬達、澳大利亞麥格理銀行之間的合作，此基金的上市便提供了較好的融資渠道，對于商業地產的穩定發展和開發商改善原有融資模式具有重要的現實意義和啟迪作用。
構建良好的宏觀政策環境。政府應當加強有關商業地產發展的法律法規的完善，創造合理科學的法律環境；同時應當加強商業地產發展的監督管理，利用宏觀政策加以引導，使商業地產朝向穩定可持續的方向發展。
四、結束語
商業地產的科學合理發展對于促進我國地產行業的和諧穩定和經濟發展的有序進行具有重要的作用。因此商業地產開發人員應當結合市場發展，在布局定位、規模定量、功能定性的基礎上科學規劃，以不斷促進商業地產科學化發展。
第6篇：房地產經營模式范文
關鍵詞：房地產企業 營改增 問題 對策
當前，我國經濟的重要推動力是房地產行業，該行業在我國國民經濟中所占的比重較大，甚至已經被視為我國經濟的重要支柱性產業。尤其是近些年來房地產價格的不斷上漲，房地產開發的廣大和深度不斷加大，導致整個房地產行業面臨著激烈的競爭壓力。同時，由于房地產價格上漲帶來了較多的經濟問題和社會問題，從長期來看，會引發較為嚴重的社會沖突。
為了有效地促進房地產行業健康地發展，國家針對該行業采取了較多的調控措施和手段，促進房地產行業健康發展。目前我國會計制度強調強營業稅改為增值稅，這對于營業收入占較大比重的房地產行業來說會造成較大的影響，如何降低房地產行業受到此影響成為學術界比較關注的問題，因此，本文的研究顯得十分有意義。
一、“營改增”對房地產企業的影響
（一）短期內面臨稅負上升風險
統計得知，上海實施“營改增”后的兩年時間，大約有90%的企業已實現“稅收減負”目標，然而，還有一些企業的賦稅不僅沒有減少，反而有所增加，這造成許多房地產企業對“營改增”仍有許多顧慮，企業賦稅上升的主要原因有以下兩點：一、稅率高。房地產行業及主要上下游行業目前的現行稅率在3%-5%之間，“營改增”實施后，房地產企業的增值稅稅率達17%或11%，所以，企業的稅收負擔不降反升。二、抵扣難。“營改增”目前還只是試點階段，房地產行業及主要的上下游并沒有完全被納入試點范圍，所以目前還沒有形成完整的增值稅抵扣鏈條，因此出現了房地產產業鏈增值稅抵扣困難的現象。比如，建筑工人費還不能夠直接開具增值稅專用發票，再如，所購買的原材料不可能全部取得增值稅專用發票。這一系列的問題都會增加房地產企業的稅負。
（二）財務管理與會計處理的影響
營業稅按照營業收入全額來計算所得稅，增值稅計稅時所采用的則是差額增稅，應繳納的稅款是銷項稅與進項稅的差額。“營改增”后，房地產企業的會計核算會增加上十個會計科目，這無疑將增加了企業的會計核算的難度。房地產行業根據營改增會計制度的改革，以及由此造成的會計政策和制度的變化，要求財務管理和會計人員不斷通過各種措施來提升財務工作者的工作素質和專業技術能力，使所完成的工作是符合會計準則和制度的，從而降低納稅風險。
（三）營改增會造成房地產企業的資金短缺
當前的房地產行業主要的運營模式是項目公司式，該種形式下，房地產開發的項目先要根據預期的銷售收入來繳納一定的稅款，只有項目完成后房地產公司才會獲得大量的進項稅款金額。房地產企業在開發項目前需要繳納較高的增值稅額，以前房地產企業不斷增加的成本，使得房地產企業自由現金流較少，進而會造成企業的資金比較短缺，再加上目前緊縮的貨幣政策和國家對房地產行業的控制，使得房地產企業和公司面臨著較為嚴重的資金短缺問題。
二、應對“營改增”的對策和建議
（一）完善對供應商管理
為了有效地降低企業的稅收負擔，房地產企業應該理性地選擇最適合企業的建筑施工方，由于他們擁有選擇權，應該，在選擇建筑施工方時，房地產行業應該嚴格進行選擇，尤其是要選擇那些能夠開具增值稅發票以及有正規資質的施工單位和企業。房地產在選擇供應商時同樣要考慮能否有效地減低稅率。房地產企業在進行工程的決算管理時，需要及時地開區正規增值稅發票，同時企業內部也應該對會計核算體系進行優化和完善，切實做到賬實相符，當企業不能夠獲得正規的用于抵扣的發票時，一定不能進行抵扣，以便會計核算準確性得到提高。
（二）轉變經營模式來避免資金短缺
營改增會造成房地產行業的資金短趣，企業必須對這一問題加以重視，通過采取有效地手段進行解決，可以通過轉變企業的經營模式進行解決。包括兩個方面：首先，在項目的開發方面可以同企業進行合作，比如實行項目的股份制，通過聯合可以有效地解決資金短缺的問題；其次，可以不斷提升房地產的質量，增加企業在市場中的競爭力，不斷擴大該企業的市場占有率，為企業的發展提供充足的資金。
（三）優化經營流程籌劃稅務
房地產企業根據企業自身的特點以及經營情況，來籌劃稅收的繳納，通過合理地籌劃最大程度地降低企業的稅收負擔。該企業應該對公司的項目進行分析，找出能夠依據進項稅額的抵扣對稅負造成遞減的項目，從而有效地降低企業的稅收負擔，當前房地產行業的發展面臨著機遇和挑戰，如何在激烈的市場競爭中抓住“營改增”的機遇，發揮房地產行業的優勢成為該行業發展的一個重要課題。房地產企業在經營過程中要不斷做好企業的稅收籌劃相關的工作，同時以房地產企業自身的實際情況為出發點，為企業的發展制定好相應過渡政策，不斷完善房地產企業的經營模式，以“營改增”為契機，為企業的發展爭取到更多的優惠和政策支持，在整個房地產行業競爭中得以穩定、快速和健康的發展。
參考文獻：
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第7篇：房地產經營模式范文
[關鍵詞]營改增；房地產業；稅負變化
[中圖分類號]F812.42 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2016）10 ― 0077 ― 02
一、引言
今年5月1日起，在各行業全面實施營改增，營業稅從此退出歷史舞臺。營改增前，由于行業間的抵扣鏈條不完整，商品在流轉過程中容易出現重復征稅。營改增的推進逐步解決了重復征稅的問題，破解了制約現代服務業發展的稅制瓶頸。在所有行業全面實施營改增，打通不同產業間的抵扣鏈條，為消除重復征稅提供了制度保障，有利于營造公平競爭的市場環境。同時營改增也會釋放政策紅利，通過政府收入的減少來換取公司利潤的增加以及企業綜合競爭力的提升。
本輪營改增是今年深化財稅體制改革、推進經濟結構轉型升級的“重頭戲”，其重點是要在建筑業、房地產業這類與不動產相關的行業進行稅負改革，難度大、任務緊。這會對資本密集型的房地產業產生怎樣的影響？房地產企業應如何應對？這引發當下的高度關注，本文依據營改增的政策精神，對該問題進行分析。
二、我國房地產企業經營特點
（一）建設周期長，投資數額大。房地產企業的項目開發通常要經過多個階段，整個項目周期少則一年，多則數年才能完工。另外，每個階段都需要先期投入大量資金來保證項目推進。這些資金投入，大量占用著房地產企業的流動資金，企業通常要多渠道融資來滿足開發項目對資金的需求。
（二）經營業務的復雜性。所謂復雜性包括兩個方面：一是業務內容復雜。企業除了房屋開發外，還要建設一系列的配套設施。經營業務涵蓋了從征地、拆遷、規劃、招標、施工到銷售全過程。二是業務涉及面廣，業務往來對象多。企業不僅因購銷關系與建材供應商發生業務往來，而且因工程的招標和發包與政府相關部門、承建單位發生經濟往來。
（三）經營風險大，財務風險高。商品房的單位價值高、建設周期長，房地產企業作為資本密集型行業，負債經營程度高。一旦企業經營決策失誤或受融資困擾，房屋銷路不暢，將造成商品房積壓，形成大量庫存，易導致企業資金鏈緊張，營運資金周轉困難，企業會面臨較大財務壓力。
（四）受政策調控影響大，不確定因素多。由于房地產業涉及土地、建材、金融等眾多行業，具有“牽一發而動全身”的效應，往往成為政府宏觀調控的重點行業。同時，近年來政府積極利用“有形的手”緩沖經濟下行壓力，房地產業更易受政策影響，繼而導致房價波動，影響市場穩定。
三、營改增對房地產企業的影響
（一）營改增對房地產企業稅負的影響
隨著營改增的深入推進，增值稅在流轉稅中的地位更加突出，由于增值稅對流轉過程中增值的部分課稅，更能體現稅收公平性和稅收中性原則。同時增值稅的環環抵扣可以有效避免重復征稅的問題。營改增后，能否及時取得充足合法的進項稅，將直接決定企業的實際稅負，只要房地產企業能夠從上游的施工單位和建材供應商取得可抵扣的增值稅專用發票，企業稅負便會呈現降低趨勢。
從目前涉及房地產企業的稅收政策來看，營改增前，房地產企業主要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和企業所得稅等幾大稅種。營改增后，房地產企業不再繳納營業稅，改為上繳增值稅，在銷售金額不變的情況下，營改增后房地產企業可通過獲取足額的進項稅來降低企業的實際稅負。根據國家稅務總局公布的數據，全國前十大房地產企業在營改增后，企業總體稅負率明顯下降，中小房地產企業由于獲取進項稅的途徑有限，總體稅負率微變但呈下降趨勢。可以預見的是，在后續的相關配套政策出臺后，增值稅的抵扣鏈條會更加完整，房地產企業稅負會進一步下降。但營改增在短期內會對房地產企業的經營帶來挑戰，見下文分析。
（二）房地產企業面臨難以取得可抵扣增值稅進項稅的風險
房地產企業在施工過程中的成本主要包括建筑材料成本和人工成本兩大塊。據統計，在工程結算成本中，鋼筋混凝土等建筑材料約占60%，人工成本約占20%，其他費用約占20%。
建筑材料方面，由于采購種類眾多，不僅包括鋼材、混凝土等常規的行業交易商品，同時還有諸多低價值高消耗的小批量耗材。此類材料的供應商通常以個體工商戶等小規模納稅人居多，其銷售材料無法開具增值稅專用發票，使房地產企業無法取得可抵扣的增值稅進項稅。
人工成本方面，施工時的勞務用工主要來自雇傭的農民工或某些勞務企業。當然，個人提供的勞務不能開具增值稅專用發票，公司不能獲得進項稅。勞務企業提供的服務因為自身不具備可抵扣的項目，這使得勞務企業稅負激增，這會迫使勞務企業通過向房地產公司收取高額勞務費的形式進行稅負轉嫁。
（三）房地產企業在營改增初期會面臨資金壓力
房地產公司在施工過程中，通常會運用項目企業的模式進行運作。稅務部門要求房地產項目針對預售收入先行繳納稅款，等到項目完成核驗后，方可實施一定規模的進項稅款抵扣。也就是說，房地產公司會在預繳銷項稅后相當長一段時間內無法抵扣進項稅，這顯然會對公司的現金流造成不利影響，再綜合現階段商業銀行對于房地產公司的信貸規定，加之國家“去庫存”的相關要求，房地產公司不應當在營改增前期承擔太多的資金壓力。
同樣不容忽視的是，目前對于在建、在銷的房地產項目不具備科學合理的過渡機制。比如，一個房地產項目已完工，但銷售還有余量，這時進行“營改增”，因為工程竣工，已經不能再獲得可抵扣的進項稅發票。但是項目依然在銷售中，銷售的價位上下浮動不大，那么企業就要依照銷售額的11%繳納增值稅銷項稅，同時無法獲取相關的進項稅進行抵扣。假若無相關的過渡政策支持，在政策實施初期，一些公司的稅負會顯著增加。
（四）營改增對房地產企業凈利潤的影響
營改增會對企業利潤產生何種影響，這直接關系到房地產企業的經營成果，因此在營改增政策出臺后就備受關注。從會計核算角度看，企業凈利潤=營業收入-營業總成本+其他營業凈收益+營業外凈收益-所得稅費用。營改增前，房地產企業繳納的營業稅計入營業稅金及附加，作為損益類科目直接影響企業利潤。營改增后，由于增值稅是價外稅，通過“應交稅費―應交增值稅”單獨核算，并不直接影響會計利潤，在企業的利潤表中也沒有直接體現，所以營改增后，從報表上看，企業利潤應該會有所上升。
根據上述的凈利潤計算公式，再結合國內前十大房地產企業的季度報表來看，國內主要地產企業的凈利潤在營改增后呈現增長態勢。因此營改增背景下，有利于房地產企業提高利潤，實現經營目標。但同樣不容忽視的是，在實際經營活動中，企業利潤會受眾多因素影響，增值稅作為價外稅，是連同收入一起向購貨方收取的，不排除購貨方因支付增加而減少購買，從而導致企業銷售收入減少，進而導致利潤降低的風險。
四、營改增背景下房地產企業的應對措施
（一）營改增由于涉及到企業的各方面工作，需要企業管理層全盤考慮、積極應對，特別是要提前做好財會人員的培訓工作，修訂財務、采購等制度，使營改增能在房地產業順利平穩過渡。由于增值稅征納較為復雜，營改增后企業應設置專門的稅務崗位，增設相關稅務專員，統一管理企業納稅事項。
（二）加強供應商管理，及時取得可抵扣的增值稅專用發票。營改增后，房地產企業應當選擇具有正規資質，能夠開具專用發票的施工企業和建材供應商。能否更多地抵扣增值稅，是決定房地產企業稅負能否下降的關鍵因素。加強對施工企業的工程決算管理，做到及時取得可抵扣的專用發票，實現專用發票入賬及時、合法合理。
（三）調整經營模式，避免資金短缺。為了降低“營改增”可能給企業帶來的資金周轉風險，企業應調整原有的經營模式。企業可以通過縮短項目周期、應收賬款政策收緊來減少資金占用和降低財務費用。企業也可以在行業間積極開展項目合作，比如進行樓盤的聯合開發、項目股份制等，同時多元化籌資，優化資金來源渠道，盡量避免資金短缺，最大限度減少財務風險。
（四）再造業務流程，適當稅收籌劃。企業可以通過非核心業務外包的形式來解決部分環節無法取得可抵扣進項稅的問題。同時企業要結合自身經營實際，科學合理地進行稅收籌劃，通過納稅義務發生和實際繳納的時間差來實現資金的有效利用，盡量減輕稅收負擔，在“營改增”的契機下，爭取獲得更多政策優惠。
（五）積極爭取政府的財稅政策支持。房地產企業可采取行業協會的形式建議政府對房地產業實施穩定持續的財稅政策，以便房地產企業形成一定的政策預期，讓政府的調控政策成為房地產行業平穩發展的“壓艙石”和行業健康發展的“助推器”。在營改增初期，房地產企業也可以向政府申請一定的財政補助，以緩解政策過渡階段的資金壓力。
（六）房地產企業應積極發揮規模優勢來最大限度獲取進項稅。對于大型房地產企業而言，由于開發項目眾多，分布地域廣，為了發揮規模優勢以獲得最大的折扣力度，可以由集團公司統一對外采購建材物資再提供給各分公司。但簽訂合同時，由各分公司分別與供貨商簽訂，各自取得增值稅發票，各自分別抵扣進項稅。
總之，“營改增”的實施標志著我國稅制改革向前邁出了重要一步，這不僅是深化經濟體制改革的必然要求，也是為企業松綁減負，激發創新活力的必然之舉。盡管“營改增”所起到的助推經濟作用相當顯著，但仍無法忽略其可能給房地產企業造成的嚴峻考驗。在營改增背景下，相關企業必須主動應對，切實將準備工作落實到位，根據企業實際，制定相關方案，有針對性有預見性地改善經營模式，降低政策過渡期可能面臨的財務風險。同時，政府應積極探索適合各地區、各行業的稅收政策，及時出臺配套文件使營改增政策在基層落地生根，為在營改增環節中遭遇挑戰的企業提供幫助，進而讓稅制改革更充分地發揮杠桿效能，為經濟的長足發展奠定基礎。
〔參 考 文 獻〕
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〔3〕沈瓊.“營改增”對房地產企業的影響及對策〔J〕.中國商論，2015，（11）：150-152.
第8篇：房地產經營模式范文
房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是從事房地產買賣、開發、管理等經營活動的一種金融方式，由房地產投資信托基金公司公開發行收益憑證，將投資者的出資匯集成一定規模的信托資產，交由專門的投資管理機構加以管理，獲得收益由基金券持有人按出資比例分享，形成收益共享、風險共擔的一種融資模式，是房地產信托中最重要的一種形式。
在我國發展REITs的作用：一是增加房地產企業融資渠道，資金鏈是企業的血液，在市場動蕩情況下，多元化的企業資本來源，對降低資金鏈斷裂的風險、保證后續資金、維護房地產價格和資本市場的穩定起到了重要作用：融資渠道的拓寬也降低了房地產企業對銀行的依賴程度，減少了銀行將大量貸款集中于房地產市場的金融風險。二是改變我國房地產市場競爭格局、城市房地產市場競爭不足的現象，在同一城市中，往往存在幾家勢力較大的地產公司控制較多的地塊，從而造成壟斷定價現象的存在，引入房地產信托投資基金能使中小房地產公司彌補資金上的不足，從而增加市場供給，提高房地產企業間的競爭力度，降低企業剝奪消費者剩余的程度。三是增加民間資本的投資方式。2008年全國居民儲蓄存款達到20萬億元，在2009年市場回暖、通貨膨脹預期增加的情況下，民間資本急于尋求投資渠道，由于我國居民投資形式單一，2006-2007年大量資本聚集于股市與現有房地產，導致資產泡沫化形成，將民間資本引人房地產開發，一方面擴大房地產市場資金供給，另一方面為民間資本疏通了房地產投資渠道。
為探索我國REITs的發展模式和發展路徑，以下將對在我國房地產市場發展REITs存在的風險及解決方案作簡要分析。
一、發展房地產信托投資基金的風險分析
(一)資金鏈風險
雖然。我國民間資本充裕且投資熱情高漲，但由于房地產開發項目存在投資額巨大、回報周期長、受經濟周期影響大的特點，投資具有較大不確定性。剛開發的商業地產一般需要2-3年培育期，以較低的租金吸引商戶入駐，培育商業氛圍。而由于中小投資者急于求成的特點，一旦市場出現波動或幾年內收益率不高，開放式經營的REITs將遭遇贖回風險，并影響后續資金的投入，造成REITs市場無法持續經營。因此，在市場發展初期，應采用封閉式經營的REITs，以避免現金流波動過大，同時鼓勵機構投資者，如社保基金、保險機構、投資公司積極參與REITs項目的融資，形成長期投資關系，維護市場穩定。
(二)經營風險
由于國內房地產資產的價格高、租金低，出現了出售和出租的倒掛現象，某些全市場化運作的商業地產的租金回報率較低，因此要合理配置REITs的資產池，使不同投資項目相互搭配，在各期之間保持RElTs收益的穩定性，這對REITs的經營者在戰略眼光、經營能力等方面都提出了較高的要求。而內地商業運營水平仍偏低，在商業誠信、商業物業運營能力上存在不足。同時，由于REITs持有者與經營者之間存在信息不對稱和無法觀測其經營行為等現象，在REITs經營過程中不可避免地存在委托一問題和逆向選擇問題，這些都對REITs市場的健康發展提出了挑戰。因此。培育REITs市場的專業經理人，建立完善的信息披露制度和監管法規，才能確保REITs的持續經營。
(三)法律政策風險
由于缺乏針對性的法律對REITs的組織形式、經營模式、稅收政策、監督管理作詳細規定，造成了REITs發展上存在法律障礙和較大的不確定性。如1998年后基金公司只能投資于證券市場，不能進入房地產市場：現行法律對信托公司也有較多規模和融資方面的限制；我國《公司法》中對一般公司的規定并不適合REITs；由于我國REITs的發展也處于探索階段。政府的政策存在不確定性，這些方面都使得基金公司、信托公司以及其他投資機構在政策前景不明朗的情況下，無法積極地參與REITs的運作。因此，明確政策、健全法律是我國REITs發展的當務之急。
二、房地產信托投資基金發展路徑設計
通過以上分析，結合我國房地產市場具體情況和國外REITs發展經驗，提出我國房地產信托投資基金的發展路徑，如下圖所示!
第一階段：政府引導的契約式信托
在REITs發展的初級階段，由于法律的調整需要較長時間，REITs的經營在管理經驗不足的情況下經營風險較大，且個人投資者對REITs的認識和接受程度較低，為保證REITs市場的平穩起步，培育REITs投資者，需要政府在REITs的項目選擇、協調參與主體、監督管理中起重要作用，項目選擇上可以側重發展前景較好、政策扶植力度較大的投資項目，如下業園區和創業園區的開發、政府保障住房項目、規劃區商業中心建設等，以較低土地成本使其具有較高的租金收益率，從而培育我國第一批REITs的發展。同時，為維護REITs在起步階段的資金鏈穩定，可以吸納保險基金、社保基金、住房公積金，并積極吸引戰略性機構投資者，以封閉式基金的經營模式為起點建立債權型契約投資基金。
第二階段：完全市場化的契約式信托
經過探索期的發展之后，我國REITs積累了一定的經營管理經驗和公眾認知度，并在此基礎上修改、完善了一些相關法律，為完全市場化運作提供了客觀基礎。這一階段REITs的發展，在項目選擇、資產配置、投資者選擇、管理模式等方面以市場化運作為基礎。借鑒香港和新加波的發展模式，可以由發起人依法設立REITs機構，發行受益證券以獲得資金，組建或委托基金管理公司進行管理，選擇多元化的投資項目，如商業地產、物業項目或其他法律允許的投資項目，從而分散風險，獲得穩定回報。在基金運作方式上可以選擇開放式基金的經營模式，通過上市交易行為，提高受益證券的流動性和REITs的信息披露程度，促進REITs管理、監督的制度化，從而提高REITs在金融市場上的接受程度，降低委托一問題。保護中小投資者利益。
第三階段：嚴格監管的公司制信托
美國金融危機的爆發使人們認識到金融監管的重要性，尤其在信用體制不完備的新興資本市場，放任金融衍生品的發展會帶來災難性的后果。公司制的REITs集民間融資、房地產公司、投資基金、上市公司的各種特征為一體，發展初期需要在公司組建、資金募集、經營方案、收益分配、經理人監管、投資者權益保護等方面上受到更多的限制。參考美國REITs的發展，其發展過程也是伴隨著法律，尤其是稅法對REITs發展限制條件的逐步取消，經歷了從嚴到寬的監管過程。我國公司制RElTs在發展初期，可以由大型基金公司或信托公司作為發起人，成立較為獨立的REITs子公司，參考上市房地產公司的運營模式，其投資組合需要具備為穩定的收益，其中，風險較高的投資項目需報監管部門審批，同時在公司內部建立嚴格的公司治理、內部控制和信息披露制度，在公司外部成立獨立的REITs外部審計和專業評估機構，形成政府、投資者、第三方機構多方監管的管理體制。
第四階段：市場化的公司信托
經過前三個階段的發展，我國REITs市場已經積累了較多的管理運作經驗，完成了投資者教育和人才培養過程，有了較為完善的法律體系和國際化的評估標準。隨著我國資本市場的逐步放開和房地產市場的發展，REITs市場迎來蓬勃發展的繁榮時期，在推進我國城市化建設和商業發展上發揮重要作用，成為房地產市場重要的融資工具和資本市場重要的投資渠道。
第9篇：房地產經營模式范文
關鍵詞：中南房地產；借殼上市；建議
一、引言
伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產企業也加入到房地產行業中以求獲利。由于國家政策對我國房地產行業的宏觀調控，銀行業對房地產企業的信貸融資也開始緊縮，使房地產企業尤其是民營房地產企業只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現資本的快速擴張，保障企業健康長久發展。在我國資本市場中，企業IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產企業更是難上加難，不少民營企業為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產企業提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業提供相關建議。
二、中南房地產借殼上市的背景
（一）中南房地產公司借殼動因
（1）中南房地產公司簡介。中南房地產公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產企業。公司擁有八家房地產開發子公司，并控股一家物流管理企業和一家建筑施工企業，該公司開發了全國各地多處房地產項目，主要以房地產開發與銷售、物業管理和工程承包為主營業務，在江蘇省房地產行業中首屈一指。在企業借殼上市之前，公司總資產由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產公司總資產一直持續快速發展，但其資產負債率卻一直居高不下。
（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產公司作為一家民營房地產公司，自身發展勢頭較好，但在房地產行業中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發。對民營企業而言，要想規避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業的發展。二是分散經營風險。同其他民營房地產企業一樣，中南房地產公司采用家族管理的經營模式，導致公司經營管理不規范，員工積極性不高，經營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發行新股募集資金，產生資金放大效應，實現了企業資產的證券化，還能調動企業員工參與管理的積極性，分散企業的經營風險。三是加快企業發展速度。通過借殼上市，可以短時間內完成資本的快速擴張，擴大企業資本規模，增加企業融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業的經營行為，提高企業的知名度，帶來企業品牌的增值，繼而保證了企業的經營實力，有利于拓展企業的全國性業務實現經營的協同性。因此對民營房地產企業來說，借殼上市可以實現企業跨越式發展。
（二）大連金牛公司售殼動因
（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產品加工為主營業務，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業整體經營狀況不理想。
（2）售殼動因。一是避免同業競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經營業務，為了避免形成同業競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業務重組，經過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業務冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業的優勢資源，即能有效整合業務資源，又能提升集團的核心競爭力。
三、中南房地產借殼上市效應分析
（一）對上市公司的效應
（1）改變了上市公司的股權結構。借殼上市之后，中南房地產公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產的重組。在上市期間的股權變動中，東北特鋼的持股比例由41%變為4%，中南房地產公司新增加73%的股權。
（2）改變了上市公司的主營業務。借殼上市前，中南房地產公司主要從事房地產開發與銷售、物業管理科和建筑施工業務，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產品加工貿易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產名下8家公司的房地產開發與經營、物業管理等相關業務，原來的特鋼經營產業全部轉移至東北特鋼。而中南房地產公司只投資房地產開發業務，并無特鋼生產項目投資，避免產生并購后的同業競爭行為。
（3）改變了關聯交易現象。借殼上市前，由于公司主營業務相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關聯公司關聯交易較多，上市后，中南房地產公司主營房地產業務，與大連金牛公司之前的業務關聯度不大，因此，不存在企業間的關聯交易行為，更好地規范了上市公司的經營業務范圍。
（二）對公司治理結構的效應
由于民營公司缺少完善的公司治理結構，其企業經營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結構，應用現代化的企業管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權結構方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權力的同時，要受到其他股東的監督和約束，為企業長久健康發展提供良好的保障。
（三）對公司再融資的效應
中南房地產公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產先前項目注入了低成本資金，解決了企業資產負債率居高不下的難題，優化了企業財務報表狀況，為企業經營戰略提供了保障。同時，利用發行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應用于新項目的開發建設，提高了市場占有率，為企業未來的擴張戰略提供了較強的資金保障。
（四）對公司股價的效應
自中南房地產公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產公司的成長價值期望值較高。
四、中南房產借殼上市財務指標分析
為了進一步研究并購后企業的經營能力和財務狀況，衡量中南房地產公司借殼上市前后的經營績效變化，本文選取了中南房地產公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務指標對其分析探討。
（一）償債能力
公司的償債能力可以評價企業的財務狀況，財務風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數和資產負債率兩指標用于評價企業長期償債水平，利息保障倍數越高，資產負債率越低說明償還長期債務較易。
（二）盈利能力
公司的盈利能力可以評價企業經營管理的業績水平。為了評價企業的盈利能力，本文選取了凈資產收益率和總資產收益率兩個指標。凈資產收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產收益率用來衡量公司資產運行效率，比率越高資產利用越好，盈利能力越高。
（三）營運能力
公司的營運能力可以評價企業資產運營的效率和水平，企業資產流動性越強，周轉速度越快，利潤率越高，企業的營運能力就越強。本文選取了總資產周轉率、存貨周轉率和應收賬款周轉率三個指標。總資產周轉率高說明流動資產周轉快，在總資產中占有比例高，企業的營運水平好。而存貨周轉率高表示存貨流動性較快，不會產生資金積壓，但周轉過快也會導致因應收賬款過多而降低利潤的現象。應收賬款周轉率越高說明變現速度快，為企業運營提供了保障。
（四）發展能力
公司的發展能力反映了企業未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業收入增長率、凈利潤增長率和總資產增長率三個指標來判斷中南房房地產公司上市后的企業成長能力。
五、民營企業借殼上市的相關建議
（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式
（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關注殼公司的資產負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務為借殼企業帶來較大的債務風險，導致股權結構失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業發展規劃，保證公司的資金實力，提高企業競爭力，以實現企業的核心價值。
（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據企業自身的特點可以采用股權轉讓、二級市場收購、資產置換等某一種或幾種綜合應用的模式，盡量不采用現金收購的模式，以免減少賬面資產，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉不靈活，影響借殼后企業長期戰略的有效實施。
（3）借殼資源的整合。不同企業的內部經營理念和經營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內部組織結構，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內部資源的優勢和劣勢，采用靈活的經營模式整合借殼對象內部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經營戰略，制定多贏的業務計劃，實現系統化的協同效應。
（二）抓住資產重組的重心
民營企業進行借殼上市時，要以確保公司未來的發展戰略為目標進行資產重組，不要過多關注短期利益的獲取，避免虛假的資產重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質性的資產重組，才能為實現企業價值提供有力保障。
（三）依靠中介機構實現借力
民營企業借殼上市時要借力于專業的中介結構。中介機構擁有經驗豐富的專業人員，知識儲備充分，服務意識強，可信度高，能在資產重組交易中，對各方企業的經營管理、組織結構等進行客觀的評價，降低企業自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構的評估建議也會為借殼上市的雙方企業帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優的決策，保證資產重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務公司、會計師事務所和律師事務所等中介機構，可以最大程度的保證各方的利益，實現多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業而言，要結合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業經營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業今后長遠的發展戰略。
參考文獻：
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