股權轉讓稅收精選(九篇)
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第1篇：股權轉讓稅收范文
近年來，隨著《公司法》的修訂，市場經濟主體的不斷發展和壯大，企業投資者之間轉讓股權的行為日益增多。新的個人股權交易形式不斷涌現，交易內容日趨豐富多樣。2015年我市發生股權變更的企業721戶，2016年我市發生股權變更的企業達到1083戶。股權變更業務量的增多，逐步暴露出我市對當前股權轉讓涉稅行為管理能力的不足。
一、股權轉讓稅收征管實踐中的難點分析
（一）股權轉讓的法律依據
《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務總局2014年第67號公告）以下簡稱《辦法》中明確規定，以下七類情形股權均已發生了實質性的轉移，且轉讓方也相應獲取了報酬或免除了責任，因此屬于“股權轉讓” 行為，其取得的所得應按規定繳納個人所得稅：“出售股權；公司回購股權；發行人首次公開發行新股時，被投資企業股東將其持有的股份以公開發行方式一并向投資者發售；股權被司法或行政機關強制過戶；以股權對外投資或進行其他非貨幣易；以股權抵償債務；其他股權轉移行為”。
（二）股權轉讓中的難點問題
股權轉讓具有不確定性、隱蔽性和多樣性的特點，日常稅源管理中，稅務機關對股權轉讓行為涉稅管理的難點主要表現在以下幾個方面：
（1）計稅價格核定難易操作。《辦法》中明確，申報的股權轉讓收入明顯偏低且無正當理由等四種情形下，稅務機關可以核定股權轉讓收入。但實際操作中，稅務機關的核定的征收手段比較缺乏。《辦法》中雖然提供了凈資產核定法和類比法，但由于自然人股權轉讓的偶發性以及數據信息的局限性，類比法在實際中不太具有可操作性，大多數情況只能以凈資產核定法為主。實踐中遇到比較多的是，企業可能在股權轉讓之前，多計提管理費用，或者通過增加成本等手段人為減少企業凈資產，從而給稅務機關的核定征收工作增加麻煩，給工作人員增加負擔。
（2）交易的真實性難一判定。稅務機關對交易的真實性難一判斷，一是股權轉讓的時點難以掌控。由于股權轉讓行為具有偶然性，若納稅人不主動申報，稅務機關難以準確掌握其行蹤。二是交易價格真實性難一準確把握。自然人股權轉讓過程中，大都采取私下交易，由于交易價格直接關系到雙方的納稅問題，因此交易雙方主觀上就存在著隱瞞真實交易價格的動機，呈報給稅務機關的轉讓協議簽訂的價格都較低。因此承讓雙方提供的股權轉讓協議價格是否真實，便成為稅務機關最難核實的問題。
（3）政策規定有待明確。雖然《辦法》對股權轉讓涉稅環節和相關要素進行了明確，但是稅務機關在實際操作中仍然存在一些變數問題。一是“稅務前置”問題。《辦法》第二十四條指出“稅務機關應加強與工商部門合作，落實和完善股權信息交換制度，積極開展股權轉讓信息共享工作”，但具體操作方式并未明確，基層稅務機關執行起來會五花八門。筆者認為工商部門應當將稅務部門出具“完稅證明”作為變更的前置條件較為妥當。二是現行股權轉讓稅收政策對一些具體問題沒有明確，這會給投資者留有籌劃空間，很多企業及其股東出于避稅的目的進行行為籌劃，從而導致稅收流失。三是評估的價值是否能體現公允價值。《辦法》第十四條中明確稅務機關在使用凈資產核定法核定企業股權轉讓收入時，要求被投資企業房產、土地、知識產權等資產占企業總資產比例超過20%的，應提供由具有法定資質的中介機構出具的資產評估報告，實際操作中，中介機構往往受利益驅動，出具有失公允的“資產評估報告”糊弄稅務機關。四是股權轉讓收入確定的原則及方法難一把握。《辦法》第十條規定，股權轉讓收入應當按照公平交易原則確定，這是股權轉讓收入確定的基本原則。也就是說納稅人轉讓股權，應當獲得與之相匹配的回報，無論回報是何種形式或名義，都應作為股權轉讓收入的組成部分。
（4）稅收征管措施相對滯后。一是信息管稅手段落后，當前股權轉讓涉稅信息，在互聯網和工商局內網的登記已實現互聯互通，但稅務機關和工商部門仍然未實現信息共享，省以下稅務機關只能依靠省稅務局進行數據推送，信息篩選耗費時間和人力。二是“金稅三期”系統，功能不完善，對同一企業股權轉讓價格申報、股權原值、計稅依據等相關信息無錄入模塊，給后期管理和延伸檢查帶來困難，也加大了稅務機關的征收成本。三是稅款入庫較難，實際工作中股權轉讓很大一部分是自然人股東之間的交易，稅務介入前工商部門股權已變更結束，稅務機關介入后再實施稅種征收的成本加大，稅款清欠難度增加。股權轉讓中大都有一個不成文的約定交易稅費由受讓方承擔，而《辦法》中規定的納稅義務人是轉讓方，承讓方僅有扣繳義務，為履行扣繳義務的僅處以罰款，稅務機關對承讓方征稅，缺乏法理支持。
二、對強化股權轉讓稅收管理的建議
（一）完善配套稅法，明確管理細則
一是《征管法》已經實施十六個年頭了，這期間為適應經濟發展，我國頒布了幾十部與之相關的稅收法律法規，因此，應盡快修訂《征管法》，以消除稅收政策打架。二是將“稅務前置”合法化。鑒于《辦法》第二十條已經明確應依法申報納稅的六種情形，即股權轉讓協議已經簽訂等行為的發生就標志著轉讓行為的成立，“稅務前置”屬合情合理。三是規定股權轉讓免征的特例。對于特殊情況（弱勢群體）的轉讓行為，可以規定免征額，但必須提供相應的佐證材料予以承諾。四是被投資企業的事后報告義務實現較難。被投資企業發生個人股|或股東所持股權變動的，應在次月15日內，向主管稅務機關報送含有股東變動信息的《個人所得稅基礎信息表（A表）》及股東變更情況說明。實際工作中，鑒于目前的稅法遵從度較難實現。
（二）創新征管手段，強化管理措施
一是逐步建立股權轉讓個人所得稅電子申報臺賬。基層稅務機關應要求股權轉讓企業及時申報股權轉讓電子數據，對轄區管戶建立股權轉讓稅收電子申報臺賬，詳細記錄每戶企業股東的投資信息，時刻關注企業急于轉讓時點的房產、土地等大額資產處置動向，及時取得住建部門、國土部門和不動產管理部門的支持。對于大額資產的處置要求其提供有資質的中介機構出具的評估報告。二是提高信息管稅水平。要加強基層稅務機關對企業股權轉讓稅收的日常跟蹤管理，對股權轉讓企業初始成本、轉讓價格、合理費用、計稅依據等信息嚴格審核，實行鏈條管理，確保股權轉讓個人所得稅稅基不受侵蝕。三是建立股權轉讓稅前約談告誡制度。為了降低股權轉讓環節的稅收執法風險，稅務機關應對股權轉讓企業雙方當事人采取約談告誡，書面詢問確認雙方當事人的有關轉讓細節，告知其依據《辦法》第19條的規定，應當履行的納稅權利義務，以及進行虛假申報應承擔的法律后果，現場簽訂《股權轉讓稅收承諾書》。
四是完善股權轉讓價格核定體系。對于股權轉讓價格明顯偏低的情形，在應用“凈資產核定法”、“類比法”和其他方合理的方法核定的同時，應依托信息管稅的手段，參照市場價格和綜合因素，結合實際核定股權轉讓價格。要求被投資企業提供充分有力資料，解釋其“低價平價轉讓” 的原因，如無法證明其合法性，則應按照《辦法》第十四條的規定，進行核定征收。
五是加強對股權轉讓企業的納稅評估。對低價、平價轉讓企業股權的行為價格零增長，如果發現疑點，將評估疑點移交稅務稽查，加大查處案件的曝光力度，充分利用稅務稽查懲戒和教育作用，營造依法申報納稅的社會氛圍。
（三）加強部門協作，保障依法治稅
一是加強政府部門之間的密切合作。工商、國土、住建部門是企業股權轉讓過程中，必需要跑的部門（政務大廳的窗口），因此，稅務機關應加強與這些部門的信息共享，全面掌控企業股權的實時交換情況。尤其要與工商部門建立定期信息交換比對制度，掌握工作主動權，在股權轉讓變更環節結束前，確保稅款繳納入庫。二是發揮稅務稽查的懲戒的作用。在企業股權轉讓審核過程中，發現存在疑點的，管理部門應及時將疑點企業移交稽查部門依法實施稽查，充分發揮稅務稽查的震懾作用，加大案件的曝光力度，保障國家稅款不流失。
（四）健全法治機制，營造良好的稅收執法環境
一是建議將誠信納稅情況納入公民個人信用檔案。西方發達國家早已將公民誠信納稅情況納入個人信用檔案，我國應該借鑒他國經驗，盡快建立個人誠信檔案，將自然人納稅情況納入個人誠信體系，對不如實申報納稅、逃稅或者偷稅的個人，在公安網和個人誠信體系中列入黑名單，讓其參加各種社會活動受到影響，這必將有力促進我國稅收法制建設的步伐。二是大力培養復合型稅務干部。隨著社會主義經濟的不斷發展，稅收工作越來越呈現出復雜化和多元化，避稅與反避稅斗爭將會日益尖銳。因此培養業務精、作風硬的復合型稅干時不我待，對于股權轉讓這種涉稅工作較為復雜審核，要求業務人員必須既懂稅收知識，又要精通財務會計、資產評估技能。既能合理地參考中介機構的涉稅評估報告，又不過于依賴報告的內容，從而保證稅法的權威性。三是加強股權轉讓稅法的宣傳力度。從各地股權轉讓稅收征收的實際情況來看，納稅人未自行申報的主要原因是對稅收政策不知曉。因此，今后應把加大稅法宣傳力度，放在首要位置來落實，要把“日常性宣傳”和“稅法宣傳月”宣傳結合起來進行，強化對廣大群眾依法納稅的宣傳意識，提高納稅人稅法遵從度。
第2篇：股權轉讓稅收范文
一、非居民企業與居民企業區別概述
（一）非居民企業與居民企業簡析
居民企業是在我國境內成立的，或者依照國外法律而成立的，但其實際管理機構、總機構在我國境內的企業。
非居民企業是依照外國（地區）法律成立且實際管理機構不在中國境內，但在中國境內設立機構、場所的，或者在中國境內未設立機構、場所，但有來源于中國境內所得的企業。
（二）非居民企業與居民企業納稅義務的區別
居民企業是就其來源于中國境內、境外的所得繳納企業所得稅。
非居民企業在中國境內設立機構、場所的，應當就其所設機構、場所取得的來源于中國境內的所得，以及發生在中國境外但與其所設機構、場所有實際聯系的所得，按照25%的企業所得稅稅率繳納企業所得稅。非居民企業在中國境內未設立機構、場所的，或者雖設立機構、場所但取得的所得與其所設機構、場所沒有實際聯系的，應當就其來源于中國境內的所得減按10%稅率繳納企業所得稅。
二、非居民企業股權轉讓過程中的所得稅處理方法
（一）股權轉讓一般性稅務處理方法
股權轉讓一般性稅務處理原則：交易發生時，確認應稅所得或損失，以公允價值確認取得資產、股權的計稅基礎，重組前虧損不得互相彌補或結轉，被收購企業的相關所得稅事項原則上保持不變。
股權轉讓一般性稅務處理方式：被收購企業股東應以在交易時的公允價值確認轉讓被收購企業股權的所得或損失；而收購企業對股權收購的計稅基礎，以取得的股權公允價值確定。
（二）股權轉讓特殊性稅務處理方法
股權轉讓特殊性稅務處理原則：股權轉讓具有合理的商業目的，并且不以減少或推遲納稅為目的，對于股權收購企業購買的股權不低于被收購企業全部股權的50%，并且企業進行股權收購后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動，在重組交易中涉及的股權支付金額不低于交易支付總額的85%，重組中取得股權支付的原主要股東在重組后連續12個月內不得轉讓所取得的股權。
股權轉讓特殊性稅務處理方式：被收購企業的股東取得收購企業的股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定；收購企業取得被收購企業股權的計稅基礎，以被收購股權的原有計稅基礎確定；收購企業和被收購企業原有各項資產和負債的計稅基礎和其他相關所得稅事項保持不變。
（三）非居民企業股權轉讓適用特殊性稅務處理的特別規定
企業發生涉及中國境內與境外之間的股權收購業務，除了應符合“（二）適用特殊性稅務處理的條件”外，還應符合100%控股關系才能選擇適用特殊性稅務處理規定，即：
1.非居民企業向其100%直接控股的另一非居民企業轉讓其擁有的居民企業股權，同時，該重組不會改變以后該項股權再次轉讓所產生的收益的預提稅負擔，且轉讓方非居民企業承諾3年內不轉讓其擁有受讓方非居民企業的股權；
2.非居民企業向與其具有100%直接控股關系的居民企業轉讓其擁有的另一居民企業股權；
3.居民企業以其擁有的資產或股權向其100%直接控股的非居民企業進行投資。
三、舉例闡明非居民企業跨境股權轉讓特殊性稅務處理的運用
非居民企業日本株式會社ISD公司（簡稱“日本ISD公司”或轉讓方）依照日本法律法規在日本成立，于1998年至2003年間先后在中國上海、天津、成都、沈陽等地投資設立外商投資企業主要從事百貨零售、餐飲等業務，日本ISD公司在其中持股比例分別為80%、90%、77%、100%。隨著日本ISD公司在中國投資規模的擴大，為了便于在中國境內的統一管理，實現其在中國投資和經營穩定發展的戰略目標，充分發揮地區總部職能，日本ISD公司于2010年10月在中國上海投資設立了ISD（中國）投資有限公司（以下簡稱“ISD中國投”或收購方），“ISD中國投”是“日本ISD公司”按照中國法律法規在中國上海投資設立的100%控股的居民企業，“ISD中國投”注冊資本為3000萬美元。轉讓方日本ISD公司與被收購企業中其他股東、收購方達成股權轉讓協議，“ISD中國投”通過股權支付方式收購“日本ISD公司”所持有的其在中國上海、天津、成都、沈陽等地設立的外商投資企業的所有股權。股權轉讓協議約定的評估基準日的被轉讓企業的實收資本、凈資產公允價值、按照持股比例計算的股權公允價值以及股權取得成本詳見表1：
本案的股權收購業務具有合理的商業目的，“日本ISD公司”為擴大在華經營的戰略目標，實現在華企業的統一管理，充分發揮新設立的“ISD中國投”在華地區總部的職能，合理調整在華投資的股權架構。企業股權架構變更后，運營模式和商業規則保持不變。
本案中股權收購方購買的股權比例均在75%以上，遠遠超過特殊性稅務處理要求的50%的收購股比。同時，股權收購方在股權交易中支付的對價是以本公司100%股權支付，即收購方在收購了四家被收購企業的股權后，其注冊資本增加至6037.15萬美元，股權收購行為經機構所在地商務委員會批準并在工商行政管理局變更登記。
本案股權收購符合財稅（2009）59號第七條第二項有關規定的條件，即轉讓方“日本ISD公司”作為非居民企業向與其擁有100%直接控股關系的居民企業“ISD中國投”轉讓其擁有的四家居民企業的股權。
本案中被收購的上海、天津兩家公司盈利能力較強，凈資產公允價值較高，使得被收購股權公允價值遠高于股權初始成本，產生較高的評估利潤，假設按一般性稅務處理，本次股權交易需要由被轉讓方按照評估利潤代扣代繳10%的預提所得稅，若有雙邊稅收協定優惠稅率的，按照協定稅率繳納預提所得稅。然后，本案中涉及的境內與境外股權轉讓交易符合特殊性稅務處理，整個股權交易過程中暫不確認轉讓所得和損失，無需納稅。
本案中在股權重組之前，當被收購企業有利潤分配給境外投資方“日本ISD公司”時應該由被收購企業代扣代繳利潤分配額10%的預提所得稅。而重組后，被收購企業的利潤直接分配到“ISD中國投”，根據所得稅法的相關規定“符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益是免稅的”，故此該利潤分配環節無需繳納所得稅。那么，未來“ISD中國投”再將該部分投資收益匯出給境外“日本ISD公司”時，根據所得稅法的有關規定“在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯系的股息、紅利等權益性投資收益免稅”，故此該部分投資收益匯出境外時也無需繳納所得稅。
第3篇：股權轉讓稅收范文
關鍵詞：審計；礦業權轉讓；偷逃稅
近年來，我國礦產資源開發利用飛速發展，為國民經濟發展做出了巨大貢獻。同時，開發利用過程中也出現了諸多問題，其中礦產資源礦業權轉讓過程中存在的問題尤為突出，通常是以轉讓股權的形式，達到變相轉讓礦業權的目的。礦產資源股權轉讓不僅轉讓金額大、利潤高，而且轉讓所得應繳納的企業所得稅、個人所得稅和營業稅數額巨大，交易各方受利益驅動，普遍存在偷逃稅問題。下面結合審計情況，分析企業變相轉讓礦產資源礦業權過程中偷逃稅的原因，并提出對策。
1 變相轉讓礦業權的概念
礦業權主體是指依法享有對探礦權采礦權占有、使用、收益和處分權利并承擔相應法律義務的單位和個人。其中，探礦權主體是指《勘查許可證》上載明的探礦權人；采礦權主體是指依法向國土資源部門申請采礦權的單位和個人。由于我國對礦業權轉讓予以嚴格限制，礦產企業采取通過轉讓股權進而變相轉讓礦業權的方式取得礦業權。
1.1 礦權轉讓與股權轉讓兩者的區別
一是交易標的不同。礦權轉讓的標的是轉讓方持有的探礦權和采礦權；股權轉讓的標的是礦業公司的股權，與礦權并無直接關聯；
二是交易主體不同。礦權轉讓是《勘查許可證》和《采礦許可證》上載明的探礦權人和采礦權人與受讓人之間的交易；股權轉讓則是礦業公司股東與受讓人之間的交易；
三是適用的法律不同。礦權轉讓適用《礦產資源法》和《探礦權采礦權轉讓管理辦法》等相關配套法律法規及規章的規定；而股權轉讓適用《公司法》等有關公司方面的法律法規。
1.2 變相轉讓礦業權一般包括以下幾個階段
一是談判和簽訂意向書階段。流轉雙方初步接觸并形成意向后，就轉讓形式和方式及程序安排達成意向書。
二是前期調查、咨詢和現場勘查階段。在意向書的安排下，雙方進行深度接觸，就礦業權及受讓公司進行法律、財務、工商等方面的調查，就所要轉讓的礦產進行現場勘查和相關調查。
三是公司內部文件準備階段。轉讓方依據公司法的規定，召開股東會，征得法定比例股東同意，并獲得書面相關文件。
四是簽訂股權轉讓協議階段。雙方根據前期調查和準備，簽訂股權轉讓協議。
五是工商變更登記階段。根據股權轉讓協議，修改章程，并辦理工商變更登記。
2 變相轉讓礦業權中偷逃稅的原因分析
國家和地方政府對礦產資源股權轉讓的稅收征管程序、計稅依據和納稅地點等都做了明確規定。但審計發現，在實際操作和執行中，礦產資源轉讓普遍存在偷逃稅問題，現結合審計工作實踐，分析原因如下：
2.1 交易雙方故意隱匿或提供虛假轉讓資料
從審計抽查情況看，礦產資源股權轉讓給財務制度健全的大中型國有或上市公司時，由于受讓方行為比較規范，轉讓發票、資產評估、轉讓協議等都需公開、透明，交易雙方不便隱匿或造假，稅收流失也就相對較少；但當股權轉讓給財務制度不健全的企業或個人時，則會出現交易雙方共同隱匿和偽造轉讓合同，降低交易價格，以達到偷逃稅的目的。如轉讓方和受讓方在工商行政管理部門辦理股權轉讓變更登記手續時，提供虛假的股權轉讓合同。審計時發現，2006年，某市一煤礦企業在以股權轉讓方式轉讓煤礦礦業權時，提供給工商部門工商變更合同中轉讓價款只是該企業最初的注冊資金金額6000萬元，開始提供給稅務部門的轉讓價格是6000萬元，經當地稅務稽查后提供給稅務部門的轉讓價款變為4億元，審計交易雙方財務資料后發現，真實轉讓價款為7億元，為此為國家收回了大額稅收。
2.2 以股權轉讓方式達到變相轉讓礦業權目的
發生礦產資源股權轉讓行為，轉讓方和受讓方并不按規定在國土資源管理部門辦理變更手續，受讓方仍使用轉讓方原有的礦業權和企業名稱，轉讓合同不透明公開，轉讓價款暗箱操作。特別是由于礦業權人變更程序很復雜，限制較多，很多交易根本不符合國家規定的轉讓條件，轉讓方和受讓方則通過轉讓大部分股權或全部股權，但礦業權人
稱不變，礦業權主體企業名稱不變，以達到變相轉讓礦業權的目的，從而輕松繞過國土資源管理部門的監管。如2006年，某市煤礦在獲得礦業權不足一年的情況下，由于不符合轉讓條件，只能通過轉讓公司100%股權，達到變相轉讓礦業權的目的，非法盈利數億元。
2.3 稅務國土工商溝通和協調機制尚不完善
稅務機關尚未參與工商行政管理的審核程序，國土資源與工商管理部門之間尚未進行信息溝通，稅務、國土和工商三部門之間的管理與溝通體制尚不順暢，使轉讓方有機可乘，是造成稅收流失的重要原因。審計某省礦產資源時，調查某市工商、稅務和工商等各部門，和相關工作人員座談，了解到工商部門對礦產企業轉讓雙方提供的轉讓合同內容、價款真實性幾乎未加落實，也未和國土、稅務部門溝通協調。由于礦產企業是以轉讓企業股份的方式轉讓礦業權，國土部門也就沒有對交易過程進行監督管理。稅務部門由于部門之間、地域之間溝通協調機制未建立，交稅地不明確等原因，造成了大量偷逃稅款的案例發生。
3 完善變相轉讓礦業權中稅收征管的政策建議
結合審計時發現的問題，與國土資源管理部門、稅務部門和工商部門相關工作經驗豐富的人員座談，在分析造成礦產資源股權轉讓過程中偷逃稅原因的基礎上，期望能深挖根源，堵塞制度漏洞，理順體制問題，確保稅收安全完整。
3.1 各部門要嚴把轉讓各關口
一是工商部門加強對企業工商登記變更的監督，對變更資料真實性進行核實；二是國土部門要對以轉讓股權的方式變相轉讓礦業權的企業加強監督管理；三是稅務部門要建立異地聯動機制，對企業注冊地和其礦產資源所在地稅收征管情況，要加強聯動，及時了解相關股權變動及股權轉讓收益情況。
3.2 加強中介參與和社會監督
礦產資源轉讓稅收征管涉及應稅所得額的計算和評估，只有具備規定資質的專業中介機構參與評估，才能準確計算出應稅所得額。同時，接受社會監督，特別是群眾監督也是至關重要的，相關部門應將礦產資源轉讓情況、評估結果上網公示。
3.3 建立完善的溝通協調體制
礦產資源股權轉讓稅收征管離不開稅務部門、國土資源部門和工商部門的通力協作。稅務、國土和工商三部門應出臺制度，建立信息聯網機制，實現信息共享、溝通順暢。
參考文獻：
[1] 高晉康.經濟法.西南財經大學出版社，2008.
[2] 宋效中，姜銘.新企業所得稅法的實施對內資企業財務狀況的影響.稅務研究，2008，2.
第4篇：股權轉讓稅收范文
關鍵詞：股權投資；股權轉讓；稅收籌劃
中圖分類號：D996.4 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2009）05（c）-0075-02
一、新會計準則下的股權投資分類及會計處理
新會計準則下，為便于規定會計核算方法，對外投資主要分為金融資產和長期股權投資，金融資產包括股權投資和債權投資，因此長期股權投資也是金融資產的內容之一，但為了便于會計計量方法的規范，新會計準則將金融資產和長期股權投資分別制訂了不同的準則。
（一）新準則下投資的主要分類及計量
第一，金融資產的分類及計量。在《企業會計準則第22號――金融工具確認和計量》中，根據對金融資產投資交易的持有意圖的不同，金融資產可以分為：一是以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產；二是持有至到期的投資；三是貸款和應收款項；四是可供出售的金融資產。新準則下，短期投資修改為交易性或可供出售金融資產。按照原準則規定，短期投資取得時按成本計量，期末按成本與市價孰低計量，對于市價低于成本的差額，計提相關的跌價準備。長期債權投資修改為持有至到期投資。按照原準則規定，長期債權投資的成本，考慮每期應計利息及溢折價攤銷金額后的賬面價值計量；對于溢折價的攤銷，可以采用直線法，也可以采用實際利率法。第二，長期股權投資的分類及計量。按照《企業會計準則第2號――長期股權投資》，長期股權投資主要包括三類：一是投資企業能夠對被投資單位實施控制的投資；二是投資企業對被投資單他具有共同控制或重大影響的投資；三是投資企業對被投資單位不具有控制、共同控制或重大影響，并且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權益性投資。公司對外進行的長期股權投資，應根據公司對被投資單位的影響程度，分別采用成本法或權益法核算。公司對被投資單位在實質上控制、無共同控制且無重大影響的，應采用成本法核算；公司對被投資單位在實質上具有共同控制或重大影響的，應采用權益法核算。
（二）股權投資稅法規定和會計制度規定的差異
對于長期股權投資，在核算特別是投資收益的納稅問題上，會計制度規定和稅法規定存在著較大差異。具體體現如下：
第一，兩種后續核算方法下的收益計量不同。按照我國新會計準則的相關規定，長期股權投資的后續核算方法分為成本法和權益法兩種。企業在取得股份后，其賬務處理應根據其投資在被投資企業資本中所占比例和所能產生的影響程度，決定是采用成本法還是采用權益法。從成本法和權益法的計量方法來看，成本法在投資收益已實現但未分回投資收益之前，投資企業的并不反映其實際已實現的投資收益；而權益法無論投資收益是否分回，均在投資企業賬面體現和計量。稅法規定的投資收益確認時間為：投資企業按照被投資企業確認分配紅利的日期確認應納稅所得額，因此不同于會計核算的成本法，也不同于會計核算的權益法。在企業的交易性金融資產與可出售金融資產中，除國債利息收入計入投資收益但不計入應納稅所得額，居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益（企業所得稅法第二十六條）外，其他資產的收益稅法規定與會計制度規定基本一致。第二，持有與轉讓收益計量的不同規定。按照會計準則，股息性所得僅限于投資企業從被投資企業接受投資后產生的累積凈利潤中取得的分配額。而稅法規定，股息性所得是指投資企業從被投資企業稅后累積未分配利潤和盈余公積中取得的分配額。按照企業會計準則的規定，企業的全部投資所得，一律都在投資企業的賬面反映。稅法規定，企業股權性投資的持有收益是投資企業從被投資企業的稅后利潤中分配取得的，原則上應避免重復征收企業所得稅，而處置股權投資的轉讓收益，應全額并入企業應納稅所得中。
二、稅法對股權投資及轉讓的相關規定
（一）股權投資所得的稅收法律法規的規定。按照《關于企業股權投資若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號），企業的股權投資所得，是指企業通過股權投資從被投資企業所得稅后累積未分配利潤和累積盈余公積金中分配取得的股息性質的投資收益。凡投資企業適用的所得稅稅率高于被投資企業適用的所得稅稅率的，除國家稅法規定的定期減稅、免稅優惠以外，其取得的投資所得應按規定還原為稅前收益，并入投資企業的應納稅所得額，依法補繳企業所得稅。被投資企業向投資企業分配非貨幣性資產，在所得稅處理上應視為以公允價值銷售有關非貨幣性資產和分配兩項經濟業務，并按規定計算財產轉讓所得或損失。企業從被投資企業分配取得的非貨幣性資產，除股票外，均應按有關資產的公允價值確定投資所得。企業取得的股票，按股票票面價值確定投資所得。被投資企業對于投資企業的分配支付額，超過投資成本的部分，視為投資企業的股權轉讓所得，應并入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。
（二）股權轉讓所得的稅收法律法規的規定。按照《國家稅務總局關于〈印發改組改制中若干所得稅業務問題的暫行規定〉的通知》（國稅發[1998]97號）文件規定，股權轉讓收益或損失=股權轉讓價-股權成本價。如被持股企業有未分配利潤或稅后提存的各項基金等股東留存收益的，股權轉讓人隨轉讓股權一并轉讓該股東留存收益權的金額（以不超過被持股企業賬面分屬為股權轉讓人的實有金額為限），屬于該股權轉讓人的投資收益額，不計為股權轉讓價。按照《關于企業股權投資若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）文件的規定，企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本后的余額。企業股權投資轉讓所得應并入企業的應納稅所得依法繳納企業所得稅。按照《國家稅務總局關于企業股權轉讓有關所得稅問題的補充通知》（國稅函[2004]390號）文件規定，企業在一般的股權（包括轉讓股票或股份）買賣中，應按國稅發[2000]118號有關規定執行。股權轉讓人應分享的被投資方累計未分配利潤或累計盈余公積應確認為股權轉讓所得，不得確認為股息性質的所得。只有在企業進行清算或轉讓全資子公司以及持股95%以上的企業時，應按照國稅發[1998]97號的有關規定執行。投資方應分享的被投資方累計未分配利潤和累計盈余公積應確認為投資方股息性質的所得。為避免對稅后利潤重復征稅，影響企業改組活動，在計算投資方的股權轉讓所得時，允許從轉讓收入中減除上述股息性質的所得。
三、股權投資及轉讓的稅收籌劃方法
（一）股權轉讓前先分配盈余。按照國稅函[2004]390號的相關規定，如果投資企業打算將擁有的被投資企業的全部或部分股權對外轉讓，且股權轉讓前企業保留較多盈余未實現分配，則將會導致股權轉讓價格增高，則很有可能造成本應享受免稅或補稅的股息性所得轉化為應全額并入所得額征稅的股權轉讓所得。因此，對于欲轉讓長期投資股權的企業而言，保留利潤不分配導致股息轉化為資本性利得，對企業是不利的。為了實現合理避稅，投資企業可以利用其在被投資企業的影響先由被投資企業進行利潤分配然后轉讓股權，以達到減輕所得稅費用的目的。
（二）增加利用股權達到95%以上的股權整合方法。按照《國家稅務總局關于企業股權轉讓有關所得稅問題的補充通知》（國稅函〔2004〕390號）規定：企業進行清算或轉讓全資子公司以及持股95％以上的企業時，應按《國家稅務總局關于印發〈企業改組改制中若干所得稅業務問題的暫行規定〉的通知》(國稅發〖1998〗97號)的有關規定執行。《國家稅務總局關于印發〈企業改組改制中若干所得稅業務問題的暫行規定〉的通知》(國稅發[1998]97號)第三條（五）款規定：股權轉讓價是指投權轉讓人就轉讓的股權所收取的包括現金、非貨幣資產或者權益等形式的金額；如被持股企業有未分配利潤或稅后提存的各項基金等股東留存收益的，股權轉讓人隨轉讓股權一并轉讓該股東留存收益權的金額，屬于該股權轉讓人的投資收益額，不計為股權轉讓價。因此，在同一控制下的企業合并中，可以通過將股權整合的辦法，轉讓方首先對股權進行重組，使被轉讓股權比例為95%以上，然后將重組后的股權進行轉讓，這樣股權轉讓所得視為股息所得，可以免交所得稅。
作者單位：甘肅省電力投資集團公司
作者簡介：王林元（1972.04-），男，漢，甘肅省武威市，會計師（中級），經濟師（中級），大學本科。研究方向：電力企業投資與籌融資運用及效率管理。
參考文獻：
[1]王慶紅.“芻議股權投資的發展趨勢”[J].《商業經濟與管理》,2008.1
[2]溫曉琴.“我國股權轉讓稅收籌劃研究”[J].《遼寧經濟》,2007.8
[3]陳瑜.“淺談財務管理中的稅收籌劃理論”[J].《福建稅務》,2008.1
第5篇：股權轉讓稅收范文
2011年的結構性減稅對企業來說意味著結構性機會。“十二五”期間，中央政府將著力解決分稅制問題，意在建立一個具有長效機制的地方稅體系。目前地方政府財權與事權不匹配問題是我國財稅體制中面臨的一個最大糾結。如果把地方政府對既有收稅(費)權的偏愛又受不到限制作為一個緯度，把中央政府屢屢提及的以民為本作為另一個緯度，從一個比較超越的立場看，即使以大局為重，為企業減稅減負也確實已經到了關鍵時刻，絕不能再任“讓稅收飛”。央行貨幣政策委員會委員周其仁教授日前談到，“作為一個經濟學家，多年來有一個經驗，就是不要輕易去提加稅的建議。因為這建議很容易被政府吸收，政府最容易聽的意見就是加稅。”
高新技術企業復審期間按15％稅率預繳所得稅
高新技術企業應在資格期滿前三個月內提出復審申請，在通過復審之前，在其高新技術企業資格有效期內，其當年企業所得稅暫按15％的稅率預繳。
點評：按照相關規定，享受稅收優惠的高新技術企業，減免稅條件發生變化，應自發生變化之日起15日內向主管稅務機關報告，不再符合減免稅條件的，應按規定納稅。同時，主管稅務機關發現企業不具備高新技術資格的，應提請認定機構復核。復核期間，可暫停企業享受稅收優惠。
明確居民企業技術轉讓范圍
技術轉讓的范圍包括：居民企業轉讓專利技術、計算機軟件著作權、集成電路布圖設計權、植物新品種、生物醫藥新品種等。其中：專利技術，是指法律授予獨占權的發明、實用新型和非簡單改變產品圖案的外觀設計。居民企業取得禁止出口和限制出口技術轉讓所得，不享受技術轉讓減免企業所得稅優惠政策。居民企業從直接或間接持有股權之和達到100％的關聯方取得的技術轉讓所得，不享受技術轉讓減免企業所得稅優惠政策。
點評：符合條件的技術轉讓稅收優惠是指一個納稅年度內，居民企業技術轉讓所得不超過500萬元的部分，免征企業所得稅；超過500萬元的部分，減半征收企業所得稅。
房地產開發企業注銷前應進行納稅清算
房地產開發企業按規定對土地增值稅清算后，在辦理注銷稅務登記時，如注銷當年匯算清繳出現虧損，應按照以下方法計算多繳的稅款，申請退稅：(1)企業整個項目繳納的土地增值稅總額，應按照項目開發備年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤。(2)項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。(3)企業對項目進行土地增值稅清算的當年，由于按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致當年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。(4)企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅。
點評：土地增值稅實行預征制，在項目(銷售)完成后進行清算。如果項目的清算高于過去預征的稅款，將導致企業以前年度少繳土地增值稅，相應多稅了企業所得稅，因此房地產開發企業注銷前有必要進行納稅調整。
股權轉讓計稅依據明顯偏低采取核定征收
非上市公司自然人股權轉讓取得所得，計稅依據明顯偏低包括：申報的股權轉讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權所支付的價款及相關稅費的；申報的股權轉讓價格低于對應的凈資產份額的；申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓價格的；申報的股權轉讓價格低于相同或類似條件下同類行業的企業股權轉讓價格的。對申報的計稅像據明顯偏低且無正當理由的，可采取以下核定方法：參照每股凈資產或納稅人享有的股權比例所對應的凈資產份額核定股權轉讓收入。參照相同或類似條件下同一企業同一股東或其他股東股權轉讓價格核定股權轉讓收入。參照相同或類似條件下同類行業的企業股權轉讓價格核定股權轉讓收入。
點評：這是為非上市套司自然人股東避稅設置的防火墻。所謂“正當理由”，包括所投資企業連續三年以上虧損；因國家政策調整的原因而低價轉讓股權；將股權轉讓給配偶、父母、兄弟姐妹等等以及時轉讓人承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。
首次界定“房產原值應包含地價”
對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原僮均應包含地價，包括為取得上地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。
點評：按照會計制度，房產原值包括“與房屋不可分割的各種附屬設備，或一般不單獨計算價值的配套設施，如電梯、升降機、電燈網、水管、煤氣設備、暖氣設備、衛生設備、通風設備的價值”，未涉及地價。如果房產原值舍地價，而地價又是房產最大的價值，尤其涉及對不同財產所有權的課稅問題，應出臺相關法規，而非“通知”。故此，此次下發的通知中同時稱，“各地財稅部門要加強對政策執行情況的跟蹤了解，對執行中發現的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。”
明確中外合作開采石油資源納稅事宜
中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣，按5％稅率繳納實物增值稅后，以合作油(氣)田實際繳納的增值稅稅額為計稅依據，繳納城市維護建設稅和教育費附加。開采海洋石油資源的中外合作油(氣)田所在地在海上，城市維護建設稅適用1％的稅率。
點評：涉度海上經濟活動的稅權規范，
安置殘疾人就業單位可減免土地使用稅
對在一個納稅年度內月平均實際安置殘疾人就業人數占單位在職職工總數的比例高于25％(含25％)且實際安置殘疾人人數高于10人(含10人)的單位，可減征或免征該年度城鎮土地使用稅。具體減免稅比例及管理辦法由省、自治厭、直轄市財稅主管部門確定。
點評：政策同時廢止了稅務總局《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》中關于“民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地的征免稅由省級稅務局確定”條款。
深圳前海國際航運保險業務免征營業稅
自2011年1月1日起，對注冊在深圳市的保險企業向注冊在前海深港現代服務業合作區的企業提供國際航運保險業務取得的收入免征營業稅。
點評：前海位于深圳西部、珠江口東岸，毗鄰港澳，按照
規劃，前海將建設成為國際一流的現代服務業合作區。
電網企業輸電線路報廢損失可稅前扣除
由于加大水電送出和增強電網抵御冰雪能力需要等原因，電網企業對原有輸電線路進行改造，部分鐵塔和線路拆除報廢，形成部分固定資產損失。考慮到該部分資產已形成實質性損失，可以按照有關稅收規定作為企業固定資產損失允許稅前扣除。上述部分固定資產損失，應按照該固定資產的總計稅價格，計算每基鐵塔和每公里線路的計稅價格后，根據報廢的鐵塔數量和線路長度以及已計提折舊情況確定。
點評：明確電網企業固定資產損失允許稅前扣除政策，有利于電網企業對現有輸電線路進行改造。
125家企業有線數字電視基本收視維護費兔征營業稅
深圳市天寶廣播電視網絡股份有限公司等125家廣播電視運營服務企業收取的有線數字電視基本收視維護費，自2010年1月1日起，三年內免征營業稅。
點評：用稅收政策支持有線數字電視整體轉換試點工作，有助于推動有線數字電視的發展。
利用廢棄動植物油生產純生物柴油兔征消費稅
從2009年1月1日起，對同時符合下列條件的純生物柴油免征消費稅：生產原料中廢棄的動物油和植物油用量所占比重不低于70％；生產的純生物柴油符合國家標準。2009年1月1日至本通知下發前，生物柴油生產企業已經繳納的消費稅，符合免稅規定的予以退還。
點評：對廢舊資源利用實施稅收優惠是我國的國策。
新《發票管理辦法》2月1日起施行
第6篇：股權轉讓稅收范文
關鍵詞：私募基金；組織形式；稅收制度
近年來，私募基金行業蓬勃發展，截止目前，在中國證券投資基金業協會登記的私募基金管理人有17085家，已備案正在運行的私募基金39704只，認繳規模8.03萬億元、實繳規模6.43萬億元，從業人員28.2萬人。私募基金的發展豐富了資本市場層次，對于“新常態”經濟具有重要的促進作用，而私募基金稅收制度尚存在許多模糊地帶，稅收制度建設相對滯后，希望本文通過對私募基金不同組織形式下的稅收制度進行的比較分析，能夠起到拋磚引玉之作用。
一、我國私募基金按組織形式的分類
根據2014年8月21日證監會的《私募投資基金監督管理暫行辦法》，目前我國私募基金按組織形式可劃分為公司型私募基金、合伙型私募基金、契約型私募基金。
（一）公司型私募基金
公司型私募基金是股份投資公司的一種形式，公司由具有共同投資目標的投資者通過購買公司的基金份額成為股東，基金設有最高權力機關股東大會、執行機關董事會和監督機關監事會，公司股東享有《公司法》所規定的參與管理權、決策權、收益分配權及剩余資產的分配權等。主要特點包括具有資合性，股權轉讓及人員變動不會給基金帶來直接的影響，穩定性高；法律制度完善、組織架構完備。
（二）合伙型基金
合伙型基金是根據合伙協議而設立的基金，國際上多采用有限合伙制，其屬于非法人。有限合伙企業中，有限合伙人為主要的基金份額持有人，其出資額一般占到全部出資的八成以上，有限合伙人以其認繳的出資額為限對基金債務承擔有限責任；普通合伙人由基金管理人擔任，對外代表基金開展經營活動，對債務承擔無限連帶責任。
（三）契約型基金
契約型基金，又稱單位信托基金，它是指將管理人、托管人以及投資人三方主體，通過契約型基金這一紐帶連結起來，多個當事人之間通過簽訂基金契約，依此發行受益憑證而設立的一種基金。因此，契約型基金不具備獨立的法律資格。契約型基金主要特點包括無需注冊專門組織實體，運營成本低廉；信托財產具有相對獨立性，基金的投資管理和運行不受委托人和受益人的干預。
二、不同組織形式基金稅收制度比較
私募基金的組織形式不同，其稅收制度亦存在很大差異。綜合來看，自2016年5月1日起全國全面推行“營改增”后，私募基金的稅收制度主要涉及增值稅和所得稅（企業所得稅與個人所得稅）兩大稅種。
（一）增值稅
目前，關于私募基金增值稅稅制方面主要依據為《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱“36號文”）。從增值稅納稅主體來講，公司型私募基金的和合伙型私募基金二者在增值稅稅制上是不存在差異的，即基金公司、管理人、投資者可能會發生增值稅的應稅行為而成為增值稅納稅人。而契約型基金由于其特殊的組織結構，基金本身沒有實體化，而是采取契約合同形式，因此不具有征稅主體資格，不屬于增值稅納稅人。在契約型基金中，只有管理人和投資者可能是增值稅納稅人。
1.基金公司
根據36號文的規定：“金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業務活動。其他金融商品轉讓包括基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品的轉讓”，若基金的主要業務為投資有價證券、債券等金融商品，則應差額征收增值稅；若基金主要業務為股權投資，針對投資非上市企業未公開發行的股票，其股權不屬于有價證券，轉讓非上市公司股權不屬于增值稅征稅范圍；而轉讓上市公司股權則應按照金融商品轉讓稅目征收增值稅。在契約型私募基金中，合同暫不作為納稅主體。
2.管理人
對基金管理人來說，主要收入是管理費。管理人收取的管理費一般分為固定收益和分紅收益兩個部分。固定部分，大概為募集總額的的1-2%，應按“現代服務業”征收增值稅。但對于分紅收益卻存在爭議，這個收益大概為基金增值部分的20%，目前存在兩種看法，一是認為是投資收益，不征稅；一是認為不屬于投資收益，因不是基金自身資金產生的收益，而是服務報酬，應征增值稅。
3.投資者
投資者取得收益，按照36號文的規定“以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅”，針對不同交易結構設計的基金投資者應區別分析。在結構化基金中，優先級投資者收到的是固定收益，符合征收增值稅的條件，對于承擔投資風險而收益不確定的劣后級投資者，不屬于增值稅征稅范圍。而非結構化基金中，基金的所有投資者均承擔風險，取得的是非固定收益，不屬于增值稅征稅范圍。
（二）所得稅
1.公司型私募基金所得稅稅收制度
公司型私募基金的主要不足是雙重納稅，不僅基金層面需要繳納企業所得稅，投資者層面還須就分紅收益繳納個人所得稅。這在一定程度上既抑制了投資者的投資積極性，又限制了基金規模。但是，公司型私募基金能夠享受各類企業所得稅優惠政策，從而可部分抵消雙重征稅的影響。在基金層面，根據企業所得稅法，基金獲得的符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益免稅；創投基金可以按照其對中小高新技術企業投資額的70%，在股權持有滿2 年的當年抵扣應納稅所得額。在投資者層面，投資者收到基金分配的股息、紅利等權益性收益符合免稅政策。因而針對企業法人投資者而言，在不考慮其他稅收優惠政策下，其投資公司型私募基金和投資合伙型私募基金的稅負是一樣的，所得稅率均為25%。因此從稅收政策方面考慮，以創業投資為主的基金可以選用設立公司型私募基金進行適當稅務籌劃。
2.合伙型私募基金所得稅稅收制度
合伙型私募基金相較公司型私募基金具有較明顯的稅收優勢。合伙型私募基金作為稅收透明體依據“先分后稅”的原則，在稅收上的優勢集中體現在基金層面不用繳納所得稅，而只由合伙人分別繳稅，其中自然人合伙人一般按5%―35%超額累進稅率繳稅，法人合伙人一般按25%繳稅（低稅率和免稅主體除外）。同時，合伙型私募基金在北京、上海、天津、深圳等地區還享有稅收優惠政策，對于投資者可以達到避免雙重征稅、降低稅收成本的目的進而獲得更高的投資回報。
3.契約型私募基金所得稅稅收制度
契約型私募基金在國內尚無明確規定，但傳統借信托、券商資管等通道發行的私募基金可以看作契約型私募基金的雛形。契約型私募基金無需設立公司或合伙企業，因而沒有公司或合伙企業實體的約束，在募資等條款設計上最為靈活，可多次籌集資金。根據《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》（財稅[2008]1號）提出的“關于鼓勵證券投資基金發展的優惠政策”，契約型私募基金本身不是所得的實質享有人，其不屬于所得稅納稅主體，因而現有的信托、券商資管等契約制私募在基金層面無需繳納所得稅，而由投資者繳納所得稅，從而避免了雙重征稅的問題。在投資者層面，自然人投資者按20%的稅率繳稅，法人投資者按25%的稅率繳稅，由基金管理人履行代扣代繳義務。
三、結語
通過對私募基金不同組織形式下的稅收制度比較，私募基金投資者、管理者在設立及運營運營基金時，應綜合考慮不同組織形式下稅收制度因素，既要符合自身投資效益需要，也應邀能夠適當稅務籌劃、規避稅務風險，從而確保提高基金運營收益。同時，希望國家稅務部門根據當前私募基金發展形勢及特點，盡快完善有關私募基金的稅收制度及稅收優惠政策，達到規范透明從而鼓勵促進私募基金行業健康快速發展。
參考文獻：
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[3]殷秀梅.契約型基金所得課稅法律問題研究[D].中南大學，2014.
第7篇：股權轉讓稅收范文
REITs作為盤活社會存量房產、拓寬企業融資渠道、優化投資者投資組合的重要工具，無論是對于政府、企業，還是個人投資者而言，都是極為重要的金融工具。
然而，基于國情的特殊性，中國版的REITs與標準意義上的REITs仍有差距。隨著國家政策對REITs的不斷傾斜，在未來幾年內，REITs或將步入黃金發展期。
深交所掛牌首個REITs
2月6日，華夏資本管理有限公司（下稱“華夏資本”）的“蘇寧云創”經中國證券投資基金業協會備案后，在深交所掛牌轉讓。這是中國實行資產證券化業務備案制之后，深交所掛牌的首個房地產投資基金，也是深交所繼“中信啟航專項資產管理計劃”后推進REITs發展的又一次創新嘗試。
根據公告，蘇寧云商（002024.SZ）擬將旗下11家自有門店的相關資產權益，全部轉讓給“蘇寧云創”。華夏資本作為計劃管理人，設立并管理該專項計劃。投資者通過華夏資本認購后，成為專項計劃資產支持證券持有人。
通過發行資產支持證券，“蘇寧云創”向合格機構投資者募集資金43.95億元，其中A類證券規模約為 20.85億元，期限為18年，每3年開放申購/回售。 B類證券規模約為23.1億元，期限為3+1年。A類的預期收益率約為7.0%-8.5%，B類為固定+浮動收益，固定部分約為8.0%-9.5%。
深交所表示，“蘇寧云創”作為首個將成熟商貿物業納入證券化標的的場內REITs產品，為商業物業運營管理提供了一種新的業務模式，對行業發展具有典型示范意義。商業物業具有開發周期長、投資額大和回收期長的特點，在銀行貸款期限和規模無法完全匹配的情況下，資產證券化的運用將有助于拓寬商業地產的直接融資渠道，以滿足商業物業發展所需要的長期資金需求。
同時，深交所還表示，“蘇寧云創”的掛牌，將為深交所場內房地產投資基金產品形成一定示范效應。下一步，深交所將在認真總結產品運作經驗，做好風險控制的基礎上，加大資產證券化業務創新和后續產品開發，豐富證券化產品品種，推進面向公眾投資者的REITs產品，擴大REITs發行規模，力爭形成深交所資產證券化REITs板塊。
政策支持REITs迎來發展新契機
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。
REITs從上世紀90年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。中國第一個比較接近國際標準的房地產投資信托產品，為2002年7月28日由上海國際信托投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信托。2007年，監管層成立了“房地產投資基金專題研究領導小組”。隨后REITs被提上包括中央政府在內的議事日程。2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITs初步試點的總體構架，初步擬定了“REITs試點管理辦法”。然而，由于中國當時的相關法律法規仍不完備，REITs一直未能正式啟動。
2014年，REITs的推進工作迎來重大突破。
2014年1月，證監會批復同意中信證券設立“中信啟航專項資產管理計劃”，這是到2014年1月為止最為接近標準意義權益型REITs的產品。
2014年5月13日，證監會《關于進一步推進證券經營機構創新發展的意見》提出研究建立REITs的制度體系及相應的產品運作模式和方案。同期，資產證券化業務改行政審批為備案制，資產證券化產品發行效率大幅提高。
2014年9月30日，中國人民銀行《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，提出將積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點工作。
2014年11月20日，銀監會下發了信貸資產證券化執行備案制的文件，信貸資產證券化業務將由審批制改為業務備案制。
2015年1月14日，住房城鄉建設部又印發了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，意見指出，“將積極推進房地產投資信托基金（REITs）試點”。文件中提出，推進REITs試點，有利于促進住房租賃市場發展，有利于解決企業的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。積極鼓勵投資REITs產品。各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開。
REITs前行或將開啟資本市場新篇章
作為資產證券化的一種方式，REITs要求基礎資產能在未來產生持續穩定的現金流。因此，與傳統房地產信托相比，REITs往往具有極為鮮明的特征。然而，此次在深交所掛牌的REITs與標準意義上的REITs相比仍有差距。這也從側面反映出，中國的REITs在今后仍有很長的一段路要走。
首先，與傳統的房地產信托基本采取私募的方式進行融資相比，REITs最大的特點之一，就是大多采用公募形式進行融資。但不論“中信啟航”還是“蘇寧云創”項目，其在客戶選擇上都主要針對的是大戶或者機構投資者。這不僅會讓其在流通性上存在不足，同時也會導致其融資規模受到限制，對后續基金規模擴大帶來約束。
其次，標準意義上的REITs往往具有稅收優惠。在美國，REITs一方面可以免征企業所得稅，同時，REITs投資的房產也屬于免稅資產，自持物業換取REITs在公開市場出讓，還可以規避資產轉讓稅收。
但到目前為止，中國似乎還沒有明確的稅收支持政策。有專業人士指出，按照中國目前的稅法制度，自持物業出租時租金需繳納5.5%營業稅，再繳納12%房產稅，扣除費用后還要交25%所得稅，分紅后還要交納個人所得稅。此外，未來中國資產出售或最終收益的分配，都要繳納較高的土增稅或資產轉讓所得稅。
也有信托公司地產負責人表示，海外REITs通常持有多地物業，每個物業都需要設立項目子公司，“不然繳稅、簽訂租金合同等都很麻煩”。海外REITs結構中的有限責任公司被視為“稅收透明體”，而在中國，有限責任公司要多收一層營業稅、所得稅。“如果以信托計劃為REITs載體，情況會稍微好一些，但項目運營層面還是離不開有限責任公司。”
如果運營層面拿掉項目子公司，直接以信托計劃購買、持有資產包，看似可最大限度避稅，實際會帶來另一個問題。在最初的資產購買環節，轉讓方需承擔營業稅、土地增值稅等，受讓方需承擔契稅和交易手續費等，稅負依然沉重。事實上，市面一些地產項目的轉讓借項目公司股權轉讓完成，最大動因就是避稅。
第三，高收益率是確保REITs成功發行的關鍵，但在稅收問題的影響下，REITs的收益情況也不容樂觀。通常情況下，REITs標的物業多為寫字樓、商場等商業地產，其收益來源主要依賴于租金和房產升值。REITs的長期投資回報率一般要求在8%-10%左右，而且投資者在持有期間通常能按持有比例享受收益90%以上的分紅。基金管理者大多是通過物業營運能力獲取利潤。
然而，復雜的稅收環節可能會使得REITs的收益回報難以實現。目前，中國的商用物業租金回報率很低，且不穩定。同時，在REITs物業管理、標的投資、以及專業性人才供給上，也顯得極為缺乏，這都將成為影響REITs收益的重要因素。而且，從目前來看，美國REITs產品收益率來說，通常也就5%-7%左右，而且時間少則幾年多則十幾年，并不符合中國投資環境與風格。而且，此次蘇寧與中信的REITs計劃中，蘇寧承諾在轉讓自由門店公司股權后，還將繼續租賃這些門店以保證收益率，但在美國，投資者更看重的卻是基金管理者的物業運營能力。
