房地產信托管理精選(九篇)
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第1篇：房地產信托管理范文
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。REITs通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取費用。
不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規模效益，促進房地產市場的健康發展。
一、房地產投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述
一般來說，房地產投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：
流動性較高――REITs是一種典型的房地產證券化產品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。
REITs具有股東價值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。
專家經營，專業化的管理，完善的公司治理結構――公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程，投資者可以把資金投入到有職業投資經理管理的房地產投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構。基金管理機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業化的經營管理，使房地產營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產專業投資的成果。
信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經審計的財務報告。
股東無償債義務――REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。
低杠桿――REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低于55%。
二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現出爆發式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變為權益REITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。
REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。
REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內稅法典》將獲取收入的活動區分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。
國務院2013年連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產市場產生相當大的影響。在國家加強宏觀調控下，房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發展REITs的最佳時機。
對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發展現狀的討論，就顯得尤為重要。
信托投資公司業務重組的需要。我國的信托投資公司曾經不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業投資，其中房地產業務占有相當的比重。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產業務。對于房地產業務的剝離，可以采取把原來的房地產業務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產業務或房地產公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產經營開發者轉為REITs的戰略投資者。
我國的信托行業在經歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在股權結構、資產規模、內部治理、風險控制能力、業務拓展能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。
通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面受到宏觀經濟、房地產行業、房地產市場和房地產項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。
由于投資者是以購買REITs股票的形式對REITs進行投資，因此，其不僅需要承擔REITs作為房地產證券化產品的特殊風險，而且還需要承擔股票市場的特定風險。
信托業是我國金融業核心的四大支柱之一，是整個金融市場體系的組成部分。而房地產業又是整個市場體系中至關重要的一部分。所以，REITs是宏觀經濟中的微觀主體。由于專業化和分工化的日益深化，我國經濟體系中的各個環節、各個組成部分之間更加相互依賴、緊密聯系。因此，REITs的發展是由宏觀經濟政策所影響和決定的。政局的變動可能引起經濟政策的改變，從而影響REITs市場；戰爭、動亂則通過影響宏觀經濟環境而導致REITs市場的變動；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費、儲蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經濟相關的。
宏觀經濟因素對信托業的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經濟因素則幾乎對每個信托投資行業都會構成影響，因而必然影響整個信托業的走向，其中當然也包括REITs。從各國信托市場的發展史來看，除個別處于不規范時期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發展都是以宏觀經濟向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因為宏觀經濟的發展緩慢甚至是倒退。
由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機制之上的復雜的房地產投融資工具，從試點到規范運作，有一個政策、法規出臺和調整的過程。每一項政策、法規出臺或調整，對它都會有一定的影響，有的甚至會產生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風險，而且這種風險特別是在REITs發展初期會處于非常重要的地位。
二、我國房地產投資信托基金（REITs）的風險和不合理之處
隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內發展極其迅速，推動了房地產行業的興盛。很多城市明確的提出將房地產業作為其經濟新的增長點，甚至作為支柱性產業。同時，不少企業和個人也紛紛躋身房地產業。房地產業也因此成為了中國風險最高的行業，具體體現在行業的周期性風險及行業內公司融資結構的不合理。
周期性風險――周期性風險是指房地產行業的周期波動給REITs投資者帶來的風險。房地產業本身就是一個具有周期性循環發展特征的行業。每一個周期都可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，繼而進入蕭條階段時，業內就會出現持續時間較長的房地產價格下跌、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產蕭條期間，房地產成交價平均只有原價的14%甚至更低，其中商業房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導致一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。
行業內公司融資結構的不合理、負債水平高――中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在國家經濟發展良好、房產需求旺盛的時期，這種高負債運行模式顯得非常的經濟。房產出售率高、交易活躍，房產開發企業可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現金流，也可以使項目正常運轉。但是，一旦行業有效需求出現下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，那么房地產公司的資金鏈條就會立刻斷裂。而當前，房地產行業又沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。
由此可見，房地產行業內各公司的融資結構不夠合理、負債水平很高，這勢必影響到它們的風險抵抗能力。發展REITs是促進房地產行業健康發展的必經之路。REITs本身就是一個復雜的風險管理業務，這要求REITs的主體應當正確而且客觀的認識到REITs的風險問題。只有這樣，才能使REITs這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。
三、總結
第2篇：房地產信托管理范文
關鍵詞：房地產投資信托基金；基金投資者；治理結構
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）05-0171-01
1 房地產投資信托基金的概述及在我國發展現狀
房地產投資信托基金，是指由專門的投資機構通過發行受益憑證籌集社會閑散資金，將其投入到房地產領域，如投資房地產證券，房地產開發項目等，從中獲取收益，再將投資收益按比例分配投資者的一種投資基金制度，它實際上是資產證券化的一種形式。
我國在積極探索房地產投資信托基金，其目的是減輕單一融資渠道下，銀行金融政策的變化對房地產業的沖擊，將國家、銀行風險向社會上轉移，由社會發揮監督功能，改進房地產公司的治理結構和資本結構。而我國現階段發展的房地產投資信托基金并不是真正意義上的REITs，多數基金采用的是房地產信托計劃的形式，以“房地產信托計劃”之名行“房地產投資信托基金”之實，但我國的房地產信托計劃和西方的房地產投資信托基金在制度管理上是有區別的，這使我國基金投資者承受著較大的風險，這些風險有來自市場的風險，還有來自基金管理者的道德風險。
2 我國房地產基金的治理結構的缺陷和投資者面臨的風險
我國的房地產投資信托基金沒有西方房地產基金那樣完善的發展模式和治理結構，其相關的法律規范也處于空白時期，所以，在基金契約鏈中，基金投資者起到了重要作用，同時，也承擔著較大的風險。
（1）基金管理者和基金托管人地位混淆。
與管理制度比較完善的證券投資基金相比，我國房地產投資信托計劃中的基金管理人和基金托管人的角色不能得到明確的定位。在證券投資基金中設有基金管理人和基金托管人，投資者投入資金，基金托管人保管和分配資金，而基金管理人投資和管理基金財產，各行其職，相互監督，相互牽制。但從我國現階段的房地產投資信托計劃的發展狀況來看，在已發行的信托計劃中，僅有極少數設有基金保管人，而大多數基金只是投資信托公司扮演著基金管理人和基金托管人的雙重角色，這種缺陷的存在使房地產投資信托公司在資金的使用上有著較大的權利，投資者和投資信托公司之間就產生了委托成本，這不利于投資者權利的維護。
（2）封閉式基金固有的風險。
由于房地產行業的投資額大，周期長，流動性差的特點，若在經濟衰退時期，投資者隨意撤出資金，會使房地產行業由于缺資愈加發展困難，進而影響整個國民經濟的發展，所以，我國房地產投資計劃采取的是封閉式基金的形式。但對投資者來說，封閉式基金本身存在著一定的風險。和封閉式基金相對的是開放式基金，它的運行機制是：當投資信托基金的業績下滑，投資項目失敗時，投資者會根據自己的意志贖回資金，使投資信托基金面臨著贖回風險和信任危機，迫于這種壓力，基金管理人不得不為投資者利益著想，對投資項目的選擇采取謹慎態度，這益于投資者和基金管理人的利益協調。而在封閉式基金管理下，投資者將資金投入到投資信托公司中，就相當于所有的風險皆由投資者承擔，這些風險中既包括市場風險，也包括委托風險。
（3）房地產基金投資者只有收益權和知情權，而沒有對房地產投資項目的管理權和表決權。
房地產基金的這一特點是與證券投資基金相比的最大的區別，當房地產基金獲取利潤時，投資者理所當然的分享投資收益，這是投資者最基本的權利，投入資金的投資方向，信托投資公司也有責任如實傳達給投資者，這也是信托投資公司最基本的義務。但房地產基金投資者分散，房地產計劃又沒有完善的基金持有人大會或股東大會，投資者行使決策權和監督權的成本太高。而且，每個人都有“搭便車”的心理，基金投資者缺少一種行權的平臺和動力，基金管理人損害投資者利益的可能性就很大，如有些投資信托公司和房地產開發公司合謀，通過高買高賣房地產項目，從中獲取高額傭金和利益，最后受損的是基金投資者，不但收益萎縮，還要支付高額的費用。對于西方發展比較成熟的房地產投資信托基金來說，當基金公司業績下滑或投資失敗時，基金持有人就會將手中的受益憑證在二級市場上拋售，這種“用腳投票”的行為會產生積極的效應，它能使投資者及時避險，也給基金管理人施加了壓力，但我國還沒有房地產基金受益憑證的二級交易市場，無法保證投資者的受益憑證及時變現，所以我國基金投資者還承受著基金流動性的風險。
3 解決思路
我國的房地產投資信托基金還處于發展的初級階段，在治理結構上的改善都應借鑒西方房地產基金的管理制度和證券投資基金的管理制度，雖然委托風險和房地產投資信托本身固有的市場風險不可能從根本上消除，但通過完善治理結構，協調投資者和信托投資公司之間的關系，從中可以實現“雙贏”，實現利益的協調。
（1）加快我國房地產信托投資公司國內上市的步伐，用市場機制規范基金管理人行為。以上市公司的治理結構標準來嚴格要求投資信托基金，完善治理結構，結合證券投資基金的治理機制的經驗，引入基金托管人制度，在契約鏈條中建立資金保管和供給的節點，通過基金托管人來約束基金管理人的行為，有利于實現基金管理人行為的自覺性和規范性。將房地產投資信托推向市場，拓寬了投資者獲取消息的渠道，投資者不僅可以從基金管理人那里得到信息，還可以獲取到在證監會強制命令下報出的基金投資信托公司的會計年報和其他重要信息。
（2）建立股東大會或持有人大會等權力機構，引入獨立董事制。基金持有人若想維護其自身的利益，必須主動要求房地產投資信托公司設立股東大會或持有人大會，由于我國房地產基金采用契約型方式，所以只能設立持有人大會。持有人大會雖然對投資項目的管理影響不大，但它可以對投資項目實施表決權。當基金經理有了好的投資項目時，持有人大會有權就該項目進行表決，只有持有人大會一致通過的項目，才能納入基金投資公司的最終投資范圍，這種規范化的管理，有助于防止“內部人控制”，但僅設立持有人大會，還遠遠不能對基金經理進行全面的監督，基金信托投資公司還需引入獨立董事制度。獨立董事是獨立于持有人大會和基金經理的第三方，他受托于持有人大會，但不受制于持有人大會和基金經理任何一方，由于其較強的獨立性，能夠實施有效的監督職能。
（3）完善信息披露制度。我國對房地產投資信托基金的信息披露還沒有一個全面而詳細的要求，基金公司披露的信息只局限于募集基金時向投資人承諾的披露范圍，而在基金運作過程中，就有可能出現信息披露錯誤，披露的信息具有誤導性，或遺漏重要信息的情況，這時候，投資者得到的信息是毫無價值的，所以房地產基金必須建立健全嚴格的信息披露制度，以滿足投資者進行投資決策所需要的信息質量要求。
參考文獻
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第3篇：房地產信托管理范文
可以說，中國投融資是一個高度管制的行業，其中4大國有商業銀行占據了絕大部分的市場份額，是各行業融資的主渠道。目前，中國商業銀行資產28萬億元左右，中國的信托機構、證卷機構、保險機構所有的資產加起來不到商業銀行的1／10.特別在房地產領域，其他融資方式如上市比較嚴格，發行企業債也比較困難，產業基金尚未得到法律保護，這對于地產企業所急需短期資金的狀況來說是難以解決實際問題的。因此開發企業更是高度依賴于銀行信貸發展。
重慶國投有限公司總裁助理孫飛在日前一次論壇中提出，當前房地產融資主要渠道還是銀行，這種狀況在短時間內難以改變。但是在央行開始加強對地產金融風險的關注和控制后，從我國投融資市場的發展特別是當前房地產融資的方向、趨勢來看，信托將會成金融創新的主力和示范，并在相當長的一段時期內以信托加銀行的方式來表現。
首先，相關法律法規不斷完善為信托業務的發展打開了局面。2002年6月《信托公司管理辦法修訂稿》以及一些等等規定的出臺，為信托業務的正式規范開展奠定了基礎。去年11月，銀監會出臺《房地產信托管理暫行辦法征求意見稿》，突破了原來信托集合資金計劃200份的限制，既為信托融資模式的發展廣開了空間，也使以信托財產管理制度來進行財富管理和融資，成為我國投融資行業一個新的增長點。同時，信托公司還據此可以為房地產公司提供較大額度的資金，即使房地產開發商4證不齊全的情況下，信托公司也可以為其進行融資。
其次，信托業務的靈活性使其適應面非常寬廣。信托公司可以作信托業務、貨幣業務、資本業務，以及直接作產業投資。正是由于信托業務的靈活性和經營范圍的廣泛性，有人將信托公司稱為國內的金融百貨公司。但它并不是像人們通常想的那樣只是一個過橋資金，而是還可以為房地產提供全程性的金融服務。比如房地產企業通過信托投資公司融資1個億，這1個億資金可以成為注冊資本金，房地產公司依此取得4證，然后可能再通過商業銀行作后期貸款。項目進入正常的開發運作軌道之后，再把錢還給信托投資公司。
值得注意的是，在房地產金融創新領域，商業銀行和其他金融機構都很難有業務創新空間。而信托可以以財產權、收益權以及優先購買權等多種方式提供融資服務，可以作為國內房地產金融創新的主流模式。
第三，信托加銀行的融資模式將會被進一步重視。隨著中國發展越來越開放的態勢，中國金融機構以分業經營管理為主的業務格局中，已出現了混業經營的趨勢和苗頭，如商業銀行也開始允許設立基金管理公司，還有的商業銀行開始開發信托管理業務，推出銀行信貸加信托相結合的模式。孫飛甚至認為信托加銀行的模式會進一步成為地產金融創新中的主要模式。
第四，信托投融資相對來講風險較低，而收益較高。 包括信托在內的所有金融產品都有一個三性原則，一是安全性，二是收益性，三是流動性。而信托業務中格外有一項財產隔離規定，即信托財產獨立受信托法保護，不為信托公司債務所影響。這說明信托融資是在注重風險的前提下發揮靈活原則優勢。同時，目前在中國信托收益是免稅的，信托所得收益部分我國稅務總局還沒有相關規定，因而產生所有收益按照規定或約定的收益率全部都給投資人，不需要納稅，增加了投資人的收益和對信托業務的興趣。
另外，未來一段時間內外資投資機構將會成為中國房地產融資的另一條通道。2004年11月北京外資銀行人民幣已經開放，中國2006年對于外資金融機構全面開放，外資銀行或者可以參股中國的金融機構進入中國市場，或者通過金融創新和變通的模式進入國內房地產市場，而這種金融創新模式就極有可能是信托。
第4篇：房地產信托管理范文
關鍵詞：房地產投資信托基金 模式 案例分析
一、引言
房地產投資信托基金（簡稱REITs）源于20世紀60年代美國，目前REITs在全球各國家法應用。REITs屬于資產證券化的一種方式。1965年，首只REITs 在紐約證券交易所上市交易。同時，歐洲市場上也出現了REITs。日本、韓國、新加坡相繼在2001年、2002年發行REITs；2003年，香港證監會頒布了《房地產投資信托基金守則》推出REITs。在REITs資產證券化中各國根據自身的特點在運作模式，投資目標，收入分配等方面做出相應的調整，制定出符合自身國家特點的REITs。我國目前REITs尚處于起步階段并無上市發行，產品設計還在進一步完善中，并且對其發行和法規的制定要進行雙重的考慮和考驗。近年來，REITs的主要研究集中在運作模式、業務性能多樣化投資管理戰略化和投資收益問題上，完善的運作組織模式和良好的業績及投資回報決定了房地產信托基金的規模和效績，業務性能多樣化投資管理戰略化保證了REITs的穩定收益及資產增值。在REITs產品不斷演變的的過程中這三大核心將對地產融資起到推進作用，以此來吸引投資和流動性資金。因此，通過對REITs的研究可以給房地產企業的發展打開融資大門，真正實現不動產資產的流通，為房地產企業謀求更大發展提供堅實的資金支持，同時還能帶動其他產業鏈的發展，創造新的財富空間。本文以嘉德商用中國信托基金為案例，從投融資的角度來研究REITs的運作模式問題。
二、中國信托基金（CRCT）的基本情況
（ 一 ）嘉德商用中國信托基金的背景 嘉德商用中國信托基金，簡稱CRCT，是新加坡嘉德置地旗下一只私幕基金，于2006年12月8日在新加坡上市。該基金的目標是長期投資于由中國零售商場組成的多樣化資產組合，由戰略性地布局于中國五個城市的7所零售商場組成。總可出租面積約為41.3萬平方米。基金單位持有方面，CRCT的基金單位中有不超過46.7%的份額，將公開發售給海內外的機構和其他投資者，以及新加坡國內公眾。其余部分由國際戰略投資者認購，包括嘉德置地、嘉茂商產信托、大東人壽保險有限公司、荷蘭養老基金等大股董。投資回報方面，目前新加坡本土的股息派發回報率大約是4%、5%，CRCT所提供的股息派發回報率約6%至7%，嘉德方面認為兩個百分點的溢價將足以彌補新加坡和中國兩地在稅務、匯率等方面的差距。
（ 二 ）CRCT的基本運作 CRCT是REITs品種中的特殊化，我國目前還沒有完善的投資基金信托法，但其在我國具有限制性的信托法律的特殊背景下，以契約型運作模式為主導，采用離岸、在岸兩極操作的新型運作模式，這種運作模式的關鍵在于采用了在岸特殊目的載體，即在中國先成立一家外商獨資企業，持有凱德置地的零售概念物業，再以在巴巴多斯成立的離岸公司SPV持有這家外商獨資公司股權，CRCT則通過收購在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這SPV內的七個物業納入資產池內，繼而包裝上市。這種運作模式很好的規避了我國171號文件中禁止離岸控股公司直接持有國內物業的規定，既而得以成功上市。CRCT在業務性能方面，資產持有人所持有的投資組合中所有的商場都處于交通便利，人口稠密的聚集區，并為當地提供獨特及一站式的家庭購物，餐飲及娛樂場所，這些商場租戶大多為簽下整租租約或長期租約的國際及國內知名零商，為基金單位持有人提供穩定及可增長回報。投資管理戰略方面，基金資產管理者的主要目標是通過有效的資產管理為基金單位持有人的每個基金單位帶來穩的分紅收入，且這些分紅具備可長期持續增長的潛力。同時資產管理人擬通過多樣化的投資策略，將分布于中國的房地產資產投資組合發揮最大的經濟效益。CRCT的回報率是相當可觀的，2006年至2007年年底基金單位持有人所得到的總回報達96.3%，在其投資價值的匯報中明顯顯示承租率的攀升，體現了投資者對該基金是未來收益是相當看好的，此外增值策略的評估更加顯示了其超值的投資回報。通過對案例的介紹我們可以看到CRCT這個成功的案例充分體現了REITs的未來可行性。它的建立充分反映了嘉德如何成功將其完整的房地產價值鏈配置到不同地區，并將為外資如何成功收購、發展、管理商用物業提供有效范本。下面我們就對CRCT進行具體的刨析。
三、中國信托基金（CRCT）模式的案例分析
（ 一 ）CRCT運作模式現狀 CRCT的運作模式是由新加坡S-REITs運作模式演變而來的，通過對新加坡S-REITs的運作模式的了解能夠使我們更好的對案例進行分析。圖（1）為新加坡S-REITs的運作模式。CRCT運作模式為房地產投資信托基金契約模式，總部設在新加坡通過直接或間接的持有一個或一個以上SPVS后組成信托產品，向投資者發放信托單位。融資后的資金投資與房地產業務及項目資產相關產業。CRCT無獨立法人資格，聘任CRCT資產管理有限公司為信托管理人主要負責CRCT的投資策略、財務管理以及房地產資產的收購和出售等。同時聘任凱德華聯及凱德商業房地產管理公司管理所購房地產及相關資產，主要是負責物業的出租及維修等日常管理。CRCT的委托匯豐機構信托服務有限公司為受托人持有CRCT資產，并代表投資者的利益。CRCT持有，管理房地產及相關資產的收入，扣除支付給受托人，信托管理人，房地產管理人的費用后，100%全部作為股利形式發放給投資者。
（ 二 ）CRCT運作模式分析 REITs融資化道路中運作組織模式的設計規劃起決定性的作用，CRCT與以往的REITs不同，在我國特殊的制度背景下采用了離岸，在岸的雙重特殊運作模式。
（1）CRCT的組織運作模式圖。
由于CRCT的制度背景特殊，決定了其運作模式也不同于新加坡以往的REITs。復雜的運作模式同時也將CRCT推向了。
（2）CRCT運作模式中信托關系的運作分析。CRCT信托關系中具體分為三大部分：一是基金持有人。基金持有人也是受益人，為CRCT資產的最終擁有人，義務為在申購基金份額時足額支付認購款項并對資產負有限責任，即一切投資風險均由投資者自行負擔；同時享有贖回或者轉讓持有的基金份額；分享基金收益；向基金管理機構查詢有關資料，如公開說明書、財務報告等信息資料；通過基金份額持有人大會參與一些涉及切身利益的重大問題的決策，并行使表決權。二是基金管理人。CRCT資產管理公司為CRCT的基金管理人。CRCT資產管理公司負責CRCT的房地產資產項目的投資、融資、收購、處置，主要物業內容包括：物業管理（建立經營預算和年度工作計劃，為經營管理、銷售和維修的有關財產提供業務預算和年度計劃統籌，審查和保障資產安全，維護會計賬簿和資產記錄方面的有關財產運作），租賃管理（提供租賃策略和租約洽談，具有資產租賃許可權和特許權，監督和控制所有收賬務和收據及應收與應付的有關財產記錄），營銷和促銷方案（每一項目的物業經理人將有專責人員，為每一個相關的財產和銷售團隊的人員提供專業知識，統籌計劃銷售方案與主要租戶建立戰略統籌關系）。CRCT支付的經理人管理費基礎費用為每半年基金交割后價值的0.025%，除此之外還包括業績費用和授權投資管理費分別為0.4%和0.05%。業務管理費用是根據0.1%的CRCT資產相應收取一定的管理費用。三是基金托管人。基金托管人也稱基金管理受托人，匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司，作為CRCT的受托人，獨立與CRCT資產管理公司，具有穩健的財務狀況，實繳資本達100萬，對CRCT的基金單位具有控股性，保障投資者及基金單位持有人的一切利益。此外CRCT還對受托人的其他職能權利和義務做了規定。新加坡金融管理局代表公司登記機構負責信托的審批。匯豐機構信托服務（新加坡）有限公司受托人的管理費用最多為每半年基金價值的0.003%，最低為每月15000美圓。從以上分析可看出：在CRCT運作模式的信托關系中投資人與基金管理人之間的關系是委托人、受益人與受托人之間的關系，基金管理人和基金托管人為委托人和受托人之間的關系，投資人和基金托管人的關系是收益人與受托人的關系，基金托管人和基金投資人分別作為受托人和受益人，決定了基金托管人對保障基金投資人的權益負有不可推卸的責任。在契約型基金出現問題、基金持有人利益遭受非市場風險、投資風險而導致損失的時候，基金投資人除向基金管理人索償外，還可以向基金托管人提出索償。
（3）運作模式中在岸、離岸股權關系的運作分析。在岸股權關系運作模式：在岸公司顧名思義是指外商投資者在我國投資設立的外商投資企業。CRCT運作模式中，新加坡嘉德置地為了能夠進入中國地產零售市場對其進行投資并打包上市，根據中國有關規定在中國境內設立了在岸具公司（項目公司），其為在中國境內收購資產業務的特殊載體。項目公司分別對中國境內的一個投資組合中的六項資產物業和另外單獨的一項資產物業持有相應的股權。境內設立的外商企業載體中嘉德置地華聯管理與咨詢（深圳）有限公司（嘉德置地華聯）外商獨資企業，在中國境內注冊的時間為2005年5月31日，為北京安貞華聯商廈、北京望京購物中心、鄭州華聯商廈、呼和浩特金宇購物中心的物業管理經理人，其與北京華聯各持有所管理資產項目及業務的50%的股權。嘉德商業（上海）管理與咨詢有限公司外商獨資企業，在中國境內注冊時間為2002年12月10日，為北京九龍購物中心、上海七寶嘉茂購物廣場的物業管理經理人，間接全資擁有這兩大資產物業項目100%的股權。嘉德置地SZITIC中外合資經營企業，在中國境內注冊時間為2005年8月29日，對蕪湖凱德商業零售資產項目間接持有51%的控股股權，余下的49.0 %的股權由深國投持有。設立的3家外商投資企業，對所持有股權的資產物業項目進行物業管理服務和租賃管理服務。在我國的特殊制度背景下，CRCT要想收購我國的房地產資產股權必須先設立外商投資企業，而且投資總額超過 1000 萬美元（含 1000 萬美元）的，注冊資本不得低于投資總額的 50%，這使得CRCT將無法規避33%的企業所得稅，并且大幅度的提高了在岸注冊的資本而這部分資金在短期內是無法抽離中國市場的。換個角度來說，雖然新運作模式下內地房地產信托稅率高達33%，但計算基準是扣除所有費用之后純利的33%，收益也是相當可觀的。而所謂的注冊門檻問題，對于長期投資中國房地產的CRCT來說，50%仍是可以接受的水平，戰略化的投資和中國經濟未來的高速增長將會給CRCT帶來更多的收益。離岸股權關系運作模式：在離岸股權關系中將會涉及到離岸公司，所謂離岸公司為非當地投資者在離岸法域依當地離岸公司法成立的僅能在離岸區以外區域進行營業活動的公司，通常情況下，這類被注冊離岸公司的地區和國家與世界發達國家有很好的貿易關系。在這些國家中均具有高度的保密性、減免稅務負擔、無外匯管制三大特點，因而吸引了眾多商家與投資者選擇海外離岸公司的發展模式。CRCT離岸設立公司的特殊目的就是要進行對境內物業進行資產證券化打包上市，所以對在巴巴多斯設立的離岸公司稱為SPV。在證券行業，SPV指特殊目的的載體也稱為特殊目的機構/公司，其職能是在離岸資產證券化過程中，購買、包裝證券化資產和以此為基礎發行資產化證券，向國外投資者融資，即接受發起人的資產組合，并發行以此為支持的證券的特殊實體。CRCT運作模式中在境外設立的巴巴多斯公司 （SPV）通過收購CRCT在中國境內設立的外商投資企業持有的資產物業分別擁有其100%和51%的股權。CRCT則通過收購三個在巴巴多斯注冊的SPV持有的這些在岸公司的權益，把這三個SPV內的七個物業納入資產池內，繼而包裝上市。其中巴巴多斯的SPV對凱德華聯及凱德商業的六項業務持有100%的股權，項目公司的收入也將100%的歸與巴巴多斯SPV，對與蕪湖凱德商業零售資產項目巴巴多斯SPV采取控股方式對其51%的產權進行控股，51%收入歸巴巴多斯SPV所有。巴巴多斯SPV的是具有國家信用中介的資產證券化的特殊載體，把境內資產進行購買包裝證券化所有職能都預先安排外派給在境內的三項業務公司為其進行管理，其資產和負債基本相等，在CRCT中巴巴多斯SPV是一個專門為實現資產證券化而設立的信用級別較高的機構，在資產證券化中扮演著重要角色。基本操作流程就是從資產原始權益人（即發起人凱德置地）處購買證券化資產，以自身名義發行資產支持證券進行融資，再將所募集到的資金用于償還購買發起人基礎資產的價款。巴巴多斯SPV不僅通過一系列專業手段降低了證券化的成本，解決了融資困難的問題，關鍵的是通過風險隔離降低了證券交易中的風險。（4）CRCT與以往REITs運作模式對比分析結論。通過對比分析可以看出，CRCT與以往REITs的運作模式的不同之處為，在我國特殊制度背景下，其利用在岸設立特殊載體的方式對我國的資產物業進行股權收購，很好的規避了政策的條令，但由于存在境內注冊的公司，會產生人員成本和營運費用等支出，這種兩極機構所承擔的成本比較高。高額投資不得撤回也將使其資金長期停留在中國，但對于長期投資的CRCT來說未嘗不是一件好事。總體來說，CRCT的運作模式有利于其在海外的長期融資，同時更有利于其在國內市場的發展。CRCT的運作模式成功在于結合了中國特殊的制度背景來設計了運作模式。
四、CRCT運行模式的成功經驗與啟示
隨著經濟的日益發展，銀行貸款壓力劇增且地產融資變的相當困難，房地產投資信托基金作為一種新的地產投融資渠道在地產行業中越來越顯的重要。CRCT的案例的成功在一次說明了一個好的REITs產品以運作模式為基礎，可以使資產產業的性能大幅度的提升，良好的投資管理戰略理念，對產品未來的回報和資產的增值起到推動的作用。REITs產品的運作模式與產品運營的結構框架類似，根據不同的發行背景情況設立不同的運作模式，但最終的目的是能夠在運作模式下大規模、高效率的進行投融資，實現資產的快速流動與運轉為業務性能提供良好的保障。業務性能的強化和投資管理的戰略是REITs的關鍵，沒有一個好的資產，投資者是不會長期持有的，只有不斷的強化業務性能才能使投資者長期的持有基金，將來才能給投資者更好的回報，只有不斷的開拓自己的物業，建立良好的投資管理戰略系統，才能讓投資者滿意。REITs產品的好壞最后由其投資回報與未來價值所鑒定總體來說REITs產品的一般年收益率都在5%以上，而且穩定性強、風險低，是一種很好的投資產品。因此，在這個房地產經濟高速發展的階段中，REITs無論從投資還是融資都將是一個非常好的金融衍生品種。從CRCT案例中我們除了充分的肯定其投資回報和價值外還應該學習其完善的運作模式、良好的業務性能、長遠的投資管理戰略理念，為我國未來REITs上市打下基礎，這才是最重要的。CRCT運行模式的成功經驗對我國房地產投資信托基金選擇帶來的啟示：從CRCT運行模式在中國的成功，可以看出，只有結合國際REITs成功經驗和我國房地產經濟、金融制度與房地產金融工具的發展現狀，去設計RETIs的運作模式，才能促進RETIs在我國的成功發展。我國房地產投資基金應首選信托型運作組織形式。在具體實施上，REITs的投資項目周期一般較長且需較強的穩定性，而且開放式REIT在發行新股時必須對現存資產進行評估以確定股價，多次的評估又比較困難（特別是權益型REITs），加之我國己有封閉式證券投資基金管理經驗，所以封閉式REIT更適合其發展。
參考文獻：
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[3]中國人民大學信托與基金研究所：《2004年中國信托公司經營藍皮書》，中國經濟出版社2005年版。
第5篇：房地產信托管理范文
內容摘要:隨著我國房地產市場的發展,房地產投資信托基金(REITs)的推出成為大勢所趨。但是由于現實的環境影響,在我國發展REITs存在著一些障礙。本文從法律、房地產投資資源、經營管理水平、金融市場環境等方面客觀地分析了在我國發展REITs的現實障礙,并提出對策。
關鍵詞:房地產投資信托基金(REITs) 障礙 對策
房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITs)是一種新興的房地產融資和投資方式,源起美國,是指一種采取公司、信托或者協會的組織形式,集合多個投資者的資金,收購并持有收益類房地產(例如公寓、購物中心、寫字樓和倉儲中心等)或者為房地產進行融資,并享受稅收優惠的投資機構。這是一種利益共享、風險共擔的集體投資方式,它是以發行收益憑證的方式匯集信托人(即投資者)的資金,并由專門機構進行投資經營管理,然后將投資綜合收益按比例分配給信托人的信托基金制度。
我國發展REITs面臨的現實障礙
(一)法律障礙
房地產投資信托包括投資、融資、基金運行、管理等方面錯綜復雜的金融活動過程,因而,為保證其規范高效運作,一個完整健全的法律體系是必不可少的。縱觀美國REITs的發展歷程,可以發現法律為美國REITs的健康發展提供了大力支持。無論是專門的REITs法案、《國內稅收法》,還是稅收改革法案,美國的REITs在稅收優惠的刺激下興起、發展、壯大。同樣,在亞洲,2000年以來,日本、新加坡、中國香港等地紛紛吸取美國房地產金融市場的經驗,相繼頒布了專門的REITs法規,專門為本國或地區特色的REITs服務。
與之相反,由于內地引入REITs概念的時間并不長,相關部門對REITs的認識需要進一步深化,所以目前并沒有專門的REITs法規。2008年3月,銀監會曾召集5家信托公司共同起草《信托公司房地產投資信托業務管理辦法(草案)》征求意見稿。銀監會出臺的“信托新規”中,曾明確將REITs作為信托公司今后創新業務的重要方向之一。銀監會在上述征求意見稿中將REITs定性為“以信托方式組成而主要投資于產生穩定租金收入的成熟房地產項目的集合投資計劃”。同時要求“房地產信托收益權憑證在全國銀行間債券市場發行和交易”。這基本搭建了REITs的發行與交易框架,對發起人、受托人、托管人等相關機構給予了相對清晰的勾勒。但此時美國爆發的次貸危機使決策層對于推出與房地產相關的金融產品趨于謹慎,征求意見稿就此沒了下文。
同樣,在稅收體制方面仍然存在不足:目前,僅有1998年頒布的《關于證券投資基金稅收問題的通知》中明確了基金營業稅、印花稅和所得稅的征收問題,對于信托財產管理中的稅收征管問題,至今始終沒有法律法規出臺,目前信托投資公司適用的是一般的稅收政策―即信托投資公司33%的比率繳納公司所得稅,個人投資者繳納所得稅的稅率為20%。而美國在這方面經過多次的稅法改革,凡符合法定要求的REITs就具有避免雙重征稅的優勢,極大地促進了美國REITs的發展壯大。相比之下,我國呈現出總體稅負過重的特征,這不僅損害了投資者的利益,還影響了投資者對基金的投資積極性,不利于REITs在我國的推行。
(二)REITs投資資源障礙
房地產投資信托中很關鍵的一個概念是收益性房地產,即是說投資者是從房地產源源不斷產生的租金收益中持續獲益的。在美國,從資金的投向來看,凡是能夠獲得租金收益的商業房地產都是REITs投資的對象,譬如:工業地產、購物中心、多元化地產、旅游休閑設施等。而我國1998年才進行了住房制度改革,住房商品化的時間較短,加上受傳統觀念“居者有其屋”的影響,在大多數國人心中至今仍然懷揣著置業的夢想。所以,在我國房地產市場供給結構中,具有獨立產權的住宅居于主導地位,住宅的交易也以一次性銷售為主,符合REITs主要投資范圍的成熟商業地產和出租型公寓則十分稀缺,REITs推出后很可能面臨缺乏適宜投資對象的難題。
以上所述的房地產資源在國內往往屬于國家所有,無論是工業還是商業地產。私人所有者具有提高投資收益的強烈動機,交易成本會較低。而國有的房地產資源使用單位對于這一點往往并不是太看重,如果不是同樣國有的REITs發起者并有政府的推動,信托投資協議往往難以達成。因此,這也成為一個潛在問題。
(三)REITs經營管理水平障礙
在REITs運作過程中,REITs發起人通常將自有的或購買的物業委托給專門的物業銷售和管理公司經營并從中收取租金。因而,REITs收益水平的高低直接受托管機構經營管理水平的影響。在美國,諸如此類的管理機構有全美最大的物業管理公司―賓至國際,它為各種各樣的地產類型提供優質專業的服務。例如,其住宅項目管理服務就以PINNACLE PLUS(賓至增值服務)著稱,即“努力為客戶、住戶和租戶創造價值并增值”。REITs的持久健康運作正是以物業的保值增值為基礎,否則投資者將失去對REITs投資的信心。同樣地,亞洲的日本、新加坡、中國香港等地為規范REITs的有效運作,都以法律的形式對REITs中的管理公司所應具備的條件進行了嚴格的規定,以此保證管理公司物業經營管理的質量,充分維護REITs投資者的利益。
與此同時,和REITs推出密切相關的信托投資公司、資產管理公司、基金上市發行服務公司等機構也還需進一步規范。如,目前在我國有些大城市,私募的REITs已出現,但相關私募物業經營人才缺乏,都是從房地產公司轉型過去的中高層人員,至于專門從事REITs事業的人員培訓、資格認證體系等還遠遠不在日程上。目前國內從事REITs業務的證券服務機構也不多,經驗相對缺乏。這些在REITs發展的初期可能會帶來市場接受的障礙。
(四)REITs發行的金融環境障礙
由美國次貸危機引發的全球性金融危機的源頭就是房地產業,作為金融工具之一的REITS在這場危機所受影響不小:據統計,2008年下半年除澳大利亞以外的亞洲地區REITs在過去一年市值減少了16%,降至約700億美元;同年6月,日本第二大建筑商Daiwa House Industry因缺乏投資者需求而被迫取消其房地產投資信托部門規模為5.62億美元的首次公開募股(IPO)計劃,令日本REITs市場長達八個月的IPO“旱情”延續。
在中國,由于中國金融市場發展處于初級階段,具有強烈的投機性。而且,又由于資本過剩,投資渠道選擇少,投資行為往往會呈現羊群效應,帶來過強的波動。而REITs的投資特點之一就是通過打包資產降低風險,具有穩健性,而中國市場可能產生的系統性風險會損害REITs的這一特性。
(五)REITs發行的投資人認可障礙
作為一項新型投融資工具,REITs在我國的推出所要面臨的障礙還包括道德風險、信息披露、退出機制以及利益輸送等諸多問題。以道德風險為例,由于REITs這種模式存在著雙重的問題,即受益人將資金委托REITs進行運作,而REITs由于自身經營能力的限制又將該筆資金交由專門的機構經營。因此在這個過程中便存在著人為了自身利益而損害受益人利益的道德風險。
信息披露方面,國外關于REITs的信息披露有著嚴格的要求,在美國,REITs的投資計劃、財務計劃、投資報酬率、管理費用等需由美國證券管理委員會批準,而且必須公開化和透明化,與之相比,我國現有的信息披露機制還顯得比較簡單,信息的公開化和透明化還難以得到保證。
同時,中國股市的收益表現比較特別,很多投資人會沉浸在2006、2007年的巨大收益當中,而對REITs的收益表現抱有一種懷疑的態度,或者是對其收益提出不切實際的過高要求(因為參照系的問題)。如果投資人對此產生懷疑,再加上前面道德風險和信息披露方面的疑惑,則將影響它的發行募資,進而影響業績,如此循環,就會影響整個中國市場上REITs的發展成熟。
REITs發展對策
(一)完善相關法律體系建設
首先應專門制定完善針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等基本法規,并制定房地產投資信托基金的專項管理法規,提出REITs的設立條件、投資渠道、投資比例等監管要求;其次,對《稅法》進行修訂給予REITs稅收優惠,為其發展創造良好的稅收環境。此外,還應當在強化證券市場秩序方面投入力量,以改善REITs的發展環境。
(二)培養相關專業管理和金融人才且培育專業受托機構
人才和專業機構是行業主體,應當通過行業協會、政府機構和培訓部門協作,培育REITs專業從業人員。REITs所需人才應該既懂得房地產專業知識,又掌握投資銀行業務和相關法律法規,并且具有相關的實際工作經驗,屬于復合型人才。這方面可以通過引進國外成熟機構以及培訓體系,也可以通過合作、通過業內經營管理專家聯合培訓來進行。
(三)建立有效監管體系
REITs的成長成熟特別需要有效的監管體系以保護投資者利益以及建立市場信心。在這個問題上,一是要確立REITs產品監管機構。針對REITs具有跨行業(跨房地產市場和資本市場)的特點,盡可能避免出現多頭監管的格局, 以增強監管效率;二是要完善REITs產品的信息披露制度,參照上市公司的信息披露要求,制定專門的制度,以滿足投資人、托管機構和監管部門的需求。
參考文獻:
1.汪波,楊坤.REITs法律環境國際比較與經驗借鑒.國際觀察,2008(9)
第6篇：房地產信托管理范文
關鍵詞：房地產信托 風險 應對措施
我國的房地產信托自2003年中國人民銀行頒布《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（銀發〔2003〕121號）而興起并迅速發展，經過十年的發展在房地產的多種融資渠道中占據了越來越重要的地位。隨著2013年年房地產信托的大量到期，我們也可以看出，由于整個房地產行業的復雜背景，在房地產信托行業十年間迅猛發展的同時，也隱藏著投資者、信托投資公司對房地產信托產品風險認識不足的隱患，如房地產市場的不穩定、法律法規的不健全等方面帶來的風險，為此必須采用科學、合理的控制措施防范和化解各類可能發生的金融風險。
一、房地產信托存在的主要風險
1、道德風險
道德風險是指房地產信托參與方（主要指受托方、使用方等）不履行契約承諾而造成經濟損失的風險。在我國，由于房地產信托尚未形成完善的運作與監管模式，沒有有效的對開發商的約束機制。對開發商的約束主要依靠投資者與開發商間的契約，往往因為信息的不對稱而缺乏對于項目資金運用的有效監督，容易產生過度依賴開發商的道德風險。因為房地產信托的各參與方既有共同的目標，也有不同的利益要求，雖然《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》中規定房地產信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人，且相互間不得存在關聯關系，但是由于缺乏成熟的監督機制，信托公司為使自己利益最大化，仍有可能違背投資者的投資要求，主觀投資于和自己有關聯的房地產企業，違反投資收益最大化的要求原則，增加了投資者發生重大損失的風險。潛在的道德風險不但對保護房地產信托投資者的利益不利，更對我國房地產信托行業健康地發展不利。
2、房地產行業風險
在我國，房地產行業是公認的高風險行業，受經濟發展影響，房地產行業的發展有著周期性的波動，在房地產行業進入蕭條期時，通常會出現較長時間的開發建設規模縮小、房地產價格下降和交易量銳減等情況。同時，由于房地產泡沫的存在，房地產銷售量和價格也會出現較大的波動。我國目前的房地產信托主要形式是資金信托，無論是借貸型還是股權型，都與房地產產品本身的收益狀況息息相關。上述因素造成房地產行業的波動將直接影響到房地產產品的收益，使房地產項目陷入困境，進而影響房地產信托的資金兌付，這樣的行業風險將通過信托機構轉嫁到投資者身上，最終使投資者受到損失。
3、房地產項目自身風險
房地產信托一般投資于房地產開發階段，房地產開發行業是一個技術含量極高的資源整合過程，涉及到從土地選擇、產品規劃、產品銷售、直到運營管理等一系列專業性極強的過程，開發商的管理水平直接影響項目的經營成敗，因此信托公司對房地產開發行業管理的經驗極其重要。首先，信托公司要做好對房地產開發項目的選擇工作，一旦信托公司將資金投資到有先天缺陷的項目（如項目本身存在市場銷售前景不佳、建設資金短缺問題等），都無法彌補項目存在的風險。其次，如果信托公司沒有對項目的土地房產抵押、質押等擔保措施進行具體的核實，在項目動作過程中對資金的監控不嚴，就無法將房地產項目的風險控制在一定范圍內，也就無法保證信托資金的安全，使委托人和受益人的權益有受到侵害的風險。
二、房地產信托的風險應對措施
1、建立房地產信托的監管機制，防止道德風險發生
鑒于房地產信托的龐大的市場占用份額，根據房地產業發展的特點以及信托投資的運作特點，政府主管部門可以專門建立一套針對房地產信托的監管機制，嚴格控制房地產信托實施過程中出現的控制權集中、資金投向和利益分配信息不明等，防范潛在的道德風險。作為房地產信受托人的信托機構，在信托業務實施過程中，必須主動接受信托業務監管部門中國銀監會的監督與管理，并嚴格按照《中華人民共和國信托法》和《信托投資公司管理辦法》的規定開展業務，內部管理上，信托機構應建立健全內部管理制度和風險控制流程，保證技術人員的專業素質，通過專業化管理和多元投資組合，有效的進行道德風險控制。
2、提高信托機構對項目的風險控制
對于房地產信托投資項目，由于專業性較強，信托機構往往對房地產行業了解不夠，因此，一定要有風險管理的意識和手段。信托機構在項目選擇時應通過對房地產商的經驗、實力、資信狀況等進行全面的調查了解來評估項目投資的可行性，項目實施期間也需要重點關注項目進度情況、銷售情況、企業財務狀況和投融資計劃，加強對信托資金使用及回收進行全程監控，保證專款專用，項目銷售收入能夠劃入信托專戶，確保信托計劃的還本付息，通過一系列手段提高資金管理水平，確保信托資金安全，從而保護各方利益不受損害。
3、完善信托法規，加強信息登記備案
在我國信托業的發展過程中，已逐步建立和完善了一整套的法規系統，對信托業務進行了規范，但到目前為止仍沒有專門針對房地產信托業的法規，由于房地產項目的專業性與獨特性，在房地產信托業的準入標準、項目房地產信托標準選擇、規范要求等方面應該存在較大差別，因此政府主管部門可以借鑒經濟發達國家的做法，建立對房地產信托的嚴格管理，制定并完善統一的專門針對房地產信托業的法律法規，建立房地產信托的行業準入機制，對開展房地產信托業務的信托投資公司進行資質認證，以促進房地產信托業的規范發展和風險防范。此外，應從法規層面進一步完善房地產信托登記制度，由專門的行政主管部門負責對房地產信托的各方參與人、信托期限、信托權限等內容進行登記備案，以提高房地產項目信托投資的公開化和透明度。
參考文獻：
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第7篇：房地產信托管理范文
收益曲線9%-10%最多
數據顯示，去年68家信托公司共清算了集合信托產品4629款，實收信托金額合計約為9376.79億元。其中，清算產品數量最多的是外貿信托，共清算了508款；清算集合項目實收信托規模最高的是中江信托，規模達到663.46億元；清算產品單體規模最大的是華能信托，平均實收信托規模達到了13.28億元，最小的國民信托為4603萬元。
自2012年以來，信托公司的信托業務遭遇了基金子公司等多方面的沖擊，集合信托產品的平均收益率一直呈下降曲線。從信托公司去年清算的集合信托產品的加權平均實際年化收益率（以下簡稱“實際收益率”）來看，除了未公布清算產品實際收益率的信托、中海信托，以及沒有集合產品清算的民生信托以外，其余65家都公布了實際收益率，其中處于9%-10%的公司數量最多，達到20家。
集合產品實際收益率超過10%的公司一共有7家，分別是西部信托（12.95%）、杭工商信托（12.8827%）、英大信托（10.69%）、安信信托（10.5%）、華宸信托（10.41%）、華融信托（10.14%）、陸家嘴信托（10.02%）。
規模越小收益越高規則基本成立
從以往的認識來看，似乎是信托公司的規模越小，信托產品的收益率應該越高，原因在于中小公司在項目、渠道方面相對缺乏競爭力，轉而通過提高產品收益率的方式來增強競爭力。
實際情況也是如此。上述7家清算產品實際收益率超過10%的信托公司中，僅英大信托管理信托資產規模在2013年年底達到2000億元以上，為2106.69億元，不過這一規模在全部信托公司中的排名也已到了第19名。
雖然這些信托公司產品收益高，不過投資者購買的機會恐怕不多。上述7家公司由于管理資產規模普遍較小，其清算的產品規模亦相對較小，僅占全行業清算集合產品規模的不到5%。
根據用益信托網統計的數據，去年清算集合產品實際收益率最高的西部信托，今年發行了7款集合信托產品，在全部信托公司中排在第56位，發行規模也僅為10.75億元。
如果按照受托管理資產進行排名的話，管理資產規模排名前20名的、集合信托市場的主要參與信托公司中，有13家信托公司的集合產品實際收益率在9%以下，其中收益率在8%以下的信托公司有8家。“大型信托公司相對來講，會為不同客戶提供多樣化的資產配置方案，而且其合作伙伴的信譽等級較高，不需要較高利率的融資，從整體來看，確實收益會低一些。”有分析人士認為，在資產規模排名后20位的信托公司中，僅有7家信托公司集合產品的實際收益率低于9%，遠小于大型信托公司的比重。
不過，這并不說明較大規模的信托公司都不給力。大型信托公司由于產品線較寬，或許無法像專注于某一領域的中小公司那樣易獲得較高的整體收益，不過，在實際收益率超過9%的信托公司中，也可以發現在集合信托市場上活躍的諸如中信信托、中融信托、華潤信托這樣的公司。
數據顯示，中信信托去年底管理信托資產規模為7296.6億元，排名第一，去年清算集合信托產品的規模也達到了76款562億元，僅次于中江信托和外貿信托；中信信托清算集合產品的實際收益率達到了9.59%，在業內排第14名。
此外，管理資產規模高達4785億元的中融信托，去年清算集合產品實際收益率為9.49%，排業內第16位，清算產品的數量和規模分別為157款和367.15億元。華潤信托去年底管理信托資產規模為3643.04億元，清算產品實際收益率為9.28%，清算產品數量和規模分別為38款和127.59億元。
最高與最低首尾差15% 證券類項目拖累整體業績
2012年集合信托實際收益最高的為杭州工商信托，其當年清算集合產品的實際收益率為12.2992%，去年雖然被西部信托趕超，不過其清算產品的實際收益率仍繼續上升至12.8827%。
西部信托去年清算集合項目的實際收益率高達12.95%，而2012年僅為7.72%，去年同比提高了超過5個百分點。西部信托2013年清算集合信托項目23個，實收信托金額合計35.15億元。其清算產品，包括集合、單一項目在內，多為主動管理型產品，其中股權投資類產品清算13款，實收信托51.59億元，實際收益率10.93%；融資類清算31款，實收信托55.07億元，實際收益8.15%，被動管理性產品中僅清算兩款規模總計3.5億元的融資類產品。
除去“黑馬”西部信托，杭州工商信托借助房地產投資獲得的高收益率，已是這家公司的標簽之一。杭州工商信托去年年報顯示，其所有信托產品中投向房地產領域的比重高達75.44%，排業內第一，這比2012年又有進一步提升。旗下的房地產信托通過基金化、長期化運作，而不是僅僅通過融資的方式獲取收益，使得其清算收益居高。針對房地產市場，渤海證券分析師康凱認為，當前房地產銷售持續下滑，房價出現松動，個別城市房價大幅下滑，個別房地產企業資金鏈斷裂，破產倒閉事件頻發，房地產迎來周期性拐點的觀點正在蔓延，房地產投資風險正在被市場所關注。分析人士指出，由于與房地產市場聯系非常密切，地區房地產市場的波動可能會對該公司帶來更大的影響。
不過，雖然上述兩家信托公司收益率居高，但是也有信托公司清算集合產品的收益并不理想，最低的集合信托去年實際收益率為-2.19%，與最高收益率相比，首尾差達到15個百分點。
第8篇：房地產信托管理范文
關鍵詞：REITs 交易環節 稅收政策
一、REITs的概述
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是房地產證券化的一種手段，把暫時無法出售、流動性較低的房地產以發行收益憑證的方式進行變現。能集合特定的投資者，將其資金集合起來，建立某種專門進行房地產投資管理的基金或機構，從而進行房地產的投資和經營管理，并共同分享房地產投資收益的一種信托方式。收益主要來源于租金收入、物業收入和房地產升值等。
二、我國實施REITs的稅收問題分析
稅收制度和稅收政策是推動房地產證券化發展的一個關鍵因素，REITs這種證券化手段的本質又是一種信托，雖然2001年我國頒布的《信托法》為信托行業的規范發展奠定了法律基礎，但我國信托業稅收政策的研究和制定一直處于滯后狀態，沒有出臺針對信托業的專門稅收法規，進而導致REITs的稅收待遇存在較大的不合理性。以下將從REITs交易環節出發，通過與歐美及亞洲的較發達國家和地區的REITs稅收政策的比較，分析我國實施REITs的稅收問題的主要表現。
（一）當前REITs一般交易模式
REITs交易模式（見圖1）一般包括委托資產項目的投資管理、設立發行REITs、利益分配、合同終止信托資產轉移四個環節，涉及房地產企業（委托人）、基金管理公司等（受托人）和投資者三個基本納稅主體。
圖1：REITs一般交易模式圖
（二）我國與歐美及亞洲較發達國家和地區的REITs稅收政策相比所存在的問題
美國、英國等國家，REITs采取稅收中性及合理避稅原則，資產運作環節的各個環節都不增加稅負。美國在REITs上，房地產稅沒有優惠，仍然按照物業價值的1%-3%征收，而所得稅本來是以利潤總額的15%-35%征收，根據《1960年美國國內稅收法案》規定，如果基金公司每年把90%的應納收入以紅利形式派發給投資者，則無需繳納企業所得稅，即在REITs上的優惠是租金收入用于分紅的部分免征，避免了對基金管理公司和投資者的雙重所得課稅。轉讓稅按交易價格的0.5%-1%征收，所得稅按出售利得的15%-35%，用于分紅的部分免征。
在英國，所得稅按利潤總額的30%征收，在REITs層面免征所得稅。轉讓稅按交易價格的1%-4%征收，所得稅本來以出售利得的30%征收，但在REITs上全部免征。
在德國，房地產稅仍以物業價值的1%-1.5%，貿易稅按利潤的9.1% -19.7%，所得稅按利潤總額的37%征收，租金收入用于分紅的部分免征。轉讓環節主要涉及的稅種有轉讓稅、貿易稅和所得稅。轉讓稅按交易價格的5.09%征收，貿易稅按出售利得的9.1%-19.7%，所得稅本來以出售利得的37%征收，但針對REITs則全部免征。
在新加坡，針對REITs收益中作為股息派發給投資者的那部分不征收所得稅。在我國香港地區，則必須繳納房地產稅，在REITs上沒有實施稅收優惠政策。從REITs的投資區域來看，美國成為了全球第一大REITs投資市場，占比43%，歐洲占比27%。新加坡成為僅次于日本的第二大REITs市場，而香港REITs的發展速度因沒有稅收優惠而在一定程度上受到限制。
我國在房地產企業（委托人）向房地產投資信托基金管理公司（受托人）提出委托時，房地產企業按照信托合同將相關資產轉移給房地產投資信托基金管理公司等受托人，雖然受托人并未取得資產的所有權，但這一過程仍視同銷售處理，委托人除了繳納印花稅以外，還要按照不動產的市場價值或評估價值就不動產的轉讓繳納營業稅、增值稅、企業所得稅、預提稅等；受托人需繳納契稅、印花稅。
在REITs發行過程中，擔保機構、資金托管機構、證券交易所、證券登記結算機構以及其他為資產證券化交易提供服務的機構簽訂的服務合同及服務收入，均需繳納營業稅、企業所得稅、印花稅等。在 REITs 的證券上市流程中證券出售時，投資者和受托人需繳納證券交易稅和證券印花稅（稅率為0.1%）。
房地產投資信托基金管理公司對獲得的信托凈收益，繳納企業所得稅；對獲得的報酬繳納營業稅和企業所得稅；涉及的房地產交易還需繳納房產稅和契稅。REITs匯集運營過程中的租金收入或者出售利得等收益分配給投資者，投資者對所獲股息或紅利需按20%繳納個人所得稅。此時雙重征稅，使得實際投資者到手的收益大幅減少。
在信托合同終止環節，受托人根據約定將剩余的信托資產轉移給委托人或受益人，視同有償轉讓，受托人需繳納相應的營業稅，在辦理不動產產權轉讓手續時繳納印花稅；委托人收回信托資產或受益人接受信托資產時，房地產企業（委托人）或投資者（受益人）需繳納契稅、印花稅、房產稅。
可見，我國稅種多、稅負重、納稅主體不明確、在稅法上無優惠政策，REITs融資模式存在高融資成本。REITs要發展，完善REITs的稅收制度刻不容緩。
三、解決我國REITs交易環節中稅收問題的建議
（一）建立完善信托資產稅收法規體系，制定專門法規，妥善解決所得稅的重復征收問題
鄧子基和唐文倩（2011）認為，我國REITs雖有自己集中的經營管理組織，但它不具有自我積累的能力，按企業的標準納稅，有不合理之處。如前所述，大多數REITs發展較好的歐美及亞洲較發達國家和地區，可以在REITs層面免征所得稅，但法律對REITs的結構、資產運用和收入來源有嚴格的要求。美國和德國稅法對于REITs享受優惠政策的資格做了嚴格限制；加拿大《所得稅法案》規定，信托被視為處于公司和合伙關系的中間狀態的納稅主體，所產生的收益免征公司所得稅，其收益分配給合伙人時，合伙人根據各自所得進行納稅。受益人間接享受極大的稅負優惠，也避免了對信托的重復征稅。各國政府在扶持REITs發展時為規范其市場的運作，設置了關于限制其壟斷市場，防止其濫用經營收益，干涉其他實體經營的條款，進而為形成外部效益創造條件。我國處于信托業發展初期，應循序漸進地建立完整的信托資產稅收法律規則制度體系。鄧子基和唐文倩（2011）認為，《信托法》從總體上規范著信托行業，財政部和國家稅務總局應對出現的信托新業務、新產品及時出臺相應的稅收規定來加以規范。通過制定房地產信托投資基金的專門稅收法規，明確稅收優惠政策，解決REITs的雙重征稅問題，促進其健康發展。
（二）明確納稅主體，結合REITs交易環節制定稅收優惠政策
房地產企業在把資產打包成REITs產品轉移給受托人時，應相應調減稅費，免征其營業稅。在REITs發行過程中，擔保機構、資金托管機構、證券交易所、證券登記結算機構以及其他為資產證券化交易提供服務的機構應按其服務收入的一定比例繳納營業稅。基金管理公司等受托人對房地產資產進行投資管理不屬于營業稅的征稅范圍，這樣的機構僅是代人理財，履行的是代繳義務。受托人應針對提取管理費用的一定比例的業務收入繳納營業稅，關于REITs收益的營業稅、所得稅應由受益人最終承擔。這樣讓受托人享有稅收優惠，對我國的REITs發展有一定的促進作用。因此，我國在控制REITs產品風險的基礎上，可以對基金管理公司不征企業所得稅，避免公司制交易環節中企業所得稅和個人所得稅的雙重稅負，進而提升REITs的發展速度。在我國可以對REITs獲利的租金收益及物業增值收益在為投資者分配時免繳個人所得稅。或者對個人投資者分紅時需要繳納個人所得稅的應該實行代扣代繳，統一納稅，但應當降低稅率，這樣在滿足收益分配要求的條件下，有助于鼓勵社會儲蓄資金向證券市場流動，培養投資者對投資基金的積極性。如果信托資產轉移到受益人，那么在辦理不動產產權登記等產權轉移行為發生后，該項所有權轉移才告成立，應由委托人和受益人分別承擔轉讓方和受讓方相應的納稅義務。
總之，要想通過REITs解決房地產的融資問題，吸引投資者積極投資，我們則需要充分借鑒境外經驗，結合實際，建立有特色的REITs稅收制度，使之成為我國房地產金融市場上一種行之有效的金融工具。
參考文獻
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第9篇：房地產信托管理范文
REITs，是房地產信托投資基金的英文簡稱。從形式上看，是類似于房地產資金信托計劃的一種融資模式，借助于信托的集合資金、委托管理的功能，規避了對非上市公開募集資金的法規限制。但是由于在組織構造上和管理模式上借鑒了PE的模式，即采取所有權與經營權分離的兩類合伙人（普通合伙人和有限合伙人）機制，可以更靈活地從事較長期限（一般是3-5年）的產業股權投資，從而提高了基金整體的收益能力。
REITs與普通房地產信托產品比較，投資方式更靈活，投資期限更長，投資收益率更高；與PE比較，更容易募集資金，投資的流動性更強，分散風險的效應更好。可以說，REITs充分吸收了信托產品和PE的雙重優勢，能夠比較好地發揮其既能分散風險、又能專業化管理的長處。
從投資方法上來看，國外的REITs一般傾向于投資那些能夠長期帶來穩定現金流的物業，尤其是具有商業價值提升空間的寫字樓、公寓和購物中心；同時通過對不同地域不同類型物業的組合式投資，力圖在獲得行業平均利潤的同時盡可能降低投資風險。
房地產信托――中國REITs的萌芽
中國的REITs應該說還處于萌芽狀態。現在比較多的還是各類房地產信托產品。
據報道，我國第一個比較接近國際標準的房地產投資信托產品，為2002年7月28日由上海國際信托投資公司推出的新上海國際大廈項目資金信托，10天內2.3億元額度全部售出，反應空前熱烈。然而，目前市場上的房地產信托產品主要集中在市政建設項目、危改小區項目等基礎建設項目上，純房地產項目的信托產品很少。
2004年全國約有31家信托投資公司共計發行約83個房地產信托產品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。
金融體系不完善，資本市場發育不健全以及相應法律法規尚待建立，使得我國的房地產信托產品與REITs存在顯著差異，運營模式較單一，規模較小，利率缺少彈性，期限較短，流動性較差。
目前國內有57家信托基金，其中約20家投資于房地產，或采取借貸形式，或直接參與投資開發。但這些都不是通常所說的符合國際定義的房地產投資信托基金，在派息比例、免稅政策上都沒有明確清晰的定義，都只是房地產投資信托基金的一種最初級的階段。
房地產私募基金――中國REITs的新發展
我國的房地產基金不同于REITs，主要在于采用定向私募方式募集資金，資金主要投向項目開發，退出方式是銷售回款或回購，主要有兩種形式：一是開發商發起的房地產私募基金，如金地發起的穩盛房地產基金；還有一種是專業投資機構發起的房地產私募基金，如鼎暉投資管理的特殊機會地產投資基金；自2008年金融危機后，受全球經濟和宏觀調控影響，約來越多的房地產企業發起成立房地產私募基金。2010年號稱中國“房地產私募基金元年”，清科研究中心的數據顯示，2010年全年共新募集28只房地產基金，環比上漲180%，其中已經披露募集金額的26只房地產基金共募集29.65億美元。2011年由于對房地產行業的進一步嚴控，導致房企資金鏈收緊，直接推動了房地產基金的加速發展。上半年新成立房地產基金11只，募集金額11.21億美元，而且大部分都是專業投資機構運作。
中國REITs發展方向
現階段中國很難出現符合國際標準的REITs，主要原因在于兩個方面：一是REITs本身的特點所決定。REITs，嚴格意義上講，指的是房地產投資的證券化，即通過成立REITs，可以將需要大量資金的房地產投資分解成最小單位的投資份額，把規模化投資變成公眾化投資；同時通過成立REITs，可以將需要長期資金的房地產投資分解成彈性化的靈活投資，把固定投資變成流動性投資。而要解決投資的流動性問題，就必須有支持投資份額自由申購、自由贖回以及自由轉讓的交易機制，這一點國內還沒有明確的法規可以參照。二是REITs的發起人和投資人如何解決資本退出機制問題，單純靠銷售回款和回購，一旦遇上市場形勢不好的時候，往往很難實現資本的順利退出，這就要求REITs能上市融資和通過上市實現資本退出。前幾年，萬達集團曾經試圖借道香港，實現REITs上市融資，但最終因國內政策不配套而無法實現。但從長期趨勢來看，當中國房地產行業進入正常軌道，中國證券市場建立起與國際接軌的配套機制時，中國可望產生本土上市的REITs。
單純從目前發展趨勢來看，國內有兩個新的方向值得關注：
一是以平安、北京、新華等為代表的國內大型信托公司開始借鑒PE的合伙人管理模式，探索信托+合伙的房地產投資模式。以平安信托安城1號為例，就采用了雙層結構設計，首先是由平安信托和綠城集團發起成立安城創景股權投資基金（合伙企業），再由平安信托向投資者發行安城1號集合資金信托計劃，該信托計劃成立后，再作為有限合伙人加入安城創景股權投資基金，委托綠城集團進行項目的投資管理。
