別墅調查報告精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的別墅調查報告主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：別墅調查報告范文

    金華市公安局能夠本著不護短,實是求是的精神向公眾的質疑迅速作出回應,對東陽市公安局局長俞流江被質疑利用職權購買豪華別墅一事進行正面釋疑,無疑是值得肯定的。

    但畢竟由于俞的身份較為特殊,作為一個國家公職人員,能夠擁有如此豪華的別墅,公眾提出一些質疑是可以理解的,而且公眾也有權利知道作為公安局長是如何獲得這種價值350萬的豪宅的。

    據金華市公安局公布的材料認為,俞的別墅系按揭貸款獲得,資金來源主要是其妻與別人合辦企業的經營收入(利潤)所得,近幾年每年有六、七十萬的收益。當然,從樣從理論和邏輯上就肯定了俞局長購豪宅的合法性和合理性,也即指俞沒有為了房子的事搞腐敗。我們也希望事情如上述那樣,還俞局長一個清白。

第2篇：別墅調查報告范文

改革開放以來，各大城市的住宅建設不斷加快，新區、小區、別墅、公寓如雨后春筍，拔地而起，我們古城__新區的高級豪華公寓別墅——__也應運而生。__是香港新繼發展公司陶哲甫先生投資2000萬美元建造的高級豪華建筑群，占地13萬多平方米，建筑面積10萬平方米，其中包括6幢18層高級公寓，88幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業購物康樂中心。__已成為江南迄今最大的高級公寓別墅群，它深受來蘇的投資商及中外賓客的青睞，同時也為__工業園區的海外客商提供了良好的服務，促進了工業園區的建設進程。

物業管理作為高級房產投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內已逐漸開始興起。在國外、境外物業管理已有二十多年的歷史，如香港的簡福貽物業管理有限公司、寶威物業管理有限公司等，都是二十多年前香港房產成為炙手可熱時的產物。物業管理公司就其性質而言，應該是一個獨立核算的經濟實體，其經營方式是“自負盈虧”。它是一種社會服務機構，尤其是在中國房地產興起時期，這一服務機構是不可缺少的。它的管理職能應該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費而不管服務的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅館干部學院的委托，參與__的物業管理建設。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業管理方面的經驗，目的是在結合國內的情況，探索一條行之有效的物業管理之路。

首先，解決了物業管理混同于酒店管理的模糊認識。我們有針對性地對中層管理干部進行業務方面的培訓，提高人們對物業管理的認識。我國每年有數千萬平方米的住宅樓平地而起，加強物業管理迫在眉捷，這是一個十分現實又具有戰略意義的任務。因此，必須使管理干部認識到，只有運用科學的管理手段和先進的維修保養技術來管理物業，使環境、治安及房屋道路維修等服務性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環境，才稱得上是成功的物業管理。

在提高認識的基礎上，針對客戶的需求及日常工作職能范圍的不同，我們管理公司組建了安全部、管理服務部、物業部及商業服務中心，確立了管理和經營兩大部分。管理方面的三大部側重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產的維修保養等事宜；商業中心則側重為飲食區、娛樂區、超級市場、商店等配套設施，包括一些委托、代辦服務等。這樣，就使生活區域內所有業主（住戶）皆感到清潔、舒適、方便、安全。

二是抓好公司質量管理的基礎工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標準規范，安全控制，加強檢查等等。如管理服務部組建起一支有10名PA清潔工的隊伍，負責清潔垃圾搞好室內外的保潔，做到日出日清。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由__新區環衛服務公司代清代運，做到箱滿即清。班長定時巡查報告，做到當日問題當日解決，保證環境的整潔。

三是抓好全面質量管理的教育培訓工作。我們把隊伍素質建設和提高骨干的領導藝術有機地結合起來，把握住先培訓后上崗，上崗后再培訓提高這一關。公司以崗位培訓為重點，開展多層次、多形式的職工培訓。比如安全部的“護衛人員基本保安條件知識”的培訓和學習，我們制訂要求護衛人員應知事項：要求護衛人員明確知道他所管轄的每一角落工作怎樣執行；要使他們體會到他所表現的公正一定會受到公司的全力支持，因而無論對待任何人士，都應該光明正大、處事嚴謹。護衛人員應該明白他所管轄范圍內的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點：

1、他所保衛的準確范圍——包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。

2、如何通知消防部門、公安派出所、救護站和控制中心。

3、護衛人員所擁有的法定權力和限制。

4、所有公寓門戶及火警通道。

5、所有警鈴系統及電話的正確位置和使用方法。

6、應知救火龍頭、滅火器材的位置及如何使用。

7、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。

8、怎樣利用及控制燈火系統。

9、基本的救傷常識。

除上列各點外，還要求護衛人員對怎樣履行職務以及制服、儀表要求、巡視報告、入口控制等重要環節，能夠全面掌握。所以護衛人員的素質是至關重要的。通過對安全員的專業培訓，公司在鑰匙管理、戶籍管理、會客制度、消防治安等方面落實得較好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局評為先進集體。

四是抓好房產維護管理工作。我們物業部專設幾名工程人員負責公寓、別墅房屋的維修管理。在物業管理的實踐中，我們深深體會到房屋維修保養質量的提高完全有賴于工程人員的素質以及物業管理的質量意識。新建的房地產，較易發生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。在時間急，施工復雜的情況下，工程人員都能不厭其煩地為住戶服務，為他們解決生活中的實際困難。工程人員制訂了保質量工作規劃，對__范圍內的所有設備進行自查、抽查、維修，定期進行保養，保證設備運轉合格率達到百分之百。

五是與業主（住戶）簽訂公約，并由住戶代表成立管理委員會，重大的問題由委員會決定，委員會監督合約的遵守執行。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規定、保安與公寓內工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執行。

第3篇：別墅調查報告范文

鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了

銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

二、市場概況及基本競爭格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)

b、 小戶型市場概況。

自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

(小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告)

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c、 商鋪市場

商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

三、項目swot分析

一)優勢

1) 鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

市場細分如下：

a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

第4篇：別墅調查報告范文

微博上曾盛傳一組名為《100萬人民幣能買到什么樣的房》的圖片。你點開來一看：美國佛羅里達州四室兩衛小別墅價值7.4萬美元，俄羅斯莫斯科“一環”內的兩居室15.2萬美元，印尼巴厘島私人別墅10.7萬美元……

最后一張照片似曾相識——北京郊區60平方米毛坯房，15萬美元。噢，這不是你朝思暮想夜不能寐起早貪黑為之奮斗的目標嗎？

如此巨大的落差讓你恨不能立刻舉家遷徙算了。但眼見真的如實？這問題可沒有標準答案。

各個國家各個地區都有不同規定，而且房產所在的位置也決定了它的價值。但還有些事兒，有必要給你提個醒。

物美價廉？那只是房價

佛羅里達州黑斯廷斯地區7.4萬美元的房子是確有其事，但是這地方是一個農業中心，據美國人口統計局的數據，它的人口只有607人。而在紐約中心公園區域，房價并不便宜，美國地產信息網Trulia統計出2012年4月～6月，這地方房屋的平均價格為2.7萬美元（合人民幣17.2萬多元）每平米。

且關鍵之處在于，那些讓你怦然心動的價格只是房價，想要安居樂業，可能還需要支付其他費用。

稅費 在許多國家購買房產，稅費之高可能會是出乎你的意料的。

美國各州稅率不同，據《紐約時報》報道，投資服務公司穆迪做了一個統計，美國各州平均地產稅率的范圍是0.65%～2.57%——而如今上海試行房地產稅適用稅率為0.6%。

所以在下手之前，你必須搞清楚當地稅收成本是否能夠承受，在國外與房產有關的稅費還主要有契稅、土地稅、印花稅和增值稅等。

《投資與理財》就曾報道過一個比較悲催的案例，一位有過海外買房經驗的同胞，花了380萬美元在美國買下一套別墅，按照他自己的形容——“就像電影《阿甘正傳》里面主角的那棟房子，周圍是草坪，還有游泳池，非常愜意舒適。”

但還沒高興幾天，過戶、驗房、保險這些價格不菲的項目就花了他七八千美元，接下來一年多達幾萬美元的地產稅、社區管理費、房子日常保養費讓他后悔莫及。

隨后他決定轉手。但房產經紀人告訴他，還要支付相當于房價10%的所得稅、房產經紀人的傭金、過戶稅和其他手續費……他就更懵了。

管理費 物業管理費有時候也會讓熟悉每月每平米幾塊九毛八的你難以置信。

這里有一個比上文更極端的例子：《信息時報》曾報道稱，2009年有一位慕名到美國購房的溫州商人，一口氣買下了3套銀行沒收后再拍賣的房子，便宜得令人乍舌——每套2000美元。

然而他后來發現這些房子內部都比較破舊，且地段偏僻，為了用租金抵消每個月的維護費用和稅費，他又花了一大筆錢重新裝修。

可房子在“窮人區”，他的租客好幾個月都沒有支付房租，坐飛機去打官司又要花錢。那么自認倒霉把房子都賣掉吧——但想想賣房需要的稅費和中介手續費，怎么算還是自己虧了。

所以，不要輕易羨慕那些驚人的價格，可能里面藏有陷阱。

還是十分想買？先搞清謠言

你可能已經發現，近來海外房產推介越發頻繁。

交通銀行調查報告說，中國人的買房意愿已經連續4個月上漲。不過意愿高漲，政策卻收緊。國人正在把目光投向海外。中國內地和香港的買家，已經成為購買美國房產的第二大外國買家群體。

實際上，美國在今年成為了外國人最熱愛的購房地。去年歐洲國家很受歡迎，前幾年是澳大利亞。

許多人近期相信，美國不動產歷經m多的大幅調整后，在庫存降低、租金收益率提升，加上房價止跌回穩，政策吸引等原因的影響之下，加之歐債危機，房地產成了該國成長趨勢較為明確的產業，現在價格約比高點低了20%～30%，適合出手。

但針對該國地產''再辟兩個謠。“買房送綠卡”“買房送綠卡”跟“買北京郊區房送北京農村戶口”—樣，都是坑爹的。

房產中介用以作為噱頭的這句話，如果他負責任地加上“最終解釋權歸本中介”的話，解釋很可能會是送“移民服務費”。“永久產權”這個要視情況而定。

和中國的土地所有權歸國家所有不同，很多國家都實行了土地私有制，政府將土地出售之后，產權就永久屬于個人。

這些都沒有問題，但你還是要注意，你買的是產權還是居住權，前者你能夠隨意買賣出租房子，但后者相當于有限期限內的產權，且只能出售給物業委員會。

實際上，在你出手前，推薦跟精通當地法律的人士進行探討，了解當地政策、經濟情況以及文化差異，條件允許的話，有必要在當地專業機構雇用一個房屋調查員，并且讓房屋中介負責出租事宜。

限購令外國也有

澳大利亞對外國買房者實施了限購令，外國人買房只能買新房，不能買二手房，賣房則只能賣給澳大利亞人。

當地政府會對海外投資進行調查，如果發現你炒房，你就會又多了一處容身之地——頗具澳洲風情的監獄。

韓國、日本、巴西等地也推出了類似的限購令。

各國

在尼加拉大瀑布，有便宜豪宅四室四衛，掛牌均價為60820美元（折合人民幣約為39.4萬元）。

在波羅地海小國拉脫維亞，該國在經濟危機期間的房價是全世界跌幅最大的，達到了70%。2011年該國房價開始反彈，年增幅達到16.9%。

第5篇：別墅調查報告范文

“母親常說，我一輩子再也看不到如此壯大，如此浩大，如此荒僻的江河了。湄公河及其支流奔騰向海，這水域將消失在大洋的洞壑中。平野一望無際，河水涌流奔瀉，仿佛大地是傾斜一般。” 因為這樣的文字不知道有多少“杜拉斯迷”，尋到了越南，尋到了湄公河。

第一次聽說越南是在高中英語課上，剛從越南旅游回來的老師跟我們描述他所看見的越南。“人民幣在越南很值錢，手表在越南是奢侈品”，這些是我的最初印象。看過梁家輝演繹的《情人》，讓我第一次間接感受到了越南獨有的風情。杜拉斯用它追憶似水流年的語氣，營造了一個潮濕而炎熱，幽暗而凄美的法式浪漫風情。

越南就有如他的名字，越南越美……慵懶閑適的國度

越南人總體給人一種“慵懶”的感覺，在這個稱得上慢節奏的國家里，隨處可見慵懶閑適的景象。

大街上，摩托車喧囂地行駛，角落里，睡在搖椅上搖著扇子的老人，海灘邊，坐在沙灘上獨自釣魚的漁民，市場上，推著自行車賣花的女人，天空中，亂七八糟的電線。這樣的畫面構成了越南獨有的風情，慵懶正是她的氣質。摩托車的王國

在越南，最常見的交通工具是摩托車。滿街的摩托車猶如洪水一般，在大街小巷穿梭著。摩托車有用來代步出行的，有用來拉客做生意的，還有用來休閑娛樂的。

據越南發展論壇公布的最新調查報告顯示，目前越南全國摩托車擁有量已經超過2000萬輛，平均每4人就擁有1輛摩托車，每年越南全國摩托車市場的需求達到200萬輛，而且這一數字還在持續增長。

在越南，騎摩托車不必戴頭盔，人們為了防曬往往都蒙著紗巾，這也成為了越南特有的街景。一輛摩托車上可以載4個人也可以載小山一樣高的貨物，沒有限制。反差強烈的國度

在藝術上，有人以反差為美。越是差異大的事物，越是美。如果從這個角度講，越南是極美的。

越南人的宗教信仰千差萬別，各種宗教建筑在這片土地上和諧并存。每一個城市都有一座美麗的天主教堂，這些與旁邊低矮的漁村形成一種反差。

來越南的人總是可以在越南人黝黑的臉上找到輕快的笑容，他們不富裕，他們有自己的憂愁，但是他們能享受快樂的時光，這些也是一種反差。

越南人以白為美。當地紫外線強烈，女性出門總是要以紗巾遮面，以此防曬。然而，當她們拿下紗巾的時候，卻還是曬成了古銅色般的越南特有的膚色，這是越南的反差。

在這種反差強烈的國度里，你能感受的是反差的美，特有的異域風情。純真善良的國度

在越南，你隨處可見穿著像中國旗袍一樣的女性，它有個美麗的名字叫奧黛。“裳者，如衣之長揚也，垂于邊際。”這是古時對越南服飾的描述。

奧黛外層酷似中國的旗袍，開衩卻開到了腰上，圓領，上面是雙層，裙身一律敞至腳踝，往往以花飾點綴，十分雅致。初次看到越南女性穿著這種服飾的人，一定會被它的優雅吸引，它將女性的曲線美展現地淋漓盡致。

說越南人純真善良一點兒也不假。黝黑的臉龐，黑亮的眸子，純真的笑容，這些都讓我們感受到了它的純樸善良。

在越南，每條河都有很多條船，戴著斗笠的越南船民非常自在，他們靠船為生，以船為家。遠望靜靜的河水，一條條藍色的船，一行行紅色的燈籠，宛如一幅美麗的風景畫，齊奏出一曲越南風情歌。真的很法國

越南有許多的老城區，由許多分工不同的小商業街組成，賣木偶的，賣鞋子的，還有銀飾專賣街，香煙專賣街，玩具專賣街，旅行用品專賣街等等，就連門簾草席都有專門的街道，各個老舊狹窄的小街錯落交織。

行走在越南街頭，看著低矮的各式建筑，我只能感嘆――這個國家很詩意。

第6篇：別墅調查報告范文

7月1日，九龍湖正式與美國國際知名高爾夫管理公司IMG簽約（著名高球球星泰格?伍茲經紀公司），并于即日起全面提價。這更讓外界添加疑惑：既然要打造公眾球場，為何偏在此時提價？

8月25日，九龍湖高爾夫球會董事方彥、九龍湖投資開發公司市場營銷副總監方菲與IMG亞洲區市場營運總監詹姆斯同時亮相，解密九龍湖的新型公眾球場戰略。方彥稱，不少人士對公眾球場的理解有誤，公眾球場并不能與低價劃等號，國外很多高品質的公眾球場價格不菲。“九龍湖目前以一天會員的形式對球手開放，提升服務水平，我們將致力于將九龍湖打造成一個高檔的公眾球場。”

簽約IMG

九龍湖與IMG攜手無疑是天作之合。九龍湖要提升在國內外的影響力，需要在球場運營、草坪管理以及傳播上有更大的飛躍。而IMG作為國際知名高爾夫管理公司，具有豐富的管理經驗，正全面開拓中國高爾夫市場。

真正讓九龍湖與IMG結合的，是合作前IMG的一份調查報告。

開業以來，九龍湖一直把經營的重點放在草坪維護以及球手服務上，這使得九龍湖短時間內在廣東甚至全國的球手心目中都有很高的地位。但九龍湖顯然不滿足現有的影響力，在公司的規劃里，九龍湖未來是一個國際化的球場，是一個休閑、綜合商務服務社區。對于沒有國界、蘊育巨大發展潛力的高爾夫而言，提升球場的品質自然能在未來的競爭中占據主動。

“僅僅在國內球場中有影響力是不夠的，這只是九龍湖的一個短期目標。”方彥表示，“九龍湖未來的競爭力在于國際化的管理水平，因此，我們需要提升在經營理念以及管理水平，與國際接軌。要吸引外國球手以及游客來度假，首先要通過一個國際化的管理公司來提升自己的實力與知名度。他們有國際市場的管理經驗，了解國際市場的消費心態。”

在正式介入九龍湖管理之前，IMG在九龍湖的要求下作了一個關于廣東地區市場狀況以及球場運營的優、劣勢分析報告。“報告中對我們一向認為比較好的草坪管理IMG只給了70分的評價，這讓我覺得我們的管理離國際水平還有很大差距。”方彥說，“此前，我曾體驗過IMG在國內管理的5家球場，認同他們的管理經驗。所以決定聘用IMG作為球場的管理顧問。”

對此，IMG負責人詹姆斯表示，IMG之所以選擇與九龍湖合作除了球場有很好的品質之外，就是九龍湖領導者對球會管理的重視，這對雙方日后的合作執行非常重要。

兩者一拍即合。

“我認為九龍湖能真正打動IMG，讓其成為管理顧問很大程度上是因為九龍湖打造國際化球場的決心。很多球場都提出要打造國內高品質的球場，但最后卻因為各種原因沒有堅持下來。”方彥表示，“我們在組織構架上開始全力配合IMG的管理，比如，現在球場的高層基本上能用英語與IMG人員交流，對于IMG的報告執行情況也全力跟進。”

公眾球場的謀略

“IMG通過調查認為，國內高爾夫球手對高端公眾球場有很大需求，即目前中國國內的大部分球場都走會員制的道路，現在國內也普遍認為只有會員制的球場才是高端的球場，其實這是個誤會。”方菲說，“衡量一個球場高端與否的唯一標準，就是球場本身的品質，而不是球場是否叫私人俱樂部，應該說高端的公眾球場在中國是一個市場空缺點，因此我們跟IMG達成共識，就是要把九龍湖球會建設成為中國第一個高檔公眾球場。這就是我們提出一日會員經營策略的原因。”

據了解，所謂一日會員，就是球會不再區分會員與訪客的服務，而是一視同仁提供高品質的服務，訪客哪怕在球會只打一場球，在球會也能享受到與會員同樣高的服務。之所以有這種提法，是因為目前國內許多球會，將會員與訪客分開服務，導致許多訪客得不到球會高品質的服務。

這樣，通過公眾球場的形式對球手開放，利用一日會員的對服務質量的要求，九龍湖力圖在球手口碑以及服務質量上形成一個良性循環，從而不斷提升球會的管理以及服務，將一個高品質的公眾球場呈現在球手面前。“利用公眾球場的經營模式帶動九龍湖整個休閑、高品質社區，這就是九龍湖打造公眾球場的目的，并借此突出球場個性，與IMG所管理的其他球場區分。”

“現在九龍湖的休閑、度假社區的概念逐漸形成，隨著球場的配套設施逐步完善。”方菲介紹，“今年年底，九龍湖的酒店、歐洲小鎮以及新9洞的燈光球場都會開始營運。九龍湖的別墅項目也正在緊張的規劃建設當中。”

顯然，九龍湖與IMG的聯合不僅僅是像IMG所管理的上海佘山球場那樣，使會籍價格從最初的3萬美金飛漲到目前的16萬美金。而是要通過借鑒IMG的管理經驗，以公眾球場為平臺，將九龍湖打造成為一個高品質的休閑度假及居住為一體的綜合國際社區。

“當然做高品質的公眾球場是全新的挑戰，要改變國內消費者已有的觀念還得有一個過程。”對于九龍湖的長遠規劃，方彥顯得格外有信心，“通過市場教育，九龍湖一定能做成中國第一個高品質的公眾球場，做成南中國最尊貴的球會，就像美國的圓石灘高爾夫球場那樣。

廣州九龍湖高爾夫球會簡介

廣州九龍湖高爾夫球會位于廣州市花都區北興鎮九龍湖國際社區，社區背倚連綿數十公里的蔥郁群山，環仰九龍湖，2.4平方公里的匯水面積內既無人煙亦無污染。空氣清新，氣候宜人，且陽光充足。平均氣溫比廣州市區低3-5度。第一期18洞高爾夫球場及會所已于2004年5月正式對外開放，第二期9洞燈光球場即將于2006年底開放，第三期18洞封閉球場也在勘測規劃當中，建成后將成為廣州地區唯一45洞高爾夫球場。

交通：

球會位于四條高速公路（京珠高速、新機場高速、街北高速、廣清高速）及二條高等級公路（花都大道和山前旅游大道）的交匯口，距離交匯的立交僅200米，交通四通八達。可快速連接市區、地鐵、內環路、港口、車站、機場。

球會榮譽：

1.2004年，被《中國高爾夫》雜志評為中國最佳新球場；

2.2005年，被美國權威雜志中文版《高球文摘》評為中國最佳新晉球場、“廣州最具挑戰性高爾夫球場”，同時，8號洞入選中國十八名洞之一；

3.2006年，被《世界高爾夫》雜志評為華南地區最有潛力球場；

第7篇：別墅調查報告范文

“能占就占不然吃虧”

北古石村屬于中等規模，全村265戶、1021人。村黨支書王茂生介紹，村莊建設用地總面積25公頃，絕大多數是宅基地占地。全村371塊宅基地中，有100多塊長期閑置，其中又有71塊早已無人居住，房倒屋塌，破敗不堪，用老百姓的話說，都成了“只住耗子不住人的老鼠窩”。

記者看到，有的院子只剩下了殘垣斷壁，成了公共垃圾場。還有的院子，院門和正屋的門窗都被拆走，屋頂也徹底塌掉了，從屋里地上長起的幾顆樹木，最大的都有碗口粗細。兩側的廂房，只剩下不足人高的石頭垛子。

多位村民介紹說，宅基地閑置、廢棄有幾種原因，首先是“占新不退舊”。一些需要蓋新房的村民都愿意新申請宅基地，但原來占著的宅基地并沒有退回給村集體。“以前村干部控制不嚴，有要新宅基地的，就給劃了，老宅基地也沒有收回集體。有的不要錢，有的要一兩千元。對不同人家政策不同，不同時期也有不同政策，村干部的隨意性很大。”王茂生說。

北古石村村民王茂盛今年71歲，過去擔任過村干部。他告訴記者，有一段時間，村委會要求“占新退舊”，這一階段占用新宅基地的，老宅基地名義上退回給村集體了，但沒有任何字據，換了村干部之后，誰也不管過去的事情了，這些宅基地又成個人的了。

其次是“進城不退宅”。這兩個村有幾戶人家舉家都搬到城市居住了，戶口也遷到了城市。雖然多年不回來一次，但宅基地仍然保留著。還有的村民，在兒子很小的時候就向村里新申請了宅基地，孩子長大后在城市有了穩定工作，并不回村里生活，但宅基地卻保留了下來。村民蔡某有個侄子，20多年前就遷到了城市居住，已經很多年沒有回過村里，但宅基地還留著，平時由蔡某幫著照看。

再次是“減人不減地”。在農民眼里，宅基地屬于個人的“私產”，老人過世之后，由子女繼承，并不退回。這些宅基地自己不使用，也不允許別人使用;即使閑置、拋荒，別人也無權過問。

除了多占宅基地外，現有宅基地面積普遍偏大。按照山東省1999年公布實施的《山東省實施辦法》規定，新建宅基地面積限額為：城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶面積不得超過166平方米;平原地區的村莊，每戶面積不得超過200平方米;山地丘嶺區，村址在平原地上的，每戶面積132平方米;在山坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過264平方米;人均占有耕地666平方米以下的，每戶宅基地面積可低于前款規定限額。

上營村屬半山區，但村址建設在平原區，按照有關規定，每塊宅基地面積不得超過132平方米。村黨支書高奎賢說，實際上每戶的宅基地都超標一倍多，一般達到270平米左右。

這兩個村宅基地的閑置浪費現狀與全省平均情況大體類似。根據《山東省農村新型社區和新農村發展規劃（2014～2030年）》，2013年山東村莊人均建設用地面積為210平方米（包括宅基地、公共設施用地和經營性用地），相對偏高。記者從山東省委農工辦了解到，全省8.6萬個自然村中，呈現“空心化”的占20%至30%。

一些村民說，宅基地管理也就最近幾年才緊起來了，過去管理比較松，所以“能占就占，誰不占誰吃虧”。

占而不用擠壓耕地資源

我國《土地管理法》規定，“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，且各省市都對農民宅基地面積有著嚴格規定。但是在現實中，多占、超占宅基地現象十分突出，擠占大量耕地資源，農村想發展卻無地可用。

多占、超占宅基地使村莊建設出現了“攤大餅”，對耕地形成了擠占。2004年，上營村人均9平方米耕地，到2006年時，只剩下了人均6平方米。2008年滕州市國土部門發現了這個村新建農房占用了部分基本農田，處理了村干部，并依法拆除了6戶農民的新房。

當地國土部門一名干部說：“通村公路修到哪里，農民就把房子蓋到哪里。按規定新建住宅占地是要經過縣級批準的，但有的農民不打招呼就建，就算占了耕地，事后執法也很難。”

根據九三學社2013年的一份有關城鎮化發展的調查報告，我國農村常住人口每年以1.6%的速度在減少，但農村宅基地卻以每年1%的速度增加，農村每年建房新增占地13.3萬公頃左右，出現了城鎮化和農村住宅“兩頭占地”現象。

山東省的情況大致相同。據統計，山東省目前農村宅基地總面積達到138.87萬公頃，占城鄉建設用地面積總量的68%。其中，“一戶多宅”現象比較突出，隨著城鎮化的發展，農村大量人口轉移到了城市，但宅基用地不但沒有減少，從2005年到2012年還增加了約18萬公頃。

一方面宅基地閑置浪費，另一方面村里想發展卻無地可用。王茂生說，農村發展和城市一樣，都為地的事情發愁。

北古石村東頭規劃了一個小Ⅱ型水庫，今年將要蓄水。村民們把這個水庫看做是一次發展機遇，希望能借此發展旅游業，開辦鄉村旅館和農家樂。王茂生說：“辦這些項目都需要占用建設用地，但村里已經沒地可用了。要是占耕地的話，別說我們舍不得，就是鎮上也不會同意。所以為了地的事情，村委會一幫人整天唉聲嘆氣。”

上營村黨支書高奎賢說，村里還準備建一個文化廣場，豐富村民業余文化生活，但現在已沒有多余的建設用地可用。“山上很多地方都是石頭，連根草都沒有，卻還劃作基本農田;光依靠種地發家致富基本不現實，想進一步壯大集體經濟又缺土地指標，山下一片片的閑置宅基地，荒著很可惜。”他說。

不想錯過發展機會的北古石村，計劃通過收回廢棄宅基地的方法盤活村莊建設用地。“我們村1021人，卻占了25公頃建設用地，人均248平方米，太奢侈了。要是規劃得好的話，能有7公頃地足夠了，能節約出二三百畝地。”王茂生說。

北古石村的這個想法，在農民那里碰了軟釘子。村民狄延洪家共有兩塊宅基地，其中一塊荒廢了近20年，房子已經塌了。他說：“退回給村集體？沒有個滿意的說法，肯定不愿意。”

按照國家規定，“一戶多宅”中多余的宅基地應由村集體無償收回，但根據物權法的規定，應對這些宅基地上的房屋進行補償。王茂生說，村里多年沒有一分錢集體收入，拿什么補償？

盼政策引導盤活“沉睡資源”

基層干部盼望國家出臺治理“空心村”的引導和支持政策，鼓勵基層盤活廢棄宅基地，節約出來的土地，不論是復墾成耕地，還是發展其他事業，都能有效增加農民收入。

為了進一步發展，上營村也選擇了在廢棄宅基地上做文章，并且邁出了實質性步伐。從2010年開始，村委會對30多處宅基地實行“有償收回”。高奎賢說，當時選擇了村里一處廢棄宅基地相對集中的地方，由村集體補助一定費用，把宅基地收回。補助標準并不統一，根據房子好壞情況確定，好的能補助五六萬元，差的也不低于1萬元。

記者采訪了解到，廢棄宅基地并不是絕對集中，往往成片的廢棄宅基地當中，仍有少部分有人居住。對于這種情況，上營村提供了三種解決方案：一是利用村莊其他閑置建設用地，新批一塊宅基地。二是與其他位置的廢棄宅基地互換。三是村里新建了一批鄉村別墅，這些農戶可以優先、優惠購買。

村民高寶蘭告訴記者，兒子成家后新建了住房，他們老兩口就住在了老宅子里，隨著周邊人家陸續搬走，那一片就剩他們一家了。村集體收回這片宅基地時，給他家補助了2萬元，并將他們安置在村里另外的一塊廢棄宅基地上。他說：“沒花一分錢，舊房換新房，對這樣的結果還算滿意。”

通過有償收回的辦法，上營村第一批共動員了30戶農民退回宅基地，騰出了2公頃多建設用地。記者近日看到，這片舊房子已經拆除，并用圍墻圈起來了，村里打算建成工業廠房，對外出租。村里另外兩片相對集中的廢棄宅基地，近期也打算收回。高奎賢說，做完這些事，上營村會有一個大發展。

中國科學院的一份調查報告顯示，經綜合測算與評估，通過構建完善的農村人口轉移機制、宅基地退出與盤活機制，全國空心村綜合整治潛力可達0.076億公頃。

據了解，現行的土地管理法規都偏重于對新增宅基地的審批管理，對閑置宅基地如何依法管理，合理、合法收回等沒有具體規定，對違法違規行為缺乏約束，沒有形成合理有效的宅基地退出機制。

南沙河鎮副鎮長房永說，上營村能夠走通廢棄宅基地“有償退出”這條路，關鍵原因在于集體有收入，能夠拿出補償，大多數村莊卻不具備這個前提條件。滕州市曾就此出臺過相關規定，要求依法收回多占的宅基地，但由于缺乏實施細則和支持政策，真正收回的寥寥無幾。

基層干部建議，為了鼓勵村民退出閑置宅基地，一方面完善農村宅基地管理制度，在滿足合理需求同時，嚴格宅基地審批，對多占超占宅基地的，采取收回或有償使用的手段加強管理。同時，建立村民宅基地退出的激勵機制，對主動退出的農戶在正常的補償之外，給予適當的經濟獎勵。

第8篇：別墅調查報告范文

[關健詞]FTTH產業 寬帶接入 電信運營業

FTTH是寬帶接入的重要發展方向,FTTH是光通信產業發展的新亮點,它涉及到器件、系統、網絡技術和經濟、維護、應用、標準以及法規等多方面,對我國電信運營業和制造業既是機遇也是挑戰。目前阻礙我國FTTH產業發展的主要問題有以下幾點。

一、市場需求的培育發展和產業鏈的形成尚需時日

FTTH除了提供高帶寬外,更重要的是運營商能提供什么具體服務內容,使得在既有寬帶接入技術無法滿足之下,推動用戶走向光纖到戶。然而,根據今年7月的《2005年中國5城市互聯網使用現狀及影響調查報告》,用戶上網經常使用的服務為看新聞、搜尋引擎、電子信箱,這些服務所需之帶寬小,而高帶寬服務如視頻會議、VOD、多媒體娛樂使用之比例則偏低。因此,在ADSL已可滿足現有帶寬使用量的市場環境下,高帶寬服務的需求引導和普及情況還需要時間。

在寬帶產業中,內容提供商、網絡運營商、最終用戶構筑了一個應用服務產品的價值鏈。在運營層面之下是眾多的軟件開發商、終端設備制造商、系統集成商以及和它們相聯系的政府、金融、媒體、市場、咨詢和服務構建的一個完整的產業鏈。如何聯合產業鏈條上各個環節,共同建設一個“寬帶產業生態圈”需要時間和努力。

二、運營商不積極成為FTTH發展的另一個約束

關于FTTH應該由誰來承建的問題也是不容忽視的。FTTH究竟由誰來建,是由建筑方本身還是由某個運營商,是由建筑方選定某個運營商還是由政府來決定,在FTTH普及之前,這些問題都有待解決。總體而言,現階段的FTTH發展仍處于試驗推廣階段,仍未實際商用化,且在整個推廣過程中,FTTH作為寬帶接入技術的一種,在國內市場xDSL的強勢競爭下,在與xDSL競爭內部資源分配時處于較不利的地位,影響運營商對FTTH的投資,不僅測試計劃零星,且多由大城市的駐地運營商主導,缺乏美、日運營商般全盤的資源整合與推廣,造成示范工程的進行多由光通訊廠商或其它電信服務商主持,運營商則為被動配合角色,在缺乏運營商大力支持下,國內FTTH推廣力度還不夠強勁。

三、技術和成本瓶頸

從技術層面來講,目前廣泛采用的ADSL技術提供寬帶業務有一定的優勢,與FTTH相比,價格便宜,利用原有銅線網使工程建設簡單,對于目前500kbit/s~1mbit/s影視節目尚可滿足需求,是FTTH目前推廣的主要競爭對手。從全球范圍看,在寬帶用戶中,66%的用戶采用xDSL,在中國這個比例更是高達90%。作為寬帶接入理想方式的FTTH,一直沒有得到大規模發展的最主要原因就是光纖接入的成本依然比較高。由于光電子器件價格昂貴等因素的制約,FTTH難以普及,我們目前只是在骨干網采用光纖傳輸,而在“最后一公里”的接入層面采用以太網等多種接入方式。正如簡水生院士所言“研制廉價的光電子器件是實現光纖到戶的重要任務”。

四、我國FTTH發展的出路

1.完善各項技術標準和政府政策法規

標準化工作對FTTH產業發展和降低初裝成本和維護成本有直接的影響。接入系統與國情密切有關,在積極參與國際標準化工作同時應加強開發適合我國國情的FTTH系統標準,包括體系結構、光纖類型、使用波長、匯聚層傳輸技術、接口要求、性能指標、性能監視、網絡管理、關鍵光器件和模塊指標、安裝操作指南等。盡早制定大樓內包括室內光纖布線規定,用以指導新建建筑物的建設,為FTTH留有應用的余地。另外,FTTH的應用再次提出了接入線路敷設權問題、競爭環境下如何避免重復建設問題,對此電信法或電信管理條例應有所規范。

在國內FTTH的建設、發展上,素有“中國光纖之父”美稱的趙梓森院士一針見血地指出:制約FTTH的發展因素不是技術問題而是社會問題。光纖發展到家庭需要政府的支持,不但要制定與因特網相關的版權法規而且還要制定對FTTH建設的優惠政策。例如:采用光纖建網可減免稅;出臺相關鼓勵政策推動建設光纖到家庭;政府出面協調各方利益協調,同時發揮市場杠桿作用,讓個體運營商跳出狹隘利益紛爭,積極投入到FTTH的試用(Field Test)和商用。政府也要出整的FTTH示范和發展計劃,驗證FTTH技術和產品的成熟性,未來大規模應用FTTH打下基礎。

2.積極引導和培育市場需求,形成生態產業鏈

根據CNNIC第16次“中國互聯網絡發展狀況統計報告”顯示,目前寬帶用戶的網絡速度滿意度較低,這說明,FTTH的高寬帶是客戶的需求。又根據目前網民上網主要集中于看新聞、搜索引擎、電子郵件的使用這一情況來看,這需要我們設法引導他們轉向需要更寬帶寬要求的VOD、遠程診療、視頻會議等服務和應用。

眾所周知,目前FTTH的設備價格還非常高昂,往往一線售價1000美元以上。據了解,在美國FTTH用戶每戶每月服務費也約為80~100美元,電信運營商的FTTH網絡一般兩三年可以收回投資。但在中國,情況則完全不同。目前,在國內不少城市,由于激烈的市場競爭,ADSL和基于5類線的LAN寬帶接入使用費逐年下降,例如筆者所在城市杭州富陽已降到每年300元以下,個別月使用費較高的地區,如南京也只有880元/年。基于這種寬帶接入服務的資費水平根本無法支撐FTTH網絡建設和運營,其投資效益可想而知,這是我國電信運營商普遍缺乏熱情推廣FTTH的最根本原因。可見,在我國推廣FTTH應用,除開發低成本的FTTH接入技術與設備外,還應該把市場推廣的突破口選擇在如別墅區、高檔住宅區和高級寫字樓(FTTO)等目標市場。

3. FTTH業務提供應循序漸進,選擇適合我國FTTH發展的技術

目前全球500萬線的FTTH用戶中,90%以上的FTTH接入網絡只提供Internet寬帶接入業務,因為FTTH提供傳統固定電話成本遠遠高于現有固定電話技術成本,追求FTTH全業務接入(同時支持寬帶上網、有線電視CATV接入和傳統固定電話接入,即所為三網合一)在我國還存在行業壁壘,即電信運營商不允許經營CATV業務,反之CATV運營商不許經營傳統電信業務(如電話),而且這一現狀在未來相當一段時間內無法改變,因此單一運營商無法在FTTH接入網絡提供三網合一業務。雖然,在接入網上,光纖替代各種銅質纜線是必然趨勢,但一夜之間光纖就徹底替代銅質纜線,所有業務都通過光纖接入是不現實的,也是無法想象的。在推進FTTH過程中,我們必須照顧到傳統固網運營商的利益,也要考慮現有的金屬線資源,實現平緩過渡。

第9篇：別墅調查報告范文

［關鍵詞］ 國際旅游島 旅游房地產 海南 開發模式

隨著海南建設國際旅游島戰略的正式獲批，海南旅游房地產的發展也上升到一個新的高度。旅游業是海南的主導產業，因此，從旅游視角思考房地產，已成為海南房地產業發展的重要指導思想。2010年7月獲國家發改委批準的《海南國際旅游島建設規劃綱要》，對海南旅游房地產市場做出了重點強調與明確規劃。本文從海南省旅游房地產項目開發的現狀出發，分析了目前主要的三種開發模式以及存在的問題，并提出應對之策，對海南旅游房地產的發展有一定的參考作用。

一、海南旅游房地產發展現狀與特征

1.海南已成為我國乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一

2005年至2009年海南全省游客總接待量和旅游總收入持續上升，2009年接待過夜國內外游客2250.33萬人次，入境游客55.15萬人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游業穩步提升的拉動下，以“度假房產”、“生態房產”為著力點的旅游房地產市場快速升溫，外銷率不斷提高，房價持續走強，轉型升級步伐加快。2009年，全省房地產銷售量560.34萬m2，比上年增長50.5%，實現銷售額351億元，比上年增長73.2%。

數據來源：據海南省旅游發展委員會統計資料整理。

海南憑借獨特的自然資源和優美的環境資源，吸引了國內外諸多著名品牌酒店投資建設。如“國家海岸”――海棠灣首批建設的十幾家酒店就包括凱賓斯基、朗豪、費爾蒙、希爾頓逸林、喜來登、君悅、香格里拉等著名品牌。硬件設施的建設和完善為發展國際化的休閑度假旅游奠定了基礎。目前，海南酒店客房有36578間，五星級或按五星級標準建設的酒店已過180家，國際品牌酒店已達48家，位列全國各省市之首。隨著旅游業的持續高速發展，對旅游住宿設施等旅游房地產的需求量也不斷增大，據《海南省旅游總體規劃》預測，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量約11.1萬~13.2萬間。

2.海南目前旅游房地產發展的總體空間特征可以概括為“東鬧、西靜、中隱”

東線的濱海度假地產以東線高速為串聯，借助政府規劃和優越的海岸條件，將自然資源轉化為地產資源，將單純海景觀光、商務會議客源轉化為房地產客源。中線利用固有的熱帶雨林和溫泉等資源，通過先期低端度假產品催熱市場，大力發展養老度假休閑地產。西線為島內保持原生態較為完整的地區，原生態的海岸和山地雨林資源豐富，最早規劃為工業開發集中地帶，旅游地產開發尚在初級階段，將定位為原生態野趣旅游地產。

3.開發熱點已跳出海口和三亞兩個重點城市

從旅游區域發展的基礎上看，東部沿海地區的發展較為成熟，是當前的熱點開發區域。但隨著其他地區旅游資源的逐步開發，中西部市縣的旅游地產也風生水起，開始升溫。海口、三亞踞海南島南北兩端，一直以來都是旅游房地產發展的領軍城市。在海口、三亞的競爭中，海南的二三線城市旅游房地產市場也悄然興起，具有明顯特征的開發熱點區域已初步形成，且在空間上呈現出以熱點城市為點，以東部海灣為線，向中部、西部全面發展的趨勢。

4.旅游房地產產品更加豐富與多樣化

20世紀90年代初，三亞首先出現了分時度假酒店（產權酒店），由此形成了長久以來產權酒店“唱獨角戲”的局面。隨著社會的發展，旅游者的需求日益個性化、多樣化，在市場的多種需求下催生了各式各樣的旅游房地產產品。從項目地理位置看，有濱海、森林、山地等風景區旅游地產，亞龍灣人間天堂•鳥巢度假村就是一個很典型的案例；從經營模式看，有公寓式酒店、家庭旅館、養老休閑社區等，尤其是養老休閑社區得到了市場的認可，發展勢頭強勁。

5.開發商和購房顧客多元化

海南獨特的自然環境資源吸引了大量游客前來觀光旅游，同時也吸引了大量房地產商紛紛入駐海南。目前，中國房地產開發百強企業中已有超過60家在海南進行房地產開發，這個數字已經超過房地產百強企業在國內某些一線城市的開發量。隨著人民生活水平的提高，海南島房地產的客源更加多元化。據海南建設信息網的數據，2008年，海南房地產的客戶范圍已從以東北、北京等為主擴展到全國（圖1）。

二、海南旅游房地產開發主要模式

1.依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發模式

度假酒店是以接待休閑度假游客為主，為休閑度假游客提供住宿、餐飲、娛樂與游樂等多種服務功能的酒店。它與一般城市酒店不同的是，多建于濱海、山野、峽谷、鄉村、湖泊等自然風景區附近，而且分布很廣，市場范圍遍及全國各地，向旅游者傳達著不同區域、不同民族豐富多彩的地域和歷史文化 。海南的度假酒店一直是旅游房地產發展的主力軍，由早期建設的亞龍灣到近期規劃建設的海棠灣、棋子灣等，均是以開發高檔度假酒店為主。

此類旅游房地產的特點，首先是自然條件優越。如正在開發的海棠灣酒店項目，多數建在風景優美、海景資源豐富的海灣，占據了具有絕對優勢的一線海景資源，為度假酒店的濱海觀光、海上游樂等項目奠定了基礎；其次是品牌特色明顯。吸納國際性品牌酒店入駐海南是建設國際旅游島的一個重要戰略，是促進旅游接待條件在硬件和軟件方面首先達到國際化水準，提升海南旅游“國際化”的重要舉措；第三是目標客戶明確。不論是前期規劃還是后期建設，海南的度假酒店項目都是以國際、國內的高端客戶為主要目標，隨著《海南國際旅游島建設規劃綱要》的獲批，對外實行以“免簽證、零關稅、放航權”為主要特點的旅游開放政策，必將為海南帶來大批國際高端消費群體。

高星級酒店建設迅猛的主要問題是同質化嚴重、高端客源競爭激烈且市場淡旺季節明顯，酒店未來收益面臨嚴峻挑戰。從海南接待游客的客源地結構來看，目前國內游客占全省游客總量的95%，境外游客僅占5%左右，且國內游客仍然是以觀光為主，因此，低價、低品質競爭的低端化旅游市場運行模式仍在延續，難以實現旅游產品結構的轉型升級。根據國家旅游局統計數據，近年來三亞市亞龍灣五星級酒店平均出租率在48%―64%之間，而海口的五星級酒店平均出租率為46%―57%，酒店之間的競爭十分激烈（表2）。

2.以熱點城市為主的旅游居住地產開發模式

海南具有獨一無二的熱帶氣候、環境等旅游資源，將這種資源與房地產融合在一起是海南建設國際旅游島的客觀需求，具有廣闊的發展前景。從目前旅游房地產開發的情況看，三亞、海口、瓊海依托強勢的旅游資源，結合自身的城市配套優勢，已成為海南旅游房地產市場發展的主力城市，并將這種以城市資源為賣點的居住地產、度假地產帶入高速發展時期。

此類旅游房地產的特點，在土地市場方面，一線海景用地開發殆盡，二線用地的度假、居住價值日益提升，因此未來的外城區將成為市場主要競爭地；在產品方面，隨著市場規模和覆蓋范圍不斷擴大，一線海景資源日益稀缺，房地產開發更加注重產品自身品質與特色的打造，在戶型方面出現兩極分化：一是面積在250―400m2的高端別墅；一是50―80 m2的大眾化小戶型公寓。在房地產業內，小戶型曾被多數人看作是一種過渡產品，時至今日，小戶型產品豐富多樣，功能不斷完善，諸多小戶型在提高其使用率、性價比、居住舒適度的同時，其健康住宅的標準也得到一定程度的提高，引起了人們極大的關注。在客戶需求方面，市場為外向型市場，購房目的為旅游、度假、養老、投資等。如據《2010年海南省房地產市場調查報告》分析，海口高端房地產客戶購房的主要目的就是度假、養老、享受生活（表3）。

旅游居住房地產發展的主要問題是，投機性質的購房者占多數，由此造成了樓房空置率高、設施浪費、成本增加等問題。海南國際旅游島戰略推出后，旅游房產價格被迅速拉高，其中很大一部分是投機購房，導致入住率很低。據統計，在海景房最集中的三亞灣等地，小區內的常住率僅20%左右；文昌某樓盤的入住率則10%都不到。同城市傳統房地產相比較，旅游地產由于其時段性入住的特殊性，造成了“三浪費一增加”，即樓房空置浪費、社區基礎設施浪費、周邊公共服務設施浪費及管理成本的增加。

3.集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產開發模式

建設國際旅游島是海南一次重大的戰略調整，旅游業由“觀光旅游”向“度假旅游”轉變，同時也促進了旅游房地產市場的轉型升級。與觀光型旅游不同，休閑度假游往往會以某地為據點，將休閑、觀光、運動、體驗甚至商務等有機結合，是以慢節奏為特征的生活方式，所以休閑度假者在一個地方停留的時間一般較長，對于這種較長時間的度假，光有景觀和酒店遠遠不夠。因此，海南初步形成了獨特的集酒店、度假公寓、住宅（第二居所）等為一體的綜合性旅游房地產。

此類旅游房地產開發的特點，在自然環境選擇方面，與多數度假酒店相同，是以海景、湖景、山景、文化景觀等風景資源為依托，同時重視康樂資源（如溫泉資源）、旅游配套資源等；在產品構成方面，這是多種類型組合的旅游地產產品，可以滿足不同消費者的需求，如傳統酒店提供給消費者更多的服務性，度假公寓、度假別墅則具有更大的獨立性和自主性，給消費者一個異域家的感覺；在目標客戶方面，在豐富的旅游度假產品基礎上，目標客戶范圍較廣，主要是來自內地省份以休閑度假、康體療養、養老為主要需求的候鳥一族。同前兩種開發模式相比，此類旅游房地產的優勢最大。

綜合性旅游房地產開發的主要問題在于，目前開發的產品多以酒店和小高層度假公寓、度假別墅為主，全部冠以養生度假、生態居所的宣傳口號，核心競爭力無法體現。另外度假公寓、度假別墅基本以島外客戶為主，受海南旅游季節性明顯的因素，旺季熱銷，淡季無人。

三、海南旅游房地產發展的應對之策

1.注重產品特色，靈活營銷，增加客源

針對依托濱海、熱帶雨林、溫泉等高品位旅游資源的度假酒店開發模式，為了避免惡性競爭，首先應努力借鑒國外旅游度假勝地酒店業的開發經驗，吸取其先進的開發理念，充分挖掘本土的文化特色，依托豐富獨特的旅游度假資源優勢，突出休閑度假、養生、健康長壽、適于居住等主題，努力把海南建成國際知名的度假勝地。其次，靈活運用營銷策略，如形成“度假權益”產品，就是將酒店的客房使用權按時段進行分解，用優惠的價格按份銷售給固定的消費者，消費者在約定的年限內，每年擁有一段時間到該客房住宿、度假的權利，同時還享有轉讓、饋贈、繼承等系列權利以及對酒店其他服務設施的優惠使用權。眾多高端酒店的興建，并不意味著海南能從“國內島”成功轉型為“國際島”，或從低水平的“觀光目的地”轉變為“度假休閑目的地”，相對穩定的多元化客源才是問題的關鍵。

2.建立相關法律法規，提高入住率

針對以熱點城市為主的旅游居住地產開發模式，海南省相關部門應當建立法律法規來控制樓房空置率，如取消空置房物業費打折，從1999年到2006年8月，海南關于空置房的物業收費一直是按50%來執行，2011年1月1日海南省物價局開始正式實施《海南經濟特區物業管理條例》中的明確規定，房屋空置超3月，將全額繳納物業費。物業費的提高對降低空置率，促使房地產市場的良性發展可以起到積極作用。正如國家欲在2012年出臺的“房控稅”一樣，海南省也可以出臺征收樓房空置費等政策，以此降低空置率。旅游房地產的核心是以其是否部分或全部執行旅游功能來界定的，因此一般性的投資房地產并不能稱之為旅游房地產。但是，購房者在進行“二次銷售”即將房屋時段性的使用權銷售或出租給度假客人后，一般性房地產就可以轉化為旅游房地產。建立相關法規，努力提高入住率，可以將房屋的一次性投資轉化為分期的旅游度假收益，不僅可以幫助置業者快速收回投資，還可緩解海南旅游“淡旺”季節性的矛盾，從根本上拉動區域經濟增長。

3.完善配套設施，提升服務水平

針對集度假、居住為一體的綜合性旅游房地產開發模式，由于其開發規模、投資、建筑面積較大，因此應該以提升房地產經濟效益和生態效益為目標，改善房產結構，促進房產的多元化發展，完善配套設施，以高品質休閑房產為主要發展方向，以家庭旅館等其他度假產品為補充，滿足高、中、低各類收入游客的旅游需求。另外，由于旅游地產的特殊性，購房者不會長期在海南居住，因此對周邊的生活圈要求不高，但是對社區內的物業服務、社區文化生活、區內生活設施等一系列的軟性指標要求較高，這就需要提高服務人員專業知識及素質，豐富社區的精神文明建設等，從根本上讓消費者體會到家的感覺。

四、結語

旅游房地產是伴隨度假旅游普及而發展起來的，但反過來，旅游房地產的發展，又支持和引導了度假旅游的深入開展。開發商需要尋找與旅游發展共贏的方式，將旅游房地產產品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運用到旅游房地產開發項目上，注重“借勢”去發展旅游房地產，達到最大的綜合效益。作為全國唯一的熱帶島嶼省份，海南擁有全國獨一無二的氣候、環境等旅游資源，旅游房地產擁有獨特的發展優勢，組合了居住、度假、商務、養老等多種因素在內的全新度假投資置業方式，使越來越多的島外人士來海南旅游置業成為時尚。可以預期，海南的旅游房地產業具有廣闊的發展前景，未來一定會呈現更加理性、健康的發展。

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