個人住房抵押貸款精選(九篇)

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第1篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞：個人住房抵押貸款證券化；流程設計；政策建議

作者簡介：劉開瑞(1963－　)，男，甘肅民勤人。陜西師范大學財務學系副教授，主要從事不動金融的研究；張馨元(1986－　)，女，陜西西安人，陜西師范大學國際商學院碩士研究生，主要從事不動產金融的研究。

中圖分類號：F830.589　文獻標識碼：A　文章編號：1006－1096(2010)03－0126－04　收稿日期：2010－01－10

個人住房抵押貸款證券化，是指貸款權益人(又稱發起機構)通過風險隔離機制將流動性較低但具有預期未來穩定現金流的個人住房貸款轉移給特定目標載體，由其將所持有的該資產和所產生的現金流匯集起來，形成一個資產池，并經過擔保和信用加強，在對資產風險與收益進行重新分配和配置的基礎上，以流通性強的抵押擔保證券形式出售給投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放房地產貸款的融資行為(周潔，2009)。個人住房抵押貸款證券化作為一種新型的融資工具，是資產證券化中出現最早也是最多的一種，其目的是將巨額價值的房地產動產化、細分化，利用證券市場，實現房地產資本大眾化、經營專業化及投資風險分散化，為房地產市場提供充足的資金，推動房地產業與金融業快速發展(王戰宇，2008)。

現代意義的住房抵押貸款始于20世紀70年代，目前已成為國際資本市場上發展最快、最具活力的一種金融創新產品，在各國得到了廣泛的實施和應用。歐洲市場2009年前三個季度個人住房抵押貸款發行量總額為1887億歐元，而美國的住房抵押貸款發行額為9891億歐元。雖然受金融危機的影響，發行量有所下降，但仍是歐美資本市場最重要的投資產品之一。

中國建設銀行2005年首次發行個人住房抵押貸款支持證券，進入債券市場，帶動了我國資產證券化的快速發展，也引發了理論界的探討。許多學者定位于住房抵押貸款證券化在中國推行的必要性和可行性、市場前景以及一些制度的完善等理論研究。本文從我國個人住房抵押貸款的實際情況出發，旨在設計合理的住房抵押貸款證券化的運作流程，以期為實際操作提供參考。

一、我國進行個人住房抵押貸款證券化的可行性

(一)個人住房抵押貸款證券化的理論依據

在住房抵押貸款證券化的融資過程中，交易主體面臨著許多由不對稱信息所帶來的風險。如投資者所關心的資產結構、質量和信用評級機構的標準等問題與籌資者對證券化產品的質量相比掌握的信息較少，容易導致道德風險；商業銀行在擔任發起機構、貸款服務機構參與資產證券化過程中，由于掌握的信息比借款者的信息少，會產生逆向選擇風險(吳靜，2007)。

中國人民銀行于2005年了《資產支持證券信息披露規則》，有效規避了住房抵押貸款證券化過程中的信息不對稱問題。其第五條規定，受托機構應在資產支持證券發行前的第五個工作日，向投資者披露發行說明書、評級報告、籌集辦法和承銷團成員名單。第九條規定，受托機構應與信用評級機構就資產支持證券跟蹤評級的有關安排做出約定，并應于資產支持證券存續期內每年的7月31日前向投資者披露上年度的跟蹤評級報告。這樣信息很大程度上是透明的，投資者對資產風險性質的信息有了更多的了解，在一定程度上避免了信息不對稱帶來的逆向選擇問題，降低了由此帶來的風險損失。

根據交易成本論中企業和市場的相互替代關系，判斷個人住房抵押貸款證券化是否進行必須滿足：證券化業務收益與回收貸款本息進行再投資所獲收益之和超過支付給各個參與主體的費用之和(吳靜，2007)。財政部和國家稅務總局于2006年聯合了《關于信貸資產證券化有關稅收政策問題的通知》，對證券化過程中的印花稅、營業稅和所得稅問題做出了明確規定，有效地減少了個人住房抵押貸款證券化過程中的交易成本，為具體實施提供了根本動力。像信貸資產證券化的發起機構，將實施資產證券化的信貸資產信托予受托機構時，雙方簽訂的信托合同暫不征收印花稅；對非金融機構投資者買賣信貸資產支持證券取得的差價收入，不征收營業稅；投資機構從信托項目清算分配中取得的收入，應按企業所得稅的政策規定繳納企業所得稅，清算發生的損失可按企業所得稅的政策規定扣除。

(二)我國進行房地產證券化的現實依據

在我國銀行資產中，個人住房抵押貸款的質量仍是最優的。截至2009年6月，工商銀行個人住房貸款高達6988.43億元，比2008年的5973.75億元增加了1014.68億元，增長17.0％。個人不良貸款余額107.80億元，增加11.87億元，其中個人住房貸款不良額有所上升，但占不良貸款不足0.1％。建設銀行個人住房貸款7149.23億元，占貸款總額的15.8％，較上年增加1117.76億元，增幅為18.53％，個人住房貸款不良額為42.41億元，占不良貸款總額的0.05％。

由此可以看出，個人住房抵押貸款屬于銀行的優質資產，安全性相對較高，將其證券化對投資者而言風險相對較小。

個人住房抵押貸款是幫助人們有效解決住房問題的一種方式，社會效益明顯，受到政府的大力支持。從房地產一級市場中的土地產權和房地產產權的改革，到市場準入、證券化的信用增級、稅收的優惠等方面，政府給予政策性的支持。另外，證監會、銀監會、保監會等金融監管機構監管力度的加強，各種法律法規的規范和完善，都為個住房抵押貸款證券化提供了條件。

二、個人住房抵押貸款證券化業務的流程設計

個人住房抵押貸款證券化的前期準備和后期管理都比較復雜。發行前期個人住房抵押貸款的借款人情況千差萬別，借款筆數成千上萬；發行后貸款的管理、資金保管、本息支付、信用評級等工作量大，因此需要建立一個符合中國金融環境的統一的個人住房抵押貸款證券化業務體系。

(一)個人住房抵押貸款證券化參與主體及其關系

個人住房抵押貸款證券化的主要參與主體：

(1)發起機構，指出售應收款用于證券化的機構。

(2)特別目的機構，是指從發起人那里購買可證券化的資產，并以此為基礎發行證券的一個獨立機構。它是一般不會破產的高信用等級實體，是整個證券化的核心。

(3)信用評級與增級機構，為了增強證券對投資者的吸引力，減輕和化解資產的信用風險，降低發行成本，需要對資產證券化的各個環節進行評估，并提供擔保的兩個機構。

(4)證券承銷商，是為特別目的機構所發行的證券進行承銷的實體。其作用是尋找投資公眾，從而使其募集到所需的資金。

(5)投資者，是在資本市場上購買抵押支持證券的機構或個人。

一個完整的個人住房抵押貸款證券化基本運作流程包括以下環節：先由發起人選擇合適的貸款組成資產池，然后組建特殊目的載體實現真實出售，有效進行風險隔離。其次需要提高資產支持證券的信用等級，在改善發行條件后，邀請信用評級機構對資產支持證券進行發行評級，再由證券承銷商負責證券的發行。最后服務機構按期收取資產池產生的現金流，建立積累金以便按時對投資者還本付息。待資產支持證券到期后，還要向聘用的各類機構支付服務費。如此時收入還有剩余則按協議規定在原始權益人與SPV之間進行分配(楊正蔚，2005)。

住房抵押貸款證券化運作的基本結構流程如圖1所示。

(二)個人住房抵押貸款證券化流程

1、選擇合適的個人住房抵押貸款，構建資產池

我國目前沒有專門從事房地產金融的銀行，也沒有像美國的儲蓄貸款協會、互助儲蓄銀行類似的機構。就實踐來看，目前開展房地產證券化過程中，通常會由保存有較完整的債權債務合同和較詳細的有關合同履行狀況的貸款商業銀行來充當發起機構。

具體來說商業銀行在審核和批準借款者的申請后，與之簽訂貸款合同，發放抵押貸款。貸款的數額、本息的償付方式和利率的選擇因購房價格、購房者經濟狀況和銀行利率水平而定。首先，商業銀行至少要從個人住房貸款證券化過程中獲得手續費、服務費等收入，參與的中介機構也要獲得中介費，因此住房抵押貸款的利率應高于無風險利率，即期限相同的國債收益率，否則就沒有商業運作的可行性。而截止到2010年1月我國的國債收益率如表1所示。

個人住房公積金貸款基準利率1～5年是3.33％，6～30年是3.87％；貸款基準利率5年以下的為5.76％，5年以上的為5.94％。由此可以看出，銀行納入證券化基礎資產池最好是信貸資金發放的同質性高的房地產抵押貸款而并非個人住房公積金貸款。

其次，住房抵押貸款的還款方式，易采取等額本息還款法和等額本金還款法，等額本息還款法指償還的本金和利息之和每期相等。此還款法適合于在整個貸款期內家庭收入有穩定來源的貸款人，并且每期還款額相同，歸還起來很方便，因此是目前借款人選擇最多的還款方式；等額本金還款法是指每期償還的本金數額相等，同時每期付清上一還款日至本次還款日之間的貸款利息。該方式的特點是還款初期借款人負擔較重，隨著時間的推移每期還款金額逐漸減少，適合于已有一定積蓄但預期收入可能減少的借款人，如中老年職工家庭。

最后，由于從發放貸款到出售貸款、組成資產池、發行個人住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，因而期限太短的貸款不適合證券化，發行中長期貸款支持債券較為合適。

2、特定目的載體、特別目的機構的設置

從個人住房抵押貸款證券化流程可以看出，特定目的載體直接與發起機構、證券承銷商及投資者、擔保機構、評級機構、受托管理機構相聯系，是證券交易結構的核心。它是一個專為隔離風險而設立的特殊實體，目的在于將用于證券化的資產從發起人手中收買，使基礎資產與原始權益人自身的信用水平分離開來，即達到所謂的“破產隔離”。

國際上特別目的機構的設立形式較多，有類似于德國模式，即在商業銀行內部成立特別目的機構的表內業務模式；也有些銀行將證券化資產出售給其他獨立的具有法人資格的特別目的機構，這是美國普遍采取的表外業務證券化模式；還有澳大利亞的準表外模式等。

我國的資產證券化業務發展時間較短，各種法律、法規還有待完善，因此應由信托公司充當SPV。這是源于信托獨特的法律特質滿足資產證券化對資產風險隔離的要求：一是確立了名實分離的財產權制度，即信托財產由受托人擁有，而利益卻交由受益人享受；二是自由分割的受益權制度，即信托制度下受益人所享有的受益權內容由委托人自由設定，這樣信托受益權利的性質是多樣的，內容是自由組合的；三是確立了信托財產的獨立性，我國《信貸資產證券化試點管理辦法》第六條規定，受托機構因承諾而取得的信貸資產是信托財產，獨立于發起機構、受托機構、貸款服務機構、資金保管機構、證券登記托管機構及其他為證券化交易提供服務的機構固有財產。可見，信托財產既不屬于受托人的自有財產，也不屬于委托人或受益人的自有財產，而是一種從屬于信托目的并在受托人名下獨立運作的財產。

個人住房抵押貸款證券具體方案，應為商業銀行將需要證券化的住房抵押貸款以財產信托的方式交付給信托公司，由銀行保留對信托財產的受益權。此時信托公司對住房抵押貸款實施單獨記賬、單獨管理，并以自己的名義充當證券發行人，對外發行代表對證券化資產享有權利的信托受益證書。

3、個人住房抵押貸款證券的發售

此階段是個人住房抵押貸款證券化過程中最復雜、參與者最多、技術要求最高的實質性階段，包括構造完善的交易結構、進行信用增級、內部評級以及安排證券銷售等步驟。

信用增級是構造個人住房抵押貸款證券化交易結構的關鍵內容。其實現方式分為內部信用增級和外部信用增級兩類。前者主要包括超額抵押、資產支持證券分層結構、現金抵押賬戶和利差賬戶等方式；后者包括備用信用證、擔保和保險等方式。根據我國的國情，選擇內部增級方式是比較可行的，具體實施應借鑒建行的經驗，采取設定優先／次級資產支持證券的結構和設立信托儲備賬戶來實現信用增級，即分為優先級A檔、B檔、C檔和次級檔四層結構，此設計使得投資者充分衡量了風險水平，并獲得相對匹配的收益率，有效分散了證券化的風險。在儲備金設置上，其設置了“信托(流動性)儲備賬戶”、“信托(服務轉移)儲備帳戶”、“信托(混同和抵消)儲備帳戶”以及“信托(稅賦)儲備賬戶”，分別用于補充現金流分配的金額不足，更換“貸款服務機構”的轉移費用、彌補混同或抵消風險和支付信托財產所產生的稅賦。

信用增級后，SPV應邀請信用評級機構對證券進行發行評級。信用評級機構在對貸款發放標準、借款人的資信狀況、證券化交易結構等進行全面的信用風險考查后，根據評估結果確定證券的信用級別。譬如，標準普爾公司將信用等級從高到低依次為AAA、AA、A；BBB、BB、BBB；CCC、CC、C和D級(胥清等，2009)。不言而喻，資產支持證券的信用評級越高，投資風險越低，也就越易為廣大投資者所認同，發行風險也就越小。

證券承銷機構的主要職能一方面是協助公開發行以住房抵押貸款為基礎資產的證券、建議證券發行價格和時間；另一方面承銷機構利用其對證券市場的熟悉程度，兼顧著向投資者宣傳和推介相關產品、提供投資咨詢等。另外，選擇適當的承銷機構也是至關重要的，通常應選擇規模大、經營網點輻射較廣、有較強債券分銷能力的金融公司作為個人住房抵押貸款證券的承銷機構。

4、個人住房抵押貸款證券投資機構

目前，我國已有上海、深圳兩家債券交易所STAO(全國

證券交易自動報價系統)和NET(全國電子交易系統)兩個交易系統，在公眾投資意識、風險意識和金融意識不斷增強的情況下，眾多股民是證券的潛在投資者。另外，由于個人住房抵押貸款證券是以信用為支持發行證券，再輔以信用增級處理，使其證券級別較高。因此對投資安全性要求較高的投資機構，如保險公司以及醫療統籌基金、社保基金、住房公積金等各類投資基金機構成為個人住房抵押貸款證券的主要投資機構。商業銀行等一般存款類機構在資金寬松的情況下可以成為投資機構，但在資金緊張的情況下，不應進行投資。而證券投資資金一般不宜選作投資者。

5、個人住房抵押貸款證券的后期管理

個人住房抵押貸款證券的借款者數量較多，且都是自然人。雖然每筆貸款數額不大，但是本人房貸的還款付息一般采用“月供”方式，即償還本息的頻率按月計算。為此，貸款服務機構必須每月收本息，資金管理機構的資金進入也應按月進行，證券登記托管機構應每月向證券持有人支付收益，使得后期管理工作量加大(沈炳熙，2009)。

根據《金融信貸資產證券化試點監督管理辦法》第三十六條規定，貸款服務機構可以是信貸資產證券化的發起機構。所以個人住房抵押貸款證券的貸款服務機構應該是商業銀行。由于其獨立于本機構的貸款，因此在管理時須單獨設賬、單獨管理。具體職責是收取證券化資產的本金。利息和其他收入，并及時、足額地轉入資金保管機構開立的資金賬戶。

在個人住房抵押貸款證券化交易結構中，貸款資產產生的現金，包括本金和利息，以及由此現金進行的某些理財業務帶來的收益，需要由專門資金管理機構開設信托財產的資金賬戶保管。由于證券登記托管機構掌握不同時期各投資機構的實際持有個人住房抵押貸款證券的情況，并且具有配發證券收益的經驗，所以將由該機構向投資人支付投資證券獲得的收益。

三、結論及建議

從我國的現實國情、商業銀行自身的發展狀況以及國際住宅融資市場的趨勢來看，我國商業銀行推行個人住房抵押貸款證券化的業務是必要且可行的。這種融資方式有利于銀行盤活存量資產，減低風險資產，提高資本充足率，實現賬外融資。然而，個人住房抵押貸款證券化畢竟是一項巨大的工程，過程復雜，參與者眾多，在業務流程設計時，要全面考慮，注重配合，盡可能地降低風險，提高收益。為了全面順利地推行個人住房抵押貸款證券化，除了從諸多方面進行不斷完善外，應該考慮五個方面。第一，商業銀行選擇合適的住房抵押貸款構建資產池；第二，以財產信托的方式設置SPV，使資產與原始權益人的信用水平相分離，達到“破產隔離”；第三，選擇合適的增級方式和權威的評級機構，提高個人住房抵押貸款證券的信用等級，以及適當的承銷機構來配合公開發行；第四，選擇對投資安全性要求較高的投資機構；第五，證券發行后，貸款服務機構和證券登記托管機構須單獨設立賬戶進行管理，以便保證投資人的利益。

第2篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞:信用風險;住房抵押貸款;風險防范

2000年以來,我國進一步深化了城鎮住房制度改革,加快了住房分配貨幣化方案實施步伐,使得銀行的商業性住房貸款迅速開展起來。個人住房貸款業務近年來的穩步增長,使其在銀行信貸資產中比重逐漸增大,同時也為國內銀行開辟了一個重要的蓬勃發展的業務市場。數據顯示,長期以來我國個人住房貸款占個人消費貸款的比重始終在75%-97%,1997年末全國個人住房貸款余額190億元,到2007年底已達到3萬億,多年來一直保持著高位增長。隨著個人住房貸款余額的增長,信用風險也不斷累積,個人住房抵押貸款開始顯現逐步攀升趨勢,而其本身所攜帶的風險影響程度也隨著擴大,再加之次貸危機的爆發以及目前房價的相對企高,這就更值得引起我們對其風險管理的關注了。在社會信用制度不健全的情況下,借款人信用是個人住房抵押貸款風險的根本影響因素。因此,作為銀行信貸產品,信用風險是銀行首當其沖要面對的風險,也是解決個人住房抵押貸款風險的關鍵所在。

一、信用風險的分類和引致原因

信用風險是銀行客戶無力履約的風險,也是目前銀行面臨的主要風險。影響住房抵押貸款的原因包括銀行自身的原因和非銀行的原因。前者包括銀行對借款人的調查失誤、銀行對住房估值偏差、貸后管理落后等等原因;后者則包括借款人本身還款意愿、市場變化、技術原因、企業管理落后等等原因,具體又可分為還款能力風險和還款意愿風險。個人住房抵押貸款還款期限長,通常要持續20-30年,在這段時間里,個人資信狀況面臨著巨大的不確定性,經濟惡化及其引發的個人支付能力下降的情況很容易發生,這樣便會形成還款能力風險。而在還款能力確定的情況下,借款人還可能故意欺詐,騙取銀行貸款,拖欠還款,造成所謂的還款意愿風險。在過去,受傳統計劃經濟體制影響,政府干預和銀行治理結構缺陷因素被認為是導致信用風險的主要原因。隨著我國金融業改革開放的深入,政府干預和銀行治理結構缺陷因素正在消減,市場變化因素增強。

在美國,受次級債對全球金融市場和實體經濟的沖擊,一些金融機構由于大量投資于次級債而受到影響,出現流動性困難,最終破產或被兼并,連一些大的金融機構也難逃厄運。諸如美林公司被美國銀行吞并,貝爾斯登被摩根大通廉價收購等等,足見住房信貸風險的破壞力。目前,我國的大中城市房價依然處于高位運行,而同時居民在住房投資和投機的積極性都空前增加,貸款買房的居民占絕大多數。同時在各國經濟政策的刺激下,全球經濟已經進入了恢復期,各種資源、原材料價格已經逐步回升,我國的很多企業都基本實現了扭虧為盈,消化金融危機中的虧損。隨著企業業績的復蘇,油價、水價、電價的上調以及其他各類資產價格的上漲,我國經濟中存在著可能的通貨膨脹隱憂。而目前利率仍在低位徘徊,由此引發的可能的加息會使住房抵押貸款面臨前所未有的風險曝露。因此,我們必須做好這方面的預警和預防工作,防止住房貸款信用違約集中釋放造成的多米諾骨牌效應。

二、個人住房抵押貸款信用風險的信號識別

理論認為,資本結構、擔保、企業規模、資本大小可以作為貸款信用風險的識別信號,但是對于個人住房抵押貸款,這些指標并不完全適應。目前而言,對于住房抵押貸款信用風險的識別可以基于以下指標的判斷:

第一,借款者家庭資產凈值的大小。家庭資產凈值是指住宅的現有價值與其債務的現有市場價值之差。住宅作為抵押貸款的抵押物,是作為貸款人無力履約時銀行需要變賣的資產,其現有市場價值的大小直接關系到違約情況下貸款損失所能挽救程度的大小,可以作為信用風險識別信號之一,也可以作為判斷是否違約的一個最基本的決定因素。

第二,借款人的工作和收入來源。住房抵押貸款的償還主要還是依靠借款人以后的工作收入來償還,具有固定的職業和穩定的收入來源的借款人所發生的信用風險更小。

第三,借款人持有的資產。根據收入和資產轉化的分析,借款人如有不能提供證明依據的經常性穩定收入,則必須具有一定數量的資產證明。審查收入不足以確定借款人還款能力的,銀行會考慮到要求借款人出具具有流動性的金融資產以證明其還款能力。而當借款人持有資產急劇縮水時,我們可以判定此時發生信用風險的概率也會明顯變大。

第四,征信機構報告。主要是判斷借款者的還款意愿風險。可以說,以往的信用記錄可以一定程度反映一個人的信用意識和價值觀,而這種觀念和意識很難在短時間內改變,借款人在以前的借款記錄中違約頻頻,則在以后的借款中發生違約的概率也會很高。對于征信單位給出的歷史的信用行為記錄進行調查評估是規避信貸風險、保障房供安全的重要環節。目前呼吁建立信用檔案的主要意義也在于此。

上述因素被認為是表征借款人信用品質的主要指標,也是判斷住房抵押貸款信用風險的重要標準。

三、個人住房抵押貸款信用風險的評估

從20世紀末起,信用風險管理在國際金融界得到很高的重視和極大的發展。在古典信用風險度量方法基礎上,新的度量和管理方法不斷涌現,在突破傳統定性方法的局限基礎上,新的信用風險度量方法能夠更為科學地進行定性和定量分析。國外提供的模型方法有J.P.Morgan(1997)的CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型、RAROC模型、KPMG公司的貸款分析體系等,然而目前對于國內來說,基于各個風險估值模型的特點和應用范圍約束,并不存在完全適應個人住房貸款風險管理的模型,因而在國內住房抵押貸款實踐中運用這些模型進行信用風險量化度量的并不多,更多地仍是依賴于信貸員或信用分析人員的職業判斷。

國內可以針對個人住房抵押貸款建立一個獨立的風險估值模型,這一模型可以將影響貸款質量的宏觀因素和微觀因素、長期因素和短期因素囊括進來,宏觀方面的因素可以考慮失業率、GDP增長率及政府支出水平和特定地區、行業的經濟指標值、證券市場指數,微觀方面的因素可以考慮借款人的財務狀況、受經濟周期影響程度、個人誠信度、持有資產現值等等因素。在確立這一系列因素之后,就可以對每筆個人住房抵押貸款給出相應的量化評分結果,同時,再根據以往個人住房貸款的數據資料將評分估值結果同相應的損失期望值對應,那么就可以較準確估計出銀行所持有個人住房抵押貸款的風險大小。

在此基礎上可以根據歷史或測算的市場震蕩數據,運用模擬方法或計量技術模仿一系列不利情況下可能曝露的信用風險,比如測試經濟迅速下滑時可能對借款人償債能力的影響、測試房價在短期內連續下跌可能對銀行信貸組合的價值變化的影響等等,根據這些測試評估結果制定相應的業務拓展政策方針和風險戰略決策,這樣銀行對住宅抵押貸款的信用風險的現狀和未來就可以有一個動態、全面的把握,從而將風險損失減至最少。

四、我國個人住房抵押貸款信用風險的防范措施和建議

第一,建立和提高我國個人住房抵押貸款風險管理的量化分析技術。在國外,個人住房抵押貸款成為銀行貸款發放的主要領域之一,美國個人住房抵押貸款余額占到銀行信貸余額的22%左右。我國個人住房抵押貸款業務發展也極為迅速,但是相應的更為科學、客觀的貸款管理體系并未完全建立。當前,跨國銀行風險管理技術發展日趨定量化,在風險識別、度量過程中均有大量的實證數據作支持,使得風險管理越來越體現出客觀性和科學性的特點。我國商業銀行也應該學習國際經驗,積累和完善數據資源,建立適應中國國情的個人住房抵押貸款風險管理的模型。

第二,政府對個人住房抵押貸款風險管理給予政策支持。經濟系統中存在個體難以抵御的系統風險,在全球性的金融海嘯情況下更是使得一些中下等收入居民違約風險增加,會對銀行信貸循環體系造成巨大沖擊。因此,政府針對經濟形勢,在必要時候對特定類別的個人住房抵押貸款實施一定的優惠政策,減輕存在較大違約風險的購房者還貸負擔。例如,2008年央行宣布的首套房屋可享受7折房貸政策出臺,廣發銀行、北京銀行等銀行對于首套唯一的140平方米以下住房并且無逾期記錄的房貸者給予了7折房貸政策優惠,一定程度對中下等收入居民形成了政策支持,有助于降低銀行信用風險。

第三,建立符合中國國情的住房消費模式,整頓和完善房地產市場秩序。與西方國家比較,我國居民以最低的人均GDP實現了最高的住房擁有率,那么我國的低收入群體的生存壓力也應該是十分巨大。針對低收入群體推出住房保障制度,推廣廉租房計劃,同時加強對住房保障制度的公開、透明運作和社會監督,抑制住宅炒作和投機活動,有助于減少房價的劇烈波動,降低房貸信用風險。

第四,建立和完善中國的個人信用管理體系,包括建立和完善個人信用檔案、個人資信評估和個人信用風險預警制度。我國應借鑒發達國家的社會征信體系經驗,采用政府推動和市場化運作相結合的方法,整合各個部門的公共記錄信息,這將有利于銀行在放貸過程中更全面、更及時地動態把握好貸款所處的風險狀況,減少信用違約帶來的損失。

第五,提高銀行自身消除風險、抵抗風險的能力。首先是健全銀行內控制度,商業銀行要建立嚴格的風險管理程序和培育良好的風險管理文化,銀行在貸前調查、貸中審查、貸款審批、貸后管理等各環節要落實各項風險管理措施,建立科學的量化的風險管理系統,增強風險控制和預警功能。其次要提升信貸員工整體素質,增強其對金融、分析調查、評估、風險管理等知識的學習和掌握,加強員工的敬業精神和職業操守教育,減少風險估計的隨意性,嚴防“假個貸”,杜絕人為控制信貸業務的情況,削弱銀行內部個人在信貸發放問題上過大的個人決斷權。再次要努力提高銀行自身資本充足率,提高抵補預期和非預期損失的能力,管理層可以根據宏觀經濟形勢建立動態資本和動態撥備要求,強制性提高銀行的風險抵御能力。

第六,穩步推進住房抵押貸款證券化。我們應肯定金融創新和資產證券化的積極意義,不能因噎廢食。住房抵押貸款證券化實際上是把不可移動的房地產轉化為可流通轉讓的有價證券,它可以有效地分散和轉移積聚在銀行的信用風險。以住房抵押貸款為擔保發行抵押證券后,原來集中在銀行的貸款資產在資本市場上轉為各類投資者人的有價證券,由于抵押證券是以一組投資組合為抵押,個別信用風險被分散;同時,它也解決了銀行面臨的流動性約束,一定程度上轉移了抵押貸款的風險。應該看到,近年來我國在房地產證券化方面進行了一系列探索和實踐,取得了一些成績。因此,應繼續穩打穩扎,為住房抵押貸款證券化創造各種有利條件。

參考文獻:

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3、王世豪.房地產信貸戰略與實務[M].中國金融出版社,2006.

第3篇：個人住房抵押貸款范文

【關鍵詞】個人住房抵押貸款提前還款

一、住房消費貸款提前清償的影響因素

1998年我國停止住房分配政策之后,住房抵押貸款就成了城市居民購買房屋的主要方式,這是一種以所購買的房屋為抵押向銀行借款的住房信貸模式。在合同期限內當借款人擁有提前還貸能力時會選擇提前償還貸款,以減少不必要的利息負擔,即住房抵押貸款的提前還貸。造成提前還貸的因素是多方面的:借款人積蓄增加、其他投資收益減少、住房抵押貸款利率上升,另外還有轉讓房屋等其他的獲得提前還貸資本的可能。提前還貸的行為是房屋購買者作為理性人的經濟行為,它受到了以利率和貸款期限為主的各種經濟因素的影響。理性的提前還貸可以增加借款人的收益,對銀行及金融市場也有著重大的影響力,主要表現在以下幾個方面:首先,提前還貸的發生使得銀行的預期利息收入減少,從而帶來直接的經濟損失;再次,提前還貸增加了銀行的流動性風險,此外提前還貸現象還使得住房抵押貸款證券現金流不確定。現金流的確定正是解決住房抵押貸款證券的關鍵問題。

1、利率因素

(1)市場利率和原先貸款利率的利率差額(interest rates p read,I RS)。利率水平的不斷變化,會使在還款期間市場利率與初始的貸款利率產生一個利率差額,導致貸款的機會成本發生變化,這種變化又分為兩種情況:固定利率抵押貸款和浮動利率抵押貸款。在固定利率抵押貸款中,利率下降,當抵押貸款的市場利率明顯低于原先訂立的抵押貸款的合同利率時,貸款人就會考慮提前還貸,用更低的市場利率去獲得新的貸款。在可變利率抵押貸款的條件下,利率下降,借款成本會隨著浮動利率降低。由于理性人的預期是利率降低后不會持續走低,借款人為了減少利率支出,在利率降低后盡快還款。

(2)利率的變動軌跡。利率路徑見表1。在利率變動軌跡1中,大量提前償付發生在第一年底,到第三年底,相對第一年底發生的提前償付的量是極少的,這種現象被稱為“再融資歇火”(Refinancing Burnout);而利率變動軌跡2的提前償付大部分發生在第三年底。

2、房屋周轉率

(1)經濟因素。宏觀經濟的周期性變動也是影響住房抵押貸款提前償付行為的一個重要的因素。有關統計資料顯示,當經濟周期處于繁榮時期時,社會就業率上升,人們收入增加,對未來的良好預期使借款人對住房產生改舊換新的沖動,使得房屋周轉率上升,住房抵押貸款的提前償付也隨之上升;與此相反,當經濟周期處于蕭條時期時,住房抵押貸款的提前償付則顯得比較低迷。

(2)季節因素。美國的研究表明,抵押貸款的提前償付會表現出一定的季節性趨勢,在春季(從3月份開始)和夏季的提前償付率呈上升趨勢,該趨勢與一級住宅市場的活動有關。在這個市場中,住宅購買在春季增加,在夏季后期逐步達到高峰。在秋季和冬季住宅購買下降。這是因為很多美國人在夏季會隨著子女上大學的地點而發生遷移,因而會使得住房抵押貸款的提前支付率增大。在冬季,遷移率比較低,因此住房抵押貸款的提前支付率也較低。季節因素在中國的抵押貸款提前償還中表現的并不是很明顯。

3、抵押貸款的債齡

抵押貸款的期限同樣是影響提前償付的重要因素,美國的經驗表明,期限低于三年的抵押貸款提前償付率較低,隨著期限的增加提前償付表現出增長的趨勢。這是因為在較短的時間內一個家庭的經濟、生活環境發生大變動的可能性較小,提前還款的幾率較小。隨著抵押貸款期限的延長,一個家庭出現變動的可能性增大(如工作變動、收入增加、離婚等),就會發生自愿與非自愿的提前還款等行為。

二、住房抵押貸款提前還貸對商業銀行的影響

1、影響了銀行的資產負債結構

銀行的利差來源于資產負債期限結構的配對管理,資產減少會對利差來源產生影響,從而影響負債管理。銀行作為一個負債經營企業,資產負債的期限匹配程度直接影響著其資本營運狀況。借款人的提前還款行為,將使得其資產與負債之間的期限發生錯位,使原有的利率結構平衡喪失。如果沒有提前還款行為,銀行資產的期限與負債的期限一般而言都是相等的;而一旦有了提前還款行為,將破壞這種期限對等的狀態。銀行自身的資產與負債的期限不配,將使其暴露在流動性風險之下。

2、減少商業銀行的利息收入

存貸款業務是我國商業銀行的主要業務,獲取存貸差仍是我國商業銀行利潤的主要來源。個人住房抵押貸款有房產作抵押,同時又有保險公司保險,安全性較高,風險相對其他貸款項目較低,是銀行最優質的業務之一,也是銀行獲利的重要業務。

3、短期內造成巨額存貸差,回收資金閑置

提前還貸增加,會使銀行的累收速度超過累放速度。一方面,住房抵押貸款的不定期提前還款使大量的優質資產現金回籠,另一方面,銀行對沒有把握還貸的企業和項目“慎貸”,此消彼長,短期內會造成巨額存貸差。由于消費者提前還款時間不確定,銀行對提前還款的資金不能預先做好安排,造成回收資金積壓。銀行要重新選擇新的投資渠道使資金有效合理的運用,而資金閑置會導致信貸投放壓力增大,從而加大了銀行的經營風險。

4、服務成本未得到全部補償,增加經營成本

每發生一筆抵押貸款,銀行在審核貸款者信用、評估抵押物價值、簽訂抵押貸款合同、發放抵押貸款等環節都產生服務成本,這些成本通過抵押貸款利息得以補償,并分攤在整個還款期。若借款人突然提前還款,銀行等于白忙一場,付出的勞動只得到部分補償。此外,提前還貸也需要經過借款人提出申請、銀行受理并批準、變更借款合同、計算部分或全部提前償還等一些環節,這不可避免會導致銀行經營成本提高。由于提前還款行為的不確定性,使得銀行不能按照正常的貸款程序來處理,只能提供額外的人力來完成有關的各種操作,從而造成人工成本的增加。由上述分析可知,提前還款行為增加了銀行業務經營風險。為了維護自身經濟利益,銀行應緊跟消費者日益增長的需求步伐,采取有效措施,借鑒國外的方法,積極研究提前還款行為發生的機理和變化規律,統計有關提前還款的數據并建立相應的預測模型,以便進行對提前還款行為進行有效地預測和防范,減少風險。

三、加強住房抵押貸款提前還貸風險管理

1、掌握提前還貸行為規律,準確預測提前償付率

對提前還貸風險進行有效管理的前提是準確預測提前償付率,確定提前還貸導致的現金流量變化。需要全面分析影響提前還貸行為的各種因素及其作用機理,并運用累積的歷史數據建立提前還貸模型,量化各因素與提前還貸行為的關系。

1989年,Richard和Roll提出了一個主要針對固定利率住房抵押貸款的提前償付模型。在該模型中,影響提前償付率的因子有四個:再融資激勵(refinancing incentives)、季節(seasoning)、債齡(age)、衰竭效應(burnout)。將四個因素結合起來,由Richard和Roll的提前償付模型計算出的提前償付率為:

CPRt=RI(t)×MM(t)×AGE(t)×BM(t)

上式中,CPRt為第t個月的提前償付率,RI(t)、MM(t)、AGE(t)、BM(t)分別代表第t個月的再融資激勵因子、季節因子、債齡因子和衰竭效應因子。

2、構建抵押貸款提前還貸的數據庫

目前,我國對住房抵押貸款提前償還問題的研究還存在較大不足,一個重要的原因是實證研究所需數據的缺乏。由于住房抵押貸款在我國發展的時間不長,一些商業銀行對原始資料的集整理意識淡薄,有關貸款申請人個人信息的標準化資料比較收缺乏。同時,我國住房抵押貸款一級市場沒有經歷過不同宏觀經濟環境下的充分考驗,因此很難從市場上獲得以大的時間和空間跨度為基礎建立起來的大樣本的提前償還統計資料。

3、推出多樣化的住房抵押貸款方式

目前,我國主要實行可變利率等額還款這樣一種貸款方式,其貸款利率的調整也不是根據法定利率的變動而及時調整的,而是存在一定的時滯。由于借款人的還款能力有很大差別,使得單一的貸款方式已經遠遠不能滿足借款人多方面的需求,也就是說當前有相當數量的借款人每月計劃償還的現金流與其可用于償還貸款的收入流之間有很大的缺口,從而有可能導致包括提前還貸在內的各種風險的發生。為了適應不同借款人的市場需求,從而降低提前還貸風險,很有必要推出多種抵押貸款方式。

4、積極推進住房抵押貸款證券化

資產證券化作為管理銀行流動性風險和利率風險的有效工具,自1970年代在美國推出后發展極為迅猛,而最早也是最適合證券化的銀行資產是住房抵押貸款。據統計,目前美國有一半以上的住房抵押貸款進行了證券化處置,1999年MBS(資產支持證券)發行規模首次超越聯邦政府債券,成為美國第一大債券市場;2001年MBS余額占全部債務余額的22%,而國債僅占全部債務余額的16%。需要強調的是,住房抵押貸款證券化的主要目的并非是向投資者轉嫁風險,而在于及早收回資金,提高資產的流動性。而這一過程客觀上也對由長期資產與短期負債不匹配導致的利差風險和銀行價值波動進行了有效管理。當然,成功的抵押貸款證券化要求對該類貸款的提前償付規律必須有較好的掌握,否則難以合理確定MBS的發行定價。

【參考文獻】

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第4篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞:個人住房抵押貸款;風險分析;風險防范

一、引言

隨著我國金融業的迅速發展和住房制度改革的深化,自2000年以來,中國城鎮居民的購房熱情不斷升溫,住房金融業務得到了快速發展。在這將近十年的時間里,個人住房貸款以其可靠的擔保、較高的收益、較低的風險受到了各家商業銀行的青睞,在銀行貸款中所占的比重日漸提高,已成為我國商業銀行一個重要的信貸業務種類,給商業銀行帶來了巨大的經濟效益。商業銀行的個人住房貸款在推動住房制度改革和提高居民住房消費的購買力等方面,都起到了積極的作用。但是,個人住房貸款存在著對象多、范圍廣、流動性差及期限長的特點。同時,目前我國個人住房貸款還存在基礎設施建設落后,個人征信系統尚未建立等問題。所以,這在一定程度上給商業銀行帶來了風險隱患,需要我們重新對商業銀行個人住房貸款業務的風險狀況進行認真地分析。

二、我國個人住房抵押貸款發展現狀

目前,我國房屋貸款業務發展迅速,具體數字如表一所示,2003年貸款余額為11780億元,到2008年貸款余額增加到33000億元,增加了21220億元,增加速度很快,同期增長數穩中有升,近兩年來也上升迅速,可以說,我國房地產市場發展勢頭迅猛,并一直保持了良好的發展勢頭。

因為我國個人住房抵押貸款的發展非常迅速,各大商業銀行都想在這塊市場里占據有利地位,所以相繼擴大了個人住房貸款在本銀行全部貸款所占的比例。然而,因為個人住房抵押貸款規模的擴大,其潛在風險也相應加大。

三、商業銀行個人住房抵押貸款存在的風險分析

(一)個人住房抵押貸款的客觀風險因素

1.市場風險

市場風險是指因市場變化給銀行帶來財務損失的可能性。主要包括:利率風險、匯率風險等。利率風險是指銀行的財務狀況在利率出現不利的波動時所面臨的風險。針對個人住房貸款而言,當資金市場出現利率攀升時,由于按照目前規定,個人住房貸款利率必須到次年初才能調整,在未調整期間,銀行利息收人減少,導致效益下降。匯率風險是指由于外匯價格變動給銀行帶來損失的可能性。

2.地區差異風險

各地區政策不統一,同樣造成銀行資金風險。地方法規不健全使銀行推出產品和出臺制度規定無法完全顧及地區差異,導致出現貸款風險。如各地對抵押登記的規定不盡相同,有的地區房產、地產分開辦理抵押登記手續,操作十分不便,容易形成貸款風險。

3.貸款法律風險

貸款法律風險是指在具體的貸款過程中,因操作行為出現文書違法或法律瑕疵而使整個貸款行為不受法律保護,直接或間接導致貸款損失的風險。在現階段,我國商業銀行面臨的法律風險尤為突出,主要體現為《擔保法》條款不能有效防范貸款風險,如借款人違約時,抵押權人若將抵押物拍賣,擔保法規定,必須先與抵押人協商一致;抵押物未經財產共有人同意,借款人一旦不還款,銀行在處置抵押物時,將產生法律糾紛,形成貸款風險等。

(二)個人住房抵押貸款的主觀風險因素

1.信用風險

個人住房抵押貸款的申請和執行過程中,存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素,既有主觀的,也有客觀的,最終形成信用風險。在我國,個人住房抵押貸款信用風險主要表現為:借款人在申請個人住房抵押貸款時提供虛假不實的資料。

某些借款人為了取得銀行貸款,有意提供與實際情況不符的虛假資料,而其實際還款能力并不強甚至根本無法償還,從而造成貸款違約,是形成信用風險的主要方面。具體途徑主要有以下幾種。

第一,虛高評估抵押物(房產)的價值

按照我們國家的個人住房信貸政策,購房者在購房時,可以根據具體情況只支付房產價值一定比例的款項,剩余比例款項可以通過申請銀行的個人住房貸款進行支付。該政策為一部分購房者提供了可乘之機,只要購房者能夠通過某些渠道使得體現在出具給商業銀行的證明材料上的所購房產價值高于該房產的實際價值,便可按政策套取到銀行的高額貸款,即以虛高評估房產價值套取銀行貸款。

第二,利用他人身份證,偷梁換柱搞假按揭

假按揭是指開發商為資金套現,將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下,從銀行套取購房貸款。

辦理假按揭的程序一般為:開發商通過給付身份證持有人一定數額的報酬,有償使用對方身份證,并由身份證持有人在按揭貸款合同上簽字,簽字完成,銀行即根據合同向開發商放款。開發商和身份證持有人之間還會有一個協議,包括開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款,是商業銀行發放零售貸款中的典型違規行為,這使得開發商在房地產開發過程中所面臨的巨大風險轉嫁給了商業銀行。

2.策略風險

任何行業的發展都有一個周期問題,房地產行業也不例外,超常發展就可能有相應回調。在當前房地產行業大發展的階段,如果銀行將過多的信貸資源投入進去,將來就可能面臨巨大的策略風險。因此,商業銀行要根據各自情況對房地產的信貸投入比例進行總量控制。同時,還要加強行業分析,關注宏觀政策對房地產業的影響,防止盲目跟風,盲目決策,以規避策略風險。

3.操作風險

近年來,由于個人房地產信貸受到政策激勵,在相關配套政策并不完善的情況下出現了爆炸式發展,操作風險日漸顯現。銀行內外勾結,騙取貸款的案件時有發生,基本的操作手段是買賣雙方虛增標的物估價;貸款到位后,違約拖欠銀行貸款;將嚴重高估的地產作為抵押物轉移給銀行,最終使銀行實際形成巨大虧空。

四、商業銀行個人住房抵押貸款的風險防范措施

(一)主觀風險因素的對策研究

1.建立個人信用制度,控制借款人違約風險

我國的個人信用制度建設是在“九五”末期國內市場出現疲軟、內需不足的形勢下提出并開始起步的,是隨著商業銀行個人消費信貸業務的增加而產生的客觀要求。隨著我國商業銀行消費信貸業務的開展和整頓市場經濟秩序的深入進行,個人信用制度建設取得了一定進展。一些發達國家個人信用制度建設己有100多年的歷史,形成了科學化、規范化、法制化的運行機制,完善的個人信用制度已成為發達國家市場經濟正常運行的堅實基礎。為此,我們應該借鑒國外的成功經驗,結合國內現實,建立起符合我國國情的個人信用制度。

2.銀行自身完善風險管理機制,杜絕風險漏洞

主要包括控制按揭成數和房地產信貸增長速度;對借款人進行嚴格的貸前審查;簽定回購或債權轉讓條款;嚴格控制開發商貸款風險;堅持較高的資本充足率;強化不良資產處置等。

(二)客觀風險因素的對策研究

1.健全房地產金融的法律、法規體系

完善的法律法規體系是促進房地產金融健康發展的基本保障。目前,我國房地產金融領域的立法始終處于滯后狀態。為此,對于房地產金融的立法,第一要出臺專門的監管規定和辦法,以加強對商業銀行個人住房貸款的監管力度;第二要修改和完善“證券法”,以健全房地產抵押貸款債券發行和轉讓制度;第三要修改和完善“擔保法”、“保險法”,完善“個人住房貸款操作規程”、“個人住房貸款客戶評價暫行辦法”、“個人住房貸款一級審批操作規程”、“個人住房貸款貸后管理辦法”和“個人住房貸款檔案管理辦法”等一系列規章制度,并盡早將信用立法提上議程,以完善房地產金融領域的擔保體制及個人信用制度;第四要完善現有財產保險制度,增加住房抵押貸款保險的種類,降低貸款申請人負擔。

2.大力發展商業性住房抵押貸款保險

我國的房地產金融要發展,必須建立起適合國情的房地產金融保險制度,以增加抵押物的擔保能力,降低個人住房貸款風險。為此,第一要大力發展商業性住房抵押貸款保險機構,政府應對保險公司經營住房抵押貸款保險實行政策傾斜;第二要開發新險種;第三要鼓勵借款人積極投保,對自愿投保住房抵押貸款保險的借款人,商業銀行應給予適當放寬貸款期限、提高貸款額度、降低利率、采取靈活多樣還款方式等優惠政策。

3.建立住房貸款擔保機構

消費信貸與其他貸款不同,借款人是一個消費者,貸款購買的是超過其即期收入限度并較長時間才能歸還貸款的財產或耐用消費品。因此,在發放消費貸款時,用抵押、擔保做還款保證顯得十分必要。

(三)風險防范的創新思路

資產證券化是廣義的資產證券化的重要組成部分,是指發起人將缺乏流動性、但具有某種可預測現金收入屬性的資產或資產組合(即“基礎證券”),出售給特定的發起人,或者將該基礎證券信托給特定的受托人,通過創立一種以該基礎資產產生的現金流為支持的一種金融工具或權利憑證(即資產支持證券),在資本市場上出售變現該資產支持證券的一種結構性融資手段。

資產證券化的最主要形式就是住房抵押貸款證券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商業銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權轉讓給一家特別的專業機構(Special Purpose Vehicle,SPV),該機構以其收購的住房抵押貸款為基礎而在資本市場上發行證券的行為。

證券化流程主要包括以下幾個步驟,即發起人選擇證券化的基礎資產,構建資產池;設立特殊目的載體(SPV);發起人將資產組合轉移給SPV;進行信用增級;評級機構進行信用評級,進行證券銷售;現金流管理及償付。

住房抵押貸款證券化(MBS)成為國際金融創新發展的重要趨勢。引入住房抵押貸款證券化能夠解決我國金融體系功能錯位,促進資本市場功能完善,化解商業銀行的流動患,還能給商業銀行帶來多方面的收益,同時為民間資本和各類保險等機構資金進入銀行信貸領域開辟一條間接渠道。

五、結束語

本文在對影響我國商業銀行住房抵押貸款的主觀因素和客觀因素進行分析的基礎上,總結得出以下結論:

第一,我國商業銀行個人住房抵押貸款中的風險因素可以按照主觀風險因素與客觀風險因素進行細分,主觀因素與客觀因素所采取的分析方法、預防措施都不盡相同。認真做好主觀因素與客觀因素的分析,有助于找出我國商業銀行個人住房抵押貸款各風險因素的內在聯系,有助于商業銀行進行風險分析時更加明細,便于從操作流程上進行有針對性的調控措施。

第二,我國應盡快建立完善的個人信用體系的管理模型,商業銀行可以根據未來自身的實際情況,制定相應的個人住房抵押貸款指導性操作流程,建立相應的違約預警機制和因地制宜的違約風險控制方針。

第三,通過對加強立法的呼吁,以及風險分散機制的建立,降低客觀風險。目前我國住房金融服務網絡及其他服務體系和配套政策措施尚未完善,辦理抵押貸款過程中的手續、資信調查、房屋評估和風險管理等方面效率較低。在客戶支付能力產生困難時,無法及時變現,造成還款時間延誤,形成了并非客戶主觀意愿造成的信用風險。風險分散的具體操作表現形式,目前能夠較快實現的模式是擔保公司與保險公司等。如果保險、擔保公司與銀行合作,對于個人住房貸款的風險分散,將會帶來積極地促進作用。

在解決商業銀行個人住房抵押貸款風險的主觀因素和客觀風險因素的同時,還要逐步推行住房抵押貸款的證券化,并大力發展個人住房抵押貸款二級市場,組合出售自身的住房抵押貸款,或者通過市場這一平臺進行資產證券化或抵押貸款證券化,化解個人住房抵押貸款資金流動性差的風險,提前收回商業銀行的貸款資金,盤活信貸資產,增強自身資金的流動性,同時又轉移了違約風險。

參考文獻:

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第5篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞:個人住房貸款;貸款;風險

隨著我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強烈。房價不斷上漲以及住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。由于我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠這種單一地產金融機制，使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。而且，政策、市場及借款人自身情況的變化均可能引起市場環境和借款人的還款能力的變化，使得商業銀行的貸款風險面臨著一定的考驗。從實際來看，面臨的風險如下。

一、利潤風險

1.貸款利率風險

在金融借貸市場上，資金的供應關系隨著經濟波動或政府經濟政策的改變而發生變化。在住房貸款利率一定的情況下，若市場利率上升，那么貸款人就會因此減少利息收入，就會減少收益，造成損失。

2.存款利率風險

由于內外部環境的改變，導致存款利率上升，利率的上升意味著融資成本的增加，但是貸款利率是根據當時的利率情況加上一定的利潤制定的，所以一點存款利率上升，貸款人仍需按照合同約定來提供借款人資金，這樣利潤空間就會大大減少。

二、市場風險

1.通貨膨脹風險

如果市場出現通貨膨脹，就會導致購買力的下降。物價上升往往會伴隨著通貨膨脹而來，就會出現貨幣貶值，即使借款人如約還款，但是貸款人也會因此而受到損失。

2.機會成本風險

這種風險是指當住房貸款以外的其他金融投資的報酬率上升，超過住房貸款的報酬率的時候，貸款人把融資資金投入到以住房貸款的形式發放出去所獲得的利潤就會少于將這部分資金投入到其他投資中的利潤，從而造成收益的減少。

3.房地產市場風險

個人住房貸款本質上是屬于抵押性質的貸款，因而抵押物的價格是影響風險的重要因素。如果開發商故意抬高房價，造成房地產價格泡沫，當泡沫破碎就會致使房價大幅度縮水，銀行的貸款風險就會隨之提高。另外，即使開發商準確估價，若自然環境，政策變化等諸多影響下，也會造成同樣的風險損失。

三、信用風險

1.借款人的違約行為

（1）提前還款。住房按揭貸款提前償還現象屢見不鮮，這對于銀行業并非一件好事。首先，這將會降低銀行的利息收益。其次，它將使銀行的可用資金增加，會造成資金閑置增加，從而加大銀行的投資壓力和風險。再次，提前還款還會增加銀行的各項無形成本。由于提前償還的情況千差萬別，銀行無法運用計算機來處理，耗費較大的人力。而且銀行需要對原借款合同中的內容重新修正與計算，增加了經營成本和服務成本。

（2）不還款。這種違約行為分為兩種，一種是主觀違約，就是這借款人基于個人利益的考慮而故意或有意違約。第二種是被迫違約，由于借款人喪失勞動能力、失業或其他特殊情況導致無法還款的一種無意違約。貸款人是很難做到對借款人的財物狀況作出有效監管或是準確預期，因此個人住房貸款的信用風險還是比較大的。

2.開發商的信用風險

（1）假按揭風險。部分房地產開發商指使他人辦理按揭貸款，通過辦理假按揭貸款套取銀行貸款以供他用。這樣就會使得銀行承擔的貸款風險由低到高，造成銀行的潛在的信用風險，后果嚴重。

（2）項目風險。項目風險是指開發商為了獲得該項目的銀行貸款，故意提供給銀行不真實的妾也和項目資料騙取貸款。隨著住房市場的快速發展，不具備雄厚資金實力、強大開發能力和優良開發業績的開發企業就會出現預售不理想，資金不足，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終開發項目甚至中途“夭折”。處于劣勢的購房者可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回損失，從而將其與開發商的合同糾紛轉嫁給銀行，造成銀行的損失。

四、操作性風險和銀行自身管理所引發的風險

1.貸前調查形式化

銀行對貸款前的調查流程有詳細、具體的規定，但實際操作中，由于個人信貸戶數多、筆數多、借款人來源分散，在沒有足夠的監督管理的情況下，過于形式化，輕視具體內容的調查，是銀行需要承擔不必要的潛在風險。

2.個人信貸審批不嚴謹

在個人信貸審批方面銀行存在監督檢查不夠、專業化程度低下、經營過渡授權等諸多問題使得銀行對個人信貸審批質量無法保障。

3.忽視貸后管理

我國商業銀行對個人貸款的管理，要求定期逐筆檢查、報告。但是個人貸款業務達到一定業務量后，無論是從工作量上海市從銀行管理上，逐筆檢查是無法實現的。

4.抵押物評估風險

主要表現為抵押物不足。房產估價普遍存在高估的現象，若不能及時發現房價高估，在貸款成數較高時，有可能出現抵押物價值低于貸款金額的風險。

五、法律風險

1.借款人借款資格

依據法律規定，自然人因為將抗狀況分為完全民事行為人、限制迷失行為人和無民事行為人。而對于不懂的借款人使用不同的貸款條件，對于戶籍不再貸款銀行所在地的，貸款條件也不近相同。所以確定貸款人的主體資格在實踐中非常重要，相反如果忽視了借款人的主體資格便會造成銀行的法律風險。

2.借款用途

我國法律明確規定，銀行貸款不能用于投資股票、基金等資本市場及用于非法活動。中國人民銀行和銀監會也在不斷強調銀行要嚴禁發放無指定用途的貸款。所以銀行沒有做好貸款前的審批核查工作，就會使貸款用于非法的活動之中。而這種貸款往往很難收回。

六、風險防范的對策和建議

1.采取利率可變性發放貸款的方式

其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。

2.提高貸款審查力度和管理水平

貸款人在接到借款人的貸款申請后，應該對借款人的信用狀況進行嚴格審查，對于不同資信度的借款人，應采取不同的貸款安排。貸款人向借款人提供貸款后，應按協議催收貸款，在整個貸款償還期間，借款人如有違反貸款協議的，應立即采取相應的措施進行處理。

3.通過保險降低風險

保險是一種風險轉移的工具，通過向保險公司投保來轉移風險是個有效的規避風險的途徑。如貸款人可以要求借款人將抵押貸款的住房投放房屋財產險，以此防范抵押房屋因自然或人為災害而遭受的損失。同時，貸款人也可投保住房貸款保險，防止借款人不能如期還款的損失。

第6篇：個人住房抵押貸款范文

抵押人（甲方）：______________________________

住所：________________________________________

電話：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

開戶金融機構及帳號：__________________________

抵押權人（乙方）：____________________________

住所：________________________________________

法定代表人（或授權人）：__________________

電話：________________________________________

郵政編碼：____________________________________

為確保乙方與_____________ 簽訂的_____________號借款合同（以下簡稱借款合同）的履行，甲方愿意以其有權處分的財產作抵押，乙方經審查，同意接受甲方的財產抵押，甲、乙雙方根據有關法律規定，經協商一致，約定如下條款：

第一條　甲方以“抵押物清單”所列之財產設定抵押。

第二條　以房地產設定抵押的產權情況

1．房地產坐落：__________________________________

2．地號：________________________________________

3．土地面積：____________________________________

4．土地使用年限：________________________________

5．土地來源：____________________________________

6．土地出讓（轉讓、劃撥）合同號：________________

7．國有土地使用證號：____________________________

8．房屋建筑面積：________________________________

9．共有權份額：__________________________________

10．房屋所有權證號：_____________________________

11．房屋預售、買賣契約號：_______________________

第三條　以房地產設定抵押的抵押情況

1．抵押土地四至：________________________________________

2．抵押土地面積：________________________________________

3．抵押土地評估價值：____________________________________

4．抵押房屋部位：________________________________________

5．抵押房屋建筑面積：____________________________________

6．抵押房屋評估總價值：__________________________________

7．房地產評估總價值：____________________________________

第四條　甲方抵押擔保的貸款金額（大寫）_____________元，貸款期限自_______年_____月_____日至_______年_____月_____日，貸款用途為。

第五條　甲方保證對抵押物依法享有所有權或處分權。

第六條　甲方在本合同生效之日將抵押物權屬證明文件交乙方，抵押期間該抵押物權屬證明文件由乙方代為保管。

甲方以所購期房作抵押，在借款合同生效之日將購房合同、抵押登記證明交乙方執管。取得房屋所有權證后，將房屋所有權證一并交乙方執管。

第七條　抵押擔保的范圍：貸款金額（大寫）元及利息、借款人應支付的違約金（包括罰息）和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用（包括律師費、訴訟費等）。

第7篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞：商業銀行；住房抵押貸款；風險防范

資金的穩健、安全運行是銀行業金融機構進行一系列金融活動的首要原則。在商業銀行中，住房抵押貸款方面所涉及的資金量最大，也是占用資金最長的領域，其期限最長可達二三十年之久，如此大的資金，被占用如此長的時間，因此在其中會涉及到一系列的金融風險。

一、商業銀行住房抵押貸款現狀

在個人的消費信貸中，由于個人住房抵押貸款占據重要的位置，近年來，住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的業務，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的重要手段，因此，個人住房抵押貸款已成為商業銀行重點拓展的貸款投向。

經過中國人民銀行的相關數據顯示：截止到2009年3月末，購房帶余額為3.49萬億元，同比增長10.6%，比上年同期低19.2個百分點，購房貸款新增1149億元，同比多增146億元。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增長，個人住房抵押貸款不良率也開始逐漸的上升。因此，商業銀行應注意風險的防范，采取有效的措施規避風險。

二、商業銀行住房抵押貸款存在的風險

（一）信用風險

信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本最直接的一種風險。主要表現在如下幾方面：

其一，被迫違約。被迫違約是借款人的被動行為，指借款人在購買房產后，因為支付能力下降或者有突發事件發生，無法繼續正常向商業銀行按照規定還本付息。其二，理性違約。理性違約主要指借款人的主動行為，借款人主觀上認為放棄繼續還款能帶來更大的收益，因而產生的違約行為。其三，提前還款。提前還款是借款人主動違約行為，主要指借款人不按照合同約定的期限以及額度提前償還部分或者全部貸款的行為。其四，惡意騙貸。惡意騙貸一般稱為“假按揭”，屬于一種欺騙行為，主要表現為實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資，比如挪用到房地產開發，或者進入資本市場，加大了商業銀行的風險。

（二）抵押風險

貸款抵押物是商業銀行第二還款來源，但是商業銀行會面臨如下的抵押風險：其一，抵押處置風險。當抵押物的變現渠道窄、成本高，商業銀行不能順利、足額、合法變現，就會遭受抵押處置風險。其二，抵押物價格風險。抵押物價格風險包括抵押物價格市場風險以及抵押物價格人為風險。前者指抵押物因房地產市場的變化以及房屋自然磨損而導致抵押房屋價格下跌的風險。后者指抵押人在其抵押期限內對房屋的損壞造成抵押物價格下降，或者由于估計人員因其過失或故意過高估計抵押物而產生的風險。

（三）利率風險

該風險主要指金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率的現象，因而導致銀行收不抵支的風險。商業銀行主要面臨如下兩種利率風險：其一，“不匹配”風險，抵押貸款的長期性和存款利率以及貸款利率調整的不同步，比如個人住房抵押貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本也會隨之上調；個人住房抵押貸款屬于浮動利率且下浮時，如果銀行資金成本不變，銀行的利差也會縮小。其二，由利率風險引發的提前還貸信用風險。

（四）流動性風險

商業銀行持有的住房貸款債權不能及時足額變現而遭受的利益損失。我國商業銀行個人住房抵押貸款的流動性風險主要表現在如下兩方面：其一，我國商業銀行個人住房抵押貸款資金的來源于運用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題。其二，我國個人住房抵押貸款的變現性比較差。

（五）法律制度風險

指法律制度不健全，對失信、違約行為懲罰辦法不具體，執行力度不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會法律環境是發展個人住房抵押貸款的基礎條件，我國還缺少消費信貸方面的法律、法規。

（六）市場政策風險

政府經濟政策的調整引起房地產市場的變化，最終給商業銀行帶來的損失。目前我國房地產市場的發展已嚴重脫離了個人的消費能力，隨著經濟的過熱發展，部分一線大城市的房價已出現泡沫。

（七）管理風險

指商業銀行內部個人住房抵押貸款管理出現問題，因而造成的信貸風險。很多商業銀行客戶經濟缺乏風險意識，為了能夠搶占個貸市場份額、完成考核指標，出現了審批把關不嚴的情形；各商業銀行個人住房抵押貸款業務在運作中的隨意性很大，尚未形成統一的評價標準與業務流程。缺少熟悉個人住房抵押貸款業務的專家，管理經驗與人員的培訓滯后于個貸業務的快速發展。

（八）操作風險

違規操作是銀行內部形成資產風險最主要原因之一，是經營機構在制度管理上放寬貸款要求而造成的業務風險。一方面，業務導向激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至進行違規經營；另一方面，部分工作人員自身業務素質或者思想素質不高，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至于借款人串通，逃避制度約束。

三、商業銀行住房抵押貸款風險防范

（一）建立健全內部評級體系以及內部評級模型

現代商業銀行的信用風險管理不僅包含單一借款人風險管理，更重要的是，應以優化配置風險資本與配置信貸資產組合為風險管理模式，對銀行面臨的整體風險進行測量、監控以及主動管理，因此，需要商業銀行對整體信貸業務開發并建立內部評級體系，采用內部評級法，對未來整體風險作出合理的預測。還應充分考慮借款人個人資料與歷史信用信息，建立科學的償債能力與資信評估模型，逐步完善單一的借款人信用評價體系，對借款人進行市場細分，以此作為業務開展的重要依據。

（二）完善抵押物處置制度

首先，積極培育、發展資產拍賣市場。有效的實施抵押貸款就必須培育與發展相關的中介機構以及資產拍賣市場，制定抵押住房拍賣規程，解決抵押物的合法處分問題。其次，健全對房屋使用者的安置制度。第三，規范房地產評估機構的行為，保證抵押物估價的真實有效性。第四，準確合理地確定抵押率。商業銀行應根據已被評估的抵押房屋的實際情況，在充分考慮抵押房產處分、轉讓以及拍賣所應繳納的各種稅費，以及確保信貸資產安全的前提下，準確合理地確定抵押率。

（三）強化住房抵押貸款的力量風險管理與流動性管理

隨著我國利率市場化改革的不斷推進，利率風險也會隨之逐步的顯現，應采取如下幾種措施。其一，開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而作出周期性的調整，利率的調整可以是一個月、一個季度、半年或者一年。其二，開發固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款指在低壓貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的低壓貸款方式。比如固定利率債券，利率互換等，可以避免相應的利率錯配與流動性風險。其三，套期保值，我國金融期貨市場正逐步開放，商業銀行可以運用金融衍生工具實行套期保值進行利率風險管理，通過市場交易抵補資產負債由于利率變化導致的價值變化。其四，大力發展住房抵押貸款交易的二級市場，通過該市場商業銀行可將個人住房抵押貸款形成債券出售，換取貸款資金或者流動性高的短期債券，提高流動性。

（四）完善內部信貸管理機制，防范管理與操作風險

商業銀行應制定一套嚴密、詳細，并且操作性強的規章制度與流程，逐步提高信貸管理水平。首先，加強對借款人借款資格和償債能力的審查。借款人應具有完全民事行為能力，對抵押房屋擁有所有權，并持有所有權憑證。其次，完善貸款相關手續。在簡化手續的同時，要完善個人住房抵押貸款的登記、公正、抵押以及保險等手續，加強貸款合同及檔案等基礎管理工作。第三，嚴格規范貸款的操作流程，切實防范操作風險的發生。第四，提高住房信貸業務人員的素質，強化其責任感，并建立有效的內部管理機制，調動信貸業務人員的積極性。

（五）完善抵押貸款的法律制度環境

住房抵押貸款涉及社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行所面臨的風險需要良好的法律環境以及立法支持。我國應盡快制定和頒布《信貸法》，明確消費信貸活動中相關主體的職責，合理的分散信貸風險；建立個人破產制度，使住房抵押貸款的各個環節都有法可依，切實通過法律推行個人信用制度。

參考文獻：

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第8篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞：商業銀行；住房貸款；風險；防范

1.我國商業銀行個人住房貸款的風險分析

當前經濟體制下，個人住房抵押貸款風險的存在和發生有其可能性和必然性，這主要由住房貸款性質、特點及市場環境所決定。國內商業銀行個人住房貸款風險主要源于信用風險、市場風險和操作風險，市場風險產生提前還款風險，而操作風險多來源于銀行內部。筆者重點從違約風險、提前還貸風險和操作風險三方面分析我國商業銀行個人住房貸款風險：

1.1違約還貸風險

違約貸款指借款人和銀行簽訂以住房為抵押取得貸款，且在規定時間未能還清貸款的行為。違約貸款風險亦稱信用風險，它伴隨貸款關系出現而生，貸款償還或發生違約沖銷壞賬而滅。對于特定貸款人都存在違約還款的可能性，因此從貸款發放至本息收回期間都應開展信用風險管理。

信用風險管理是商業銀行風險管理的主要組成板塊。商業銀行和借款人之間信息不對稱是產生違約還貸風險的根源，而其中信用制度的不完善是信用風險發生基礎條件。而此處信息不對稱多為內生性信息不對稱，一般借款人對自我信息清晰知曉，處于優勢地位，而商業銀行缺乏對借款人信息的充分掌握，屬弱勢方。當借款人借助信息優勢使銀行利益受損時，市場價格機制無法發揮職能，進而產生違約還貸風險，借貸雙方信息不對稱行為愈嚴重，信用風險越大，即使商業銀行單方面采取種種措施，也只能有效降低信用風險程度，卻不能避免和消除。

1.2提前還貸風險

提前還款風險多指借款人提前還款所造成損失的可能性。當市場利率低于貸款合同的利率時，借款方提前還貸情況時常發生，此類提前還款使銀行既承受利息的損失，又要承擔為該部分資金尋找投資渠道的成本。影響提前還貸風險因素有外生和內生因素。外生因素多指非自愿性提前還款，如房屋受自然災害影響，保險公司代為還款的情形；而內生因素包含利率和房價、貸款期限、經濟周期。個人住房貸款包含固定利率和浮動利率貸款，后者利息隨利率浮動而變化，尤其對貸款期限長的借款者價值波動較大；經濟繁榮時，個人住房貸款還款上升，而經濟蕭條時個人住房貸款的提前還款隨之低迷。

1.3操作風險

商業銀行個人住房貸款風險中的操作風險多源于銀行內部，違規操作是引發操作風險的重要因素。操作風險的產生和商業銀行自身貸款制度松弛程度有很大關系，當商業銀行貸款制度放寬時，操作風險較大；而當商業銀行制度管理上嚴格約束貸款，則操作風險會相應降低。由于國內商業銀行經營重業務輕管理，在業務導向激勵約束機制下，為提升業務量不惜違規降低貸款標準開展業務，或借助住房貸款違規辦理個人高風險業務。

2.我國商業銀行房貸風險防范對策

2.1 完善我國商業銀行內部借貸管理機制

加強房貸申請審查資格審查，該審查是風險防范的第一個關卡，可有效防范信用風險的發生。進行資格審查時，應以借款人現金收入為評估基礎，對其家庭收入、疾病預測等進行綜合分析；對貸款人借款金額、合法合理性進行全面審查，調查科側重借款人還款能力、信用清理、擔保情況；貸款人應規范審批流程，實現審查和貸款分離，確保貸款審批人員獨立授權審批貸款；貸款人應設置合理借款者收入償還機制，結合借款人收入、負債、日常支出等，確定科學的貸款期限和金額，保證借款人每期償還能力超過還款金額。

加強個人房貸抵押物的審查，抵押物作為商業銀行收款的第二來源，亦是銀行收款的最后憑證，但同時抵押物自身伴有的風險性，因此，加強對個人住房貸款抵押物的審查非常關鍵，越發嚴格的審查，越能為商業銀行降低貸款風險。抵押物審查中要對抵押物合法性強化審查；控制抵押率，以規避因抵押物市場價格變動帶來的金融風險；對未能如期還款履行擔保法的借款人，堅決拍賣其抵押房產。

2.2建立個人住房貸款風險預警系統

房地產是和國家宏觀經濟緊密聯系的領域，具有較高的市場和政策風險，為預防和規避風險，建立個人住房貸款風險預警系統非常關鍵。建立個人住房貸款風險預警機制能夠有效對國家政策、市場變化宏觀經濟指標進行分析，及早對房地產市場環境進行預測，繼而采取一系列措施規避潛在的風險和威脅降低損失。預警系統的建設是一項長期、復雜、高難度的工程，它包含風險預警數據庫、風險預警模型和快速反應和預控機制。其中風險預警數據庫可通過不同渠道和途徑收集全面、系統的資料和數據，為開發合理風險預警模型提供條件，風險預警模型中的參數綜合我國經濟實況、概率密度函數等確認；而快速反應和預控機制的建立能夠及時、迅速化解和消除潛在風險的威脅。

2.3建立并發展個人住房抵押貸款風險轉移機制和個人信用體系

房屋抵押貸款保險目的在于分散房屋毀壞的風險、借款人的信用風險和借款人的人參風險。國內個人住房抵押貸款保險種類單一，對各種風險沒有進行合理劃分。因此，可通過建立個人住房抵押貸款保險機制，嚴格劃分風險，并開發與之相關的保險產品，如財產險、失業險、人壽保險等；根據消費者收入情況開發不同種類保險，如對收入較低建立政策性抵押貸款保險，對收入高借款人提供商業性抵押貸款保險；加快個人房屋抵押貸款證券化進程，從根源上驅除商業銀行“存短貸長”的矛盾和與之帶來的風險。

建立科學、全面、系統的個人信用體系。嚴格按照借款人收入、信用等級、信用透支等綜合確定是否貸款或貸多少。首先完善國內個人信用評估制度，可從國外引進先進可靠的計量模型，將定量和定性相結合對借款人進行信用評估；同時加強全國范圍內思想道德宣傳和教育，強化誠信意識、守信意識，這對個人信用體系建設具有至關重要作用。（作者單位：長江大學經濟學院）

參考文獻

[1]余麗霞，竇.論我國商業銀行個人住房貸款的風險防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]錢鳳林，鄧予蘭.我國商業銀行個人住房貸款風險的分析及防范[J].科學經濟社會，2011，29（1）：32-35.

第9篇：個人住房抵押貸款范文

關鍵詞：住房抵押貸款；風險；措施

1住房抵押貸款存在的風險

住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證并承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣合同、住房按揭協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系。住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：

1.1違約風險

違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本并能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。

1.2流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。

1.3經濟周期風險

經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對于經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。

1.4利率風險

利率風險是指利率水平的變動給銀行資產價值帶來的風險，它是由其業務短存長貸的資本結構所決定的，利率的波動無論是漲還是跌對銀行都會帶來損失。如果利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就可能增加借款人的償貸壓力，借款額度越高，借款期限越長，其影響程度也就越大，從而增加了違約風險。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，給銀行帶來風險，主要表現在，提前貸款的發生使得住房貸款的現金流量發生不確定性，給銀行的集約化資產負債帶來一定的困難。

2住房抵押貸款風險防范

針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防范的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險盡量最小化。

2.1違約風險的控制

針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流動性風險的控制

住房抵押貸款期限長，而用于貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。

2.3經濟周期風險的控制

房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押

貸款風險預警系統，防范市場和政策風險。一是建立風險預警的數據庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、概率密度函數等設置合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。

2.4利率風險的控制

針對利率變動帶來的風險，銀行可以采取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款合同所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。

3結論

住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防范的關系，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

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