房地產(chǎn)形勢(shì)分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

邁向了21世紀(jì)的人類(lèi)社會(huì)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了一個(gè)明顯的趨勢(shì)，即以高科技信息為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)的崛起，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一場(chǎng)空前革命，人類(lèi)已經(jīng)進(jìn)入了新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)也受到新經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈沖擊。

1.新經(jīng)濟(jì)必然伴隨著新規(guī)則。這不僅為制度創(chuàng)新提供了更廣闊的空間，同時(shí)也強(qiáng)化了對(duì)制度的需求，加速并深化經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日浙成熟，產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的組織能力得到加強(qiáng)，從而使依賴于產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的各種動(dòng)力因素對(duì)該系統(tǒng)的發(fā)展起到更為顯著的作用。

2.新經(jīng)濟(jì)以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為顯著特征。知識(shí)在社會(huì)生產(chǎn)過(guò)程中的滲透，促進(jìn)了生產(chǎn)迂回化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展和要素生產(chǎn)率的提高，帶來(lái)人類(lèi)各種財(cái)富的加速增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高為產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)提供了更堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)、知識(shí)基礎(chǔ)和更廣闊的發(fā)展空間。以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將一改過(guò)去主要依賴于稀缺資源投入規(guī)模的模式，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)知識(shí)、信息服務(wù)于用戶的有效性，提倡敏捷制造和商品的個(gè)性化。借助于通訊科技的迅猛發(fā)展而掀起的網(wǎng)絡(luò)革命，為新經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式提供了支撐，并進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程和知識(shí)信息的傳播利用。由于知識(shí)資源的非稀缺性，即非排他或重復(fù)使用，從而具有使用越多其價(jià)值創(chuàng)造越高的特征，使得依賴于不可再生的自然資源的經(jīng)濟(jì)形態(tài)得到改變，支持了經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)面臨的新動(dòng)因

房地產(chǎn)業(yè)是指“從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃、抵押、信托以及維修、裝飾等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)”。受傳統(tǒng)體制和發(fā)展水平制約，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幾乎一直是以物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的投資為主要推動(dòng)力量的。建筑業(yè)盡管在官方口徑中被列為第二產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)與建筑業(yè)有著特殊的密切聯(lián)系。建筑業(yè)不僅是房地產(chǎn)業(yè)中不可缺的物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，而且是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迄今發(fā)展歷程中的主導(dǎo)環(huán)節(jié)。這也是某種程度上使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行至今難以完全擺脫生產(chǎn)導(dǎo)向的軌道，因而忽視了市場(chǎng)需求的改變。新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，隨著人們收入水平和知識(shí)水平的提高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，服務(wù)需求遠(yuǎn)比物質(zhì)商品需求更具有彈性，且服務(wù)需求形式擴(kuò)展也比物質(zhì)商品更多更廣。目前，房地產(chǎn)服務(wù)需求不僅包括對(duì)作為最終消費(fèi)品的所謂消費(fèi)者服務(wù)的需求，還包括對(duì)作為眾多社會(huì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的中間投入品的所謂生產(chǎn)者服務(wù)的需求。一旦真正步入市場(chǎng)需求導(dǎo)向的軌道，房地產(chǎn)業(yè)的生命力就必然從滿足日漸飽和的物質(zhì)商品需求轉(zhuǎn)向滿足不斷產(chǎn)生的服務(wù)需求。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行核心必然從物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向服務(wù)生產(chǎn)環(huán)節(jié)。這種產(chǎn)業(yè)核心的轉(zhuǎn)移，具體將依托于以下動(dòng)力因素：

1.消費(fèi)者服務(wù)的增長(zhǎng)。首先是在收入提高、知識(shí)占有更充分以及以信息技術(shù)為主的高科技支持下，房地產(chǎn)消費(fèi)者的服務(wù)需求將在規(guī)模和種類(lèi)上快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者服務(wù)部門(mén)將有相應(yīng)的供給規(guī)模和業(yè)態(tài)種類(lèi)的增加，如維修、裝飾、家政等私人服務(wù)和現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)行業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)，從而在房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)形成更長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)而交織出更廣泛的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)情況，在此有必要作一些經(jīng)驗(yàn)性的分析：

（1）隨著觀念更新，人們對(duì)于傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，主要是各種私人服務(wù)業(yè)的地位低下、收入微薄的看法已得到極大改觀。許多傳統(tǒng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)如房地產(chǎn)業(yè)也正融入現(xiàn)代知識(shí)與技術(shù)，其自身得到發(fā)展。

（2）對(duì)于現(xiàn)階段我國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r而言，消費(fèi)者服務(wù)具有較高的收入需求彈性，消費(fèi)者收入水平的提高，無(wú)疑為這類(lèi)服務(wù)行業(yè)提供了更大的增長(zhǎng)空間；

（3）婦女就業(yè)的增加以及個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也從供求兩方面為消費(fèi)者服務(wù)增長(zhǎng)創(chuàng)造了有利條件；

（4）網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)的社會(huì)化應(yīng)用，為形成由各類(lèi)商品與服務(wù)的生產(chǎn)、分配、交換、消費(fèi)構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)提供了支持，促使消費(fèi)者服務(wù)在更廣泛有效的分工協(xié)作基礎(chǔ)上形成更多的新興業(yè)態(tài)和穩(wěn)定的發(fā)展基礎(chǔ)。如近年來(lái)綜合布線的普遍引入，對(duì)物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。2.生產(chǎn)者服務(wù)的增長(zhǎng)。作為中間投入品的生產(chǎn)者服務(wù)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、租賃、抵押、信托等日漸繁榮，生產(chǎn)者服務(wù)的迅速增長(zhǎng)也成為房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的新動(dòng)因。根據(jù)現(xiàn)有按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)整理后發(fā)現(xiàn)，住宅建設(shè)和一系列屬于生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)的增長(zhǎng)是推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體增長(zhǎng)的主要因素。

（1）住宅建設(shè)作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中提供物質(zhì)產(chǎn)品的主要生產(chǎn)環(huán)節(jié)，盡管仍保持較高增長(zhǎng)率，短期內(nèi)仍體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)某砷L(zhǎng)性，但一定程度上講，政府對(duì)于形成目前住宅商品供銷(xiāo)兩旺局面起了很大作用，而如果長(zhǎng)期以較高的住宅建設(shè)投資規(guī)模來(lái)保持房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)點(diǎn)，勢(shì)必?zé)o助于改變整個(gè)產(chǎn)業(yè)偏重并依賴整個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的格局；

（2）技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致物質(zhì)生產(chǎn)領(lǐng)域勞動(dòng)生產(chǎn)率提高從而就業(yè)相對(duì)縮減，這是現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一大顯著背景；

（3）隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不可忽視。物質(zhì)產(chǎn)品的需求逐步飽和及服務(wù)需求不斷衍生的趨勢(shì)，而現(xiàn)在距離2010年我國(guó)人均住房面積目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不過(guò)是幾年的時(shí)間，因此，近期以住宅建設(shè)為產(chǎn)業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在滿足消費(fèi)者直接需求的同時(shí)，還應(yīng)重視物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)為各類(lèi)房地產(chǎn)服務(wù)的發(fā)展提供載體的功能，即住宅業(yè)應(yīng)同時(shí)作為一種生產(chǎn)者服務(wù)行業(yè)而得到新的發(fā)展。

3.網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)注入了新的理念與活力。在高科技廣泛應(yīng)用的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合是一種發(fā)展趨勢(shì)，成為房地產(chǎn)業(yè)的“推動(dòng)劑”。由于房地產(chǎn)商品屬于區(qū)域性

商品，不同區(qū)域的房地產(chǎn)商品信息量流通較少，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都造成了一定的困難。網(wǎng)絡(luò)的參與就打破了區(qū)域性的限制，縮短了各種信息流通的時(shí)間，大大降低了資源、物源、信息源的傳遞和處理的成本。網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)巨大變化，使其更為規(guī)模化、規(guī)范化。

（1）網(wǎng)絡(luò)為房地產(chǎn)業(yè)提供全面營(yíng)銷(xiāo)信息技術(shù)服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)提供了企業(yè)與顧客雙向交流的通道，使房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展規(guī)模化的交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式。這種交互式的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式一方面讓企業(yè)更直接、更迅速地了解顧客的需求；另一方面，使房地產(chǎn)企業(yè)有更多的空間為用戶提供更具價(jià)值的售前服務(wù)和售后服務(wù)。互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)從跨時(shí)空交易、交易現(xiàn)實(shí)的虛擬實(shí)現(xiàn)、交互式營(yíng)銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)市場(chǎng)以及整合性等方面給房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式帶來(lái)了一場(chǎng)深刻的變革，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)新增長(zhǎng)。

（2）定向銷(xiāo)售，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶67％是25-40歲，受教育程度為大學(xué)及以上，屬中產(chǎn)階級(jí)或高層教育界人士。這部分群體購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)且具有很強(qiáng)的市場(chǎng)影響力，同時(shí)隨著住房商品化和購(gòu)房分期付款的支持，購(gòu)房群體的年輕化趨勢(shì)更加明顯。互聯(lián)網(wǎng)用戶和購(gòu)房者的趨同性，給網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了巨大商機(jī)。

與網(wǎng)絡(luò)結(jié)合，開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)共舞的信號(hào)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)別無(wú)選擇，只有緊緊依托于網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用和發(fā)展，加快實(shí)現(xiàn)與網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才能贏得更廣闊的發(fā)展空間。

第2篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)失靈對(duì)策

0引言

隨著2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡沫化、壟斷化的論斷就層出不窮。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展直接帶動(dòng)了消費(fèi)、投資以及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，然而，房地產(chǎn)業(yè)的高壟斷性、高利潤(rùn)性一直成為人們議論的焦點(diǎn)。以下謹(jǐn)從市場(chǎng)失靈的角度分析房地產(chǎn)行業(yè)的不健康發(fā)展?fàn)顩r。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)形式

市場(chǎng)失靈又稱(chēng)為“市場(chǎng)失效”或者“市場(chǎng)缺陷”，是指自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制在其運(yùn)行過(guò)程中產(chǎn)生了缺陷或弊端，從而不能實(shí)現(xiàn)某些合意的社會(huì)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，只能通過(guò)或最好通過(guò)公共活動(dòng)的方式來(lái)解決。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)我國(guó)相對(duì)較新的產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房體制的改革以及人們收入水平的提高而蓬勃發(fā)展，已發(fā)展成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然房地產(chǎn)也是一種商品，但是這種商品具有不同于一般商品的特殊屬性，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈具有客觀必然性。

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性導(dǎo)致市場(chǎng)失靈

1.1.1房地產(chǎn)位置的固定性、高度的異質(zhì)性、極低的相互替代性造成的產(chǎn)品性質(zhì)壟斷。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，固定在一個(gè)特定的位置，使它不能像農(nóng)產(chǎn)品和日用品那樣在市場(chǎng)上自由流通，形成永遠(yuǎn)固定在某個(gè)位置的天然壟斷。同時(shí)，房地產(chǎn)也是一種高度異質(zhì)性的商品。由于土地是不可移動(dòng)的，每個(gè)房地產(chǎn)所處位置的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件的差異，以及建筑物式樣、朝向、規(guī)模、裝飾、設(shè)備等方面的千差萬(wàn)別，更強(qiáng)化了房地產(chǎn)的異質(zhì)性。而產(chǎn)品異質(zhì)性越強(qiáng)，壟斷的可能性越大，生產(chǎn)者對(duì)價(jià)格的操作機(jī)制也就越強(qiáng)，削弱了市場(chǎng)機(jī)制的發(fā)揮，導(dǎo)致了資源配置的不合理，一定程度上造成了市場(chǎng)的失靈。

1.1.2房地產(chǎn)價(jià)值的高昂性造成的資金壟斷。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，從土地的開(kāi)發(fā)投資、投入生產(chǎn)到裝修配備，每一環(huán)節(jié)都需要高昂的資金支持。而資金密集的投入也使房地產(chǎn)成為一種價(jià)值高昂的“奢侈品”，使房地產(chǎn)業(yè)從生產(chǎn)到銷(xiāo)售都對(duì)金融信貸有著高度的依賴性。而金融信貸對(duì)申請(qǐng)人有一定的限制，從而擠出了一部分的投資者和消費(fèi)者，使得市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致了市場(chǎng)資源配置的失效。

1.1.3房地產(chǎn)的稀缺性造成的壟斷。土地本身是稀缺資源，再加上土地市場(chǎng)的壟斷性，從而使獲得土地的房地產(chǎn)商具有壟斷優(yōu)勢(shì)。

1.2房地產(chǎn)的外部性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

由于房地產(chǎn)與周?chē)h(huán)境不可分割，所以其價(jià)格常常受周?chē)康禺a(chǎn)及環(huán)境變化的影響，而且影響的范圍很廣，涵蓋了正外部性和負(fù)外部性。具體表現(xiàn)在：一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目之間相互影響。如福州大學(xué)城的落成直接導(dǎo)致大學(xué)城周?chē)康禺a(chǎn)項(xiàng)目身價(jià)大增，表現(xiàn)出較強(qiáng)的正外部性。房地產(chǎn)對(duì)市政設(shè)施和各種社會(huì)職能部門(mén)有很強(qiáng)的依賴性。隨著政府公共設(shè)施的建設(shè)，即使邊緣地帶的房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)大幅上漲。同時(shí)，交通的便捷與否，治安狀況的好壞，甚至鄰居素質(zhì)的高低都會(huì)極大地影響消費(fèi)者的效用。一般認(rèn)為，外部性的存在是市場(chǎng)機(jī)制配置資源的缺陷之一。因此，房地產(chǎn)的外部性使房地產(chǎn)市場(chǎng)僅靠市場(chǎng)機(jī)制往往不能促使資源的最優(yōu)配置和社會(huì)福利的最大化，不可避免地造成市場(chǎng)的失靈。

1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

信息不對(duì)稱(chēng)就是交易雙方掌握的與交易有關(guān)的信息在準(zhǔn)時(shí)性、全面性、及時(shí)性、連貫性方面存在差別。在各種產(chǎn)品市場(chǎng)均有不同程度的體現(xiàn)，而房地產(chǎn)商品的特殊性決定了它在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的表現(xiàn)更為明顯。主要表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

1.3.1房地產(chǎn)商品生產(chǎn)過(guò)程復(fù)雜，涉及領(lǐng)域繁多，涉及面極廣，導(dǎo)致消費(fèi)者難以確定商品的質(zhì)量。

1.3.2房地產(chǎn)商品隱蔽工程多，很多工程都是在前一個(gè)工程的基礎(chǔ)上施工，又被后一個(gè)工程覆蓋，難以進(jìn)行全面的檢查。

1.3.3房地產(chǎn)商品地理位置，設(shè)計(jì)構(gòu)造各不相同，即高度的異質(zhì)性決定了消費(fèi)者不能通過(guò)“貨比三家”的原則來(lái)進(jìn)行比較選擇，導(dǎo)致了房地產(chǎn)商品信息的壟斷性很高。

1.4房地產(chǎn)的公共性導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，公共物品的市場(chǎng)一般會(huì)失靈。由于市場(chǎng)的本質(zhì)是以私人利益最大化為導(dǎo)向的，因此市場(chǎng)缺乏提供公共物品的動(dòng)力。房地產(chǎn)本身是一種私人物品，其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)內(nèi)的土地、建筑及裝修都屬于私人物品。但由于房地產(chǎn)最主要的構(gòu)成部分土地是國(guó)有的，同時(shí)房地產(chǎn)總是和城市道路、公共交通、水電煤供應(yīng)、通信、社區(qū)服務(wù)等公共設(shè)施聯(lián)系在一起，外部性極強(qiáng)。而這些公共設(shè)施都是政府提供的公共物品，房地產(chǎn)依附于這些公共物品上，使得房地產(chǎn)也具有了公共物品的某些屬性。于是，一些房地產(chǎn)商就利用房地產(chǎn)公共性這一特點(diǎn)，刻意炒高某些地段的房?jī)r(jià)，也就是所謂的“搭便車(chē)”，造成了社會(huì)資源配置的不合理。

1.5社會(huì)分配的不公導(dǎo)致的市場(chǎng)失靈

在分配領(lǐng)域，單純依靠市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用不可能完全實(shí)現(xiàn)收入的公正分配。但是，房是人們的基本生活資料，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。況且，住房又是一種價(jià)值高昂的產(chǎn)品，并非每個(gè)家庭都能承受。因此，政府有必要干預(yù)住房市場(chǎng)，幫助低收入家庭獲得適當(dāng)?shù)淖》俊＿@決定我國(guó)的城鎮(zhèn)住房體系首先必須發(fā)揮市場(chǎng)的作用，有市場(chǎng)來(lái)供應(yīng)大多數(shù)居民的住房。同時(shí)政府直接供應(yīng)一部分必要的保障住房作為輔助的手段。

第3篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；管理策略

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

利潤(rùn)是刺激項(xiàng)目建設(shè)快速達(dá)成的有效抓手，但成本的前期控制才是實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)之根本。但是在一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往忽視成本的管理與控制，因此而未能獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)，甚至在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中遭遇困境或遺留后患。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中要研究的首要課題就是如何加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本管理和成本控制，以達(dá)到提高資金使用效率，降低工程成本的目標(biāo)。

一、新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要意義

1、成本管控是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

2、成本分析需要成本控制做基礎(chǔ)

成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管控貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管控提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

3、成本管控是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

成本管控不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)業(yè)鏈分析、原材料加工及銷(xiāo)售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開(kāi)源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管控制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管控制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中存在的問(wèn)題

1、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一味講究權(quán)利的劃分，卻忽視了權(quán)與責(zé)，責(zé)與利的明晰。在成本管理這一系統(tǒng)中，有項(xiàng)目策劃，設(shè)計(jì)管理，采購(gòu)管理，工程管理，銷(xiāo)售管理。每個(gè)部門(mén)擁有相對(duì)的獨(dú)立權(quán)利，而又彼此影響和牽制。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中更多注重強(qiáng)調(diào)各部門(mén)經(jīng)理的權(quán)限，而忽視對(duì)其責(zé)任的明確和利益的分配，就會(huì)造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中責(zé)任相互推諉或工作積極性不高等現(xiàn)象，造成工期延誤或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，最終導(dǎo)致成本管理失控或失效。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中不能形成責(zé)權(quán)利統(tǒng)一的管理體系，不能形成合理的獎(jiǎng)勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不能形成明確的問(wèn)責(zé)制度，就不能有效的實(shí)現(xiàn)成本的管理與控制。

2、在成本控制與管理中，一味追求簡(jiǎn)單利潤(rùn)，卻忽視“質(zhì)量成本”。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，有些企業(yè)只在投入上做文章，期望獲得直接的短期效益，但事實(shí)上，企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)是以質(zhì)量為前提保障的。很多企業(yè)忽視質(zhì)量成本的管理，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期，由于質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的停工、返工、賠償或處罰等，最終導(dǎo)致項(xiàng)目成本的大量流失以及企業(yè)名譽(yù)無(wú)法估量的損失。一直以來(lái)，很多企業(yè)將成本與質(zhì)量的關(guān)系看成是對(duì)立的，往往認(rèn)識(shí)不到保證產(chǎn)品質(zhì)量其實(shí)是保證成本有效投入的前提。而質(zhì)量成本的缺失會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本的后期追加，從而使企業(yè)造成巨大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)損失。

3、在成本控制與管理中，一味強(qiáng)調(diào)工期目標(biāo)，卻忽視工期成本。工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而使用各種辦法時(shí)所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。很多企業(yè)忽視工期成本的預(yù)算和規(guī)劃，不能統(tǒng)籌規(guī)劃有效推進(jìn)工程進(jìn)度，有的企業(yè)在超出預(yù)期進(jìn)度的情況下又只會(huì)揠苗助長(zhǎng)，強(qiáng)推進(jìn)度引發(fā)更多安全隱患。而有的企業(yè)無(wú)法預(yù)期完工在后期的補(bǔ)償中作出了巨大犧牲。由此，對(duì)工期成本的重視不足，使得企業(yè)資金無(wú)法有效利用，造成開(kāi)發(fā)成本的巨大投入?yún)s低效回報(bào)。

4、在成本控制管理中，一味重視對(duì)材料成本的控制和管理，卻忽視對(duì)人的控制和管理。很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中失敗，很多時(shí)候是忽視了企業(yè)人員的控制和管理。設(shè)計(jì)部門(mén)只管設(shè)計(jì)，采購(gòu)部門(mén)只管采購(gòu)，施工部門(mén)只管完成工期任務(wù)，完全不計(jì)成本的規(guī)劃和預(yù)算，但事實(shí)上成本的控制與管理最終得靠大家，只有整個(gè)團(tuán)隊(duì)有成本概念，才會(huì)實(shí)現(xiàn)成本統(tǒng)籌規(guī)劃，否則只會(huì)導(dǎo)致成本預(yù)算的巨大支出，而未能達(dá)到獲得合理的利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)整體工程最佳效益這一目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)成本管控的有效策略

1、從制度管理中要效益

1.1要依法。依照法律細(xì)致的訂立合同文本，合同文本應(yīng)面面俱到，明確各項(xiàng)協(xié)議條款，在涉及到施工過(guò)程的每項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有確切的表述，避免對(duì)方鉆法律的空子。嚴(yán)格訂立合同文本，可以有效防止拖延工期，抬高成本等現(xiàn)象；

1.2要建制。堅(jiān)持責(zé)與權(quán)、權(quán)與利相結(jié)合原則，確立職權(quán)清晰的管理制度。明確各部門(mén)的職權(quán)，細(xì)化工作責(zé)任，做到人人監(jiān)督，人人有責(zé)。明確獎(jiǎng)罰細(xì)則，做到獎(jiǎng)罰分明，借以調(diào)動(dòng)員工工作積極性。結(jié)合實(shí)際，制定切實(shí)可行的成本管理方案，細(xì)化工作任務(wù)，做到有章可循，避免規(guī)章制度變?yōu)橐患埧瘴模?/p>

1.3要落實(shí)。在進(jìn)行成本管理時(shí)必須做到按章執(zhí)行，并提高管理人員的管理水平。尤其要嚴(yán)抓采購(gòu)和審計(jì)的紀(jì)律。對(duì)采購(gòu)的管理是項(xiàng)目成本管理的重中之重，市場(chǎng)上的材料種類(lèi)繁雜，規(guī)格多樣，價(jià)格更是天差地別，所以在進(jìn)行采購(gòu)招標(biāo)工作時(shí)應(yīng)遵照公平，公開(kāi)的原則。在審計(jì)過(guò)程中，不僅要注重工程完結(jié)后的審計(jì)，更要注重工程前期，工程中期的審計(jì)工作，三者結(jié)合對(duì)比才能將審計(jì)工作做好，才能將成本控制工作落實(shí)。

2、從招投標(biāo)上要效益

2.1細(xì)致編制招標(biāo)文件。造價(jià)管理人員應(yīng)綜合多方因素，對(duì)各類(lèi)材料進(jìn)行估價(jià)，對(duì)各項(xiàng)招標(biāo)條款進(jìn)行研讀，制定出嚴(yán)謹(jǐn)周密的招標(biāo)文件。

2.2要進(jìn)行實(shí)地考察，具體了解供應(yīng)商所提供材料的真實(shí)性.

2.3在確保質(zhì)量的情況下低價(jià)中標(biāo)。作為工程的投資者、管理者都應(yīng)該杜絕金錢(qián)至上觀點(diǎn)，不能只追求低價(jià)，而是應(yīng)該在確保質(zhì)量合格的前提下，控制中標(biāo)價(jià)格，控制項(xiàng)目成本。

3、從工期成本控制上要效益

3.1合理規(guī)劃。在工程開(kāi)始前應(yīng)提前撰寫(xiě)項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)，編撰施工進(jìn)度表，合理安排各項(xiàng)工作，避免工作任務(wù)的沖突，要將施工任務(wù)順序安排妥當(dāng)，不做只挖坑不種樹(shù)的事情，確保施工過(guò)程中各項(xiàng)環(huán)節(jié)都可以有序進(jìn)行。合理利用施工場(chǎng)地，不亂搭建，不亂堆放，要設(shè)計(jì)出精細(xì)的施工圖紙，標(biāo)明所有場(chǎng)地的用途。

3.2對(duì)進(jìn)程監(jiān)督。施工過(guò)程各項(xiàng)環(huán)節(jié)都應(yīng)有人進(jìn)行驗(yàn)收接管，確立逐層監(jiān)督制度，嚴(yán)抓質(zhì)量關(guān)，確保各項(xiàng)工作都能按規(guī)執(zhí)行，狠抓紀(jì)律關(guān)，嚴(yán)禁工作人員偷懶耍滑消極怠工，一人偷懶后面的工作人員就得進(jìn)行補(bǔ)救，不僅浪費(fèi)材料，更影響了工程的進(jìn)程.

3.3合理有效施工。在施工過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格控制工期，不能拖延更不能為爭(zhēng)奪市場(chǎng)而追趕工期，應(yīng)有效利用人力、物力，做到人盡其才、物盡其用，做到有計(jì)劃有順序的開(kāi)展工作。

4、從提升人員素質(zhì)上要效益。要強(qiáng)化業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。組織員工集中學(xué)習(xí)，針對(duì)不同崗位設(shè)置專(zhuān)門(mén)的崗位培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)的全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，逼著不愛(ài)學(xué)習(xí)的愛(ài)學(xué)習(xí)，愛(ài)學(xué)習(xí)的更好地學(xué)習(xí)；培養(yǎng)員工自主學(xué)習(xí)的能力。提供良好的學(xué)習(xí)氛圍，調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，激勵(lì)員工不斷學(xué)習(xí)成長(zhǎng)，充分提高員工的自適應(yīng)能力。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)必須長(zhǎng)期生存的企業(yè)，該行業(yè)成本管控更是一個(gè)長(zhǎng)期系統(tǒng)性的工程，涉及面十分廣，管控周期性長(zhǎng)，管控項(xiàng)目多、任務(wù)重，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須從源頭進(jìn)行管理，做好各個(gè)階段的控制工作，同時(shí)需要房產(chǎn)企業(yè)全員參與，每個(gè)人都從自身職務(wù)提出合理的成本管控措施，商討匯總，由全員共同制定成本管控措施并且實(shí)施全過(guò)程，利用科學(xué)的管理手段，合理安排施工，最大限度優(yōu)化成本配置，降低企業(yè)成本，幫助企業(yè)取得更好的效益。

參考文獻(xiàn)

[1]朱葉.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制思路[J].現(xiàn)代商業(yè),2013（18）:255.

[2]劉斌.談房地產(chǎn)企業(yè)如何控制企業(yè)成本[J].民營(yíng)科技,2010（03）:57-59.

第4篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

摘 要 在我國(guó)，目前已注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商家數(shù)有3萬(wàn)左右。隨之帶來(lái)的普遍問(wèn)題就是房企的規(guī)模小。因此我國(guó)房企的主要呈現(xiàn)出數(shù)量多，規(guī)模小，產(chǎn)業(yè)集中度低下的特點(diǎn)急需解決。

關(guān)鍵詞 并購(gòu) 市場(chǎng)模型 異常收益

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司所發(fā)生的并購(gòu)重組有沒(méi)有是創(chuàng)造很大價(jià)值，這不僅需要進(jìn)一步而且是非常全面的進(jìn)行實(shí)證研究。從以前學(xué)者的觀點(diǎn)看來(lái)，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司并購(gòu)的績(jī)效進(jìn)行實(shí)證分析是很有必要的，也是大有可為的。

一、房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)績(jī)效實(shí)證分析

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源及樣本的選取、處理

1.數(shù)據(jù)來(lái)源

本文所取用的數(shù)據(jù)主要來(lái)自于：投資界網(wǎng)站、中證網(wǎng)、上海證券交易所和深圳證券交易所網(wǎng)上數(shù)據(jù)。

其中表1的數(shù)據(jù)來(lái)源于投資界網(wǎng)站，涉及7起并購(gòu)企業(yè)的股價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)源于滬深兩地證券交易所官網(wǎng)，并購(gòu)重組失敗五大原因數(shù)據(jù)來(lái)源于中證網(wǎng)。

2.樣本的選取和處理

本文選取了滬深兩地的證券交易所公布的2008-2010年房地產(chǎn)行業(yè)重組活動(dòng)的公司，按照其在媒體上發(fā)出公告的內(nèi)容進(jìn)行錄入。樣本的選取標(biāo)準(zhǔn)有以下幾點(diǎn)：

第一，假如事件前后有董事會(huì)及股東大會(huì)公告的，應(yīng)當(dāng)以第一次公告日期為準(zhǔn)。

第二，并購(gòu)公告日（設(shè)置為0）前30和后30個(gè)交易日內(nèi)，不包含其他有影響股價(jià)正常波動(dòng)的重大事項(xiàng)（如分紅、配送股等）發(fā)生。由于選擇的事件期是-15，15。

第三，一家公司連續(xù)發(fā)生多起并購(gòu)事件的，相鄰兩起并購(gòu)事件的間隔必須不小于2個(gè)月。

第四，并購(gòu)的公告日（設(shè)置為0）前前后后的45個(gè)交易期內(nèi)，公司股本沒(méi)有發(fā)生重大變化。選取公告日前45到前16日得數(shù)據(jù)來(lái)分析估算每個(gè)公司的β相對(duì)穩(wěn)定，這樣會(huì)使CAPM模型算出來(lái)的超額收益相對(duì)穩(wěn)定可靠。

3.事件研究法的計(jì)算過(guò)程

為了評(píng)價(jià)事件的影響，我們需要度量異常收益，異常收益是事件窗口期間證券的實(shí)際收益與正常收益之差。

（公式1）

是實(shí)際收益， 是正常收益(由市場(chǎng)模型計(jì)算得出)， 是異常(或非期望)收益部分。在如此分解下，異常收益 是實(shí)際收益和正常收益之差:

（公式2）

4.估計(jì)異常收益

在選擇好用于估計(jì)正常收益的模型后，接下來(lái)的步驟就是對(duì)異常收益進(jìn)行估計(jì)。由方程(2)可知，異常收益 ， 無(wú)需估計(jì)，需要估計(jì)的 ，一般用估計(jì)窗口內(nèi)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，如在使用日數(shù)據(jù)與市場(chǎng)模型的事件研究中，市場(chǎng)模型參數(shù)可通過(guò)事件發(fā)生前120天的數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)，再運(yùn)用所估計(jì)出的參數(shù)與事件窗口對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)計(jì)算 的估計(jì)值。

先是對(duì)樣本進(jìn)行初步的考察和其數(shù)據(jù)獲得的難易度，然后對(duì)收購(gòu)公司和目標(biāo)公司進(jìn)行系統(tǒng)研究。經(jīng)過(guò)挑選選取了以下7個(gè)并購(gòu)事件：上實(shí)控股購(gòu)中新地產(chǎn)45%的股權(quán)，SOHO中國(guó)收購(gòu)北京凱恒，保利并購(gòu)丹東天賜，萬(wàn)科并購(gòu)上海祥大100%股權(quán)，中體產(chǎn)業(yè)和三元房產(chǎn)并購(gòu)樂(lè)百年100%股權(quán)，中天城投收購(gòu)華潤(rùn)貴陽(yáng)100%股權(quán)，鼎力股份收購(gòu)高爾夫花園100%股權(quán)。

根據(jù)收購(gòu)公司的側(cè)重點(diǎn)不同可以將并購(gòu)類(lèi)型按照股權(quán)類(lèi)、整體類(lèi)、資產(chǎn)類(lèi)三種。股權(quán)類(lèi)的收購(gòu)又可以大致分為母公司持有對(duì)應(yīng)公司的股權(quán)和另一家公司持有目標(biāo)公司的股權(quán)兩種。資產(chǎn)類(lèi)的收購(gòu)包括了購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、設(shè)備和生產(chǎn)線等。整體類(lèi)收購(gòu)可以分為收購(gòu)母公司下屬的子公司或者是分公司。承債式的兼并目前還沒(méi)有算入研究范圍。收購(gòu)權(quán)類(lèi)型的交易占了大半部分，整體類(lèi)項(xiàng)目收購(gòu)最少。

二、實(shí)證研究的結(jié)果

對(duì)上述公司的并購(gòu)事件從公告日前后15交易日的每日平均超額收益AAR，CAR進(jìn)行T檢驗(yàn)。

其中AAR在-15、-14、-12、-6、-2、-1日都超額收益大于0，但是-7、7交易日的均超收益都小于0。AAR的值在0上下波動(dòng)。峰值出現(xiàn)在-12交易日，波谷為第-7交易日。

CAR在-15、-14……13、14、15交易日累積超額收益大于0。這種情況說(shuō)明并購(gòu)重組之后上市公司的收益率是增加的，績(jī)效是提高的。

根據(jù)上述數(shù)據(jù)顯示，收購(gòu)公司和目標(biāo)公司，日均AAR公告后比公告前要下降很多。CAR公告后要比公告前的數(shù)值上升的要緩慢。產(chǎn)生上述現(xiàn)象的原因應(yīng)該是企業(yè)重組的消息提前泄露，廣大投資者等到價(jià)格拉高之后才知道消息，并且買(mǎi)入少數(shù)股票，所以公告增幅比公告前小。

參考文獻(xiàn)：

[1]瞿寶忠,趙小平.上市公司并購(gòu)重組分析.上海:百家出版.2003:60-61.

第5篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：限購(gòu)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；非理

中圖分類(lèi)號(hào)：C9133文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-723X（2012）09-0052-05

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，注定其在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，參與市場(chǎng)的房產(chǎn)企業(yè)既有全國(guó)性企業(yè)也有地方性企業(yè)；既有國(guó)有企業(yè)也有私營(yíng)企業(yè)。由于資源的稀缺性，如鋼材水泥等建筑材料價(jià)格不斷上漲，特別是土地價(jià)格的飛速上漲直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的迅速上漲，許多地方土地收入成為地方財(cái)政收入的主要形式。高房?jī)r(jià)引起了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題，它一方面影響房地產(chǎn)自身，使房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的泡沫，最終影響銀行信貸，從而產(chǎn)生影響金融市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。另一方面，高房?jī)r(jià)使許多人買(mǎi)不起房，調(diào)查顯示，我國(guó)有至少80%以上的人買(mǎi)不起房，因此，人們對(duì)于房?jī)r(jià)降價(jià)的呼聲越來(lái)越高。為了防范金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和提高人們生活水平，政府推出了限購(gòu)政策。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)非理表現(xiàn)

（一）需求產(chǎn)生階段：從眾消費(fèi)行為和攀比消費(fèi)行為

從眾消費(fèi)行為是指在群體壓力面前，消費(fèi)者在消費(fèi)行為中自覺(jué)不自覺(jué)地以群體中的其他消費(fèi)者為參照對(duì)象，做出與多數(shù)消費(fèi)者一致的消費(fèi)行為或者反應(yīng)傾向。[1]（P1005-1013）一旦在房產(chǎn)消費(fèi)中消費(fèi)者從眾消費(fèi)，就會(huì)出現(xiàn)一下兩種惡果：一方面超出了自己的支付能力，產(chǎn)生嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)；另一方面，所購(gòu)房子不符合自己的實(shí)際需求，造成了房屋的空置和資源的浪費(fèi)。

攀比心理是一種不滿足于現(xiàn)狀，不甘落后于他人而想擁有甚至超越他人的心理意識(shí)。這種行為一般表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面攀比消費(fèi)是一種炫耀心理，這實(shí)際上是一種超越自我客觀價(jià)值的自我虛構(gòu)，表現(xiàn)在生活消費(fèi)領(lǐng)域，就是對(duì)物質(zhì)生活的高欲望。在大多數(shù)人買(mǎi)不起房子的時(shí)候購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，以此來(lái)提高自己在社會(huì)中的地位和顯示自己的社會(huì)價(jià)值，以求得自尊的滿足和心理的平衡。另一方面，攀比消費(fèi)是一種求異心理，就是要通過(guò)外在物質(zhì)的東西來(lái)體現(xiàn)自己的與眾不同，甚至以叛逆式的標(biāo)新立異的奇特行為，來(lái)向人們顯示自己的存在，花明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)，在群體模仿式的消費(fèi)行為中滋生壓倒對(duì)方而求獨(dú)領(lǐng)的畸形心理和行為，從而產(chǎn)生攀比消費(fèi)行為。

（二）收集評(píng)價(jià)信息階段：觀望消費(fèi)行為

觀望原指以置身事外的態(tài)度去看待事態(tài)的發(fā)展，所以消費(fèi)者更愿意持有貨幣等待他們認(rèn)為的最好消費(fèi)時(shí)機(jī)，所謂錢(qián)在手心不慌。這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，怎樣判斷好的消費(fèi)時(shí)機(jī)。按照市場(chǎng)供求的一般規(guī)律，當(dāng)某種商品價(jià)格上漲時(shí)人們會(huì)減少這種商品購(gòu)買(mǎi)，由于需求的減少，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，人們會(huì)有一個(gè)這樣的預(yù)期，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，所以就會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)，而當(dāng)所有的人都這樣認(rèn)為時(shí)，整個(gè)市場(chǎng)的需求量就會(huì)增加，而需求的增加又加速了房?jī)r(jià)的上漲。在當(dāng)前限購(gòu)的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了松動(dòng)，許多地方房?jī)r(jià)已經(jīng)下降，正如人們不希望看到的那樣，人們依舊持幣觀望，并沒(méi)有帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。2011年人們沒(méi)有看到往年的“金九銀十”，反而是房產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪又一輪的寒冬。

（三）購(gòu)買(mǎi)決策階段：超前性消費(fèi)行為和滯后性消費(fèi)行為

超前消費(fèi)是指脫離自己收入水平和收入能力的盲目消費(fèi)行為，它以追求享樂(lè)為目的，以消費(fèi)高品牌、高檔次的商品為特點(diǎn)，是一種不顧生產(chǎn)發(fā)展的可能和家庭收入的多少而不計(jì)后果的消費(fèi)方式。[2]（P24-27）這種消費(fèi)行為反映在房地產(chǎn)市場(chǎng)就是購(gòu)房者嚴(yán)重超出自己的支付能力的情況下堅(jiān)持要購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，從而給自己的工作和生活帶來(lái)巨大的壓力，使自己成為房奴，擾亂自己正常的生活。它不僅會(huì)敗壞社會(huì)風(fēng)氣，也會(huì)在經(jīng)濟(jì)上造成虛假社會(huì)需求，更會(huì)妨礙市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。相反的，另一種極端是滯后性消費(fèi)，也就是說(shuō)持幣觀望到了另一極端，在這種情況下，消費(fèi)者往往信奉買(mǎi)房不如租房，他們認(rèn)為現(xiàn)代我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定房地產(chǎn)使用期限為70年，過(guò)了70年之后房地產(chǎn)又不是自己的了，所以這些人寧愿租房也不購(gòu)買(mǎi)。我們知道，消費(fèi)對(duì)生產(chǎn)具有反作用，滯后性消費(fèi)行為實(shí)際上是掩蓋了正常的市場(chǎng)需求。

（四）購(gòu)后行為階段：投機(jī)性消費(fèi)行為

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因需求拉動(dòng)而一路高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)了各路炒家介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期投入，炒高房?jī)r(jià)，擇時(shí)出手，獲取暴利。香港中文大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平先生認(rèn)為，中國(guó)有四大類(lèi)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)：家庭存款；企業(yè)不投資資金；受賄款；國(guó)際熱錢(qián)。這些資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)后，加速了房?jī)r(jià)的拉升。例如：深圳、廣州等城市由于炒家的介入 ，2006年底至2007年上半年，房?jī)r(jià)飆升，不到一年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲一倍以上；2010年海南建國(guó)際旅游島政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)了3倍。隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，嚴(yán)打房地產(chǎn)市場(chǎng)炒家，深圳房?jī)r(jià)快速回落，投機(jī)炒房受到有效抑制。但是，任何市場(chǎng)都有投機(jī)行為，只要有獲利機(jī)會(huì)，炒房者仍然會(huì)擇機(jī)入市。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性消費(fèi)行為的假設(shè)

眾所周知，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，人們的消費(fèi)行為決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰，而影響消費(fèi)者行為的主要因素是政策引導(dǎo)、非理性消費(fèi)行為和人們對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，為此可以從以下幾方面進(jìn)行假設(shè)：

第6篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)計(jì)量；成本模式；公允價(jià)值模式

公允價(jià)值計(jì)量在近十幾年一直是國(guó)際會(huì)計(jì)理論前沿一個(gè)極富挑戰(zhàn)性的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)把公允價(jià)值會(huì)計(jì)的爭(zhēng)議推上一個(gè)新的。在這一過(guò)程中，作為非金融資產(chǎn)項(xiàng)目的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量問(wèn)題格外引人注目。目前國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)從公允價(jià)值以及成本模式兩種會(huì)計(jì)模式中任選其一對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，并將選定的會(huì)計(jì)模式一貫地應(yīng)用于其全部投資性房地產(chǎn)。

2006年2月15日我國(guó)頒布了新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，將投資性房地產(chǎn)作為單獨(dú)的一項(xiàng)資產(chǎn)列報(bào)并引入了公允價(jià)值計(jì)量方法，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際趨同邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。2011年是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在國(guó)際趨同方面的關(guān)鍵時(shí)期，至該年基本實(shí)現(xiàn)了新舊準(zhǔn)則的平穩(wěn)過(guò)渡。與國(guó)際接軌，采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的趨勢(shì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格亦持續(xù)上漲，對(duì)持有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)超賬面價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式比成本計(jì)量模式能更好地反映其真實(shí)價(jià)值，使企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露更恰當(dāng)、更相關(guān)。按預(yù)期上市公司應(yīng)偏好公允價(jià)值計(jì)量模式，但實(shí)際情況是否如此呢？受到的影響因素有哪些？應(yīng)該如何解決呢？

一、公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量中的應(yīng)用現(xiàn)狀

基于對(duì)我國(guó)國(guó)情和與國(guó)際接軌需求的雙重考慮，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)CAS3）允許企業(yè)有條件地采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。CAS3實(shí)施已五年有余，其效果如何呢？根據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司于2010年7月的《我國(guó)上市公司2009年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》，2007年至2009年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值計(jì)量的極少，三年分別是18家、20家和25家，所占比例分別僅為2.86%、2.9%、3.24%。具體如表1、圖1所示：

由圖1可以看出，雖然采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)數(shù)量以及所占全部擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)的比例都在逐漸增加，但總體來(lái)看變化不大，很多企業(yè)仍持觀望態(tài)度，與準(zhǔn)則的預(yù)期相去甚遠(yuǎn)。

盡管我國(guó)市場(chǎng)成熟度不高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)一直比較活躍，加之受我國(guó)土地制度國(guó)情影響，上市公司持有的投資性房地產(chǎn)絕大部分都位于大中城市，一般而言都是滿足運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式要求的，是什么原因?qū)е轮挥腥绱松俚墓静捎霉蕛r(jià)值計(jì)量模式呢?根據(jù)2009年、2010年披露的年報(bào)和2011年公告，許多房地產(chǎn)企業(yè)擁有眾多投資性房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)資源豐富，但他們中的絕大多數(shù)對(duì)投資性房地產(chǎn)仍舊采用成本模式進(jìn)行計(jì)量。

更令人深思的是，發(fā)行外資股的上市公司，需按照境外會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定編制財(cái)務(wù)報(bào)告，即便在國(guó)內(nèi)采用成本模式計(jì)量也需要在境外采用公允價(jià)值計(jì)量模式（國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則中將公允價(jià)值模式規(guī)定為基準(zhǔn)模式），因此對(duì)于這些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量顯得更為合理。但事實(shí)上，除深發(fā)展、中國(guó)銀行外，大多企業(yè)仍采用了成本計(jì)量模式，如浦東金橋(A+B)、北辰實(shí)業(yè)(A+H)就是在境內(nèi)外分別采用了兩種計(jì)量模式，在境內(nèi)仍堅(jiān)持成本模式計(jì)量，這樣多此一舉的行為，令人困惑。

二、投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響因素

公允價(jià)值的應(yīng)用是CAS3的一大亮點(diǎn)，與成本模式相比，公允價(jià)值模式更能反映擁有大量投資性物業(yè)上市公司的真實(shí)價(jià)值，有助于提高公司會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但經(jīng)過(guò)前面的分析發(fā)現(xiàn)，上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的偏好與預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，絕大多數(shù)都對(duì)公允價(jià)值計(jì)量持回避態(tài)度，下面我們就對(duì)其原因從外部因素和內(nèi)部因素兩方面進(jìn)行分析，具體如下：

（一）投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式受企業(yè)外部因素影響分析

1.市場(chǎng)條件

眾所周知，公允價(jià)值來(lái)源于活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，因此，建立一個(gè)有序的、理性的、公平的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格體系是實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求公允價(jià)值的運(yùn)用只有具備活躍的市場(chǎng)，即市場(chǎng)必須是有序的、理性的、公平的，才能夠?yàn)楣蕛r(jià)值提供計(jì)量依據(jù)。如果市場(chǎng)不活躍，缺乏公平價(jià)格的形成機(jī)制，勢(shì)必會(huì)影響投資性房地產(chǎn)合理價(jià)值的判斷。在我國(guó)城市特別是一些大中型城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展迅速，初步具備公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的“土壤”，促使CAS3引入公允價(jià)值；同時(shí)除北京、上海等少數(shù)一線城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不夠充分和規(guī)范。充分考慮中國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，新準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)比較謹(jǐn)慎地運(yùn)用。據(jù)此可以看出，市場(chǎng)條件和資本市場(chǎng)成熟度制約了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用。

2.準(zhǔn)則限制條件與市場(chǎng)監(jiān)管層態(tài)度

第7篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)管理 運(yùn)行機(jī)制

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及環(huán)節(jié)眾多，因而必須要重視財(cái)務(wù)管理。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資金使用配置和稅收籌劃是最為重要的兩個(gè)內(nèi)容。只有對(duì)資金進(jìn)行合理規(guī)劃和分配，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理使用和正常運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)涉及到預(yù)收賬款、增值稅等問(wèn)題，在收入確認(rèn)的同時(shí)，就必須估計(jì)房地產(chǎn)成本，在此基礎(chǔ)上計(jì)算要繳納的所得稅，其中，影響最大的是土地增值稅。在財(cái)務(wù)管理規(guī)劃中，必須要考慮到不同計(jì)稅方式給企業(yè)帶來(lái)的不同影響，以促進(jìn)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制更加合理。

二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)管理工作缺乏正確認(rèn)識(shí)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，雖然很多行業(yè)和企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始在管理經(jīng)營(yíng)體制方面進(jìn)行了改革，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一些管理者由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，對(duì)財(cái)務(wù)管理工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)，只注重房地產(chǎn)的宣傳、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售工作，而沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理這項(xiàng)重要的內(nèi)部管理工作，納入到整個(gè)企業(yè)的運(yùn)行管理體制當(dāng)中去，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)行業(yè)由于財(cái)務(wù)管理不善，面臨巨大的財(cái)務(wù)和資金風(fēng)險(xiǎn)。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理問(wèn)題上還存在很多薄弱環(huán)節(jié)，沒(méi)有建立一套適合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理制度，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)決策、編制財(cái)務(wù)報(bào)告時(shí)，缺乏科學(xué)的依據(jù)和規(guī)范的制度流程，無(wú)法為企業(yè)管理者提供準(zhǔn)確的決策支持信息。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性

目前的市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，房地產(chǎn)要想成功立足，就必須進(jìn)行全面財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心，也是企業(yè)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)后盾。良好的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，能夠幫助企業(yè)完成各項(xiàng)復(fù)雜的決策、計(jì)劃、目標(biāo)，提高企業(yè)的整體實(shí)力。但是，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的系統(tǒng)性較差，相關(guān)部門(mén)之間不能夠很好地進(jìn)行合作協(xié)調(diào)，預(yù)算體系不能在所有部門(mén)之間應(yīng)用，甚至存在預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，導(dǎo)致了財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性和有效性，影響了財(cái)務(wù)管理效果和企業(yè)的發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)資金管理不夠完善

房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目建設(shè)前期投資都比較大，因此，其資金管理非常重要。資金管理主要包括籌資管理、投資管理、現(xiàn)金流管理和資本運(yùn)營(yíng)。以萬(wàn)科為例，在籌資方面，萬(wàn)科的大部分資金都來(lái)自商業(yè)信用籌資和金融機(jī)構(gòu)貸款籌資，其中，商業(yè)信用籌資占到60%左右，如此之高的比重，給企業(yè)帶來(lái)了很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的正常負(fù)債比例大約在60-70%較為合理，萬(wàn)科的負(fù)債比例為77.10%，與國(guó)內(nèi)綜合實(shí)力前十名的房地產(chǎn)企業(yè)相比，其資本結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)健。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，萬(wàn)科要想成功在市場(chǎng)立足，就必須要進(jìn)行擴(kuò)張和發(fā)展，而擴(kuò)張和發(fā)展就需要大量的資金，日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)導(dǎo)致成本不斷上升，毛利和現(xiàn)金流降低，進(jìn)而增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的運(yùn)行機(jī)制的有效措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立全面預(yù)算管理思想觀念

全面預(yù)算管理是一種新型的現(xiàn)代企業(yè)管理方法，也是企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的有效工具，具有全面性、全程性和全員性特征。全面預(yù)算管理主要分為財(cái)務(wù)預(yù)算、經(jīng)營(yíng)預(yù)算、籌資預(yù)算、資本預(yù)算四個(gè)層面。作為一種現(xiàn)代企業(yè)管理制度，它通過(guò)“適度分權(quán)，集中監(jiān)控”來(lái)有效配置企業(yè)資源，提升企業(yè)戰(zhàn)略管理的效果。為了提高財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制的科學(xué)性與可行性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理思想，實(shí)施全面預(yù)算管理，以達(dá)到合理配置各種資源，提高內(nèi)部治理水平。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的各個(gè)環(huán)節(jié)

第一，科學(xué)安排施工進(jìn)度。企業(yè)管理、工人員必須充分考慮工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工中的每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的規(guī)劃與統(tǒng)一的安排，確保各項(xiàng)施工項(xiàng)目能夠順利開(kāi)展。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員及時(shí)深入到各項(xiàng)目，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的控制，以減少或避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該完善相關(guān)的資金管理制度，建立一套科學(xué)的、符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需求的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)對(duì)資金全面預(yù)算管理的重視。同時(shí)，還要做好決算控制工作，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到高效利用。第三，完善監(jiān)督機(jī)制，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目投資的研究和風(fēng)險(xiǎn)的分析，做好資金運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的監(jiān)督工作，提高資金的利用效率。此外，在日常財(cái)務(wù)管理工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高財(cái)務(wù)管理工作制度的規(guī)范性，明確各崗位的職責(zé)和權(quán)限，嚴(yán)格按照制度流程展開(kāi)財(cái)務(wù)管理工作，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行環(huán)境得到優(yōu)化。

（三）從價(jià)值鏈角度加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

第一，尋找降低成本、提高效益的有效途徑。依據(jù)價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理涵蓋立項(xiàng)、研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)立足發(fā)展戰(zhàn)略高度，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行深入分析，以發(fā)現(xiàn)影響成本的環(huán)節(jié)，尋找降低成本的有效途徑。第二，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈與上、下游企業(yè)價(jià)值鏈的聯(lián)系。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)自身的利益是與客戶、供應(yīng)商、合作伙伴緊密相連的，價(jià)值鏈上的每個(gè)要素之間，只有緊密合作，才能實(shí)現(xiàn)“雙贏”，從而促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)順利達(dá)成，并獲得持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和能力。第三，改善企業(yè)內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈，進(jìn)行動(dòng)態(tài)經(jīng)營(yíng)管理。資金管理的核心是創(chuàng)造持久競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，基于此，企業(yè)必須要立足內(nèi)部實(shí)際情況，將企業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)與外環(huán)境進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，根據(jù)每項(xiàng)活動(dòng)的成本動(dòng)因，有針對(duì)性地進(jìn)行成本控制與管理。第四，強(qiáng)化對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈的分析，準(zhǔn)確把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成本控制現(xiàn)狀。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，很大程度上取決彼此的相對(duì)成本地位。對(duì)比企業(yè)自身和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，就能發(fā)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)所在，以及哪些價(jià)值活動(dòng)或成本因素導(dǎo)致成本差異。知己知彼，才能充分發(fā)揮自身成本優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)必須要引入現(xiàn)代先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和核心競(jìng)爭(zhēng)力不斷提升。

第8篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制封閉運(yùn)行管理

中圖分類(lèi)號(hào): F830.572文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼: B文章編號(hào): 1006-1770(2008)09-056-03

商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)封閉運(yùn)行監(jiān)管，可以有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)和提高業(yè)務(wù)綜合效益。封閉運(yùn)行管理模式實(shí)際上是以“項(xiàng)目”為中心的監(jiān)控模式，即指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按具體項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，而且按照“一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶”的原則設(shè)置監(jiān)控專(zhuān)戶作為封閉管理平臺(tái)。現(xiàn)階段，我們有必要重新審視和認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款封閉運(yùn)行管理模式，切實(shí)有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和企業(yè)資金鏈緊張可能導(dǎo)致的行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

一、封閉運(yùn)行監(jiān)管是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)性工作

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)。改革開(kāi)放以來(lái)，一方面我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款已經(jīng)滲透到土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、建筑施工、住房按揭等各個(gè)環(huán)節(jié)；另一方面由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上有所降低，最突出的表現(xiàn)就是商業(yè)銀行在貸款過(guò)程中沒(méi)有加強(qiáng)項(xiàng)目資金監(jiān)管工作，對(duì)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程監(jiān)管實(shí)際上是半失控狀態(tài)。因此，完善對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控機(jī)制必須從項(xiàng)目資金封閉監(jiān)管這一基礎(chǔ)性工作抓起，并抓好抓實(shí)，抓出成效。

（1）從房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品循環(huán)周期看，跟蹤資產(chǎn)轉(zhuǎn)換進(jìn)程實(shí)際上就是落實(shí)資金封閉監(jiān)管。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品雖然是“商品房”這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，但仍屬于“現(xiàn)金―產(chǎn)品生產(chǎn)―產(chǎn)品銷(xiāo)售―現(xiàn)金”的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換短周期，與固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換長(zhǎng)周期有很大的不同，項(xiàng)目資金的流動(dòng)速度較快。這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)為手段并在一個(gè)循環(huán)周期分期回籠資金的情況下，如果不對(duì)“商品房”生產(chǎn)與銷(xiāo)售過(guò)程的資金循環(huán)進(jìn)行有效監(jiān)控，那么對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)就不可能得到有效的防范和化解。

（2）從房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措渠道看，落實(shí)資金封閉監(jiān)管本身就是在防范信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模有所擴(kuò)大，但企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式仍較單一，基本上處于“土地＋資金＋房?jī)r(jià)”的盈利模式，競(jìng)爭(zhēng)力的差距基本上仍體現(xiàn)在獲取土地和資金的能力上。房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資渠道主要來(lái)源于項(xiàng)目資本金、銀行貸款和其他外來(lái)資金（包括施工單位墊資和住房預(yù)收款等）。由于項(xiàng)目資本金來(lái)源較難核查，其他外來(lái)資金受市場(chǎng)環(huán)境變化大，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目融資相當(dāng)大程度集中于房地產(chǎn)貸款，商業(yè)銀行承載的信貸風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，商業(yè)銀行通過(guò)資金專(zhuān)戶，加強(qiáng)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行監(jiān)管，認(rèn)真監(jiān)控項(xiàng)目資金使用和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，在項(xiàng)目土地抵押基礎(chǔ)上及時(shí)增加在建工程抵押，有效控制商品房銷(xiāo)售款回籠。這樣不但有助于化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠防范房地產(chǎn)企業(yè)挪用貸款而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

（3）從房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠方式看，搞好資金封閉監(jiān)管本身就是在落實(shí)貸款第一還款來(lái)源。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行監(jiān)管是建立在銀企間達(dá)成共識(shí)、互相約束的基礎(chǔ)上的監(jiān)管手段，商業(yè)銀行通過(guò)開(kāi)發(fā)貸款與按揭貸款捆綁營(yíng)銷(xiāo)、加強(qiáng)資金支付和產(chǎn)品銷(xiāo)售回籠的過(guò)程管理，能夠最大可能地確保還貸資金來(lái)源。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠的形式多樣、結(jié)算期限較長(zhǎng)，因此，商業(yè)銀行在監(jiān)控住房的銷(xiāo)售與資金結(jié)算過(guò)程中，一方面落實(shí)項(xiàng)目在建工程抵押，防范重復(fù)抵押風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)在建工程抵押分批解押，有效監(jiān)控銷(xiāo)售收入回籠情況。另一方面通過(guò)定期核對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售明細(xì)、銷(xiāo)售回籠總量和按揭業(yè)務(wù)量，檢查銀企雙方合作協(xié)議的履行情況，及時(shí)查找銷(xiāo)售資金去向，落實(shí)第一還款來(lái)源，能夠保障銷(xiāo)售回籠自動(dòng)還貸。

二、封閉運(yùn)行監(jiān)管必須落實(shí)到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個(gè)階段

近幾年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款封閉監(jiān)管工作落實(shí)不盡到位的一大誤區(qū)，就在于把封閉監(jiān)管主要當(dāng)成貸后監(jiān)控的一項(xiàng)內(nèi)容，沒(méi)有細(xì)化到貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、額度使用等環(huán)節(jié)上，前流程工作不深入，基礎(chǔ)不牢固，后流程監(jiān)控措施必然無(wú)法到位，監(jiān)管效率得不到保證。因此，從項(xiàng)目的全過(guò)程監(jiān)管角度來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管必須落實(shí)到房地產(chǎn)貸款“三查”的各個(gè)階段。

（1）在貸前調(diào)查階段，銀企雙方應(yīng)充分溝通達(dá)成共識(shí)，為構(gòu)建項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管方案打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。銀行經(jīng)營(yíng)部門(mén)除核實(shí)開(kāi)發(fā)貸款的基本要素外，還需要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)與項(xiàng)目封閉運(yùn)作監(jiān)管相關(guān)的具體事項(xiàng)：①項(xiàng)目主要結(jié)算賬戶及未來(lái)監(jiān)控賬戶安排；②擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成情況及其前期已支付費(fèi)用情況；③項(xiàng)目資金籌措渠道及自有資金落實(shí)情況；④項(xiàng)目“四證”和投資核準(zhǔn)文件情況及規(guī)劃建設(shè)要求；⑤項(xiàng)目建設(shè)施工單位、施工合同與項(xiàng)目監(jiān)理單位資質(zhì)情況；⑥項(xiàng)目建設(shè)資金支付方式及計(jì)劃進(jìn)度；⑦項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及預(yù)售管理制度；⑧項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃、中介和銷(xiāo)售合同管理；⑨項(xiàng)目土地抵押及在建工程抵押政策等。

在充分論證房地產(chǎn)企業(yè)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目融資額度原則上不得對(duì)項(xiàng)目總投資留有缺口，以保證項(xiàng)目資金落實(shí)和項(xiàng)目按期建成銷(xiāo)售。同時(shí)，要確定是采用獨(dú)家承貸還是參與銀團(tuán)（聯(lián)合）貸款，商定主辦（獨(dú)辦）銀行和項(xiàng)目監(jiān)管專(zhuān)戶，主辦（獨(dú)辦）銀行負(fù)責(zé)監(jiān)管賬戶運(yùn)行情況，各參與行按比例辦理按揭業(yè)務(wù)，落實(shí)貸款償還事宜。在此基礎(chǔ)上，銀行經(jīng)營(yíng)部門(mén)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目專(zhuān)戶的開(kāi)立、開(kāi)發(fā)貸款的使用、銷(xiāo)售資金的回籠及按揭貸款的辦理等提出綜合監(jiān)控意見(jiàn)，并初步確定貸款封閉運(yùn)行（合作）協(xié)議框架。貸款封閉運(yùn)行（合作）協(xié)議的主要內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：①收支專(zhuān)戶開(kāi)立；②貸款使用條件；③貸款發(fā)放進(jìn)度；④專(zhuān)戶監(jiān)管流程；⑤按揭業(yè)務(wù)合作；⑥銷(xiāo)售資金回籠；⑦貸款自動(dòng)扣收比例及歸還方式等。

（2）在項(xiàng)目授信審查階段，銀行內(nèi)部應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)要素審查，明確房地產(chǎn)貸款封閉運(yùn)行管理要求和實(shí)施方案。主要包括：①規(guī)范項(xiàng)目監(jiān)控專(zhuān)戶的確立標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于單一項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，應(yīng)針對(duì)單一項(xiàng)目設(shè)置唯一監(jiān)管專(zhuān)戶；對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合類(lèi)房地產(chǎn)公司，應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置專(zhuān)戶，一個(gè)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)專(zhuān)戶，確保項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行與循環(huán)；②明確開(kāi)發(fā)貸款的使用條件。一般應(yīng)先辦妥項(xiàng)目土地抵押手續(xù)，并根據(jù)工程進(jìn)度和監(jiān)理報(bào)告實(shí)施分筆提款；③細(xì)化項(xiàng)目預(yù)售與監(jiān)管措施。要積極跟進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和預(yù)售許可證辦理情況，掌握樓盤(pán)的銷(xiāo)售明細(xì)和銷(xiāo)售進(jìn)度；④落實(shí)按揭貸款的辦理要求。對(duì)于獨(dú)家貸款項(xiàng)目，原則上應(yīng)要求按揭貸款全部在開(kāi)發(fā)貸款承貸行辦理，在他行辦理的按揭貸款必須回籠項(xiàng)目專(zhuān)戶；對(duì)銀團(tuán)（聯(lián)合）貸款項(xiàng)目，按開(kāi)發(fā)貸款所占比例辦理按揭貸款；⑤明確銷(xiāo)售回籠資金的監(jiān)管要求。對(duì)獨(dú)家貸款項(xiàng)目，要求所有銷(xiāo)售回籠資金（含定金、首期、按揭和一次性付款等）全部納入項(xiàng)目專(zhuān)戶管理；對(duì)共同（銀團(tuán)）貸款項(xiàng)目，要求各銀行開(kāi)發(fā)貸款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售回籠資金（按揭貸款）全部歸集到項(xiàng)目專(zhuān)戶進(jìn)行管理和按比例分配還貸；⑥明確開(kāi)發(fā)貸款的歸還要求。對(duì)沒(méi)有資金缺口的項(xiàng)目銷(xiāo)售款到賬一般應(yīng)立即歸還開(kāi)發(fā)貸款；對(duì)開(kāi)發(fā)資金確有缺口的項(xiàng)目，允許留存一定比例的售房款用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，但需事先約定并審核其用途、比例、金額，剩余部分立即用于歸還開(kāi)發(fā)貸款等。

（3）在授信額度提用階段，要加強(qiáng)合同合規(guī)合法性審核，落實(shí)各項(xiàng)授信條件和簽署封閉運(yùn)行監(jiān)管合作協(xié)議。主要包括：①在審查借款與擔(dān)保合同的同時(shí)，應(yīng)審查房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合作協(xié)議是否包含了項(xiàng)目貸款審查審批要求的內(nèi)容，并落實(shí)此協(xié)議應(yīng)作為借款合同的補(bǔ)充文件，或者在借款合同附則中加注項(xiàng)目封閉管理事項(xiàng)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的還款要求等條款。②應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度辦理授信額度提用手續(xù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實(shí)并先行使用后，根據(jù)項(xiàng)目書(shū)面用款申請(qǐng)及付款依據(jù)，由客戶經(jīng)理實(shí)地察看工程實(shí)際進(jìn)度并符合資金監(jiān)管協(xié)議要求的，填寫(xiě)《授信額度使用申請(qǐng)表》，實(shí)施分期放款。③對(duì)授信條件不落實(shí)、協(xié)議要點(diǎn)落實(shí)不到位甚至可能危及貸款安全的，應(yīng)要求銀行經(jīng)營(yíng)部門(mén)應(yīng)停止辦理貸款手續(xù)；對(duì)開(kāi)發(fā)貸款封閉管理協(xié)議要點(diǎn)落實(shí)有爭(zhēng)議的，應(yīng)書(shū)面要求授信審查部門(mén)簽批確認(rèn)。

（4）在項(xiàng)目貸后檢查階段，要通過(guò)項(xiàng)目專(zhuān)戶結(jié)算為監(jiān)控平臺(tái)，全面落實(shí)開(kāi)發(fā)貸款封閉監(jiān)管要點(diǎn)。主要包括：①嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目專(zhuān)戶管理制度。項(xiàng)目專(zhuān)戶設(shè)立和啟用前，要對(duì)項(xiàng)目已投入資金進(jìn)行全面核實(shí)，確定專(zhuān)戶后要將項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程通過(guò)收支余額及業(yè)務(wù)明細(xì)進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，并與項(xiàng)目投資預(yù)算及建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核對(duì)，及時(shí)糾正偏差，防范風(fēng)險(xiǎn)。②認(rèn)真執(zhí)行貸款使用審批制度。項(xiàng)目客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目書(shū)面用款申請(qǐng)，事先審核付款依據(jù)（主要是施工合同、購(gòu)置清單和項(xiàng)目監(jiān)理公司月度監(jiān)理報(bào)告），由客戶經(jīng)理實(shí)地察看并辦妥相關(guān)認(rèn)定審批手續(xù)后，柜臺(tái)會(huì)計(jì)人員才能轉(zhuǎn)出貸款。同時(shí)，客戶經(jīng)理還要按月填寫(xiě)《授信業(yè)務(wù)用途監(jiān)控表》，加上定期實(shí)地勘察，確保工程施工進(jìn)度與資金使用情況相吻合。③有效落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度監(jiān)控。應(yīng)通過(guò)實(shí)地檢查如實(shí)填報(bào)《授信客戶查訪報(bào)告》，一方面認(rèn)真審核項(xiàng)目資金支付與項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度的吻合程度，檢查是否存在工期延長(zhǎng)和投資超預(yù)算等情況；另一方面注意收集付款憑證、發(fā)票、項(xiàng)目監(jiān)理意見(jiàn)等單證留檔保存，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)交涉和糾正。④切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入監(jiān)控。要積極跟進(jìn)項(xiàng)目預(yù)售許可證辦理情況，加強(qiáng)銷(xiāo)售明細(xì)登記、核對(duì)和銷(xiāo)售合同備案管理。定期到企業(yè)核對(duì)銀行存款日記帳和銷(xiāo)售收據(jù)發(fā)票，逐筆與銷(xiāo)售明細(xì)進(jìn)行勾對(duì)。開(kāi)發(fā)貸款主辦（獨(dú)辦）銀行應(yīng)確保項(xiàng)目所有銷(xiāo)售回籠款回籠到項(xiàng)目專(zhuān)戶上。⑤認(rèn)真落實(shí)按揭貸款業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)。嚴(yán)格按照銀企合作協(xié)議，及時(shí)收集已簽訂購(gòu)房合同和擬申請(qǐng)按揭貸款的相關(guān)資料，按要求抓緊辦理按揭貸款的審批手續(xù)。并定期核對(duì)專(zhuān)戶回款額、擬按揭貸款額與項(xiàng)目銷(xiāo)售總額和進(jìn)度是否相符，確保實(shí)現(xiàn)對(duì)公開(kāi)發(fā)貸款與對(duì)私按揭貸款聯(lián)動(dòng)。⑥嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款還款管理。按揭貸款發(fā)放后，應(yīng)立即劃入項(xiàng)目專(zhuān)戶，并連同項(xiàng)目其他回籠款包括項(xiàng)目訂金、首付款、全額付款等資金，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的還款要求。⑦認(rèn)真做好項(xiàng)目專(zhuān)戶延伸管理工作。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款清償完畢后，應(yīng)及時(shí)與企業(yè)辦理項(xiàng)目專(zhuān)戶的延伸管理工作，包括專(zhuān)戶資金核對(duì)、結(jié)轉(zhuǎn)、后續(xù)投入等，在做好延伸服務(wù)的基礎(chǔ)上，挖掘后續(xù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和收益。

三、封閉運(yùn)行監(jiān)管是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)險(xiǎn)不斷加大，銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)均面臨前所未有的壓力。因此，從房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外部發(fā)展因素看，封閉運(yùn)行監(jiān)管都是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

（1）從宏觀調(diào)控政策來(lái)看，雙軌制住房政策導(dǎo)向必然強(qiáng)化不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管要求。

2007年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，要求加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，促進(jìn)商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)的健康發(fā)展。在強(qiáng)化保障性住房建設(shè)和實(shí)施信貸緊縮政策的同時(shí)，無(wú)論是規(guī)范不同類(lèi)型住房建設(shè)資金來(lái)源，還是防止住房建設(shè)資金挪用，都必須實(shí)施和強(qiáng)化對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管措施，而且只有在銀行、房管、規(guī)劃等部門(mén)共同對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效監(jiān)管，引導(dǎo)自住消費(fèi)資金，抑制投資投機(jī)資金，才能有助于形成健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）從客戶選擇標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)信用分類(lèi)結(jié)果必將推進(jìn)不同資信房地產(chǎn)企業(yè)資金封閉監(jiān)管工作。

在目前持續(xù)貨幣緊縮和防止通脹加劇的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越受到金融監(jiān)管部門(mén)和各家商業(yè)銀行的關(guān)注。為防止房地產(chǎn)信貸違約率上升，商業(yè)銀行一方面提高授信準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，扶優(yōu)汰劣并加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)控，深化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整；另一方面不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估和全國(guó)征信系統(tǒng)建設(shè)，全面評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)資信和能力。鑒于此，商業(yè)銀行必然細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估指標(biāo)和資金監(jiān)控措施，從而將房地產(chǎn)項(xiàng)目封閉運(yùn)行監(jiān)管工作不斷向縱深推進(jìn)，監(jiān)管針對(duì)性和監(jiān)管效果將大大提高。

（3）從行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)約束與合作，自覺(jué)接受和配合項(xiàng)目資金封閉監(jiān)管工作。

從2003年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)快速發(fā)展后，開(kāi)始進(jìn)入以調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定價(jià)格、加強(qiáng)保障和規(guī)范市場(chǎng)為主基調(diào)的調(diào)控發(fā)展階段。但由于各項(xiàng)調(diào)控措施不夠配套，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出邊調(diào)邊漲的特點(diǎn)。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)利用有利的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和銀行競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)機(jī)，一方面爭(zhēng)取融資金額最大化，一方面要求融資條件最低化，導(dǎo)致部分銀行房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上有所降低，商業(yè)銀行逐漸失去了商業(yè)談判的對(duì)等條件，只能在監(jiān)管部門(mén)明確要求的自有資金、首付比例及“四證”等基本條件方面堅(jiān)守最低的防線，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目封閉監(jiān)控的諸多措施實(shí)際上遠(yuǎn)未落實(shí)到位。但正是這樣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)和調(diào)險(xiǎn)不斷加大的時(shí)候，商業(yè)銀行在加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，必然嚴(yán)格各項(xiàng)緊縮政策措施，細(xì)化貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整項(xiàng)目授信條件，確保新增貸款質(zhì)量，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。無(wú)論在銀根緊縮環(huán)境下，還是在房?jī)r(jià)上漲周期，銀行業(yè)都應(yīng)接受美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，探索和細(xì)化房地產(chǎn)貸款的封閉監(jiān)管措施，逐漸形成貸款監(jiān)管必須堅(jiān)持的行業(yè)規(guī)范和營(yíng)商習(xí)慣。房地產(chǎn)企業(yè)從本身長(zhǎng)遠(yuǎn)利益和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略考慮，應(yīng)兼顧相關(guān)行業(yè)特別是金融服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管要求，切實(shí)規(guī)范項(xiàng)目開(kāi)發(fā)操作標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)配合落實(shí)投資人和債權(quán)人的監(jiān)管措施，通過(guò)加強(qiáng)合作、配合監(jiān)管，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。畢竟沒(méi)有約束的企業(yè)無(wú)法持續(xù)久遠(yuǎn)，只有將一時(shí)之便轉(zhuǎn)化為永久之利才能立于不敗。

第9篇：房地產(chǎn)形勢(shì)分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源中一直保持在25%左右的比例（如圖1所示），因而銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中具有十分重要的作用。從需求方面來(lái)說(shuō)，個(gè)人房地產(chǎn)信貸對(duì)于刺激房地產(chǎn)行業(yè)需求的作用亦是十分明顯。同時(shí)，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，通過(guò)有效信貸發(fā)放來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展對(duì)其控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)展自身收入來(lái)源也十分重要。因此，在新的宏觀政策環(huán)境下，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)基于最新的外部環(huán)境建立一套完善的房地產(chǎn)相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，從而促進(jìn)房地產(chǎn)信貸的科學(xué)發(fā)展，也間接推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素分析

目前，我國(guó)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)相關(guān)貸款主要可以依照貸款對(duì)象及貸款用途分為個(gè)人住房信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款兩種。由于這兩種不同性質(zhì)的貸款發(fā)放模式、用途、性質(zhì)均存在較大差異，故本文從這兩種不同形式的房地產(chǎn)貸款出發(fā)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的形成和傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行分析。

（一） 個(gè)人住房貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)個(gè)人住房貸款是指房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者以其購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)價(jià)值為抵押，從而獲取銀行貸款以補(bǔ)充其房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)資金的一種信貸方式。在這種形式的房地產(chǎn)信貸中，商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于貸款者違約的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)利率波動(dòng)等因素引致的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在個(gè)人住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生和傳導(dǎo)機(jī)制內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素往往可以歸結(jié)為：還貸能力惡化：商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款借款人因失業(yè)、患病、所經(jīng)營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)困難等情況使其無(wú)力償還所借資金。借款人道德風(fēng)險(xiǎn)：個(gè)人借款者由于房?jī)r(jià)下行導(dǎo)致違約對(duì)其有利的情況下往往會(huì)實(shí)施“斷供”行為來(lái)為自身謀取利益，例如目前多地出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下行使貸款者發(fā)現(xiàn)其購(gòu)買(mǎi)新房的房款低于其在剩余還款期內(nèi)所應(yīng)償還的住房貸款總額并因此實(shí)施斷供。利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)個(gè)人信貸的期限較長(zhǎng)、數(shù)額較高，因此當(dāng)市場(chǎng)利率出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，該房地產(chǎn)抵押貸款的價(jià)值就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)波動(dòng)，并且利率的波動(dòng)也會(huì)對(duì)借款人的還款能力產(chǎn)生一定的影響，從而影響住房個(gè)人信貸的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。

當(dāng)個(gè)人住房信貸的借款人出現(xiàn)還貸能力惡化、道德風(fēng)險(xiǎn)升高，市場(chǎng)信貸利率發(fā)生不利于銀行的變化時(shí)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)便有可能發(fā)生變化，從而產(chǎn)生對(duì)商業(yè)銀行不利的情況，其傳導(dǎo)過(guò)程如圖2所示。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款信貸風(fēng)險(xiǎn)誘因分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是以在建的房地產(chǎn)工程、在建地產(chǎn)所擁有的土地使用權(quán)等可盈利資產(chǎn)為抵押物，從而從銀行獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金的一種信貸模式，是目前房地產(chǎn)企業(yè)籌措資金的一種主要形式。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的抵押物價(jià)值波動(dòng)性低于證券類(lèi)的金融資產(chǎn)，并且其收益率較有保障，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是目前商業(yè)銀行的主要利潤(rùn)來(lái)源之一。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)誘因可以歸納為：滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)：隨著目前我國(guó)房?jī)r(jià)下行可能的增大，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的低迷加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款中的抵押物房產(chǎn)的滯銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)，而房產(chǎn)滯銷(xiāo)將導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金壓力增大，影響其償付貸款的能力，從而提高了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于自身資金鏈斷裂、建設(shè)成本超出預(yù)算、不可抗力因素等原因無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行所獲抵押物無(wú)法升值進(jìn)而導(dǎo)致銀行出現(xiàn)信貸損失的現(xiàn)象。道德風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于不正當(dāng)?shù)尿_貸目的，通過(guò)“假按揭”、墊付首付款等行為規(guī)避?chē)?guó)家監(jiān)管政策從而從商業(yè)銀行騙取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的行為。

鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款往往數(shù)額較大，一旦發(fā)生壞賬損失后對(duì)于商業(yè)銀行的沖擊較大，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)十分重要。

新形勢(shì)下銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施設(shè)計(jì)

（一）健全個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制

目前，我國(guó)個(gè)人信用監(jiān)控體系建設(shè)已經(jīng)獲得初步成效，商業(yè)銀行通過(guò)個(gè)人信用監(jiān)控系統(tǒng)可以獲取包括個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的個(gè)人身份及戶籍信息、居住職業(yè)資料、銀行卡消費(fèi)記錄及信用卡信用狀況、以往貸款明細(xì)及擔(dān)保信息、住房公積金賬戶狀況等信息，從而有效地評(píng)估個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信用風(fēng)險(xiǎn)水平。然而目前我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人信用情況的監(jiān)控依然停留在靜態(tài)觀測(cè)階段，通常商業(yè)銀行只會(huì)在貸款發(fā)放審核時(shí)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行核查和評(píng)估，而在完成貸款發(fā)放后并不會(huì)主動(dòng)關(guān)注個(gè)人住房信貸還款人的經(jīng)濟(jì)狀況的變化，因而這種缺乏主動(dòng)管理和預(yù)警的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制不利于新調(diào)控環(huán)境下銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

我國(guó)商業(yè)銀行可以通過(guò)建立一套個(gè)人信用動(dòng)態(tài)監(jiān)控規(guī)則來(lái)控制房地產(chǎn)個(gè)人信貸風(fēng)險(xiǎn)。在商業(yè)銀行的個(gè)人信用監(jiān)控機(jī)制中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)針對(duì)每一個(gè)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者的具體情況，如貸款金額、抵押房產(chǎn)價(jià)值、職業(yè)背景等因素確定該貸款者的主要收入性質(zhì)（固定收入或經(jīng)營(yíng)性收入）、收入來(lái)源穩(wěn)定性（是否受行業(yè)波動(dòng)的影響）、居住流動(dòng)性特征（是否易于遷移規(guī)避貸款追討）、非流動(dòng)資產(chǎn)構(gòu)成（是否有較多的其他抵押資產(chǎn)可供緊急情況變現(xiàn)），在確定這些特征的基礎(chǔ)上將個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者的信貸風(fēng)險(xiǎn)水平劃分為不同的層級(jí)。

對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，在完成住房貸款發(fā)放后只需定期監(jiān)控該申請(qǐng)者的還款進(jìn)度，除非出現(xiàn)延期繳納的情形，否則不對(duì)該類(lèi)申請(qǐng)者進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)于中等風(fēng)險(xiǎn)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)建立一套動(dòng)態(tài)的監(jiān)控規(guī)則，以預(yù)警性的動(dòng)態(tài)監(jiān)控指標(biāo)（如單位時(shí)間內(nèi)緩繳次數(shù)、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人收入負(fù)向變動(dòng)率、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人信用狀況惡化度、單位時(shí)間內(nèi)個(gè)人居留地變動(dòng)頻率）來(lái)確定該等級(jí)消費(fèi)者近期是否存在違約風(fēng)險(xiǎn)從而確定是否對(duì)該等級(jí)的借貸人實(shí)施預(yù)防措施。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的個(gè)人住房信貸申請(qǐng)者，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)較為頻繁的信用狀況監(jiān)控，甚至指派專(zhuān)門(mén)的監(jiān)督跟進(jìn)人員對(duì)該類(lèi)別住房貸款申請(qǐng)者的信用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤從而提前發(fā)現(xiàn)該類(lèi)人員的違約可能，盡早采取相應(yīng)的防范措施。

（二）建立抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

為了有效保障商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸抵押物價(jià)值的完備性和增值能力，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)在堅(jiān)持履行我國(guó)相關(guān)監(jiān)管部門(mén)所要求的對(duì)抵押物合規(guī)性審查，保證抵押貸款的抵押率符合硬性規(guī)定的基礎(chǔ)上，建立一套更加全面的抵押物價(jià)值監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與跟蹤。

在目前房?jī)r(jià)地價(jià)下行壓力較大的環(huán)境下，商業(yè)銀行在完成住房信貸發(fā)放后應(yīng)當(dāng)定期對(duì)抵押房產(chǎn)、地塊、在建工程價(jià)值進(jìn)行價(jià)值變動(dòng)檢測(cè)，重點(diǎn)考察這些房地產(chǎn)型抵押物的地塊增值潛力、所處區(qū)域規(guī)劃變化、房產(chǎn)功能用途變更、交通配套設(shè)施完善進(jìn)度、工程建設(shè)質(zhì)量等因素，在這些因素發(fā)生重大變化時(shí)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)相關(guān)信貸的抵押物價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估，從而觸發(fā)對(duì)應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略，避免銀行的信貸損失。

此外，商業(yè)銀行的抵押物檢測(cè)系統(tǒng)中還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)銀行內(nèi)部人員的操作風(fēng)險(xiǎn)控制，即商業(yè)銀行還應(yīng)當(dāng)對(duì)處理房地產(chǎn)貸款的相關(guān)人員、部門(mén)進(jìn)行嚴(yán)密的監(jiān)督和有效的內(nèi)部控制，避免其內(nèi)部人員在房地產(chǎn)相關(guān)貸款發(fā)放過(guò)程中出現(xiàn)違背法定房地產(chǎn)抵押處理程序的行為。

（三）完善房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

由于目前我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策較多，并且各級(jí)地方政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的細(xì)化程度和執(zhí)行力度不同，因此商業(yè)銀行在房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制過(guò)程中還應(yīng)當(dāng)依據(jù)各個(gè)地區(qū)的實(shí)際情況，通過(guò)有針對(duì)性地分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況來(lái)專(zhuān)門(mén)制定對(duì)應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制政策。因此，我國(guó)商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下應(yīng)當(dāng)建立一套完善的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以此來(lái)規(guī)范各級(jí)地方分行機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制，從而通過(guò)規(guī)范化的流程督促其下屬機(jī)構(gòu)有效地預(yù)警當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警評(píng)估小組，定期對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種類(lèi)型房地產(chǎn)的總體開(kāi)發(fā)進(jìn)度、政府土地供應(yīng)規(guī)模變化、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況、房地產(chǎn)交易價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)記錄，同時(shí)組織內(nèi)部專(zhuān)家專(zhuān)門(mén)討論本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平及其最近調(diào)控政策對(duì)該行業(yè)發(fā)展的影響，從而對(duì)銀行所持有的相關(guān)貸款所可能面臨的行業(yè)整體下行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)各級(jí)地方銀行應(yīng)當(dāng)將這些信息匯總報(bào)送至較高級(jí)，從而形成一個(gè)總體的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，方便商業(yè)銀行高級(jí)管理者能夠有效預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體風(fēng)險(xiǎn)。為了減少該房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的實(shí)施成本，商業(yè)銀行可以要求各級(jí)地方機(jī)構(gòu)根據(jù)自身所持有的房地產(chǎn)相關(guān)貸款規(guī)模大小，制定不同級(jí)別的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)于房地產(chǎn)信貸規(guī)模較小的分支機(jī)構(gòu)可以適當(dāng)減小其信息收集頻率和信息收集粒度，從而科學(xué)合理地貫徹該預(yù)警機(jī)制。

（四）發(fā)展和創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁技術(shù)

隨著我國(guó)金融市場(chǎng)改革的逐步深入，我國(guó)商業(yè)銀行進(jìn)行金融創(chuàng)新從而規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，也是商業(yè)銀行在新調(diào)控環(huán)境下控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑之一。隨著我國(guó)政府對(duì)于金融管制的逐步放開(kāi)，商業(yè)銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)一定程度的金融創(chuàng)新從而轉(zhuǎn)嫁其房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。自2005年我國(guó)銀監(jiān)會(huì)和央行實(shí)施《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》以來(lái)，已經(jīng)陸續(xù)有部分商業(yè)銀行通過(guò)發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款支持證券的方式將其所持有的部分房地產(chǎn)相關(guān)貸款打包發(fā)行，并取得了不錯(cuò)的成效，因此在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，為了盡可能地減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)給商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制體系帶來(lái)的沖擊，通過(guò)信貸資產(chǎn)證券化等金融創(chuàng)新手段來(lái)轉(zhuǎn)嫁商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)十分重要。

由于我國(guó)商業(yè)銀行均帶有一定的國(guó)有背景，且在我國(guó)特有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，通過(guò)尋求政府支持和擔(dān)保來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化是我國(guó)商業(yè)銀行可以采用的創(chuàng)新手段。我國(guó)商業(yè)銀行可通過(guò)行業(yè)聯(lián)盟并推動(dòng)形成政府扶持的擔(dān)保公司，以一定的資金池為擔(dān)保將商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款打包成具有政府擔(dān)保的證券理財(cái)產(chǎn)品，從而借助政府信用向市場(chǎng)發(fā)放，促進(jìn)商業(yè)銀行的信貸資產(chǎn)證券化進(jìn)程，同時(shí)也可以避免目前商業(yè)銀行通過(guò)借助信托機(jī)構(gòu)發(fā)行信貸類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品，從而進(jìn)行表外房地產(chǎn)貸款發(fā)放帶來(lái)的金融衍生品風(fēng)險(xiǎn)，最終促進(jìn)我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸發(fā)放業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。

（五）引入第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)制

目前我國(guó)商業(yè)銀行由于機(jī)構(gòu)龐大，其運(yùn)營(yíng)成本較高，因此在未來(lái)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)構(gòu)建過(guò)程中，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)通過(guò)將部分職能外包給第三方監(jiān)督評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式來(lái)降低自身的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制成本。商業(yè)銀行可以將其房地產(chǎn)信貸的標(biāo)的項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、資產(chǎn)變動(dòng)狀況檢測(cè)等職能外包給公信度較高的第三方房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從而借助專(zhuān)業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果來(lái)提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制的控制效率，最終實(shí)現(xiàn)更加優(yōu)化的商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制。

結(jié)論

隨著目前我國(guó)社會(huì)各界對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)暴利和房?jī)r(jià)持續(xù)高漲情況的關(guān)注，我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度正不斷加大。在我國(guó)越來(lái)越趨于高壓電房地產(chǎn)調(diào)控政策下，我國(guó)商業(yè)銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)相關(guān)貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制時(shí)應(yīng)當(dāng)采取的更加動(dòng)態(tài)化、全面化和創(chuàng)新化的信貸風(fēng)險(xiǎn)控制措施，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)自身房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的有效監(jiān)控和風(fēng)險(xiǎn)控制。

參考文獻(xiàn)：