經濟適用管理辦法精選(九篇)

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第1篇：經濟適用管理辦法范文

第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向中低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。

第三條本市行政區域內經濟適用住房建設、交易的管理適用本辦法。

第四條市房產管理局（以下簡稱房管局）負責本市經濟適用住房的建設、銷售的管理工作，具體實施全市申請購買經濟適用住房家庭的資格審核和經濟適用住房購房證發放等工作。

市發展和改革局、國土資源局、建設局、民政局、物價局、規劃局等相關部門根據各自職責，負責經濟適用住房管理的有關工作。

第五條經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相進行商品房開發。

經濟適用住房建設和經營中涉及的行政事業性收費全免，有償服務費按標準下線的30%收取。各有關部門向經濟適用住房建設單位收取費用時應嚴格執行收費政策，不得以押金、保證金等名義變相增加收費項目或提高收費標準。

第六條購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，在符合《個人住房貸款管理辦法》規定條件、且提供準予購買經濟適用住房的證明后，個人住房貸款利率執行國家規定的貸款利率，不得上浮。

用于個人購房貸款的住房公積金，同等條件下可優先向購買經濟適用住房的個人發放。

第七條經濟適用住房應當嚴格控制在中小套型，戶型建筑面積嚴格控制在90平方米以內。具體戶型面積和各種戶型的比例，由市房管局會同市規劃局根據本市居民的收入和居住水平等因素確定。

第八條經濟適用住房項目建設實行項目法人招標，參與招標的房地產開發企業應具有相應資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。

經濟適用住房的建設單位必須向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔法定期限保修責任，繳納維修基金。

第九條經濟適用住房嚴格按國家規定，直接以成本價向中低收入家庭出售。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施配套費、管理費、貸款利息、稅金和3％的利潤等八項因素構成，實行政府指導價。具體每套住房的價格，根據住房的朝向、樓層等因素進行調節。

經濟適用住房價格由市物價局會同房管局核定后向社會公示。

第十條經濟適用房購房戶必須同時具備如下條件：

㈠有本市城市常住戶口；

㈡家庭人均可支配收入為上年度城鎮居民人均可支配收入80%以下；

㈢家庭人均居住面積為全市城鎮人均住房面積60%以下。

“城鎮居民人均可支配收入”和“城鎮人均住房面積”按市統計部門每年公布的上年末標準執行。

舊城改造、重點工程項目建設所涉及的被拆遷戶及無房戶、危房戶，符合上述條件的可優先購買。

第十一條經濟適用住房的申請和審批按下列程序執行：

㈠申請。符合條件的購房戶向戶籍所在地鎮、辦、區遞交《宜城市經濟適用住房購房申請書》，同時報送戶籍證明、收入證明、住房證明等相關資料。

㈡初審。鎮、辦、區通過材料初審、入戶調查等方式對申請家庭的相關情況進行初審，并在申請人所在單位（含社區）公示7天。對經初審不符合條件或公示后有人提出異議經查證屬實的，應書面告知申請人；對經初審符合條件和公示無異議的，提出初審意見并報市房管局。

㈢審核。市房管局將初審材料分送市公安、企改辦、民政、勞動部門，由上述部門按職責進行審核。對經審核符合購房條件的家庭，由市房管局在新聞媒體上公示7天。公示內容應包括家庭人口、現住房面積、收入等。

㈣確定。市房管局對公示期內無人對購房資格提出異議或經調查、核實異議不成立的申請購房戶進行匯總。符合條件的購房戶戶數超出可提供的經濟適用住房套數時，市房管局應采取公開抽簽的方式確定購房戶。

㈤發證。由市房管局向確定的申請購房戶核發《宜城市經濟適用住房購房證》，申請購房戶可憑該證選購經濟適用住房。

第十二條居民個人購買經濟適用住房后，憑《宜城市經濟適用住房購房證》辦理房屋、土地權屬登記手續。

在辦理經濟適用住房權屬登記時，市房管局應在房屋所有權證上加注“經濟適用住房”字樣和房屋總價；市國土資源局應在國有土地使用權證上注明土地性質為“劃撥土地”并加注“經濟適用住房”字樣。

第十三條購房戶購買經濟適用住房未滿5年的不得轉讓和出租。擅自轉讓或出租的，由市房管局追回已購住房，或者由購房戶按市場價補足購房款。

第十四條購房戶購買經濟適用住房滿5年后可按市場價出售房屋，并按出售時房屋市場評估價與購買時房價之間的差額按規定比例向相關部門繳納房屋收益；市房管局憑繳款證明辦理房屋權屬轉移登記手續，市國土資源局憑繳款證明辦理土地出讓及變更登記手續。變更后的房屋所有權證取消原加注內容，土地使用權的性質變更為“出讓土地”。

前款規定繳納收益的具體比例由市房管部門會同市物價部門確定，并可根據實際情況適時予以調整。

已購經濟適用住房出售所交納的收益，由征收部門集中向市財政部門上繳，其中已購經濟適用住房出售所交納的收益地方所得，專項用于全市住房保障工作。

第十五條經濟適用住房購買戶以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房。

第十六條經濟適用住房小區的物業管理按物業管理的相關規定執行。

第十七條相關單位和個人在經濟適用住房建設、交易過程中有下列行為之一的，由有關部門依法予以查處：

㈠未經批準，擅自改變經濟適用住房用地用途的，由市國土資源局依法予以查處；

㈡擅自提高經濟適用住房銷售價格及價外收費的，由市物價局依法予以查處；

㈢擅自向未取得經濟適用住房購房資格的家庭出售經濟適用住房的，由市房管局責令建設單位限期收回；不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房與商品房的差價。

第十八條對騙購經濟適用住房的個人，由市房管局追回已購經濟適用住房或由購房戶按市場價補足購房款。

第十九條市房管局和其他承擔經濟適用住房管理職責單位的工作人員，在經濟適用住房購房對象資格審查和監督管理中，、、的，依法追究其行政責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第2篇：經濟適用管理辦法范文

各區縣房地局（土地局）、開發區房地局：

為簡化辦事手續，促進已購公房上市，搞活我市住房二級市場，現就以房改成本價所購公房申請上市出售的有關問題，補充通知如下：

一、凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產權單位的意見。在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。

二、涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題，賣方應如實向買方告知，并由雙方自行協商解決。

本通知自即日起實行。

第3篇：經濟適用管理辦法范文

    第二條 本市行政區域內按市房地局、市房改辦、市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》及其他規定歸集的住宅公共維修基金的使用和管理，均適用本辦法第三條 市國土資源和房屋管理局（以下簡稱市國土房管局）負責指導、協調公共維修基金的使用管理工作。

    市財政局負責公共維修基金使用管理的監督工作。

    維修基金管理依“專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶”的原則進行管理。

    第四條 維修基金專項用于住宅共用部位共用設施設備保修期滿后的維修工程。

    本辦法所稱住宅共用部位共用設施設備是指住宅樓房內或物業管理區域內屬全體產權人或部分產權人共同所有且使用的房屋的有關部位及設施設備。共用部位共用設施的項目應依照本市住宅公用建筑面積分攤原則在《物業管理公約》約定。沒有約定的，參照本辦法附件一執行。

    住宅共用部位共用設施設備的維修工程是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。維修工程的具體范圍以市國土房管局及其他部門頒布的規范為準。

    第五條 物業管理委員會（以下簡稱“管委會”）成立后，由管委會代表物業管理區域內的全體產權人向市國土房管局指定的銀行開立帳戶存儲。管委會申請開戶時，應填寫《物業管理委員會維修基金開戶申請表》（見附件二），并提交下列材料：

    1．開戶申請書；

    2．管委會成立的批準文件；

    3．產權人分戶清冊；

    4．管委會主任私章和管委會的印鑒；

    5．物業管理服務委托合同。

    管委會委托物業管理企業辦理開戶手續時，還應提交書面委托書。

    第六條 管委會成立前（即維修基金代管期間），維修基金原則上不得使用。確需使用的，應按照下列程序辦理：

    1．物業管理企業應委托經市國土房管局認可的專業中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算；

    2．經中介機構認定后，物業管理管理企業方可進行維修工程。

    3維修工程結束后，中介機構應進行驗收，驗收合格的應出具證明，不合格的，應要求返工。

    4．物業管理企業持維修工程結算發票及中介機構出具的證明到代管單位申請支取維修基金。

    第七條 管委會成立后，物業管理企業應在每年年初制定房屋及小區公共設施維修（包括大修、中修、更新、改造）計劃及經費預算，報管委會批準后執行。維修項目完成后，物業管理企業持管委會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續；管委會應根據竣工決算進行維修基金的具體分攤，并計入各產權人明細戶中。

    凡有下列情況之一的，除經管委會同意外，還應報區縣國土房管局備案；

    1．一次支取維修基金10萬元以上50萬元以下的；

    2．一年內支取兩次維修基金的；

    凡有下列情況之一的，管委會應召開業主大會作出支出決議后，報區縣國土房管局備案：

    1．一次支出維修基金50萬元以上的；

    2．一年內支取維修基金三次及三次以上的；

    3．一年內支取維修基金數額占維修基金總額30%以上的。

    物業管理企業到銀行支取費用時，必須憑管委會印章和區縣國土房管局備案證明。

    第八條 住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，由責任人承擔費用，不得使用維修基金；

    無法確定責任人的，按照受益人原則分攤：

    1．物業管理區域內住宅樓房外的共用設施的維修工程，除由專業管理部門維護管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤；

    2．住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；

    3．一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；在一棟住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；開發企業應根據以上原則依其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔維修費用。

    第九條 如一幢樓房的維修基金經使用后，不足首次歸集額的10%時，管委會應提議續籌。續籌標準及辦法由管委會決定。續籌金額一般應由產權人按所擁有的建筑面積分攤。續籌基金匯總后應及時交存到代管單位，計入管委會帳戶和產權人明細戶。

    利用產權人共有部位共有設施設備進行經營活動的凈收益，應存入維修基金專戶，分攤后計入物業管理區域內的產權人明細戶，用于物業管理區域內共用設施的維修工程。

    第十條 管委會合并、分立或撤消時，應憑區縣國土房管局批準證明及產權人明細戶清單，到代管單位辦理合并、分立或撤消管委會帳戶手續。

    產權人變更時，維修基金產權應同時變更。原產權人或變更后的產權人應持轉讓合同及雙方身份證明到管委會登記變更，并由管委會到代管單位辦理產權人明細戶更名手續。維修基金由轉讓雙方按明細戶內的帳面余額進行結算。

    產權人因拆遷或其他原因造成原住宅滅失的，可辦理銷戶手續。經管委會出具證明后，到代管單位按維修基金明細戶帳面余額提取。其中，屬于公有住房售后維修基金的，應按售房單位和個人累計交納的比例分別退還。

    第十一條 代管單位應建立本物業區域內的維修基金查詢制度，接受產權人對其維修基金明細戶的查詢。

    管委會應在每年年底對維修基金的收支及余額狀況予以公布，包括：（1）維修基金的使用及分攤情況，包括維修工程項目內容、維修總費用及各產權人分攤的費用；（2）維修基金總帳余額；（3）維修基金明細帳余額。

    第十二條 維修基金閑置時，經產權人大會批準，物業管理委員會可購買國債或法律法規規定的其他范圍，嚴禁挪作他用。

    第十三條 1999年1月1日前，未建立公共維修基金的住宅，產權人應補建維修基金，按每月0.60元/平方米的標準交納，具體補建辦法另行制定。產權人已交納的房屋大、中修費（扣除已用于維修費用），物業管理啟動性經費應納入公共維修基金管理，并按建筑面積比例計入各產權人明細帳。

    第十四條 物業管理委員會和物業管理企業應建立公共維修基金管理制度，并自覺接受財政主管部門的監督。

    第十五條 本辦法由市國土資源和房屋管理局、市住房制度改革辦公室、市財政局按各自職責解釋。

    第十六條 本辦法自2002年7月1日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

    附件一： 共用部位共用設施設備一般應包括的范圍：

    房屋的承重結構（包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、非承重結構的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內化糞池、垃圾通道、樓內下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等，公共照明燈具、避雷裝置、供電部門與房屋產權人分界點至戶表盤（計費電表除外）之間的供電線路。

    共用設施設備系統：電梯系統、消防系統、保安系統、中央監控系統、供水系統、中央空調系統、天線接收系統。

    物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、變配電系統、市政排水設施、物業管理區域的外圍護欄及圍墻；

    上述系統中歸專業管理部門所有的除外。

第4篇：經濟適用管理辦法范文

為深化城鎮住房制度改革，培育和發展住房二級市場，規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配和管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，我們制定了《北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》。現印發給你們，請遵照執行。

附件：北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定

為規范已購公有住房和經濟適用住房上市出售收益分配管理，培育和發展住房二級市場，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》、建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》和財政部、國土資源部、建設部《關于已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》等有關規定，制定本規定。

一、職工個人購買的經濟適用住房和按成本價購買的公有住房，房屋產權歸個人所有。

二、已購公有住房和經濟適用住房上市出售時，由購房人按上市出售的已購公有住房或經濟適用住房所在地的標定地價的10％交納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。在標定地價明確前，土地出讓金或相當于土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。

購房者繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款后，按出讓土地使用權的商品住房辦理產權登記。

三、已購公有住房和經濟適用住房的土地使用權是以劃撥方式取得的，其土地出讓金依法上交財政，專項用于城市基礎設施建設。

已購公有住房的土地使用權是以出讓方式取得的，其上交的相當于土地出讓金的價款按已購公有住房原產權單位的財務隸屬關系和財政體制，分別上交中央財政和地方財政或返還原產權單位，專項用于住房補貼。其中已購公有住房原產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50％上交財政，50％返還原產權單位；屬事業單位的，全額返還原產權單位。

四、職工出售已購公有住房屬于規定標準面積內的部分，其售價在每建筑平方米4000元（含）以下部分，全部歸出售人所有；售價在每建筑平方米4000元－5000元（含）的部分，80％歸出售人所有；售價在每建筑平方米5000元以上部分，50％歸出售人所有。售價扣除歸出售人所有部分后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。

屬于超標面積部分，其售價扣除售房職工支付的購買超標面積的房價款后，余額比照第三條第二款的規定上交財政或返還原產權單位。

五、已購經濟適用住房上市出售時，除由購房人按第二條規定標準繳納土地出讓金外，其出售收入全部歸出售人所有。

六、出售人是住房面積未達到規定標準的職工，可申請返還其夫婦雙方應得的住房補貼，返還額不超過上交財政或返還原產權單位的售房收入部分且不超過職工應得的住房補貼。

七、已購公有住房和經濟適用住房上市出售應按有關規定交納稅費。

第5篇：經濟適用管理辦法范文

論文關鍵詞 政策性住房 經濟適用房 房管秩序

一、經濟適用房的特殊性

2007年11月19日由建設部、發展改革委、監察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局的《經濟適用住房管理辦法》（以下簡稱《經濟適用住房管理辦法》）第二條規定：“經濟適用房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房”。由此可知，經濟適用房是政府為照顧無住房的中低收入居民而組織建設的具有福利性和保障性的住房，其與一般意義上的商品房相比，具有以下三點特殊性。

一是經濟適用房是政府組織建設的。商品房是房地產開發經營企業為了出售而建設的，商品房的建設者以營利為目的，是一種商人行為。而經濟適用房則是政府組織建設的，其目的是保障中低收入群體有房居住，具有福利性和保障性。根據《國務院關于深化住房制度改革的決定》、《國家安居工程實施方案》、《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》等有關住房制度政策的規定，各級政府在組織建設經濟適用房時，都給予了許多特殊的政策支持，如經濟適用房的用地一般實行無償劃撥。

二是經濟適用房不能自由買賣。商品房是面向社會公開出售的，任何人都可以購買，而經濟適用房則不能在市場上公開出售。首先，經濟適用房不是社會上任何人都可以購買的，而是面向特定群體，并由政府按照一定的規定分配購買的，如政府對經濟適用房的購買實行申請、審批制度。其次，買受人轉讓此類房屋時，也有許多限制性規定，如經濟適用房上市出售，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款。因此，經濟適用房不是具有完整意義上的商品房。

三是經濟適用房的價格不是由市場決定的。商品房的價格是由市場決定的，而經濟適用房的價格則是由政府決定的。根據國務院關于經濟適用房的有關政策，經濟適用房的銷售價格，實行政府指導價，按保本微利原則確定，其利潤控制在3%以下。

正是鑒于經濟適用房的諸多特殊性，如果按照商品房的處理原則解決經濟適用房買賣中發生的糾紛，不僅有違公平原則，而且不利于經濟適用房的開發建設。基于以上考慮，由于涉及諸多政策因素，經濟適用房買賣糾紛不宜單純地依仗訴訟途徑來解決，而應當由經濟適用房主管部門依據國家有關住房政策進行規范調整，《經濟適用住房管理辦法》第三條、第五條明確規定，縣級以上地方人民政府建設或房地產行政主管部門負責本行政區域內經濟適用住房的建設、供應、使用及監督管理工作。那么，如果發生經濟適用房私下交易行為，我們將如何具體處理呢？下面，我們首先了解現行法規和國家政策對經濟適用房的交易是如何規定的。

二、經濟適用房上市交易之限制規定

從以上論述可知，經濟適用房不是商品房，而是有限產權的政策性住房。因此，經濟適用房的上市交易受到嚴格限制。2007年1月1日施行的《山東省經濟適用住房管理辦法》第三十三條規定：“購買經濟適用住房的居民取得權屬證書一定年限后，方可按市場價格上市出售或者換購。上市出售的，應當按照屆時同地段普通商品房與經濟適用住房差價的一定比例向政府繳納土地收益以及其他已減免和由政府承擔的費用，并依法辦理有關手續；換購的，必須以不高于屆時經濟適用住房的價格出售給經濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民后，方可再次申請購買。具體年限和比例由設區的市、縣（市）人民政府規定。未滿規定年限確需出售的，必須以不高于屆時經濟適用住房的價格出售給經濟適用住房主管部門確定的符合購買條件的居民。經濟適用住房購買人以市場價格出售經濟適用住房后，不得再次購買經濟適用住房”。

之后，2007年11月19日《經濟適用住房管理辦法》對此作出了更嚴格的限制，其第三十條規定：“經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。上述規定應在經濟適用住房購買合同中予以載明，并明確相關違約責任。”

2010年4月22日《住房和城鄉建設部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》第（十一）條規定：“經濟適用住房上市交易，必須符合有關政策規定并取得完全產權。住房保障部門應當對個人是否已繳納相應土地收益等價款取得完全產權、成交價格是否符合正常交易、政府是否行使優先購買權等情況出具書面意見。房屋登記、租賃管理機構辦理房屋權屬登記、租賃備案登記時，要比對住房保障部門提供的有關信息。對已購經濟適用住房的家庭，不能提供住房保障部門出具的書面意見的，任何中介機構不得買賣、出租其經濟適用住房；房屋租賃備案管理機構應當暫停辦理其經濟適用住房的租賃備案，房屋登記機構應當暫停辦理該家庭購買其他房屋的權屬登記，并及時通報住房保障部門。”

綜上，按照現行規定，經濟適用房的限制交易期為5年，不滿5年的私下交易是嚴格禁止的行為；滿5年交易的，購房人必須向政府交納土地收益，政府享有同等條件下的優先回購權。同時，作為一種社會保障性質的住房政策，經濟適用房政策是為了解決占城鎮人口比重很大的中低收入者的住房問題，是以公共利益為其價值取向的。城鎮低收入家庭的住宅問題既是經濟問題，也是社會問題，特別在城鎮化加速發展時期，低收入家庭的住房問題是一個嚴峻的社會問題，關系到社會的穩定和國家的長治久安。從經濟適用房的目標群體來看，經濟適用房政策是為了解決城鎮中低收入的住房要求，從而實現居者有其屋的理想。在市場經濟環境下，經濟適用房作為一種特殊制度安排，具有明顯的公益性。由此而產生的法律糾紛也必然會引起公共利益的保護問題。維護公共利益是我國民法的一項重要原則，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，“有下列情形之一的合同無效：（二）惡意串通損害國家、集體、第三人利益的；（四）損害公共利益的；”因此，私下交易經濟適用房不僅違反了法規的強制性規定，而且損害了社會公共利益，從法律上應當認定無效，但現實情況紛繁復雜，我們不能簡單地從法律視角看待經濟適用房私下交易問題，而忽視背后的社會因素、政治因素，否則很難穩妥解決這一問題，保障社會的穩定。

三、經濟適用房私下交易的主要類型

從現實情況來看，經濟適用房私下交易主要有以下兩類：

一是頂名買房，指房屋的實際出資人利用他人專屬的分房資格購買經濟適用房，被頂名人或為此收取費用或無償。房產證上的所有權人系名義上的購買人，而實際出資的則是他人。對于這種行為的性質，有三種認識：一種是合同的概括轉移，即經濟適用房購買權利人通過合同方式將購房合同中的權利義務概括轉讓給第三方；一種是買賣合同，即頂名者與被頂名者之間法律關系的標的物最終為房屋，雙方實際為房屋買賣關系；另一種則是委托合同，即被頂名者受頂名者的委托簽訂房屋買賣合同，被頂名者是名義上的合同當事人和房屋權利人，頂名者系實際上的合同當事人和房屋權利人。

二是現房買賣，是指房屋所有權人已實際占有使用房屋的情況下又將房屋出賣給他人。該種類型可因交易行為是否發生在5年限制交易期內分為兩類，本文主要討論發生在5年限制交易期內的交易類型。

結合第二部分的論述，我們可以得出，無論哪種交易類型，其實質交易的標的物都是經濟適用房，在行為的法律效力上都應被認定無效。但如果這樣處理，就會產生以下后果。

首先，保護了“不誠信”。隨著經濟的發展，河口的房價逐漸攀高，賣方看到房屋升值，故意毀約，或者拒不配合買方過戶產權，在認定無效的情況下，買方必須返還房屋，多數情況下，買方已居住房屋多年，而賣方僅需返還購房款和補償利息損失，房屋的升值部分就可能由違約方獲取，導致雙方的利益失衡，變相保護了不守誠信的一方。另外，利益失衡的情況下，受損的一方如果無法從正常途徑得到保護，必將采取過激的行為，擾亂社會秩序。

其次，誘發不穩定因素。從現有掌握的情況看，河安小區就有三百多套經濟適用房涉及私下交易，一旦無效判例出現，就會引發“示范效應”，賣方受到利益的驅使，故意毀約的動機增強，這樣一來，個案惡化為群體性事件，六百多個家庭的切身利益受到影響，處理不當，必將危害社會穩定。

最后，擾亂經濟適用房管理秩序。《經濟適用住房管理辦法》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條、第二十八條對經濟適用房的購買者作了嚴格的資格限制。但因客觀條件所限，并不是所有的適格者都能享受到優惠，經濟適用房的私下交易損害了政府的優先回購權，進而侵犯了這部分人的利益，違背了國家設立經濟適用房制度的初衷。2007年11月19日《經濟適用住房管理辦法》第三十一條規定：“政府回購的經濟適用住房，仍應用于解決低收入家庭的住房困難。”

四、防范和處置經濟適用房私下交易的建議

第一，經濟適用房主管部門應強化使用監督。建議經濟適用房主管部門對河安小區經濟適用住房使用情況（包括自住、閑置、出租、出借、出售以及住房用途等）進行檢查。對違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房的，依據2007年1月1日施行的《山東省經濟適用住房管理辦法》第四十四條、2010年4月22日《住房和城鄉建設部關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》第（十六）條的規定做出處理。

第6篇：經濟適用管理辦法范文

第一條為規范市區經濟適用住房的建設和管理，推進城鎮住房制度改革和城市建設，改善居民住房供應結構，保障低收入家庭的住房需求，根據國家建設部、發改委、國土資源部、人民銀行頒發的《經濟適用住房管理辦法》、《省經濟適用住房管理實施細則》、《省經濟適用住房價格管理辦法實施細則》等文件精神，結合市區實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱經濟適用住房是指由政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第三條市區經濟適用住房建設堅持政府組織、統一規劃、市場運作、保本微利、限價銷售、規范管理、公開公正公平的原則。

第四條市房產管理局是市區經濟適用住房建設管理的行政主管部門，負責市區經濟適用住房的實施和管理工作，市發改委、規劃局、國土局、建設局、財政局、地稅局、物價局、審計局、監察局等部門和金融機構各司其職，負責市區經濟適用住房的相關工作。

第二章計劃和建設

第五條市房產管理局會同市發改委、規劃局、國土局、建設局、物價局根據土地利用總體規劃、城市總體規劃，編制市區經濟適用住房中長期發展規劃，報市政府批準后實施。

第六條市發改委會同市房產管理局、市規劃局、市國土局等部門結合城市建設和城市低收入住房困難家庭住房需求等因素提出市區經濟適用住房年度建設計劃方案，并報市政府確定后實施。經濟適用住房年度建設規模原則上不低于市區當年商品住房竣工面積的10%，單套住房建筑面積原則上不超過90平方米。

根據需求，每年在新建經濟適用住房小區中安排建設一定比例的廉租住房和公共租屋。

第七條經濟適用住房建設用地在預先合理確定銷售價格的前提下，采用“招、拍、掛”的方式供應土地，也可以按國家有關規定以行政劃撥方式供應。以劃撥方式供地的，由市房管局負責市區經濟適用住房開發項目的招投標工作,擇優選擇開發單位。

第八條市區經濟適用住房開發項目的規劃設計、工程施工、建設監理、材料供應、物業管理均實行公開招投標，嚴格執行國家有關技術規范和標準進行建設。項目竣工時，按照國家和省、市的有關規定進行驗收。

第三章優惠政策

第九條依據國家有關政策，市區經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費減半征收。

第十條市區經濟適用住房建設項目小區外基礎設施建設費用由政府負擔。市財政部門按經濟適用住房銷售所征收營業稅70％的比例同額撥付相應資金給市經濟適用住房主管部門，并納入城市住房解困基金。

第十一條市區經濟適用住房開發建設單位應在指定銀行設立項目專戶，可以以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款，貸款利率可下浮10%。

市區各商業銀行和市住房公積金管理中心在同等條件下，應優先向符合經濟適用住房購房條件的個人發放個人住房貸款和政策性貸款。個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。

第四章供應和管理

第十二條市區城鎮居民（不含鄉鎮）且符合下列條件之一的可申請享受經濟適用住房政策：

1持有年發放的《市區低收入家庭住房困難戶認定證》的家庭；

2符合市區廉租住房保障政策的家庭；

3城市建設拆遷項目中夫婦雙方至少有一方具有市區常住戶口3年以上、家庭人均年收入低于7440元（以當年市勞動和社會保障局向社會公布的最低工資保障線為準）、無自有住房或家庭人均住房建筑面積低于17平方米的被拆遷人；

4市區僅有一處房屋且拆遷補償款低于15萬元的家庭。

第十三條經濟適用住房供應對象中的無自有住房是指未按房改政策購買過公有住房，未購買過解困房、安居房、經濟適用住房、中低價位商品房（拆遷定銷房），未領取過單位發放的購房補貼和市區經濟適用住房貨幣補貼，未參加單位集資建房和未享受單位資助購建住房的住房困難家庭。承租公有住房的，在購買經濟適用住房后，應退出租住的公房。

第十四條購買市區經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。經濟適用住房供應對象經調查登記、核實認定和社會公示后，由市房產管理局發給《市市區經濟適用住房準購證》，經濟適用住房銷售辦法由市房產管理局另行制定。

第十五條經認定，符合市區經濟適用住房保障條件的對象，購買經濟適用住房或領取經濟適用住房貨幣補貼，只能選擇其中一種，不得重復享受。

第十六條市區經濟適用住房價格實行政府指導價，以保本微利為原則，按照《省經濟適用住房價格管理辦法實施細則》（價服\[\]450號）的有關規定執行，具體由市物價局會同市房產管理局依據相關政策提出意見，報市政府批準后實施并向社會公布。

第十七條經濟適用住房購房人在辦理權屬登記時，房屋所有權證加蓋"經濟適用住房"印章，以行政劃撥方式取得建設用地的經濟適用住房，土地使用權證加蓋"劃撥土地"印章。

第十八條市區經濟適用住房在取得《房屋所有權證》和《國有土地使用權證》5年后方可上市出售。以“招、拍、掛”方式取得建設用地的，上市出售時不再向政府補交土地出讓金，以行政劃撥方式取得建設用地的經濟適用住房，上市出售時按照經濟適用住房與屆時同地段普通商品住房差價的50%向政府補交土地出讓金，納入城市住房解困基金，專項用于市區住房保障。購買人以市場價出售經濟適用住房后，不得再申購經濟適用住房。

第五章監督管理

第十九條市審計局負責對經濟適用住房建設情況進行審計。

第7篇：經濟適用管理辦法范文

京國土房管征[2003]606號

各區、縣國土房管局、各拆遷單位、各房地產價格評估機構：

根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》，現予印發，自2003年8月1日起施行。

二三年七月十日

北京市宅基地房屋拆遷補償規則

第一條、根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，制定本規則。

第二條、拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規則計算。

第三條、房屋拆遷補償價，由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成；計算公式為：

房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價

宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區位補償價由區縣人民政府以鄉鎮為單位，依本規則第四條的規定確定并公布，報市國土房管局備案。

第四條、宅基地區位補償價按下列公式計算：

當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。

房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣人民政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內確定。

戶均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標準由區縣人民政府根據當地農村經濟發展水平、農民居住情況確定。

戶均宅基地面積，原則上暫統一按0.3畝（200平方米）計算。

與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。

第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規定，以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規則計算拆遷補償時，當地普通住宅指導價分別為經濟適用住房價、定向安置房屋價。

第8篇：經濟適用管理辦法范文

第一條為保障城鎮低收入家庭的基本住房需求，規范經濟適用住房建設、交易和管理行為，根據《省經濟適用住房管理辦法》和《市區經濟適用住房管理辦法》有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱的經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、套型面積、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。

第三條本辦法適用于本市行政區域內經濟適用住房的建設、交易和管理。

第四條市住房改革委員會辦公室（以下簡稱“市房改辦”）作為經濟適用住房主管部門負責本市行政區域內經濟適用住房的管理工作。

市發改（物價）、建設、國土資源、財政、民政、工商、勞動保障、紀檢（監察）、審計、統計、公安、住房公積金中心等職能部門以及鎮、街道和金融機構根據各自職責，負責經濟適用住房的相關工作。

第五條經濟適用住房的建設、交易和管理工作，應堅持公開、公正、公平的原則。市房改辦應設立投訴舉報電話，接受公眾監督。

第六條嚴格經濟適用住房準入條件審核，加大住房保障制度實施力度，逐步擴大覆蓋面，實現經濟適用住房供應對象與廉租住房保障對象的銜接。

第七條市政府定期編制經濟適用住房發展規劃。市房改辦會同發改、建設、國土資源等行政主管部門根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和經濟適用住房發展規劃，編制經濟適用住房年度建設投資計劃和用地計劃，其中建設用地計劃應當列入全市年度土地供應計劃。

第二章開發建設

第八條經濟適用住房建設用地以行政劃撥方式供應。禁止以經濟適用住房名義取得行政劃撥土地，變相開發普通商品房。

第九條經濟適用住房建設項目免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金。經濟適用住房項目以外的基礎設施建設費用，由政府承擔。

第十條經濟適用住房建設單位可以按照國家規定以在建的經濟適用住房項目作抵押，向商業銀行申請住房開發貸款，貸款資金專項用于經濟適用住房建設。

第十一條經濟適用住房購買人可以按照國家規定向商業銀行申請個人住房貸款。對于繳存住房公積金的購買人，可提取個人住房公積金，符合住房公積金貸款條件的，可優先辦理住房公積金貸款。

第十二條市房改辦根據經濟適用住房發展規劃確定經濟適用住房項目建設任務。

經濟適用住房項目建設應以集中供地、集中開發、集中配套建設模式為主。

第十三條經濟適用住房以中小套型為主。小套型住房建筑面積一般控制在60平方米左右，中套型住房建筑面積一般控制在80平方米左右。

第十四條經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規范和標準，堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，優選規劃設計方案。

第十五條經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。建設單位應向經濟適用住房購買人出具《住宅質量保證書》和《使用說明書》，并按合同約定承擔保修責任。

第十六條經濟適用住房小區內的配套基礎設施、公共設施應當與主體工程同時設計、同步建設、同期交付使用。

經濟適用住房的施工和監理，應當采取招標方式，選擇具有相應資質和良好社會信譽的建筑企業和監理公司實施。

經濟適用住房小區應按規定實行物業管理。

第三章供給、買受和管理

第十七條經濟適用住房的銷售價格按照保本微利的原則，實行政府定價。銷售經濟適用住房應當實行明碼標價，除物業維修基金等規定代收代交的費用外，不得在明碼標價之外收取任何未予公布的費用。

第十八條經濟適用住房的購買價款，在保障面積標準內的，按照物價部門核定的經濟適用住房銷售價格計算；超過保障面積的，超過部分的銷售價格由物價部門會同市房改辦參照同地段同類型商品住房平均價格確定。

經濟適用住房開發所得收益由市政府作為住房發展基金，專款專用。

第十九條經濟適用住房保障面積標準：

（一）家庭成員3人及以下的，保障面積標準為建筑面積60平方米；

（二）家庭成員4人及以上的，保障面積標準為建筑面積80平方米。

第二十條市房改辦根據年度全市經濟適用住房建設和銷售計劃，及時對符合銷售條件的經濟適用住房房源組織申購。

第二十一條申請購買經濟適用住房，必須同時符合下列條件：

（一）家庭成員至少有一人具有本市常住城鎮居民戶口（不包括學生戶口）三年以上（含符合本市安置條件的軍人）；

（二）已婚［含離異（或喪偶）帶子女］或年齡在35周歲及以上的單身者；

（三）申請家庭房產總建筑面積小于48平方米（含）；

（四）申請家庭成員無商業用房，未以批建人身份參加過批地建房；

（五）申請家庭年度人均可支配收入低于市統計局每年向社會公布的上年度城鎮居民人均可支配收入的80%（審核時市統計局尚未公布上年度城鎮居民人均可支配收入的按照其公布的前一年度數據確定）。

第二十二條經濟適用住房以一對夫妻為一戶申請家庭，與申請人同一戶籍內的直系親屬可作為申請家庭成員。除未成年子女外，已作為申請家庭成員的，以后不得再申請經濟適用住房。離異（或喪偶）帶子女或年齡在35周歲及以上的單身者視作一戶申請家庭。

一戶家庭只能申購一套經濟適用住房。

第二十三條申請家庭成員現有或三年內曾有過的通過購買、贈與、繼承、離婚析產等方式取得的所有住房，均納入該家庭房產建筑面積的核定范圍。

第二十四條申請購買經濟適用住房，由申請人向戶籍所在地鎮、街道提出購買經濟適用住房書面申請，并提交以下材料原件或復印件：

（一）申請成員身份證明、戶籍證明和婚姻狀況證明（提供復印件并校驗原件）；

（二）申請家庭成員收入狀況證明材料（原件）；

（三）申請家庭成員房產情況證明（原件）；

（四）其他有關證明材料（原件）。

第二十五條購買經濟適用住房實行申請家庭戶籍所在社區（居委會）受理申請并公示，鎮、街道初審，民政、建設、國土資源、房改等部門復審并公示的多級審核公示制度。

第二十六條經濟適用住房按以下程序進行申購：

（一）根據經濟適用住房項目建設情況，市房改辦在市內主要媒體和房改網上申請公告，公告內容應包含房源地址、數量、準入條件、申請期限、申請受理部門、銷售價格等。

（二）申請家庭根據公告，到戶籍所在社區（居委會）領取、填寫《市經濟適用住房申請表》，在規定的時間內遞交申請表及相關證明材料，經社區（居委會）公示無異議后交鎮、街道初審，鎮、街道審核后出具初審意見并連同相關材料一并交市房改辦。

（三）市房改辦會同民政、建設、國土資源等相關部門對經濟適用住房申請家庭成員收入、住房等基本情況進行復審。其中，民政部門負責審核申請家庭的收入情況；國土資源部門負責審核申請家庭的批地建房等情況；建設（房地產管理）部門負責審核申請家庭的登記房產情況；房改部門負責審核申請家庭的房改情況，并分別出具相關證明。

（四）市房改辦將經相關部門復審后符合經濟適用住房準入條件的申請家庭名單在市內主要媒體和房改網上進行公示，公示期為十個工作日。公示后有異議的，市房改辦會同有關部門依據各自職責進行調查核實。

對不符合申購條件的家庭，退還申請材料，并以書面形式予以告知。

（五）市房改辦根據當期推出的經濟適用住房房源數和符合申請條件的家庭，組織公開搖號，確定申購家庭名單及選房順序。

（六）市房改辦將申購家庭名單及選房順序號在市內主要媒體和房改網上進行公告。購房人憑身份證到市房改辦領取《市經濟適用住房準購證》（以下簡稱《準購證》）。

（七）購房人按《準購證》所注明的選房順序號，在規定時間內到指定地點辦理購買經濟適用住房手續。

第二十七條對符合經濟適用住房準入條件的申購家庭若在規定期限內未領取《準購證》或領取《準購證》未按規定辦理購房手續的，視作自動放棄申購資格，核發的《準購證》作廢。

第二十八條申請人購買經濟適用住房后，應當依法辦理權屬登記。房屋權屬登記部門在房屋所有權證“附記”欄中注明“經濟適用住房”、“保障面積”及相關內容。

第二十九條購買人對經濟適用住房擁有有限產權。購買的經濟適用住房在取得房屋所有權證之日起滿五年的，購買人在交納土地收益等價款取得完全產權后，可上市交易；購買的經濟適用住房不滿五年的，不得直接上市交易。

第三十條購買人未取得完全產權前，因繼承、離婚析產而發生房屋所有權轉移的，經市房改辦核準后，可提前辦理過戶手續，但經濟適用住房性質不變，限制上市交易期限從原房屋所有權證填發之日起計算。

第三十一條在本辦法施行之日（含）后購得的經濟適用住房，在上市交易時，保障面積部分按照屆時同地段普通商品住房價格（或評估確認價）與當時經濟適用住房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。本辦法施行之日前已購得的經濟適用住房，按市政府有關規定交納土地收益等價款。具體辦法另行制定。

第四章法律責任

第三十二條經濟適用住房在限制交易年限內不得出租，不得改變使用性質。除購房按揭外，經濟適用住房在未取得完全產權前不得進行任何抵押。

第三十三條相關行政主管部門應當依據《省經濟適用住房管理辦法》，加強對下列違法違紀行為的查處：

（一）對未經批準，擅自改變經濟適用住房用地用途的；

（二）擅自提高經濟適用住房銷售價格的；

（三）在未領取住房預售證前，收取房款以及任何預定性質費用的；

（四）擅自向未取得資格的家庭出售經濟適用住房的；

（五）弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房及其他相關情況騙購經濟適用住房的；

（六）未滿規定限制年限和未補交土地收益等價款擅自轉讓的。

第三十四條對在經濟適用住房建設和銷售交易管理工作中的違規、違紀行為，由紀檢（監察）部門依法追究責任人員的相關責任。

第五章附則

第9篇：經濟適用管理辦法范文

【關鍵詞】經濟適用房制度；經濟適用房

近些年來我國一般商品房的價格上漲過快，房價節節攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買不起房，即使是中等收入群體也不堪重負。因此，加快建造經濟適用房以滿足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護社會穩定的必然選擇。經濟適用住房作為我國住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價和調整房地產市場結構等方面都起了重要作用。經濟適用房制度出臺的初衷是好的，政策設計思路也是對的，但在實施發展過程中也存在許多問題。本文從經濟適用房的概念，發展歷程出發，揭示其現存的問題并提出完善的措施。

一、經濟適用房制度發展歷程

（一）經濟適用房概念

在我國，所謂經濟適用房一般是指由政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障性住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場的商品房價格來說是較低的，適合中低收入家庭的負擔能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標準上不得削減和降低，強調住房設計和建設標準的使用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現經濟適用住房的保障功能。建設這種經濟適用房一般由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。

（二）制度發展歷程

自1991年國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》起，“經濟適用房”概念開始走進大眾的視野；1994年國家原建設部出臺了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，明確了經濟適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質”的住房，同時也對經濟適用房的對象認定、資金來源、成本和價格以及管理等進行了相應的規定。2004年原建設部、國土資源部和中國人民銀行聯合下發中國第一部《經濟適用住房管理辦法》，對經濟適用房的開發建設、銷售、管理作了規定。但2005年-2006年，經濟適用房出現了一系列問題，例如戶型過大、標準過高；尋租現象嚴重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對經濟適用房進行了重新定位，將經濟適用房由過去的政策性商品住房轉變為保障性質的政策性住房，并將供應對象嚴格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經濟適用住房管理辦法》中，詳細規定了經濟適用房的建設管理、價格管理、準入及退出管理、監督管理等。強調了經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接、經濟適用住房購房人擁有有限產權，此外還用更多的細則限制了經濟適用房用于投機。

二、我國經濟適用房制度現存主要問題

政府推出經濟適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現它的社會保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問題，在一定程度上發揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問題。這些問題主要包括建設方面、銷售方面、供求方面和退出機制方面。

（一）建設方面存在的問題

首先，經濟適用住房建設面積偏大。國家對經濟適用住房的單價和面積都有規定和限定。如建房[1994]761號規定“經濟適用住房是按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設的普通住房”，“經濟適用住房建設要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要”；建房[1998]154　號進一步明確“在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要”。但從市場的實際供應情況來看顯然不是這樣的，有不少地方打著經濟適用房的幌子開發豪宅，致使經濟適用房的戶型越來越大，嚴重超出了《經濟適用住房管理辦法》的規定。建筑面積過大，超出了購買對象的實際能力范圍，早已沒有了經濟適用房本應具備的“經濟性”的特點。

其次，部分經濟適用住房質量方面存在安全隱患。一些開發商為了牟取巨大利潤，在建設過程中選用質次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉化過來的經濟適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。

第三，經濟適用住房布局不合理，經濟適用度不高。很多經濟適用房選址位置過于偏遠，周圍環境不理想。因經濟適用住房建設是面向中低收入家庭，其突出的特點是價格相對較低，大部分開發企業為降低成本，一般把其建在遠離市區的地段。另一方面，也有開發單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設施，將增大購房者生活、工作等方面的不便。后者因價格較高，大部分中低收入者難以負擔，最終造成新建經濟適用住房出現滯銷現象。

最后，缺乏統一的多部門管理機制。經濟適用住房實施全過程涉及發改、規劃、國土、財政、建設、房產、物價等多個政府部門，程序繁多，缺乏密切合作使經濟適用住房整體實施進度緩慢。

（二）銷售方面存在的問題

建設部等部委于2007年頒布的《經濟適用住房管理辦法》中規定經濟適用住房的銷售對象為城市低收入住房困難家庭。但我國缺乏完整的居民收入匯總統計數據庫，居民收入來源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經濟適用房銷售過程中就出現了許多違規行為，使不符合經濟適用房購買條件的購買者進入，擠占中低收入家庭本就不多的供應量。例如西安市某經濟適用住房小區的調查中發現，經濟適用房的出租率高達27%，小區內停放私家車占到總戶數的62%。種種的現象表明，在目前對經濟適用住房購買家庭的經濟收入缺乏有效地統計，造成了對經濟適用房購買者的信息難以甄別界定。

（三）供求關系方面存在的問題

經濟適用住房供不應求的現象十分嚴重。根據國家主管部門測算和有關規定，　70%以上的家庭應當享受經濟適用住房，與此相適應，經濟適用住房的供應或建設的規模，也應當占到　70%以上。而實際上，經濟適用住房的建設規模遠遠小于社會需求量。由于經濟適用住房的價格低于市場均衡價格，出現了經濟適用住房倒賣現象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過偽造親屬關系進行交易或者偽造拆遷戶身份向社會高價倒賣房號。

（四）轉讓制度方面存在的問題

目前各地沒有設立專門的經濟適用住房管理機構、合理的收入檢測機制與有效的住房供給循環機制。除了出現住房建設與供給管理，銷售管理等問題外，且因為購房人動態信息管理不足與經濟適用住房產權不清，不但令經濟適用住房退出的依據缺乏，還將引發退出收益糾紛，降低經濟適用住房供給循環的有效性。

三、完善經濟適用房制度的對策措施

（一）完善住房公共財政體制

按照目前法律規定，用于經濟適用住房建設的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設等一系列優惠政策。我國的經濟適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權的出讓，地方政府收取土地出讓金，兩者比較而言，地方政府的財政收入差距顯而易見，不同地區的土地財政收入也會有差距，這里存在一個公共財政分配體制問題。我國應從中央財政上作補貼，提高經濟適用住房建設的效率，達到對中低收入家庭的住房保障目的。

（二）明確經濟適用住房供應對象

經濟適用房制度的建立其目的是為了解決經濟適用房銷售對象對住房的需求，達到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發揮出經濟適用房的經濟性，使國家的惠民政策真正落到實處，首要的問題就是要正確界定經濟適用住房購買對象，嚴格經濟適用住房購買人的資格審核。結合我國國情及各市經濟發展水平，科學地制定出整套完整明確的購房者資格審核標準。為保證審核結果的準確有效性，可分兩個方面來衡量一個家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務收入及金融證券投資資產的價值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動產，其中涵蓋自己居住的房產價值等。因居民家庭收入是一個變量，且存在各地區的經濟差異，所以在制定審核標準時要充分的結合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結合各地的實際情況，根據低收入家庭的合理需要來確定，人均住房面積應適當高于當地的水平，并隨時根據社會的發展進行調整。此外，對已經經過資格審核的經濟適用住房購買人，要進行公開公布，成立經濟適用住房公眾監督組織，重視投訴舉報等工作，一旦發現其提供虛假資料，立即取消其購買經濟適用房的資格，并限制其在一定年限內申請購買經濟適用房的資格。制定適合各市經濟適用房的配套地方法規，由專門的部門對經濟適用房的申購對象、房屋購買、使用管理、后期買賣等問題進行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機制，用來與住房供應體系相互配合，真正做到“公開、公平、公正”。

（三）加強對經濟適用房建設環節的監督

為了防止開發商將用于建設經濟適用房的劃撥土地使用權用于普通商品房開發，應該加強對土地出讓的監督，可采取以下措施：

首先，在經濟適用房開發商的確定上，采取招投標的方式，并在一定范圍內，向申購此待建經濟適用房的購房者及公眾公開，使開發商的行為置于社會公眾的監督之下，將政府部門的監管與社會的監督有效結合起來。另外，在設計環節中，應由相關部門嚴格審批其建筑面積，不能允許有超標面積的房屋出現，嚴格控制各個標準建筑面積房屋的比例。在開發建設樓盤的期間，由政府組織相關部門定期進行核查，有違設計、施工標準的房屋在建房初期就會被有效制止。合格完成建設任務后，相關部門要對樓房進行質量、布局、面積等多方面進行竣工驗收。發售環節也要置于政府專門機關的監督下，這樣有利于切斷開發商直接獲取暴利的渠道。

（四）制定嚴格的經濟適用住房退出制度

城市低收入家庭是一個動態的概念，在一定的時期內是在不斷變化的，所以建立科學的、合理的經濟適用住房退出機制非常必要。政府的相關管理部門可對購房者實行動態管理，經濟適用房購房者每年必須向有關部門上交家庭收入情況等資料，每5年左右對其進行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區入戶調查，對于符合退出條件的家庭，應提前通知住戶限期退房，以便住戶有較為充裕的時間做好退出準備。

（五）　建立健全法律保障

我國經濟適用住房發展至今出現了較多的問題，其中有些問題已涉及到法律層面，政府應盡快地建立健全法律、法規來規范保障性住房市場，使其健康運作。我國也應該盡快出臺《住宅法》或《住宅保障法》等相關法律來規范和引導我國保障性住房的開發建設。具體來說，這部法律至少應該包括對象范圍的清晰界定；申請者的公示和監督；建設、價格方面的監管；進入和退出方面的監管；各個參與經濟適用房項目的單位各司其職，互相監督，對其中出現的和監管失職行為進行處罰等內容。

經濟適用住房對解決社會低收入人群的住房問題和維護社會穩定起著重要的保障作用。政府應不斷完善其實施發展，使經濟適用房真正做到利民、惠民、安民，“經濟”又“適用”。

參考文獻

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