缺陷管理論文精選(九篇)

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第1篇：缺陷管理論文范文

關鍵詞：缺陷產品召回法律制度

缺陷產品召回．對于中國消費者而言并不陌生，如2004年安徽阜陽奶粉事件、2005年亨氏爆出的“蘇丹紅”事件、雀巢奶粉案、問題醫療器械事件及“2006年筆記本召回事件”、2008年“三鹿奶粉’。’事件，等等。

如何保證產品質量、確保消費者的人身及財產安全，我們必須把“說真話．講真情”的道德呼喚轉變為一種法律制度，從而能從制度上保障社會公益和個人權益的實現，缺陷產品召回制度作為產品質量法和消費者權益保護法的結合，其意義正在于此。更為重要的是：缺陷產品召回制度屬于一種事前彌補措施，可以有效預防損害的發生。因此，建立我國的缺陷產品召回法律制度已是當務之急。

一、缺陷產品召回制度的概念

1．1缺陷產品召回制度的含義。缺陷產品召回制度是指產品的生產者或銷售者等在得知其生產、銷售或者進口的產品存在缺陷可能或者已經危害消費者的人身、財產安全時。依法向主管機構報告并及時通知消費者，對缺陷產品進行免費維修、更換或收回，主管機構對整個過程進行監督的制度。

1．2缺陷產品召回制度的特征

第一，缺陷產品召回的前提是產品存在系統性缺陷。即產品召回不是因為產品瑕疵、產品質量不合格，而是在設計、制造、銷售過程中由于受到技術水平、設計能力及當時的生產狀況等因素制約，導致產品存在著不合理的危險，以致可能危害人身財產安全或造成污染。且這種缺陷是在產品的某一批次、型號或類別中普遍存在的系統性缺陷，而不是個別的、偶然性的缺陷。

第二，缺陷產品召回的義務主體是生產者或產品提供者。這就使責任主體的范圍包括了生產者、銷售者、進口者、出租者等所有涉及產品流通的市場主體。

第三，政府主管部門在召回程序中依法承擔監督和管理職能。在召回過程中，政府一直作為第三方參與整個法律關系。第四，缺陷產品召回制度體現對公共利益的保護。召回制度確立的初衷以對未來危險預防為取向。召回制度還可以有效促使企業不斷變革和更新現有技術和管理水平，不斷創新和提高產品質量性能。如此循環下來，消費者權益維護和企業自身效益的雙重目的能相得益彰，公共利益和社會利益自然也就得到最好的維護。近年來．發達國家把對環境的損害也作為認定產品是否應該召回的標準之一，該制度的社會公益性體現得更為突出。

二、我國缺陷產品召回法律制度的立法現狀及存在的問題

2．1我國缺陷產品召回法律制度的立法現狀。目前我國沒有專門的缺陷產品召回立法，相關內容散見于《產品質量法》、《消費者權益保護法》、各地消費者權益保護條例及特定行業產品召回制度。具體來講，就《產品質量法》和《消費者權益保護法》兩部全國性法律規范而言，二者雖有缺陷產品的內容，但沒有明確提出“缺陷產品召回”的概念。而且二者均存在對缺陷產品召回規定內容過于簡單，缺乏可操作性。就地方性法規而言，2002年，上海市頒布了《上海市消費者權益保護條例》，其他省市也紛紛效仿。地方性法規對缺陷產品召回作了較詳細的規定，但它們都屬于地方性法規，僅適用于特定的地區．適用范圍狹窄，效力層次低。而且，將缺陷產品召回作為一項制度．這些規定仍顯粗略，不夠具體。就特定行業產品召回制度而言，2004年lO月1日施行的《缺陷汽車產品召回管理規定》第一次在具體的行業制定了完整的缺陷產品召回制度。2007年8月國家質量監督檢驗檢疫總局公布了《兒童玩具召回管理規定》、《食品召回管理規定》，這是我國繼《缺陷汽車產品召回管理規定》制定后對缺陷產品實施召回管理的又一舉措。特定行業產品召回制度只是一個部門規章，只適用于一定的行業，效力層次低且不具有普遍適用性。“三鹿奶粉事件”迫使-中國缺陷產品召回制度出臺提速。

2．2我國缺陷產品召回法律制度存在的問題

2．2．1缺乏對缺陷產品召回的基本法律規定，現行規定立法層次過低。雖然我國《產品質量法》和《消費者權益保護法》規定了經營者應承擔的義務，但過于籠統，難于操作，很難據此直接要求經營者召回缺陷產品。我國的《缺陷汽車產品召回管理規定》則是一個部門規章，無法對其他部門產生法律效力，也使得與其相關的認證制度缺乏法律基礎。而各地消費者權益保護條例中也是僅有幾條涉及召回，規定比較粗梳，且僅適用于特定地區。

2．2．2現行規定召回對象類型單一。就我國目前有關召回的規定來看，僅僅涉及到汽車、食品行業，其他行業的產品存在缺陷的(尤其是對于關系國計民生的藥品等)，召回制度仍然缺位。

2．2_3召回法律責任不明，缺乏威懾力。《消費者權益保護法》僅設定了經營者的相關義務，但違反這些義務是否要承擔法律責任、承擔多大的法律責任、如何承擔法律責任，等等，卻沒有說明。《缺陷汽車產品召回管理規定》規定的最高5萬元罰款，罰則太輕，與西方發達國家在召回制度中制定的罰則相差甚遠，難以產生召回動力。

2．2．4相關行政部門職權分工不清，影響政府的管理效力。在我國由于歷史原因形成了政府部門職權重疊交叉，在缺陷產品的管理上有很多部門。在缺陷產品召回中．政府部門必須適時介入，可以最大程度地消除數量龐大的缺陷產品存在的安全隱患，還可以減少全社會解決缺陷產品危害問題的管理成本，避免和減少司法訴訟、保險賠償等經濟發展的社會成本。

三、我國缺陷產品召回法律制度的構建

3．1建立我國缺陷產品召回法律制度的必要性

3．1．1有利于消費者權益的保護。

首先，建立缺陷產品召回法律制度，將促使企業不斷改進產品質量．使產品的檔次不斷提高，從而降低造成消費者人身財產安全的危險性。

其次，建立缺陷產品召回制度．有利于消費者權益維護的實現。“消費者有尋求安全的權利即保護消費者生命健康免受危險商品危害的權利。”缺陷產品召回制度的建立無疑將避免消費者合法權益受到大范圍的侵害。

最后，建立缺陷產品召回制度，有利于維護我國消費者的國際利益，改觀“中外有別”。

另外，我國已經加入了WTO，更多的外國產品進入我國市場。缺陷產品召回制度缺位。中國市場準入門坎很低，將使“洋垃圾”毫無阻礙地進入中國市場。

3．1．2有利于促進企業的發展，規范市場秩序。實現缺陷產品召回法律制度，因其給企業帶來巨額的成本代價，因而企業為了避免破產倒閉，必然不斷通過改進技術來提高自己產品的質量，這樣，自然又使自己的生產率得以提高．降低自己產品的成本，在市場競爭中取得優勢，企業規模得以不斷的擴大．而規模效益又使得企業的成本再次降低，在市場競爭中再次取得優勢，如此循環反復，使得企業不斷地發展，做大做強。而企業的這種公平競爭，促使規范正常的市場秩序得以建立。

3．1．3有利于我國環境保護和可持續發展。實行缺陷產品召回法律制度，可以促使廠商改進生產過程，消除或減少問題產品對環境的污染與破壞。同時。召回制度的實施，通過對產品質量的嚴格檢測認定，可以把那些可能污染環境的問題產品拒于市場之外。而對于出現缺陷問題污染生態環境的產品。通過召回可以使其避免繼續污染。

3．2建立我國缺陷產品召回法律制度的建議。借鑒發達國家和地區有關缺陷產品召回制度的法律規定，結合我有關該制度的立法現狀，對我國建立缺陷產品召回法律制度提出以建議。

3．2．1制定召回法律。完善的經濟立法是建立產品召回法律制度的前提。首先，完善已的相關法律。即對我國現有的《產品質量法》和《消費者權益保護法》一些不足，尤其是其中有關缺陷產品召回的內容進一步、完善．使其為科學、合理，更具操作性。此外，對我國現有《缺陷汽車產品召回管規定》存在的一些問題做適當調整和修改。其次，加快缺陷產品召回度的立法步伐。

3．2．2設立獨立、公正、權威的監測機構，制定產品質量檢測認定準。當前我國缺陷產品管理上的困窘不僅來自立法的空白和執法的區，還在于沒有獨立公正的監督機構，更無從談及相關的檢測技術段。我們還應制定我們自己的產品質量檢測認定標準，這樣才能對問產品進行判定和處罰，使廠商強制召回。

3．2．3加大處罰力度，保障缺陷產品召回制度的實施。為了使缺陷產品召回制度順利實施，一方面要依靠企業對待產品量的清醒認識和對召回制度到的自覺遵守，另一方面要依靠嚴厲的罰制度對不愿意按照制度召回缺陷產品的生產商進行處罰。很多學者建議，我們應引入英美法系中的懲罰性賠償，改變我國目前對違反缺陷產品召回的生產商處罰數額過低的現狀，加大處罰力度，使企業接受懲戒的成本比召回的成本高，這樣，一旦出現缺陷產品，企業必然愿意選擇召回。

3．2．4明確政府各職能部門的分工，嚴格執行監督職能。目前我國在缺陷產品管理上存在有很多部門同時管理，這種職能交叉或重疊增加了召回制度實施的困難。因此，各個政府職能部門之間必須有一個明確的分工。

3．2．5建立缺陷產品召回責任保險制度。由于產品召回成本高昂，單靠生產商和銷售商自身的實力難以承受其巨額費用，國外通常的做法是購買召回保險來轉嫁風險．即將召回費用轉嫁給保險公司。為了減輕缺陷產品召回制度給國內制造企業帶來的壓力，我們應積極發展產品召回保險。不斷通過改進技術來提高自己產品的質量，這樣，自然又使自己的生產率得以提高．降低自己產品的成本，在市場競爭中取得優勢，企業規模得以不斷的擴大．而規模效益又使得企業的成本再次降低，在市場競爭中再次取得優勢，如此循環反復，使得企業不斷地發展，做大做強。而企業的這種公平競爭，促使規范正常的市場秩序得以建立。

3．1．3有利于我國環境保護和可持續發展。實行缺陷產品召回法律制度，可以促使廠商改進生產過程，消除或減少問題產品對環境的污染與破壞。同時。召回制度的實施，通過對產品質量的嚴格檢測認定，可以把那些可能污染環境的問題產品拒于市場之外。而對于出現缺陷問題污染生態環境的產品。通過召回可以使其避免繼續污染。:

3．2建立我國缺陷產品召回法律制度的建議。借鑒發達國家和地區有關缺陷產品召回制度的法律規定，結合我有關該制度的立法現狀，對我國建立缺陷產品召回法律制度提出以建議。

3．2．1制定召回法律。完善的經濟立法是建立產品召回法律制度的前提。首先，完善已的相關法律。即對我國現有的《產品質量法》和《消費者權益保護法》一些不足，尤其是其中有關缺陷產品召回的內容進一步、完善．使其為科學、合理，更具操作性。此外，對我國現有《缺陷汽車產品召回管規定》存在的一些問題做適當調整和修改。其次，加快缺陷產品召回度的立法步伐。

3．2．2設立獨立、公正、權威的監測機構，制定產品質量檢測認定準。當前我國缺陷產品管理上的困窘不僅來自立法的空白和執法的區，還在于沒有獨立公正的監督機構，更無從談及相關的檢測技術段。我們還應制定我們自己的產品質量檢測認定標準，這樣才能對問產品進行判定和處罰，使廠商強制召回。

3．2．3加大處罰力度，保障缺陷產品召回制度的實施。為了使缺陷產品召回制度順利實施，一方面要依靠企業對待產品量的清醒認識和對召回制度到的自覺遵守，另一方面要依靠嚴厲的罰制度對不愿意按照制度召回缺陷產品的生產商進行處罰。很多學者建議，我們應引入英美法系中的懲罰性賠償，改變我國目前對違反缺陷產品召回的生產商處罰數額過低的現狀，加大處罰力度，使企業接受懲戒的成本比召回的成本高，這樣，一旦出現缺陷產品，企業必然愿意選擇召回。

第2篇：缺陷管理論文范文

論文摘要：管理會計在我國推行已近30年，取得了一定的成效，但其實際應用狀況卻不甚理想，主要問題是因其有較大的局限性，沒有引起實務界的重視和廣泛應用，未形成一整套真正意義上的管理會計應用體系。管理會計的變革一要理論聯系實際，二要在內容上重新整合，三要努力提高企業決策者素質，四要大力發展管理會計軟件。

管理會計的起源，一般認為是20世紀初西方工業革命及管理學的產物。我國對管理會計的研究和應用起步較晚，約開始于20世紀70年代末、80年代初。短短20年時間，管理會計無論在理論上還是實踐上都取得了較大的發展。很多事實證明我國管理會計已逐步從數量、定額管理過渡到成本、價值的管理，從項目、部門管理演變為全面管理、戰略管理。隨著理論研究的拓展和實踐經驗的積累，現代財務會計、財務管理、管理會計呈現出日趨融合之態勢，人們的目光已從過去轉向現在和未來，開始用全局的觀點、戰略的眼光進行財務活動管理。管理會計的發展對于指導和改進我國經營管理、提高宏觀經濟效益發揮了積極作用。但管理會計在中國形成和發展的時間畢竟不長。立足于我國國情和社會主義建設目標，我國管理會計尚存在許多缺陷和不足。管理會計的理論結構、研究范圍、實踐應用等方面更待完善和充實，還存在較大的發展余地。此外，管理會計理論和實踐脫鉤現象較嚴重。從本質上來說，管理會計是為內部管理服務的，不注重管理會計的應用，很難說其管理工作會有多大成效。管理會計理論的實踐化，在我國還存在一些脫節。

1管理會計在我國實際應用中存在的問題

管理會計從西方引入我國雖然已達二三十年，但其實際應用狀況卻不甚理想。總的看來，管理會計的實際應用大體上存在著以下幾個主要問題。

1.1缺乏一套嚴密而又行之有效的理論。

20世紀70年代以來，各種相關科學諸如行為科學、理論、信息經濟學等的研究成果相繼引入管理會計，拓寬了管理會計領域，修正了管理會計某些不合理的假設。可是，相關科學的引入并不全面系統，只是對管理會計的某些假設進行個別的修正。許多只是處于定性的分析階段，缺乏實際應用價值。在實務中，決策者往往無法準確計量信息的成本和價值，從而無法進行信息的成本效益分析。

1.2管理會計的方法在實務中的運用具有較大的局限性。

由于傳統管理會計的理論是依據特定的經濟環境而建立起來的，它所確定的定量模型和假設在變化著的現實經濟生活中有許多并不能成立，人們很難運用這些理論和模型來解決實際問題。例如，投資決策分析中貨幣時間價值的計算問題，所有教材都是沿用西方國家的復利制計算利息，而我國則普遍應用單利制計算利息。這種理論嚴重脫離實際的方法影響了它的實際應用，以至出現了“長期投資經營決策和長期投資敏感分析幾乎沒有企業在實際中予以應用”的情況。此外，追求高深莫測的理論與數學模型，有的將一些本來比較簡單的方法加以復雜化，使其不易掌握，可操作性差。

1.3實務界缺乏對管理會計的重視和系統應用。

我國自20世紀70年代末期從西方引進管理會計知識體系至今已有近三十年的歷史，但令人遺憾的是，近年來我國及國外和港臺的會計學者所做的各項調查結果表明，迄今管理會計在我國企業中仍未得到廣泛重視和系統應用。目前管理會計的應用主要是在沿海地區和外資企業，而西部、內地應用極少。這主要是因為管理會計的基層教育滯后，普及率低，很多企業領導根本不懂管理會計，對其所能產生的經濟效益沒有清楚認識。會計人員素質低是制約管理會計推廣應用的關鍵，而我國管理會計應用軟件開發滯后是制約其推廣的重要因素。

1.4管理會計應用經驗亟待系統總結和提高。

管理會計學現已成為許多高等院校會計專業的必修課程，我國學術界對管理會計的研究也已具有一定的深度。從實踐上看，我國部分企業已有了一些開展管理會計的成功經驗，如20世紀70年代大慶油田開展的內部結算、80年代吉林省開展的廠內銀行、90年代邯鄲鋼鐵集團有限公司推行的“模擬市場核算、實行成本否決”的邯鋼經驗等。但令人遺憾的是，我國會計界對實踐中已有的一些典型成功案例明顯缺乏系統的研究和歸納總結，到目前為止只有很少的案例得到了系統的研究與總結。缺乏具有示范性或樣板性的典型案例研究報告，是管理會計在我國企業未能得到有效普及和推廣應用的重要原因。

1.5缺乏職業化的管理會計師隊伍。

在我國企業，管理會計的任務和職能基本上由財務部門和成本核算部門承擔，沒有專門機構和專業人員承擔其任務和履行其職責，無管理會計師專業隊伍，全國也無此類技術資格考試。由于企業把工作重點和主要精力放在會計循環上，只考慮會計實務是否符合會計慣例，而不去考慮是否有利于企業戰略目標的實現，致使管理會計與財務會計發展不平衡，從而制約了它的推廣和運用。

2管理會計的變革

管理會計的現狀已引起學術界和實務界的極大憂慮，它將如何發展也引起了理論工作者和業務工作者的極大關注。因此需要在以下幾個方面探索比較可行的出路。

2.1在研究方法上要注重采用實證研究方法，要理論聯系實際。管理會計能否在實踐中得到有效的推廣和使用，在很大程度上取決于如何及時地將實踐中的成功經驗進行歸納、總結、整理、推廣，形成示范效應。及時總結我國開展管理會計的典型案例和成功經驗，形成具有中國特色的理論與實踐相結合的研究成果，以全面推進企業的管理工作，具有重要的現實意義。

2.2內容上重新整合。在我國，成本會計與管理會計是兩門并行的學科。將成本會計與管理會計割裂開來，管理會計的定位就很難。可以將成本會計和管理會計合并成一門成本管理會計，其研究的對象是成本的核算、規劃和控制，研究的內容是原有成本會計的內容加上管理會計中與成本管理相關的內容，如成本性態分析、變動成本法、成本預測、成本決策、標準成本、責任成本等內容。

2.3調整拓展管理會計內容，大力發展戰略管理會計。將管理會計與財務管理、成本會計教材中內容重復交叉的部分進行適當刪減，將應用性較強的作業成本法等內容納入管理會計，突出管理會計的特點。面對競爭日益激烈的市場環境，我國應加緊進行戰略管理會計理論與應用研究，將成本管理重心由制造成本逐步轉移到戰略總成本上，由成本控制轉移到成本計劃上；使業績評價緊緊圍繞企業價值最大化及員工價值最大化目標，體現企業的短期效益與長期效益兼顧，實現企業的財務指標與非財務指標的有機結合；將物力資本向知識資本轉化，堅持以人為本，充分挖掘和使用知識資本，將提供的會計信息與知識資本結合起來。

2.4努力提高企業決策者和會計人員的素質。企業經營決策者對管理會計的重視程度，直接影響到管理會計在企業中的普遍應用，因此有必要提高企業領導者的科學文化素質，并把懂管理會計作為企業領導者必須具備的條件之一。有了懂管理的領導隊伍還不夠，企業還要有精明強干的管理會計專業人員，進而提高他們的科學文化水平和業務素質，這樣能使管理會計在企業中得到有效的應用和推廣。超級秘書網

2.5大力開發管理會計軟件，使管理會計逐步向電算化方向發展。管理會計要運用一些比較復雜的計算分析方法，采用計算機可保證運算的準確性，可減少大量的工作量，使管理會計人員能夠準確、及時地為企業領導者提供預測、決策等方面的信息，滿足企業領導者決策的需要；同時可以擴大管理會計的應用范圍。

管理會計的推廣與應用是一項龐大的系統工程，需要理論界和實務界的共同參與與努力，需要花費大量的人力、物力和財力。隨著我國經濟的發展，改革的進一步深入以及加入WTO，應用管理會計必將成為我國企業的內在需求。21世紀的競爭將是全球化的競爭，隨著我國企業法人治理結構的完善，現代企業制度的建立以及國際化企業的不斷涌現，企業組織結構及環境的變化，必須以競爭力為導向，構筑企業的核心競爭力。與此相適應，管理會計會呈現出專業化、職業化、國際化的發展趨勢，管理會計必將在我國經濟建設中發揮出更大的作用。

參考文獻：

[1]李玉環.論市場經濟體制下會計運行機構的重構[J].會計研究，2004（2）.

[2]孟凡利等.管理會計應用：現狀、問題與應有的改進[J].會計研究，2005（4）.

第3篇：缺陷管理論文范文

摘要:隨著我國加入WTO,市場經濟體制進一步完善和規范,產業結構不斷升級,房地產業作為國民經濟基礎性、先導性產業之一的地位日益鞏固,成為當今主要的投資熱點。用先進的、科學的、完善的理論作為房地產企業可持續發展的行動指南,對整個房地產全過程的風險進行識別,有利于促進房地產業的健康發展。

關鍵詞:房地產;投資;風險識別

房地產投資的全過程是指從房地產投資意向的產生到房地產出售、資金回收或報廢為止的整個過程。這是一個動態的過程,一般可分為投資決策、項目實施和房地產經營管理等階段。不同的階段各具有不同的風險特征,任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗,投資者必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。

一、投資決策階段的風險

在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性。房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價。房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面。

1.政策風險

國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失。尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要。

(1)產業政策風險

國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰。國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業、樓宇市場的繁榮。政府通過產業結構調整,降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失。

(2)金融政策風險

房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,對房地產開發資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險。

(3)土地政策風險

房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響。土地產權制度的變更、不同的土地取得方式、土地調控制度以及不同的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險。

(4)稅收政策風險

稅收政策的變化對房地產投資影響重大。稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具。房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險。

(5)城市規劃風險

城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整、交通的變化等來對房地產業帶來影響。因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素。

2.經濟風險

經濟風險包括市場供求風險和通貨風險。市場供求風險是最直接的風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險。相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險。另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求。

3.區域社會環境風險

由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家、不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性。

4.開發時機風險

從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險。由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素。所以說,風險與開發時機的選擇密切相關。

二、項目實施階段的風險

房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設計施工等過程。此階段將面臨具體的風險因素。一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議、招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險。

另一方面,時間、質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素。管理不當,將會使企業面臨工期拖延風險、質量風險和成本風險。

1.工期拖延風險

工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費。

2.項目質量風險

質量是企業的生命。開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀性與環境協調性五個方面。消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面。

3.開發成本風險

房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%—100%,越到后期影響程度越小。在規劃設計中,方案陳舊、深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價上漲導致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工、工程質量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風險。

三、經營管理階段的風險

房地產項目建成后,資金投放工作基本結束,投資過程就轉入到房地產銷售、出租或物業管理的經營管理階段。該階段決定著房地產投資收益的實現,是房地產投資風險最大的環節之一。其中包括:營銷策劃風險、物業管理風險和其他風險。

1.營銷策劃風險

營銷策劃是經營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現。在房地產營銷策劃中,價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中,定價最關鍵,因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產銷售困難,難以實現利潤;而價格過低不僅會減少房地產利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質量,從而影響房地產商在市場中的形象和信譽風險。

2.物業管理風險

物業管理的水平關系到企業的聲譽和后繼生存與發展。房地產開發投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質量,而且注重其售后服務,即物業管理,物業管理需要一些專業的管理人員來進行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業管理隊伍、管理構架、管理公約以及管理費用等。

3.其他風險