新房產稅細則精選(九篇)

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第1篇：新房產稅細則范文

房產稅的開征已然箭在弦上，但房產稅的開征目的，由于至今缺乏官方明確的可令人信服的說法，使得一直以來圍繞房產稅的種種爭論，包括房產稅改革的法理基礎，向誰征，如何征，所征稅收用于何處等等，一時之間再度升級。

推出房產稅的起因和爭論都源自高房價。在樓市調控屢屢失調的情況下，房產稅曾被認為是“打擊投機、平抑房價”的殺手锏。而今房產稅試點破冰在即，種種信息卻讓人感覺開征該稅種的目標又有了新的說法。

新華社近期發表的《透視房產稅改革現實意義：分好蛋糕的重要一步》一文中引用專家的意見稱，房產稅將有助于合理調節收入分配，房產稅的改革將使我國財產稅體系進一步健全，更好地發揮財產稅在稅制結構中的作用。同時，房產稅也將為地方政府提供穩定的稅源，在一定程度上緩解地方政府財力緊張矛盾。

財政部稅政司綜合處處長周傳華近期也在非正式場合表示，由于目前稅源少且結構不合理，地方政府財政收入能力低，絕大部分靠中央返還和轉移支付。因此，“十二五”期間要構建結構合理的地方稅收體系，改革重點將是建設一個能夠保證地方政府擁有穩定收入的稅收體系。而房產稅正可以成為地方政府重要且穩定的財政收入來源，在“十二五”期間房產稅改革將得到穩步推進。

增加政府財政收入，是任何一個稅種的必然功能之一，是否在這一功能之外，房產稅此時的所謂“改革”，并未被賦予中央政府的其他意圖?在這個問題沒有明確答案的情況下，重慶、上海兩市的房產稅試點方案出現巨大分歧也就不足為奇。

截至本刊發稿前，重慶、上海兩試點城市有關房產稅細則的官方版本尚未正式。根據兩市官員在各種場合透露的信息，可以看出兩市的目的和做法均有很大不同。重慶房產稅主要針對高檔住房和住房囤積現象，征收對象可能是144平方米以上和評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房，也有可能實行多套住房面積累加制，存量房和增量房均包括在征收之列。重慶市在征收房產時，還將參考臺北做法，將當地的房產劃分為10個等級，針對不同的等級征收不同的稅率。上海確定只對增量房征收，對超過一定人均面積的新購住房按一定比例征收，可能對人均70平米或戶均200平米以下面積免征，稅率為0.4％左右。

對比兩個版本的試點方案可知，重慶版本目標明確，用其市長黃奇帆的話說，就是“不讓炒房的人跑到重慶來”，同時擠出泡沫。重慶版本征稅對象鎖定富豪和炒房者，觸動利益階層，實施起來難度較大，但效果也會比較明顯。至于上海版本，目的則模糊不清，不觸動既得利益者，技術層面方便可行，它的立竿見影的效果，是讓上海近期新房交易量激增，購房者瘋狂搶搭免稅末班車。

第2篇：新房產稅細則范文

關鍵詞：房產稅；試點；分稅制

一、滬渝兩地試點情況

2011年1月27日，國務院原則上同意在部分城市開展房產稅試點改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實行了房產稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結構、試點范圍以及計稅依據等方面。

從稅率結構看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細節化方面，重慶獨棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價主城住房成交均價3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細則相對簡單，僅僅是在應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率才以較低的0.4%計征。

從征稅范圍看，上海市的試點范圍是市行政區域，而重慶的則為主城區。重慶市規定了較多的范圍包括存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從計稅依據看，重慶的計稅依據是房產交易價，而上海市主要還是參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按照規定周期進行重估。試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據，房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

自滬渝兩地試點以來，社會輿論不斷，指責其成效不佳，表現為稅收收入較少且房價并沒有急速下跌等，其實這是一些非常表面化的認識。鑒于住房保有環節征稅是按年征收的情況，就應在年底作綜合評判，另外也要看到當前時點房產稅稅率較低。

二、房產稅開征現狀

稅制結構不合理已經成為突出矛盾。自1994年實行分稅制體系以來，存在嚴重的“財權上移，事權下移”現象，多個地方政府已經出現負債現象。地方政府除了營業稅外沒有穩定的大宗稅收來源，更沒有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財政”作為主要收入來源。地方政府在土地批注環節征收大額土地出讓金，開發商則把此費用以高房價的形式轉嫁給消費者，使人們的購房負擔日益加重，最終導致人們對現有房地產市場以及我國稅制結構產生抱怨不滿情緒，不利于和諧社會的構建。再加上現有個人所得稅不能明顯實現其本身的收入再分配功能，還有近來讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產市場及稅制的改革，這些都跟房產稅密切相關。

房產價值評估技術環節存在缺陷。作為一種不動產，房產既有投資增值額又有折舊額，目前應該對房產原值征稅還是房產現值計稅存在很多爭議。像上海老城區一些老住房的價值遠遠超過了郊區新房的價格，最根本的原因還是因為地價差異過大，房屋成本相對較小。房產價值和區位、房型、小區環境、周邊環境、物業等等因素都有關，具有很強的不確定性，如何動態地評估房屋價值將是一項費時費力的浩大工程。如果仔細評估，面對數以萬計的不同房屋，準確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區確立房產基礎價格，容易因為不公平而招致反對。

三、房產稅改革建議

要把存量房增量房同時納入增收對象。先前在上海試點的房產稅稅制方案僅以增量房為對象，沒有考慮存量房的問題，即在2011年1月之前無論購入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產稅，重慶雖然計征對象里有存量房的字眼，但是只針對獨棟別墅、高檔住房，這樣無法真實體現納稅人的實際支付能力，會導致嚴重的社會不公平問題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已經基本建立了存量房數據系統，基本完成了居民房統計，為啟動房產稅試點掃清了技術障礙。

應該以人均居住面積作為衡量標準。在我國現有社會制度下，按人均居住面積為標準能夠體現公平的原則，超過了平均居住面積，就得繳納房產稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實行累進稅率制度。另外，也要規定相應的減免制度。參照上海市試點可以看到，以一個三口之家的居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套120平方米的住房可暫免征收房產稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現有的“入不敷出”現象不是分稅制導致的，而是因為分稅制體系執行不到位、地方政府職能混亂所致。當前地方政府只關注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內是不會再產生現金流的。把房產稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現金流入，對于促進西部開發、中部崛起、振興東北老工業基地將發揮重要作用。

滬渝兩地房產稅的開征是我國從計劃經濟向市場經濟體制轉軌中的一次“試水”，是建設和諧社會過程中踏出的堅實步伐，它將從一定程度上緩解高房價的壓力，使地方政府稅源能夠持續。然而，控制房價保障民生不是一蹴而就的事情，社會各部門各階層應該同心同德攻堅克難，共同造就我們總理在2011年3月的政府工作報告中所提出的“要讓全體人民病有所醫，老有所養，住有所居”的新局面。

參考文獻：

第3篇：新房產稅細則范文

近10年來，我國房產價格持續快速上漲。為了對房地產市場進行調控，打擊投機，滿足居民的住房需求，我國從2011年開始在上海，重慶等地試點房產稅。但是近年來數據顯示，試點地方房產市場的表現和未征收房產稅的地方相差不大。從而表明房產稅對房價并沒有產生較強的抑制作用。房地產相關稅收制度到底對房產價格會產生什么影響，開征房產稅有哪些地方需要注意，這些問題再次浮出水面，引起人們思考。本文通過大量國內國際的相關數據，全面分析了房地產流轉環節和房地產保有環節的稅收制度對房產價格的影響，并對如何完善房產稅制度提出了具體建議。

【關鍵詞】

房產稅；房價；房產調控；稅收制度

改革開放以來，我國的房地產業如雨后春筍般發展壯大。特別是1998年逐步取消福利分房并引進按揭制度后，房地產業更是呈現出井噴之勢。并逐漸成為國民經濟的支柱產業之一。2013年我國房地產投資占整個GDP比例高達16%。房地產業的迅猛發展一方面極大地改善了人民的居住條件，并成為拉動國民經濟持續增長的主導產業。國家統計局數據顯示，2013年房地產投資約占我國城鎮固定資產投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。同時，房地產的發展還拉動了包括金融、鋼鐵、水泥，廣告、中介等多行業的發展。房地產對我國政府收入也貢獻巨大。比如，2013年廣東省房地產業稅收占全省地稅總額的比重已逼近三成，成為地方政府財政收入的主要來源。但是，房地產業在全面拉動國民經濟的同時，隨著房價的進一步高企，其消極因素也越來越凸顯。在歷史上，從1960年來，但凡房地產投資占GDP比例高于6%的國家，房地產泡沫都出現了破滅。比如，1994年日本房地產泡沫破滅時，房地產投資占GDP比重為9%，美國次貸危機爆發時比例達到局部峰值6.2%。而目前我國房地產投資占全國GDP比例已高達16%，日本和美國房地產泡沫的破滅都使經濟出現了嚴重的倒退，所以近年來通過修訂與房地產有關的稅收政策來對房地產價格進行調節，避免經濟實現硬著陸的呼聲越來越高。但是，由于房地產及相關行業在國民經濟中所占比重極大，房地產業的波動必然會牽一發而動全身，所以必須對相關稅收政策進行全面思考，綜合權衡。

一、稅收制度對房地產價格的影響

房地產相關稅收政策包括流轉環節稅收政策和保有環節稅收政策。在我國，流轉環節稅收包括營業稅，契稅，土地增值稅，土地使用稅等。保有環節稅收包括個人所得稅，房產稅等。這些稅收制度的細則會對房地產價格產生不同的影響。

（一）流轉環節稅收制度對房地產價格的影響

目前，各國均在房地產流轉環節進行了征稅。比如，日本對流轉環節征收有個人所得稅，印花稅，資產增值稅等，我國也征收有契稅，營業稅等。目前各國流轉環節的稅負各不相同，比如我國新房銷售時的稅負占房地產成交總額的20%左右，這些稅負有些由購房者直接承擔，如契稅。有些由房地產商承擔，如企業所得稅，城鎮土地使用稅等。但是最終都會轉嫁給購房者。而二手房銷售時的稅負占房地產銷售價格的3%8%左右。

房地產流轉時的稅負對房地產價格的影響不能一概而論。從理論上來說，增加房地產銷售環節特別是二手房銷售環節的稅收有利于打擊投機，從而平抑房價。韓國全國房地產價格曾在2001―2006年，平均每年以超過10%的速度增長，首爾地區的房價更是在2006年一年，上漲就達到19.2%，其中江南地區的房價更是平均上漲達到25.9%。為了抑制房價過快上漲，韓國政府出臺了嚴厲的房產轉讓所得稅。即擁有2套住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納50%的房產轉讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產2年之內出售，要繳納60%的房產轉讓所得稅。即使在購買房產2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產時，仍需要繳納6%―35%不等的房產轉讓所得稅。高額的房產轉讓所得稅終于使投機現象得到控制，房價也逐漸趨于平穩。

但是，更多的數據顯示，房價和銷售環節的稅收并不必然成反比。比如，香港2010年11月為了抑制快速上漲的房地產價格。在原有的4.25%的印花稅上分三個等級加征額外印花稅，6個月以內轉售的，稅率為交易額的15%，6個月至12個月之間轉售的。稅率為10%，12個月以上至24個月之間轉售的，稅率為5%。但香港房價卻未受此影響，反而呈現出價漲量縮之勢。在隨后的2011年房價漲速高達16%。在2012年10月港府再次將額外印花稅分別調整為20%，15%和10%，并對特定群體再加征15%的買家印花稅，房價在2013年卻依然堅挺。（數據來自于香港特別行政區政府差餉物業估價署的相關報告。）

中國內地也曾于2010年起對5年內出售的二手房加征5%的營業稅。政策調整后，房價在短暫徘徊后，再度報復性上漲。（數據來源于中國統計局13年統計年鑒。）

從實例可以看出，增加房產流轉時的稅費并不必然會抑制房價。這是因為商品房做為一種商品，其價格從本質上來說是受供需關系影響。但住房相較于其他商品，其特殊的地方在于他不僅有自住需求，還有投資需求。在自住需求遠遠大于市場供應的情況下，二手房交易稅費的增加雖然會造成短期內投機者出售時交易成本增加，從而從理論上減少投機需求，使需求曲線由D移至D1。但也會因此造成投機者惜售，從而導致市場供應進一步地縮減，使供給曲線由S移至S1。當市場供應縮減幅度大于需求減少幅度時，會進一步加大供需差額。使成交價格P上升到P1。而價格上升又會拉動投資需求上升，從而促使房價加速上漲。但如果稅費足夠高，使投機需求減少幅度大大高于市場供應縮減幅度，此時，需求曲線將由D移至D2，而供給曲線由S移至S2，供需差額得到縮小，成交價格也由P下降至P2。投資需求減少幅度和市場供應縮減幅度到底誰更嚴重，是由房產流轉時的稅負水平所決定。當流轉環節的稅費遠低于預期由房價上升而帶來的收益時，在流轉環節征稅會導致供應相較需求減少幅度更大，從而使房價加速上升。只有當流轉環節的稅費超過預期由房價上升而帶來的收益時，才會使需求以比供給更大幅度縮減，從而達到抑制房價的目的。

流通環節稅負對房價的影響

（二）保有環節稅收對房地產價格的影響

房地產保有環節的稅收又分為直接稅和間接稅。保有環節的直接稅，即對購房者保有房屋進行征稅，其稅負無法轉嫁。保有環節的間接稅是針對出租房屋的租金收入征稅，其稅負可以轉嫁給承租人。

1.保有環節間接稅對房地產價格的影響

目前，各國均對房地產租金收入進行征稅。數據顯示，對租金收入征稅對房價基本上不產生影響。比如香港，雖然政府每月按實際租金收入的15%征收物業稅，但房價還是一路高漲。而中國內地對個人房屋租賃收入扣減一定費用后按20%減半征收，即按10%征收個人所得稅，并再加征4%的房產稅。也沒有對房價產生任何實質影響。間接稅對房價影響有限。其一，是因為在投機氣氛濃厚的房產市場，房價漲幅會遠遠高于租金漲幅。按租金計算的間接稅如果折算成按房價計算，則稅率會呈現出遞減的趨勢。其二，在投機氣氛濃厚的房產市場，租售比較高，根據禧泰全國房地產數據中心公布的數據，2013年中國內地城市平均租售比為1：387。較高的租售比使房產持有者因房屋租金而交納的稅費能夠從房屋的售價上漲中得到補償。其三，是因為間接稅征收上有一定難度。由于個人住房出租比較分散隱蔽，難以監管，導致相關稅種征收成本較高。主要依納于住房持有者的主動申報。而中國內地由于公民納稅意識較薄弱，偷稅漏稅現象比較普遍。這也進一步減弱了相關稅種對房價的作用。

2.保有環節直接稅對房地產價格的影響

保有環節的直接稅，即是在我國引起爭議并正在試點的房產稅。雖然各國名稱不同，但其實質都是對房產所有者持有房產進行征稅。多國的房地產數據顯示，保有環節的直接稅對房價影響有限。例如，香港的差餉稅是由政府定期評估市場租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎上征收5%的差餉稅，差餉稅稅率按房產市場價值折算后的稅率，大約只有房價的0.20.3%。香港的高昂房價表明，差餉稅并沒有對香港的房價產生足夠的抑制作用。日本從1955年將對房價征收的固定資產稅稅率調整為1.4%，但是房價卻一路上漲，并于1991年達到頂點，當時東京一地的地價超過了美國全國地價總和。在韓國，針對房產的直接稅有1961年開始征收的0.5%的財產稅和2005年開始征收的綜合不動產稅，2005年的綜合不動產稅是韓國政府為了抑制當時速增長的房價開征的，是房屋總價值按59%―70%折算后再依照0.75%―2%的稅率征收。實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市小幅下降后，又馬上加速上升。以上國家的房價顯示出房產稅并不能抑制房價快速上漲。而同是征收房產稅，美國的房產稅是估價的0.8%3%，平均為1.5%左右。在房產稅負基本一致的情況下，美國平均房價并未和日本，韓國一樣出現暴漲，其房價絕對值并不高，增長幅度也較低。

正反兩方面的數據顯示出房價受房產稅影響有限，兩者并無直接關聯。反而房產價格上漲較快的城市比如香港、日本、韓國等，基本都呈現出人多地少的特點。其中，日本總人口1.4億，國土面積為37萬平方公里，人均占地面積為2643平方米。而平均房價較低的美國則剛好相反，地廣人稀，人均占地面積較大。美國國土總面積963萬平方公里，人口2.4億，人均占地面積美國為40125平方米。是日本的15倍。房價顯示出與人均占地面積成比較明顯的反比關系。

針對房產保有環節征收的房產稅，之所以和房價關聯性較弱，是因為房產稅稅率一般均為1.5%以下，這樣的稅率雖然會增加房產保有成本，但對房價不會產生決定性的影響。從長期來看，房產價格最終仍是受供需關系影響。在人多地少，自住需求旺盛的市場，需求缺乏彈性。征收房產稅雖然可以一定程度上降低空置率，加大供應，但幅度非常有限。當增加的供應量仍然沒法滿足自住需求時，價格將進一步上漲，價格的上漲預期如果超過征收房產稅帶來的損失，又會帶動投機需求，使供需關系進一步不平衡，促使價格進一步提高。

為了排除經濟，文化和居住習慣差異等因素。進一步驗證房價對房產稅不敏感，而更多地受供需關系影響。以美國為例，從1997年到2007年，美國房價總體上漲了57%，而其中紐約因人口密度較大，雖然房產稅實際稅率最高達到4.75%，遠較全美平均稅率高。房價卻仍然上漲了124.2%，遠遠高于平價漲幅。即使在隨后發生的次貸危機中，紐約房價依然比較堅挺。

二、對我國房地產相關稅收制度的建議

（一）重交易環節征稅，輕保有環節征稅

相較保有環節，適當加大流轉環節征稅對打擊投機作用更明顯。為了體現稅收制度對社會收入的調節，適當打擊投機，保障人民的基本需求。需要重交易環節征稅，輕保有環節征稅。已有多國經驗顯示，只有這樣才能真正達到抑制投機的效果。比如韓國，在2005年開征的綜合不動產稅并沒有控制住當時瘋狂的房價，直到出臺了更為嚴厲的房產轉讓所得稅，才終于使房價趨于平穩。而在德國，過去10年間，名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。這主要也是因為德國對交易環節征收較高稅負，從而成功地抑制了投機需求所致。我國目前正處于快速城鎮化階段，自住需求旺盛，房價一定程度的上漲不可避免。在這個過程中，如果不對投機需求加以調控。極易出現失控，從而給國民經濟帶來沉重影響。為了推動我國房地產市場健康、有序、持續、穩定地發展，必須采用有效可行的措施，遏制虛假需求，促使房地產市場回歸理性。這就要求政府在制訂稅收政策時，應注意相關稅種對房價和投機的影響，著重考慮通過加強流通環節的稅負來調節投機需求，輕保有環節征稅，重流轉環節征稅。通過合理的稅收制度設計促使我國房地產健康均衡發展。

（二）房產稅的征收應兼顧公平與效率

近幾年我國開征房產稅的呼聲越來越高。2010年國務院在轉發發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》時，明確提出“逐步推進房產稅改革”，并于2011年起在上海，重慶等地方進行了試點。房產稅在全國開征已是呼之欲出。由于房產稅開征影響人群較廣，計稅金額較大，社會壓力較重，所以需要極其慎重。目前，各國在房地產保有環節征稅時基本上都堅持了“寬稅基，少稅種，低稅率，多優惠”的原則。具體到我國，對將來開征的房產稅，在制定相關政策時，有以下幾點需要考慮。

1.稅基的確定

目前各國公認的稅基確定有三種方法，分別是成本法，市場評估法和收益法。絕大部分國家目前均采用市場評估法做為計稅依據。而我國在上海、重慶試點時采用的是成本法。

成本法和市場評估法相比較，優勢是計算簡單，估價成本較低。但是成本法下，稅基采用房產余值，不能充分反應房產現值。一方面會導致以較高價格購入住房的所有者還要承擔比其他住房所有者更高的稅負，進一步加重這部分人群的財務負擔，造成極度不公平。另外一方面，房地產價格的上漲與政府增加公共投入，改善基礎設施有關，而按購入成本征稅使政府不能充分參與房地產增值的分配，會反過來影響政府公共投入。所以，房產稅稅基宜采用以市場價值為基礎的評估價值。這就要求政府建立起完善的評估機制，綜合考慮不同房地產的市價，地段，容積率，已使用年限，臨近公用設施等情況，確定合理的評估價值。同時應做到公開、公平、公正，堅持對做為征收依據的評估價進行公示。如果納稅人認為估價不合理，應有渠道允許其申訴，并有相應的裁議程序進行重估和解決爭議。為了減低估價成本，評估價值原則上應保持一定穩定性，每隔24年再根據物價變動幅度和房產折舊額重新調整評估價值。

2.稅率宜按量采用累進制

目前，日本，韓國，澳大利亞等多國在保有環節征稅都采用了累進稅率，在具體設計上，既有按量累進的，也有按房產總價累進的。累進稅率的設置能對多套房持有者造成心理和經濟上的雙重壓力，從而有效抑制投機。并在一定程度上增加市場供應量。從而有效保障自住需求。在稅率設計上，由于居住習慣、配套設施、交通等原因，中國居民一般更愿意選擇在中心城區居住，從而導致中心城區和郊區房價相差甚遠，如果按房價總額來設置累進稅率，會使大量房產持有者承擔高房價的同時還要承擔過高的保有稅，有使公允，所以稅率上建議采用按量累進制。以每個家庭人均住房面積做為累進依據，人均面積越高，要承受的稅率也越高。通過帶有懲罰性質的累進稅率的設計，使房產稅能有效達到控制投機需求的目的。

3.優惠政策的確定

各國對個人住房在保有環節征稅時都設置了一定的優惠政策。比如，大部分國家都規定了起征點。美國對老人，殘疾人等特定人群有減稅優惠，個人繳納房產稅還可抵扣部分個人所得稅。而目前，我國在上海，重慶試行的房產稅政策都只針對個人新購置的第二套住房征收房產稅，對存量房產不予征收。這種優惠政策，沒有對居民基本生活性用房和投機性房產進行區分。近10年，中國房產市場投機氛圍濃厚，大量房產掌握在投機者手中，如果不對存量住房征稅，則大量投機購房無需征稅，無法達到抑制投機的目的。也違背了稅收負擔的支付能力原則，使房產稅無法達到調節收入分配的目的，同時，也造成國家稅收的大量流失。因此，在正式制定房產稅制度時，應取消該優惠政策，適當擴大房產稅稅基，加大房產稅的征收范圍。同時在對所有房產均開征房產稅的基礎上，按每個家庭人均住宅面積設置起征點。這樣，一方面避免增加普通居民的負擔。另一方面也能使房產稅達到調節分配的初衷，并保證國家稅收穩定增長。

4.健全征收管理

在征收管理上，應盡快堵塞相關漏洞，為全面開征房產稅創建條件。這就要求各部門之間相合協作，相關資料共享可查，完善房產稅稅源的監控系統。在全國開征房產稅之前，全國住房信息系統必須盡快聯網，并和稅收系統，公安部門的居民身份和戶籍信息相互聯網，以便開征房產稅后，稅務機關能及時掌握土地交易和每個家庭人均房產面積等情況，防止偷稅漏稅。

其次，由于房產稅涉及人員較廣，征收成本較高。所以必須促使納稅人主動納稅。稅收系統應和銀行等相關單位盡快形成資源共享，逐步建立起完善的稅收信用體系。將公民納稅情況納入信用考察范圍。直接影響其個人信貸，教育，物業轉讓等。從而督促納稅人自覺主動納稅。

最后，要制定相關的懲罰性政策。對超過一定時間未及時納稅者處以一定滯納金，對惡意逃稅行為，可以拍賣物業，通過這些政策進一步加強納稅人自覺納稅的意識。

綜上所述，我國在開征房地產相關稅收，特別是保有環節的稅收時，應兼顧公平與效率以便既達到調節收入，促使稅收穩定增長的目的，又能保障居民的基本用房需求，避免給社會帶來較大震蕩。

參考文獻：

[1]鐘大能.公平與效率經：我國房地產稅制的功能取向與稅種設置改革研究[J].改革與戰略，2008（8）

第4篇：新房產稅細則范文

關鍵詞：房地產；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：C91文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）12-0039-02

1 引言

房地產開發企業涉及的稅種比較多，包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅、契稅、印花稅、房產稅等。其中土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，它是按照30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率計征的，稅負比較重，而且，繳納土地增值稅的同時企業還需繳納營業稅及附加稅、印花稅等。因此，如果能夠通過有效的納稅籌劃減少土地增值稅支出，對于減輕企業負擔、提高企業收益有著積極的影響。

2 納稅籌劃的概念及原則

納稅籌劃是在法律允許的范圍內，對涉稅行為進行合理籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。

在設計納稅籌劃方案時，必須具備以下原則：

（1）合法性。納稅籌劃是一種合法行為，企業通過違法行為來逃避繳納稅款，損害國家利益，不是納稅籌劃，被發現后不僅要補繳稅款和滯納金、接受罰款，還會對企業和個人聲譽造成重大影響，得不償失。要滿足合法前提，籌劃主體應當認真了解稅法的相關規定，不僅要有合法籌劃的意圖，還要從程序規范上保持合法原則。

（2）成本效益原則。有效的納稅籌劃必須使企業的整體負擔減輕，即籌劃之后增加的成本必須小于籌劃帶來的效益增加。房地產開發企業涉稅廣泛，項目開發周期較長，經營管理較為復雜，如果只考慮降低土地增值稅，有可能造成其他稅種的負擔增加了，或者當前的稅負減輕了，卻使以后的稅負加重了，亦或者改變經營管理模式增加的成本反而高于節稅的效應，這些都不是有效的納稅籌劃。因此，籌劃主體必須著眼于企業整體的成本效益，才能提出成功有效的方案。

3 房地產企業土地增值稅納稅籌劃具體方法

土地增值稅的計算公式為：

應納稅額 ＝ ∑（每級距的土地增值額 × 使用稅率）

＝ 增值額 × 適用稅率 — 扣除項目金額 × 速算扣除數

在以上公式中，增值額是應稅收入減去扣除項目金額的差額，增值率即增值額與扣除項目金額的比率，應稅收入包括轉讓房地產取得的貨幣收入、實物收入和其他收入，對于不同主體的不同的轉讓行為，可扣除項目不盡相同。對于房地產開發企業轉讓新房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及加計扣除。對于房地產企業轉讓存量房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格和轉讓環節繳納的稅金。

（1）收入形式轉化。

當可扣除項目金額一定時，應稅收入的增加會造成增值額和增值率的增加，在超率累進稅率的計稅方法下，增值率增加可能導致稅率的提高，從而使納稅人的稅負大幅度上升。因此，合理地減少應稅收入，能夠有效地降低稅負。

收入的形式轉化，就是將房地產轉讓過程中可以單獨進行處理的部分分離出來，轉化成非土地增值稅的應稅范圍，從而達到減少土地增值稅應稅收入降低稅負的目的。

在轉讓新建商品房時，房地產開發企業銷售的可能不是毛坯房，而是經過了一定程度的精裝，這一方面反映了購房者更高的要求，另一方面也體現了企業的營銷策略，如果企業在購房合同上只有總體轉讓價格，那么所有價款都應當作為土地增值稅的應稅收入，為了降低稅負，企業可以將房屋裝修增值分割出來。具體操作是企業再設立一家裝修公司，專門為其開發的房屋進行裝修，在售房的時候需與購買者簽訂兩份合同，一份是與房地產企業簽訂購買毛坯房的合同，一份為與裝修公司簽訂的裝修合同，由于第二份合同記載的收入金額按建筑業繳營業稅，這樣可以降低土地增值稅和營業稅稅負。

房地產企業在轉讓原自用自營的房地產時，如果打算將其中的設施一并轉讓，也應當考慮將其中可以單獨處理的部分分割出來，分別出售。具體操作是與購買者簽訂的合同中分別注明房地產轉讓價格和其它設施的轉讓價格，或者分別簽訂兩份合同，這樣其它設施的轉讓屬于增值稅應稅行為而不屬于土地增值稅納稅范圍。如果納稅人不將價款區分開來，整體出售，可能導致多繳稅款。

（2）開發費用扣除方法的選擇。

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用，但是由于這三項費用是期間費用，直接計入當期損益，不按成本核算對象進行分攤，因此它們不是按其實際發生費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》的標準進行扣除。

根據《實施細則》規定，開發費用的扣除具體有下面兩種方法：

①如果納稅人能夠按轉讓房地產項目與計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明，那么允許扣除的開發費用為：利息 ＋（取得土地使用權的金額＋ 開發成本）× 5% 以內。

②如果納稅人不能計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權的金額 ＋ 開發成本）× 10% 以內。

第一種方法中據實扣除的利息不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。兩種方法中具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如果企業能計算分攤利息和提供金融機構貸款證明，就可以從這兩種方法里任選其一。在此前提下，如果企業向金融機構借款的利息支出比較高，企業可以考慮按第一種方法計算扣除；如果向金融機構借款的利息支出比較少，可以考慮不提供貸款證明，按第二種方法計算扣除。因此，企業應當分別計算兩種方法下可扣除的金額，選擇較高者計入開發費用，開發費用越高，增值額和增值率越低，稅負也就越輕。

（3）建房方式的選擇。

根據稅法的規定，對于一方出地另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。企業可以利用這一規定進行納稅籌劃。比如，房地產企業先取得一塊土地的使用權，再確定出資方，協商出資總額和建成后分配的比例，然后由房地產企業負責開發。由于雙方獲得房產后都無需繳納土地增值稅，雙方可以協商以低于房地產企業自行開發銷售的售價的合理價格作為出資額，確定合適的分房比例，使各自分得的房產所付出的成本低于自行購置房地產的成本，實現互利共贏。

另外，如果房地產企業能瞄準最終客戶，也可以選擇代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入。在此代建行為中，房地產權屬沒有發生轉移，因此不是土地增值稅納稅范圍，房地產企業以收取的代建費和價外費用按服務業計征營業稅。在具體操作中，房地產企業應當事先與客戶簽訂委托代建合同，以客戶的名義取得土地使用權、辦理房屋立項和相關手續，否則，就屬于房屋銷售行為，不僅按銷售不動產繳納營業稅，還要繳土地增值稅。為了獲得客戶的積極配合，房地產企業還可以適當降低代建收入。

（4）其它稅收優惠的把握。

稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。另外，對于納稅人既建造普通標準住宅，又建造其他房地產開發的，應分別核算增值額，不分別核算或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能使用這一免稅規定。

因此，如果房地產企業既有普通標準住宅的開發項目又有其他開發項目，應當考慮分別核算是否能利用這條稅收優惠帶來減稅效應；如果企業只有普通標準住宅，也應當預測能否通過合理定價，適當地調整成本，以達到免繳土地增值稅的目的。

4 總結與思考

（1）經常關注國家政策方向和稅收規定的變動。我國當前正處于經濟體制改革和經濟迅速發展的時期，政策和稅收法律法規的變動對納稅籌劃有很大影響，作為籌劃主體，應當保持高度關注。比如，國家出臺了新的稅收優惠政策，如果企業不關注或不了解如何操作而沒有享受到優惠政策，就是錯失良機，導致多繳稅款。

（2）加強企業內部的配合。納稅籌劃不是完全由財務部完成的，它可以通過影響企業生產經營的各個環節來完成，需要企業各部門的緊密配合。

（3）加強與外部利益相關者的溝通，特別是與客戶的溝通。在以上的方法中略有提及，為了促使客戶幫助企業一起完成納稅籌劃，可以向客戶給予一定的優惠，如果企業只關注減輕自身負擔而增加了客戶的負擔，這樣客戶不接受，納稅籌劃就無法進行。

參考文獻

［1］中國注冊會計師協會. 稅法［M］. 北京：經濟科學出版社，2011.

［2］ 蓋地. 稅務籌劃學［M］. 北京：中國人民大學出版社，2009.

［3］ 翟繼光. 企業納稅籌劃優化設計方案［M］.北京： 電子工業出版社，2009.

第5篇：新房產稅細則范文

近日，我省房地產（中介）專家委員會對《房地產估價報告評審表》評審細則進行了規范，以更利于各估價機構完善房地產估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產估價報告評審表》仍采用中國房地產估價與房地產經紀學會的統一格式，但對房地產技術報告的評審僅只有在“數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據“數據來源依據充分或理由充足，參數選取客觀、合理，理論和現實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產估價報告進行專業技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發現自身技術報告的缺陷而不求改進。

本人經過多次參加全省范圍內的房地產估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經驗和相關資料，對房地產估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產估價規范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產估價規范》中有規定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當地估價條件的限制。但現在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。《城市房屋拆遷估價指導意見》第十六條規定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，未選用假設開發法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質詢估價機構時經常會問到為什么沒有采用假設開發法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日”的房地產市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業進行進行估價。在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估。看似采用了多種評估方法，其實質是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產估價規范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規定），房屋用途內涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區域內案例比較。

（2）修正系數的確定沒有充足的理由，修正系數的取值不統一、不規范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質的房地產（如：居住、工業等），其因素修正時選取的側重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區域因素比較修正的內涵理解錯誤或區域因素與個別因素混淆不請。區域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異。可比實例的狀況必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產估價規范》。

（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整，也可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整；建立價格可比基礎時，價格內涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數，在拆遷評估過程經常會遇到這個問題。其實在《房地產估價規范》也有明確規定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據。出租收益是否穩定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況。客觀收益是與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據租賃合同的約定，分租賃期內（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產收入的也不能計入房產中，如賓館中床、空調、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經營型房地產漏扣商業利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產稅而沒有計算營業稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產轉讓的評估，租約期內總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據租賃契約規定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經濟增長率作為資本化率；未能區分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發生額，應說明是否符合當地現時社會一般成本（即要區分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據市場供求分析來最終確定評估值（體現在經濟折舊確定上）。

（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內涵（采用當地公布的重置價格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數應為土地取得成本、開發成本和管理費用之和。

（5）開發利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數。開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數為開發完成后的房地產價值求取。

（6）銷售稅費的依據是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當地政府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產稅、營業稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經過年數加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

五、假設開發法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，而我們經常發現有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發和在開發潛力的房地產。不同類型的房地產還應根據市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發法應計算的項目包括開發完成后房地產價值、開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發利潤估算時要注意計算基數與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態方法和動態方法的注意事項。利息計算時，計算基數中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態方法計算時樓價的求取中折現率的確定以及折現系數的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發利潤的估算，靜態方法不折現。

六、結論

房地產估價報告是估價機構提供中介服務的產品，和其他行業提供的產品會出現質量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數據，以及選擇的各種參數和系數是否確有依據，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產估價規范》和《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。