房地產開發項目精選(九篇)
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第1篇：房地產開發項目范文
中圖分類號：TU972文章標識碼：A
一、房地產開發項目景觀設計的特點
在進行房地產開發項目景觀設計時應根據不同場所的不同建筑功能進行設計，設計過程中還應該綜合當地的歷史文化、地域特點、自然環境、人文因素等多方面的內容。一般來說，房地產開發項目的景觀設計具有下述特點：
1.1、限制性特點
房地產開發項目景觀設計時具有限制性特點，這是因為在景觀設計過程中，應嚴格按照相關的標準、規范進行設計，相關的指標必須達到要求，比如說綠化率指標、消防登高面、車位指標、消防車道、地面規劃等都需要達到要求，因此景觀設計具有限制性特點。
1.2、復雜性特點
房地產開發項目景觀設計時具有復雜性特點，景觀設計需要綜合考慮到設計的條件、范圍以及室外管網等等，會存在許多交叉的界面，在進行景觀設計時就要有效的處理這些專業之間的關系，才能確保景觀設計的可行性，因此景觀設計具有復雜性特點。
1.3、針對性特點
房地產開發項目景觀設計時具有針對性特點，這是因為景觀設計需要根據具體的房地產開發項目進行合理的策劃、定位，并且要對開放項目所針對的客戶全體以及建筑產品的特點進行綜合性的考慮，之后進行具有針對性的設計，確保房地產開發項目的景觀設計與客戶的要求以及項目的特點保持一致。因此景觀設計具有針對性特點。
1.4、獨特性特點
房地產開發項目景觀設計時具有獨特性特點，這是因為在進行景觀設計時需要根據不同的建筑空間、場地特點、建筑風格設計出獨具特色、別具一格的景觀，是之成為房地產開發項目的點睛之筆，因此景觀設計具有獨特性特點。
二、房地產項目景觀的各階段設計
2.1、總體環境布局優化階段
景觀設計在總體環境布局優化階段需要對項目周圍的環境、地理條件、道路交通、建筑規劃的指標等因素進行分析。在前期的規劃階段就應開始從項目的景觀規劃的角度提出對總體環境布局的優化策略，確保景觀設計和房地產開發項目的建筑風格保持一致[1]。
2.2、概念方案設計階段
房地產開發項目的景觀設計應該符合項目整體概念方案的要求。在進行景觀設計之前應該對目標客戶的需求進行考察并將其融合到景觀設計中，是指成為該項目的紅葉子。
2.3、方案設計階段
方案設計階段應在建筑空間關系以及整體布局的基礎上進行景觀設計，并確保其使用功能。設計過程中還需要協調好場地空間關系以及功能布置之間的關系[2]。房地產開發項目的景觀設計應該遵循少硬景多軟景的原則，有效控制軟硬境的比例，最好控制在7:3左右。
三、房地產開發項目景觀設計的發展
3.1、房地產開發項目景觀設計應向著專業化方向發展
設計過程中采用專業化的設計理念和設計流程進行輔助設計。房地產開發項目景觀建筑設計過程中已經逐步興起了房地產開發項目景觀輔助設計并受到了人們的青睞。房地產開發項目景觀設計趨于專業化發展，比如說智能系統的使用、室內裝飾以及室外環境設計都采用了高科技的智能技術，使得建筑更加人性化、現代化、安全化。
3.2、房地產開發項目景觀設計應向著綠色化的方向發展
為了迎合綠色環保的理念，建筑設計也將房地產開發項目景觀小區的綠地率不斷提高，并且在進行房地產開發項目景觀設計時與房地產開發項目建筑設計完美結合，使得小區的綠化水平進一步提高，小區的環境質量大幅度提升[3]。并且房地產開發項目景觀設計已經在逐步滿足人們對一梯一戶的需求。
3.3、房地產開發項目景觀設計應向著策劃設計的方向發展
房地產開發項目景觀建筑設計已經住不成單純的技術設計向策劃設計的方向發展開來，也就是說將房地產開發項目景觀設計看做是動態的設計過程，應該根據市場需求、迎合消費者心理等方面進行房地產開發項目景觀設計。并且房地產開發項目景觀設計逐步走向市場化，使得房地產開發項目景觀設計充滿活力。
3.4、房地產開發項目景觀設計應向著精品化的方向發展
房地產開發項目景觀設計應采用更加精細化的設計手段。精品設計將是設計單位的核心競爭力，也將會帶來較高的經濟效益。精品房地產開發項目景觀設計一方面展現了房地產開發項目景觀的自身的價值，另一方面也體現了房地產開發項目景觀設計自身的價值，精品房地產開發項目景觀設計將會改變人們的生活品質，創造更美好的生活環境。
四、房地產開發項目小品建筑設計方法
4.1、小品的規劃設計還應該做到實用性、人性化、觀賞性的完美結合。因此在進行房地產開發項目小品的建筑設計時應不斷提高設計人員的責任意識，并要求合理的協調環境效益、經濟效益和社會效益三者之間的關系，最大限度的保護生態自然環境，并與當地的地域文化和歷史背景有機結合起來。只有這樣，才能保證園林的景觀與周圍的環境相協調、保持一致，充滿自然魅力和親和力[4]。
4.2、房地產開發項目小品的建筑設計不能局限于表面的美觀還應該提升小品的文化內涵。這就要在設計時進行巧妙的立意，并且應賦予小品一定的文化內涵，除此之外，還應將小品的在園林的局部空間上營造主體的美感。再者，房地產開發項目小品建筑設計應與當地的玩呢哈相結合，不僅能夠體現地域文化特色還能提升園林的文化內涵和藝術品位。使得房地產開發項目能夠代表城市文化，成為城市的象征性、代表性建筑。
4.3、在進行房地產開發項目小品設計時應該選擇合適的材料，優質的材料能夠提升小品的品質，還能做好整個園林景觀的陪襯，設計過程中還應注意小品的重量，將小品的比重做好合理的配置，并與園林的叢林、花草、雕塑、小路等協調好，發揮最大最好的景觀效果。經濟的快速發展帶來了各種各樣的建筑材料，在進行房地產開發項目小品設計時應該盡可能的使用節能環保材料，并根據實際情況選擇合適的節能環保材料。但是考慮到天然材料的價格較高可以使用貼近自然的仿造材料。來迎合環境的美觀。除此之外，還應盡量使用可回收利用的材料來降低對環境的污染，再者應該選擇容易清洗的建筑材料，盡量不使用在清洗過程中容易腐蝕的材料。
4.4、房地產開發項目小品建筑設計時還應該遵循經濟性原則，根據現有的技術水平、施工工藝、建筑材料選擇最合理、經濟性的設計方案，確保小品的設計能夠彰顯其核心價值，并且能夠起到指引人們行為的作用。再次，在進行小品設計時考慮到小品的功能性要求，應該堅持以人為本的設計理念。比如說在進行座椅的設計過程中，除了要保證座椅的設計風格與園林景觀風格相一致之外，還應該根據座椅的位置進行合理的調整，比如說在廣場中的座椅可以設計為圓柱形的，應確保線條的光滑，座椅的光滑。在人流量較大的路邊，座椅應該設計成寬大舒服，在樹林下的座椅可以提升其文化內涵，設計成木制的或者是搖籃時的來滿足人們美的享受和心靈的體驗。
五、結束語
景觀設計使得房地產開發項目具有了園林般美好的意境，創造出了一種別有洞天、曲徑通幽處，禪房花木深的氛圍。優秀的景觀設計可以大幅度提升房地產開發項目的品質，成造出優美的居住氛圍。
參考文獻：
[1]蘇坤坪.淺談綠地的場地設計、雨水利用與景觀――結合廈門石塘立交橋綠地的景觀設計[J].建筑與文化,2008,07:111-115.
[2]尹欣.用專家的聲音喚醒房地產精品時代恒大旗下新開發項目金碧海岸花園的景觀設計接受專家評審[J].房地產導刊,2005,Z1:108.
第2篇：房地產開發項目范文
關鍵詞:成本構成；成本控制；稅務管理；風險
中圖分類號：F406.72 文獻標識碼：A 文章編號：
近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。與此同時，房地產行業的競爭也十分激烈，與其他行業不同房地產是被公認的高風險行業，其資金投入量大、建設周期長，同時受政策及市場因素影響比較大，因此，如何能夠在眾多競爭對手中脫穎而出求得發展是擺在每個房地產企業面前的重要問題。
1房地產開發項目成本構成
房地產開發項目成本主要由前期階段成本、工程建設階段成本、開發間接費及期間費等構成。筆者將主要針對前期階段成本控制、工程建設階段成本控制以及稅務管理三個方面進行深入分析。房地產開發項目前期階段成本主要包括:土地及拆遷費、勘察設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業養老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等；工程建設階段成本主要包括:主體建筑工程費及主體安裝工程費、區內管網工程費、園林環境工程費及小區配電室、泵房等配套設施工程費；稅務成本主要包括:項目開發全過程發生的各項稅費。
2房地產開發項目成本控制措施
房地產成本是決定房地產價格的重要因素,而房地產的價格又影響整個社會的經濟發展。對房地產開發項目進行成本控制是十分必要的。房地產項目由于具有投資量大、流動性差、回收期長、同金融業關系密切、投資開發過程涉及單位多等特點,故其成本控制顯得分外復雜,難度特別大。房地產開發項目一般采用目標成本動態控制法進行成本管理,即在房地產開發項目的實施過程中,將成本控制目標、成本責任進行具體的量化和分解,做到事前控制,預先控制,并定期歸集成本發生的實際值,利用科學方法進行計劃值和實際值的分析與比較,檢查項目成本執行的偏差情況,及時采取措施進行調整。
2.1前期階段成本控制方法及要點
前期階段成本由土地及拆遷費、勘察設計費、城市基礎設施配套費等構成。前期階段成本控制需根據以往開發經驗和土地估算來控制土地等前期費用的成本支出,并通過限額設計,抓好設計階段的成本控制。
前期工程費主要指勘測丈量費、規劃設計費、防空地下室易地建設費、建筑企業養老保障金、城市基礎設施配套費、白蟻預防工程費、散裝水泥專項資金、水土保持設施補償費等報批報建費。對設計費的控制,可以通過公開招標的形式確定設計單位,以爭取最合理的設計費支出。對于各項政策性繳費的控制,應根據深圳地區制定的優惠政策,積極申請各項費用的減、免、緩優惠。設計階段的投資控制是房地產開發項目全過程成本控制的要點。在分析設計階段存在的各種弊端基礎上,增強設計標準規范意識及經濟核算意識,引入競爭機制,大力推行限額設計,加強設計方案的優化,切實降低工程造價。設計部門應以項目的市場定位為主導,抓好設計成本控制,加強對設計成果進行性價比對。
2.2工程建設階段成本控制方法及要點
工程建設階段成本主要由分包工程建設成本及開發商供應物資成本、區內配套成本等構成,涉及因素較多,受人工、資源、工期等影響較大。工程建設階段成本屬于典型的可變成本,是目標成本動態控制的重點,通過建立工程建設階段成本控制體系,實施目標成本動態控制。
2.2.1工程建設階段目標成本動態控制體系
項目在實施過程中受干擾因素較多,預算具有不確定性,成本支出在實施過程會不可避免地偏離預期軌道。為有效跟蹤和控制項目的實際發生成本,應提前明確項目成本控制的目標和計劃,逐層分解成本控制子目標,建立工程建設階段目標成本動態控制體系,實施有效的成本控制。
1)目標成本動態控制體系的建立。通過項目成本概預算,制定目標成本,將成本責任量化,及時跟蹤了解成本執行情況,并通過動態歸集每月實際成本數據,利用科學的方法進行綜合分析,判斷成本支出是否存在偏差,如果存在偏差,則分析原因,實施糾偏措施并調整目標；如果沒有出現偏差,則進入下一個控制程序,見圖1。
圖1工程建設階段目標成本動態控制體系
2)項目成本跟蹤工作。①采用數學方法和科學手段來實現對項目成本的定期測量；②對影響項目目標實現、自身可能發生變化的因素進行跟蹤、監測、記錄、分析等活動。
3)項目成本控制偏差的分析。通過跟蹤而獲得項目實際成本的有關信息資料后,需要利用科學的方法將獲得的資料進行整理、統計,并與項目成本目標進行比較分析,得出實際完成工作量的百分比、累計完成工作量的百分比、當前項目實際進展狀況。
4)項目成本控制糾偏措施。項目成本控制過程中關鍵在于分析,核心在于糾偏。因此,要針對分析得出的偏差發生原因采取切實糾偏措施,加以糾正。成本糾偏的措施包括組織措施、技術措施、經濟措施、合同措施等。
2.2.2項目成本跟蹤測量及科學分析方法在房地產開發項目中的實際應用
以開發項目為例,該項目占地面積515hm2,總建筑面積12萬m2,于2007年9月份開工建設,2009年10月份竣工交付使用。
1)成本的跟蹤測量。本房地產開發項目前7個月的預算費用與監測到的每期累積完成比率和每期實際費用見表1-表3。
表1開發項目前7 個月每期預算費用萬元
表2開發項目前6 個月每期累計完成比率%
表3開發項目前6 個月每期實際費用萬元
2)分析方法。
(1)掙得值法的應用。在工程項目建設過程中,為了有效地對工程進度、成本、質量進行監控,運用科學方法分析和評價項目整體的實際狀況,引入了掙得值管理。掙得值法是一種分析目標實施與目標期望之間差異的方法。通過測量已完成的工作的預算費用,與已完成工作的實際費用和計劃工作的預算費用相比較,得到有關計劃實施的進度和費用偏差,從而達到判斷項目預算和進度計劃執行情況的目的。這是一種以預算和費用來衡量工程進度進行費用進度綜合控制的技術。
主要指標有:計劃工作量的預算費用BCWS、已完工作量的實耗費用ACWP、已完工作量的預算費用BCWP)))掙得值EV(Earned Value)、進度偏差SV、費用偏差CV、費用執行效果指數CPI、進度執行效果指數SPI等。
(2)以本房地產開發項目為例,設項目檢查點為第6個月,根據檢查結果預測原前7個月工作量完成時間總費用及進度。
該項目前6個月每期累積掙得值計算結果見表4。
表4開發項目前6 個月每期累積掙得值萬元
設檢查點為第6個月,則
CV=BCWP-ACWP=8804-9401=-597,分析結論:出現超支。
SV=BCWP-BCWS=8804-8369=435,分析結論:進度提前。
CPI=BCWP/ACWP=8804/9401=0194,分析結論:超出預算。
SPI=BCWP/BCWS=8804/8369=1105,分析結論:進度提前。
前7個月總費用預測:預測值=總預算/CPI=9981/0194=10618
進度預測:預計原7個月工作量完成時間=計劃完成時間/SPI=7/1105=6167
2.3房地產開發項目稅務管理
房地產開發項目成本控制在稅務管理方面應建立納稅統籌機制,做好各階段稅費估算,控制支出。
2.3.1房地產開發行業的稅種設置
房地產開發項目稅務成本約占項目總成本的10%～20%左右。房地產稅收主要涉及房地產開發和銷售環節、房地產持有和使用環節、房地產轉讓環節所課征的各類稅收。
2.3.2房地產開發項目納稅統籌機制
根據房地產開發項目各階段的稅務特點進行納稅籌劃,建立納稅統籌機制,有利于降低稅務成本。房地產開發項目納稅籌劃階段劃分如圖2所示。
圖2房地產開發項目納稅籌劃階段劃分
1)房地產開發項目的稅務特點。房地產開發項目涉及的稅種復雜、稅額大,存在行業預繳制度和清算制度。
2)房地產開發項目納稅籌劃的重點。¹籌劃的稅種包括:土地增值稅、企業所得稅、契稅、營業稅、房產稅；º納稅籌劃的重點方面:不動產的轉讓方式、開發模式、銷售定價、成本費用的歸集和分攤。
3成本管理風險控制
成本管理風險的控制可以從改變風險后果的性質、減少風險發生的概率和降低風險發生后果的影響等三個方面入手,通過制定和實施各種風險防范政策,降低成本風險發生概率。對于已知風險或可預測風險,利用現有資源進行風險的降低；對于不可預測風險,應進行全面、深入地調查和研究,減少該類風險的不確定性,設法將已識別的不可預測風險轉變為已知風險。
針對房地產開發項目投資周期長、金額大、政策性強、建筑材料價格易浮動、投資開發過程涉及單位多、成本控制難度大等特點,可制定如下成本管理風險控制措施:
1)針對具體項目成立專門的成本控制風險管理機構；
2)建立房地產開發項目成本控制風險預警系統；
3)采用科學的成本控制模式,如建立基于目標成本的成本動態控制體系；
4)重視項目財務評價和項目稅務管理,建立納稅統籌機制,壓縮財務成本。
4結束語
總之，在市場經濟條件下，房地產企業只有不斷進行管理創新，加強開發項目各個階段的成本控制，建立成本控制戰略，同時進行風險預測和評估，這樣才能實現企業的預期效益，促進企業的可持續發展。
參考文獻
第3篇：房地產開發項目范文
關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題 措施
財務管理是企業管理中的一項重要內容，對于改善企業經營，提高企業經濟效益具有十分顯著的作用。房地產開發行業資金投入量大，回收周期長，財務管理難度和風險也較大。在國家出臺一系列針對房地產開發企業的宏觀調控政策后，房地產企業融資難度加大，同時面臨的競爭也日益激烈，為了企業能夠自如應對財務風險，房地產開發項目財務管理的重要性日益明顯。
一、房地產開發項目財務管理的重要性
（一）引導正確的投資決策
房地產開發項目多為重大投資項目，投資風險較高，在選擇投資項目時，客觀的財務分析和預測是項目可行性研究的核心內容，對投資決策起著非常重要的作用。
（二）保持安全的資本結構
房地產開發屬于資金密集型行業，資金投入量大，科學合理的融資渠道和資本結構是保證企業長久發展的基礎。
（三）保證資金的科學管理
房地產項目開發周期長，資金成本高，在項目全生命周期中巧妙安排營運資金的使用，可以提高資金使用效率，降低資金使用成本。
二、房地產開發項目財務管理工作中存在的問題
（一）投資前財務風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
（二）籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
（三）疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
（四）財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納，但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執行過程中控制力度薄弱，預算執行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
（五）稅務籌劃觀念淡薄
與其他行業相比，房地產開發行業稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發企業經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發展時期，在高速發展和高利潤的條件下，很多企業忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發揮作用，房地產行業利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
三、房地產開發項目財務管理工作的優化措施
（一）建立風險評估系統，充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時，會使企業實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。
（二）拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力
首先，積極發掘內部融資的潛力，房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。
其次，開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發貸款，開發企業應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。
再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能；在滿足條件的情況下發行公司債券；發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權；通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較?。蛔猿仲Y產規模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非?？捎^。
（三）實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。
（四）利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅，企業研究稅法的相關規定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除，企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
（五）開展項目后評估工作，建立經驗教訓案例庫
開發項目經濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經濟效益也反映出企業對于開發項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發過程中各項活動執行的效果，企業可以根據評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經驗和教訓可以幫助新項目節約時間和經濟成本，避免重走彎路。
一個企業在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環，資金鏈斷裂就像血液循環中斷，即便企業是再高大的巨人，血液循環中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業能夠更好地適應千變萬化的外部環境。
參考文獻：
[1]劉成高.中國房地產業可持續發展研究[M].成都：西南財經大學出版社，2008
第4篇：房地產開發項目范文
【關鍵詞】房地產開發項目；成本控制；設計階段；施工階段
合理有效地控制項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，也可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，在開發建設的全過程中，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產開發項目成本控制的2 個關鍵階段是：設計階段和施工階段。
長期以來，我國普遍忽視工程建設項目設計階段的成本控制，結果出現有些設計粗糙，設計深度不夠，工程投資失控，造成三超現象嚴重（概算超估算，預算超概算，結算超預算） ，甚至“爛尾樓”。房地產開發項目的投資主要花費在施工階段，這是房地產發展商普遍存在的一種共識，他們認為只要對施工階段的監控予以加強，就一定可以大量節約成本。然而，最終結果是，房地產發展商們待項目建成后卻發現這樣的處理方法并沒有致使成本下降。而該問題的關鍵是在于他們忽視了設計階段的監控環節要有效地控制項目開發成本[9]。筆者認為首先就要做好項目設計階段的成本控制，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。
房地產開發項目設計階段的成本控制內容主要包括基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費。規劃設計是立項后對項目的功能、工藝、成本等技術經濟指標、實施方案進行的事前規定， 開發商商將根據這一階段的成果完成項目的建據測算設計費在項目開發建設全過程費用中所占比例較少，一般只占施工階段建安成本的2 %～3 % ，但對項目工程造價的影響可達75 %以上；由此可見，設計階段的成本控制既是必須的又是行之有效的首要控制階段，同時在此階段控制造價也能起到事半功倍的效果。據有關資料測算分析，合理科學的設計可降低工程造價10 %左右[1]。但現階段在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標準，而對經濟上的合理性考慮得很少，沒有將項目的技術、經濟有機結合起來綜合分析考慮后才進行設計。設計階段的成本控制對項目投資的影響是極其重要和深遠的，必須引起房地產開發企業的高度重視，應積極采取有效措施進行預控，具體可采取的主要措施如下：
1.1 推行設計招標或設計方案競賽，優選設計單位
設計招標制度的推行為開發企業在規劃設計階段提高設計質量，進行投資控制提供了契機。在設計招標過程中，開發企業就需認真對投標方案的合理性、經濟性進行評價和比較，在滿足設計任務書各項技術指標的前提下，把設計的經濟合理性細化后納入評標條件，給予較大的評標分值，以提高設計人員設計經濟意識和促使設計人員主動控制設計的經濟合理性。眾所周知，設計是工程建設的龍頭，當一份施工圖付諸于施工時，就基本決定了工程質量的好壞和工程造價的高低，也就是說項目的成敗在設計階段已大體定型，這一點應引起開發企業決策層高度重視。比如：在方案設計時很多單位都能做到2 個以上方案進行技術比較，但在經濟上是否合理卻考慮很少。因此，推行設計招標，引進競爭機制，迫使設計競爭者對建設項目的規模、工藝流程、功能方案、設備選型、投資控制等作全面周密的分析、比較，樹立良好的經濟意識，重視建設項目的投資效果和全壽命使用成本[16]，用最經濟合理的設計方案參加競賽或投標已勢在必行。而開發單位通過應用價值工程理論等方法對設計方案進行多方面比較和技術經濟分析，從中選出技術上先進、經濟上合理、既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價的技術方案也是不可省略的步驟。
1.2 開展限額設計，事前有效控制成本
所謂限額設計，就是按照批準的設計任務書和投資估算來控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證滿足使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術和施工圖設計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設計并不是一味地考慮節約投資，也決不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學，尊重實際，實事求是，精心設計和保證設計科學性的先進的設計理論方法。要求設計單位在工程設計中推行限額設計，采取投資分解和工程量控制手段定量分析計算各專業的設計內容，技術與經濟相結合，用數據說話，在設計時應充分考慮施工的技術可能性和經濟合理性，特別注意選用建筑材料、設備的經濟性，杜絕使用那些技術未過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量采用標準化的設計，各專業設計要嚴格按照建筑模數、建筑標準、設計規范、技術規程等進行設計；同時責令設計者在設計過程中承擔相應的設計技術經濟責任，以其應承擔的責任約束設計行為和設計成果，督促其把握好項目功能（ 質量） 標準和價值標準的協調統一，力保限額設計指標的實現。限額設計也絕不是房地產開發商說個數或定個單方造價就限額了，更重要的是：首先要將這個限額按專業進行分解，看其是否合理；其次若第一步分解的結果合理，則應按各單位工程的分部工程再進行分解，看其是否合理。若以上的分解分析均得到滿意的答案，則說明該限額可行，然后，在設計過程中要嚴格按照限額控制設計標準；若以上的分解分析沒有得到滿意的答案，則說明該限額不可行，必須修改或調整限額，再按上面的步驟重新進行分析分解，直到得到滿意的答案為止，該限額才成立。限額設計的技術關鍵是要確定好限額，控制好設計標準和規模。要注意在設計之前， 對限額進行分解分析是不可或缺的一步。
在實踐中，企業應向委托設計單位詳細說明開發項目品質和成本等方面的要求，并采用限額設計制度控制目標成本。同時企業應對項目進行價值功能分析，注重設計方案中各項技術經濟指標是否符合項目品質定位，材料設備定位是否符合產品品質定位。最后企業應對設計方案分析比較，在保證項目質量的前提下進一步優化目標成本[2]
1.3 改變設計費取費辦法，實行設計質量的獎罰制度
現行的設計費計算方法，不論是按投資規模計價，還是按平方米收費，設計單位都沒有任何經濟責任；不管工程設計質量的好壞，不論投資超不超預算，甚至不管建設項目有沒有實施，設計人員有沒有到現場服務，只要出了圖紙，就得給設計費[17]。特別是按投資額的百分比計算，使得造價越高，收費也越多，這種計費辦法難以調動設計者主動地考慮降低造價、節約投資的積極性，更不利于工程造價的控制，也助長了設計單位只重視技術性，忽視經濟性的思想。實際工作中經常會碰到設計過于保守或設計功能沒有達到最優或在施工過程中隨意變更，致使工程造價居高不下和決算價大大超出原概算的情況，其對建筑業的正常發展造成了較大的不良影響。因此，應對現行設計費的計費方法進行改革，建立激勵機制，試行在原設計計費的基礎上，對因設計而節約投資，按節約部分給予提成獎勵， 因設計變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設計費，實行優質優價的計費辦法，這樣將有利于激勵設計人員精益求精地進行設計，增強設計人員的經濟意識，時刻考慮如何降低造價，把控制工程造價觀念滲透到各項設計和施工技術措施之中。另一方面，對設計費也預留一個百分數尾款，待工程竣工結算后再結清最后的尾款，這樣就可防止設計人員在施工過程中隨意變更或不到現場進行技術指導的現象，同時迫使設計單位重視建設項目的投資控制。
1.4 推行設計監理制度
目前，雖然我國推行施工階段建設監理制，但政府主管部門一直未出臺設計監理制度，即設計階段的監理制還未強制執行。讓一部分有經驗的監理人員參與到設計階段來，在一些開發單位已經實施，并取得了較好效果。推行設計監理，從項目可行性研究階段就參與進去，協助開發商調研、考察、立項，論證方案的可行性并提出合理化建議，可以減少設計過程中可能存在的缺陷與失誤，提高設計質量，有效控制開發成本。
1.5 加強設計質量控制
設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，從而增加工程造價，應把設計做細、做深入。因為，設計的每一筆每一線都是需要投資來實現，所以在沒有開工之前，把好設計關尤為重要，一旦設計階段成本失控，就必將給施工階段的造價控制帶來很大的負面影響。據西方一些國家分析，設計費一般只相當于項目全壽命費用的1 %以下，但正是這少于1 %的費用對工程造價的影響度占到75 %以上。由此可見，設計質量對整個項目的效益是至關重要的，設計階段的成本控制對提高設計質量，促進施工質量的提高，加快進度，優質高效地把工程建設好，降低工程成本也是大有益處的。
1.6 采用合同措施，嚴格控制造價
應在設計合同條款中，明確各項設計變更確認批準程序及相應限制條款，如采取預留設計質保金方法，當由于設計單位原因造成設計變更費超出施工合同價的某一比例時，則扣罰一定比例的設計費。綜上所述，設計階段的造價控制雖然并不那么輕松，但它卻真正體現了事前控制的思想，確實能起到事半功倍的效果，達到花小錢辦大事的目的。合同的條款設立必須嚴謹，盡量做到全面細致。要根據經驗，將在合同實施過程中容易產生爭議、分歧的地方事先考慮周全，在合同訂立時就給予明確處理方式，給出定量、定性的處理方法。合同條款中不應出現含糊不清的詞句，合同條款必須只有一種解釋，避免以后出現扯皮現象[6]。
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第5篇：房地產開發項目范文
了解變化 把握填報口徑
統計口徑是統計數據所采用的標準和要求，只有把握正確的填報口徑，在填報報表時才能不走彎路、少出錯誤。根據國家統計局要求，2011年北京市統計局對房地產開發項目月報進行了修訂，除去指標增減有細微變化之外，對投資指標的填報口徑也做了調整：
一是土地購置費填報口徑的變化：自2011年定報起，房地產開發項目從永久性工程開始施工起填報投資完成額，只購買土地、尚未開工建設時，不能填報土地購置費；待項目開工后，一次性填報與本項目有關的、已經支付的全部土地購置費用。
二是一二級聯動項目投資的填報方法：如果企業開發的項目屬于一二級聯動的，即由同一家企業進行土地的“七通一平”和后續二級開發建設的，由于其“七通一平”投資額屬于前期費用，應待項目開工后，再將已完成的“七通一平”投資一次性計入“自年初累計完成投資”和其中項“建筑工程投資”中。
多方取數 精確核心指標
X202表中的“自年初累計完成投資”是該表的核心指標，由“其中項”、“按構成分”、“按房屋用途及面積分”構成，由于涉及多個不同層面的分組信息，所以準確性至關重要。其含義是指從本年1月1日起至報告期末完成的全部用于房屋建設工程和土地開發工程的投資額以及公益性建筑和土地購置費等的投資。它主要包括：“建筑工程”、“安裝工程”、“設備工器具購置”和“其他費用”，以上四項之和即為“自年初累計完成投資”（見圖1）。
這里有幾點需要注意：1.“建筑工程”是項目興工動料發生施工活動時才會產生的投資，而且必須以反映工程實際的形象進度為準。所以在填報時應該以監理月報上認定的工作量為準，但統計人員在填報時往往按照財務實際支付的工程款填報，這是錯誤的。主要原因在于，財務實際支付的工程款與工程形象進度一般不一致，會出現多報或漏報投資的情況。2.“安裝工程”和“設備工器具購置”是配套指標，只有達到固定資產標準的設備和工器具在進場開始安裝時才填報這兩個指標，安裝費用計入“安裝工程”，設備價款計入“設備工器具購置”。3.“其他費用”指標應區別于財務上的“其他費用”，它是指項目在開發過程中發生的土地購置費、大市政費、四源費（煤熱自來水污水）、貸款利息、勘察設計費等一系列費用，源于財務部門的開發成本明細賬，為財務實際支付價款。注意要根據制度中指標解釋逐筆分析成本賬科目是否應計入“其他費用”，不要出現漏填的情況。
由此可以看出，“自年初累計完成投資”數據源于實際工程進度及項目全過程的財務實際費用支出，涉及到企業的工程、前期（成本核算）和財務等多個部門，所以在填報時統計人員不僅要理解指標含義，還要與內部各部門協調溝通、多方取數，才能保證填報口徑正確、數出有據（見圖2）。
不重不漏 巧填配套指標
X202及續表分別體現的是投資完成情況和施竣工銷售面積情況，二者看似獨立，其中有很多指標是需要成對甚至成套填報的，掌握了這些指標的填報方法，不僅能減輕統計人員一部分工作量，也能減少報表指標漏填的情況。
第一組指標是X202表中的“自年初累計完成投資”與續表中的“房屋施工面積”要同時填報。根據房地產開發制度要求，一般情況下，項目實際開工建設才視為有投資發生，所以：
“房屋施工面積”>0，則“自年初累計完成投資”>0。
只有單純拆遷和土地一級開發項目或者房屋已于以前年度竣工，目前只進行預算內的后期裝修工程時，“房屋施工面積”=0。
另一組是X202表“本年新增固定資產”與續表“房屋竣工面積”、“房屋竣工價值”要成套填報。當建設項目取得四方驗收單或《竣工驗收備案表》時，需要在續表中填報“房屋竣工面積”和“房屋竣工價值”及其中項，這時還要在X202表中填報“本年新增固定資產”指標。需要注意的是：1.“本年新增固定資產” 是指為社會提供的固定資產，不反映企業本身固定資產的增加；2. 要與“房屋竣工價值”相區別，“本年新增固定資產”指在報告期已經完成建造和開發過程并交付使用的房屋和土地開發面積的價值，包括建安工程投資、交付使用后的設備、工器具購置以及扣除土地出讓金的其他費用。而“房屋竣工價值”僅為竣工房屋本身的建造價值，不包括購地等費用。所以：
“房屋竣工面積”>0，則“本年新增固定資產”≥“房屋竣工價值”>0。
加強溝通 關注易漏指標
通過月報審核，筆者發現X202及續表中有一些指標相對比較獨立，通過平臺上的邏輯審核公式很難發現其是否錯誤。所以在填報這些指標時統計人員需要格外注意，多與相關部門溝通，關注數據變動情況，以免出現錯誤或漏填的情況。
第6篇：房地產開發項目范文
關鍵詞：房地產；成本管理；成本控制；合同管理
近年來，隨著經濟的發展，人民生活水平的提高，我國房地產的開發獲得了前所未有的快速發展。但房地產開發是以盈利為目的的，項目能否實現利潤的最大化，這關系到房地產企業的生存與發展。為此，如何在不斷實踐中和總結，摸索出一條房地產開發項目成本控制的成功之路，就成為房地產企業共同關注和急待解決的關鍵問題。
1 建設項目的成本控制策略
1.1 建立項目成本管理體系
項目成本管理體系是以建設單位組織機構為框架支撐，以資源為基礎通過規定合理的程序和過程而達到一定的目的?？茖W、合理的管理體系不僅是房地產項目活動順利進行的保證，也是房地產項目各項指標能否達到的基礎，建立相應的項目成本管理體系是房地產項目建設的重要內容，建設單位應根據不同的房地產項目，因地制宜建立相應的項目成本管理體系（圖1）。
圖1 項目成本管理體系示意
1.2 項目成本管理體系運行原則
（1）節約原則
建設單位要加強成本的事前控制，制定有關防范成本失控的技術、組織和經濟措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地發揮事前控制的作用。
（2）全面性原則
建設單位要充分調動每個部門、每個團隊成員積極主動地參與建設項目的全過程成本控制，保證項目在全壽命周期內達到經濟效益最大化。
（3）責、權、利相結合的原則
建設單位對于項目成本管理體系中的各個部門，應按照責、權、利相結合的原則，嚴格貫徹執行經濟責任制，使成本控制真正有效。這些部門都負有控制成本的責任，是整個項目成本管理責任系統的一部分，可通過定期考核員工的業績，做到獎懲分明。
（4）目標管理原則
目標成本是對項目各種經濟活動進行控制和管理的準繩，建設單位要努力做到以最合理的成本支出，獲得最大的經濟效益。
1.3 在成本管理中實施價值工程
價值工程也稱價值分析，是一門工程技術理論，它有3個基本要素，即：價值，功能，壽命周期成本。該理論以功能分析為核心，以科學的分析方法為工具，力求以合理的低費用獲取盡可能高的收益，從而達到提高所研究對象價值的目的。
對于一個相同的房地產開發項目，因具有不同的功能要求，會產生不同的規劃設計方案、設計成果（設計施工圖紙），與之相應的建設成本也會有不同。建設單位要充分利用價值工程理論從功能和成本等方面進行考量，著重對規劃設計方案進行選擇，從中確定最優方案。隨后，在深化設計中運用價值工程理論更深入地進行成本監控，從而達到有效控制建設成本的目的。
2 建設項目設計階段成本控制的策略
首先，建設單位通過設計招投標，運用價值工程理論選擇最優的規劃設計方案；其次，建設單位在委托設計任務書中設定設計限額，要求中標的設計單位根據設計任務書要求進行限額設計；再次，要求設計單位編制設計概算提交建設單位核定，使建設單位能比較直觀的了解設計方案的成本指標并進行決策；最后，在施工圖設計過程中，建設單位要著重加強與設計人員的溝通、協調，運用價值工程統籌考慮各設計專業的功能與成本，力求做到功能最大化，成本最小化。
2.1 通過招投標方式選擇最優規劃設計方案
一般來說，規劃設計方案是以規劃、設計規范，項目規劃、設計條件，以及建設單位的功能要求為主要設計依據的。規劃、設計規范和規劃、設計條件反映了當地政府對房地產項目的建設規模、容積率、綠地率、配套設施、建筑密度、建筑層數和建筑物高度等方面提出的強制性限制要求。建設單位的功能要求是建立在滿足政府強制性要求的基礎上，同時體現出建設單位自身個性化偏好上的。所以，建設單位在規劃、設計方案的招投標中，要運用價值工程理論對方案進行分析、比較，從中選擇出既滿足功能要求又不違背政府強制性規定的，且最具經濟價值的規劃設計方案，這是項目取得投資收益最大化的前提，也是項目開發成功最關鍵的一步。
2.2 在設計各個階段進行限額設計
建設單位在確定規劃、設計方案的基礎上，編制設計各階段成本控制建議及限額設計指標值，與細化的項目定位、開發理念、技術經濟指標等形成設計任務委托書。規劃、設計單位按照此委托書開展規劃設計、建筑方案設計和施工圖設計。
限額設計是設計階段控制成本的有效手段。在每個專業設計滿足使用功能的前提下，以不突破限額指標為抓手，對設計階段的工作進行成本控制。限額設計不是單純的考慮節約成本，而是建立在參與人員科學設計、精細化設計和滿足建筑產品使用功能基礎上的工作要求，是取得利益最大化的價值工程理論的體現。這需要建設單位與設計單位相關人員密切溝通，相互協調，在設計各階段逐步推進。
（a）建設單位應優先選擇已經在內部建立限額設計責任制的設計單位，對于有實力、有信譽、配合意識強但尚未建立限額設計責任制的設計單位要認真督促其盡快建立限額設計責任體系。真正做到限額設計工作人人有責，事前有指標、事中有檢查、事后有總結，形成嚴密的科學管理體系。
第7篇：房地產開發項目范文
項目管理是二十世紀五十年代后期發展起來的一種計劃管理方法。其知識和方法體系在大多時間適用于大部分項目，其價值和實用性已得到廣泛一致的認可。項目管理有時被用來描述管理持續進行的日常運作的組織方法。對這種方法更恰當的稱謂應該是按項目進行管理，即把持續進行的運作的許多方面視為項目，并運用項目管理技術來進行管理。項目管理通過應用下列過程得以完成：啟動，計劃編制、執行、控制和收尾。項目團隊負責管理項目工作。在建設項目的前期策化和設計過程中，引入項目管理的概念，對項目策化和設計過程中范圍的界定、時間、成果、風險和質量的管理，起到積極的作用。它將使房地產開發公司決策和設計人員對項目設計的監控過程更為具體化，操作更簡便、理性和有序，有助于決策的理性化及對設計進度、成果和質量的控制，并對項目的后期建設產生積極的影響。
一般房地產開發建設項目設計過程可分為兩個大階段：方案設計階段和施工圖設計階段。這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。這兩個階段的成果必須報政府部門審批通過，方可進行工程項目施工。（有些項目需做擴初設計，并報批。這里將擴初視為施工圖設計過程的一個階段。）可以認為建設項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的。由于這兩個設計階段所承擔的目標和任務的不同，其項目管理在執行組織的結構、項目人力資源管理、時間管理、溝通管理、風險管理及質量管理等方面存在著較大差異。方案設計階段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：擬定招標設計任務書，方案招標，方案評審及咨詢，方案定案（或委托設計院），出方案報建文本，進行方案報建。大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量的內部資源和外部資源，以求得一個滿足市場需求且高效益的方案。多輪的方案競標，內部評審，專家咨詢論證等，方法不一而足，希望能磨出一個精品來。但有時卻事與愿違，要么設計成果偏離了目標，要么設計進度一拖再拖，延誤了建設工期。
因此，在方案設計階段，強有力的執行組織的結構是必須的。一般由上層領導、設計規劃部門、策劃部門、營銷部門等部門組成，在設計規劃部門的協調組織下通力合作，在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。
方案設計階段有時可分為方案招標階段和方案定案階段。大部分房地產公司在大、中型建設項目中采用方案招標來選定方案，也有的采用直接委托某一設計院來直接設計方案。這兩種方法各有利弊。房地產公司在取得項目后，一般都會委托策劃公司進行市場調研并進行項目策劃，確定設計目標和方向。而房地產公司也會對項目進行內部方案設計和研討。在此基礎上形成項目的整體方向，作為招標任務書擬定和評標的依據；有的房地產開發公司將方案招標作為項目研究的手段和過程之一，或考察設計院實力的方法，招標方案的成果對下一階段工作的影響不大。對建設項目整體方向把握還不太準，或希望項目有所創新的房地產公司，一般采用招投標的方式，集眾家所長。一旦房地產公司對項目形成強烈的主觀意志，一般采用直接委托的方式進行方案設計，以免不必要的反復而浪費成本和時間。不論是招標或是直接委托設計，都要對所選用的設計公司進行深入而嚴謹的分析，甚至不同類型設計公司的比例也要有所考慮?；痉桨复_立到最終方案的形成是一個多輪次方案的反復過程。在此階段，房地產公司設計規劃人員及相關部門人員，對項目的各個大的價值體系進行深入的剖析，如：交通系統功能空間布局，建筑空間分布，建筑體型分析，環境景觀系統，設備的設置及戶型平面和立面風格等，逐一與設計院溝通，并與政府相關部門進行溝通，使方案朝著開發商所期望的方向發展。
在方案設計階段，項目溝通管理也是很重要的一個方面。準確而及時的溝通使項目設計朝正確的方向有序地發展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內部溝通（縱向和橫向的溝通），與設計公司溝通，與政府部門的溝通。尤其與政府部門的溝通要及時甚至提前，在溝通過程中，要注意建立溝通信息的存貯體系和信息查詢體系，以便信息可以通過不同方式由團隊成員和項目干系人共享。
在方案設計階段也要對項目風險進行管理。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。有的公司喜歡打政策球，甚至違規操作，給項目帶來的風險也是致命的。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短，往往會造成成果與期望相差甚大，或者最初成果無法深化等。在方案決策中對技術的選用也存在風險。設計階段的項目風險除違規操作外，其實并不太高。只要項目組織者有項目風險意識，對項目做風險定性分析，就可以防患于未然。方案設計階段的項目風險控制對整個設計階段和后期施工的順利進行意義重大。
項目資源的管理對產品的質量影響很大。在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和 在此階段，房地產公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度的配合，發揮各種資源的能動性，是項目資源管理的關鍵。首先要了解資源，分析各種資源的長處和短處，才能優勢互補。比如設計公司對市場的了解不夠深入，但由于操作的各種項目較多，積累了不少先進的知識和經驗。房地產公司設計對市場的了解比較及時，但對先進知識和經驗的獲得主要通過考察的手段，也有所滯后。有的房地產公司因種種問題而將設計公司淪為繪圖公司，實在是資源的一大浪費。方案項目質量管理除了在方案的進程中介入監控，與設計單位共同合作，保證設計成果的內容質量外，成果的表現質量也是管理的一個方面，包括成果的內容、數量、質量等，一般在委托設計合同中做詳細交待。
建設項目施工圖設計階段是在方案報建文本的基礎上進行的。由于方案已經確立，設計工作流程相對簡單，有序，因此此階段的項目設計管理在執行組織結構、質量控制、資源管理、項目知識積累等方面與方案階段有所不同。執行組織結構相對簡單，成員配置一般由設計總監、工程項目經理（建筑專業），以及建筑、結構、設備及概算人員組成，形成一個典型的強矩陣管理模式。管理流程也相對簡單：委托設計，擬定技術措施，中間過程質量與進度控制、成果審查、成果報建、聯合技術交底等。項目質量管理主要對上述幾個流程組織相應的技術質量控制措施。在這幾個環節中，中間過程質量與進度控制是關鍵。工程設計負責人對項目的成功運作起著關鍵作用。在選定設計單位后，要對實施項目設計的工程設計負責人進行資質考查，審查其主持設計工程項目的圖紙質量，對其能力有全面的了解。在中間過程質量控制中，要依據設計院的進度安排進行相應的中間成果控制，保證成果的質量，中間成果一般是指在建筑、結構及各設備專業初提及終提兩個階段所提資料圖。另一個關鍵環節是成果審查，即組織規劃設計部門和工程項目部門對成果圖紙進行詳盡的審查，提出整改意見，把錯漏控制在設計階段。在此階段，項目的溝通管理主要集中在過程質量與進度控制環節。關鍵的溝通成果要以文本的形式保存下來，形成知識積累。
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第8篇：房地產開發項目范文
(一)投資環境風險。新世紀以來，我國國家政策穩定，國家經濟政策也為馬鞍山吸收遵守，而如今馬鞍山地區市場經濟趨于成熟，但還是會有隨機性的波動，而房地產業不僅在很大程度上受國家宏觀經濟政策的影響，同時也隨著市場經濟的變化而變化，并且其供求狀況和價格等因素也隨之波動。
(二)物業模式選擇風險。房地產地理位置，作為購房者最重視的因素之一，其好壞決定了該房產價值高低，也決定了未來的升值空間。因此，項目開發商在進行投資決策時必須考慮項目所處的地理位置和相關條件，合理選擇投資物業的位置，確保自身未來產業保值升值。不同性質的要求是不一樣的。
(三)投資物業類型風險。［2］蘭庭華府開發集團選擇的房地產開發類型主要是居民公寓和商用大樓，正是因為蘭庭華府項目位于市區中心，交通四通八達，周邊配套設施完善，生活方便，商業發達等。但是對于這一物業類型的選擇還是有不足的，如蘭庭華府社區距廠區較近，距新城區稍遠，空氣受附近工廠影響，住宅有向城區西部發展的趨勢，因此在后期對購房者的一個吸引不是很強烈，這可能就要求蘭庭華府開發集團提高項目建設的質量，來彌補這些不足，運用改進的創新的物業模式進行開發，滿足大部分購房者的心理需求。從而達到大大降低投資物業類型風險的發生可能性和所帶來的損失嚴重性。
(四)出資方式風險。蘭庭華府開發集團選用了獨資開發的出資方式，就是說開發商獨立承擔房地產開發投資及相關風險，也同時獨享投資收益，這樣做的好處就是有利于開發集團利益獨享、權力集中和項目實施中管理方便，但是這就需要開發集團有足夠多的投入資金，而且也同時具備獨自承擔風險的能力。而蘭庭華府開發集團在資金的問題上采用預售資金滾動投入的方式來彌補資金的不足，再加之本身就有一定量的自有資金，而且集團管理較為正規化，因而在這前提下，蘭庭華府開發集團果斷選擇獨自開發，避免后期聯合開發中存在的“扯皮”，“摸不清”現象的發生，所以該集團在選擇出資方式時綜合評估項目情況、企業能力、及相關成本費用等問題，避免因選擇出資方式不當承擔較大的風險。
(五)投資可行性研究風險。房地產開發項目在投資之前，都需要嚴格進行投資可行性研究。蘭庭華府開發集團授權專業化機構在項目實施工作前期的準備階段全權考慮整個地區市場、資金、各種風險等方面的因素，對項目進行綜合評估，評估項目是否可行，整個研究歷時將近半年。這其中也投入大量的人力物力財力，蘭庭華府開發集團已經有了決定，這就顯得這樣的可行性研究評估似乎只是走過場，這就很可能會擴大投資的風險指數，因此春江花月夜開發集團在進行可行性研究時應該借助于科學的分析，而不是全憑經驗分析，否則會面臨不可抵擋的投資風險的打擊。
二、銷售階段風險因素識別
項目能否成功主要在于房地產項目的銷售。但是能否按照原來制定好的計劃，將房產銷售出去以回收成本同時實現利潤，這會影響開發商的經營決策和發展前景。雖說房產的銷售是關鍵，但是銷售的過程中必然會存在風險。而這種風險主要是市場風險、價格風險和營銷風險等。
(一)市場風險。正如前面所提到的，近十幾年以來，馬鞍山市區房產市場供求平衡，但是周邊企業與單位逐漸增多，并根據經驗和數據調查可以得到房產潛在需求很大，然而周邊同質住宅較少，蘭庭華府房屋設計符合人們的需求總體趨勢，將有一個潛在的巨大的購買量，盡管如此人們對房屋的需求還是有一定的不確定性，周邊老房子多，而且出現越來越多的企業，讓附近的生活環境或多或少地受到不良影響?；蛘呖梢酝ㄟ^政府來給這些企業在環境上施加一定的壓力，但是優勢與劣勢同存，這就需要蘭庭華府開發集團揚長避短，發揮建筑產品的優勢來彌補這些不足，從而盡可能降低市場不確定性產生的風險。
(二)價格風險。［3］考慮馬鞍山市地區同類房屋市場供求情況、當地的經濟發展情況、城市人口的變遷能力、消費者購買的心理變化、房屋地理環境等等，蘭庭華府項目房產的銷售價格預計平均價格為6，200元每平方米，同時預計商用房9，800元每平方米，相比城區西部同類小區，它的價格較低，與周邊小區相比相差不多。但是企業不可能完全因為其他房地產的定價高或者低來確定自己的售價，因此在價格的制定上還是面臨著一定的風險，這就需要完全了解當地房地產市場環境，特別是購房者的心理。從而通過調查分析得出一個合理的黃金價格點。
第9篇：房地產開發項目范文
關鍵詞：實物期權；房地產項目；期權識別
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
1 實物期權概述
1．1實物期權基本概念
期權是一種合約，約定合約的持有者在規定的時間內具有某種權利，可以但不一定按照合約的規定的價格買入或賣出某項資產。實物期權是期權思想在實體資產領域的應用，是金融期權在實體資產領域的移植。實物期權的標的是具體的實物資產，金融期權的合約對各項有關參數有明確、詳細地規定，如期權的到期日、執行價格、獲得期權的費用等。而隱含于實物資產中的上述這些變量需要經過仔細鑒別才能認識清楚。實物期權主要來自于三個方面：首先是項目內涵的特性，其次是投資者的合約所含的權利，還有就是投資者依自身資源所具有的決策靈活性。金融期權可以通過對沖或投資組合等手段鎖定風險，有公開的交易市場，當標的資產的到期日價格（歐式期權）有利時可執行期權（不利時放棄）、并即時賣出，從而鎖定收益。實物期權沒有這樣的公開市場，當然也就無法直接交易，實物期權的估值比金融期權復雜得多。
1．2實物期權的基本分類
依據實物期權有效執行時間的靈活不同可分為：歐式期權和美式期權。歐式期權只有在到期日才能執行；美式期權在到期日前的任何時點都可以執行，因而具有更大的靈活性。
依據實物資產性質和可采取的決策靈活性不同，實物期權可基本分為：
（1）推（延）遲期權——當情況不明時，投資者有推遲項目投資等待有利的市場機會的權利。
（2）擴漲期權——當投資者發現市場有利機會時，有增加項目投資、擴大規模的權利。
（3）收縮期權——當市場出現不利情況時，投資者有收縮投資規模的權利。
（4）放棄期權——當市場出現十分不利的情況，繼續經營將對投資者造成嚴重后果時，投資者有放棄經營的權利。
（5）轉換期權——投資者可以視市場對已是否有利的情況靈活轉換經營方式的權利。
（6）停啟期權——當市場出現暫時不利的情況，投資者可以封存資產、待情況好轉時再啟動的權利，如同有些動物的冬眠。
（7）增長期權——投資者經初始投資后，取得一系列后續投資的權利，也就是序列投資的權利。
（8）復合期權——包含上述幾種期權的組合。
2期權估值基本模型及其適用條件
2．1B-S期權估值模型
2．1．1金融期權估值模型
1973年Black和Scholes在法國的巴舍利耶（Bachelier）“論關于投機的數學理論（On the Theory of Speculation）”、伊藤（Kiyoshi Ito）的ITO定理和斯普恩科（Sprenkle）等人的研究基礎上，開創性地建立起著名的歐式金融看漲期權的定價模型——B-S估值模型：
= (2.1)
其中：=
==
=金融期權在t時的評估現值； =標準正態分布函數；期權標的執行價格；期權標的當前價值；標的物價格波動率；期權的到期時間；= 期權估值時點；無風險利率。
2．1．2實物期權估值模型：
如果實物期權的執行價格I固定，Mcdonald and Siegle（1986）得出如下結論：當標的資產的價值超過某一關鍵值時執行期權為最優，否則要推遲執行；并得到下面實物期權定價公式:
R =(2.2)
其中： ，
R—實物期權的現值； V—實物資產的當前價值；—標的資產的期望收益率；
--標的資產的收益率方差；—均衡條件下，可交易金融資產與實物資產收益率差； r—無風險利率。
當執行價格I隨機，則隨機比率為關鍵值時，執行期權最優，期權的價值為： （2.3）
其中：；
為V和I之間的相關系數。
對于一般投資項目，Mcdonald and Siegle經過模擬分析，認為在決定投資機會價值時，項目的推遲期權價值起著重要作用。投資者要推遲到項目的價值為項目投資費用2倍時，再實施實際投資為好。
2．1．3B-S模型分析
B-S公式賴以成立的前提是市場一般均衡原理，就是投資者在追求個人利益最大化的過程中，通過市場相互作用實現的均衡狀態，一般均衡原理是金融理論研究中投資者行為的基礎。這主要包括三個方面：
一、市場無套利行為
所謂套利是指無需自有資金投入完全通過借貸融資獲就得利益，也就是通常所說的投機行為。因此，在單個經濟行為者追求利益最大化的假設下是不存在套利行為的，這就是在一個均衡有效的市場中是沒有無風險套利機會。
二、市場完全性和有效性假設
完全市場意味著每一種不確定因素都存在對應市場，全部不確定性因素可以在市場交易，有關信息交易者都同等掌握。完全市場存在唯一的均衡點，如果一個金融市場是完全的，金融資產可以根據風險中性定價原理獲得唯一的價值。有效市場是指資本市場確定的資本價值充分反映了全部信息，要是金融資產的價格不能充分反映全部信息，就會造成金融資產的基本價值與市場價格之間的差異，這就意味著市場存在套利機會，完全市場下的套利行為必將使金融資產的價值與價格趨于一致，進而達到無套利均衡狀態，也就是有效市場狀態。
三、風險中性定價原理
風險中性是相對于風險喜好和風險厭惡的概念，風險中性投資者面對風險不要求得到風險補償，通常把風險中性投資者組成的世界稱為風險中性世界，在風險中性世界里，投資者不要求得到風險補償，因而投資者的預期收益率都是無風險利率?，F實世界基本不存在風險中性世界，但證券市場可以通過恰當的投資組合或所謂的“對沖”等構筑風險中性投資得到風險中性收益率。
由于受上述殊多假設條件的限制，B-S估值模型在擴展、移植到實物期權的應用時很難滿足上述假設條件，這不能不使得B-S模型在實物期權的廣泛應用受到很大影響。另外，B-S模型的不透明和難以理解以及需要較深的數學知識也不利于其在實物期權領域的應用。
2．2二叉樹期權估值模型
2．2．1二叉樹估值模型的定價公式和計算簡圖
二叉樹估值模型的計算公式主要來自Cox.J、S.Ross、Rubinstein.M(1979)等學者的研究成果。
（1）單期二叉樹延期金融期權定價公式：
