房地產合作合同精選(九篇)
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第1篇：房地產合作合同范文
關鍵詞：合同開發；房地產；效力
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-5312（2011）33-0276-01
合作開發房地產合同的效力，是指合作開發房地產合同成立后，按當事人的意思表示發生相應的法律效果的情況。合作開發房地產合同生效，應滿足合同生效的一般條件，即行為人應具有相應的民事行為能力，行為人意思表示真實，合同內容不違反法律或者社會公共利益，合同形式亦不違背法律規定。合作開發房地產合同的效力，是審理合作開發房地產合同必須首要解決的問題。但我國現行法律對合作開發房地產合同的具體規定不具體、不明確。筆者認為，在法律、法規對合作開發房地產合同沒有作出具體、明確規定時，確認其效力應當以《民法通則》、《合同法》規定的合同生效、合同無效的條件及其立法精神為指導，從合同當事人的意思表示及訂立的目的出發，準確地確定合同的性質。在認定合同的效力問題上，要增強合同意識，貫徹合同自由和當事人意思自治原則，不要將可以認定為有效的合同認定為無效，或者將可以繼續履行的合同隨意解除或撤銷，并在不違反法律、行政法規的前提下，對合同成立但未生效或效力待定的合同，盡可能賦予生效條件，促成當事人實現合同目的。同時，要注意不同時期成立的合同，應當適用不同的法律，把握好從寬、從嚴的時間界線，對《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作開發房地產合同，可以本著從寬的原則認定合同的效力；對《城市房地產管理法》施行后簽訂的合同，應本著從嚴原則認定其效力。
一、審查合同主體是否具有房地產開發經營資格
法律對從事房地產開發的主體有著嚴格的限制條件，從事房地產開發應具備兩個條件：首先，從事房地產開發的企業應是房地產企業。《城市房地產管理法》第二十九條、第三十條規定，從事房地產開發經營的企業，應當經工商行政管理部門核準登記領取營業執照，并在規定時間內到當地建設行政管理部門辦理備案登記，方可從事經營活動。其次，房地產企業應具備相應的資質條件。《房地產開發企業資質管理規定》規定，房地產開發企業應當按照規定申請核定企業資質等級，未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。參與合作建房的當事人必須具備房地產開發經營資格，且應在規定的資質等級范圍內從事房地產開發經營活動，其所簽訂的合作開發合同才具備生效的條件。
此外，審查合同的主體資格時，還應把握簽訂合同的時間界線，對于《城市房地產管理法》施行前簽訂的合作建房合同，應根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》的規定，對當事人在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格，可認定合同主體具備了房地產開發經營資格，其簽訂的合作開發房地產合同可認定有效。
二、審查合同的內容是否違反法律、行政法現的強制性規定
第2篇：房地產合作合同范文
甲方：
地址：
法定代表人：
乙方：
地址：
法定代表人：
根據中華人民共和國《合同法》、《公司法》，本著真誠合作、共同發展、互利互惠的原則，甲乙雙方經友好協商，就合作開發建設位于 地塊房地產項目事宜，達成如下條款，以資共同遵守。
第一條、土地及其項目概況
1、項目名稱
雙方本次合作開發的項目暫定名稱為 “ ”，最終名稱以政府主管部門核準的名稱為準(以下簡稱“本項目”)。
2、項目位置
本項目占用的土地位于 ，土地成交確認號為 國土 告字(xx-12-6)號商住土地一部分，即 a路南.b路西，四至坐標見《土地使用權界址坐標表》。
3、項目用地面積和用地性質：生活用地
本項目總用地面積約 平方米，甲方已經依法取得土地使用權。
上述項目用地面積和用地性質按市政府有關部門最后核定為準。
4、項目規劃內容
本項目用地規劃指標根據 經濟技術開發區規劃局頒發的《建設用地規劃許可證》確定為準，作為雙方合作項目建設指標。
第二條、合作方式
1、甲方提供符合本合同第一條約定內容的商品房項目建設用地，但不參與項目開發建設和監督經營管理。
2、乙方提供本項目除土地地價之外的全部開發建設資金，并負責本項目的開發建設及經營管理工作。
3、乙方承擔項目銷售費用。銷售費用包括廣告費用、委托銷售費及其他為銷售房屋而支出的費用。
4、本項目以乙方的名義開發建設。
第三條、合作利益分配和稅費承擔
1.作為此項目合作收益，項目開發完成后，甲方將分得 平米高層住宅樓(甲方做回遷樓用)，具置為項目中第 號樓。
乙方享有該開發項目中除甲方分得 平方米回遷樓收益之外的所有收益權。按同樣比例承擔政府依法收取的稅費。
2、乙方銷售房屋時，銷售款進入由乙方帳戶，在預留應向政府繳納的各項稅費后由乙方支配。
第四條、雙方責任
(一)甲方責任
1、甲方負責提供本項目之合法有效的土地使用權證明，保證本項目《土地使用權證》的合法性、真實性，承擔項目用地的全部地價款。
2、甲方負責提供有關手續，協助乙方辦妥本項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《商品房預售許可證》以及有關消防、環保、人防等事項的報批手續。負責協調政府有關部門的關系，確保項目順利完成開發建設。
4、甲方為處理征地遺留問題、搬遷及安置補償問題的責任主體，乙方負責具體實施，以確保本項目順利開發。
5、甲方負責辦理本項目合作開發的政府審批及登記手續，甲方應為所售房屋辦理房屋產權證提供相關手續和便利。
6、甲方應為購房者申請按揭貸款提供銀行認可的階段性擔保責任。
(二)乙方責任
1、乙方按照本合同的約定如期投入項目建設所需的全部資金，保證建設工程按時按質完成。
2、乙方負責場地清理，場地平整等。
3、乙方負責本項目方案的設計，并承擔設計費用。報政府主管部門審批，報建獲得批準后應盡快完成施工設計。
4、乙方負責本項目工程建設的管理、房屋銷售工作，包括選擇施工單位、監理單位、材料供應單位、銷售單位，以乙方名義分別與上述單位簽訂并履行《建設工程承包合同》、《建設工程監理合同》以及有關建筑裝飾材料、設施、設備的《買賣合同》、《委托銷售合同》等。甲方對乙方的經營有義務給予協助，提供或辦理實施上述行為所必須的手續。
5、乙方負責組織工程的各項竣工驗收，保證工程質量符合國家規定的標準。對于存在的質量問題，乙方負責解決，承擔工程的質量保證、保修責任。
6、乙方應按照工程合同約定向施工單位支付工程款。本項目各項工程竣工驗收后，乙方應及時進行工程結算并按合同約定結清工程款。
7、乙方負責按照本合同第七條確定的交房標準按質按量按時建設完工。
第五條、開發計劃和周期
1、本項目計劃分 期開發。
2、本項目的開發周期為 年(自簽訂合同之日起計算)，因政府審批原因導致上述期限在項目用地不具備開發條件的情況下，時間相應順延。
六、協調組織
為了協調雙方合作關系，保障雙方適當全面履行合同義務，確保合作項目的順利開發，雙方同意組成“項目協調小組”，甲方指派專職成員兩名，乙方指派專職成員兩名，專門負責雙方的協調工作。
七、 交房標準
1、小區內單位工程的基礎工程、主體工程、砌筑工程、屋面保溫防水工程，其他防水防滲工程等，以設計院的施工圖紙為準。
2、單位工程的室內外裝修工程、門窗工程，原則上以設計圖紙為準。
3、單位工程內的水電安裝、電視電話系統工程，原則上以設計圖紙為準。。
4、電梯工程采用 電梯。
5、小區內的環境綠化工程，委托有資質的專業公司承擔設計(須滿足園林綠化的規劃指標)，標準經甲方確認并報政府主管部門批準執行。
6、小區內的消防系統工程，按消防主管部門審定的意見執行。
7、人防工程，按人防主管部門審定的意見執行。
8、防盜系統工程，由乙方委托專業公司進行設計并施工
9、變配電工程，按設計圖紙執行。
第八條、特別約定
1、本項目如涉及有線電視、管道煤氣、防盜報警、寬帶網絡等系統的初裝及開戶費用由乙方墊付，在客戶辦理入伙時直接向客戶收取，未售出而分配給甲方的部分，由甲方在分配時按面積及相關標準一次性支付給乙方。
2、乙方須嚴格按照雙方協商約定的建設標準建設，不得降低交房標準。本項目交房標準如有提高，所增加費用由乙方自行承擔，不影響銷售分配比例，但甲方要求提高標準的除外。
3、本項目的所有對外營銷廣告由乙方設計、制作和。
4、本項目的前期物業管理由乙方組建或委托物業管理公司進行管理，直至業主委員會成立選定新的物業管理公司。
6、為了保障項目的進行乙方有權以本項目用地及其建設工程設定擔保物權或成立租賃權。甲方應當予以配合。
第九條、違約責任
1、甲、乙雙方應嚴格履行本合同約定的義務，任何一方不履行合同義務、或履行合同義務不符合約定的，應向守約方承擔違約責任。
2、在簽訂本合同之后，因甲方原因導致本合同無法履行或者甲方違反本合同第八條第6項約定的，乙方有權全部或部分解除合同，甲方應在收到乙方解除合同通知起三日內，應賠償乙方實際投資的全部投資本息，并按照乙方已實際投資的30%向乙方支付違約金(實際投資是指乙方前期發生的各種委托設計費用、報建費用及臨建已建工程和與項目工程建設直接有關的其它費用，經評估機構鑒定后確認)。
3、在本項目合作開發審批之后，因乙方原因導致本合同無法履行，并按照實際投資的30%向甲方支付違約金。
4、任何一方違反合同，違約金不足補償守約方損失的，還應予以賠償。
5、在本項目總體規劃通過之后，任何一方不得擅自解除合同或終止合作。否則，違約方應賠償守約方的所有經濟損失，賠償款不少于以下金額：
未開發建筑面積(違約時未開發土地面積×容積率)×【銷售單價(以違約時的評估值為準)-每平方米建安成本(以違約時的評估值為準)】×50%
如本條與本合同其他條款有沖突，以本條約定為準。
第十條、不可抗力
由于不可抗力導致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，雙方順延履行合同。
第十一條、爭議的解決
凡因執行本合同發生糾紛，甲、乙雙方應及時協商解決，協商不成時，任何一方均有權向營口仲裁委員會申請仲裁或向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十二條、生效條件
本合同書未盡事宜，由甲、乙雙方另行簽訂補充協議，經雙方法定代表人簽字蓋章的補充協議書，與本合同書為不可分割的法律文書，具有同等的法律效力。
本合同自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。
本合同一式六份，甲、乙雙方各執二份，其余交有關部門備案。
甲方：
法定代表人(簽字)：
授權人(簽字)：
地址：
乙方：
法定代表人(簽字)：
授權人(簽字)：
第3篇：房地產合作合同范文
關鍵詞：合作開發房地產合同；土地使用權轉讓合同
中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-02
案例：被告余江、張全、劉勝三人合伙投資在縣城正大街原老百貨公司地段從事房地產開發，并掛靠城建公司的資質，與原告尤錫簽訂《換房協議》，由原告尤錫提供私有的三間門面房及房產證交被告開發建房，建成后的樓房門面房三間（含第二層）作為置換，歸原告所有。交付房屋及房產證時，原告給被告補償費20萬元人民幣。除此之外原告不承擔任何費用。原告繳納了土地出讓金和稅費，縣人民政府行文對該原劃撥的土地變更為出讓土地。現因合同履行意見不統一引訟。
評析：原、被告之間均簽訂了《換房協議》，其意思表示是原告以自有房屋作為投資，與被告合作開發地產，待開發完成后，原告獲得《換房協議》中約定的房屋。事實上，原告的房屋在交付被告后，必然要進行拆除重建，因此原告實際投入的是房屋所有的土地使用權。但案例中當事人認為《換房協議》是以房換房的置換合同。根據最高院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條規定當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議為合作開發房地產合同。上述案例從形式上看，即是以土地使用權作為共同投資、共享利潤的合同，符合合作開發房地產合同的形式要件。但仔細分析案例中《換房協議》的具體約定：在尤錫與城建公司簽訂的《換房協議》第一條約定：“置換方式：三間舊房換三間新房（南往北第一至第三間一至二層門面房）。底層建筑面積為9.9米，中到中×14米中到中×2層（三樓以上的樓梯不占乙方面積）。”上述特點是：原告將土地使用權交由被告開發使用后，不參與被告的開發工程，不承擔開發的風險，只收取《換房協議》中協商約定一致的位置、面積的房屋。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條規定，合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。故本案案由應認定為土地使用權轉讓合同糾紛。
一、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的認定
《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題》司法解釋第24條規定，合作開發房地產合同約定提供推斷使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據上述規定，認定名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓合同的關鍵就是提供土地使用權的當事人（出地方）不承擔風險，只收取固定利益的判定，具體分析如下：
1.關于“共擔風險”的確定
合作方尤其是以土地使用權作為出資的一方是否共同承擔風險是判定該合作開發房地產合同是否為土地使用權轉讓合同的關鍵。首先，何謂“風險”。合作開發房地產合同中需共同分擔的風險，是指合作開發房地產合同履行的不利益后果以及不能履行的后果。這里共同分擔的風險應該為經營風險，主要是指合作雙方預期的利益目標不能實現或者不能全部實現的風險，而一般不包括由于一方過錯導致的利益風險。其次，如何判定合作開發房地產合同中是否體現“共擔風險”原則的條款呢？在合作開發房地產合同中僅約定提供土地使用權的一方的固定利益分配，未約定風險分擔的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益呢？筆者認為，在實踐中不宜一概認定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只獲取固定利益，而應該以合同雙方當事人之間的權利義務的實質內容作為判斷。即只要合同的實質內容表現為提供土地使用權的一方獲取固定利益，而不承擔經營風險，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權的一方不承擔經營風險，也應該認定該方當事人不承擔風險。
2.“固定利益”的理解與確定
《解釋》第24條規定的固定利益，是指無論在合作開發房地產中出現什么樣的經營風險，提供土地使用權的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應該具有以下特征：（1）可以是確定的、不變的利益。即，不論合同能否實際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經確定后是不發生變化的。（2）可以表現為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數量的貨幣，也可以固定數量的房屋，還可以是固定數量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是租賃或者其他方式使用房屋。本文案例原告的收益均是位置、面積固定的房屋，均可認定是固定利益。
二、名為合作開發房地產合同實為土地使用權轉讓合同的效力判定
1.以劃撥土地使用權作為合作條件的法律效力的認定
劃撥土地的取得是無償的，因此《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》等法律法規對劃撥土地使用權的處分設置了很多限制性條件。如《城市房地產管理法》第四十條規定以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。但隨著商品經濟的發展和土地市場的繁榮，劃撥土地使用權轉讓的情形非常普遍，《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條規定轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。第十六條規定土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。本文案例存在這種情況，原告投入的房屋所使用的土地為劃撥的土地，但在前，均已經光山縣人民政府批準取得出讓土地使用權證書，故依照上述最高院司法解釋，應當認定《換房協議》有效。
2.以出讓方式取得的土地使用權作為合作條件的法律效力的認定
根據法律規定，出讓土地使用權的轉讓不僅應當取得土地使用權證書，還應達到一定的投資開發條件。那么，未取得土地使用權證書或者未達到25%開發投資比例而簽訂的合作開發合同被認定為土地使用權轉讓合同時，該合同的效力如何認定呢。筆者認為，《城市房地產管理法》作為行政性規范性法律文件，其三十九條的立法本意是規范房地產經營行為，是對“炒地”行為的限制，并非針對土地使用權轉讓合同的效力。未取得土地使用權證書就轉讓土地使用權的行為應當認定為“無權處分”，是效力待定的行為，在前，當事人取得了土地使用權，就應當認定為合同有效。轉讓的土地使用權未達25%的投資開發條件應當屬于合同標的物的瑕疵，不影響土地使用權轉讓合同的效力，這類合同應當是有效的。
三、合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同與房屋拆遷安置補償合同、房屋置換合同的區別
本文案例是合作開發房地產合同轉性為土地使用權轉讓合同，但當事人認為是房屋置換合同，還有的理論認為是房屋拆遷安置補償協議。那么這些合同之間有什么區別呢？
第4篇：房地產合作合同范文
關鍵詞：合作建房、利益、本質
所謂合作建房，通常是指由一方（以下簡稱出地方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱出資方）提供資金，合作建房。從實踐來看，合作建房存在形式多樣性，需要考慮的因素有：是否設立項目公司；土地是否過戶；真投資還是假投資；分享利潤還是取得固定收益；取得現金還是取得房子，不同的因素決定了合作開發的不同交易本質，最終決定了財稅處理的巨大差異。現就以不同的合作開發模式為分類，分別討論開發的本質。
模式一：新設立項目公司模式
在新設立項目公司模式下有三種開發模式：
1、 一方出錢，一方出地共同設立新的項目公司合作開發，雙方共享的收益是稅后利潤，這種合作開發模式是真正的合作開發，其合作開發的本質是投資。
2、 一方出錢，一方出地共同設立項目公司合作開發，出地方的利益分享又有三種情況：一種情況項目合作建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益；三種情況是合作建成分得商品房。這三種利益的分享其合作開發的本質都是出地方的賣地行為。
3、 一方出地，一方出錢共同設立項目公司合作開發，出錢方的利益分享也有三種情況，利益分享的不同其合作開發的本質也不一樣：一種情況項目建成后只是取得固定收益；二種情況合作建成后是取得固定比例收益，這兩種情況其合作開發的本質是借款并取得利息。三種情況是分得商品房，其合作開發的本質是購買商品房。
模式二：設立項目部模式
在設立項目部模式下有兩種開發模式
1、一方出錢，一方出地共同設立項目部合作開發，土地不過戶，出地方是開發主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發的本質也不一樣：一種情況真項目投資，其合作開發的本質是投資；二種情況出地方取得固定（比例）收益，三種情況出地方分得商品房，這兩種情況其合作開發的本質都是賣地。
2、一方出錢，一方出地共同設立項目部合作開發，土地過戶，出資方為開發主體，利益的分享有三種情況，利益分享的不同其合作開發的本質也不一樣：一種情況真項目投資，其合作開發的本質是投資；二種情況出資方取得固定（比例）收益，其合作開發的本質是借款并取得利息；三種情況出資方分得商品房，其合作開發的本質是購買商品房。
模式三：合作方相互投資模式
第5篇：房地產合作合同范文
（西安世聯投資咨詢有限公司，陜西西安710075）
［摘要］企業的經濟往來，主要是通過合同形式進行的。一個企業的經營成敗和合同及合同管理有密切關系。企業合同管理是指企業對以自身為當事人的合同依法進行訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止以及審查、監督、控制等一系列行為的總稱。合同管理必須是全過程的、系統性的、動態性的。企業財務部門在合同管理中通過對合同評審中財務稅收相關條款的把關、合同預計效益的測算、合同執行過程的跟蹤監督、執行后的總結分析等，發揮財務部門在合同管理中的監管職能，不僅可以有效規避資金、稅務風險，更可以提升企業的經濟效益。
［
關鍵詞 ］銷售；服務合同；財務管理；房地產行業
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.174
1財務管理在參與房地產銷售企業合同管理中的必要性
（1）全面參與項目前期評判工作，減少公司損失，提高公司收益。在項目可行性分析中，財務對項目經營效益進行預測，根據公司利潤要求，對很可能出現虧損的項目，及時預警，努力為公司減少損失。當出現競爭項目時，根據預測的項目收益，選擇最有利于公司的項目，提高公司經營效益。
（2）參與企業合同評審，提出與財務稅收相關的專業意見，有效規避財經稅務相關法規風險。房地產銷售企業，大多由市場客戶部拓展客戶，根據客戶需要起草合同，而此部分人員大多是非財務專業人員，在起草合同過程中對財務稅收相關法規不了解，這就需要財務部及相關人員參與到合同的起草訂立中，在相關領域提供專業可執行的意見，從而降低、規避財務稅收風險。在銷售合同訂立過程中，財務根據以往的項目結算經驗提供可靠的數據支持。財務部門會監控合同執行全過程，進行跟蹤分析，其結果可為簽訂新合同提供寶貴的經驗借鑒，保障合同的可執行性、安全性。
（3）確保銷售合同的順利履行。銷售合同簽訂后，在合約期，每月都將按照合同內容由財務部辦理結算。由于合同從起草到執行財務都參與其中，在每月結算時能及時發現合同條款之外的事項，并及時通知相關執行人員及領導，協調各相關部門，訂立相應補充協議，完善合同管理，促進合同順利履行。
（4）能為公司經營管理決策提供專業支持。合同執行全過程參與、監控、管理。從項目可行性分析數據測算、合同評審發表專業意見、合同執行項目全盤結算工作到合同后的總結分析評價，財務部始終是在客觀獨立地發表專業意見，用數據和事實說話，在公司決策時提供客觀專業的意見和數據支持。
2財務人員在合同管理領域可以發揮的空間
（1）在市場客戶部拓展到項目時，給財務提供此項目相關的數據，如項目建筑面積，委托我方銷售的面積，預計銷售單價，基礎費率等信息，財務根據項目結算經驗、利用專業知識，對項目在正常銷售期的銷售額、我公司將收取的服務費、將產生的人力成本費用進行預測，測算出本項目可為公司貢獻的經營效益，根據公司要求的最低項目收益率來判斷項目是否可以承接。
（2）在合同起草訂立階段。與開發商訂立合同時，財務部門參與到合同評審中，與公司法務部門對合同的合法性、合規性把關，以降低風險、減少損失。法務部門重點審核合同文本的完整性、準確性及合法性等。財務重點審核是否符合國家相關稅收法規、公司相關的財務管理制度；審核收款、付款、罰款、扣款及獎勵等與結算相關的合同條款的合理性、嚴謹性和可操作性。法務部門、財務部門提出專業意見，經過修改及領導審批后簽訂合同。如房地產銷售公司與房地產開發商簽訂的《××項目銷售服務合同》，財務在合同評審時要關注：①合同中是否有附近樓盤的禁業條款，如簽訂了A項目樓盤，就不能在A樓盤周圍幾千米范圍內再承接相競爭的樓盤。如果有類似條款，請提醒業務負責人關注，做好風險提示。②甲乙雙方權利義務中是否有我方要承擔案場運營費用，如果有我方承擔的電話費等，要約定發票開給我公司，如果不能，可約定此部分費用從甲方應支付給我方費傭金中扣除。這些條款細微的地方如果約定不清晰，容易導致會計稅務風險且費用報銷不暢。③服務傭金結算關鍵條件應重點關注。房地產銷售結算有其特殊性，一般約定每月按固定費用率結算，在完成季度、年度任務時，需要按照較高費率對項目之前較低費率結算的房源進行補差結算。這時要注意是全額補差還是超過任務部分補差。甲方是否有內部員工等關系優惠客戶房源，關注此部分的結算條件可能與正常委托房源結算不一致。商品房銷售會涉及結算時點的確定，如在房款全額到達開發商賬戶才給我方結算費傭金；或者業主簽訂商品房買賣合同就可以按照開發商實際收到房款金額給我公司結算，等按揭款到達開發商賬戶后再結算剩余部分服務傭金。發現漏洞或表達不清晰的地方，及時修改，把風險降到最低。④如果開發商要對銷售業績好的項目人員或團隊進行獎勵（費傭金之外的），應該按照稅法及公司制度規定，由開發商通過我公司的薪酬體系下發，員工收入合并計繳個人所得稅。不能由開發商直接發放，避免涉稅風險。⑤在合同中會有一些罰款扣款項，此時要看如果是我方原因產生的，同意罰扣款，但應約定此部分罰扣款從應付的費傭金中扣除，并提出財務稅務法規規定的可操作性的意見。⑥財務部根據合同約定的時間，在項目執行過程中對此進行跟蹤，發現有延遲付款的開發商，給項目負責人發提示郵件，提醒催款，減少應收賬款的發生。
（3）項目在執行過程中，財務部應按照合同條款，對項目結算信息進行審核，看是否符合合同約定的結算條款，是否有漏結、少結現象，扣罰款內容及金額是否與合同約定一致，財務部門對項目整個執行過程進行跟蹤監控管理，確保公司收入的準確性、完整性，并測算風險預警，以降低風險。項目結束時，財務部要對整個項目的結算進行全盤的銷控，發現項目是否有應該結算而未結算的費，并按照合同條款，提醒項目負責人追回相應收入，減少呆賬、壞賬的發生，減少公司損失。
（4）對合同執行后的評價。企業應當建立合同履行的評價制度，定期對合同實施情況進行匯總、分析、評價。包括項目預計收益實現率、合同履約率、尾款壞賬率、客戶付款履約率以及重大合同執行情況的總結與分析等方面的內容。通過總結與分析，找出合同管理中的不足之處，制定相應的改進和完善措施，完善合同管理制度。對項目合同的執行完成情況，進行統計分析，為公司經營管理決策提供依據。財務按照項目大小、客戶結構、商品房產品結構等分類進行匯總分析，建立客戶信用檔案，配合其他部門建立客戶信用評級體系，提高客戶服務能力，加強應收賬款風險管理能力。
3結論
合同管理全過程就是由洽談、起草、簽訂、生效開始，直至合同失效為止。不僅要重視簽訂前的管理，更要重視簽訂后的管理。凡涉及合同條款內容的各部門要共同管理，注重履約全過程的情況變化，特別要掌握對自己不利的變化，及時對合同進行修改、變更、補充或中止和終止。房地產市場在不斷發展，財務稅務法規也在不斷變化，財務人員應多去了解、適應市場的變化，努力學習相關政策法規，及時更新專業知識，不斷提高合同管理能力，以便在將來合同管理過程中發揮重要作用。
參考文獻:
第6篇：房地產合作合同范文
關鍵詞：房地產；合作開發；法律
Abstract: on the early development stage of the real estate development and management, selection of the cooperative development of real estate a typical legal issue, is studied and analyzed. Cooperative development of real estate is introduced the concept, legal characteristics and types, emphatically studied the effectiveness of the cooperative development of real estate contract analysis, and proposed the cooperative development of real estate risk prevention recommendations.
Key words: real estate; Cooperation development; The law.
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
引言
我國房地產立法雖然總體上數量眾多，體系也較為完整，適用范圍廣泛，但由于歷史和管理體制原因，關于房地產方面的規范性文件，總體而言強調行政管理的規范多、調整民事關系的規范少，政策文件多、法律法規范少，短期性規定多、穩定性法律少，計劃經濟體制印痕多、市場前瞻性規定少，新法出臺后舊法仍未廢除的情況也較為普遍。因此，房地產開發經營是一個連續的過程，房地產企業在經營運作過程中會遇到各種各樣的法律問題，決不是通過研讀其中一本法律著作就可解決所有問題，市場上形形的房地產企業法律指導叢書也決不是什么解決房地產法律問題的萬能鑰匙，必須尋找一種正確的分析和解決房地產法律問題的途徑和方法。
一、合作開發房地產的概念與法律特征
1、合作開發房地產的概念
合作是指兩人以上相互配合、共同完成某項既定任務的活動，它是現代社會人與人之間在高度分工基礎上的一種較為普遍的生產經營方式。合作開發房地產就是指兩方以上的主體以提供土地使用權、資金等作為共同出資，并約定共享利潤和共擔風險，共同開發房地產的一種經營行為。2000年10月30日最高人民法院第一次將這種合作開發房地產形式界定為“合作開發房地產合同”；但在《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》施行前，我國的法律、法規、部門規章及最高人民法院的司法解釋均未對合作開發房地產下過法律層面的定義。《2005年第五號司法解釋》首次對合作開發房地產合同予以定義，該司法解釋第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”
2、合作開發房地產合同的法律特征
合同是平等主體的自然入、法人及其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議，它是一種發生民法上效果的合意。合作開發房地產合同屬于合同的一種，它當然具有一般民事合同的法律特征。但是，由于我國城市土地的國有性質以及國家對房地產市場的嚴格行政管理，大量的房地產管理法律法規對該類合同在相當程度上排除了當事人一定的意思自治，同時呈現出較強的中國特色。因此，與一般民事合同相比，合作開發房地產合同具有自己特有的法律特征。
《2005年第五號司法解釋》施行以前，司法實踐中對合作開發房地產合作各方是否需要同時具備房地產開發資質意見不一，有的法院認為應嚴格遵照未取得房地產開發資質不得開發經營房地產的規定，合作各方均需具備房地產開發資質，否則合作開發合同無效，有的法院則采取靈活的辦法，視不同情況個案處理。《2005年第五號司法解釋》對此首次予以明確，法律不要求所有的合作者均具有開發資質，但至少有一方以上的合作者應當具有相應的開發資質，否則合作各方訂立的合作開發房地產合同就有可能被認定為無效。
二、合作開發房地產的類型
從合作各方的資質條件以及是否實際參與開發經營角度，可作如下分類：1.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方都有開發資質，以雙方名義共同或各自開發，并按照約定比例進行分配。2.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。以其中有開發資質的一方名義進行開發，但實際由雙方共同開發經營，如雙方組建項目小組、開設共管賬戶等，并按照約定比例進行分配。3.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方投入資金。由一方開發經營，另一方完全不參與開發經營，只按約定比例參與分配。4.享有土地使用權的一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方共同組成房地產開發項目公司，以項目公司的名義進行房地產開發建設，并按雙方約定比例分配收益。
三、合作開發房地產合同的效力分析
一個合法有效的合同，是保證當事人真實意思表示之下的合同目的得以實現的基礎。而無效的合同，不但對當事人不具有約束力，而且一旦被確認為無效，將給當事人造成巨大經濟損失。合作開發房地產合同存在著復雜的法律關系，其效力認定除應具備合同的一般生效要件外，還必須具備不同的法律關系所要求的合同生效的特殊要件。
1、影響合作開發房地產合同效力的因素
(1)房地產開發經營資質對合作開發合同效力的影響
房地產經營資質是指房地產開發企業依法取得房地產開發企業的資格證書，從而獲得一種能夠從事房地產開發的身份和條件。房地產經營資質是用來證明房地產開發企業開發經營能力和資信度的證明，審核和發放房地產企業的資質證書，是國家用來管理、控制和監督房地產業發展的重要手段。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。合作雙方或多方均不具備房地產開發經營資質的，在糾紛發生后、前也沒有一方當事人取得資質或合作合同當事人沒有成立具有相應房地產經營資質的企業的，合作開發合同將被認定無效。
(2)建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響
《2005年第五號司法解釋》第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。"從該司法解釋的規定上可知，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已達到法律規定的投資開發條件并取得土地使用權證的土地。因為，如未達到法律規定的投資開發條件或未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。
2、合作開發房地產合同的“名不副實”情形
(1)名為合作開發房地產合同，實為土地使用權轉讓合同
這種名為合作開發房地產合同，實為土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，是提供土地使用權方“以地謀利”，這種“利”可能為貨幣，也可能為房屋。故司法解釋對這種合同作為土地使用權轉讓合同予以認定和處理，其與一般的土地使用權轉讓合同在內容上有以下不同：一是“合作開發”的房地產不需要辦理土地使用權變更登記手續，即交由提供資金方進行房地產開發經營；二是提供土地使用權方除承擔交付土地義務外，還要承擔協助、配合提供資金方辦理房地產開發經營手續的義務，否則開發房地產可能無法順利進行。
(2)名為合作開發房地產合同，實為借款合同
該司法解釋第26條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。"這種合同實際上是提供資金方將約定的資金借給提供土地使用權方使用的一種特殊形式。這種合作合同之所以被認定為借款合同，是因為二者有以下共同點：一是提供資金方不承擔使用資金方的任何經營風險；二是使用資金方須向提供資金方支付固定數額的貨幣，因此借貸的實質是相同的。
3、合作開發房地產合同無效的情形及處理
(1)合作開發房地產合同無效的情形
無效合同是相對于有效合同而言的，也是違反生效要件的合同的一種類型。合同無效，指當事人所締結的合同因嚴重欠缺生效要件，在法律上不按合意的內容賦予效力。但需要注意的是，合同無效，僅系不按當事人合意的內容賦予效力，但并非不發生任何效力；反之，合同無效場合得依法律規定發生賠償損失等法律效果。
(2)合作開發房地產合同無效的處理
合作開發房地產合同被認定無效后，應當依照《民法通則》第6l條、《合同法》第58條的規定進行處理。因無效合同已取得的財產應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯一方應當賠償無過錯一方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，各自承擔相應的責任。
四、合作開發房地產的風險防范
由于合作開發房地產的法律關系復雜、標的巨大、履行期限長、雙方容易因為利益分配產生沖突，因此，合作開發房地產項目操作過程中要注意風險防范，防忠于未然。
1、對合作伙伴的資信調查
首先，應調查合作伙伴的資格條件。其次，還應調查合作伙伴的信用狀況。另外，還應調查合作伙伴的商業信譽。最后對作為合作開發條件的建設用地狀況也要調查。
2、擬定完善的合同條款
合同中應詳細約定合作各方的分配方案，共同投資、共享利潤、共擔風險是合作開發房地產合同的基本特征，因此，合同中約定的分配方案應最大程度體現投資比例、風險承擔比例和利潤分享比例的匹配，做到分配方案的合理和平衡，確保合作開發房地產合同的順利履行。合同中還應設定具體明確的違約責任條款以及解除合同的條件，以防一旦一方出現違約情形，另一方可依據合同約定行使催告、索賠甚至解除合同等權利，以減少損失，保護自身的合法權利。
3、合理分配項目管理權
管理權是合作開發房地產中最大問題之一，應事先在合作合同中做出合理安排和約定，有些項目還須單獨以管理協議的形式分配雙方管理權限。項目管理權主要包括財務支出審批權、項目定位決策權、管理團隊聘用權、高層管理人員工薪決定權、項目開發中重大問題的決策權等。在合伙型合作開發合同履行中，合作各方為了監督合作開發項目的財務收支活動，通常約定設立“共管賬戶”，以共同監督項目資金的使用。在實踐中，因項目管理權分配不平衡或者“共管賬戶”管理不規范而產生糾紛的例子很多。因此，在擬定合作開發房地產合同時，對于項目的管理權應預先做出合理平衡的、具有操作性的、詳細的約定。
結束語
“共同投資、共享利潤、共擔風險”是合作開發房地產合同的實質內容和本質屬性。共同投資是合作開發房地產合同的基礎和前提條件。沒有共同投資就無所謂合作開發經營。但投資的方式可以是多種多樣的，可以是資金、實物，也可以是技術或勞務，當然也可以是某種權益。合作開發的最終目的，自然是為了獲得投資回報，這符合經濟領域任何經營性合作投資者的愿望。因此，合作開發的各方有權從合作的房地產項目經營之中獲得利益，并無任何爭議。共享利潤與共擔風險，在某種程度上其實就是一個問題的兩個方面，如果合作者的真意是要共享一個共同投資的房地產項目的利潤，則合作者必然承擔著利潤不能產生或利潤小于預期的風險。同時，合作開發的各方應當共擔的風險還包括項目不能完成或者項目虧損時其投資不能完全收回甚至完全不能收回的風險。不管風險的內容如何，總之，共享利潤、共擔風險是民事權利義務相一致的基本原則的內在要求和具體體現。
參考文獻：
[1]朱征夫、何海東、賀玉平、房地產開發經營中的合同問題[M]．法律出版社，2004．
第7篇：房地產合作合同范文
摘 要：在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的
>> 論強制清算中的公司法律地位及其清算人 試論設立中公司法律地位的厘定 論房地產合作開發合同的法律性質 鐵路房地產合作開發法律風險的管理與控制初探 設立中的公司法律屬性探討 淺析合作開發房地產合同的效力 宏觀調控下的房地產項目合作開發稅務籌劃 試析房地產項目合作開發決策與管理的風險控制 合作開發房地產若干法律問題分析 淺談合作開發房地產法律問題 房地產合作開發法律問題探索 房地產合作開發項目風險管理與控制研究 淺談房地產項目隱名參建合作開發管理 房地產項目合作開發模式及其涉稅處理分析 論行政審批及登記對合作開發房地產合同效力的影響 論公司CEO的法律地位 論一人有限責任公司法律規制 論合作（企業）的法律地位 設立中公司法律行為探析 公司法律風險及其防范 常見問題解答 當前所在位置：中國 > 藝術 > 論房地產合作開發項目公司法律地位的沖突 論房地產合作開發項目公司法律地位的沖突 雜志之家、寫作服務和雜志訂閱支持對公帳戶付款！安全又可靠！ document.write("作者： 李業平")
申明:本網站內容僅用于學術交流，如有侵犯您的權益，請及時告知我們，本站將立即刪除有關內容。 摘 要：在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。基于自身利益的考慮,與項目公司存在密切關聯的合資、合作一方即關聯方,在糾紛發生時也以項目公司的法人獨立性掩蓋其與項目公司之間的關聯關系,對要求其履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。關鍵詞：項目公司；法律地位；沖突中圖分類號：D911.04 文獻標識碼：A
文章編號：1005-5312（2010）18-0196-01房地產合作開發項目公司是指由合資、合作各方專為完成開發、經營合作項目,實現合資、合作目的而共同依法設立的,具體負責項目開發經營的企業法人。在實際經營中,項目公司依據合資、合作合同而設立,與合作合同存在密切的依附關系。項目公司的主要特點在于以開發某一個或某幾個房地產項目為經營目的,項目開發完成后,項目公司或轉為房地產經營企業,或因經營目的完成而終止。項目公司法律地位的沖突是指項目公司在實際經營中對合資、合作合同的依附性,及其與合資、合作合同一方的關聯性,皆同項目公司的法人獨立性很難兼容,此二矛盾構成了項目公司法律地位的沖突。特別是我國當前立法對項目公司的權利和義務缺乏明確的規范,在糾紛發生時,項目公司法律地位的內在沖突更為明顯。因而,認清項目公司法律地位的本質沖突,才能在實際案件中準確判明案件的癥結所在,為糾紛的解決創造有利條件。一、項目公司對合資、合作合同的依附性我國《合同法》第條規定：本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。婚煙、收養、監護等有關身份關系的協議適用其他法律規定。《民法通則》第85條規定：合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利、義務關系的協議。依法成立的合同,受法律保護。房地產合資、合作開發合同作為合資、合作開發房地產各方的協議,具體規定了合資、合作各方的權利義務和法律責任,對合資、合作各方具有法律拘束力。合資、合作各方依照約定成立項目公司,負責房地產項目的全程開發建設。二、項目公司與合資、合作合同一方的關聯性依據我國相關法律的規定,關聯公司是指有下列關系之一的公司：在資金、經營、購銷等方面,存在著直接或者間接的擁有或者控制關系；直接或者間接地同為第三者所擁有或者控制；在利益上具有相關聯的其他關系。項目公司的首要特征是其設立的意定性,即項目公司是由合資、合作各方依照合同約定共同設立的,合同各方在合同中約定了各自的出資義務與責任負擔。三、項目公司法人獨立性根據公司法理論,公司法人應當具有獨立性。我國《民法通則》第27條關于法人條件的規定,實質就是在強調法人設立的合法性及法人的獨立性。.公司法人的獨立性,指的就是法人具備了與自然人相似的人格,成為能夠獨立承擔民事責任的民事主體。法人的獨立民事責任是法人承擔的一種給付義務,只有當法人具有以自己名義所支配的財產時,法人才具有獨立承擔民事責任的能力。法人的財產不但是獲得法人人格的必要條件,而且是法人獨立對外承擔民事責任的基礎。法人對財產的占有是法人獲得獨立責任能力的決定性因素。我國《公司法》第條規定：有限責任公司,股東以其出資額為限對公司承擔責任。公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。股份有限公司,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。四、項目公司法律地位沖突的表現（一）法人獨立性與合同依附性之間的矛盾為了維護自身利益,逃避法律責任,在發生合同糾紛時,項目公司往往會以其法人的獨立性對抗其對合資、合作合同的依附關系,對要求其依約履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。一方面,項目公司基于合資、合作合同而設立,其權利和義務亦由合同設定,項目公司本應依照合同履行義務、負擔責任但另一方面,項目公司作為獨立法人,具有獨立的法人人格,其權利的行使與義務的履行,應依公司章程而定,與合同無涉,這便構成了項目公司法律地位的一項沖突。（二）法人獨立性與合同方關聯性之間的矛盾基于自身利益的考慮,與項目公司存在密切關聯的合資、合作一方即關聯方,在糾紛發生時也以項目公司的法人獨立性掩蓋其與項目公司之間的關聯關系,對要求其履行義務、承擔責任的訴訟主張進行抗辯。項目公司與合資、合作合同一方的關聯性同項目公司法人獨立性之間的矛盾以及其對合資、合作合同的依附性與項目公司法人獨立性之間的矛盾,集中反映了項目公司法律地位的沖突。
第8篇：房地產合作合同范文
根據目前所可知的信息資料分析,房地產開發所會遇到的風險可歸納為以下四個: 一是國家宏觀經濟調控的風險;二是項目開發的法律風險;三是市場風險;四是不可抗力的風險。在這四個風險中,法律風險是最容易控制的,也是最有可能發生的風險,而其它三個風險都是企業無法控制的,只能作事先預測盡可能地避免它發生。以下結合司法實踐就該法律風險作簡要的分析,供各位企業家參考(針對已經存在的房地產項目進行投資)。
一,房地產項目的合法性問題
這是介入房地產項目中首要需要解決的法律問題。一個房地產項目的成立與開發要受到法律保護,必須滿足:一有通過出讓取得的國有土地使用權;二有房地產企業資質;三有該項目已經主管部門的行政批準。具備了以上條件,則可以說明該房地產項目的主體是合法的,受法律保護。當然,實際上,光看以上幾個方面是遠遠不夠的,比如說,經常會有房地產開發商將原來審批的項目用途、項目的規劃設計參數等私自更改。如果私自更改不能獲得政府的認可,則房地產項目就無法通過竣工驗收備案,也就意味著無法將房屋對外銷售和辦理產權證。就算可以獲得政府的最終認可,那也需要承擔一筆不菲的罰款等。這里需要說明的是,對項目的規劃設計參數,并非都是無法更改的。根據我國法律規定,有的可以修改,有的屬于國家房屋工程建設強制性標準,一旦審批后就不能更改和調整。當然,還有許多其它方面的合法性也需要審查。
二,房地產項目可投資性問題
這里說的可投資性不是市場分析,是指房地產項目所在地與周邊單位的相鄰權關系,這是個經常被忽略的問題,而實際上對房地產項目的開發影響很大。雖然房地產開發項目已經政府規劃部門審批,但由于我國法律對建筑的相鄰權參數規定過低,不足以滿足人民的需求,因此,如果一個房地產項目建造已與周邊的單位和居民產生的矛盾時分緊張時,就需要慎重考慮,因為這矛盾的存在會造成工期大大延期,也會對房地產項目產生負面影響。如以前有報道某居民因不堪忍受施工的噪音影響,在雙方爭吵過程中發生群體沖突,造成2死數十人受傷的悲慘局面,該房地產項目被責令暫停施工整頓達8個月之久。 還有的就是前期規劃部門審批不嚴格,在周邊居民訴訟后,法院會判責令規劃部門按法律限制改正項目建造的各種參數,比如說層數減少,對會造成光污染的材料設計重新更改,消防通道的寬度需要調整等等,這些都會增加開發項目的預算外資金支出和人為的延長工期。當然,審查是否會對周邊建筑物地基造成損害,或者說是否存在因為前期勘察失誤或因技術原因無法測繪而出現項目的地基需要重新選址或采取加固措施,也是必要的。如果有以上因素存在,投資時應要求房地產開發商提出書面的切實可行的解決方案并予以實際考察審核。
三,房地產項目資金監控問題
這主要涉及如何保障投入項目中的資金真正應用到項目開發中去,而不被對方私下挪用或者用于其它目的。這是投資商最關心的問題,也是比較難以控制的問題,尤其在投資方沒有決策權時。一般地說,在對某項目決定進行投資時,都會要求對方提供詳細的最新的且經過法定審計事務所審計過的財務報表,從而來掌握該項目的債權債務關系。 但該報表只表明投資前的債權債務,而無法解決對注入資金后的資金流向監控問題。實踐中,常常是一方派財務人員入住監控,或者說約定資金分階段注入,但這行為并不能根本解決問題。比較妥當的辦法應是:審查該開發商是否存在不良記錄、是否有訴訟或其它爭議糾紛、開發商的主要投資人的為人品德、該項目的市場銷售預測是否樂觀等角度來分析。
還有一點,就是在審查開發商提供的項目相關資料時,一定要仔細分析和計算整個項目最終需要的工程預算(分可行性研究投資估價、初步設計的概算、施工圖設計預算、合同實施的結算造價和竣工驗收的決策造價5種類型),否則就會吃大虧,尤其對那些手持有閑置資金并不寬裕的投資者來說。比如曾有案例:某開發商在洽談時向投資者提供整個工程預算大概為3800萬元,增幅不超過10%。該投資者手頭寬余資金有2500萬元,就投資2000萬元,雙方在正式簽訂合作協議時約明:如工程預算增幅在10%之內,雙方按比例增資,如超過10%,則由開發商負責募集資金。后該投資者才發現,開發商提供的項目資料,只是通過了立項審批手續,工程預算大概為3800萬元,只是初步設計的概算造價。而在正式通過規劃部門的施工圖核準的預算造價竟然高達5600萬。顯然,這使得該投資者陷入了困境,雖然合同約定不需他負責募集短缺的資金,但在開發商表示無法募集到時,該工程的工期必然會受到嚴重的延期。而作為投資者,當然是追求資金回籠越快越好。后幾經協商,投資者以1700萬元低價轉給了第三人才了卻此事。
四,房地產項目開發主體問題
分三個方面進行分析。
(一)審查房地產項目開發的真正法人主體與審批文件中的法人主體是否相吻合。曾有過這樣的案例:某開發商為圈資,利用集團公司與投資人簽訂合作經營協議,但房地產項目的實際建造的房地產公司是由該開發商聯合幾個股東另外投資成立,集團公司只占10%的股份。后雙方發生糾紛,投資人幾乎顆粒無收。
(二)審查投資的房地產項目與實際建造的項目是否吻合。有的開發商很狡猾,利用手中多個樓盤建設,耍移化接木之手段來套取投資額。比如說,用地段位置好的甲項目吸取投資人眼球,然后在簽訂合同時卻用地段差的乙項目來代替。而甲與乙兩項目的名稱往往非常相似,不仔細審查是無法察覺到的。
(三)是審查房地產開發商與建筑商或監理單位的關系。有的房地產開發商往往與建筑商或監理單位關系密切或者說背后的投資者為同一人。顯然,存在這樣的關系,則該項目的投資額就無法事先準確預算或者說用合同就能約束的。
五,審查房地產項目的當地政府態度
這實際上是開發商是否可以利用政府的支持或消極態度來合理避免政策性損害或爭取政策性利潤。因為在我國,由于各地區的發展差異大,中央政府對房地產開發的管理只是作了一般性規定,而更多的具體實施細則是授權當地政府制訂的。這就是所謂的政府潛意識規則。 比如說對于房地產項目的超面積處理,杭州市明文規定:建筑面積1萬平方米以上的,允許1%的誤差。如果某項目建筑總面積為10萬平方米,那么有1000平方米的建筑面積,在補套費和土地出讓金后即可成為合法面積。而實際上,許多地方政府沒有此類明文規定,如果是超面積,只要繳納相關費用或罰款后即可成為合法的建筑面積。
六,房地產項目合作方式 房地產合作開發經營,可分成立項目公司(入股)、聯建、參建等三種形式。從法律角度來說,項目公司(入股)最經濟也最安全,但該方式一般地說只適用于投資初始階段,不適合中后期加入。聯建也是一種主要方式,但需要辦理的手續比較繁瑣,過程復雜,雙方的合作關系和獲得利益都靠合同來維持和保證。參建比較少,但該方式對于小規模資金投資是一種不錯的選擇,且手續簡便,受暫時資金短缺的房地產開發商歡迎,尤其是那些在項目后期出現資金短缺的開發商歡迎。但參建合作經營常常被認為是無效合同的一種,也常常與借貸關系、非法集資、預售關系混為一談,因此,合同條款的簽訂是至關重要的。
七,房地產項目合作合同條款
從以上來分析,一個成功的房地產項目合作經營,離不開一個完善的房地產合作合同。實踐中發生的大量的房地產合作經營糾紛,絕大部分是因為雙方簽訂的合作合同過于草率、簡單化。筆者曾見過一份只有七個條款的房地產合同,總計字數不超過300字,但該合作項目的資金總額卻達到3000萬。真佩服這些投資人的膽量與勇氣。
我們經常會碰到這樣的條款:樓盤經竣工驗收后,根據雙方投資比例按建筑面積進行分配。這里就存在許多方面的爭議:建筑面積的價格因所處的層數、朝向等不同而是不同的,由于沒有明確約定,則在實際分配時必然會引起訴爭;其次,該建筑面積是以核準的規劃設計面積為準,還是以實際竣工的建筑面積為準?再次,該建筑面積是只指該樓盤的銷售建筑面積還是包括公攤建筑面積在內?尤其在計算商住混合樓的公攤面積時,該系數是有明顯區分的。
第9篇：房地產合作合同范文
一、正確界定“聯建”、“參建”的定義
“聯建”形式早在五十年代和七十年就已出現，在一些城市以國家、集體、個人共同出資建房的方式來解決職工住房問題和進行舊房改造。“參建”形式則出現在八十年代。而今的“聯建”、“參建”則出現在房地產開發活動中，由于聯建、參建的目的主要是為追求可觀的商業利潤，其主體范圍已無任何限制，合作或合資條件也不限于以無償劃撥方式取得的土地使用權，從而出現了聯建、參建方式為名轉讓土地使用權，以聯建、參建方式為名預售房屋，以聯建、參建方式為名非法融資等違法和不規范現象，這些種種不規范現象則阻礙了我國房地產市場的正常發展，也給房屋聯建合同糾紛的處理帶來難度。面對這些以聯建、參建方式訂立的內容各不相同的合同，如何界定其性質，則有必要首先界定聯建、參建的含義。
我國《房地產管理法》第27條“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價人股，合資、合作開發經營房地產”的規定，確認了房屋聯建這一形式的合法性。從字義上理解，“聯建”應是聯合建造的意思，強調的是聯合、共同的含義，而“參建”則是參與建造的意思，強調主輔關系。從合同的角度上理解，“聯建”應是指兩個或兩個以上的主體以協議的方式就房屋的建造開發約定共同負責立項和工程施工，并按照比例享受權利、承擔一定義務的聯合開發形式。而“參建”是指一方以投資的形式參與主建后的房屋建設開發，并以協議的方式約定享受一定的權利，承擔一定義務的聯合開發形式。從法律的角度上理解，本人認為，“聯建”的正確含義應是具有房地產開發經營資格的法人，在雙方依法共同取得土地使用權房地產開發的情況下，以入股、合資、合作等形式共同開發經營房地產的聯合形式。而“參建”應屬聯建的一種具體表現形式。
“聯建”、“參建”雖然都是商品房開發的一種聯合建房形式，但二者卻存在明顯的區別：一是在房屋聯建形式上，合同的主體雙方必須是共同取得土地使用權，共同辦理房屋建設立項即共同取得聯合建房審批手續，共同進行施工建設；而參建合同的主體只有一方取得土地使用權和建房審批手續，另一方則以投資等其它方式參與房屋的建設。二是聯建合同的主體雙方在開發同一項目中，沒有時間的先后，而參建合同的主體是一方參與到另一方已經立項的項目中，往往是主建方開發在先，參建方參與在后。在房地產開發領域中，由于對聯建和參建的含義模糊不清，“參建”大多是以聯建的形式表現在合同中，二者基本上是視同同一概念在使用，沒有人去將二者加以區分，有的將這兩種不同的聯合形式統稱為“合建”。
二、區分房屋聯建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域中，由于存在許多不規范的操作，聯建的類型則多種多樣，正確區分其類型則有利于判斷其法律性質，確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下：
第一、雙方共同提供建設用地，共同出資，共同辦理建房審批手續，共同負責建設施工，房屋竣工后，雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權，在此種類型合同中，因為規劃許可證是以雙方的名義取得，根據建設部《關于城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定，雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權，辦理產權登記。
從此類合同的具體權利義務內容可以看出，這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險，這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為，其權利義務關系類似民事法律關系中的合伙關系。聯建合同，應認定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續，共同負責建設施工，雙方按照合同約定的投資比例共享利益，共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件，則屬典型的房屋聯合開發形式。
第三、一方提供建設用地，以自己的名義取得了建房審批手續，另一方出資，并負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見，主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中，另一方是以投資方式參與一方的房地產開發，因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取，根據有關法律規定，這種方式實質上是一種房地產轉讓行為，房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有，只有一方在辦理了房屋權登記后，才能根據合同的約定將房屋產權轉移于另一方。而根據我國《房地產管理法》第41條“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定，一方在向另一方轉移房屋產權時，該房屋所占土地使用權也隨之轉移。因此，此類合同不僅具有房屋轉讓的性質，且具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四、一方提供建設用地和資金，以自己的名義領取建房審批手續，自行負責建設施工，另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金，房屋竣工后，一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。享有土地使用權的一方，在建房資金不足時，往往采取這種參建方式，吸引另一企業帶資參與“共同開發”，由于參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的，且又有未辦理合建審批手續，沒有建房開發資格，未實際從事建房及房地產開發活動，因此，這種參建形式實質上是一種非法融資行為。
從另一角度而言，此類參建合同，它是以另一方支付一方資金。在房屋竣工后取得特定房屋產權和土地使用權為內容的，也就是說，另一方之所以取得房屋產權及土地使用權，就是因為其支付了一定的資金。因此，此類房屋參建合同，實質上也是一種房屋轉讓預售合同。
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據合同的內容，正確把握其法律特征，確認其法律性質，只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
三、房屋聯建合同法律效力的認定
聯建形式在房地產開發活動中，暴露出許多不規范操作形式，常見的有合同主體不具有房地產開發經營資格，以聯建、參建的名義非法融資、非法轉讓土地使用權、非法預售商品房等等。只有正確的認定合同的效力，才能依法保護合同當事人的合法權益，才能引導房地產市場向規范有序、健康、成熱方面發展。
房屋聯建合同雖不同合同法意義上的合同形式，但確認其合同的效力，同樣應依據合同法的相關規定，同時，由于房屋聯建合同又具有其特定法律性質，確認其法律效力則應依據房地產管理法律、法規。上述不同類型的房屋聯建合同，那些屬有效合同。本人認為可從以下方面審查其合同的法律效力：
第一、審查合同主體資格是否合法。
我國《房地產管理法》第29條及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》均規定了“從事房地產開發的經營者，應當是具備企業法人條件、經工商行政管理部門，登記并發給營業執照的房地產開發企業”。“不具備房地產開發經營資格的企業與他人簽訂以房地產開發經營為內容的合同，一般應認定無效”，《城市房地產開發管理暫行辦法》第19條也明確規定，以取得的土地使用權作價入股，合資、合作開發經營房地產的，“合資、合作雙方應當在項目確定后，依法設立房地產開發企業”，從而以法律形式確定了以房地產開發為目的房屋聯建合同的主體必須具備房地產開發經營資格。然而，在常見S9一方出地，另一方出資的房屋聯建、參建合同中，不具備這一主體資格的卻較為普遍，如何認定其合同主體資格的合法性，是否一概而論為無效合同呢？本人認為，應將合同主體進行房屋聯建的目的只是為了單位自用，并按有關規定辦理了土地使用權轉讓及房屋所有權轉移手續的。就不應以合同的主體不具備房地產開發經營資格為由，確認合同無效，而應根據該合同的法律性質認定為房地產轉讓合同，并以房地產轉讓合同來確認雙方的權利義務。反之，如果房屋聯建行為是為了房地產經營，獲取高額利潤，作為合同主體的一方不具備房地產開發經營資格的，應認定該房屋聯建合同無效。
第二、審查聯建合同的形式是否具備房地產開發的條件。
我國法律、法規雖沒有就房屋聯建應具備的條件作出專門的規定，但由于房屋聯建同屬房地產建設開發的范圍，確認房屋聯建應具備的條件則同樣應依據房地產開發的相關法律、法規。
我國《城市房地產開發管理暫行辦法》第5條規定，“房地產開發項目，應當根據城市規劃、年度建設用地計劃和市場需求確定，并經批準立項”這一規定明確了任何房地產開發項目都應辦理審批手續，房屋聯建也不應例外。而由于房屋聯建合同因涉及土地使用權的問題，它是一種土地使用權有償轉讓的特殊形式。依據審批和變更，而直接影響其合同的法律效力，未辦理上述手續的將直接導致合同的無效。在上述房屋聯建類型中，凡是未辦理合建審批手續及土地使用權變更手續的聯建合同，都應確認為無效合同。
第三、審查聯建合同是否合法。
房屋聯建雖是一種特殊的房地產開發形式，但房屋聯建合同同樣也應符合一般合同的生效條件，合同中約定的權利義務也應遵循公平、誠實信用等原則。上述所列第四種房屋聯建類型即：一方以聯建、參建名義，只投入資金，獲取高額回報，而不參與項目審批、建設，不與主建方共同承擔開發風險的聯建合同，就是因雙方這種權利義務的約定，實質是一種非法融資與非法預售房屋的方式，它不僅違反公平原則，而且損害了國家的利益。因此，從合同內容合法性的角度分析，同樣應確認其為無效合同。
