房地產近期的走勢分析精選(九篇)
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第1篇：房地產近期的走勢分析范文
一、當前我國房地產市場走勢
2015年3月，全國住宅價格呈現(xiàn)的整體走勢是一線城市仍繼續(xù)小幅下跌，部分二三線城市呈現(xiàn)上漲勢頭。中國房地產價格指數(shù)研究院，全國100個城市新建住宅平均價格10523元/平方米，自上年5月份出現(xiàn)連續(xù)十個月下跌后，目前跌幅明顯收窄。3月份住宅價格環(huán)比上漲城市的有43個，較上月增加了4個;環(huán)比價格下降的城市有55個，較上月減少了6個。重點監(jiān)測的37個城市成交面積環(huán)比上漲23.2%。其中：有70%的成交面積漲幅超過20%，最高漲幅達26.4%。由此判斷，城市樓市供需全面回暖態(tài)勢明顯，政策導向利于市場，但樓市庫存巨大，市場主流仍需“以價換量”。房地產市場調整需要一個持續(xù)過程，短期內房地產市場很難全面復蘇，特別是庫存積壓嚴重的三四線城市，在一段時期內將只能是“降價促銷”的局面。
二、對房地產市場主要影響因素的分析
（一）人口流動量對住房價格的影響分析
目前，全國已有多地樓市出現(xiàn)價格下滑、銷售持續(xù)遭受“遇冷”的現(xiàn)象。然而對流動人口占比較高的經(jīng)濟發(fā)達城市，卻能夠呈現(xiàn)出較強的房價抗跌能力。其所呈現(xiàn)的特點：一是流入人口越多，房價往往漲得越高。見表1，住宅價格每平方米2.6萬元以上的地區(qū)人口凈流入比重均在37%以上。其中，深圳特區(qū)人口凈流入比重高達71.6%。與之相反，成都人口凈流入比重僅為17.2%，所以住房價格較低。二是由于很多三四線城市的就業(yè)機會和公共服務均不如一二線城市，很多三四線自身的戶籍人口都在向一二線轉移。上海以沿海經(jīng)濟發(fā)達直轄市的優(yōu)勢，人口凈流入量高達953.5萬，位列人口吸引力城市之首;首都北京以自身獨特的政治文化中心優(yōu)勢吸引了大批外來人口，人口凈流入量為771.8萬，人口吸引力排名第二;深圳以經(jīng)濟特區(qū)繁榮發(fā)達的優(yōu)勢，人口凈流入量高達755.59萬，排名第三。三是經(jīng)濟相對落后和人口凈流入量較低的地區(qū)，在同等行政級別所在地的房價相對越低。如：呼和浩特市人口凈流入65.08萬，住房價格僅為6759元。當然除了人口流動因素之外，由于不動產的地域和不可遷移性，決定了地區(qū)之間必然有很大差異。城市房價的高低也同城市自身的行政等級、在區(qū)域中的地理位置、自然環(huán)境、城市建設環(huán)境、社會政治人文環(huán)境、教育醫(yī)療等公共資源和產業(yè)結構類型諸因素有關。例如：天津人口凈流入雖然高達419萬，房價卻不到北京房價的一半。珠三角地區(qū)的東莞和佛山，盡管人口凈流入也很多，但地級市的房價均遠低于該區(qū)域內的兩個副省級城市深圳和廣州。
（二）房產稅對普通住房購買力的影響分析
房產稅的政策效應在上海、重慶試點城市已開始逐步顯現(xiàn)，對抑制高端住房消費和房價過快上漲勢頭、優(yōu)化住房供應結構發(fā)揮了顯著作用。但經(jīng)過調查發(fā)現(xiàn)，民眾最為關心的問題之一是開征房產稅是否會增加普通購房者的稅負和影響家庭的消費水平。按照目前上海市房產稅的計算方法：居民家庭人均60平方米為標準，超出的住房面積部分，應稅住房年應納房產稅稅額（元）=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率。以住房超出100平方米為例計稅：100平方米×20000元/平方米×70%×0.6%=8400元/年。由此可見，房產稅針對上海市的人均收入水平來說，購置改善性普通住房對家庭生活水平的影響不大。尤其是住房價格在每平方米5000元左右的“三四線”城市，以住房相同超出100平方米計稅，納稅額僅為每年2100元，所以房產稅對有穩(wěn)定收入的家庭來說影響不大。
（三）城鎮(zhèn)人口增量對城鎮(zhèn)住房銷售市場的影響分析
經(jīng)房地產業(yè)內研究證明，城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比，比值越低供應越緊張。央行相關研究報告顯示，全國內陸地區(qū)除外的30個省份中，2007-2011年城鎮(zhèn)住宅竣工面積與同期城鎮(zhèn)人口增量之比由低到高排序，上海、北京、廣東、浙江分別排名第一、第二、第五、第十三位，而該比值高出全國平均水平40%的地區(qū)多為東北、西部地區(qū)，分別是重慶、內蒙古、寧夏、新疆、遼寧等地。無論是一線城市的供不應求還是部分二線和三四線城市的供過于求，都在積累著樓市的風險。中國指數(shù)研究院近期對100個城市的一項調研指出，北京、上海、廣州等一線城市和東部發(fā)達地區(qū)的二線城市，由于常住居民對住房需求旺盛、購買力強，現(xiàn)有土地供應量可供消化的時間明顯少于二三線城市。但部分二三線城市現(xiàn)有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。如果這種狀況繼續(xù)發(fā)展，部分二三線城市的住房入住率仍難以保證。
三、房地產市場未來的走勢分析
（一）從未來小康社會發(fā)展進程看，房地產市場潛力巨大
一是從2013年我國31個省市自治區(qū)城鎮(zhèn)化率看，已經(jīng)達到60%城鎮(zhèn)化率小康標準的地區(qū)僅有8個，尚有23個省市自治區(qū)整體上還沒有達到小康標準。二是按照2013年31個省市自治區(qū)13.55億常住人口推算，實現(xiàn)小康標準60%的城鎮(zhèn)化率，需要城鎮(zhèn)人口應達到8.13億，但這一時點的城鎮(zhèn)總人口僅為7.27億，因此，還需要有0.86億的人口進入城鎮(zhèn)。三是按照2010年全國第六次人口普查城鎮(zhèn)戶均人口3.10人推算，在現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口不改善住房的前提下，城鎮(zhèn)還需要新建2774萬套住房，才能滿足小康社會的需要。因此，房地產市場在未來仍有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
（二）從近期房地產市場的整體走勢看，三四線樓市需要一個緩沖過程
2015年一季度，國家統(tǒng)計局房地產企業(yè)聯(lián)網(wǎng)直報平臺顯示有的地區(qū)監(jiān)測數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“雙增雙降”的逆市發(fā)展態(tài)勢，即：房屋竣工面積和空置面積增長，房屋施工面積和商品房銷售面積下降。與此同時，根據(jù)目前中國指數(shù)研究院對房地產監(jiān)測的景氣指數(shù)進行判斷，空置的住房需要經(jīng)過一個逐步消化的過程。
四、幾點建議
1.介于目前房地產市場的嚴峻態(tài)勢，建議政府從更高層面統(tǒng)籌安排，啟動房地產普查工作，全面了解居民對住房的需求。盡快摸清各地區(qū)居民是否需要房子，需要什么類型的房子，需求量有多大。從而為更科學地制定土地和住房供應規(guī)劃、更有針對性地對房地產市場進行調控提供依據(jù)。
2.按照城鎮(zhèn)整體發(fā)展規(guī)劃和布局，在開展棚戶區(qū)改造和房地產開發(fā)增加住房數(shù)量的同時，更需要注重提高居住質量和舒適度。
3.準確判斷城鎮(zhèn)化率提高幅度，加大市場預測分析，防止房源供過于求，科學制定房地產開發(fā)規(guī)劃和布局，降低房地產開發(fā)風險。
4.由于我國正處在全面建設小康社會、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高的階段，未來十年乃至二十年，對住房的需求仍然存在潛力。這其中既有鄉(xiāng)村轉移人口入城的置業(yè)需求，也有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，從這種動態(tài)角度分析，在社會經(jīng)濟繁榮發(fā)展快、吸納就業(yè)能力強、綜合環(huán)境條件適居的城市，住房還將處于長期增長態(tài)勢。
第2篇：房地產近期的走勢分析范文
1．對世界經(jīng)濟增長的預測
2008年世界經(jīng)濟面臨次貸危機、油價高企等因素的影響，最近各研究機構紛紛調低了預期經(jīng)濟增長指標。2008年1月國際貨幣基金組織對2008年全球經(jīng)濟增長速度的預測從2007年7月時的5.2%下調到4.1%，下調了1.1個百分點；對美國和日本經(jīng)濟增長率的預測均下調至1.5%；對歐元區(qū)經(jīng)濟增長率的預測降為1.6%；對中國經(jīng)濟增長率的預測降為10%。美國經(jīng)濟發(fā)生衰退的風險加大，但不會引發(fā)全球經(jīng)濟衰退，主要經(jīng)濟體之間周期的非同步性決定了全球發(fā)生經(jīng)濟衰退的可能性很小。
2．美國次貸危機及影響
美國次貸危機產生的原因在于，“9.11”以后，為刺激經(jīng)濟，美聯(lián)儲一直實施低利率政策，導致不動產價格攀升，繼而形成房地產市場泡沫。從2004年6月開始，為了遏制通貨膨脹壓力的上升，美聯(lián)儲連續(xù)17次提高基準利率，至2006年6月聯(lián)邦基準利率最終被提高到5.25%，導致房地產需求下降，價格回落。同時，因為債務已經(jīng)超過了房屋的實際價格，拖延還貸的現(xiàn)象顯著增加，首先被拖欠的貸款就是所謂的次級貸款。美國住房市場的急劇降溫，引發(fā)了全球金融市場的激烈動蕩。
關于美國次貸危機的影響，在學術界有這么幾種不同的觀點：第一種看法，認為美國經(jīng)濟將陷入嚴重衰退。有評論認為，美國這次經(jīng)濟衰退將比1991年、2001年的衰退歷史更久，全球面臨60年來最嚴重的金融危機。第二種看法，認為對美國經(jīng)濟的估計不必太悲觀。從長期看，美國經(jīng)濟結構比較穩(wěn)健，目前所面臨的只是一些短期的不確定因素。第三種看法，認為世界經(jīng)濟正在步入一個拐點，全球主流經(jīng)濟政策正在由自由放任轉向政府干預。第四種看法，認為以美國為支柱的國際貨幣體系開始瓦解，需要重新考慮世界銀行、國際貨幣基金組織等機構的使命。第五種看法，認為短期內次貸危機引發(fā)全球性金融危機的可能性不大，但對中長期經(jīng)濟走勢會產生重大負面影響。次貸危機發(fā)生后，美國與其他發(fā)達國家政府通過利率政策、注入流動性政策、財政政策、行政措施進行市場干預，這些政策會阻止次級貸危機的進一步擴散。但中期內大量注入流動性與降息使通貨膨脹風險加大，長期內將影響金融市場的運行模式。
3.石油價格波動及走勢分析
關于原油價格高企，油價已不單純是石油供需關系的反映，而是世界地緣政治、外交關系的晴雨表，國際金融資本市場的衍生物。近期國際油價波動的影響因素主要有：（1）美國原油庫存的變化；（2）石油產量的變化及產油國政局的影響；（3）石油市場的投機活動；（4）全球通脹與美元貶值；（5）對經(jīng)濟增長的預期；（6）經(jīng)濟結構變化與技術進步導致對原油的依賴程度大幅下降，等等。石油價的確定，既受供求關系影響，又受金融投資影響，還受預期影響。研究顯示，石油市場是一個信息無效市場。這意味著，石油價格并非隨機游走的。目前，金融投資是決定石油價格的主導因素。國際上的金融強國（美國、歐洲和日本）在石油價格的制定方面發(fā)揮主導作用。關于油價走勢，，持續(xù)6年的弱美元局面可能于年內改變，相應地，高油價、高金價狀況也會改變，國際大宗資源和農產品價格的走勢可能不會延續(xù)太久。這是因為盡管弱美元有助于提高其國家資產負債的質量，但從戰(zhàn)略上說，強美元符合美國的根本利益。長期實施弱美元政策，一是降低了美元作為國際貨幣和國際儲備資產的地位；二是使俄羅斯獲益；三是激化了美、歐矛盾。投機與歐佩克（OPEC）理念的轉變是此輪油價上升的主要動因，但全球經(jīng)濟減速短期內將不支持油價大幅攀升。油價走勢在短期內不排除繼續(xù)創(chuàng)出新高的可能，但需求面不支持油價上漲；中期看，新興市場經(jīng)濟對石油需求的穩(wěn)定增長與OPEC理念的轉變，使油價仍然維持在高位；長期看，油價走勢將取決于替代能源的開發(fā)進展。
二、世界經(jīng)濟形勢對中國經(jīng)濟的影響
國際經(jīng)濟對中國經(jīng)濟的影響主要有兩方面：（1）出口減少，經(jīng)濟增長下降。有關分析認為，外部環(huán)境“趨冷”，使中國內部經(jīng)濟自動“降溫”。如果宏觀調控過度緊縮，容易形成“超調”。（2）貨幣政策加息空間很小。中美貨幣政策具有不同取向。在美聯(lián)儲不斷降息的情況下，中美利差的擴大將會吸引更多的國際資金流入中國，加劇中國的流動性過剩。中國緊縮性貨幣政策的加息空間被一再壓縮。
次貸危機對中國出口的影響程度將取決于美國經(jīng)濟減速的程度。根據(jù)測算，中國出口增長率與美國GDP增長率之間存在著較強的正相關關系，美國GDP增長率每下降1個百分點，中國出口增長率平均將下降5.2個百分點。因此，2008年要警惕出口增速下滑，但一些行業(yè)的生產性投資依然過快增長而可能出現(xiàn)的產能過剩。
世界上一些國家對中國企業(yè)在海外尋求資源的緊張甚至限制，主要是出于對“中國崛起”的恐懼，其中不排除某些國家有壓制中國的戰(zhàn)略思維。在獲取世界重要資源方面，中國今后還會面臨新的矛盾和沖突。此外，出于長期的戰(zhàn)略考慮，中國也應審時度勢，更加理性地分析當前的國際政治經(jīng)濟形勢，克服急功近利的情緒與做法，避免當年中國海洋石油總公司收購美國石油公司不成反而形成被動局面的事情再次發(fā)生。實際上，中國不必過分沉重地背上資源的包袱，畢竟當今世界是全球化的時代，經(jīng)濟合作與互利共贏是當前國際經(jīng)濟關系的基調。同時，作為長期的發(fā)展戰(zhàn)略，尋求海外資源應當更加理性化、策略化，多采用民間資本包括海外華商資本的形式，實現(xiàn)資源主體的多元化。
國際經(jīng)濟形勢對中國的影響主要有：全球經(jīng)濟減速對出口的負面影響；在美元有序調整與美國經(jīng)濟減速的環(huán)境下，外部世界對人民幣升值的壓力依然強大；發(fā)達國家對華貿易保護主義勢力加強；高油價、大宗商品價格上漲產生較大的通貨膨脹壓力；國際金融市場激烈動蕩對資本市場的心理沖擊加大；國際社會炒作中印充當全球經(jīng)濟增長發(fā)動機有可能要求我國承擔更多的國際責任；發(fā)達國家對基金的投資限制有可能放松，為“走出去”戰(zhàn)略提供相對寬松的環(huán)境。
第3篇：房地產近期的走勢分析范文
傲景觀瀾項目經(jīng)過前期對天津市及濱海新區(qū)現(xiàn)有項目的市場調研分析表明，目前天津房地產的整體市場進入了“非常時期”，由于政策的多種原因，客戶購買比例明顯下降，成交量下滑，持幣待購的現(xiàn)象增多，使天津的房地產的市場正向“低糜時期”發(fā)展。綜觀濱海新區(qū)區(qū)域房地產市場，對于它的房地產市場未來的發(fā)展及趨勢，在天津市政府明確作出要“全面加快建設濱海新區(qū)的建設”，相關利好政策的引導下，區(qū)域市場狀況形勢利好，未來濱海新區(qū)的土地稀缺性將日趨明顯，區(qū)域內樓盤銷售價格將有大幅度上漲趨勢，勢必帶動了區(qū)域內整體房地產的發(fā)展。使得整個濱海新區(qū)的區(qū)域房地產產品價值得到提升，必將引來消費者對濱海新區(qū)房地產市場的高度關注和青睞。二、7月份營銷推廣思路
1、7月份營銷推廣思路
通過分析目標客群的購買心理，得出其對產品的訴求點，價格已經(jīng)不再成為購買產品的主導因素。市場的變化、消費客群的變化，使傲景觀瀾后期營銷推廣策略進入了品牌營銷階段，傲景觀瀾將借助活動以及項目產品推介會加大全方位營銷推廣，對天津市的高端目標客戶進行項目營銷推廣宣傳，擴大項目知名度，為泰豐集團順利進入天津市場奠定良好基礎。
7月份主要的營銷推廣思路如下：
（1）提升品牌形象，打破區(qū)域堡壘，進入天津市房地產市場，擴大產品認知度；
（2）充分挖掘唯一性，在激烈的市場競爭中，保持絕對產品優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢；
（3）鞏固產品忠誠度，提高推薦量，實現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；
（4）快速進入天津市場，以項目獨有景觀優(yōu)勢，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內目標客戶投資，居??；
（5）以“快、速度”反映市場適應市場，以“穩(wěn)”求得市場的伸縮性。
2、7月份整體推廣重點
后期銷售的推廣主線，結合當前的大勢銷售重點，深挖產品的核心價值，重新搭建市場平臺，提高產品的認知度。傲景觀瀾以“純居住景觀大宅”為品牌目標的媒體訴求點，展開綜合性的策略思考。項目市場推廣應對下列問題予以清晰的解釋:
重點清晰了解以下三要素：
（1）市場立足點，即傲景觀瀾絕對競爭優(yōu)勢。
A、品牌形象的樹立，對區(qū)域堡壘的良性沖擊；
運用：合理分析調整廣告檔期，結合媒體引導，保持市場的持續(xù)競爭力，對媒體的選擇結合時間節(jié)點，適當作以調整，建議在天津市內投入全方位的廣告宣傳，擴大項目宣傳力度，促進項目銷售。
、規(guī)避區(qū)域市場大量同質化產品影響
運用：深挖產品優(yōu)勢，以絕對競爭力規(guī)避區(qū)域競爭項目的影響，一方面，突顯區(qū)域地塊的稀缺性，傲景觀瀾地段優(yōu)勢的絕對性；另一方面，強調周邊良好的人文環(huán)境，優(yōu)良的配套設施，提升文化品位社區(qū)形象，得到廣泛消費者的認同。
C、氣勢磅礴的100000平米的“極少主義建筑群”。
運用：項目體現(xiàn)的理念更多應該落到實處，軟硬結合，整合各方面資源，打造“傲景觀瀾——極少主義建筑”這一全新的市場品牌形象。
（1）目標客群的認知及體現(xiàn)，與其產生共鳴。
（2）鞏固老業(yè)主對項目的忠誠度，通過后期活動提高推薦量。
（3）通過項目產品推介會，作為項目進入市區(qū)的切入點，擴大泰豐集團的知名度。
3、7月份媒體策略：
對于7月份媒體宣傳本案有所調整，加大對泰豐傲景觀瀾項目宣傳攻勢，轉入天津市場市內主流媒體，進行廣告宣傳推廣，增強泰豐集團專業(yè)地產品牌知名度，以及傲景觀瀾項目品牌認知度，提前為泰豐集團進入天津市場創(chuàng)下良好的美譽度。
報廣媒體的投入
天津今晚報（6月23日或6月24日）整版
宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會
每日新報（6月23日或6月24日）整版
宣傳主題：傲景觀瀾6月28日盛大開盤 項目推介會
戶外媒體配合
天津主要路牌選擇：黑牛城道與紫金山路交口路牌(270平方米)
因為選擇此路段的路牌廣告，主要是為了對梅江區(qū)域的客戶購買群，進行阻隔，吸引此地區(qū)的高端客戶群體，產生對本案購買買欲望。
天津主要路牌選擇：衛(wèi)津南路嘉利大廈對面路牌（203平米）
選擇此路段的廣告牌，主要是地處和平區(qū)、南開區(qū)的交界區(qū)域，吸引此區(qū)域的高端的客戶群體。
天津主要路牌選擇：南京路國貿中心圍檔戶外廣告路牌（100平米20*5）
位于小白樓商圈CBD，毗鄰濱江購物中心,是市中心的繁華地段
4、項目宣傳活動配合
太太研究生活會
打造魅力女人，構建尊貴生活……
一、活動目的：
提升產品影響力
邀約國內的知名色彩專家于茜蔓女士進行講座，展現(xiàn)泰豐集團強大的社會影響力；
通過活動前后的新聞推廣宣傳，推廣泰豐集團及傲景觀瀾項目的形象，擴大、濱海新區(qū)以外的地區(qū)、天津市區(qū)的知名度。
推動品牌建設
通過新聞推廣宣傳，提升品牌形象，樹立品牌美譽度；為泰豐集團順利進軍天津市市場，開展項目推廣打下堅實的基礎。
二、活動的時間
20__年7月1日上午13：30—15：30
三、活動的地點：暫定天津喜來登大酒店會議廳或水晶宮酒店
四、講座主題：女性色彩魅力搭配
五、主講老師于西蔓女士
針對人群：
天津市白領 、金領女性。年齡在26—40歲之間。具有消費潛力及可感性引導消費的人群，她們在安居置業(yè)和消費投資方面有一定的意見主張。追求生活品位，塑造完美個人形象的成功女性群體。
目標效果：推廣泰豐家園四期項目在購房者心中的良好形象定位，起到在第一時間留下第一印象的告知性引導作用。讓女性朋友知道選擇泰豐是生活品位和社會地位的象征。倡導成功女性的時尚工作、生活。
媒體配合：
1）新濱海周刊（濱海版6月24日）半版廣告
宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知
2）今晚報（6月23日或6月24日）半版
宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知
3）每日新報（6月23日或6月24日）半版
宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知
4）北方經(jīng)濟時報（6月22日或6月24日）半版
宣傳主題：太太研究生活會宣傳告知
十、銷售道具
銷售人員事先準備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）
注：通過此次活動借此樹立泰豐集團品牌形象和傲景觀瀾項目良好的形象。
泰豐家園四期——傲景觀瀾項目介紹會
十年鑄就品牌泰豐今朝再造觀景豪宅………
泰豐·傲景觀瀾激揚入市
一、活動目的：
1、提高泰豐集團知名度，提升傲景觀瀾產品形象；
2、打破區(qū)域堡壘，進入天津市房地產市場，擴大產品認知度；
3、充分挖掘傲景觀瀾產品的唯一性，在激烈的市場競爭中，推介產品優(yōu)勢；
4、鞏固產品忠誠度，提高推薦量，實現(xiàn)老業(yè)主帶新業(yè)主；
5、快速進入天津市場，以項目獨有優(yōu)勢景觀，公園居家有氧的生活方式，吸引天津市內目標客戶投資，居住。
二、活動時間：20__年7月1日下午
自助冷餐式項目推介酒會：16：30——18：30（負責人：泰豐集團、鋒華興業(yè)、活動公司）
三、活動地點：天津大禮堂2號會議廳
四、主辦單位：天津泰豐集團、
協(xié)辦單位：鋒華興業(yè)、廣告公司
五、邀請單位：泰豐集團領導；鋒華興業(yè)領導；五合國際設計集團；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團萬潔物業(yè)公司；房地產專家。
六、活動內容：
a)主講人：泰豐集團領導
內容：泰豐集團形象介紹
b)主講人：泰豐集團——工程部、規(guī)劃部
內容：傲景觀瀾項目介紹和產品介紹
c)主講人：五合國際設計集團——劉力
內容：傲景觀瀾景觀規(guī)劃介紹
d)主講人：泰豐集團萬潔物業(yè)——負責人
內容：物業(yè)管理公司提供金牌服務
e)主講人：房地產專家——劉玉錄博士
內容：濱海新區(qū)未來房地產投資走勢分析
嘉賓人員
注：現(xiàn)場委派銷售員對傲景觀瀾項目進行詳細樓盤的講解和發(fā)放宣傳品（樓書）
七、參加人員：泰豐集團領導；鋒華興業(yè)領導；五合國際設計集團；泰豐工程部、規(guī)劃部；泰豐集團萬潔物業(yè)公司；房地產專家。
八、新聞媒體配合（項目推介會的現(xiàn)場跟蹤宣傳報道）
媒體工作人員、各大報紙記者。（新濱海周刊記者姜培、北方經(jīng)濟時報記者劉樹強、今晚報記者張同、孫中偉、每日新報鄭永霞搜房楊定坤
注：（以上所有記者暫定）
售樓處工作人員（全體銷售人員）
八、參加人數(shù)：200-300人
九、媒體配合：
3）新濱海周刊（濱海版6月24日）整版廣告
宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知
4）今晚報（6月23日——6月24日）
宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知
5）每日新報（6月23日或6月24日）
宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會宣傳告知
4）北方經(jīng)濟時報（6月22日或6月24日）
宣傳主題：項目開盤廣告 傲景觀瀾項目推介會
十、銷售道具
銷售人員事先準備好樓盤的宣傳手冊（提袋、樓書、戶型圖等）沙盤模型
注：主題圍繞每次內容，介紹一下泰豐集團的實力及這次推介會的意義，借此樹立泰豐企業(yè)和傲景觀瀾項目良好的形象。
傲景觀瀾溫州推介會初步方案
前言：
目前，整體房地產市場銷售的多元化演變，越來越多的房地產項目不單單局限于當?shù)氐膮^(qū)域市場消費，就象東北的購房團光顧威海及珠海的房地產市場，北京的房展會親臨山西的房地產市場一樣，很多區(qū)域的房地產項目也開始面對全國推介。由于地區(qū)于地區(qū)之間的房地產市場的差別，未來市場的潛量的掌握程度不一，這就為房地產市場的全國性投資蘊涵了無限的商機，從而涌現(xiàn)出了許多房地產的投資者，多年的房地產投資使得這些青睞房地產事業(yè)的投資者越來越專業(yè)化，就象我們熟知的“溫州炒房團”一樣，哪個地區(qū)的房地產市場升值潛力大，哪里就有他們活躍的身影，“長三角”版塊、“珠三角”版塊以及“京津冀”版塊等都成了眾多房地產投資者的投資熱區(qū)。
就本項目而言，我公司建議的“傲景觀瀾溫州推介會”，不單單是為了銷售而推介，就泰豐公司的長期發(fā)展戰(zhàn)略看，溫州推介會的宗旨是通過投資者將項目推向全國，打出續(xù)列的品牌目標，未來的泰豐不只是天津的泰豐，而是全國的泰豐。
推介會初步構思：
具體步驟：
一、市場初探
計劃利用我公司的既有關系，聯(lián)系溫州政府機構及民間組織、炒房團，將傲景觀瀾項目資料、泰豐集團背景資料、天津及濱海新區(qū)近期和遠期的戰(zhàn)略發(fā)展前景、項目市場地位、投資情況分析等文件一并快遞，先小范圍對市場進行摸底。在根據(jù)小范圍市場探測反應，我公司再制定下一步詳細推介計劃。（負責人XX）
二、聯(lián)系場地
如果市場初探反應良好，我公司將派人到溫州考察當?shù)厥袌觯⒙?lián)系當?shù)馗邫n消費場所，如市中心五星級酒店等并對現(xiàn)場消費人群進行考察、場地測量。（負責人__）
三、安排布展宣傳
聯(lián)系當?shù)卣故締挝粚榷▓龅剡M行布置、安排當?shù)刂髁髅襟w檔期、運送資料等（__）。
四、現(xiàn)場推介
第4篇：房地產近期的走勢分析范文
關鍵詞：國際經(jīng)濟金融環(huán)境；直接投資；境外資金流入；人民幣匯率走勢
中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2012）09-0001-03
一、對吸引外商
（一）直接投資（FDI）的影響
2011年FDI的主要特點：數(shù)量上收到了相關政策的宏觀調控，F(xiàn)DI先降后升。2011年國家明顯將外來的投資產業(yè)結構進行了優(yōu)化組織，能夠實現(xiàn)“量”“質”之間的根本轉換，旨在取消外資企業(yè)“超國民待遇”、對于公司內部來說，為了能夠使得環(huán)境的競爭性加強，所以就出臺了相關的“內外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一至25%”等政策來完善，對于態(tài)度來說，則產生了一定的觀望性。一般來說，比增的速度會通過相關的政策，逐漸適應調控的內容，現(xiàn)在中國的經(jīng)濟發(fā)展還比較妥善，各方面的勞動力資源配置都比較合理，因此，漸漸地，F(xiàn)DI逐步回暖。從來源地看，現(xiàn)在處在前面的幾個國家地區(qū)就是中國香港、英屬維爾京群島、日本、韓國、美國、德國、新加坡、中國臺灣、開曼群島及薩摩亞，對于外資的實際的投入約為84%，韓日方面的投資就大部分呈下降的趨勢，因此，現(xiàn)在的增長形態(tài)是比較穩(wěn)定的，一般來說，區(qū)域的結構能夠給很多的地方帶來一定的優(yōu)勢，廣東、上海、浙江及北京還有江蘇等地利用外資額已占全國的70%，但是相對來說，中西部占據(jù)的比例就進一步減退了，所以，對于產業(yè)結構來說?，F(xiàn)在的高科技增長對于各個行業(yè)都有著促進的作用，也就說，電子設備以及交通運輸?shù)龋紩S著高科技的發(fā)展而發(fā)展。
（二）對境外資金流入的影響
一方面，人民幣升值的幅度加大，因此，境內的資產問題就會導致進一步的走高，所以要關系到很多的因素，以便于能夠將勢頭穩(wěn)定，一般來說歐美的主要力量能夠控制整個的證券市場和經(jīng)濟的模式，但是，外來的資金容納情況漸漸就緩慢了很多。現(xiàn)在的證券市場投資結構變化多端，如國家外匯管理局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年第一季度，境外投資者對我國境內金融機構直接投資流入6.6億美元，流出0.4億美元，凈流入6.2億美元；我國境內金融機構對境外直接投資流出15.5億美元，流入為0，凈流出15.5億美元。2011年末，境外投資者對我國境內金融機構直接投資存量684.3億美元，我國境內金融機構對境外直接投資存量526.6億美元；個人用匯政策改革、QDII擴容等放松資本流出管制的措施亦將資金流進一步促進，此外還能夠對于資金從外來的流入情況進行一定的監(jiān)督和管理，不斷將市場的門檻太高，進一步完善管理的優(yōu)化。
另一方面，由于現(xiàn)在的資金整體情況沒有實質上的改變，也就是說，對于人民幣美元升值頻率和幅度加大、資產在境內的價格也就進一步上漲，所以，入境的勢頭將會一點點被強化。據(jù)銀河證券基金研究中心初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011年12月31日，不含QDII的國內基金公司公募基金資產凈值為21342.41億元，較2010年底下降13%，連續(xù)第二年下降?？偟膩碚f，目前基金行業(yè)處于一個相對低潮期，行業(yè)所面臨的生態(tài)環(huán)境較為
負面。
對于下面的原因來說，2012年境外資金的入境勢頭將較2011年進一步加強，也就是說儲加息周期結束，這樣會帶動利息的降低，境內所能夠得到的外力也是越來越小的。因此，金融市場需要進行重新的編排，來完善市場的管制，對于人民幣的匯率情況，要進行改革和推進，完善美元的匯率，進一步能夠將市場的升值情況進行預算，完善房地產的促進效力，特別是相關的寫字樓，那些工商地帶的樓盤往往存在著很大的利潤前景，因此，對外資來說吸引很大，境內的股票也會使得總體的情況進一步完善吸引外資。在上述背景下，最重要的就是要不斷強化監(jiān)管，進一步提升管理的能力。
（三）對人民幣匯率走勢的影響
復旦大學金融研究院7月8日最新《復旦人民幣匯率指數(shù)走勢分析》報告顯示，在剛剛過去的二季度，人民幣對美元貶值明顯，0.88%的貶值幅度創(chuàng)下了自1994年以來的最大值。由于歐債危機引起的外部需求萎縮，使我國出口遭受嚴峻考驗，進而影響我國經(jīng)濟。同時，經(jīng)濟結構調整、培育新的經(jīng)濟增長點和擴大內需都需要假以時日，短期內經(jīng)濟增速回落已不是懸念。這些因素都支持人民幣繼續(xù)貶值，但貶值空間
有限。
隨著中國經(jīng)濟和世界經(jīng)濟的對接和互動加深，人民幣與國際貨幣體系的聯(lián)系將愈益增強，承擔的權利和責任將同時增加，這就促使人民幣不得不謀求獲得更具影響力的國際地位。盡管人民幣短期內既無意愿也無能力改變高度競爭的國際貨幣環(huán)境，既無意愿也無能力實施任何新的、固定的國際貨幣制度安排，但在全球經(jīng)濟重心逐步轉向人口和資源強度較高地區(qū)的力量推動，及中國經(jīng)濟規(guī)模擴展效應日益釋放的新背景下，人民幣在未來全球貨幣體系中的地位和作用將會發(fā)生實質性變化。在最近一段時期內，人民幣也可能會被別的貨幣釘上，成為區(qū)域內某些貨幣匯率水平?jīng)Q定的參照對象。當然，人民幣在全球貨幣體系中地位和作用的有效確立，既取決于中國經(jīng)濟的持續(xù)增長及與國際經(jīng)濟的融合程度加深，也取決于人民幣匯率形成及其機制改革的措施選擇和策略應對。
二、實施互利共贏戰(zhàn)略的對策與路徑
現(xiàn)在我國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)等各方面的發(fā)展都能夠將外部的經(jīng)濟環(huán)境進行一定的拓展。所以，任何的分析和戰(zhàn)略都是針對于如何實現(xiàn)經(jīng)濟建設來開展的，因此，對于相關時期內我國人口生活水平的問題上，要進行不斷的關注，并且要結合相關的背景來完善，在經(jīng)濟政策的范圍內，進行解決和建議。
第5篇：房地產近期的走勢分析范文
作者認為，各國經(jīng)濟、貨幣領域合作是解決當今世界經(jīng)濟失衡的無奈選擇，中國應做好以下七件事情：
進一步加快匯率形成機制的改革，繼續(xù)減輕人民幣的升值壓力；
進一步加強對跨境資本流動的監(jiān)測和管理；
堅持提高引進外資的質量，加大“走出去”戰(zhàn)略的實施；
要確立放慢海外上市節(jié)奏，積極發(fā)展本土資本市場的戰(zhàn)略安排；
進一步運用好貨幣對沖操作手段；
增加雙邊貿易協(xié)定，提高亞洲區(qū)內貨幣的結算功能；
更重要的是應該積極落實并長期堅持內需主導戰(zhàn)略。
中國的匯率制度改革，是2005年全球經(jīng)濟最激動人心的事件之一。但嚴格說，匯率改革并不是從7月21日才開始的?？梢院敛豢鋸埖卣f，近兩年特別是2005年，相比改革開放27年中的任何時期，是中國匯率制度改革市場化措施出臺最密集、進程最快的兩年，是中國匯率制度有規(guī)劃、有部署改革的兩年。
人民幣匯率水平的走勢分析
市場升值預期信號在減弱
人民幣匯率改革措施出臺后，一方面盡管海外各種媒體評論眾多，有的認為改革并不徹底，但畢竟是朝著浮動邁出了關鍵的、可喜的一步，因此客觀上相對穩(wěn)定了市場的預期。另一方面，美國近期警惕通脹所采取的措施如利率上漲，使中美利差擴大，美元短期內將較為堅挺，一定程度上緩解了人民幣升值的壓力。
從市場的短期分析看，海外近期人民幣NDF（無本金交割遠期外匯交易）走勢已下降，銀行遠期凈售匯敞口出現(xiàn)擴大趨勢，表明投機壓力的熱錢逐漸減少，人民幣大幅升值預期趨于平穩(wěn)。另外，從FDI等長期資本流入因素看，2002年以來雖然中國實際利用外資的絕對額有所上升，但占GDP的比重卻一直在下降。2005年1～10月份，實際利用外資增幅明顯下降，4月、5月、6月、7月、8月、10月這六個月甚至出現(xiàn)負增長。根據(jù)IMF預測，未來國際資本流入發(fā)展中國家的速度將趨慢。2004年高達2320億美元，2005年將驟降到1330億美元，2006年可能是540億美元。其中對亞洲各國，2004年為1330億美元，2005年約800億美元，2006年更少，凈流入為340億美元。這也是考慮人民幣匯率變動中一個不可忽視的重要因素。
總之，從市場數(shù)據(jù)分析，不論是海外投資者，還是國內的企業(yè)，尤其是國內的外資企業(yè)，對人民幣升值預期在下降。有升值預期，但幅度并不大。
實際大幅升值的壓力不大
（1）匯率形成機制的改革在不斷釋放人民幣升值壓力。2005年7月21日改革后，大量改革措施的效應尚未完全發(fā)揮，而且還存在進一步改革的空間，因此完全有可能進一步釋放各種長期被壓抑的用匯需求，以減輕升值壓力。
（2）中美利差在一個時期內仍可保持一定的差距。中國目前對銀行的一系列改革措施和外匯政策的“膠著”，使貨幣市場利率一直走低，目前處于歷史的最低位。另一方面，隨著近三年來實體經(jīng)濟的高速增長，部分行業(yè)產能供給過剩壓力成為中國經(jīng)濟發(fā)展的一大問題，企業(yè)利潤增長幅度減弱，物價上升速度減緩，出現(xiàn)了對整體經(jīng)濟增長速度下滑的擔心。因此走低的市場利率趨勢難以急速改變。而美國為了吸引海外資本回流，防止通脹，彌補巨額赤字，又羞羞答答地重復使用歷史上曾使用的“強勢美元”政策，連續(xù)提高利率。近期第12次加息絲毫不意味著加息連續(xù)性動作的結束，或者說已放松對通脹的擔憂。因此中美利差趨勢仍有助于緩解人民幣升值壓力。中國的中央銀行可基于中國、美國經(jīng)濟運行周期的特點，巧妙運用好自己的貨幣政策。
（3）中美物價水平在不斷接近。雖然中國的名義工資、消費價格相對于美國，還處于比較低的水平，但中國名義工資的增長率已持續(xù)高于美國等發(fā)達國家。1994～2003年，美國制造業(yè)貨幣工資年均增長3.03％，中國年均增長率高達13.04%,遠遠高于美國。此外，兩國的價格水平也在不斷接近。雖然美國的批發(fā)價格年均增長率略高于中國，但在消費價格上，中國的年均增長率卻高于美國。因此從實際有效匯率來看，存在自然調節(jié)因素。加上中國目前對電價、油價及其他一些公用事業(yè)、資源價格的進一步改革，又會發(fā)揮物價對匯率升值壓力的緩解作用。
（4）市場機制的進一步深度改革，不排除中長期存在貶值可能性。從中長期看，中國勞動生產率持續(xù)高于美國，人民幣仍有升值的潛力，但同樣從中長期看，中國經(jīng)濟處于轉軌中，2萬多億元的社保資金缺口，1萬多億元的銀行不良資產，加上一些地方政府難以測算的巨額債務，對一個迫于各方壓力而經(jīng)驗不足的開放經(jīng)濟體制而言，對這些歷史痼疾的擇機解決和進一步主動調整內需主導戰(zhàn)略，并不意味著勞動生產率一定程度的提高肯定會使人民幣升值。換句話說，也許存在階段性貶值的可能性?？赡苣芊褡?yōu)楝F(xiàn)實，主要取決于市場化改革的力度和對赤字財政政策的態(tài)度。起碼從目前看，運用一定的外匯儲備，適時推出相關的改革措施，包括消化巨額不良資產、解決社會保障體系的欠賬、建設各種戰(zhàn)略儲備和重大設施，都可以主動成為緩解人民幣升值壓力的有力措施。
（5）人民幣資本項目下可兌換的漸進性。能否頂住人民幣匯率升值的國際壓力，從國際經(jīng)驗看，在人民幣資本項下未完全開放限度內，監(jiān)管資本跨境流動尚有相當?shù)目臻g和較為成熟的政策經(jīng)驗。鑒于東南亞金融危機的教訓和中國經(jīng)濟發(fā)展中問題的復雜性，相信中國政府對于人民幣項下完全可兌換的進程，將會有一個非常謹慎、漸進的態(tài)度，這一進程絕不可能像市場預期的那么快，更不可能按照國際游資預測的或鼓噪的軌跡走。中國仍會采取嚴格的資本流入管制，并視發(fā)展狀況出臺新的政策，尤其是對短期流動性資本的管制。加上此期間中央銀行干預外匯市場經(jīng)驗的逐步積累，必然會加大投資者的投機成本，增加國際游資對人民幣直接沖擊的難度。
歸納說，在中國的改革、發(fā)展和適度的資本管制過程中，只要政策運用適當，仍然有余地消化國際游資對人民幣幣值的沖擊壓力。
判斷性結論
（1）人民幣匯率會在雙向波動、小幅升值過程中繼續(xù)保持相對的穩(wěn)定。2005年7月21日外匯制度的改革意味著人民幣匯率形成機制市場化的開始。但是，有管理的浮動匯率畢竟存在一個“管理的目標”。在目前人民幣升值預期壓力明顯大于實體經(jīng)濟內在升值需求的情況下，特別是在中國金融改革進入關鍵時期，經(jīng)濟、金融變數(shù)較多，中國金融機構和企業(yè)對浮動匯率尚需有個適應過程，而且在匯率調整對改善國際經(jīng)濟不平衡影響有限的情況下，大幅度輕率調整人民幣匯率，風險過大，既不利于中國國內經(jīng)濟、金融的穩(wěn)定，也不利于世界經(jīng)濟與美國經(jīng)濟的穩(wěn)定。因此，在人民幣匯率調整方面，“主動性、可控性和漸進性”的基本原則不會變，也不應變。我們認為，這兩年，匯率政策的調整，更多地體現(xiàn)在“觀察、適應”的方針上，期間，中央銀行有能力將人民幣匯率保持在即使有微弱升值、但仍是小幅雙向波動中的相對穩(wěn)定。
（2）選擇適宜時機適當擴大匯率浮動區(qū)間。從更長時間看，市場供求力量決定人民幣匯率水平的影響將越來越重要。至于選擇什么時機適當擴大匯率浮動區(qū)間，我們認為，只有在進一步推進金融體系改革和外匯市場改革的基礎上，在基本吸納和消化已經(jīng)采取和準備采取的一系列市場化改革因素后，當產生新的市場供求因素的刺激與推動，才會出現(xiàn)適當?shù)臅r機。但是推出的仍是遵循“有管理”目標的“適度的”浮動區(qū)間。此期間應該不排除在個別時段人民幣升值幅度由市場力量所決定，超過0.3％；不排除在匯率改革措施因各方面原因仍不能釋放和消化市場等因素帶來的升值壓力時，提前適度擴大人民幣匯率的浮動區(qū)間。
升值預期過高的基本原因：貨幣因素大于實體因素
一方面，中國市場化改革的深入，勞動生產率的提高，勢必出現(xiàn)人民幣升值的可能。1995～2003年間，中國制造業(yè)部門的勞動生產率與美國、OECD國家相比，累計增長了1.2～1.5倍。另一方面，90年代后國際政治社會中“冷戰(zhàn)”的結束，國際資本的流動沖破了長期以來意識形態(tài)的障礙，給正在打開國門，進入資源全球化配置的中國，創(chuàng)造了極大的機遇，加上廣闊的市場，廉價的勞動力，使中國出現(xiàn)了從1990～2004年15年間有12年的雙順差現(xiàn)象也勢必驅使人民幣幣值趨于上升。但是人民幣幣值是否如海外有關機構和人員評論的，被低估了25%？40%？如果不是，又是什么基本的原因導致人民幣遭遇如此大的升值壓力？我們的基本結論是：升值固然有實體經(jīng)濟因素，但更多的壓力體現(xiàn)在貨幣性因素上。
作為世界第一大國和擁有國際儲備貨幣發(fā)行權的美國貨幣政策，前幾年僅僅從考慮解決國內經(jīng)濟矛盾的需求出發(fā)，一直保持低利率政策，發(fā)行了過多的美元。同時，各國中央銀行特別是亞洲的中央銀行通過外匯市場的干預，持續(xù)不斷的支持美國的巨額“雙赤字”，導致世界貨幣基礎增長迅猛。從1997年以來，全球貨幣基礎（全球流動性）的增長速度遠遠超過全球的生產增長速度。20世紀70年代以后，國際資本流動的增長速度已遠遠超過國際貿易的增長速度。20世紀80年代初的國際短期資本為3萬億美元，到1997年底增加到了7.2萬億美元，相當于當年全球國民生產總值的20％。當前僅對沖基金就有8000多只，約有1萬億美元資產。巨額的貨幣資金必然要在全世界各個角落獵取利潤對象。從已經(jīng)破滅的美國新經(jīng)濟泡沫、網(wǎng)絡泡沫、股市泡沫，到目前風險極大的美國房地產泡沫，從投機世界石油到目前投機世界黃金、貴金屬甚至于森林資源，全球過剩資金一刻不停地在世界各地尋找機會，導致各個被投機的商品出現(xiàn)了歷史上從未出現(xiàn)過的價格走勢怪現(xiàn)象。特別是20世紀90年代以來國際間過剩資本的流動，不間斷地帶來一些國家地區(qū)乃至全球經(jīng)濟的不穩(wěn)定。目前，盡管中美貿易差額問題如美聯(lián)儲格林斯潘所說，解決差額問題仍不足以解決美國的經(jīng)濟問題，但多年的雙順差及高額的外匯儲備，按美國強權主義解決美國歷次經(jīng)濟問題的慣用思維，自然仍被授人以口實，被國際游資利益集團所大造輿論，造成人民幣極大的升值壓力。
此外，國內經(jīng)濟實體恐于人民幣升值預期的海內外強大輿論壓力，加快資產調整，又循環(huán)加大了升值壓力。前些年外流的海外資金回流，國內貿易企業(yè)通過貿易信貸（提前收款、推遲付款、信用證等貿易項下融資）的貨幣資產調整，個人的美元、人民幣間資產轉換，最終必然是成倍放大實體經(jīng)濟面反映的人民幣升值要求。
重要的是長期分析：中國匯率的國際環(huán)境
即使中國政府目前的決策絲毫無誤，也并不能完全理想解決當今全球經(jīng)濟、貿易的失衡問題。全球經(jīng)濟貿易失衡的主要原因，是美國經(jīng)濟的失衡，是美國多年經(jīng)濟政策的結果。由此評價美聯(lián)儲格林斯潘18年的政策和遺產，對世界而言，是福還是禍？需進一步認真研究。因為要解決目前世界經(jīng)濟失衡帶來的全球匯率波動，首先需要美國以大國負責的姿態(tài)來對待全球經(jīng)濟失衡，主動對多年積累的已扭曲的經(jīng)濟結構進行調整。同時，鑒于美國經(jīng)濟“硬著陸”會對全球經(jīng)濟帶來的巨大風險，最后無奈的選擇，只能是各國加強合作，分別調整自身的經(jīng)濟結構，才能逐步改善國際貨幣體系。
當前世界貿易格局是近15年國際政治、經(jīng)濟結構變化的結果
理論上，貿易格局的變化與匯率的變動密不可分。但全球15年來貿易格局變化如果不是匯率因素起決定作用，又是什么力量在暗暗地發(fā)生作用？
從90年代開始，發(fā)達國家的資本輸出，再也不局限于發(fā)達國家之間，而是加速面向市場廣闊、勞動力資源豐富且便宜的發(fā)展中國家，并以資本輸出帶動制造業(yè)生產能力輸出。1991～1997年，發(fā)達國家之間的國際直接投資年均增長率只有8.8％，而流向發(fā)展中國家的投資卻增長了32.3％，發(fā)展中國家在吸收國外直接投資中的比重也從1990年16.5％上升到1997年40％。
與世界資本輸出結構及輸出目的的變化相對應，世界貿易結構顯現(xiàn)出三大特點。
一是跨國資本流動直接帶動了東亞各國包括中國的國際貿易。當前的國際分工體系，不再局限于差異性產品，而是生產鏈條在全球的重新配置與延伸。跨國資本流動不再以當?shù)厥袌雠c自然資源為主要目的，而是以資源、風險的全球配置為主要目的。中國及東亞的情況表明，直接投資與貿易順差之間的相關性明顯增強。尤其在中國，1997年以后利用外資和貿易順差的走勢基本一致。
二是當前世界的資本流動主要是通過跨國公司進行，跨國公司引導了國際貿易的流向，決定了世界貿易的基本格局。目前全球生產的1/3，國際商品貿易的1/2以上，國際技術貿易和國際服務貿易的3/4以及外國直接投資的90％都是由跨國公司進行的。跨國公司在國際貿易中的作用提高，導致國際貿易競爭正從過去以企業(yè)間的比較優(yōu)勢為主，轉變?yōu)橐栽趪H范圍內整合資源的能力競爭為主，國際貿易格局由原先的產業(yè)間貿易為主，轉向產業(yè)內貿易和跨國公司內貿易為主。
三是世界三大區(qū)域的貿易差額結構發(fā)生了巨大變化。美國對其他兩個區(qū)域的貿易從“一順一逆”（對歐盟順差，對東亞逆差）變成“雙逆差”；歐盟從“雙向逆差”變成“一順一逆”（對美國順差，對東亞逆差）；東亞“雙順差”情況沒變，但對歐美的順差規(guī)模從1000多億美元增長到4000多億美元。
匯率對世界貿易基本格局的影響在逐步弱化
傳統(tǒng)經(jīng)濟學認為匯率能自發(fā)調節(jié)貿易差額。但由于世界貿易基本格局的變化和現(xiàn)行國際貨幣體系的弊端，目前匯率對世界貿易基本格局的影響已弱化。
（1）匯率波動基本已由金融易主導。全球跨國貨幣交易量已遠遠超過全球貿易量，跨境外匯全年僅日均交易量已達世界全年貿易額的10％左右。由于全球資產泡沫此起彼伏，金融易的流向、目標物經(jīng)常脫離實體經(jīng)濟。匯率波動信息中存在噪音，不僅不能自發(fā)調節(jié)貿易差額，有時甚至背道而馳。即使匯率波動的方向與幅度較恰當，其效應的顯現(xiàn)往往還需相當時間。因此，平衡貿易差額已不能完全寄希望于匯率的市場化調節(jié)。從現(xiàn)實看，1995年以來，美國經(jīng)常項目逆差持續(xù)擴大，但美元實際有效匯率在1995～2002年間走強，2002年后卻出現(xiàn)疲軟；日元1985年廣場協(xié)議后大幅升值與波動，但日本貿易一直順差。
（2）部分匯率風險已被跨國公司內部化。當跨國公司成為國際貿易主體后，匯率成了跨國公司內部核算價格，主要調節(jié)內部的利益分配，對整體利益影響力有限。中美貿易中尤其是中國對美出口中很大一部分是美資跨國公司的內部貿易。從1992年到2005年，中國實際有效匯率發(fā)生較大波動，但據(jù)美國商務部報告，1992～2004年的關聯(lián)貿易占美自華進口比重卻從10.5%一路上升到27.1%，占美對華出口比重從4.9%上升到14.2%。
（3）匯率波動基本不影響產品最終售價。一方面，產品最終售價中服務等非貿易部分占比不斷提高，對匯率的敏感性下降。據(jù)美國經(jīng)濟學家估計，中美貿易的價值鏈基本上由美國企業(yè)控制。美國自中國進口價值1美元的商品在美的零售價約4美元，3美元被美國的品牌擁有者和流通領域賺走。中國僅得1美元，其中有20美分相當于利潤和折舊，往往被出口企業(yè)所有人――臺灣或香港廠商獲取，還有30美分用于購買進口原料，中國投入了大量勞動力和基礎建設，僅得50美分。中國出口美國的產品以消費品為主，且美國掌控價值鏈的絕大部分，因此人民幣小幅升值并不會改變其零售價格。
另一方面，匯率大幅高頻波動，使國際貿易承受不必要的匯率風險。為保持市場份額等目的，出口廠商更傾向于自我消化匯率風險，而不是用再定價方式轉嫁，匯率波動對需求的影響弱化。
從1985～1987年間美日的經(jīng)驗看，進口價格與匯率波動、出口價格與生產成本的相關性相當弱。美國1985年匯率貶值后半年，真實進口價格仍低于其最初水平，一年后真實進口價格的上漲幅度，比起美元的貶值幅度仍微不足道。日本的單位勞動成本與制造品的出口價格變化比例也極其不相稱，日本制造商試圖穩(wěn)住出口價格，而不是使價格與成本同比例變化。
（4）貿易不平衡格局具有自身長期的內在穩(wěn)定性。不僅匯率對貿易、經(jīng)常項目差額的影響力在下降，而且經(jīng)濟周期對貿易差額的影響力也出現(xiàn)下降，全球貿易基本格局具有一定的內在穩(wěn)定性。從實際情況看，1996～2004年，不但世界各國的匯率發(fā)生了較大波動，各國經(jīng)濟也發(fā)生了較大的調整，但從國際經(jīng)常項目基本格局看，并未發(fā)生顯著變化。美國在將近1/4個世紀的時間內一直陷入經(jīng)常項目持續(xù)逆差的局面，且逆差的絕對額不斷擴大；歐元區(qū)除個別年份（如2000年）出現(xiàn)逆差外，均為順差；日本一直保持順差；亞洲國家（日本除外）的順差則在不斷擴大?？傊?，可以說除非匯率發(fā)生長期、大幅波動，匯率波動很容易被經(jīng)濟結構的調整所吸收。
進一步分析，貿易差額呈現(xiàn)明顯的逆周期特點。1984～1985年中國經(jīng)濟增長率高達13％以上，順差急劇下降，從1983年的0.3％下降到1985年的-5％左右；1989～1990年中國經(jīng)濟增長率只有4％，但貿易順差大幅增加，從1988年的-1.9％上升到1990年的2.2％；1993年前后經(jīng)濟增長率高峰時期超過14％，貿易順差卻從1991年的2％下降到1993年的－2％水平。其他時期也大體類似。
日本從1955年以來經(jīng)濟增長大致分三個階段，一是50年代末到60年代末的高速增長階段，大約在10％左右，除個別年份出現(xiàn)少量貿易盈余外，均為貿易赤字；二是70年代初到80年代中后期，經(jīng)濟實際增長率在4％左右，貿易差額波動較大，既有大額貿易盈余，也有大額貿易赤字；三是90年代泡沫經(jīng)濟破滅以來，實際經(jīng)濟增長率在1％左右，甚至出現(xiàn)負增長，一直有大額貿易盈余。
可見，匯率對貿易差額的影響不能說已完全沒有，但相對以前任何階段，影響力大為降低。匯率波動不會輕易影響單個國家在國際分工中的地位，但仍應考慮。第一，存在多個相類似競爭優(yōu)勢的國家，匯率的長期大幅波動，仍會導致跨國公司重新配置資源，從而影響其貿易差額。第二，匯率的波動往往導致某個國家部分原有優(yōu)勢的喪失，需要重新尋找、建立核心競爭力，推動產業(yè)結構升級。這個過程仍然充滿風險。但從國際經(jīng)驗看，在應對匯率波動方面，除個別國家出現(xiàn)失敗外，在不發(fā)生金融危機的條件下，大部分國家仍能有較強的調整能力。第三，匯率波動對國內不同企業(yè)的影響不同?？鐕髽I(yè)、大企業(yè)有能力走出國門，在世界范圍配置生產鏈，因此能有效抵御，甚至利用匯率波動。但出口導向的內資中小企業(yè)，尤其在外匯市場發(fā)育不完全的環(huán)境下，匯率波動對其危害較大，較直接，不能忽略。
匯率的背后：世界貨幣體系失衡的再次顯現(xiàn)
（1）美元本位貨幣體系的脆弱性：“特里芬難題”與匯率風險。一方面，雖然布雷頓森林體系崩潰以后，美元的本位貨幣地位遭到削弱，但當前美元仍占各國外匯儲備的60％以上，國際外匯交易的40％、國際貿易結算的50％以上。美元作為主要儲備貨幣，仍面臨著“特里芬難題”，即作為國際貨幣要求的貨幣堅挺與作為世界主要儲備貨幣要求的國際收支逆差之間的矛盾。
另一方面，世界上美、歐以外的非儲備貨幣國家，尤其是資本項下不可自由兌換的國家，經(jīng)常項下差額產生的資金余缺，其匯率風險是無法消除的，在貿易不平衡格局長期化的環(huán)境下，這種風險不斷累積。從官方持有的非本幣資產，尤其是美元資產看，到2004年，東亞13國的外匯儲備為23093億美元，占世界各國官方總儲備的比例已經(jīng)達到61.4%。從包括官方與私人的外幣凈資產頭寸看，這種不平衡在不斷加劇。拉丁美洲國家的外幣凈負債不斷增加，從1994年的436億美元，增加到2002年的1824億美元，增長了4倍多。而亞洲大經(jīng)濟體的外幣凈資產則從1994年的1390億美元，一路上升直到2002年的6717億美元，增長了5倍多。中歐國家的外幣凈資產增長得更快，從1994年的7億美元，增長到2002年的394億美元，增長了56倍多。
（2）美元發(fā)行不受約束，導致世界資產泡沫與金融危機不斷。更重要的是，當前的國際貨幣體系除延續(xù)布雷頓森林體系內在的“特里芬難題”外，作為國際儲備貨幣的發(fā)行不再有黃金約束，世界貨幣的發(fā)行往往服務于一國國內的經(jīng)濟需求。從1998年以來，美國M2的增長速度連續(xù)六年高于GDP現(xiàn)價的增長速度，存在美元的超額供給，引起了美國及世界此起彼伏的以經(jīng)濟過熱和資產價格暴漲為特征的信用泡沫。從20世紀70年代初以來，美國經(jīng)常賬戶累積了3萬億美元的赤字。當這3萬億美元的貨幣進入擁有對美國貿易順差國家的銀行系統(tǒng)，遇上某些國家政策稍有不慎，就開始了一個創(chuàng)造泡沫的過程。銀行開始瘋狂擴大信貸，引起了經(jīng)濟空前的繁榮，股票、房地產等資產價格急劇上漲。由于幾乎每個產業(yè)都容易獲得低息貸款，提供了過多的生產能力。當投資和經(jīng)濟增長異乎尋常地加速時，資產價格的泡沫就不可避免的出現(xiàn)了。正是這樣一個過程，推動了前面提到的從美國的股市泡沫、新經(jīng)濟泡沫、房地產泡沫，到目前全球的石油價格、黃金價格、一些貴金屬價格、森林資源的不正常走勢。而且可以大膽預計，這個過程遠沒有結束。
第6篇：房地產近期的走勢分析范文
【關鍵詞】 美國量化 不利影響 應對措施
一、美國量化寬松政策回顧
量化寬松是指在流動性現(xiàn)金等常規(guī)貨幣政策不能發(fā)揮作用的條件下，中央銀行為穩(wěn)定金融系統(tǒng)和刺激經(jīng)濟所采取的一種非常規(guī)的貨幣政策。中央銀行主要通過其公開市場賬戶在二級資本市場購買長期證券資產，以改善金融市場流動性狀況和銀行信貸條件。美國QE的主要目標，就是穩(wěn)定美國的金融體系，挽救美國經(jīng)濟。
美聯(lián)儲的QE計劃萌芽于2008年9月雷曼兄弟的破產。為緩解金融市場流動性枯竭的狀況，維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，美聯(lián)儲通過各種信貸工具向金融機構注入大量流動性。2008年11月至2010年3月，美聯(lián)儲實施了第一輪量化寬松（QE1），定向購買房地美、房利美發(fā)行的債券及其擔保的住房抵押貸款支持證券MBS，以及長期美國國債，共計1.725萬億美元。QE1的主要目的是消化兩房的有毒資產，穩(wěn)定住房信貸市場。
2010年11月至2011年6月，美聯(lián)儲實施第二輪量化寬松（QE2），購買了6000億元美國長期國債。主要目的是降低美國長期證券資產收益率和長期住房抵押貸款利率。2011年9月至2012年12月，美聯(lián)儲開展了“扭曲操作”。扭曲操作并不直接為市場注入流動性，而是通過發(fā)行短期國債來置換長期國債的方式，人為壓低長期利率。此階段共完成了4000億美元的國債置換。本質上看，扭曲操作與QE2基本相同，但操作力度較為溫和。
2012年9月，美聯(lián)儲開始第三輪量化寬松（QE3），主要購買標的仍然是MBS和中長期國債，每月購買MBS規(guī)模400億美元、中長期國債450億美元。2014年11月起，美聯(lián)儲正式結束資產購買計劃。
美聯(lián)儲實施三輪QE以來，累計投入39630億美元，其中，20730億美元用于購買MBS，16900億美元用于購買美國國債，2000億美元用于購買聯(lián)邦機構債。在此期間，標普500指數(shù)上漲131%，十年期國債收益率從2.96%降至2.27%。美國GDP增速和失業(yè)率均顯示，美國經(jīng)濟正在復蘇。
從效果上看，QE基本完成了預定目標。首先，QE避免了美國金融危機的進一步惡化，穩(wěn)定了信貸市場。第二，美國經(jīng)濟穩(wěn)定增長，增速遠高于日本和歐元區(qū)，國內就業(yè)市場狀況持續(xù)改善。第三，美國通貨膨脹基本穩(wěn)定，處于低通脹、穩(wěn)定增長的黃金區(qū)間。
二、QE退出的負面影響傳導機制
QE的本質實際上是美聯(lián)儲向經(jīng)濟注入大量的流動性，維持美國長期國債的低利率，從而拉低美國金融機構的信貸利率水平，進而刺激經(jīng)濟復蘇。但是，QE注入的大量流動性，并沒有解決美國經(jīng)濟的結構性問題，沒有刺激實體經(jīng)濟的有效需求，可能產生資產泡沫。美聯(lián)儲2014年11月停止資產購買計劃只是QE的一個開始，未來如何回收過剩的流動性、如何保持美聯(lián)儲資產負債表平衡，才是真正的考驗。
對美國QE退出的研究頗多，主要是研究外溢效應、信用創(chuàng)造、資本邊際效率等。且以定性研究居多，定量研究較少。
QE退出對世界經(jīng)濟有著重大的影響。從現(xiàn)實角度看，負面影響居多。下面將逐條列出其主要影響和傳導機制。
三、QE退出對我國的不利影響
我國屬于新興市場國家，同時持有大量的美國國債，QE退出對我國的負面影響較大。但是，我國尚未實現(xiàn)完全的資本自由流動，且國內經(jīng)濟基本面向好，因此QE退出對我國的實際影響有限。下面逐一進行分析。
1、資本外流
在美聯(lián)儲實施QE期間，學界普遍較為關注我國的熱錢流入。熱錢流入主要表現(xiàn)為外匯占款不斷膨脹。QE退出后，熱錢可能短期大量外流，造成國內流動性緊張。就目前來看，由于美聯(lián)儲仍將利率保持在極低的區(qū)間，因此熱錢仍以流入為主。但是，美聯(lián)儲加息預期越來越強烈，一旦變?yōu)楝F(xiàn)實，勢必造成資本流動方向反轉。屆時，我國將面臨嚴重的流動性緊張局面。2014年6月以來，國內銀行間市場已經(jīng)歷數(shù)次“錢荒”，貨幣供應量逐漸減少，通縮風險正在擴大。如果美聯(lián)儲加息、緊縮美元銀根，可以預見，國際熱錢將大量流出，我國經(jīng)濟將陷入困境。
2、匯率波動和國際貿易變化
QE退出后，人民幣兌美元將貶值。人民幣在2013―2014年積累較高的升值幅度，貶值預期也在不斷加強。QE退出后，人民幣已經(jīng)有了相當大幅度的貶值。但是中國仍實行較為嚴格的匯率管理，因此QE退出后，人民幣兌美元的貶值并不像盧布、里拉等其他新興市場國家的貨幣一樣明顯。
理論上，人民幣貶值將有助于我國出口增長，但實際上，由于全球消費需求不足，人民幣有限的貶值未能帶動出口的增加。歸根結底是由于QE是用定向的貨幣政策工具造成流動性寬松、經(jīng)濟繁榮的假象，未能從根本上改變美國的生產和消費結構，未能刺激實體經(jīng)濟的有效需求。
但是，貶值深刻地影響著人民幣國際化的進程。人民幣如果能成為國際貨幣，將成為國際市場上的交易手段、價值符號、儲備貨幣，國家將取得巨大的鑄幣稅收益，同時以人民幣計價將有效擺脫美國貨幣政策變化的風險。要實現(xiàn)跨境貿易人民幣結算、更多國家和居民愿意持有人民幣、實現(xiàn)離岸人民幣資產的保值增值，就必須保證人民幣匯率的穩(wěn)定。美國QE的退出，意味著市場上流通的美元數(shù)量減少，是人民幣推進國際化的大好機會，但是美元的“質量”比人民幣高，因此人民幣的國際化進程面臨巨大挑戰(zhàn)。
3、外匯儲備
我國是美國最大的債權國之一，持有大量美國國債。我國的外匯儲備中，以美國國債居多，超過1.2萬億美元。QE退出后，美國國債收益率已經(jīng)有所上升，價格略有下跌。一旦美聯(lián)儲決定拋售所持有的美國長期國債，則其價格將進一步下跌。我國外匯儲備面臨較大的利率風險。但是也應看到，隨著美國經(jīng)濟的復蘇，我國所持有的美元資產和對美投資收益均呈上升趨勢。我國外匯儲備規(guī)模龐大，美國國債收益率任何細小波動都會帶來巨大的影響。因此盡管QE對我國外匯儲備的負面影響有限，但不可忽視。
四、應對措施建議
要有效化解美國QE退出帶來的負面影響，必須要采用積極的應對措施。從當前情況看來，美元升值和美聯(lián)儲加息預期所帶來的資本外流、國內通縮風險加大，是影響最大、最廣泛，也是最先需要應對的；其次是國際貿易環(huán)境的變化；最后需要考慮的是外匯儲備。
1、要認識到總量貨幣政策效果有限
總量貨幣政策包括傳統(tǒng)的降準、降息，以及非傳統(tǒng)的量化寬松等政策。理論上講，應對通縮只要適當增加貨幣供應量即可。但是，通貨緊縮成因復雜，有總需求不足和產能絕對過剩兩種情形，總需求不足又可再細分為消費需求不足、投資需求不足、國外消費需求不足等。因此，通貨緊縮既是一個貨幣問題，又是一個經(jīng)濟結構問題，不能通過簡單的增加貨幣供應量一勞永逸地解決。
2、應采取多種措施保持人民幣匯率穩(wěn)定
人民幣匯率穩(wěn)定是保證我國經(jīng)濟發(fā)展的內部需求，也是推動人民幣國際化的基本需要。為此，政府必須采取多種強有力的措施。
首先，應當正確區(qū)分熱錢流出和正常的對外投資。國際熱錢投機性強，通常在資本市場上流動，其大量流出對經(jīng)濟特別是對金融的影響往往是破壞性的。而正常的對外投資，是我國經(jīng)濟邁向國際化的重要手段，是我國輸出過剩產能的重要渠道，是我國綜合國力的體現(xiàn)，有時也是配合國家外交政策的需要。正常對外投資，主要投向基礎設施建設、房地產等實體經(jīng)濟。正確區(qū)分、統(tǒng)計熱錢流出和正常對外投資，是保證匯率穩(wěn)定的基礎。
第二，要加快加深國有企業(yè)體制改革，釋放改革紅利，保證經(jīng)濟基本面向好的方向發(fā)展。我國經(jīng)濟已經(jīng)保持了長期的高速增長，現(xiàn)在已經(jīng)來到了一個“瓶頸期”。三十多年的改革開放旅程，已經(jīng)在大多數(shù)經(jīng)濟領域完成了國退民進式的經(jīng)濟體制改革，但是并不是所有人都享受到了改革帶來的全部利好，同時，在電力、基建、石油等行業(yè)，還有一批“硬骨頭”有待破冰式的改革。政府必須首先釋放三十多年改革開放的紅利，同時加快加深國有企業(yè)體制改革，才能使我國經(jīng)濟保持長期穩(wěn)定的增長。而只有經(jīng)濟基本面向好，才能留住國外投資，才能避免資金大量、集中地流出，才能使人民幣匯率保持基本穩(wěn)定。
第三，要靈活使用各種貨幣政策工具，保證基礎貨幣投放，保證人民幣的吸引力。央行此前已經(jīng)推出了MLF、定向降準等政策工具，拓寬了基礎貨幣投放的渠道，在外匯占款減少的情況下有效地保證了基礎貨幣的投放。同時，為保持人民幣的吸引力，并且保證市場的信心，央行創(chuàng)造性地推出了“降息+擴大利率浮動范圍”的政策組合，既符合了市場降息的預期，又保證了實際利率的穩(wěn)定，維持了人民幣資產對外國投資者的吸引力，還在無形中推進了人民幣利率市場化改革，可謂一舉三得。
第四，要借助美國QE退出、在國際貨幣市場話語權減弱的機會，加快推進人民幣國際化進程。我國可以以美國QE退出為契機，創(chuàng)新退出以人民幣計價的金融產品，主要目標應瞄準新興市場和東盟、上合組織國家，推動跨境貿易人民幣結算，減小美元匯率波動風險，提高人民幣國際化程度。
3、應優(yōu)化外匯儲備管理投資策略
我國應當利用美國QE退出的機會，調整我國外匯儲備結構和管理投資策略。應當適度減少美元外匯占比，增加日元、歐元、英鎊外匯資產和黃金儲備在我國外匯儲備中的比重，分散匯率風險；應當減少對美國國債的購買，增加對美國的直接投資，拓展外匯儲備投資渠道，提高外匯儲備投資收益水平；利用國際油價大跌的機會增加戰(zhàn)略物資儲備；積極參與全球大宗商品市場，爭取成為大宗商品價格制定者。
總體來看，美國QE的退出，對我國既是機遇又是挑戰(zhàn)。我國應該積極面對，把握機會，克服困難，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟奇跡。
【參考文獻】
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