房地產設計精選(九篇)
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第1篇：房地產設計范文
中圖分類號：J022 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4115（2014）09-95-1
標志對應的英文單詞為“symbol”，有象征、符號、記號之意，從各個角度代表著各種象征意義，其優美的藝術形象和完美的構圖藝術能給人留下美好的印象和深刻的記憶。一般可以這樣定義標志：以特殊、易識別的文字符號或圖形為直觀語言，用以代表某種事物或傳達某種信息的視覺識別符號。名稱、圖案、色彩是構成一個完整標志的三要素。標志具有多重功能，分別為：識別功能、宣傳功能、法律功能、創造價值功能和指示引導功能。
就其形式來看，現階段的房地產標志突出表現為以下幾個方面：
一、漢字字體設計
漢字的歷史源遠流長，具有高度的藝術造型價值。漢字本身就是美的構成圖形，具有會意、象形、形聲、指事、轉注、假借六個方面的構成特點，它通過文字的點畫書寫和字形結構去反映形體和動態美，具有用筆的美、結構的美、意境的美，這些都為進行中文字型的標識設計和創造標志的民族風格提供了良好的條件和途徑。根據漢字出現的形式和表現手段分為美術字標志、書法標志、圖形化標志、水墨效果標志、版畫效果標志、立體效果標志、漢字與圖案、漢字與圖像。這其中各類標志又是相通的，方式和方法上相互融合、互相借鑒。
美國設計家保羅?蘭德說：“好的設計字體是信息與靈感、昨天與今天、現實與幻想、工作與娛樂、工藝與藝術、意識與無意識的融合。”房地產標志的設計根據其樓盤屬性及區域特征，有其獨特的意義。魯迅先生曾說過：“漢字有三美：意美以感心；音美以感耳；形美以感目。”漢字的設計具有一定的親和力，無論從心、耳、目都能給大眾很強的親切感，可以更好地完成標志作為其代表性的意義。如：印象江南的標志設計，重點突出江南的建筑風貌，通過字體筆畫的變化，將江南小橋流水，建筑特色溶于漢字之中，把江南的拱橋、窗戶的樣式、房屋上翹的特色重點表現了出來，同時又沒丟失漢字的本身識別性。再如：“東方世家”“翰林政府”等等，樓盤的屬性都具有很強的東方文化，整體建筑具有傳統的東方建筑之美，所以漢字的使用可以更一步深化其內涵。
二、象征符號
在林林總總的房地產標志設計中，我們常發現許多具有同樣一種客體的形象，這類形象在約定俗成的定勢中早已深入人心，因此大多數消費者在看見它們時，就比那些它們所不熟悉的形象更能心領神會，也更易于記憶。這也是我們常說的象征符號的使用，它在標志構成中具有某種特定的象征內涵，它能有效地傳達出房地產的某些特性與理念。
象征符號的使用是和房地產的命名有關聯的，因為樓盤的興起，房產的不斷建設，命名也具有一定的類似性，很多樓盤的名稱就會依據環境優勢而命名，比如，常見的命名方式有：陽光類、植物類、河流類等。因此，它們在標志設計的時候就會采用象征性符號來突出樓盤的特殊屬性，從而進一步向消費者傳達它的意境。例如，陽光天地小區的標志設計，從小區的整體采光和命名來著手。自古以來，太陽就是被人們所崇敬的神圣天體，這個圓體與放射性線組成的象征形象，具有強烈的光與熱的誘人力量。這種帶有光線的圓的表現形式，顯得比其他形式更具表現力，也正是借助于這個象征形象所具有的特殊魅力，人們才對它產生很多好感，從而可以進一步地體現本體的內涵；再如：水韻城的標志設計，是從水系開始，因為水無色、無形、反射天光而閃爍，優柔而神秘，它永遠固執地附著大地。除了以上兩個元素外，還有星星、花草等形象。
三、建筑物造型
建筑藝術是指按照美的規律，運用建筑藝術獨特的藝術語言，使建筑形象具有極高的文化價值和審美價值，具有象征性和形式美，體現出民族性和時代感。建筑造型是指建筑物本體的組合，建筑造型的目的是為了使建筑具有整體感。
在標志設計中，為了有效地突出建筑物本體的優勢及風格，我們常采用建筑物本身來做元素，通過藝術的手法將建筑物簡化，突出其關鍵部位，運用多種手段來實現。例如，上海美術館標志設計，設計師巧妙地從建筑藝術的建筑造型出發，凝練了美術館的建筑造型，設計創造出LOGO，通過去繁取簡，突出建筑特征，設計圖形造型大氣又不失時尚的藝術筆觸，及其簡練地勾勒了建筑本身的造型，在這個基礎上，充分運用了建筑本身的輪廓線條，突出強調建筑的線性關系，以體現建筑的高大與宏偉，繼而得出標志圖形，既給人留下以美感又給人強烈和深刻的印象，創造性地運用建筑本身造型傳達更強的視覺欣賞信息。這樣的案例很多，如“巴黎新城”“歐洲城”“大唐印象”等。
房地產標志作為標志設計的一個部分，在其功能與藝術性上都具有很強的實用性與時代性，它既是對建筑本身的一種描述，也是反映人居狀況的一種體現。房地產標志設計的好壞，對其內涵的傳達起著重要的作用。標志的設計本身正隨著社會的變化而不斷革新，這就要求我們對房地產標志的設計也要與時俱進。
參考文獻：
[1]李薇.標志設計[M].西南師范大學出版社，2005.
[2]段邦毅.空間構成與造型[M].北京：中國電力出版社，2008.[3]余源鵬.房地產廣告策劃與創作[M].北京：中國建筑工業出版社，2005.
第2篇：房地產設計范文
在房地產銷售過程中，消費者往往通過房地產廣告設計對該房地產項目形成初步印象，所以房地產廣告設計就成為銷售推廣中的重要環節。目前國內的房地產廣告大多呈現西化的特點，但是本土人群為目標的房地產項目，過度的西化廣告不能長期引起人們的共鳴，所以房地產廣告設計的民族化將成為未來的發展趨勢。本文試從房地產廣告的現狀分析傳統審美元素在房地產廣告中的應用的原因，以及目前房地產廣告中應用傳統審美元素的情況，針對實際應用中出現的問題，總結出國內房地產廣告傳統審美風格的設計要點，同時提出合理的解決方法。
關鍵詞：
傳統、房地產、廣告設計
一、傳統審美元素在房地產廣告設計中的興起
廣告設計是依靠視覺元素構成的，廣告的目標人群的價值觀與審美品位一直是深深影響廣告設計的重要因素之一。由于近些年來，大眾審美的普遍提高，對于房地產廣告設計的審美要求也隨之而來。目前國內房地產設計使用的元素有很大一部分來自西方。造成這種現狀的原因是現代房地產行業的廣告設計還在探索階段，現代建筑設計與西方的文化有著內在文化聯系。同時也與西方文化對中國文化的影響密不可分，所以具有本民族傳統文化審美的元素符號很少出現在國內的房地產廣告中。而事實上房地產廣告傳播的是對某種生活態度和生活方式的追求，大量的西方元素不能滿足國人對本民族文化的精神需要。越來越多的設計師思考著房地產廣告設計表現形式的創新，加之中國文化在國際的影響力大大加深。將傳統審美元素應用于房地產廣告設計是滿足大眾審美的需求，更是時代精神的體現。房地產廣告也是傳播企業文化的載體，民族傳統文化有著深厚的內涵，傳統審美元素與房地產廣告設計結合的表現形式能夠提升房地產廣告的文化底蘊，從而更好地服務于房地產品牌形象。
二、傳統審美元素在房地產廣告設計中的應用范疇
（一）書法元素的應用
漢字是傳播中華文化的載體，書法則是漢字藝術表現形式。書法藝術傳遞了一種寧靜和諧的意境，同時書法藝術涵蓋了不同形式的美感，在空間、形態、氣勢上營造了一個良好的氛圍和意境，表達廣告想表達的想法與意境。[1]例如萬科西門庭院房地產項目的廣告設計，版式采用中國傳統的豎排方式，將“萬科”與“西門”進行藝術加工變形，使得企業文化與地域特點信息都通過平面廣告清楚地表現出來。這種對書法藝術的再創造的過程保留了傳統文化的韻味，同時極具個性。
（二）傳統吉祥圖案的應用
明清時期產生了中國的傳統吉祥圖案，因其來自民間文化，與普通大眾的日常生活緊密聯系。傳統吉祥圖案的類型多種多樣，都是反映民間百姓為祈求免受災禍和對幸福生活的美好憧憬與向往。傳統吉祥圖案與房地產有著內在聯系，從所針對的目標人群來說，傳統吉祥圖案源于民間，是普通勞動人民智慧的結晶。房地產廣告設計的也是以大眾審美為導向。例如萬科城的2008年的平面廣告就將傳統吉祥圖案應用于其中，設計采用了傳統的剪紙藝術表現形式，將鼠的剪紙造型與如意和錢幣的圖案結合起來，意為鼠年富貴吉祥。這種善于揣摩受眾心理的，在設計中加入人們喜聞樂見的圖案，極富感召力，拉近了設計與人們的距離，從而增加人們對該房地產項目的好感，購買行為就自然而然地產生了。
（三）傳統色彩的應用
在現代色彩理論中，不同的顏色帶給受眾不同的情感體驗，如紅色代表熱烈，藍色代表憂郁等。中國特有的傳統色彩也帶有明顯的情感導向，如黃色代表至高無上的皇權，民間不可使用。不同的民族對顏色的情感也不同，漢族文化中紅色代表喜慶，忌用白色。藏族文化中白色的哈達表示如意吉祥之意。因此，設計師在使用傳統色彩時一定要分析色彩所表達的情感，以及設計目標人群的審美取向和價值觀。目前，國內的房地產廣告設計中傳統色彩應用得較為廣泛。例如碧桂園“返鄉置業”主題的廣告設計整體采用紅色，寓意春節返鄉的熱鬧氣氛，同時與畫面中傳統的剪紙藝術的色彩呼應，也能體現出該項目銷售火爆。除了以紅色為代表的表現熱烈歡樂的傳統色彩，傳統水墨色彩則表現出典雅飄逸的風格。如萬科鷺棲島的廣告設計采用傳統水墨畫的色彩和布局，大面積的留白，與畫面相映成趣的文字使整體設計如傳統水墨畫一般精致脫俗。色彩則是設計作品的情感釋放。所以傳統色彩往往能幫助設計傳遞出傳統的，帶有特定民族情結的情感氛圍。
三、傳統審美元素在房產廣告設計的應用原則
（一）正確運用傳統審美元素
目前國內房地產廣告設計在使用傳統審美元素時產生了一系列問題，如相同的傳統審美元素符號被大量重復使用在不同的房地產項目宣傳中，房地產廣告設計形成固定的思維方法導致設計模式單一，房地產廣告的個性沒有體現，無法吸引消費者。造成這種現狀的原因是設計師在使用傳統審美元素符號時沒有過多思考其深刻的內涵與該房地產項目的內在關聯，而是為了單純表現中式風格，盲目迎合時尚潮流。此外，房地產廣告設計是一種有針對性目標的理性設計活動，設計師在對傳統審美元素做出選擇時只是主觀的臆斷，而沒有深入了解傳統審美元素的內涵特征，在使用時自然不能得心應手。正確地使用傳統審美元素有賴于設計師深入挖掘傳統元素的文化內涵，提取出與樓盤項目風格相適應的傳統審美元素，加入房地產廣告設計中，使廣告更貼近人們的日常生活，自然親切。中國是個多民族的國家，多種文化在這里融合，人們置身于傳統文化的氛圍中，其思維方式、生活方式、價值取向、審美意識乃至話語、行為等無不受到這種文化的影響，人們對信息的理解、接受也常常受到這種文化的制約。[2]首先在實際設計過程中提煉和房地產相關的傳統元素形象，圖形手法的解構、重組、簡化、夸張等手法將傳統元素應用到房地產廣告中，注重色彩的借鑒、提煉和整合。例如深圳的萬科第五園的平面廣告設計在目前是對國內房地產廣告設計的民族化的有益探索。萬科第五園是將徽派建筑中的“馬頭墻”和“青瓦”特征抽象化，符號化，保留了徽派建筑的特點并加以現代化是一種再創造的手法。其次，對于書法廣告語的應用。萬科第五園房地產廣告設計也遵循建筑設計規律，線描的項目實景圖與傳統的書法藝術結合，廣告的文案是“骨子里的中國”，為整個設計起到畫龍點睛的作用。從設計的元素到廣告文案，我們可以看到其內在風格統一，彰顯了傳統文化的內涵與魅力。
（二）創新運用傳統審美元素
國內房地產廣告設計在使用傳統審美元素時，有些設計師為廣告畫面體現濃郁的中國風格，常常把幾種傳統審美元素符號疊加使用，造成了畫面元素眾多，沒有主次，并且幾個元素之間并沒有太深刻的共性，不能引發觀者的共鳴。如在房地產廣告中同時使用了竹葉、徽派建筑與京劇老生角色形象，這三種傳統審美元素的使用并沒有為設計加分，反而使廣告畫面令人眼花繚亂，消費者不能快速獲取房地產廣告傳播的信息。因此，房地產廣告設計中應避免傳統審美元素的簡單應用。現今許多有實力的房地產商都打出“全球租售”的標語，萬科更是已經走出國門，拓展海外業務，傳統審美元素可與西方元素結合使用，中西文化的碰撞可以加深對比效果，使設計形成一種新的風格。如某房地產項目的前期宣傳的平面廣告將洋酒替代傳統的茶壺，并與茶杯一同放置于中式托盤中，傳統審美元素與西方元素的結合絲毫不影響廣告畫面傳遞的消費者品鑒樓盤的信息，而且表現手法新穎，達到了抓住人們眼球的效果。在傳統審美元素的應用中也可使用西方表現形式，如原本經典的文化典故應采用國畫的水墨形式表現，設計師卻采用西方繪畫表現手法，使設計畫面色彩艷麗，為傳統的典故表現形式產生耳目一新的感覺。設計師在使用傳統審美元素與西方元素結合時不能簡單的將元素堆砌在廣告作品中，而應找到合適的切入點，強化兩者的對比效果，使其更好地為設計服務。
四、結語
隨著房地產行業的蓬勃發展和人們審美意識的增強，對房地產廣告的設計要求也越來越高，人們不再滿足于西方化的房地產廣告形式，并且一些樓盤項目開始帶有明確的個性特征，與固定的西方化的房地產廣告思維模式并不相適應，設計師轉而從民族文化中汲取設計靈感，形成了獨具本民族特色的風格韻味。但傳統審美元素廣泛使用在房地產廣告設計中也產生了一些問題，如設計師沒有從長遠考慮，過于迎合消費者，導致傳統審美元素在設計時只是流于表面的簡單使用，并沒有體現傳統文化的深刻含義。設計師應針對房地產行業的特征深挖傳統審美元素，并進行應用手法的創新，與現代文化以及西方元素融合，形成獨具時代特色的新風尚，為房地產行業帶來更好的經濟效益，同時提升其廣告設計行業文化內涵，傳播中華文化之美。
作者：張思琦 單位：東北大學藝術學院
參考文獻：
[1]沈大棟.傳統書法印章藝術在當代平面廣告設計中的應用[J].2012：9
[2]鄭新剛.論中國元素在廣告中的運用及其價值[J].2010：3
[3]呂琛.廣西民族學院學報(哲學社會科學版)[J]2003
第3篇：房地產設計范文
近年來，中國的房地產行業以驚人的速度向前推進。從福利房，到商品房；從圈地，小盤，大盤時代到今天的蘊含教育、體育等資源的復合地產；從重品質跳躍到重品牌，再到蘊藏文化藝術內涵的地產開發。反映了不同的時代下不同的經濟狀況，而產生不同風格與品位的建筑。而文化藝術與地產結合的項目，在近兩年出現得越來越多，藝術設計對房地產的行業影響已發展到把各種藝術元素融入地產開發中的每個細節，并傳承當地城市文脈的綜合式藝術地產時代。
藝術與房地產，是藝術設計、地產建筑以及周邊自然環境三者的共同結合。它不僅僅包含生活和居住功能，更要傳遞給人一種藝術氣息的熏陶，逐漸提升居住者的個人氣質，以及生活品味。就如同去欣賞一幅潑墨山水畫，本來粗獷的線條讓人感到壓抑和錯亂，然而，仔細去品味作者的創作意圖和筆法用工的巧妙，頓時讓人覺得這黑白兩色的“世界”里，又容納了山水、花、鳥、林木各種景物、生靈。
一個房地產項目，就如同是一張宣紙，具體的建筑形態規劃設計、戶型隔離、空間分配、設計裝修等等，就如同是要創作的山水、林木、花鳥這些具體藝術元素。一個有藝術品味的房地產項目，會在建筑、環境、人之間產生良好的互動，并最終讓“人”這個主體受益。首先，人與建筑之間的互動，主要圍繞舒適的居住體驗展開：例如，良好的戶型會讓主人形成流暢的生活路線，有利于各種家庭活動的展開；而明確的動靜分區和優質的隔音系統又能保證主人良好的休息。其次，建筑與環境之間的互動，本身都是原始環境是原生狀態下的無序生態資源，但是一旦將建筑完美嵌入，相當于對周邊的生態資源進行了整合提升。同樣，對于建筑來說，自然環境的簇擁有效地隔絕了城市的喧囂，營造出一種“世外桃源”的絕美景象。人們居住在其中，既不受外界的過多干擾，又能奢享優質的生態資源，心情愉悅，開朗豁達，自然對健康大有裨益。
從藝術構思的角度上看，開發商更類似于藝術家。在開發樓盤時，“藝術家”會更多的考慮到建筑形式是否美觀，戶型設計、功能分區設計是否合理，是否能形成良好的居住環境；同時，會將建筑與周圍自然生態融合，并借鑒各種藝術元素，將它們融入到整個項目的規劃、開發、運營和服務中，力求給置業者耳目一新的感覺。例如，在園林設計上會構建多種地形，利用假山、水景、袖珍瀑布、綠地、溪流等，“編織”出醉人的仙幻奇景。同時，采用諸如障景、框景、借景、隔景等中國古園林建筑風格，營造出一種“柳暗花明又一村”的“景中景”，總能讓人保持一種神秘感和新奇感。
紫郡長安是大方控股集團歷時六年，邀請數十位行業專家、文化大師共同論證，精心打造的新中式風格高端住宅產品。項目總占地285畝，總建筑面積逾100萬平方米，以中國傳統居住理念為精髓，融合現代建筑簡約時尚的設計內涵，創造出一種“高墻、深院、青磚、灰瓦”與便捷、舒適、現代、時尚相協調的全新生活體驗。
紫郡長安以人文精神和文化因素滲透于小區建筑設計和園林規劃中，采用唯美的手法展現自然與心理的和諧統一：黛瓦白墻，汲取中國傳統民居建筑之靈韻，弘揚著中國書法的剛柔之美，彰顯出尊貴的中國氣節，感悟中國民居"天人合一"的生活智慧。采用中國傳統的白描繪畫手法，以現代建筑簡約的設計理念展現出典雅自然的立面效果，對建筑空間舒適性的完美與建筑細節的精雅雕琢，使得紫郡悄然融匯于傳統民居文化與現代建筑之中。通過富有詩意的中國花卉梅、蘭、竹、菊、蓮為主題組團，院落的自然文化與生活情感融合整個社區，溪水淺棧流連各庭院之間，彎曲水路，潺潺水聲，春蘭凝翠，秋菊含香，夏有圓荷捧露，冬有臘梅斗雪，風曳竹影，展現一幅唯美生活的詩意畫卷。
可以說，紫郡長安是將藝術設計與房地產建筑完美融合的作品，正式這樣的融合讓紫郡長安先后榮獲“陜西十大人居環境范例社區”、“西安地產金牌景觀樓盤”及“西安新地標最佳中式景觀人文金獎社區”等多項大獎。
讓藝術元素融入到房地產的設計策劃中，可引發人們從藝術的角度看待城市、看待地產，關注地產與城市、地產與生活、地產與當代文化的關系。作為開發商在地產項目中融入各種藝術元素，從而將某種具有號召力又具有人文藝術品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，為消費者創造出充分體現生活感受和人文藝術價值的人居生活，地產也因藝術而更加價值化。
再以大方控股集團開發的明德門文化藝術創意小鎮為例來說，明德門文化藝術創意小鎮為西安市首批特色小鎮之一，總規劃用地15.7公頃，總建筑面積29.92萬平方米，整體由明德門遺址保護區、文化藝術創意區、文化藝術教育區、中華老字號民俗文化旅游體驗區、天壇國際文化商務交流區及唐城墻遺址公園旅游文化體驗區六部分構成。
項目整體立足于個性化、主題化、特色化的文化創意定位，目前已成功聯合馬未都“觀復博物館”、明德門遺址博物館、秦漢石刻博物館、耀州窯陶瓷文化博物館、唐絲綢之路起點廣場及馬嵬驛絲路風情博覽園，形成西安最大規模的博物館群落；同步引入“鐘書閣”書店、“八點半”劇場、“梨園”劇場等，打造文化藝術聚集展演區，講好“西安故事”；聯袂全國知名藝術品收藏拍賣機構“華夏典藏”，發揮周邊藝術類高等院校的優勢資源共同打造“大方美術館”；引進全國知名“中華老字號”品牌，共同打造民俗文化旅游體驗區；規劃建設五星級主題酒店和國際5A級寫字樓作為文化藝術創意小鎮的配套項目，項目自行投入的西安首家“個人展創空間”將結合項目的藝術文化孵化功能，吸納國際國內各類藝術人才聚集小鎮為他們提供全方位藝術創意平臺，可以說，明德門文化藝術創意小鎮就是因藝術而生，也為藝術服務而存在。
藝術為開發商和業主搭建了一個很好的人文交流平臺。一個房地產項目往往會有特定的審美價值取向，無論藝術元素的運用有多復雜，往往最終要形成一個整體呈現在客戶面前，并讓他們在生活中能夠切身感受到，呈現出獨特的建筑特質同時，讓業主感受整個項目獨有的藝術氣息。
第4篇：房地產設計范文
一、衡鑫公司融資環境分析
（一）衡鑫公司外部融資環境分析房地產融資是個開放的系統，其形成和發展是外部環境與內部環境相互影響的結果。外部環境是指存在于企業外部，如企業所處區域的經濟發展水平、當地經濟政策、法律法規等對企業融資有影響的因素。而內部環境則是指對房地產企業形成和發展有直接影響的因素，如公司內部管理人員的素質及特點、公司的財務制度及財務現狀等。外部環境是客觀存在的，企業難以改變且只能去適應環境；而內部環境卻恰恰相反，是企業可以控制并且必須控制的環境。
（1）歙縣宏觀環境分析。全國歷史文化名城──歙縣，位于安徽省東南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黃山市74公里。該縣身踞世界著名風景區黃山南大門，是東至杭州南往千島湖，西去瓷都景德鎮，北向江城蕪湖、銅陵的樞紐，且處于全省“一線兩點”的經濟發展圈內，具有明顯的區位優勢。
歙縣經濟總量較小，但呈平穩上升趨勢，人均GDP以較快的步伐增長。2008年GDP總量為67.6億元，2006、2007兩年GDP總量呈現平穩上升趨勢，增幅保持在12%以上，2008年上漲幅度較大達到19.46%。人均GDP以較快步伐增長，2008年人均GDP為13774元，其中2008年、2006年達到了19.5%的增長率，而2007年增長幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上漲勢頭。此外，歙縣2008年金融機構存、貸款余額分別達57.7億元和28.9億元。
在居民收入方面，歙縣呈現出總體水平不高，但人均可支配收入不斷上升的特點。2008年人均可支配收入為11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分別為：12.78%，14.65%，18.36%。08年的在崗職工平均工資23413元，但因為旅游業、手工加工業較發達，居民實際收入可能高于政府部門公布的數據。
此外，居民的現住房人均總建筑面積也呈現逐年上升態勢，從2005年的人均總建筑面積36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的兩年時間，增長了16.56%，折射出當地居民居住條件相對較好。面對歙縣目前的GDP總量小，但增長快的趨勢，以及居民的人均可支配收入呈上升的趨勢，當地政府大力支持開發房地產項目，以帶動當地的經濟發展，提高人民的生活水平。
（2）銀行政策。2003年6月13日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》以及2004年9月2日頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》使中小型開發企業取得銀行貸款的難度大大提高。在《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》中規定：一是房地產開發貸款對象應為具備房地產開發資質、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產開發企業；二是對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳交土地出讓金的貸款。
《指引》中提出，商業銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發放任何形式的貸款；房地產開發企業的開發項目資本金比例不得低于35%；應對房地產開發企業的性質、股東構成、資質信用等級等基本背景、近三年經營管理和財務狀況、以往開發經驗和開發項目情況、與關聯企業業務往來等進行調查審核；對有逾期未還款或有欠息現象的房地產開發企業銷售款進行監控，在收回貸款本息前，防止將銷售款挪作他用。
這些規定使得開發資質較差、信用等級較低的中小型開發企業難以從銀行獲得開發信貸資金，同時也提高了開發商自有資金的持有比例。衡鑫公司屬于中小型房地產開發企業，所有這些政策，都將會對其向銀行貸款融資產生較大的影響。
（二）衡鑫公司內部融資環境分析具體如下：
（1）衡鑫公司內部管理人員現狀分析。雖然衡鑫公司成立時間較長，但內部管理人員缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程質量管理、財務管理和銷售策劃專業人才。
（2）衡鑫公司財務現狀分析。根據歙縣的金融環境，目前衡鑫公司的資金來源只能由股東自籌。該項目前期已投入約8800萬元；一期開工尚需投入拆遷安置費用4020萬元，其中1460萬元貨幣化安置費用和安置過渡費必須馬上支付，安置房的建安費可以分期支付給建筑商。因此，一期開工需投入的前期費用只能由股東自籌，即向母公司――XY公司拆借。
二、衡鑫公司河西項目融資方案設計
（一）歙縣河西項目概況及SWOT分析歙縣河西項目坐落于歙縣徽城鎮河西區塊，東至太平橋，西臨古關橋，南靠西干山，北依練江和豐樂河交匯處。該項目地理位置較為優越，依山勢而建，南高北低，位于新老區的交匯處，并且與老區和新區隔江相望。項目規劃用地面積203畝，分三期毛地出讓，由衡鑫公司負責項目拆遷安置工作。用地性質為：居住（含河西項目拆遷安置）、旅館業、商業、文化娛樂業等綜合用地。一期地塊114畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.8萬元/畝；二期地塊37.12畝，系公開掛牌出讓，出讓價9.5萬元/畝；三期地塊52畝，出讓價12萬元/畝；
項目定位為住宅、商業綜合項目。商業部分重在打造成書畫硯臺等文化產品鑒定、收藏、展示、拍賣、經營以及創造為一體的流通貿易中心。項目北側沿練江規劃有濱江路，披云路穿項目而過延伸至河西路，沿濱江路、披云路兩側1~2層設置商鋪（經營文房四寶等書畫用品），3~4層主要為住宅。
（二）歙縣河西項目資金需求如表2所示：
從上面的成本測算表中可以大致得出資金支付的需求情況：土地費用中，拆遷安置費占了絕大部分，其費用是隨著用戶的拆遷陸續支付的。建筑安裝成本和前后期工程費用，根據談判條件，盡量推遲付款。其他費用按照項目進度和銷售進度支出。
（三）融資金額確定由以上分析可知，在不考慮財務費用的情況下，項目總建設成本要5.02個億，其中土地費用約10590萬元，占總成本的20.36%多，前期工程費用、建安成本與管理費用之和，約占項目總成本的36.4%，可以通過和建筑商的談判分期支付或者延遲支付。因此，在未取得土地使用權及抵押貸款的開發初期，須墊付部分自有資金或者考慮集團內部調撥資金，用于支付土地總費用，項目收購、土地出讓金、拆遷費等。后期的費用可通過與建筑商協商，由其先墊資，等到符合預售條件后，以商品房為抵押物向銀行進行抵押貸款，取得資金以償還建筑商。而期間產生的營銷費用、財務費用及相關稅費，可以通過預收款項解決。
（四）項目收入估算及項目預期具體如下：
（1）測算前提假定。一是鑒于河西項目具有較優越的地理位置與環境，我們把該項目定位于構建歙縣高端住宅小區，其住宅價格應高于其他地理位置稍差樓盤的均價（2600～2800元/平方米），假定住宅用房銷售均價為3000元/平方米；二是根據規劃設計，河西項目有一半以上可開發為商業用房，而商業用房均價在5000元/平方米；根據上述兩點的假定可推算：河西項目總體銷售均價在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的會所或市場作為展示中心。
（2）可供銷售面積。一是地上建筑：19-2.56-0.3=16.14（萬平方米）；二是地下車位：300個。
（3）河西項目的銷售收入。一是地上建筑：16.14萬平方米×4000元/平方米=64560萬元；二是地下車位：300個×5萬/個=1500萬元；銷售收入合計：66060萬元。
（4）項目預期。一是商鋪銷售均價在5000元/M2以上；二是住宅銷售均價在3000元/ M2以上；三是項目開發周期約為5年左右；四是保守估計，項目稅后收益約為10000-15000萬元
（五）衡鑫公司可選融資方案目前房地產企業可選擇的融資方式有很多，如可以選擇股票、貸款、信托、債券、房地產基金、金融租賃、典當融資、合作開發等單一方式或其組合進行融資。研究發現，股票、貸款、信托、債券、房地產基金等融資方式不適合中小型房地產開發企業。此外，典當融資方式資金成本太高、金融租賃融資的操作過程較復雜，也不適合中小型企業。因此，衡鑫公司只能選擇以資產抵押擔保形式為基礎的銀行貸款方式以及與其他企業合作開發等兩種融資方式，現設計融資方案如下：
（1）與承包商合作融資。在房地產開發過程中，衡鑫公司可選擇與建筑承包商合作，進行共同開發。在招投標的過程中，衡鑫公司（招標方）通過與各家建筑承包商（投標方）的接觸，綜合考察其公司規模、公司信譽、資金實力、財務狀況等因素后，選擇出一家有實力的承包商作為合作對象。之后，用歙縣河西項目國有土地使用證作擔保開發貸款，衡鑫公司與建筑商共同融資、投資以確保項目順利進行；若由于一方原因而造成項目進度延遲，則由過錯方承擔責任，對另一方進行相應補償。
該融資方式可以利用建筑承包商的貸款額度，解決衡鑫公司資金不足的問題，使項目順利進行。但是，由于建筑商企業的固定資產較多，基本存在現金流不足等問題，因此融資資金不能按時到賬的可能較大以及融資風險也比較大。資金成本雖然不是很高，但加上招投標的費用、合作協商的談判成本以及合作雙方的誠信度調查等，綜合考慮后，資金成本將會在12%以上。
（2）抵押融資。由于衡鑫公司較難從銀行直接獲得信貸資金，因此，選擇與一家投資公司合作，通過資產抵押間接獲得融資。主要操作過程如下：該投資公司作為衡鑫公司與銀行的連接橋梁，以融資中介的身份負責與銀行溝通；投資公司以其自身良好的信譽通過銀行的貸款調查，并將衡鑫公司的資產作為抵押對象獲得銀行貸款，即以歙縣河西項目評估價值6.6億左右的資產為擔保物，獲得3億左右的資金；投資公司從衡鑫公司獲取1%的中介服務費，衡鑫公司則獲得了3億左右的資金，資金成本約13%（包括1%的中介服務費）。
對衡鑫公司來說，該融資方式的資金成本組成較簡單，由單純的利率加中介服務費組成。最主要的是融資風險較低，因為是投資公司負責與銀行聯絡溝通，能比較順利地通過銀行貸款調查。
（3）融資方案選擇。由于項目的融資額相對較大，且當前宏觀形勢尚且不明朗，項目存在一定程度的風險，因此需要較為可靠的融資渠道。而項目的可預期收益較大，也使得衡鑫公司的融資需求愿望強烈，需要較為及時和有效供應的資金來源。
經過上述分析，結合當前宏觀形勢以及歙縣河西項目的微觀因素，可以看出，抵押融資的融資風險較低，融資渠道暢通，成本相對低廉，因此最終決定的融資方案為：與投資公司合作，進行抵押貸款。
第5篇：房地產設計范文
一是對生態園林理念認識不充分。當前許多房地產企業在建設生態園林時，過于重視人們的視覺感受和審美感受，忽視了生態園林自身所具有的生態效應，生態效應與生態園林理念有著緊密的聯系，如果忽視了生態園林中的生態效應，那么就會使得生態園林理念無法融入到生態園林設計中去。二是園林工程是一項涉及內容廣泛、復雜、資源消耗大、施工工藝要求高的建筑工程，現階段，許多房地產產業雖然開始大力建設園林工程，但是由于園林工程自身具有的特性，導致園林工程建設中頻頻出現資源過度浪費的情況，加上對生態園林理念認識不充分，使得園林工程產生了較高的成本。另外，在園林工程建設后期，由于養護與管理不到位，還會產生更多、更大的資源浪費情況。三是由于生態園林理念屬于較為先進的理念，加上房地產企業對生態園林理念認識不充分，導致在生態園林設計中存在材料使用不合理情況，例如在選擇景觀植物上忽視了保存年限，使得景觀植物的使用壽命與設計預期的標準不相符；在選擇的景觀設施上沒有考慮成本情況，一些景觀設施本可以采用木結構的材料，卻采用了鋼結構的材料，進一步增加了材料成本[2]。
2.房地產生態園林設計要點探討
2.1遵循親近自然、協調周邊環境原則
房地產生態園林設計好壞直接影響著房地產項目的受關注度以及最終銷售效益。所以，大部分房地產企業過于注重生態園林設計，忽視了親近自然、協調周邊環境這一原則，最終造成適得其反的情況出現。因此，在進行房地產生態園林設計時必須遵循親近自然、協調周邊環境的原則，在設計中重視本土文化，融入一地的人文情懷，根據地區性差異選擇合適的設計風格，使得生態園林景觀與周邊環境有限協調，從而充分滿足人們群眾的生活要求[3]。
2.2因地制宜選擇園林景觀中的植物
園林植物是園林景觀中最重要的組成部分，也是景觀建設中最重要的材料之一。在房地產生態園林設計中，設計人員應根據園林設計要求，結合園林土質情況，并對園林周邊地理位置、氣候情況等因素進行充分考慮，而后科學合理、因地制宜的選擇園林景觀中的植物。在選擇景觀植物時，應對所選擇植物的生長規律及生長環境條件有充分的了解，選擇的植物應具有地方特色和較好的親和力，不要因為植物外觀好看就隨意進行選擇，防止選擇的植物出現水土不服情況。另外，為了提高園林的生態效應，應盡量選擇二氧化碳吸收能力強的植物，真正實現低碳型的生態園林。
2.3植物的配置與規劃
在生態園林中，植物的配置與規劃必須結合園林整體布局以及植物的習性來確定，通過科學合理的配置方法，充分發揮植物改善環境的作用，從而達到維護生態平衡、美化環境、提高人們生活質量的目的。生態園林中常用的植物配置方法有花和木有機結合、層次搭配等。采用花和木有機結合的配置方法使園林呈現出一種四季如春、生機盎然的感覺。采用層次搭配的配置方法豐富了園林景色層次感，形成一個強烈的對比，給人一種視覺沖擊，進一步增加了園林的觀賞價值。另外，由于植物具有季相性，在不同季節植物的外貌會隨季節變化而產生不同的變化，為了確保植物的季相性不會對園林景觀產生影響，就應采取有效的應對措施，例如人工控制季相變化的方式。
2.4生態園林設計主題
房地產企業開發建設生態園林的主要目的就是為了獲取更好的房屋銷售效益，然而一個房地產項目的設計主題直接影響著消費者的看法。一個優秀的設計主題是房地產企業實現經濟效益最大化目標的重要助力。因此，結合房地產生態園林情況選擇一個適合的主題至關重要。構思獨特、契合大眾需求的主題有助于提高房地產項目的市場競爭力，極易受到消費者青睞。另外，設計主題應保持較好的統一性，并融入一定的人文情懷，使得人們在了解主題后能夠明確感受到其中的文化內涵[4]。
3.結語
第6篇：房地產設計范文
隨著我國城市化進程的加快、居民收入水平的提高，社會對住房的需求越來越大，巨大的市場需求和國家政策的扶持促進我國房地產業快速發展，并成為經濟重頭戲。這就要求房地產開發建設企業通過有效的項目管理，在不增加投資成本的情況下，合理縮短工期，并保證甚至提高工程項目的質量。本文從七星•亞龍灣項目工程質量管理的實際出發，并結合國內房地產工程項目質量管理現狀，提出切合實際的房地產工程項目質量控制系統設計方案。希望能夠對七星•亞龍灣項目工程質量管理起到提高開發效率，同時節省開發成本的作用，也能為國內房地產開發企業工程項目管理提供助力。
【關鍵詞】
房地產開發；工程管理；質量控制系統；設計與研究
時代的發展和進步，房地產經濟的逐漸增長，正帶動著我國國民經濟的發展，要求我們不斷的改善房地產工程項目質量控制系統設計與研究。與此同時，居民對住房的需求，要求我們必須加強房地產工程項目的質量和管理。此外，在市場經濟體制規則之下，建設部對房地產建設企業的質量管理出臺了新舉措，對設計材料、設備等全面進行招標，將建設工程穩步推向市場，以競爭機制提高建筑工程項目質量。從社會各界力量的要求可以看出，解決好房地產工程質量控制系統設計與研究問題具有重大意義。
1房地產工程項目質量控制的含義
房地產工程項目質量控制是為了保證工程項目質量滿足工程合同、規范標準所采取的一系列管理措施和方法，以實現房地產工程項目不增加成本的基礎上，短工期、高質量的要求[2]。是房地產項目質量管理的一部分，通過檢測特定的房地產項目成果，排除質量偏離規范、消除引起不利后果的因素，確保質量目標的實現。其中房地產項目成果包括活動或過程的結果交付產品，以及活動或過程本身（如費用和進度實施情況等）。
2房地產工程項目質量控制系統的現狀
對房地產進行有效的管理，首先要弄清建設工程項目的管理目標，沒有明確的目標，根本談不上工程項目管理，管理目標不明確，工程進度就不明確，工程質量更是無跡可尋[1]。對于七星•亞龍灣項目而言，建設方的工程建設項目管理的目標可以包括以下幾方面：投資目標、進度目標和質量目標。七星•亞龍灣項目總建筑面積42.5萬平米，由18幢多層、25幢高層建筑組成，地下室二層。整個項目分三期建設，各期工程建設計劃為：第一期：2011年8月至2014年12月；第二期2012年10月至2015年12月；第三期2012年10至2016年10月。工程開工時間是2011年10月，竣工時間是2016年12月。建設規模和進度目標明確，此外工程建筑特征和結構特征明確，項目所建地下室由一至二層組成，主要功能是車庫及部分人防工程。地上以住宅為主輔以局部商業建筑，外面四層及以上為石質小面磚，四層以下為干掛石材，采用內墻內保溫，斷熱鋁合金窗。結構方面，機械成孔樁基及鋼筋砼筏板基礎。負一層地下室基底標注負4.5米，負二層地下室基底標高負8.5米。上部結構多層部分是混合結構，高層部分為框剪結構。從項目目前的分期建設、建筑特征和結構特征來看，都很明確，但是項目開工時間比分期建設規劃時間錯后兩個月，在固定投資成本的情況下，如何保證工程進度，避免延后開工影響、提高工程質量，完成項目工程質量控制就是該項目的重要控制內容。此外，和其他現代管理企業一樣，工程項目質量管理也要依靠現代信息技術，以計算機和通信技術為代表的現代信息技術應用于房地產工程質量管理中，能夠為房地產開發建設企業提供強有力的現代管理工具和手段，提高管理水平。七星•亞龍灣項目應用現代信息技術參與工程項目質量管理具有必然性。
3房地產工程項目質量控制系統設計與研究的意義
市場的需求和房地產建設企業成本利潤考慮的雙方面因素推動下，房地產建設企業通過管理效率的提高來保證質量，縮短工期具有必然性。房地產項目周期主要分為工程項目的決策、實施和使用三個階段。而房地產項目管理中涉及到的時間范疇則主要是工程項目實施階段所花費的時間。因此，落實房地產項目質量管理，是保證房地產提高資金利用率的最主要途徑[4]。本文在分析七星•亞龍灣項目的基本現狀基礎上，結合一般房地產開發建設企業的現實問題研究，總結出房地產工程質量控制系統設計與研究的重要意義：能夠大量減少工作量和工作冗雜度，充分了解工程建設進度和根據現實工程進度及時調整施工方案和進度，保證整個工程進度的完整和準確性，而且有利于監督工程質量的完成情況，促進項目進展。
4我國房地產工程項目質量控制中存在的問題
近年來，隨著我國房地產業的快速發展，房地產工程項目質量管理已經摸索出了一些相關途徑，但相對于高效率的質量管理而言，仍存在很大差異，需要及時改進和完善，質量事故多、工期拖延、成本超預算等粗放式管理中存在的問題不斷，管理體制不完善、管理人才不專業、管能解決，同時，由于房地產項目投資大，投資行為具有不可逆轉性，一旦質量不合乎要求，就會大量浪費資源，甚至可能威脅人們的財產和生命安全[4]，良好的房地產工程質量管理模式勢在必行。
5房地產工程項目質量控制系統設計與研究策略
5.1引進先進設備作為技術支持。先進的生產設備和電子
管理設備對房地產工程項目質量管理是十分有利的，能夠因地制宜，幫助工程項目質量監控和工程進度監控，方便房地產建設企業在發生意外影響時及時做出施工方案和進度調整，同時利用先進的電子管理設備能夠解決一些工程中人為解決復雜和易出現錯誤的質量管理工作，在數據管理上也存在著一定的優勢[2]，有助于房地產工程項目質量控制系統的建設和研究。
5.2合理控制項目開發進度。房地產開發進度工作是施工
過程中的重要組成部分，影響著項目工程質量和項目的信譽，是房地產工程項目質量控制系統設計與研究的關鍵。影響房地產工程項目進度的因素有三個：①合理的工期；②現有資源和能源的合理利用，要因地制宜，不浪費資源、不污染環境；③成本投資最小化，企業利潤最大化[2]。針對工程項目進度影響因素，要合理的控制開發進度就要做好項目施工預先規劃，并且按照預先規劃進行施工、不拖延施工，同時要做好工程監督工作，提高施工人員的積極性和責任性，保證施工進度[3]，保證工程項目質量控制系統設計與研究的完善性。
5.3提升相關人員的職業素質。要實現工程項目質量控制
系統設計與研究，相關人員的素質是至關重要的，這里的相關人員包括管理人員和一線施工人員，管理人員要發揮好領導和指揮作用，學習先進的、科學的管理思維和方法，不斷提高自身的職業素養，做好質量控制系統設計與研究工作[5]。一線施工人員要提高自身施工技能和職業素質，按照規范標準完成施工任務。因此，房地產建設企業要定期組織員工學習和培訓，力爭使每個員工技能和素質得到提升。
6結束語
現階段，我國的國民經濟不斷增長，居民生活水平不斷提高，恩格爾系數下降，好的居住環境和居住品質已經成為人們的關注點，人們的關注、政府的扶持，大的環境推進著房地產建設企業發展和進步。房地產工程項目質量控制系統的設計與研究完善具有重大的意義。希望房地產建設企業能夠改進企業現有質量控制系統存在的不足，大力引進先進的生產和管理設備、合理控制工程項目開發進度、提升企業員工職業素質、做好工程質量監督和管理工作，保證工程項目質量，大力推進房地產業的發展。
參考文獻
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[2]張前.工程項目質量與成本協調控制機理研究[J].重慶：重慶大學校報，2010（10）.
[3]俞宗衛.進度控制理論和方法的探討.基建優化，2007，03：21-25.
[4]牛鳳端.房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.4[M].北京社會科學出版社，2008：15-20.
第7篇：房地產設計范文
關鍵詞：商業房地產建筑 設計要點 設計分類
中圖分類號：TU2 文獻標識碼：A 文章編號：
1、前言
隨著我國在房地產行業上的宏觀調整，國內的房地產格局也在不斷的變化。而人們生活水平的不斷提高，也使得房地產行業添加了新的元素，特別是在商業房地產方面。商業房地產建筑因為它自身的特殊性，所以有和其它類型房地產不一樣的設計要求和設計要點。商業房地產經過多年的發展，總結了發展中的寶貴經驗和未來發展的趨向，逐漸形成了擁有自己特點的設計體系，更加適應商業房地產在當下的發展。隨著人們對商業房地產各個方面的要求，商業房地產建筑的設計也將容納更多的內容。本文通過對商業房地產建筑設計主要內容的深入了解，結合我國當下商業房地產建筑設計的現狀，對商業房地產建筑設計要點進行分類探究。
2、商業房地產建筑的平面布局設計
2.1 平面布局設計的概念
商業房地產建筑平面布局設計的主要內容就是通過確定其通道的主要形態，來確定商業房地產建筑中每一個用戶單元的面積大小和具體布局，用此方式給每一個用戶單元一個互惠互利的平臺，并且給每一個用戶單元帶來最大程度的通行人流。
2.2 平面布局設計的內容
在商業房地產的平面布局設計中，主要的難點在于在設計中采用棋盤式的設計時所遇到的難點。在棋盤式設計中主要的難點有以下幾個方面：當自然分界點是以柱點為分界點時，應該盡量采用橫向和縱向的分割方法；排列通道應該建立在以電梯口為中心的基礎上，以便于人流的分散；當縱線和橫線相互交叉的時候，如果在空間很小也需要交叉的情況下進行交叉，可以大大增加縱線和橫線的視野；如果空間很大也需要交叉的情況下進行交叉，可以盡量的采用敞開式或是環形，使得統一和分割的標準鋪位面積之間的相差不大；在邊線方面，要以直線的方式為主，必須做到攤位在兩邊同時存在；在中線方面，對于其中不規則的部分，要盡量的進行拉直處理，這樣雖然會使得攤位面積分布不均勻，但會讓道路更加的整齊，人流更加的通暢；當道路邊線位于衛生間和消防梯處的時候，盡量不要有攤位，此時的邊線應該盡量的緊貼衛生間安置，在距離過長的情況下，可以考慮安置寬度為0.5m柜臺，并對墻面做貨架處理；當輔道和主通道有差距的時候，應該設計2.4m以上的主通道，并且當主通道位于電梯口時應該有3m左右的空間，而當主通道位于電梯的上下口時，應該有直角交錯的道路，并使之成為主通道或者是主要的縱線和橫線。
3、商業房地產建筑的商業功能設計
3.1 剖面設計
剖面主要是指中庭層高。在設計中首先要對中庭空間的交流和造型進行分析，并且根據市場的實際形態進行判定。在實際的室內設計中，對中庭的要求應該和地域文化結合在一起，力求經濟和風格的結合。其次，引入人流時應該注重不同的層面，并且考慮豎向交通的易達性，從而增加商鋪的價值。遇到高差的坡地地段時，應根據不同的平面高度設計入口。
3.2 垂直交通設計
由于中庭空間是有限的，所以扶梯應該層層疊加，從而激發購物者的欲望。扶梯本身就是商業人流的中心，且擁有平衡和引導人流走向的作用。所以，扶梯應該盡量設定在比較險要的位置，并在周圍留下一定的駐留空間，特別注意不要在那里設定空調機房等類似房間。
3.3 卸貨區設計
對于卸貨區而言，最好設定在地下室，或者不干擾商業主入口的人流。火車應該在地下一層進行卸貨，然后把商品通過貨梯運送到各個樓層；而辦公人員則可以通過開車進入一層的停車庫，隨后通過客梯直接進入辦公區，可以有效的避免貨流和辦公人流對于購物人流的影響。
3.4 照明設計
照明設計要優先進行公共照明設計，盡量設計兩路照明。在天氣好和白天的時候開一組；在天氣不好和黑夜的時候開兩組，以達到節能的目的。
3.5 景觀設計
天窗和玻璃的設計可以帶來自然的光線，不僅達到了節能的目的，還使空間變得更加的開闊和明亮，也可以吸引人們的目光。此外，應該注意室外和室內的景觀協調性和生態景觀的設計。
3.6 安全通道設計
在功能設計上應該考慮到殘疾人的安全，從而設計一些沒有障礙的安全通道。
3.7 導視系統設計
此系統主要用于室內和戶外，所以在設計中不但要有人性化的一面，還要營造必要的氣氛。此外，戶外的導視系統在設計方面更應該引人注意，而室內的導視系統應該提升整體的設計理念。導視系統不僅給顧客的購物營造了良好的氣氛，還明確了各項功能的標識。特別是在遇到突發事件時，標識的實際效果就能得到完美的體現。
3.8 健康節能設計
商業房地產建筑設計要有無害的節能設計，所以節能設計要從設備效率的提升和降低能源的消耗兩個方面進行實際的設計。實際設計中要嚴格按照設計規范，根據周圍各個環境對于健康的要求，進行健康的設計。
3.9 通風設計
首先對于現有的市場環境進行必要的觀察，例如臨窗的地方一般都有柜臺；靠窗的地方一般都存在商鋪，使得全局具有封閉性等等。這些情況都給通風設計增加了許多的要求。通風設計的重點在于要保證氧氣的充足供應，特別是有大型活動和人流量多時，保證氧氣滿足人流的需求。
3.10 音響設計
根據聲音的傳遞特性，設計的音響系統要足夠的清晰，且播放一些舒緩的輕音樂，放緩顧客的購物氣氛，調節顧客的購物心理。
3.11 消防設計
為了預防和處理各種災情，在設計中一定要對消防方面進行嚴格的設計。特別是擁有餐飲的購物商城更要注意在此方面的設計。
3.12 衛生間設計
在每一個樓層都要進行必要的衛生間設計，且在現代化的商場中還要增加女性化妝等便利設施。給老人和殘疾人設置特定的衛生間設備，采用紅外線感應器完成自動沖水工作。此外，衛生間應該盡量的設置在人流量少的地方，使其不影響人流流動。
3.13 安全設計
對于所有設施進行安全性評估，對于危險的設施要進行警示標志。
3.14 停車場設計
出于方便顧客的考慮，停車場應該盡量設置在商城不遠的地方，保證顧客的方面和交通的便利。進口和出口則盡量的使用單行道，使其符合交通規則。
4、商業房地產的商業街設計
4.1尺度近人
尺度近人的設計要領主要包含三個方面：第一是建筑的宏觀設計；第二是建筑的外觀和中觀元素，例如實墻面和開窗的虛實對比等；第三是人和建筑的面面接觸。
4.2 空間的限定
對于商業街的三維空間限定要根據其具體的規模和實際的情況來制定。商業街要有舒適的環境和足夠的空間，所以它的兩端需要用醒目的限定物來分隔，也能因此把步行和行車的空間區分開來。
4.3面材的軟化和精化
商業街建筑外觀的主要特色是每一個商家都會根據自己的需要對店鋪的外觀進行設計。根據實際情況來看，室外的裝修對于商鋪的外觀來說是非常重要的，所以在外觀設計方面應該留下一些空間，以方便以后對此進行改裝和替代。
4.4重視非建筑元素
商業街的設計并不是單單滿足人們的購物需求，還應該對于非建筑元素進行必要的設計，引進視覺設計和人體工程學，制造一個舒適的環境。
5、結語
隨著社會經濟的發展，人們對于商場的要求越會越來越多，這就使得商業房地產建筑在設計方面要有更多的意義和內涵。作為一個商業房地產的設計人員來說，在當下更應該對商業房地產建筑設計要點進行深入的了解，結合國內商業房地產的發展現狀和發展趨向，做好商業房地產建筑的設計工作，給未來商業房地產的發展貢獻自己的力量。
6、參考文獻
[1] 張麗麗. 基于貝葉斯理論的商業房地產投資風險決策研究[D]. 哈爾濱工業大學,2007.
[2] 張海濱. 寒冷地區居住建筑體型設計參數與建筑節能的定量關系研究[D].天津大學,2012.
[3] 葉錫偉. 新疆新發地國際廣場項目建筑設計要點[J]. 廣東土木與建筑,2013,01:33-35.
第8篇：房地產設計范文
房地產行業目前的發展有目共睹,主要是因為服務行業需求旺盛，另外隨著人們經濟水平的提高，對商業用房的需求也逐漸旺盛。房地產建筑應保證可靠性和美觀性并存，文章從三個方面進行分析和探索如何設計建筑更符合市場需求的房屋。
關鍵詞：
商業房地產；建筑設計；布局；功能
商業房地產，即用作商業用途的房地產。它不同于工廠的設計需求，也不同于居民區的設計需求。商業房地產的建筑設計目標人群為從事零售、娛樂、餐飲、文化等的經營人群。與居民住宅的最大不同，居民住宅通常是以購買形式存在，而商業地產則多為出租；居民住宅通常是不需要提前預知購買人群，而商業地產則多數需要先招商。這就要求商業地產必須有準確的定位及合理的成本控制。商業房地產在建筑設計時，借助城市規劃要求、周圍交通、預備發揮的功能等因素，應充分考慮何種設計才能最大限度發揮周邊設施功能，更好的滿足消費者的需求，吸引消費者前來消費。
1商業房地產建筑設計要點
1.1選址
作為商業房地產建筑設計的第一步，選址的關鍵性不言而喻。作為商業用途，選址時考慮的重點因素包括但不限于周圍商業環境、交通狀況、停車場設置等，因為這些不同的因素都會對建筑設計產生影響。例如，周圍的商業環境決定著附近人群的年齡、消費能力、消費傾向等；交通的便利與否直接決定了人流的多少和房地產定價；若交通不便還沒有設置停車場，為了保證有效客源，那么停車場的規劃就是當務之急。總體來看，選址也要符合消費者的消費特點，確保合理性、可靠性。
1.2布局的設計
商業地產具有的一個特點就是“只租不售”，那么整體的內部平面設計就顯得尤為重要，一方面是為了保證每個商戶都有盡可能平等的空間和租金，保證客觀上客流的均等性；另一方面是保證地產開放商的內部結構得到最大利用，便于分割，最大程度保障利益；同時也要具體問題具體分析，如某一處道路交叉空間過大時，環形設計就是最佳處理方法；比如衛生間位置的確定，邊線的選擇，附近不能留有商鋪等。當然，布局的設計不可能一蹴而就，在初次規劃后，還應分析討論其可行性和需要改進的地方，不斷調整和完善。從布局角度考慮，設計務必簡單、可用、利潤大，同時方便顧客購物。
1.3功能的設計
從商業房地產用途來看，功能設計的重要性不言而喻。（1）照明設計。除去KTV、酒吧等特定的娛樂場所，沒有人愿意在昏暗的地方進行購物、消費或工作，現在的商業房地產都已采用瓦數大、亮度高的照明設備；甚至有些先進的商業區內，還有白天和夜間不同的照明設施，以配合不同的條件并節約更多電費。在照明的選擇上，出口、通道等人員流動性大的地方，更應提供光照強的設備，方便消費者；在商鋪內部，可選用直射燈照明，使商品有較好的光照條件；停車場內部照明應保證白天亮度低于室外，夜間亮度高于室外，為駕駛者、消費者提供便利和安全，同時室外照明應注意一定的美觀性，注意夜間的整體城市效果。使消費者在心理上愿意選擇在該處消費。（2）安全設計。①防火安全設計。絕大多數商場人流量都相對密集，且在室內環境中進行，則相對環境渾濁。但往往與之對應的消防安全設施和通道并不健全，這就是消費者安全的隱患，一旦由于供氧不足或其他原因發生火災，將會造成不堪設想的后果。所以在建筑設計商業房地產時，務必要將消防設施（消防栓、滅火器等）、安全通道等做一規劃，并將其標注在顯眼的位置；同時也應嚴禁室內吸煙，第一防止空氣污染加重，第二防止煙頭釀成火災危害；并且向群眾普及防火、滅火科學知識，若條件允許，應常舉行消防安全演練，最大限度減少火災發生，使危險發生時傷害降到最低；②通風安全設計。用于商業用途的房地產往往人流量大，且活動在室內進行，空氣不清新，對氧氣需求大，因此相應的通風設施設計顯得尤為重要。有效通風應作為商業設計建筑時重點考慮因素，如在何處設計1～2天窗或必要的增加排氣扇數量等。（3）排水設計。說到排水設計，在人流量大的商場，衛生間、洗手間甚至是飲用水的需求量都非常大，所以設計合理的給排水裝置，保證足夠的水源供給，是非常必要的。此外，考慮到人員的復雜性和公共場所的特殊性，可在排水孔處設計柵格或篩子，避免不必要的雜物污染和堵塞。同時避免漏水、缺水等情況的發生，影響消費者使用。（4）內部功能設計。進行內部功能區和商鋪的設計規劃時，先對內部電梯、樓梯、電房等必要設備進行結合規劃，之后保證每個樓層、不同區域應配備不同的商品組合，盡可能的滿足消費者需要，吸引客流；如：休閑、飲食、觀光區應采用分散布局的模式，帶動人流均勻流動；通道設計盡量留有寬闊的視野，從宏觀上使商場更氣派，同時使消費者選購商品更便捷；停車場設計應符合最初人流預計，且使其盡量靠近商場。（5）導購系統設計。隨著信息化、網絡化的到來，導購系統（也稱導視系統）越來越普及的出現在商場里，一方面可以營造現代化、時尚感的購物氛圍；另一方面也可以對大眾消費起到指導作用。通常在商場室內和室外都可存在，比如通過促銷信息的展示，新品的預熱宣傳，都可以吸引更多的消費者，所以它的設計一定要引人注目，產品信息一定要滿足更多人的需求，讓其充分發揮自己綜合傳播媒介的用途。
2商業街設計
商業街應有自己特色的標簽，總覽成功的商業街案例，比如：成都的寬窄巷子、北京的三里屯、上海的新天地等，無一例外，都是包含特有的文化內涵從而提高商業體驗性。一方面，在功能設計的布局上，找準自己的定位，以方便消費者購物，創造更多收益為核心，同時具備清晰的輪廓線，便利的交通，合理的內部規劃及響亮的品牌，都成為不斷吸引消費者前來的因素；另一方面，綜合分析成功商業街，其適宜街道寬度在10～15m，這樣可以很好的照顧街道兩旁的商家生意，又不至于顯得太過擁擠，使消費者在消費時感到親切和放松，同時又不忘記在一些地方添加特有的商業元素，已達到商業街的整體和諧。
3結束語
用于商業的房地產由于其自身的特殊性，決定了和居民住宅及工業工廠用地的不同，在設計過程中務必充分考慮整體功能和建筑細節。同時對周圍的商業環境和預期消費人群進行了解，保證設計方案能最大效果的發揮可行性并賺取利潤；同時消費者作為這一設計的目標人群，需要充分考慮他們的需求特征，更好的吸引人流和營造品牌效果。
參考文獻：
[1]闕子騰.淺析新時期商業地產項目定位策略[J].住宅與房地產,2016,(3):19+23.
第9篇：房地產設計范文
與通用英語相比，ESP教學過程是獨特的。因此，ESP課程設置最能體現ESP教學的特色，其中包括課程需求分析、教學大綱的設計、教學效果評估、教材編寫。筆者對上海城市管理職業技術學院（以下簡稱“我院”）房地產專業ESP課程模式模型從課程需求、教學內容和教學評估三個方面進行構建，
1.立足需求教學，明確ESP教學目標
ESP的核心理論是需求分析，課程內容必須以學習者需要為中心。課程設計不是先從語言訓練開始，而是從分析其服務對象的需求開始。因此，教學目標與內容的制定首先要邀請學生的參加，了解學習者的興趣與需求，并與未來工作相結合來規劃房地產專業英語課程。筆者利用自編的《房地產專業學生ESP學習現狀與需求問卷調查表》，對我院房地產專業34名學生進行調查，結果顯示，對于未來的職業規劃，35%希望入職房地產投資和開發公司；32%希望入職地產經紀公司；15%希望入職與房地產相關的政府機關；18%可能從事與房地產不相關的工作。學生對專業英語學習的需求情況表現為：選擇滿足崗位需要的英語口語交際為76%；滿足日常需要的口語交際為58%；能進行地產相關信息翻譯的占56%；了解地產行業專業詞匯的占53%；能查閱地產專業英語文獻的占44%。同時，對我院房地產專業2009級至2011級三屆畢業生的入職崗位情況進行梳理，得到的信息是：從事房地產經紀銷售與租賃的學生占56%；從事房地產營銷策劃的占22%；從事物業管理工作的占8%；從事與房地產不相關工作的占14%。綜合以上數據，我院學生的能力要素培養主要集中在房地產經紀能力和房地產內部管理能力，對房地產開發經營的能力要求不高；另一方面，筆者與專業課教師就學生的能力培養需求進行溝通，進一步確認教學側重點。
2.利用“模塊教學”，立體化教學內容
Stevens早在1980年代，就指出了ESP課程的特點，其中包括課程必須在內容上與某些特定的學科或專業有關。教學的重點應該放在努力培養那些特定的與專業相適應的語言能力上。傳統“精讀型”的教學模式注重英語基礎知識的構建，與專業的關聯度不大，缺乏對特定專業語言技能及語言運用的訓練，無法使學生學以致用。綜合學生、專業課教師及市場三大需求，筆者利用“模塊教學”，將房地產專業ESP課程劃分為以下三個模塊：基礎訓練模塊、交際模塊及專業文獻閱讀模塊。基礎訓練模塊側重房地產專業詞匯、句法結構、語用含義及語境的理解與訓練。雖然經歷了一年EGP（通用英語課程）的訓練，高職生英語整體程度仍然不高，并且在通用英語課程中鮮有對房地產專業英語的介紹，因而有必要在ESP課程中穿插基礎英語訓練，為有效過渡到下兩個版塊做好準備。此版塊占整個課程的比重為20%。交際模塊側重口語表達能力訓練，結合學生崗位群的需求，以仿真的職場情境開展英語交際訓練，不斷強化學生的學習目的性。筆者為我院房地產專業設計的交際主題包括“住宅物業的介紹”、“寫字樓物業介紹”、“參觀、購買、租賃住宅物業”、“參觀、購買、租賃辦公室物業”、“參觀在建樓盤”、“申請按揭貸款”、“簽訂買賣、租賃合同”等，由于課時有限，將課堂使用哪些主題的選擇權交由學生來決定，最后整個課程會完成4到5個情境教學，剩余未在課堂上進行的交際內容作為課外學習材料提供給學生，教師提供必要的支持與協助。此版塊占整個課程的比重為50%。專業文獻閱讀模塊以培養學生專業文獻閱讀及行業書面信息閱讀的能力為主，筆者選擇的專業文獻閱讀內容包括“房屋中介信息”、“房地產買賣合同”、“房地產租賃合同”、“房地產相關法律規定”、“房地產公司介紹”、“房地產公司項目介紹”等。此版塊占整個課程的比重為30%。以學生未來從事地產經紀工作為例，在基礎訓練模塊完成住宅物業的內部結構、位置朝向、周邊設施等的專業描述學習。之后，這些信息需要被運用在交際模塊和專業文獻閱讀模塊中，完成模擬經紀人帶客戶參觀住宅物業、了解買賣合同簽訂、銀行按揭貸款等事宜，提供房屋買賣合同文本及其他咨詢工作。可見，模塊化教學在形式上對課程進行分割，實質卻是內容上的融合貫通。學生通過對不同模塊的認識與掌握，最后達到完成某一完整崗位任務的目的。
3.ESP教學評估
不同于EGP課程，已建立長期有效的CET、PETS系列測試評估體系，ESP課程強調課程的實用性和實踐性，對ESP學習效果的評估取決于學生在實際工作崗位上的英語運用能力，測試方法可以不拘一格。對于校內ESP課程的教學評估，有必要采用形成性評價的方式，記錄學生學習過程的進步，促進學生在原有基礎上的提高。在內容上，ESP課程評估的內容分為對學習者的評估和對ESP課程的評估。與一般教學測試一樣，ESP對學習者的評估也需要通過考試來進行判斷，由此作為學生對于目標知識和技能掌握程度的判斷，以及發掘學生的學習潛力。在測試方法上，筆者通過對所在班級的問卷調查發現，建議使用傳統英語閉卷考試有8人，24%；寫論文1人，3%；口試：情景劇表演21人，62%；口試：問題回答4人，12%，選擇情景劇表演的學生的比例最高。究其原因，一方面可能受到課程中大比重的交際模塊訓練的影響，也可能是學生對未來崗位群英語使用的預期。由此可見，“情境式教學”已被學生接受和認可，并作為期末測試的主要形式。在期末考試中，學生選擇交際模塊中某主題，2到3人一組完成一個情景劇表演，同時需回答與情景劇表演主題相關問題，以測試專業文獻閱讀的理解與表達。對ESP課程的評估分為隱性評估和顯性評估。隱性評估貫穿課程的始終，教師主要基于學習者的出勤、考試分數、課堂參與程度等獲取有價值的信息。顯性評估發生在課程結束后，教師通過問卷、訪談、調查等方法了解學習者對學習方法、學習效果、教學活動、教師角色等方面的看法。總之，教師需要善于傾聽學習者的聲音，發現學生學習需求，反思自我教學行為，不斷優化課程內容。在功能上，ESP教學評估兼具評價與反饋的作用，評估的過程不僅是教師檢驗學生ESP課程學習的狀況，更重要的是教師對自己開設課程的自評，為教師改進教學方法、完善教學內容提供寶貴信息。學生對ESP課程中的交際模塊表現出了極大的學習與參與熱情，教師有必要在教學過程中堅持情境教學的方法，關注行業動態，及時更新交際主題。不少學生對專業文獻閱讀版塊有畏難的情緒，這一現象提醒教師一方面要幫助學生把英語基本功打得更扎實些，這需要EGP和ESP課程的共同作用；另一方面教師可降低挑選材料的難度，或者鼓勵學生自查資料、小組討論，通過自主學習和合作學習緩解閱讀焦慮，從而更好地實現ESP學習目標。
二、結語
