商業綜合體發展報告精選(九篇)

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第1篇：商業綜合體發展報告范文

何謂城市綜合體？

隨著萬象城、來福士廣場、環球中心這些被人們俗稱為商場、商業Hall或賣場的開業，其學名城市綜合體也越來越被人熟知。這些城市綜合體正在影響著成都人的日常生活，成為成都美女們閑暇時最愛的去處之一。

城市綜合體有一種直觀的英文表達：HOPSCA。這幾個字母分別代表了酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）。而對城市綜合體的定義，即是涵蓋“HOPSCA”中超過3種物業形態和功能的集合體。城市綜合體可能側重某一種功能，但是所涵蓋的城市功能之間需要相互依存，相互助益。成都往國際化大都市方向發展，不管從滿足城市功能的角度來說，還是從提高城市品位的角度來看，城市綜合體都是必不可少的選擇。

世界上較早建成的城市綜合體，有上世紀90年代以前的加拿大多倫多伊頓中心，上世紀90年代的日本福岡博多運河城、新加坡新達城、中國北京東方廣場、中國香港太古廣場、中國香港IFC等也有人從更古老的時代中尋找城市綜合體的痕跡，這樣的話，中國古代如宋朝也可以找到類似的跡象。

城市綜合體素有“城中之城”的稱號，對一個城市的片區發展有重要的影響，以成都為例，錦華萬達廣場對二環路東五段的影響、萬象城對萬年場片區的影響，都清晰可見。2013年6月28日新開的環球中心，更是成為成都人一時熱議的話題。

數字 全國

2757萬平方米

2012年，通過對全國18個重點城市綜合體存量統計而成的《中國城市綜合體存量排行榜》顯示，北京、上海、重慶、廣州、成都及沈陽城市綜合體的存量領先全國。其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市為北京、重慶、沈陽，而上海、廣州、成都的綜合體存量介于500—1000萬平方米之間。據估計，未來3—5年內，城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨秀，增量接近3000萬平方米，達到2757萬平方米。

135%

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時期，名個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

數字 成都

451萬平方米

根據銳理數據《2013年上半年成都商業市場報告》，2013年成都市場預計會推出451萬平方米的購物中心，比成都已開業的所有購物中心規模增加83%。不管是年度增量還是增幅，成都市場都遠高于北京、上海、廣州、深圳，也超過近年來城市綜合體猛增的重慶、武漢。

122個

來自成都商業地產聯盟的數據顯示，截至2013年4月30日，成都全市的商業綜合體數量達122個，其中主城區商業綜合體數量最多的是高新區，為35個：成都市二、三國層的區（市）縣中商業綜合體最多的是郫縣，有9個。

數字 其他

150個

近日出臺的《云南省城市綜合體布局規劃》顯示，截至2017年，云南將建150個城市綜合體，并針對經濟發展程度不同的地區制定相應方案，將城市綜合體建設理念植入云南城鎮建設，突出多樣性、多元化、差異化的“云南特色”城市綜合體發展策略。

180億

截至2013年8月底，貴州128個城市綜合體已落實開發主體124個，共完成投資185億元，占年度投資計劃的123%。

50個

江蘇南京目前規劃建設的城市綜合體超過50個，總體量達到100萬平方米以上的就有7個，其中河西17個，排在首位，緊隨其后的是江寧的11個和江北的9個。

數字 銷售

兩三家

據仲量聯行數據統計，目前，中國的零售業正經歷轉型。2012年底至2013年初，零售銷售額增長開始放緩。2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

數字 地產

1/2現象

現在商業地產風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象。”中購聯購物中心發展委員會首席專家、身兼亞洲購物中心協會中國委員會副理事長的禹來表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認為。

1.5%

據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，中國內地上市房企中持有商業地產的，持有性物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%，高的達到7%：相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

3.68%

著名商業開發商大連萬達，主要收入來自銷售。截至2012年底，萬達累計持有經營性物業1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達2012年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%，絕大部分仍為賣商鋪、公寓等的銷售收入。

45.79%

陽光新業是國內租金收入占比較高的商業地產企業。2012年陽光新業商業物業租賃收入2.5億元，占公司年度營業收入45.79%。陽光新業副總裁吳堯認為，絕大多數開發商還是以做住宅的思路來做商業，對上市公司來說，銷售收入大增會讓報表好看，但長期來看還是要依靠租金收入，否則就算不上真正的商業地產商。

何謂CBD？

城市綜合體有一個血緣很近的親戚，叫CBD。

CBD，即Central Business District，中文翻譯有很多版本，比較通行的翻譯是中央商務區。CBD的概念源于美國芝加哥大學社會學家E.W.伯吉斯教授1923年提出的城市同心圓結構。彼時正研究芝加哥等北美大城市結構形態的伯吉斯教授說，城市的社會功能環繞中心呈同心圓結構，其中的核心區就是所謂的CBD，由此向外依次為轉運區、低收入階級居住區、中產階級居住區和高收入階級居住區，共5個圈層。

城市核心區域CBD高密度聚集了零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等，是城市商業活動、社會活動、市民活動和交通的核心。

第2篇：商業綜合體發展報告范文

關鍵詞：綜合體；方案設計；編制要點

Abstract: urban complex urban expansion in the process of building the city plays a new business, business center, make the function of the new city landmarks, and at the same time, in the city center KongDongHua avoid, reduce the urban commuter traffic pressure, rich city leisure era contents also plays an important role. This paper analyzes the design of urban complex points.

Keywords: complex; Design; Key points of

中圖分類號：TU2文獻標識碼：A 文章編號：

隨著城市發展進程，越來越多的城市綜合體項目出現在人們的視野。特別是在深圳，因土地緊缺而推廣的新發展模式―城市更新，造就了更多的城市綜合體項目，其形式和功能也越來越完善，堪稱引領了國內地產開發的新趨勢。作為開發商，在前期運作過程中，就必須對整個項目有著詳細深入的規劃，并保證整個開發過程能按照運營理念順利進展，從而達到項目完成后最完美的效果，產生最大的效益。城市綜合體是城市生活集大成的建筑群體，還會受到每個城市文化習俗、消費模式理念等因素的影響。可以說，每個綜合體其實都有著自己獨特的個性，是不可復制的。在這個過程中，設計要點的編制，起到承上啟下的作用，要完整表達開發理念，把握設計方向，是保證項目順利進行的重要先決條件。下面我們就來分析城市綜合體方案設計要點編制過程中的一些重要元素。

一， 深刻認識城市綜合體

城市綜合體的英文名為HOPSCA，是英文單詞Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shopping mall（購物中心）、Convention（會議中心、會展中心）、Apartment（公寓）首個字母的縮寫。 一般來說，一個城市綜合體至少組合了上述功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落，各種城市物業功能復合、互相作用、互為價值鏈空間的高度集約的街區群體，有商務辦公、居住、酒店業、商業、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統，有些還具有會展等展覽功能，因此又被稱為“城中之城”。城市綜合體具備完整的街區特點，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結果，同時城市綜合體通過街區的作用，實現了與外部城市空間的有機結合、交通系統有效聯系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價值。

城市綜合體具有如下的典型特征：

1,超大空間尺度

城市綜合體是與城市規模相匹配，與現代化城市主干道相聯系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規模和尺度的擴張，建筑的室內空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協調，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2,通道樹型交通體系

由于城市綜合體各功能之間聯系緊密，因此各建筑體之間會形成互補、流動，并且連續的空間體系。城市綜合體內部擁有復雜、完善的交通體系， 通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合。城市綜合體對外界的交通依賴較強， 通過地面層、地下層、天橋層的有機規劃，將建筑群體的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系，組成一套完善的“ 通道樹型”(Access Tree)體系，形成流動而多變的復合空間。

3,現代城市景觀設計

應用現代城市設計、環境與行為理論進行景觀與環境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現打破傳統建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經濟發展的歷史責任。

4,高科技集成設施

城市綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。其先進的設施充分反映出科學技術的進步是這種建筑形式產生的重要因素。使用新材料，新技術，迎合了城市發展的進程。

5,地標式的城市建筑

城市綜合體一個顯著特點就是地標性，在所在城市、所處區域具有顯著的標識性。如美國紐約“洛克菲勒中心”城市綜合體，它一直作為紐約乃至美國的象征而存于世界。在過去的許多年里，從這里走出及進駐到這里的全球500強公司數不勝數，它們中包括通用電氣(GE)、美國銀行、無線電音樂城、雷曼兄弟以及美國大部分傳媒巨頭――時代華納、全球最大的新聞機構美聯社、NBC、CNN、全美最大的出版公司麥克格羅希爾以及其它一大批全球知名的大企業。毫不夸張地說，這些企業每日的舉動，都在影響著全世界。而由他們所組成的洛克菲勒中心，則順理成章地成為全世界“最大的城市中心”。再如法國巴黎“拉德芳斯”城市綜合體，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設開發，高樓林立，成為集辦公、商務、購物、生活和休閑于一身的現代化城區，也是世界上最具代表性的城市綜合體。拉德芳斯的成功，不僅增添了古典巴黎的現代氣息，更為世界各大都會提出了一個新的發展方向。 拉德芳斯區位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設開發，目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務區215萬平方米、公園區32萬平方米，法國最大的企業一半在這里，共10家；建成住宅1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務區建設住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區建設住宅5588套，可容納1.83萬人；并建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業中心；其成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統，集中管理的停車場設有2.6萬個停車位，交通設施完善；建成占地25公頃的公園，商務區的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物；建成由60個現代雕塑作品組成的露天博物館，環境的綠化系統良好。優美的環境、完善的設施每年吸引約200萬游客幕名而至。日本東京“六本木”城市綜合體是近幾年才誕生的以城市綜合體規劃所建造的全新聚落，它集住宅、商業大樓、購物中心、旅館、餐廳、游憩與文藝設施于一體，短短的時間內從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關注，同時還成為許多走在時代尖端的人們競相留下造訪腳印的黃金區域。

6．高可達性

城市綜合體通常位于城市交通網絡發達、城市功能相對集中的區域，如位于城市CBD，城市的副中心或規劃中的城市未來發展新區，擁有與外界聯系緊密的城市主要交通網絡和信息網絡。

7．整體的統一性

建筑風格統一，城市綜合體中各個單位建筑互相配合，影響和聯系；城市綜合體中建筑群體與外部空間整體環境統一、協調

8．土地使用均衡性

城市綜合體注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地資源，避免土地過分集中某一特定功能，不同種類的土地相對均衡地分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功能的不同使用，例如晝夜之間，工作日和周末之間不同時段，會對商務、商業、居住、娛樂消費產生不同的需求

9．空間連續性（包含平面連續性和立面延續性）

鑒于城市綜合體各功能的相互聯系，其設計通常采用整體設計，其中任何一項功能都會影響整體效果，立面會影響城市綜合體的統一性，因此，要保持城市綜合體內建筑物風格的統一，就是要使立面由延續性空間的連續。由于城市綜合體優越的區位性質，其中各功能的建筑體之間均通過空中、地下和地面形成多層次的聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系

10．內外部聯系的完整性

城市綜合體內部自身擁有復雜的、完善的交通體系，通過立體交通網絡的建立，使內部各不同功能的建筑有機結合

城市綜合體對外界的交通依賴性較強，其外界的交通體系直接影響到綜合體內部不同功能的使用效率和規模

11．巨大的社會效應

因城市綜合體所處的城市位子和龐大的工程，注定其必將成為城市的名片、產生巨大的社會效應。例如，上海盧灣區太平橋改造項目，其啟動區上海新天地商業旅游項目，從開發到運營，一直是社會各界關注的焦點，上海新天地因其成功的商業運營模式更成為上哈文化、建筑、旅游的標志性項目，成為上海是的文化標簽

12．巨大的升值潛力

一個成功的城市綜合體項目的開發及運營，會帶來巨大的社會價值，為開發商、運營商帶來巨大的品牌價值，同時作為地產物業的城市綜合體，隨著城市的不斷發展，其物業自身也具有升值潛力。例如，上海太平橋改造項目，開發商在成功開發上海新天地后，帶動周邊土地的升值。新天地物業通過成功商業運營，自身價值也有所提升，開發商更通過此項目產生的巨大社會效應，產生良好口碑和巨大的品牌效應。同時還要考慮到項目本身的更新換代。

二， 城市綜合體方案設計要點編制過程的幾個重要問題

方案設計要點是給設計院的設計指引，它必須明確地傳達開發理念，對項目定位、各項指標、開發周期、成本控制、設計風格、總平規劃甚至設計細節等各方各面都要有詳盡的表述，務求對后續設計制定大方向和大框架，保證最終的項目運營效果。基于以上對城市綜合體特點的認識，我們認為，在方案設計要點的編制過程中，以下三點顯得尤其重要。

1, 項目土地解讀。所謂解讀，是對項目周邊情況，項目所處區域在城市中的地位，項目所在城市經濟、文化發展情況，商業發達程度，居民購買力及消費習慣等進行詳盡分析，從而避免將來的產品出現“水土不服”的情況。曾被福布斯網站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為世界新七大奇觀的東莞某大型購物中心，總占地面積51萬平方米，總建筑面積116萬平方米，這在當年已屬體量巨大。就是因為其商業定位和業態設計與市場的需求情況產生偏差。 致使人氣不足、消費力不強；餐飲娛樂、購物、文化、休閑、各類主力店等業態也均比預期少了一半以上。對此，業內人士分析，“城市綜合體的設計需要對城市乃至整個宏觀發展趨勢有準確的判斷，以免消費能力超過或難以滿足消費規模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項功能中的一點，平衡設計各種業態才最易實現成功。”而對于一些位于地鐵站點上蓋的城市綜合體項目，如果交通樞紐的設計失敗，也容易導致城市綜合體產生風險。。

綜上所述，土地解讀具體分為：

1.1、了解所在城市規劃定位、區域規劃定位及現有經濟指標，包括區域地位、經濟總量、產業發展、人口狀況等信息。

1.2解讀項目周圍市政及交通情況，是否有城市輕軌經過、公交站點設置，道路規劃等。

1.3、基地內有沒有保留建筑，如何將保留建筑融合到規劃之中；

1.4、項目可利用資源，如：河流，公園，景觀帶，市政設施，學校等；

1.5、項目規劃條件和經濟指等標：容積率、限高、配套設施等；

1.6、地塊周邊的環境分析，包括商業，住宅區，人口。

2， 商業詳細研究對設計有著決定性。在城市綜合體項目中，商業和住宅從設計上來說是矛盾的，一個動一個靜，一個要開放一個要私密，但在營銷中，它們卻是互相促進的。商業創出了品牌，打出了名氣，聚集了人流，帶旺了區域，自然而然地提升了土地價值，保證了項目的后續發展。在深圳不乏商業啟動后帶動人氣，從而提高住宅價值的例子，例如萬象城，海岸城等等。所以成功的商業設計，在城市綜合體中起著重要的作用。然而商業設計有別于傳統的建筑設計，它需要更多的商業理念和更多的商業運營知識，更多地為功能服務。

2.1商業建筑包含非同一般的多樣性。

2.1.1在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。

2.1.2在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的經營對物業的需求，特別是可視性和易達性，以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。這實際上已不是傳統的建筑計工作范疇了，需要對商業運營有著更專業的了解，有時候甚至要專門的商業建筑設計師為發展商提供的專業服務。而如何將大量商鋪區平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時又可化零為整，利于整體出租和管理保證品質，也是設計需要解決的問題。在商業建筑規劃設計中應遵循三個設計原則：一是主力店和次主力店應按市場與商家的普遍需求的高標準設計；二是商業空間的設計應滿足絕大部分商家的物業需求，而且可分可組，靈活切割，三是考慮區域價值提升后的產品升級。因為在不同的品牌商家在不同的地區、不同的城市、不同區位其銷售的商品有所不同，導致開店的規模也不同，故其對項目的物業需求也有所不同。商業綜合體的設計需要滿足不同市場的需求的同時，也得考慮市場的變化對項目的帶來的影響。

2.2商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。所有城市空間的營造，都是為其功能服務的。

2.2.1不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

2.2.2商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。

2.2.3業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

2.2.4滿足不同功能商業的技術要求。如電影院需要大空間以及適當傾斜的地面，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。主力連鎖超市每個品牌對建筑面積、柱網、層高、荷載、坡梯的位置、強弱電、空調、給排水、排污等都有不同的要求。大型娛樂設施的功能布局、內部人流疏散路線需要嚴密的計算。甚至小到招牌位置，入口面積這樣的細節，都必須有所考慮。所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。

綜合來講，商業綜合體的設計涉及的功能多，業態廣，需要多方協作，每個階段都對商業地產的成功運作是非常重要，甚至事關項目的成敗，設計者應對項目市場、項目定位、項目涉及的商家、業態的物業需求、發展商的投資目標等多方面綜合考慮，才能設計出一個成功的商業地產項目。

3，交通解決方案

交通在整個設計中有著不可忽視的作用，便利、可達、暢通，可以吸引人群，有利于創造良好的商業氛圍。在編制方案設計要點時，對交通的解決方案必須有著足夠和正確的研究。

3.1 內外部交通體系

客流的存在是城市綜合體各個部分達到其經濟目的的基本條件，城市綜合體的交通體系結構可劃分為外部交通體系和內部交通體系（表1）。

城市綜合體設計，尤其是以組織繁雜的城市交通為核心的綜合體設計，必然要建立一個基于行為需求的多層面的交通整合系統，包括與綜合體步行體系配合的景觀空間規劃；區域交通功能與城市交通分布的整合；城市機動交通體系與城市步行體系的整合。在這一系列的整合關系中，步行交通體系構成了所有要素的核心（表2）。

綜合體的主要步行體系有方格網型、通道樹型兩種。上海大寧國際商業廣場采用了不規則的方格網體系，內外兩種交通體系分別滿足步行與車行兩種通行模式（圖1-2）。萬達集團開發的城市綜合體系采用通道樹型結構，在主要的步行干道下延伸出步行支路，并與餐飲的室外休閑茶座結合，模糊道路與建筑用地之間的界限。事實上，綜合體的交通組織沒有固定的模式，新穎的步道體系設計能夠提升整個綜合體的城市價值，增加步行樂趣。無錫通惠路步行街商業綜合項目的商業主體就是引用一條600m長的螺旋式天街，將商鋪從地下一層延伸至地上四層（圖3-4），形成了一氣貫通的有趣的商業形體。

3.2立體化的交通系統

城市綜合體是城市交通構架系統整體的一部分，立體化的城市交通為綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施有機聯系。舊金山港灣樞紐、拉德芳斯換乘樞紐、來哈特樞紐、大阪筑波城都是以交通為核心組織建設起的大型城市綜合體項目。拉德方斯區作為歐洲最大的公交換乘中心，擁有67平方hm2的步行系統，其裙樓通過建在空中的巨大廣場，實現人行廣場上，下行公路、停車場和公共汽車站，保障行人與車流的徹底分離，互不干擾。香港太古城在城內分區，以架空天橋及多層平臺將人車分道，并使各區連接成整體，澳大利亞的墨爾本中心、美國伊利諾斯州中心、深圳太古城等知名的城市綜合體都是地鐵連體物業，以地鐵為主導，輔以商業辦公，在開放的建筑內部，利用城市立體中庭組織建筑內外的空間關系和功能關系。

三， 結語

在城市綜合體的開發過程中，開發商提交給設計院的設計要點，需要清晰表述整個項目的運營理念，確保設計質量，使設計達到要求。作為服務于地產公司的建筑專業人員，自身對各項指標，各項要求，要有著更深入透徹的研究，不僅僅是從設計的角度，更應以開發的角度，來對項目進行詮釋和把控。對地塊的理解，對商業的定位，還有對交通流線的控制，是在編制方案設計要點時的幾個關鍵節點，對這幾個關鍵節點做好研究，明晰概念，才能編制出符合要求，保證設計質量的設計要點。

參考文獻：1，浙江日報[今日關注]：城市綜合體，破解現代都市病

2，李蕾：開放下的聚合――城市綜合體的規劃布局設計解析

第3篇：商業綜合體發展報告范文

摘 要：近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。通過分析其在防火分區、安全疏散、消防設施等方面具有不同于一般商業建筑的獨特性，提出采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行設計和管理。

關鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理

中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02

近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和室內商業街等多種商業業態。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現在國內二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎設施建設取得了一些成績，但與城市建設的發展相比，在消防隊站、裝備建設等方面還遠遠滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發生火災，利用自身的消防安全管理人員和內部消防設施進行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災危害顯得尤為重要。因此，應該結合全國各地的超大城市綜合體建設和發展的實際以及消防基礎設施情況，采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行建筑防火設計和消防安全管理。

1 建筑防火設計方面

國家應該盡快出臺規范，在內容上應明確大型、超大型城市綜合體的標準，如建筑規模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區、安全疏散、消防設施等方面與一般商業建筑的特殊性，采取嚴格的建筑防火設計。目前，重慶市出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業建筑設計防火規范》（DGJ 32/J67-2008），這些規范均是在國標《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的基礎上，對商業建筑，特別是大型商業建筑的防火設計提出了更高要求，對部分內容做了進一步強調和細化，對大型商業建筑防火設計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。

（1）嚴格控制設置“亞安全區”。所謂亞安全區就是當火災來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內增加火災報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區在商業實際運營中基本無法做到，中庭區域經常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區”走道上設置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區的現象比比皆是。這樣的做法完全違背了設置“亞安全區”的初衷。

（2）嚴格防火分隔措施。嚴禁使用側向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應當具備在火災時靠自重下降自動封閉開口的功能。控制“防火玻璃加側噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內設置自動噴水滅火系統，建筑外墻上下層開口之間仍應設置高度不小于1.2 m的實體墻。

（3）嚴格安全疏散。設置在超大城市綜合體內的電影院，如設置在4層及4層以上，且設有巨幕影廳時，影院區域應設置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應直通屋面。對有頂商業步行街兩側的主力店應設置獨立的疏散設施，不允許借用連通步行街的開口。設置在超大城市綜合體內的兒童活動場所，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業時間不同步的功能區，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設置。因為綜合體內多同時設有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業結束時間不同，設置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發生火災，人員疏散就成了大問題。

2 消防安全管理方面

（1）嚴格執行消防行政許可流程。建筑消防設計及建筑內部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據《中華人民共和國消防法》規定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應按規定取得消防設計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續。消防機構應嚴格按照消防法律法規和技術標準進行消防設計審核、消防驗收和監督檢查，嚴格專家評審范圍，嚴禁超范圍運用專家評審規避國家標準規定。要特別加強對超大城市綜合體室內裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內商鋪眾多，在業主二次裝修過程中，極容易出現新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設計除應符合國家工程建設消防技術標準要求外，還應符合原有特殊消防設計及相關針對性技術措施要求。在驗收階段，要仔細核查是否按圖施工，是否嚴格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細核查單位是否嚴格按照要求建立消防安全制度和應急預案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。

（2）熱情服務，關口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領導關注，同時因體量大，功能復雜，一般對現行規范有所突破。消防機構應從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關部門在規劃建設初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設市政消火栓、消防車道等基礎設施。在方案規劃、初步設計階段，對提出的“亞安全區”的概念，在商業實際運營中無法做到的，應及時否定該設計方案。特別是如電影院等錯時營業的場所、兒童活動場所應要求設置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區面積不應按普通商業控制，餐飲燃氣管道布置是否可行；商業店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設單位來說可能涉及重大修改的應提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現了消防機構的熱情服務。

（3）嚴格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災高危單位，應嚴格執行火災高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進行一次自我評估外，還應當每年委托具有資質的消防技術服務機構開展評估。超大城市綜合體的產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位要分別明確消防安全責任人、管理人，超大城市綜合體的產權單位或委托管理單位要牽頭建立統一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施原則上應由該消防組織統一管理。超大城市綜合體應嚴格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責等基本情況和日常消防工作情況，定期報告備案消防安全管理人履職、建筑消防設施維護保養、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應當提高微型消防站建設標準和要求，設置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標準配備裝備器材，組織開展經常性實戰訓練，主動聯系轄區消防中隊開展業務強化訓練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應設置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。

（4）加大消防監督執法力度。消防機構要依法履行消防監督管理職責，采取全面檢查與局部檢查、監督執法與技術服務相結合等方式，加強對超大城市綜合體的監督抽查，要加大監督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監督員要對性能化設計和專家評審內容了解掌握，監督檢查時作為重點檢查內容。要嚴格控制各功能區使用性質的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴格把關。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數量和寬度均滿足要求。對監督檢查中發現的火災隱患，要及時下達法律文書督促整改，并依法實施處罰。

（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規的修改內容，使之上升到法律層面，特別是應將未按要求購置火災公共責任保險、未按要求進行消防安全評估，未按要求建設微型（小型）消防站等內容納入“法律責任”章節，制定相應的處罰條款，從而真正實現運用更加嚴格的消防法規加強對超大城市綜合體的消防安全管理。

參考文獻

[1] GB50016-2014，建筑設計防火規范[S].

第4篇：商業綜合體發展報告范文

該項目集酒店式商住空間、酒店式OFFICE、大型書城、國際影院、餐飲娛樂等商居休閑功能于一體，成為海珠區核心的唯一城市綜合體。

由于不受限購、限貸因素影響，且是投資首選價值洼地，合生廣場躋身最具價值商業地產。

地標效應

2005年，在廣州中軸線北段，合生創展異軍突起，珠江投資大廈率先引領珠江新城的拓荒開發。六年之間，中軸線北段已是商廈林立。

歷史總是不斷重復疊合。如今，在廣州中軸線南段，亦上演著一段新的拓荒故事。在這里，規劃中的使館區、中央綠軸、嶺南第一門、商業配套和生活配套等均處于初建或規劃階段。

不過，領航者，依舊還是嗅覺靈敏的合生創展。2011年，在廣州大道南商業走廊的中心，合生廣場再次以地標式城市綜合體獨占鰲頭，填補了廣州中軸線南段的空白。

在海珠區最新的發展規劃中，合生廣場所在區域正位于未來區域規劃的重點區域：周邊多個專業市場正計劃規劃升級；海珠區政府和海珠區地稅局和工商行政管理局三大重要工商行政部分落戶廣州大道南，其中區政府正對著合生廣場。

而根據廣州“十二五”規劃，廣州大道南商業版圖將整體重構，堅持產業高端化發展、促進產業結構升級。其中隨著國際輕紡圈的形成和區府的遷入，片區重點規劃建設為商務中心、創意研發中心、行政辦公中心等。

可以說，合生廣場所在區域，已初步顯現商貿、政治、文化中心的雛形。

無疑，區府效應將帶動周邊各項軟硬件設施相繼完善，繼而帶動合生廣場周邊道路交通、市政配套及居民消費。

不過，合生廣場的地標意義卻遠非如此。

如果從廣州商業格局來看，北有萬達廣場、綠地中心；南有萬博中心、海印又一城；西有北京路、上下九；東有天河城、太古匯、正佳；中有合生廣場，恰恰點睛其間。合生廣場亦是海珠區目前唯一在售的城市綜合體。

如此一來，一方面延伸了廣州中軸線，一方面亦填補了城市心臟缺少商業綜合體的缺憾。尤其是在海珠區周邊配套已成熟、人流量集中的繁華核心地段。

實際上，合生創展在海珠區早有戰績。自2001年起，合生創展即在海珠區締造了第一個景觀豪宅珠江帝景，之后相繼推出逸景翠園、頤景華苑等多個指標項目，并于2011年8月推出海珠雙地鐵項目帝景國際。

時隔十年，合生廣場，作為合生創展2011年高端商業全國布局重點項目之一，可謂一鳴驚人，是為合生創展在廣州進軍商業地產的首個城市綜合體項目。

據介紹，合生廣場占地面積64668平方米，總建筑面積達260000平方米，采用“購物中心+寫字樓”的組合模式。主要分南北兩區，其中南區計劃引進國際時尚潮流品牌、知名百貨、大型超市、巨幕影院，以及高端餐飲、娛樂、KTV、健身中心等；北區商場將規劃成購書中心、文化用品、教育培訓、文化休閑產業等。

生逢其時

繼開發商相繼搶灘商業地產之后，合生創展亦不例外。自2008年起所構建的以核心城市高端地產保持行業標桿地位、二線城市項目支撐現金周轉、商業地產項目貢獻穩定現金流的業務發展戰略以來，“合生系”商業地產在2011年下半年的相繼上市，可謂恰逢其時。

隨著CPI指數節節攀升，具備稀缺資源的商業物業成為市場的寵兒。按照估算，目前一般商業物業回報率能達到4%-5%，市中心繁華地區能達到6%-8%，加上目前租金不斷攀升，因此，商業物業投資更被作為抗通脹的一種對策。

根據中原地產的報告顯示，廣州公寓、商鋪、寫字樓等商用物業成交量、出租率、租金都呈上升趨勢，其中廣州甲級寫字樓租金在2011年上半年累計漲幅為11%，均價為25715元/平方米，而租金回報率維持在較好水平，達到6%。無怪乎，商業地產項目如此受到投資者青睞。

尤其是，隨著限購、限貸等調控政策進一步緊縮，普通住宅投資受限制、房價漲幅難以控制、成交遇冷，住宅投資成本驟然上升，尤其是隨著廣州以外的佛山、韶關等地的限價、限購政策出臺，可投資的范圍縮小。

根據各地相關部門統計顯示，國慶期間廣州一手住宅網簽584套，與去年同期1749套相比大跌66 .6%。

相形之下，以合生廣場為例。據了解，開盤認購當天共推出300套新貨，但截至中午則一共售出231套，達70%。住宅地產與商業地產，可謂是冰火兩重天。

為此，不少投資者陸續將目光轉向商業地產。

其中兼具居住和辦公功能的商業物業尤受關注，主要位于繁華商圈或未來規劃有大型商業中心的地段，具備了普通住宅不可比擬的宜居、宜商、宜投資的三重功能，因而備受投資者追捧。

合生廣場更是如此。其主推戶型為45-103平方米（一室一廳或兩室兩廳）的國際公寓，公寓實用率約為83%，多重優惠全部可達8.2折，折后均價25000元/平方米，也是投資產品中最受歡迎的戶型。

第5篇：商業綜合體發展報告范文

施耐德電氣遠程能源管理系統（Remote Energy Management，以下簡稱“REM”）旨在為客戶提供專業的遠程能源管理解決方案，在保證系統的開放性及整合、擴展能力的基礎上，使用能源數據采集、物聯網數據傳輸、分布式計算、分布式存儲、穩妥的安全策略、虛擬化以及云平臺管理等先進技術，充分整合海量的、分散的能源數據，進行統計、分析、計算達到能源管理可視化水平，并通過移動應用的能源管理APP實現無論何時何地，呈現智能化信息報告的服務。

望京SOHO中國節能中心項目中施耐德電氣運用創新的能效管理技術，從三個維度為客戶提供全方位的商業樓宇能源管理專業服務， 為客戶打造領先的能源管理系統：

1. 基于移動應用的能源管理APP，隨時隨地掌握企業級的能效管理情況，一鍵式微博，輕松展示SOHO綠色形象。

2. 基于云架構的REM（Remote Energy Management， 遠程能源管理平臺），支持SOHO大型商業綜合體的能效管理，配合咨詢顧問服務幫助SOHO達到更多節能。

3. 基于SOHO BIM的三維能源展示平臺，采用虛擬現實技術，支持物業精細化管理，提升運營效率，提升SOHO地產的商業價值，吸引更多投資人。

第6篇：商業綜合體發展報告范文

萬達院線一直是國內的龍頭老大，2012年5月，萬達集團以31億美元（約合196億元人民幣）的總價格收購美國AMC影院公司，萬達影視就此成為了全球最大的院線運營商，占有全球近10%的市場份額。

但規模只是表象，萬達院線最讓院線界驚嘆的不是其規模，而是其單店的坪效。

近日，在萬達院線的“百城千幕”的慶典儀式上，萬達院線股份有限公司董事總經理葉寧宣布：萬達院線于12月22日創下了單日票房收入2200萬的記錄，成為國內首家單日票房突破2000萬的院線，刷新了全國各大院線單日票房的記錄。同時，12月22日開業的成都萬達影城金牛店，當天創下了70.16萬的票房，成為萬達115家電影院中單日票房收入最高的影院。

在記者的采訪中，很多的業內人士表示，影院的坪效是比較低的，但萬達院線顯然是個例外。萬達肯定有自己的絕招。

萬達廣場之于萬達院線就像一個大魚塘，其良好的生態環境保證了萬達院線的良性增長，其直營連鎖模式也隨著萬達廣場不斷復制水到渠成，無需考慮簽約擴張模式。具體到租金飛漲的這兩年，萬達院線更是如魚得水。

萬達廣場的聚集效應

影院的選址將直接影響影院經營業績、進而影響投資回收周期。近年來，萬達院線一直致力于在全國二、三線城市的大規模迅速擴張，這樣就避免了北京、上海、廣州、深圳等紅海市場的競爭。這也是萬達院線能迅速成長的一大原因。

其次，如今影院和商業地產是唇齒相依的關系，有效銀幕現在大多都在現代購物中心，萬達院線作為萬達廣場的一部分，正隨著萬達廣場的擴張而水漲船高。12月23日報道，萬達院線在國內的第1000塊銀幕，同時也是中國電影市場上第100塊IMAX巨幕日前落戶成都萬達影城金牛店。

萬達計劃到2015年開業120座萬達廣場，持有物業面積2400萬平方米，成為全球排名第一的不動產企業。與之相對，萬達院線也正以每年270塊銀幕的速度，向2015年2000塊銀幕的目標數量前進。

萬達廣場這樣的商業綜合體是非常適合發展影城的，同時影城的建設也會帶動綜合體的商業發展，起到相互促進的作用。近年來，多家院線公司都想要在類似這樣的商業綜合體建設影院，然而好的綜合體有限，很難獲得像萬達院線這樣得天獨厚的條件。

很多萬達商業廣場的地段雖然并不是很好，但是由于在綜合體的帶動下，總能匯聚很高的人氣。以廣州白云機場附近的一家萬達廣場為例，其地段離廣州市中心已經很偏了，但是由于萬達廣場開業后，匯聚了很高的人氣，廣州白云萬達影城開業當年收入達6840萬元，創造新開業影城的收入紀錄。這同樣反映在上海五角場萬達廣場、北京五棵松萬達廣場等一線城市萬達院線上，都是遠離市中心的城市副中心，不過由于城市綜合體的模式，保持了萬達影城的觀影人數。

租金壓力小 物業更靠譜

2012年年中，中國電影家協會《2012中國電影產業研究報告》指出，2011年我國電影院線已經產生了局部市場過熱、重復建設導致資源浪費和惡性競爭的局面，觀影人次增長長期遠遠落后于影院增長速度，蛋糕越分越薄。

與此同時，不斷上漲的租金等成本讓眾多影院不堪忍受。首都電影院副總經理于超稱，4-5年前首都電影院建立初期，影院的房租基本上只包含200萬-300萬元的保底費用加上每年10%左右的票房收入，2009年北京影院普遍的房租漲到2008年的兩倍，近兩年，影院為爭取用地，除了至少700萬-800萬元甚至上千萬元的固定租金之外，上繳20%甚至更高的年票房分成作為房租也是非常普遍的。

中國購物中心產業資訊中心主任郭增利介紹，目前，幾乎所有的業主都為影院投資方開出了極為苛刻的條件，使其投資回報率僅在6%左右，這意味著投資方需要至少15年才能收回最初的投資成本。

在此情況下，投資方放緩甚至停止選擇建設影院的計劃。

在眾多資本紛紛撤出的同時，萬達仍在擴張。業內人士分析，萬達本身的地產優勢致使其可以根據當地消費能力、人口、交通等因素，自主開創商業綜合體項目，在集團內部完成院線、購物、餐飲等配套設施的打造，理性選擇地段的同時，也為影院搭配好了其所處的環境，因此，該類影院不用擔心業主“不靠譜”或者商圈建不起來等情況，更不用擔心投資資本互相競爭導致的租金過高問題。

直營下的管控力優勢

萬達院線之前的規模一度落伍于中影星美和北京新影聯，但相對于二者簽約方式為主的擴張方式，萬達院線都是自己投資的，都是直營的，所以其管理優化做得較好，萬達院線當年雖然規模較小，但獲得了和二者規模相當的票房收入，這說明萬達院線連鎖管理做得較好，影院都是優質影院。

舉個例子來說，很多簽約影院或加盟影院很多都是舊型影院翻新，所以在硬件上都沒有統一的標準，而萬達院線都是近幾年來新建的，建時都進行了統一的規劃設計，這就樹立起了整個院線的統一硬件標準。再加上萬達在硬件領域設備上的大手筆投入，使得萬達院線在視聽領域達到了國際一流水平。

能牢牢控制影院的手段只有資本聯系，所以堅持直營模式萬達院線才會后來居上。目前萬達院線已經成為中國唯一真正意義上實現全國統一經營、統一管理、統一排片、統一品牌的電影終端連鎖實體。

憑著萬達廣場的位置優勢，以及萬達院線零售業的服務水準，國際一流的硬件水平，在競爭日益激烈的院線業中樹立了強勢的品牌形象。而直營的優勢在品牌宣傳中也顯現了很好的效果。

萬達的總經理葉寧介紹，在奧運期間，我們與奧組委、電影資料館合作，結合奧運火炬傳遞路線，在全國20余個城市舉辦“圣火相傳?電影隨映”活動，全國統一操作，各地影城負責落地執行，院線可以輕松統籌，進行整體品牌化運作，這在其他電影院線幾乎是不太可能的事情。

全產業鏈優勢

萬達院線股份有限公司董事總經理葉寧近日表示，萬達院線計劃未來平均每年開店30家，每年新增270-300塊銀幕，并預計在2015年左右達到2000的塊銀幕總數，屆時萬達院線將占有全國20%以上的市場份額。

這段話的背景是，萬達集團正向文化帝國轉型，這為萬達院線未來的長足發展提供了根基。

在整個電影產業鏈中，發行放映屬于較為被動的環節，影院的業績一定程度取決于電影制片商推出優秀作品的數量。萬達院線的母公司萬達集團2008年起正式進軍中國電影制片業，另外萬達集團還在大連投資了影視基地，所以萬達院線形成了較為完整的產業鏈。

第7篇：商業綜合體發展報告范文

近年來，隨著建筑技術的不斷發展和完善,大大加快了城市化進程,城市綜合體建筑也在現代社會中被大量應用,鑒于城市綜合體火災后果的嚴重性,其滅火對策也成為我們需重點研究的對象。本文從城市綜合體的建筑特點對火災的影響和火災撲救難點, 探討了城市綜合體火災的滅火對策,為一旦發生此類火災時的滅火對策提供一定的參考。

1、城市綜合體的概念

城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。但是隨著時代的進步，越來越多源于城市綜合體運作模式的綜合體建筑不斷演化出來，根據不同功能的側重有不同的稱謂。一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。

因此，我們可以把城市綜合體定義為：將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

2、城市綜合體建筑特點對火災的影響

雖然城市綜合體使用功能不完全相同，但從其建筑特點看基本相同，而其建筑特點在火災條件下對火勢的影響也不盡相同。

2.1具有大空間大跨度火災特點

城市綜合體在建筑設計上均有空間大跨度大的特點，特別是大型城市綜合體還設有大型共享空間，其火災主要特點為：

2.1.1建筑高、跨度大，水槍射流很難形成全覆蓋。

2.1.2煙霧濃、熱值高，滅火陣地很難抵近滅火。

2.1.3貨架高、通道復雜，易造成人員傷亡。

2.2具有高層（賓館）建筑火災特點

城市綜合體一般均屬于高層建筑，有的甚至為超高層建筑，其火災主要特點為：

2.2.1煙火蔓延途徑多，易形成立體火災。

2.2.2疏散困難，易造成人員傷亡。

2.2.3易造成空中墜物，影響戰斗行動。

2.3具有商場火災特點

購物中心是城市綜合體最基本的功能，其火災主要特點為：

2.3.1燃燒猛烈、蔓延迅速。

2.3.2煙霧濃、毒性大，易造成人員傷亡。

2.3.3荷載大、煙霧濃，內攻作戰難度大。

2.3.4尋找火點、人員疏散難度大。

2.4具有地下建筑（車庫）火災特點

城市綜合體地下均設有商場、超市、美食廣場、大型車庫等，其火災主要特點為：

2.4.1起火點隱蔽，煙霧濃，溫度高，排煙放熱困難。

2.4.2高溫增壓，易造成火勢蔓延。

2.4.3內攻疏散、滅火困難，易造成人員傷亡。

2.4.4地下車庫火災有爆炸危險，易造成連鎖反應。

3、城市綜合體火災撲救難點

不論城市綜合體的使用功能如何，在火災條件下均同時擁有大跨度大空間、高層（賓館）、商場、地下建筑等火災特點，在火災撲救中勢必給滅火救援帶來諸多難點，就滅火戰斗行動而言，筆者認為有以下五個主要難點。

3.1初期火點尋找難

3.1.1建筑面積大導致尋找火點難。城市綜合體建筑面積非常大，就沈陽龍之夢而言，建筑面積就達300多萬平方米，火災初期火勢沒有突破外殼，深入內部尋找起火點非常困難。

3.1.2通道復雜導致尋找火點難。城市綜合體使用功能復雜，通道也非常復雜，這就給尋找火點帶來難度，加之發生火災時，形成的防火分區，更增加了尋找火點的難度。

3.1.3煙霧濃導致尋找火點難。城市綜合體建筑面積大、空間大、火災荷載大，火災初期火勢蔓延會非常迅速，煙霧會迅速充滿空間，即使在使用熱成像儀的情況下，尋找火點也非常困難。

3.2人員救助疏散難

3.2.1人員密集導致救助疏散難。就城市綜合體使用功能而言，均為人員密集場所，人員流動量非常大，火災發生時，在慌亂作用下，會選擇不理智的逃生路線，有的甚至逃向“死胡同”，給消防官兵救助疏散帶來難度。

3.2.2救助通道少導致救助疏散難。表面看城市綜合體直通室外的疏散門較多，但火災發生時，會有大量人員向外逃生，疏散樓梯間和疏散門容易被擁堵，甚至發生踩踏，給消防官兵救助疏散帶來難度。

3.2.3可隱藏地點多導致救助疏散難。由于城市綜合體建筑面積大，房間多、疏散通道多，當火災發生時，人員可能慌不擇路，逃向房間或被煙火封堵的樓梯間，這也給消防官兵救助疏散帶來極大的難度。

3.3進攻陣地選擇難

3.3.1預先展開方向難確定。城市綜合體在多個方向上有直通室外的疏散門，火災初期，雖然從外部可以看到煙霧，甚至多個方向均有大量煙霧，但對起火部位、火勢蔓延方向和途徑、有無人員被困等情況不清，預先展開方向也很難確定。

3.3.2建筑圖紙與內部裝修不符導致進攻陣地選擇難。在滅火作戰中，我們經常遇到的難題是建筑圖紙與內部裝修（或使用功能）不符，導致進攻（堵截）陣地受阻，無法完成既定的作戰目標，因此，在進攻陣地選擇時，必須向單位內部知情人了解清楚，才能做出選擇。

3.3.3防火分區設置情況也是進攻陣地選擇的難點。

由于城市綜合體建筑面積大，在設施滅火和堵截陣地時可能要跨越一個甚至多個防火分區，因此，單位內部防火分區如何設置、設置形式均是我們應該重點考慮的內容，必須把握最少的時間、最短的距離、最小的戰斗力的原則來選擇進攻陣地。

3.4戰斗任務完成難

3.4.1供水線路鋪設難。城市綜合體發生火災，進攻陣地線路會很長，一個攻堅組很難單獨完成供水線路鋪設，有時需要兩個、三個攻堅組甚至更多人員完成一條干線水帶的鋪設，在通道復雜、高溫濃煙的情況下，供水線路更難形成。

3.4.2交替掩護進攻難。在高溫濃煙情況下，內攻作戰往往需要兩個攻堅組交替掩護進攻，兩個攻堅組必須分別攜帶熱成像儀和導向繩，進攻路線長、通道復雜，導向繩非常容易纏繞在一起或被某些物體阻攔，從而影響作戰任務的順利進行，給內攻作戰增加難度。

3.4.3戰斗任務轉換難。火場形勢瞬息萬變，內攻作戰人員經常會遇到戰斗任務轉換的情況，比如陣地轉移、陣地延伸、滅火任務轉為救人、救人任務轉為增設水槍陣地等，由于進攻起點器材、裝備有限，加之作戰位置距離進攻起點較遠，致使戰斗任務轉換難。

3.5內攻作戰保障難

3.5.1車載水帶滿足出設陣地難。城市綜合體建筑面積大，內攻陣地水帶線路也會很長，目前主戰消防車水帶配備標準為80mm水帶20盤、60mm水帶20盤，在兩個攻堅組掩護進攻的情況下，容易出現車載水帶不夠用的情況，需另一臺消防車進行補充。在大兵團作戰時，內攻陣地會更多，此問題也會更顯突出。

3.5.2車載空呼滿足內攻需要難。建筑內火災，內攻作戰時間長，特別是城市綜合體這樣大型建筑，內攻距離也會更長。目前我們消防部隊使用的9L空氣呼吸器，經過多年實踐，內攻作戰使用時間為30分鐘左右，作戰強度大時時間會更短，經常出現到達作戰位置沒幾分鐘空呼就報警，為此我們在進攻起點設置器材保障區，備用空呼鋼瓶，但車載空呼和鋼瓶也很難滿足內攻作戰需要。

3.5.3車載器材滿足裝備保障區難。在大兵團作戰時，需要多個方向進行內攻堵截，此時每個器材保障區均需集結大量的裝備物資，比如水槍、水帶、空呼、備用鋼瓶、導向繩、熱成像儀、照明、破拆器材、繩索等，現場車載器材很難滿足器材保障區集結需要。

4、城市綜合體滅火對策

4.1切實做好預案，強化熟悉演練

滅火救援預案是消防重點保衛單位的重要基礎資料，也是消防重點保衛單位滅火作戰的重要依據。針對城市綜合體，必須制作支隊級滅火救援預案，甚至總隊級滅火救援預案。滅火救援預案基礎信息搜集必須詳實、準確，特別是滅火救援作戰需要的信息資料，比如出入口信息、疏散樓梯、消防電梯、消防控制室、墻壁消火栓、水泵接合器、消防水池、消防泵等，更應詳細填寫，這些信息在滅火作戰指揮中會為指揮員的決策提供重要依據。在災情設置上要從最大、最難的角度出發，認真評估本支隊的作戰實力，把優勢于火場主要方面，做到最大限度地減少災害損失。

針對城市綜合體，無論是轄區中隊還是支隊全勤指揮部，日常必須加大熟悉力度，掌握危險部位，固定設施、進攻通道、水源條件等作戰要素，做到知已知彼，切不可走馬觀花。對滅火救援預案也要定期組織開展實地演練和聯合演練，對各種預設定災情進行實兵實車演練，可根據演練進程實施災情突變等想定作業，并通過演練不斷完善滅火救援預案。

4.2第一時間調集足夠的作戰力量

城市綜合體發生火災，轄區支隊必須第一時間啟動《滅火救援預案》，按照《預案》第一時間調集足夠的作戰力量到場處置，堅決杜絕零打碎敲，整合現有作戰力量，發揮最大作戰效能。轄區支隊還應根據前期作戰力量評估情況，在城市綜合體發生火災時，及時請求跨區域增援力量，為滅火戰斗贏得時間。

4.3切實做好現場偵查

指揮員的正確部署來源于正確的決心，正確的決心來源于正確的判斷，正確的判斷來源于細致周到的火情偵查和對各種偵查信息的思索。因此，火情偵查是確定滅火戰術和措施的重要依據，也是對現場進行評估判斷的的重要環節。作為指揮員應該做到：

一是對建筑周邊進行偵查，在外部尋找火點位置及被困人員位置。

二是及時與單位報警人（負責人）取得聯系，收集有關火警、被困人員及建筑布局等資料，派人到消防控制室予以偵查并啟動相關設施。

三是迅速對現場形勢做出評估判斷，如到場或加派增援力量明顯不足，應立即請求增援。評估判斷時應考慮如下事項：（1）火勢是否有蔓延可能；（2）火勢蔓延的途徑有哪些（如電梯井、電纜井、垃圾道、共享空間等）；（3）堵截控制火勢大概需用的水槍、水炮數量；（4）市政（單位）水源是否充足；（5）毗連、毗鄰建筑是否受到威脅，是否需要采取控制的措施；（6）現場作戰人員是否充足，有無大量人員、貴重物資，需要疏散時需要更多作戰人員。

四是即使到場外部未發現起火點，或報警人（負責人）明確火已滅，也要進入建筑內部進行確認，進入內部也要按照實際作戰著裝和攜帶器材裝備。

4.4充分利用建筑內消防設施

城市綜合體內消防設施是一套相對復雜、完備的系統，也包含若干子系統，比如報警子系統、疏散子系統、隔離子系統、滅火子系統和其它相關系統等。在火災撲救中，根據條件和實際情況，我們最常用的有如下設施：消防控制室、消防電梯、墻壁消火栓、水泵接合器、防煙樓梯間、排煙機、通風空調系統等。

充分利用建筑內消防設施不僅可以節省體力、時間，還可以對火情進行快速偵查，確定滅火戰術和措施，為盡快消滅火災贏得時間。

4.5把握滅火戰斗行動關鍵環節

就我個人理解和經驗而言，城市綜合體火災撲救措施可以用十四個字概括，即：偵查、排險、救人、滅火、破拆、排煙、供水。這里不做過多介紹，筆者認為，在城市綜合體滅火作戰行動中，應該重點把握以下環節：

4.5.1開展搜救工作。

在任何一起滅火戰斗中，營救被困人員永遠是作戰行動的第一要務。搜救被困人員應做到：（1）救人行動應設水槍陣地保護，攜帶導向裝備，避免出現人員傷亡。（2）搜索順序：著火層、著火層上層、著火層下層；救人順序：先重后輕、先易后難。（3）搜索后留搜索標記，避免重復搜索。（4）救人通道首選疏散樓梯，如可能盡量避開進攻通道，也可通過舉高車救助。（5）如樓梯受煙火封堵，可將人員疏散至天臺或避難層、避難間，及時安撫等待救援。（6）根據毗連建筑情況，視情通過毗連建筑進行救援。（7）滅火戰斗中，如接到求救報告，應立即調派人員進行搜救。（8）如起火樓層面積大，應盡快拿到樓層平面圖，劃分搜救區域提高搜救效率。（9）大量人員在窗口呼救時，可通過車載、手提揚聲器進行宣傳穩定，使被困者安心等待救援，避免被困者情急跳樓。（10）凡確認有人員被困現場，應立即通知120到場，將被困者救出后及時移交；當有大量傷者時，由120開展檢傷驗傷，發放傷票，按傷者等級開展救治。

4.5.2堅持以內攻為主。

火災撲救初期，必須堅決內攻，組織攻堅力量梯次掩護，火災荷載大、溫度高時宜采用移動炮直接射向火源，以吸收熱量、降低火場溫度。如果進攻通道受高溫阻擋，應使用噴霧射流降低環境溫度，以便進入火場。隨著作戰的深入，應對前期布置的堵截陣地進行適當或重新調整，以完成滅火戰斗。攻堅隊員進入建筑后，登高車、高噴車應停止向建筑水，以減少內攻人員的作戰壓力，做到“功放結合”。

4.5.3堵截火勢蔓延。

必須堅決貫徹“先堵、后滅”的原則，這一原則適用于任何火災撲救，部署堵截陣地絕不能“見火打火”，這是大忌，要把有限的力量用在刀刃上，要敢于“取舍”。我們常說，在部署堵截陣地時要抓住火場的主要方面，簡言之，哪面重要、有保護價值，哪面就是主要方面。指揮員在決策時要敢于放棄不重要的一面，把主要在需要重點保護的一面，這就是“取舍”。

城市綜合體火災的堵截，根據起火建筑的面積和燃燒面積，指揮員首先要確定哪個方向是堵截重點。火災初期，燃燒面積不大，溫度不高，火勢沒有突破外殼，橫向堵截應是重點；火災已經發展到猛烈階段，燃燒面積大、溫度高或已突破外殼，此時豎向堵截應是重點。

4.7考慮請求其它力量增援

城市綜合體這類大型建筑發生火災，影響大、涉及面廣，在火災撲救我們應考慮多方面的增援力量到場共同處置。

一是消防部隊內部增援力量。（1）本支隊戰勤保障力量，如排煙、送風、充氣、裝備、物資、油料、飲食保障等。（2）本支隊通信保障力量，如視頻傳輸、通訊基站等。（3）跨區域增援力量，如主戰車、供水車、保障車、作戰人員等。

二是社會資源力量。（1）交警部門實施區域交通管制。（2）治安部門實施區域警戒。（3）醫療部門對傷者接收并治療。（4）煤氣部門停止該區域管網供氣。（5）水務部門為指定區域管網加壓給水。（6）市政部門調集灑水車為消防車補充供水。（7）城建部門調集大型工程機械車輛以備破拆毗連建筑。

4.8注意作戰行動安全

作戰行動中必須考慮下列安全因素：（1）內攻作戰人員必須穿戴全套個人防護裝備、佩戴空氣呼吸器。（2）在建筑入口或進攻起點做好內攻作戰人員登記，等級內容包括：中隊、姓名、呼吸器壓力、使用時間、進入時間、撤離時間等信息。（3）使用消防電梯時，必須有專人值守，防止斷電致使消防員被困，必須斷電時及時通知指揮員。（4）防止高空墜物，尤其是玻璃幕墻建筑物，建筑主入口應采取架設通道保護，并封鎖可能受高空墜物影響的范圍，避免人員受傷。（5）內攻作戰防止轟燃、爆燃，特別是開啟門、窗散熱時，要尋找掩體緩慢開啟，身體避開泄爆方向。

結束語：

第8篇：商業綜合體發展報告范文

關鍵詞：高層建筑設計；教學改革；限制與創新1 教改源起

在全球化、快速城市化的背景下，城市密度和高度的變化巨大。高層建筑由于高效節省土地資源、形態顯著等優勢而廣泛被建造，世界高層建筑建設的重心也由北美逐步轉向以中國為最的亞洲。

作為教學目標與理念，先向學生傳遞的是：已廣泛應用于全球可持續發展理念、一直被認為圍繞“發展”和“限制”的一對核心概念。技術復雜的高層建筑對城市環境影響巨大。建筑師如何謹慎、理性、負責但又不失藝術創意？在滿足空間、形態、科技、防災等基本準則下，追求可持續發展的理念成為更高層次的目標與準則。

“高層綜合體建筑設計課程”（以下簡稱“高層建筑”）最大的難點是技術復雜性與較短教學周（6周）之間的矛盾。課程要考察學生的綜合分析、應對能力，考察學生對城市空間的審美能力，以及理解城市的復雜性與多樣性的能力。課程嘗試教學改革和創新：一是認知空間和城市設計之間的關系；二是搭建建筑與城市之間的緊密關聯，挖掘想象力，訓練空間邏輯的敘述與表達。

2 教學概況

2.1系統原理

教學的主要任務是培養學生進一步的綜合設計能力。其中，四年級教學著重引導學生向城市設計層面擴展，并關聯性地分析和解決設計問題，基本指導原則是：整體性原則，關聯性原則，系統性原則，多樣化原則。課程設計的選題圍繞教學目標，在大類課題的范圍內加強內容和地形圖的多樣化。

2.2教學目標

課程教學目標是了解掌握高層建筑設計的相關理論和方法，認識高層建筑和城市環境的相互制約關系。

2.3教學模式

（1）多樣性的主題設置

課程設計的主題是“城市與建筑”，設置主題包括三個領域：城市設計類、高層商住綜合體、高層賓館辦公綜合體，三類課題同時開設，學生自主選擇題目，依據教師研究課題、實踐工程來選擇教師。

“城市設計類”：設計必須包括大量的研究，總體規劃應該是一個城市或地區基本的分析圖，而不僅僅是一個物理設計。

“高級商住綜合體”：商業研究環境中必須包括市場研究，包括了解高層住宅規范、設計、調整大小和高層住宅單位。

“高層酒店辦公綜合體”：要掌握高層公共建筑的設計規則和流程建模之間的關系，就必須有一定的技術含量，掌握技術規范、設計尺寸和深度調整。重視當前熱點主題，如文脈、景觀、可持續性、生態、技術等。

（2）課堂組織與團隊合作

四年級形成2個大班組，每班組2～3名教師。將大班組分成3～5人的團隊，團隊成員共同組織效果良好的組間討論報告，并填寫課后反饋調查表。

（3）設計過程控制

各教學組根據不同的命題方向，在教學過程之初由教師根據自己特長組織多場“高層建筑”研討會，主要有：①高層建筑簡介：高層建筑的歷史，分類的定義，與城市之間的關系，經典案例分析；②建筑技術：分析結構體系、地下車庫、設備機房、核心筒、避難層等；③歷史文脈：高層建筑在文化、社會、歷史背景的影響與價值，分析在當今存在的問題及所面臨的新挑戰。影響需求分析的主要因素：自然環境，交通流線調查、景觀風貌等，需繪制分析圖示及文字說明，作為最終正圖的部分內容，且需要搜集當代中外建筑經典范例，在課堂上用PPT對其分析評價，并由教師點評。

（4）加強教學評圖環節

大圖評是加強教學效果的有效手段。外部專家、教師和學生參與的組織，明確評估系統圖的形成、逼真的設計整體性能等級。多年的教學實踐表明，四年級的教學改革極大地促進了學生的積極性，鼓勵了教師之間的競爭，鼓勵學生的創新思維，讓學生對自己選擇的職業生涯逐漸有清晰的認識。教學鼓勵參與國際、國內競爭，使教學更具跨學科性和挑戰性。

3 總結

第9篇：商業綜合體發展報告范文

“福州究竟屬于一線城市，還是二線城市？”這個問題困擾了很多居住在福州的朋友。情緒表現激烈的，甚至因此翻臉的都有。如果單是拿行政區劃來看，福州作為福建的省城，婉轉地稱之為一線城市也不為過。但談到諸如人均工資水平等現實問題，福州本土屌絲群體的腰包重量明顯滑落到二三線的地級水平。當然也有朋友調侃說，若是光看節日里的交通堵塞情況，福州又非一線城市的冠冕難以凌駕。

如果真要給福州一個恰如其分的前綴的話，福州倒是初顯一線城市的氣質。在這方面，福州近年來迅速崛起的新興中產階級貢獻了不少“看漲的指數”。

國內城市的發展動力

早前，國內就有專家學者圍繞新興中產階級人群，展開了一系列討論。客觀來說，中國中產階級的穩步增長帶來了經濟變革和消費轉型，這一改變已經在城市生活的方方面面“發酵”。有報告預期，到2022年，將有超過75%的中國城市家庭年收入在6萬—22.9萬元人民幣之間——相當于在購買力相同的情況下，收入處于意大利和巴西的平均之間。這一群體在生活必需品上的花費小于50%，而且其消費行為和消費習慣有別于其他階層。上述定義的中產階級在2000年僅占中國城市家庭的4%，而到2012年，這一數字已增長到了68%。在未來十年內，推動中國中產階級家庭收入增長來自三大動力。首先，政府政策和勞動力市場的結構性變化有可能提高工資水平，其次，金融市場改革有可能進一步刺激就業增長，從而產生新增收入，其三，向民營企業開放更多的經濟領域可鼓勵勞動生產率的提高、降低成本和增加家庭收入。假設上述情形得以實現，到2022年，中國城市家庭年收入將至少實現翻番。

本土中產階級的消費活力

快速崛起的中產階級群體正在重塑著中國，而這其中的一份子也在重塑著今天的福州。福州的中產階級們對GDP所作的貢獻，有時連行業內部一線人士也時常感到“嘆為觀止”。

這方面的例子很多，我們先來看，近年來，在全國地產圈內最熱門的“城市綜合體”在福州落地的情況。

據不完全統計，未來兩年，福州的商業體量將超過700萬平方米。以位于臺江區的萬寶商圈為例，已經有商業面積12萬平方米的萬象廣場、商業面積約16萬平方米的寶龍城市廣場、建筑面積約70萬平方米紅星美凱龍、商業面積約8萬平方中央第五街，未來加上商業面積有12.5萬平方米的寶龍地下商業街以及商業面積17萬平方米的蘇寧廣場，萬寶商圈的商業面積總量將超過100萬平方米。

目前，僅福州五城區，未來兩年內投入使用的城市綜合體項目將有27個，而隨著華潤萬象城入駐鼓樓區，融信集團同福州市政府簽訂協議將在太平汀洲、蒼霞新城打造城市綜合體，綜合體數量仍將遞增。

之所以各大商業地產企業紛紛“搶灘”福州市場，商家看重的回報率自然是首要因素。21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔接受媒體采訪時表示：“特別是對一些大品牌，本身有固定的人群和市場定位，對我們而言，選擇一二線城市更有市場競爭力。”他坦言，雖然在三、四線城市，投資成本要低得多，但投資風險卻很大。可見，福州的消費實力受到了業界普遍得認可。

而從高端汽車的消費方面來看，福州本土也有著驚人的“消化力”。

過去十年，中國高端汽車市場以年均36%的驚人速度持續增長，根據麥肯錫的一項調研數據顯示，2012年中國已然成為僅次于美國的全球第二大高端汽車市場，并有望在2016年晉升為全球最大的高端汽車市場。而福州則緊緊跟上了國內豪車市場消費的這股潮流，據業內人士介紹，福州豪華車上牌量近年來增幅約為30%，大于乘用車上牌量增幅。其中奧迪與寶馬占據了福州豪華車市場半壁江山。不僅如此，盡管福州在國際知名度上，遠不如鄰城廈門，但福州的豪車消費卻遠超廈門。榕知名豪車品牌經銷商Y先生告訴記者，“2012年福州豪華車上牌量約為13000輛，而今年到現在看到的數據已經有16000輛左右。這個數據比廈門高得多。”

一位不愿透露姓名的奧迪銷售經理告訴記者，奧迪在福州市場的增幅在30%到40%之間，2013年奧迪廠家對福州市場的銷量預測超過5000輛。“豪華車市場，廈門不是福州的對手，就奧迪品牌而言，福州的量差不多是廈門的1.5倍。”

從事汽車銷售11年的H先生說，浙江是國內進口汽車銷量最大的省份，除了和江浙這些省份城市不能比之外，同類的二線城市中，福州的豪車銷量排名屬于比較靠前的。

本土中產階級的消費活力，不僅在房市車市得到有效釋放，伴隨著房價看漲的預期，這股活力也迅疾漫溢至酒店、餐飲、娛樂、休閑等配套設施領域，從而全方位提升地區性綜合實力。

一線氣質傳承已久

在古代，中國人早已有了對“一線城市”的理解。這種對城市生活的理想投射，最鼎盛的時期莫過于唐代。史料載唐長安城“街衢繩直，自古帝京未之有也”，通城門的大街多寬100米以上，最窄的順城街也寬20至30米，典型的“大城市、大馬路”的模式。最氣派的要屬那條由城南的明德門往北，長近5000米、寬155米的朱雀大街。當時，每個街坊均以坊墻圍合并開坊門，城市里看到的是一堵堵墻，商業被限制在“東市”與“西市”兩個地方，這兩個市場也以坊墻圍合。這即是中國古街區的基本概貌——里坊規制的城市雛形。