房地產(chǎn)的投資價值精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
一、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的要求和條件
公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。
我國新準則明確表示，取得成本應(yīng)被確認為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。
二、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的必要性
長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。
三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題
由我國上市公司執(zhí)行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：
由表1看出：
2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預(yù)測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。
2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。
2009年，為有效扼制企業(yè)確認巨額商譽，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。
2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。
綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。
四、完善公允價值計量模式的建議
（1）加強我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學(xué)習(xí)、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應(yīng)用：
（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機構(gòu)，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性
（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學(xué)的保護，應(yīng)進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。
（4）努力提高會計人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機構(gòu)的企業(yè)提供更真實的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會計人員需具備扎實的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。
第2篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
一、公允價值模式對投資性房地產(chǎn)的潛在影響
（一）影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)
新準則出臺以前，在會計處理上，企業(yè)對自用的房地產(chǎn)和出租的房地產(chǎn)一向不加以嚴格的區(qū)分。所以，房地產(chǎn)在以前通常被當(dāng)作固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，而現(xiàn)今的會計準則規(guī)定投資性房地產(chǎn)必須單獨列報，企業(yè)名下的土地和房產(chǎn)中作投資用途的那部分，應(yīng)按最新的規(guī)定予以計量，在會計報表中設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目。故不論企業(yè)選擇公允價值計量與否，都必須對投資性房地產(chǎn)進行獨立核算。原先計入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)中的物業(yè)，將一并納入“投資性房地產(chǎn)”項目，這樣對資產(chǎn)的重新分類、確認勢必會影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，特別是相對于那些投資性房地產(chǎn)持有量比較多的公司，影響結(jié)果是固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)、存貨的比重下降，投資性房地產(chǎn)比例升高。另一方面，之所以說公允價值計量會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，原因在于成本模式的計量方法要計提折舊或攤銷，在核算上同固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)類似，計量方法的差異及新穎之處主要體現(xiàn)在公允價值模式上。所以，在企業(yè)的投資過程中，把對各種資產(chǎn)構(gòu)成比例的影響說成是“公允價值計量的潛在影響”實不為過。
（二）增加企業(yè)所有者權(quán)益
投資性房地產(chǎn)可以從成本計量模式變更為公允價值計量模式，作會計政策變更處理，同時根據(jù)變更時公允價和賬面價間的差額調(diào)整企業(yè)初期留存收益。現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)泡沫較多，市場價格一般都高于歷史成本。因此，投資性房地產(chǎn)從成本計量變更為公允計量的當(dāng)年，年初的留存收益會被追溯調(diào)整，從而致使所有者權(quán)益增長顯著。以福建省三木集團股份有限公司（簡稱“三木集團”）為例，三木集團的主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)（擁有壹級資質(zhì)）和進出口貿(mào)易，經(jīng)營范圍包括土地開發(fā)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)（壹級資質(zhì)），房地產(chǎn)中介，家用電器、建筑材料……該公司在2012年12月14日發(fā)出公告，自2012年01月01日起對公司所有的投資性房地產(chǎn)由以前的成本模式改為公允價值模式，作為會計政策變更，并在2010年度及2011年度的會計可比報表中采取追溯調(diào)整。
表1呈現(xiàn)的是三木集團此次投資性房地產(chǎn)模式變更對所有者權(quán)益的影響，從表中可以看出，對未分配利潤的影響金額是885.12萬元，合計影響了所有者權(quán)益2068.42萬元，很好地驗證了文章的觀點，在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境下，公允價值計量會導(dǎo)致所有者權(quán)益增加。
（三）增加企業(yè)利潤
企業(yè)如果對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量選用公允價值模式，就應(yīng)采用資產(chǎn)負債表日的公允價值進行重估，當(dāng)然，公允價值和賬面價值會有差額，須計入當(dāng)期損益，因此會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生影響。結(jié)合現(xiàn)今的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，無論是土地使用權(quán)，還是建筑物的市場價格，都是穩(wěn)中有漲，一般高于上一年的價格。因此，企業(yè)當(dāng)年的利潤無形中就增加了。另一方面，采用公允價值后續(xù)計量模式，投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷，也不計提減值準備，導(dǎo)致企業(yè)的費用支出減少，從某個方面來說，這樣也會增加利潤。
還是以三木集團為例，表2反映的是該集團由于模式變更對當(dāng)年凈利潤的影響。從表中可以看出，這種模式變更對1～9月凈利潤的影響金額是290.75萬元，影響比例更是達到了84.14%，說明公允價值計量會增加企業(yè)的利潤。
二、公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用中存在的問題及原因
（一）客觀環(huán)境不完善
新準則規(guī)定，對于投資性房地產(chǎn)采取公允價值計量的，應(yīng)同時滿足兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地存在活躍的交易市場。（2）企業(yè)能從活躍的交易市場上取得同樣或者類似房地產(chǎn)的市場價格以及與此相關(guān)的信息，以便能對投資性房地產(chǎn)的市場公允價值做出合理估計。
我國市場經(jīng)濟發(fā)展時間尚短，資本市場不夠完善，許多地方還不存在活躍的市場這樣一個條件，使企業(yè)能夠有效地取得公允價值。此外，在已經(jīng)采用公允價值進行后續(xù)計量的上市公司中，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定主要有三種方法：一是依賴房地產(chǎn)評估價格。二是參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格。三是通過實地調(diào)查取得價格。在我國目前的市場條件下，不管是采用哪種方法，都可能存在價格不公允、取得成本較高等問題。因此，公允價值計量模式應(yīng)用的客觀環(huán)境還未成熟，有待完善。
（二）不能和成本模式進行轉(zhuǎn)換
準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量可以從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價值模式，作為會計政策變更處理；如果已經(jīng)采用了公允價值模式計量的，則不允許再進行轉(zhuǎn)換。從這段話里，可以清楚地看出我國政府目前對于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的一種選擇偏好，企業(yè)如果采用的是成本模式，那么還留有選擇空間，需要時可以轉(zhuǎn)換為公允價值模式；可是一旦采用了公允價值模式，就不能再進行模式轉(zhuǎn)換了。在政府的這種隱性的政策指引下，企業(yè)權(quán)衡公允價值模式的成本效益，從自身利益出發(fā)，必然會優(yōu)先選擇成本模式進行后續(xù)計量。所以，不能轉(zhuǎn)換為成本模式，這也是公允價值計量模式存在的一個問題，導(dǎo)致其無法得到廣泛的應(yīng)用。
三、完善公允價值在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議
（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價值評估環(huán)境
公允價值模式的應(yīng)用條件十分嚴苛，無法在我國得到廣泛應(yīng)用的主要原因就是市場條件的限制。因此，加快市場環(huán)境的建設(shè)，逐步形成一個統(tǒng)一、開放、自由競爭的交易市場，形成良好的市場價格體系，已經(jīng)刻不容緩。對于那些已經(jīng)存在活躍的房地產(chǎn)交易市場的一線城市，國家監(jiān)管部門或行業(yè)協(xié)會應(yīng)該密切關(guān)注價格的公允性，并且積極引導(dǎo)信息需求者使用該市場的交易價格；對于活躍市場還未形成的其他城市，應(yīng)該進一步細化評估公允價值的指導(dǎo)方案，著力推進市場上各種信息資源的透明化，方便企業(yè)財務(wù)人員或?qū)I(yè)評估人員做出對公允價值的合理估計。
（二）同一企業(yè)允許兩種計量模式同時使用
不管是我國最新的《企業(yè)會計準則》還是《國際會計準則》都做出了明確的說明，同一企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)只允許采用一種模式進行后續(xù)計量，任何時候都不得同時采用兩種計量模式。袁媛（2009）[2]認為，同一企業(yè)應(yīng)按照不同持有目的分別采用兩種不同的后續(xù)計量模式，而且這么做符合適用性、可靠性、相關(guān)性、配比原則。首先，投資性房地產(chǎn)的劃分本來就是以不同的持有意圖加以區(qū)分的，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地、已出租的建筑物三類，對于很多企業(yè)來說，同時擁有其中兩種或以上用途的資產(chǎn)是完全有可能的，有的持有目的需要反映初始成本和折舊、攤銷信息，有的只需要反映市場價值的變化，所以單一的計量模式難以反映不同需求的會計信息。其次，在實際工作中，不同資產(chǎn)的公允價值取得的難易程度不同，會出現(xiàn)同一企業(yè)同時擁有可用公允價值計量的投資性房地產(chǎn)和不符合公允價值計量條件的投資性房地產(chǎn)的情況，而只能采用一種計量模式的規(guī)定，會造成此類企業(yè)對所有的投資性房地產(chǎn)可能都采用目前看來有利的計量模式――成本模式，這樣公允價值模式的運用就裹足不前。
第3篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：工程投資；控制措施；限額設(shè)計；合同管理
隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全，國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大，同時消費者也越來越理性的進行投資消費，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入微利時代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資，成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式，將逐漸被嚴酷的競爭淘汰出局。如何巧妙地進行工程投資控制，是當(dāng)前一大重要課題，結(jié)合經(jīng)驗以及參考若干成功案例，根據(jù)房地產(chǎn)投資項目的4個階段劃分，本文總結(jié)出以下原則。
一、設(shè)計階段：限額設(shè)計
建筑產(chǎn)品的成本最關(guān)鍵的投入出現(xiàn)在設(shè)計階段。在工程設(shè)計階段正確處理技術(shù)與經(jīng)濟的對立統(tǒng)一關(guān)系，是控制工程造價的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計，在同樣能滿足功能要求的前期下，技術(shù)經(jīng)濟合理的設(shè)計，可以降低工程造5-10%，有的可達10-20%。做好技術(shù)經(jīng)濟分析，提高設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟效果，應(yīng)當(dāng)成為建設(shè)項目設(shè)計階段造價控制的重要措施。推行限額設(shè)計的另外一個重點，是監(jiān)控可能變更的設(shè)計。建設(shè)單位作為項目計劃和施工圖的基礎(chǔ)策劃者，應(yīng)該在項目初期對設(shè)計進行重點監(jiān)控。對于設(shè)計提供的圖紙，應(yīng)該仔細核對并且在施工過程中盡量避免因為甲方原因提出的變更。比如某開發(fā)小區(qū)的各種功能用房規(guī)劃，應(yīng)該在招投標開始前就同設(shè)計進行周詳?shù)赜媱澓投ò浮Ｈ绻┕ら_始后再進行變更，那么不光會引起施工，設(shè)計的成本增加，還會牽涉到測繪等其他外界因素的干擾。
實行限額設(shè)計的主要階段，是施工圖設(shè)計階段。施工圖設(shè)計是設(shè)計單位的最終產(chǎn)品，是指導(dǎo)工程建設(shè)的重要文件，是施工企業(yè)實施施工的依據(jù)。設(shè)計單位發(fā)出的施工圖及其預(yù)算造價要嚴格控制在批準的概算內(nèi)，并有所節(jié)約。需要明確的是，工程投資甲方，即建設(shè)單位或者房地產(chǎn)開發(fā)單位是推行限額設(shè)計的主要力量。但是不能一味盲目地推廣限額設(shè)計，目前存在有投資單位拼命壓低投資，比如在設(shè)計招標中盲目壓低單位砼含鋼量，使得設(shè)計質(zhì)量無法保證。設(shè)計的產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，最終受到客戶索賠、品牌形象受損等負面影響的還是建設(shè)單位本身。
二、招投標階段：合同管理
招投標的過程實際上是一個承包方與發(fā)包方的相互博弈的行為。業(yè)主通過招投標確定合同價以后，與施工單位按照國家相關(guān)法律法規(guī)簽訂施工合同。該階段存在兩個關(guān)鍵點：
第一，工程預(yù)付款的支付和進度款的支付，采取工程預(yù)付款的付款方式往往會給施工單位帶來挪用建設(shè)資金的契機，因此，采用形象進度付款的方式或者按照工程預(yù)算根據(jù)竣工計價付款的方式更為合理。而形象進度，需要有成本控制人員根據(jù)工期的安排到現(xiàn)場一一核實并確認方可支付工程款。
第二，建設(shè)單位和承包單位雖然各自計算成本，但并不是永遠對立。適當(dāng)?shù)臈l件下，合理協(xié)商與協(xié)作，注重加強總成本的控制。比如各種建設(shè)材料的價格風(fēng)險問題上，以2008年為例，上半年鋼材等原材料的價格大幅飆升，給2008年以前簽訂合同的施工單位帶來了巨大的風(fēng)險。部分施工單位因為資金周轉(zhuǎn)而影響到工程進度。建設(shè)單位針對這種現(xiàn)象的對策，應(yīng)該是適當(dāng)予以考慮，以控制總成本為目標，合理支付工程款。雖然短期內(nèi)單純的建設(shè)成本增加，但是工期的縮短以及工程質(zhì)量的保證帶來的收益，在總投資方面還是相當(dāng)可觀。
三、施工階段：變更控制
作為建設(shè)單位造價控制人員，首先需要根據(jù)工程變更的原因嚴格區(qū)分各類工程變更并區(qū)別對待。在實施工程變更前必須弄清工程變更的根源，是否為非變更不可，是否有其他替代方案等。對于必須變更的，一定要堅持變更；而對于有必要變更的一定要在充分論證的基礎(chǔ)上，實行集體決策，征集專家意見。對于可變可不變的，考慮成本和工期的基礎(chǔ)上一般應(yīng)堅持不變。在工程量清單計價下，切忌變更隨意性導(dǎo)致帶來工程損失。
為了強化工程各方和造價工程師在工程變更中的作用，建設(shè)單位應(yīng)該盡量配備高素質(zhì)的人員。包括成本控制專家和關(guān)系協(xié)調(diào)專家。
第一，成本控制專家負責(zé)造價的技術(shù)監(jiān)控，首先應(yīng)從設(shè)計、編標開始按系統(tǒng)的要求建立數(shù)據(jù)庫檔案，設(shè)計中應(yīng)按系統(tǒng)的要求計算工程量并記錄工程量。其次作為工程變更的重要控制人員，建設(shè)監(jiān)理和造價工程師應(yīng)嚴格核查工程變更，保證總投資限額不被突破。在施工中，經(jīng)常會碰到由于設(shè)計工作不細致，或發(fā)生不可預(yù)見的事故及其他原因，進行工程變更的問題。因此，在很大程度上，對工程變更的控制成了施工階段投資控制的關(guān)鍵。造價工程師應(yīng)從使用功能、經(jīng)濟、美觀的角度協(xié)助業(yè)主確定是否需要進行工程變更。在保證變更目的的情況下，盡量用價格低的材料代替價格高的材料。造價工程師必須依據(jù)工程變更內(nèi)容認真核查工程量清單和估算工程變更價格，進行技術(shù)經(jīng)濟分析比較，檢查每個子項單價、數(shù)量和金額的變化情況，按照承包合同中工程變更價格的條款確定變更價格，計算該項工程變更對總投資額的影響。
第二，關(guān)系協(xié)調(diào)人員則是在變更過程中與設(shè)計，施工，監(jiān)理各方協(xié)調(diào)的關(guān)鍵人員。由于簽證原因，可能引起建設(shè)單位和施工單位的各種矛盾，此時關(guān)系協(xié)調(diào)尤為重要。關(guān)系協(xié)調(diào)人員首先應(yīng)該明確工程3大目標控制中的重點。當(dāng)工期進度為主要矛盾時，盡量在工程變更中以靈活疏導(dǎo)為主，適當(dāng)放松部分監(jiān)控。盡管有可能短時期部分簽證帶來成本增加，但是從長遠看，工期的節(jié)省帶來的收益可能填補損失。而當(dāng)主要矛盾轉(zhuǎn)為成本，則需要更加嚴格的加強各種變更的控制。
四、竣工階段：加強決算審計的管理
目前許多建設(shè)單位存在竣工與施工單位發(fā)生糾紛的問題。解決這個問題的關(guān)鍵在于兩點，由建設(shè)單位在項目財務(wù)投入方面，應(yīng)該有兩套技術(shù)經(jīng)濟團隊。
第一，團隊負責(zé)解決合同中出現(xiàn)的問題。即加強合同管理，在項目合同簽訂之前，由該團隊全權(quán)模擬將來可能出現(xiàn)的各種糾紛并提出對策，完善合同。
第4篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值計量模式；會計準則
一、投資性房地產(chǎn)的特點及其對計量屬性的要求
1.投資性房地產(chǎn)的概念及其特點
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租的土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收入，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。
2.投資性房地產(chǎn)對計量屬性的要求
（1）投資性房地產(chǎn)的初始計量
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照其取得時的成本進行計量。分外購與自行建造兩種情況。外購的投資性房地產(chǎn)按照取得時的實際成本進行初始計量。企業(yè)自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。
（2）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量有成本模式和公允價值兩種模式。通常采用成本模式，滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。但是同一企業(yè)之能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。應(yīng)用公允價值計量應(yīng)滿足兩個條件：一是，投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。二是，能夠持續(xù)地從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)交易價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
（3）投資性房地產(chǎn)的處置
當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中獲得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。
二、投資性房地產(chǎn)運用公允價值進行計量的現(xiàn)狀
我國從新會計準則頒發(fā)以來，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式已經(jīng)進入第6年，但從我國近幾年來上市公司報表來看，投資性房地產(chǎn)對公允價值的運用率仍較小。在年報中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的公司并不多，絕大多數(shù)公司仍采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行計量。可見，上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行計量仍持謹慎態(tài)度。
通過對上市公司年報的分析，可以發(fā)現(xiàn)，上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法各不相同，沒有統(tǒng)一的評估標準，一般的評估方法主要包括：采用評估報告、參考第三方調(diào)查報告、董事會參考同類條件的房地產(chǎn)市場價格。由于沒有統(tǒng)一的公允價值評估標準，在某種程度上使得公允價值不能很好的反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實價值。
采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，因為公允價值的變動可能在賬面上產(chǎn)生大量的利潤，從而使企業(yè)達到粉飾企業(yè)財務(wù)報告的目的。
三、投資性房地產(chǎn)運用公允價值的優(yōu)勢及存在的問題
1.投資性房地產(chǎn)運用公允價值的優(yōu)勢
（1）公允價值能更好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實價值
從公允價值定義可以看出，公允價值可以很好的反應(yīng)資產(chǎn)的真實價值。在國際上投資性房地產(chǎn)通常是采用公允價值進行后續(xù)計量的，只有在公允價值無法取得時，才采用成本模式。采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，會使投資性房地產(chǎn)的真實價值和增值狀況更好地體現(xiàn)在報表中，也就是能更好的體現(xiàn)其市場價值和盈利能力。
（2）及時反應(yīng)管理層受托責(zé)任的履行情況
運用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的另一個優(yōu)勢就是能夠及時反映管理層受托責(zé)任的履行情況，同時使得外部投資者和利益相關(guān)者能夠客觀了解企業(yè)的經(jīng)營管理績效和資源利用效率。
2.投資性房地產(chǎn)運用公允價值存在的問題
（1）市場環(huán)境不夠成熟
我國目前的市場環(huán)境還不成熟，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象存在，房地產(chǎn)供求關(guān)系扭曲，存在房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險，沒有完善的政策引導(dǎo)，沒有專業(yè)的評估隊伍和統(tǒng)一的交易平臺，這些因素對獲取準確的公允價值提出了巨大的挑戰(zhàn)。
（2）會計人員素質(zhì)參差不齊
投資性房地產(chǎn)引入公允價值計量模式，在公允價值計量模式中涉及大量的職業(yè)判斷，需要會計人員根據(jù)豐富的會計知識與經(jīng)驗做出合理的判斷，但是我國目前會計人員素質(zhì)參差不齊，對在運用中做出合理的判斷尚有困難。會計人員的素質(zhì)問題一定程度上阻礙了企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式。
（3）估價成本過高
公允價值計量是一種動態(tài)的計量屬性，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量就意味著企業(yè)在每一會計期間都要對投資性房地產(chǎn)進行估價，不僅需要專業(yè)評估人員對其進行重新估價，而且還需要會計人員對投資性房地產(chǎn)做出賬面調(diào)整，這大大增加了企業(yè)的評估成本、會計管理成本和監(jiān)管成本。
（4）信息披露不規(guī)范
由于在會計準則中對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的會計披露沒有進行相應(yīng)規(guī)范，目前各企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的信息披露存在較大差距。報表閱讀者無法從企業(yè)的披露中獲得準確的信息，無法判斷該上市公司對投資性房地產(chǎn)的計量方法的恰當(dāng)性進行判斷。
四、對投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量模式的對策建議
1.提高公允價值計量的可靠性和可操作性
合理確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，是應(yīng)用公允價值的一個關(guān)鍵點。在存在活躍市場的條件下，可以參照同類房地產(chǎn)的市場價格確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，在不存在活躍市場的條件下，需要通過估值技術(shù)獲得公允價值。因此，提高公允價值的可操作性和可靠性需要通過完善市場監(jiān)督體系，增強公允價值評估數(shù)據(jù)來源的可靠性，構(gòu)建公允價值計量的應(yīng)用框架。
2.提高會計人員的素質(zhì)
加強對會計人員的培訓(xùn)，更新會計人員知識結(jié)構(gòu)體系。提高會計從業(yè)人員的素質(zhì)，培養(yǎng)會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷能力和信息處理與分析能力。確保會計人員能夠在紛繁復(fù)雜的信息中迅速識別出有意義的信息，確保公允價值的公允性、現(xiàn)實性。
3.加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓(xùn)
在房地產(chǎn)市場不夠活躍的條件下，不存在類似房地產(chǎn)價格時，需要依靠估值技術(shù)對投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，因此房地產(chǎn)評估人員的素質(zhì)對規(guī)范投資性房地產(chǎn)的公允價值的運用具有很大的影響。加強對評估人員的培養(yǎng)，提高評估人員的職業(yè)道德教育與評估技能教育，將對投資性房地產(chǎn)運用公允價值起到很好的促進作用。
4.采取措施防止利潤操控
（1）加強證券監(jiān)管、注冊會計師審計及會計的管理
證券監(jiān)督機構(gòu)對公司財務(wù)報表披露的信息應(yīng)進行相應(yīng)審查，發(fā)現(xiàn)報表披露不實，對報表提供者給予嚴厲處罰。同時加強注冊會計師審計的獨立性，確保以公允價值為計量基礎(chǔ)的投資性房地產(chǎn)公允價值的準確性。對會計人員進行職業(yè)道德教育，在工作中保持相對的獨立性，確保會計工作的準確性。
（2）增加利潤及盈余操控的成本
增加利潤及盈余操控成本，對發(fā)現(xiàn)的利潤與盈余操控進行嚴厲的懲罰，使利潤及盈余操控企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險，這樣能夠在一定程度上遏制企業(yè)對利潤及盈余的操控。
（3）對披露方法進行具體規(guī)定
對企業(yè)披露的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的信息披露進行詳細的規(guī)定，估計基礎(chǔ)，估計關(guān)鍵因素，估計的影響因素等，在披露投資性房地產(chǎn)的公允價值時，同時披露公允價值確定的相關(guān)信息及所有的重要影響信息，使報表閱讀者明確知悉公允價值的確定過程，對公允價值有一個明確的判斷，而不是僅僅被數(shù)據(jù)左右。
參考文獻：
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[3]賈永海，吳艷萍.投資性房地產(chǎn)準則研究[J].財會月刊（綜合），2008（4）.
第5篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
一、引言
我國借鑒IFRS 13相?P處理規(guī)定，于2014年1月出臺了《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》（以下簡稱新公允價值計量準則），新公允價值計量準則對公允價值做了新的定義，使公允價值的運用變得更為實際和規(guī)范，也為投資性房地產(chǎn)采用公允價值后續(xù)計量提供了更具體的標準。
公允價值計量，有利于保證會計信息的相關(guān)性和可靠性，真實地反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、償債能力和財務(wù)實力，使會計信息使用者做出正確的決策；有利于增加公司的凈資產(chǎn)和利潤，美化企業(yè)財務(wù)報表，提高外部融資能力，緩解企業(yè)融資壓力；有利于經(jīng)濟全球化背景下公允價值計量與國際接軌，幫助全球投資者更準確地理解本國企業(yè)提供的財務(wù)會計信息。
二、投資性房地產(chǎn)公允價值確定的現(xiàn)狀
新公允價值計量準則規(guī)定，相關(guān)資產(chǎn)和負債不存在同類或類似可比交易市場，可采用估值技術(shù)確定公允價值，主要包括成本法、市場法、收益法。采用估值技術(shù)計量公允價值時，應(yīng)當(dāng)選擇與市場參與者在相關(guān)資產(chǎn)或負債的交易中所考慮的資產(chǎn)或負債特征相一致的輸入值，分為第一層次輸入值、第二層次輸入值、第三層次輸入值。
根據(jù)2016年上海證券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的公司有31家，其中沒有一家公司采用第一層次輸入值確定公允價值，有8家公司對其擁有的多處投資性房地產(chǎn)采用了不同的估值技術(shù)和不同層次的輸入值，有7家公司沒有具體披露公允價值確認方法。31家上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確定情況見表1。
從表1可看出：（1）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確定呈現(xiàn)多樣化的特點，沒有統(tǒng)一的估值技術(shù)。（2）我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的輸入值層次依據(jù)模糊，其中第二、三層次輸入值在披露中缺少具體計算模型和過程。（3）相對成本法和收益法，有較多的公司（54.28%）選擇收益法，且主要采用房地產(chǎn)評估中的租金收益法。
三、租金收益法的原理及評價
收益法是通過估算被評估資產(chǎn)對象在未來期間的預(yù)期收益，選擇使用一定的折現(xiàn)率，將未來收益折成評估基準日的現(xiàn)值，用各期未來收益現(xiàn)值累加之和作為評估對象重估價值的一種方法。如果預(yù)期收益主要是租金收入，則可稱為租金收益法。將租金收益法應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)，根據(jù)租金收入和處置凈收益計算出其公允價值。在該方法下，投資性房地產(chǎn)價值主要受房地產(chǎn)租金價格、折現(xiàn)率、收益期、年度總費用等因素的影響。例如在其他因素不變的條件下，投資性房地產(chǎn)公允價值與房地產(chǎn)租金價格正相關(guān)，房地產(chǎn)租金價格越高，其公允價值越大。
收益法能夠較真實、準確反映資產(chǎn)價格且其估值結(jié)果更易被交易雙方接受，而傳統(tǒng)的成本法著眼于過去，估值結(jié)果與真實價值偏差較大，市場法受限于“活躍市場”的模糊定義，主觀性較大。租金收益法評估房地產(chǎn)價格的理論與市場基礎(chǔ)都比較全面，在投資性房地產(chǎn)多為出租用途的情況下，租金收益法應(yīng)該是較為恰當(dāng)?shù)脑u估房地產(chǎn)價值方法之一。但其缺少具體的計算過程，本文就其展開研究，并構(gòu)建估價模型。
四、收益法下投資性房地產(chǎn)公允價值估價模型
據(jù)統(tǒng)計，大多數(shù)上市公司投資性房地產(chǎn)多為出租的房屋和建筑物，所以本文暫不考慮出租的土地使用權(quán)。
（一）假設(shè)
1.投資性房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定。
2.在一個出租期內(nèi)，出租期限（t）可確定，以開始出租時為期限起點，并能合理預(yù)測未來處置情況。
3.被評估的投資性房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并用貨幣計量。預(yù)期收益主要包括租期收入及處置凈收入。
4.折現(xiàn)率為必要報酬率（i），在出租期間保持不變。
5.第一年租金價格（A）參考類似的同一用途、同一區(qū)域（同市優(yōu)先、同省優(yōu)先）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價格確認。在出租期限內(nèi)，年租金價格以固定增長率（g）增長，空置損失、稅費、保險費等年度總費用，均已在每一年的租金中得到調(diào)整。
（二） 估價模型
投資性房地產(chǎn)公允價值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]
上述模型中，A為估值當(dāng)年的期初租金收入，g為通貨膨脹率，t為出租期限，C為最初投資成本，i為必要報酬率。
（三）參數(shù)確認
在正常的經(jīng)濟市場變化中，年租金變化主要受通貨膨脹影響，所以年租金固定增長率g為估值當(dāng)年的通貨膨脹率。折現(xiàn)率i可為出租期的同期限國債利率。在出租期結(jié)束后，以最初投資成本經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的價值出售或轉(zhuǎn)換用途獲得報酬。由于租金收入的確認較為復(fù)雜，故下文對其進行詳細說明。
在非活躍的市場中，公司無法取得開始出租時的租金收入A，應(yīng)參考相似公司（其投資性房地產(chǎn)具有同一用途并處于同一區(qū)域）的現(xiàn)有房地產(chǎn)租金價格。
在確定相似公司時，采用因素評分法能量化因素影響程度，以相對客觀的標準使評價結(jié)果易于理解、接受，增強評估對象的可比性。故本文運用因素評分法，對租金價格的主要影響因素（地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)、交通、物業(yè)管理、基礎(chǔ)設(shè)施）賦予分值，總分100分。
公司的投資性房地產(chǎn)主要為商鋪和寫字樓，具體評分內(nèi)容如下：
1.地理位置和環(huán)境。商鋪和寫字樓商業(yè)性較強，地理位置和環(huán)境對租金收入的影響較大，所以賦予最高分值，30分。
2.結(jié)構(gòu)。商鋪和寫字樓的結(jié)構(gòu)對租金的影響程度不同。商鋪的樓層比寫字樓的樓層對租金收入有更大的影響，而不同用途的建筑物新舊程度對租金收入的影響相同。評分標準如下：
（1）商鋪樓層。商鋪樓層總得分為垂直系數(shù)分數(shù)與平面系數(shù)分數(shù)之和，其中：垂直系數(shù)得分根據(jù)商鋪所屬樓層確定，商鋪租金價格隨樓層增加而遞減。具體計算公式為：[（總樓層數(shù)+1）-所屬樓層數(shù)]/總樓層數(shù)×15。地下商城參照地上樓層進行確定（負一層與第二層相同，以此類推）。平面系數(shù)得分根據(jù)距離出入口的距離、人的視線可及范圍、轉(zhuǎn)角包口、面積大小等綜合因素將平面分為5個區(qū)域。
（2）寫字樓樓層。根據(jù)寫字樓租賃市場情況得知，寫字樓的中?g樓層的租金最高，高層次之，底層最低。由此分為三個級別，底區(qū)樓層（處在總樓層1/3及以下）、中區(qū)樓層（處在總樓層1/3以上2/3以下）、高區(qū)樓層。
3.交通。商鋪和寫字樓的交通便利程度對租金的影響程度不同。在影響寫字樓租金的所有因素中，交通的便捷程度影響最大，賦予最高分值，30分。而交通對商鋪的影響相較于地理位置和環(huán)境、結(jié)構(gòu)次之，賦予20分。
4.物業(yè)管理、配套設(shè)施。物業(yè)管理、配套設(shè)施對租金的影響較小，各賦予10分。
具體評分內(nèi)容見表2。
根據(jù)表2的因素評分，當(dāng)公司與相似公司的評分結(jié)果相差在5分內(nèi)時，以相似公司的租金收入作為本公司的估值當(dāng)期的期初租金收入A。
第6篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值；公允價值計量
一、投資性房地產(chǎn)的定義及特點
企業(yè)會計準則第二條規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，從而把投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)分離出來，進行單獨核算，主要是因為它有不同于固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)的一些特點：
1.投資性房地產(chǎn)不是用于銷售。在我國一些地區(qū)，房地產(chǎn)交易市場日漸完善，房地產(chǎn)已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)牧魍ㄐ浴５鶕?jù)準則的定義，用于銷售以獲取差價的房地產(chǎn)，應(yīng)界定為存貨，不是投資性房地產(chǎn)。
2.投資性房地產(chǎn)實際使用壽命較長，應(yīng)當(dāng)對其后續(xù)支出與處置加以考慮。
3.由于受到法律規(guī)定的限制，我國企業(yè)持有土地的行為，只是獲得了土地使用權(quán)，而并非取得了所有權(quán)，因此企業(yè)持有的自用或用于銷售的土地應(yīng)界定為無形資產(chǎn)范疇；對于為了出租或資本增值而持有的土地使用權(quán)應(yīng)界定為投資性房地產(chǎn)。
4.企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。
二、投資性房地產(chǎn)的核算模式
1.成本模式。所謂成本模式，就是按照資產(chǎn)的賬面價值、使用年限等因素，計提資產(chǎn)的折舊（折耗）費用，期末還要進行資產(chǎn)的減值測試，如果資產(chǎn)發(fā)生減值，需要計提減值準備。投資性房地產(chǎn)按照成本模式進行期末價值計量，需要區(qū)分建筑物和土地使用權(quán)兩類情況，采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認為企業(yè)對外公布的資產(chǎn)負債表的目的不在于以市場價格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過資本投入與資產(chǎn)形成的對比來反映企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，這種對比需以成本計量為基礎(chǔ)。
2.公允價值模式。如果“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量”。在公允價值模式下，企業(yè)不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。判斷能否取得公允價值的標準需要同時滿足：
（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；
（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。
三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量存在的問題
盡管目前采用公允價值計量的企業(yè)為數(shù)不多，在執(zhí)行的過程中也已暴露了不少缺陷，隨著以后采用公允價值模式的企業(yè)越來越多，這種缺陷和潛在的問題應(yīng)得到及時改善。
1.市場條件還不成熟。改革開放以來，我國逐漸從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變，雖然三十多年來也取得了可喜的成績，但發(fā)展的時間畢竟短暫。在轉(zhuǎn)型的過程中很多東西都有待改進，一部分資產(chǎn)和負債缺乏完善的市場，所以其公允價值很難通過市場取得準確信息，這時如果我們不顧國情而一味采用公允價值，勢必會造成公允價值在我國的濫用，這樣會計信息勢必會失真。所以，目前我國的市場還不足以為所有企業(yè)的公允價值計量提供可依賴的證據(jù)。
2.上市公司治理結(jié)構(gòu)有待完善。公司治理結(jié)構(gòu)是由董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理三部分組成的，在公司內(nèi)部形成一種相互制衡相互監(jiān)督的結(jié)構(gòu)，更好地為公司的經(jīng)營管理服務(wù)。但在我國多數(shù)國有企業(yè)的董事、經(jīng)理還是由控股股東委派而來，公司治理結(jié)構(gòu)的三權(quán)分立形同虛設(shè)，造成嚴重的信息不對稱。由于信息不對稱，內(nèi)部人總會比外部人掌握更為全面準確的信息，公允價值作為一種可以選擇的會計政策，內(nèi)部人可以根據(jù)自己的需要作出選擇，比如說在債務(wù)重組中可以利用公允價值的價格來調(diào)節(jié)利潤，使一些公司起死回生，這就滿足了一些公司上市圈錢的目的。
3.實行公允價值成本較高。會計準則規(guī)定同時滿足：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，只有同時滿足這兩個條件才可以采用公允價值計量。企業(yè)就要請專業(yè)的評估人員來證明自己達到了這些要求，評估人員的費用不是小數(shù)，這無疑增加了企業(yè)的信息成本，給會計人員也造成很大的工作量。
4.公允價值評估體系不完善。我國會計準則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)計量模式一旦確定不得隨意改變，對于市場經(jīng)濟還不完善的我國來說，很多企業(yè)不敢輕易使用公允價值計量。主要是我國的評估系統(tǒng)還達不到所要求的透明度，資產(chǎn)評估和會計，注冊會計師合作還不是很緊密，這就使我國不得不制定更為嚴謹?shù)臏蕜t制度，如果不這樣的話，一些利益相關(guān)者就會利用這一點進行利潤操縱，給報表的使用者造成不可計量的損失。
四、完善公允價值模式在投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的建議
1.構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)市場。目前我國的市場經(jīng)濟還處在轉(zhuǎn)型期，獲得公允價值的準確信息具有一定難度，但是我們可以通過構(gòu)建活躍的房產(chǎn)市場來解決這個問題。我們可以利用發(fā)達的互聯(lián)網(wǎng)建立一個完善的房地產(chǎn)交易系統(tǒng)，這個系統(tǒng)包括房地產(chǎn)中介、稅收部門、金融機構(gòu)和公證部門，形成一個大型的網(wǎng)絡(luò)中心，網(wǎng)絡(luò)中心里增加每個企業(yè)的誠信檔案，定期公布企業(yè)的誠信度，讓交易變的更公正公平，這樣就可以使房地產(chǎn)市場慢慢活躍起來，方便企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的公允價值。
2.完善上市公司治理結(jié)構(gòu)。只有建立更完善的公司治理結(jié)構(gòu)，才能給公允價值在我國的實行提供良好的土壤。企業(yè)可以從兩個方面進行完善：第一，讓更多的利益相關(guān)者參與到公司的治理，主要包括小股東、債權(quán)人、職工、供應(yīng)商等團體，他們的利益和企業(yè)的發(fā)展是密切相關(guān)的，讓利益相關(guān)者了解企業(yè)更多的信息，就可以弱化信息不對稱而產(chǎn)生的諸多問題；第二，建立外部監(jiān)管機構(gòu)，這樣的監(jiān)管機構(gòu)在外國都有建立，比如說在日本和德國這樣的監(jiān)督機構(gòu)主要是銀行，在美國主要是機構(gòu)投資者（比如說養(yǎng)老基金）。雖然我國也有機構(gòu)投資者，但種類少規(guī)模小，在參與公司治理方面形同虛設(shè)，所以現(xiàn)在我國最重要的任務(wù)就是讓機構(gòu)投資者真正參與到公司治理當(dāng)中，發(fā)揮監(jiān)督的作用。
3.加大公允價值監(jiān)管和披露力度。可以從三個方面著手：第一，加強對投資性房地產(chǎn)信息披露的強制性，監(jiān)管部門不能直接干涉公允價值的確定，但是可以強化公司的信息披露，比如，要求采用公允價值模式的公司除年報外，還要以單獨公告的方式披露投資性房地產(chǎn)的明細項目、詳細用途，還有具置和歷史成本等，讓報表使用者更詳細地了解相關(guān)信息；第二，明確投資性房地產(chǎn)的各項用途，在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不再計提折舊和攤銷，有很大的盈余操縱空間，比如是否存在將未出售的商品房暫時出租確認為投資性房地產(chǎn)等等；第三，披露影響公允價值的相關(guān)因素，公允價值的影響因素主要有：公允價值的層級劃分、估值技術(shù)和資產(chǎn)或負債的相關(guān)信息來源，這些都需要相關(guān)人員的專業(yè)判斷，所以就需要對公允價值信息進行適當(dāng)披露，比如說，披露活躍市場市價，同類資產(chǎn)的最近成交價、估值模型和估值技術(shù)的運用詳情等。
4.降低公允價值的實行成本。企業(yè)要采用公允價值計量，每個會計期末都要對投資性房地產(chǎn)進行重新評估，這樣評估的費用就會很高，這完全是市場的供給所致。我國要加快培養(yǎng)評估師的速度，增加評估團隊之間的競爭，這不但能增強評估的質(zhì)量，還可以給企業(yè)降低成本。
5.構(gòu)建完善的公允價值評估體系。公允價值評估的方法主要有市場法、收益法和成本法。在選擇評估方法時，最先考慮的是市場法，參考同樣或者是類似的資產(chǎn)在活躍市場上的交易價格。其次是收益法，對資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)計算價值。當(dāng)市場法和收益法都不適用時，成本法是最后的選擇。評估方法的選擇也要考慮諸多因素，如信息提供的充分性和可靠性等。在國外已經(jīng)形成完善的公允價值評估體系，并且有強大的技術(shù)作為支持，而在我國這方面的規(guī)范并不明確，尤其是在公允價值計量的專業(yè)性、獨立性等方面。這就需要更多的外部評估專家的服務(wù)，其中公允價值定義、評估方法與資產(chǎn)評估專業(yè)的銜接也顯的尤為重要。
綜上所述，在會計準則的指引下，大部分公司的投資性房地產(chǎn)都使用了成本法計量，雖然公允價值計量對公司利潤的貢獻是可喜的，但是由于種種障礙讓很多企業(yè)都望而卻步，即使有些企業(yè)選擇了公允價值計量，也是綜合考慮了各種影響之后做出的選擇，無論選擇什么樣的計量模式，最本質(zhì)的目標應(yīng)該是讓企業(yè)的會計信息更加真實和明晰，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的情況選擇適合自己的計量模式，而不應(yīng)該是因為人為的規(guī)定而限制了這種自由的選擇。
參考文獻
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第7篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：公允價值計量 投資性房地產(chǎn) 問題 對策
014年1月26日，財政部《企業(yè)會計準則第39號――公允價值計量》，該準則重新界定了公允價值的定義，規(guī)范了統(tǒng)一的計量標準及相關(guān)信息披露原則，基于謹慎性原則對其計量標準設(shè)定了限制，確定了有效估值技術(shù)方法并以可觀察值取代不可觀察值進行計量。該準則提高了公允價值計量屬性在我國應(yīng)用的可操作性，也將對采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響。在準則國際趨同的背景下，雖然目前投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式本身具有一定的優(yōu)勢，但由于我國經(jīng)濟情況和市場環(huán)境較為復(fù)雜，其運用仍面臨諸多困難。
一、公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀
《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，在對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量時，可以選擇成本模式或公允價值模式。然而，以上市公司為例，通過對2007年至2013年數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計（見下頁表1），可以發(fā)現(xiàn)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司中，采用公允價值模式進行后續(xù)計量的相對較少。
從表1可以看出，隨著擁有投資性房地產(chǎn)公司數(shù)量的增加，采用公允價值計量公司數(shù)量也不斷增加，但總體占比依舊低于5%。其中，許多擁有投資性房地產(chǎn)且滿足活躍的房地產(chǎn)交易市場公允價值可以可靠取得條件的公司，卻未采用公允價值模式進行計量。此外，從上市公司報表附注也可以發(fā)現(xiàn)，其投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法包括房地產(chǎn)評估價格、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格和實地調(diào)查取得的價格三種，而采用第一種方法的公司較多。
二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)面臨的問題
（一）估值技術(shù)不完善。估值技術(shù)的有效運用是公允價值計量投資性房地產(chǎn)準確性的根本保證，估值結(jié)果的準確性則是保證公允價值廣泛運用的前提。《公允價值計量》準則規(guī)定，估值技術(shù)的運用在于確定估計市場參與者在計量日當(dāng)前市場情況下有序交易中出售資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移負債的價格，并對市場法、收益法和成本法三種方法進行了介紹。
就市場法而言，要求對活躍市場當(dāng)前的狀況、地理位置或其他限制條件進行分析調(diào)整，但由于我國地域遼闊且地區(qū)間的經(jīng)濟發(fā)展不同，導(dǎo)致價格差異較大，并且活躍市場并非是普遍存在，而相關(guān)信息均是相對而言，故很難對房地產(chǎn)的公允價值進行估值，因此該方法難以適用于我國復(fù)雜的經(jīng)濟社會環(huán)境和相對不完善的資本市場。就收益法而言，當(dāng)企業(yè)現(xiàn)有房地產(chǎn)資料不適合作為企業(yè)現(xiàn)金流量取得的依據(jù)時，該方法無法適用。就成本法而言，對于投資性房地產(chǎn)的功能性貶值以及經(jīng)濟性貶值很難具體測量，因此也無法估計折舊貶值。而現(xiàn)行的重置成本法以歷史成本為依據(jù)，也無法應(yīng)對房地產(chǎn)市場未來價格走向不明的狀況。
（二）信息獲取成本高。采用公允價值模式計量時，需要考慮信息獲取成本的問題。目前我國房地產(chǎn)市場不夠完善，為保證評估價格的公允性，企業(yè)一般會選擇聘請外部的專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目進行評估，而這種按勞務(wù)計費的評估方式，將會增加企業(yè)獲取信息的成本。雖然按照工作量大小分層級收費的方式較為合理，但聘請專業(yè)人員勢必會增加一筆為數(shù)不少的費用，從而加重企業(yè)的經(jīng)濟負擔(dān)。
（三）會計人員工作量增加。在成本模式和公允價值模式兩種計量模式下，企業(yè)上交所得稅的金額相同，但運用公允價值模式計量時，會導(dǎo)致所得稅費用及遞延所得稅負債增加，故需要對會計和稅法差異進行相應(yīng)的調(diào)整，這無疑增加了會計人員的工作量。而在會計實務(wù)中，雖然可以利用公允價值后續(xù)計量不計提攤銷或折舊的方式，減少當(dāng)期費用從而操縱賬面利潤，但無法運用折舊及攤銷達到抵稅的作用，從而間接加大了稅收成本。
（四）企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險增加。企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)時，不再對其計提折舊和減值準備，且期末公允價值與賬面價值差額計入變動損益。然而這部分未實現(xiàn)收益必然會影響企業(yè)的經(jīng)營成果并導(dǎo)致利潤波動。在房地產(chǎn)市場頻繁變動的背景下，無疑會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加，而經(jīng)營的不穩(wěn)定性也會影響其利益相關(guān)者的判斷，從而對企業(yè)的市場形象產(chǎn)生進一步影響。同時，經(jīng)營風(fēng)險的增加也會對企業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)生不利影響，對未來生產(chǎn)和經(jīng)營產(chǎn)生不穩(wěn)定推動力。
（五）市場監(jiān)管不足。由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場交易活躍度有限，企業(yè)在公允價值確定過程中過多考慮主觀因素影響，存在上市公司利用公允價值后續(xù)計量模式操縱利潤從而實現(xiàn)盈利的現(xiàn)象。盡管《公允價值計量》準則在信息披露方面進行了明確規(guī)定，但我國法律在會計舞弊以及舞弊責(zé)任明確、處罰機制等方面仍有待完善。例如證監(jiān)會、國家財政部門和審計部門的監(jiān)管力度有限，房地產(chǎn)企業(yè)利用法規(guī)漏洞，導(dǎo)致市場信息有失公允，嚴重制約了公允價值計量模式在我國的有效實施;法規(guī)所賦予的自主性很容易導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)生虧損時，利用變更計量模式實現(xiàn)賬面盈利，從而達到操縱利潤的目的。
（六）政策指引有待完善。引入公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，為企業(yè)提供了自主選擇的權(quán)利，但出于對公允價值難以準確取得且一旦變更難以轉(zhuǎn)回的考慮，我國對待是否采用公允價值模式的問題仍較為保守。如何規(guī)避消極影響，在政策指引上積極引導(dǎo)企業(yè)運用公允價值計量模式是目前尚待解決的問題，這將對其采取何種態(tài)度對待公允價值計量產(chǎn)生極大的影響。政策指引的難點在于如何在不違反會計穩(wěn)健性的同時，在準則中允許部分符合條件的資產(chǎn)在采用公允價值模式計量后予以轉(zhuǎn)回。
三、完善公允價值計量投資性房地產(chǎn)的對策
（一）完善估值技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫。房地產(chǎn)價格相關(guān)標準的量化和估值方法的準確把握，是運用公允價值計量模式的前提。政策制定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的特點，借鑒資產(chǎn)評估中企業(yè)價值評估的方法，在現(xiàn)有指標的基礎(chǔ)上修改、制定不同的修正系數(shù)，以提高估值方法的準確性。此外，借鑒國外資本市場機制，由政府組織建立網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫，廣泛收集相關(guān)數(shù)據(jù)，通過互聯(lián)網(wǎng)分享實時資料，從而規(guī)范市場信息的標尺。這種做法不但可以促進公允價值計量模式的應(yīng)用，還能降低估值的運作成本。需要注意的是，我國目前的房地產(chǎn)市場還不夠完善，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)充分利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，建立網(wǎng)絡(luò)平臺實時監(jiān)控交易市場的動態(tài)，同時定期要求房地產(chǎn)企業(yè)更新交易數(shù)據(jù)，定期公示交易信息，緊密結(jié)合估值技術(shù)，提高公允價值評估的公允性和可靠性。
（二）降低信息獲取成本。一方面，完善市場評估體系可以降低評估過程中不必要的資源損耗，提高工作效率，使行業(yè)發(fā)展推動定價機制趨于公平、合理。在國際會計準則和香港會計準則中，分別鼓勵和強制要求選擇獨立的評估機構(gòu)對公允價值進行認定，結(jié)合我國的實際情況，隨著《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》（中評協(xié)[2009]211號）等文件的，國內(nèi)評估人員專業(yè)水平不斷提高且評估體系逐漸形成，市場競爭機制促進評估價格趨于合理規(guī)范，從而能夠降低企業(yè)獲取信息的成本。另一方面，還應(yīng)不斷提升評估人員的素質(zhì)。截至2014年評估行業(yè)已經(jīng)擁有約3 000家企業(yè)，從業(yè)人員近10萬余人，其規(guī)模逐步與市場發(fā)展相適應(yīng)。財政部取消注冊資產(chǎn)評估師資格認證的舉措，將促使市場發(fā)揮選擇有實力中介機構(gòu)的職能，其淘汰機制將進一步促進評估人員的素質(zhì)提高。同時，企業(yè)還需加強內(nèi)部管理規(guī)范，提高內(nèi)部人員的職業(yè)能力，避免評估工作的隨意性和主觀性，從根本上提高工作效率，降低獲取信息的成本。
（三）減少會計人員工作量。我國企業(yè)運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量將導(dǎo)致額外的稅收成本產(chǎn)生，針對這一問題，應(yīng)首先減少企業(yè)納稅的調(diào)整工作。在稅法中以投資性房地產(chǎn)的公允價值作為計稅基礎(chǔ)，同時詳細規(guī)定公允價值模式下的納稅處理，并提供可供參考的納稅處理案例方便其比較分析，從而使得投資性房地產(chǎn)和稅法協(xié)調(diào)發(fā)展，同時增強其運用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的積極性。此外，針對稅法中按房地產(chǎn)當(dāng)前余值征收房產(chǎn)稅的問題，可以規(guī)定以投資性房地產(chǎn)的重估價值作為計稅基礎(chǔ)，同時頒布相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負擔(dān)，保證其不會因避稅而采用成本法計量，推廣投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的發(fā)展。
（四）完善信息披露制度。根據(jù)公允價值計量模式下投資性房地產(chǎn)的處理方式，如果投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益在利潤中所占金額較大，很有可能存在企業(yè)利用其實現(xiàn)扭虧為盈的現(xiàn)象。為避免信息使用者受到誤導(dǎo)，完善其信息披露勢在必行。根據(jù)《公允價值計量》準則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露估值技術(shù)及輸入值，并依據(jù)市場情況盡可能詳細地披露重要內(nèi)容。同時為增加披露信息的可靠性和真實性，對采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)尋找第三方評估機構(gòu)對其所披露的信息進行二次審核，或由政府組織建立具有相關(guān)資質(zhì)的評估部門專門負責(zé)審核披露信息。
針對上市公司財務(wù)報告信息披露的問題，可規(guī)定在報表附注“公允價值變動收益”項目中增加明細項目，提高信息披露的充分性和準確性。為避免上市公司通過公允價值模式計量操縱利潤，或通過將其轉(zhuǎn)換為自用以規(guī)避市場風(fēng)險，應(yīng)對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化或處置相關(guān)信息的披露格式予以統(tǒng)一規(guī)范，在年度報告數(shù)據(jù)披露中增加“投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換或處置對企業(yè)的影響”項目，具體如表2所示。
（五）加強市場監(jiān)管。為防止企業(yè)通過公允價值計量模式操縱利潤，準則規(guī)定不允許將其轉(zhuǎn)回成本模式，而實際上較多企業(yè)運用準則漏洞，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用，從而以成本模式進行后續(xù)計量。可見，除了在準則中進行規(guī)定之外，還應(yīng)在公允價值變動損益對利潤影響巨大時，加強監(jiān)管力度，依據(jù)成熟的法規(guī)約束企業(yè)的規(guī)范運營，同時規(guī)范評估機構(gòu)工作，建立違規(guī)責(zé)任追究機制和明確的處罰措施。
在監(jiān)管問題中，社會也應(yīng)擔(dān)負起一定的監(jiān)管責(zé)任，注冊會計師應(yīng)當(dāng)根據(jù)財務(wù)報告單獨對投資性房地產(chǎn)發(fā)表獨立審計意見。此外，企業(yè)內(nèi)部的獨立審計部門也應(yīng)當(dāng)恪守職業(yè)道德，保證企業(yè)合規(guī)、合法經(jīng)營。政府、社會以及企業(yè)共同構(gòu)筑起三位一體的監(jiān)管環(huán)境，有助于良好市場氛圍的形成，不但能夠降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，也有助于提升公允價值模式計量的有效性。
（六）優(yōu)化政策指引。優(yōu)化政策指引應(yīng)從兩方面考慮，其一是完善公允價值相關(guān)應(yīng)用指南，其二是適當(dāng)放寬公允價值模式轉(zhuǎn)回的限制。《公允價值計量》準則雖然進一步明確了公允價值的概念和估值方法，但針對如何在我國復(fù)雜的房地產(chǎn)交易市場背景下，結(jié)合公允價值模式要求，制定相應(yīng)的估值技術(shù)和模型等問題，仍需出臺系列應(yīng)用指南。
出于謹慎性原則的考慮，我國在公允價值計量模式轉(zhuǎn)回方面予以限制，而適當(dāng)放寬這一界限可以促進公允價值的廣泛運用，也有助于提高企業(yè)采用公允價值計量的積極性。當(dāng)企業(yè)本身已無法取得公允的價格，但依舊被迫采用公允價值模式計量時，將會大大降低企業(yè)資產(chǎn)的真實性，因此在一定條件下允許其轉(zhuǎn)回是優(yōu)化政策的關(guān)鍵一步。此外，在會計處理上引入混合處理模式，在以增值為目的的情況下，將當(dāng)期公允價值變動損益計入所有者權(quán)益，處置時轉(zhuǎn)入當(dāng)期利潤;而租賃模式下則按成本模式計量，有效結(jié)合兩種方式的優(yōu)點。X
參考文獻：
第8篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：公允價值 投資性房地產(chǎn)
新會計準則中最大的亮點當(dāng)屬公允價值概念的引入了。理論界人士普遍預(yù)計由于投資性房地產(chǎn)在具體的計量方法上引入了公允價值模式，擁有大量土地使用權(quán)或房產(chǎn)又希望通過收取租金以獲得長期收益的經(jīng)營房地產(chǎn)、園區(qū)的上市公司，一旦在將來轉(zhuǎn)讓現(xiàn)持有的房產(chǎn)必將獲得可觀利潤。并且在房地產(chǎn)市場繼續(xù)向上的大環(huán)境下，投資性房地產(chǎn)的公允價值將提升，而上市公司的財務(wù)報表即將體現(xiàn)這一利潤。隨之而來的必然是房地產(chǎn)股票的新一輪上漲。
一、投資性房地產(chǎn)中兩種計量模式的對比
(一)投資性房地產(chǎn)的范圍
房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。其中，土地是指土地使用權(quán)；房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》中所謂的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
(二)投資性房地產(chǎn)計量模式
1．投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
投資性房地產(chǎn)的確認滿足三個條件：(1)符合投資性房地產(chǎn)的定義；(2)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；(3)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。外購的房地產(chǎn)包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造的房地產(chǎn)由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的性房地產(chǎn)按照相關(guān)會計準則的規(guī)定確定。
2．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量
《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準模式，并適當(dāng)引入了公允價值模式。
(1)成本模式。成本是指資產(chǎn)購置或建造時，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物的金額、其他對價的公允價值或者在適當(dāng)時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后采用折余成本予以計量。
(2)公允價值模式。由于我國房地產(chǎn)市場還不夠成熟，交易信息的公開程度還不是太高，準則對公允價值的選用等有關(guān)問題做出了較為嚴格的控制，認為如果有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，應(yīng)當(dāng)采用公允價值模式，否則應(yīng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，且以資產(chǎn)負債日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)，調(diào)整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
(三)投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計人所有者權(quán)益。
從上面可知，與成本模式相比，無論是在期末計量日還是資產(chǎn)置換日，公允價值模式下很可能會產(chǎn)生差額，即公允價值與原賬面價值的差額，該差額將計入當(dāng)期損益或所有者權(quán)益，從而會對當(dāng)期損益和所有者權(quán)益產(chǎn)生一定的影響。
二、上市公司冷淡公允價值的原因
雖然理論界都預(yù)言房地產(chǎn)行業(yè)會普遍采用公允價值計量模式，然而就目前已公布的房地產(chǎn)上市公司的年報情況來看，之前被廣泛看好的公允價值模式似乎受到冷遇，而且很多房地產(chǎn)企業(yè)也表示不會將投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量。截至2008年4月27日，在已披露年報的1303家上市公司中，僅9家上市公司選擇公允價值計量模式，并對股東權(quán)益進行了追溯調(diào)整，分別是武漢控股、沱牌曲酒、中國銀行、S深發(fā)展A、方大A、勝利股份、白云山A、武漢塑料與津濱發(fā)展。涉及金額最大的是中國銀行，高達33.18億元，調(diào)整金額最小的則是武漢塑料，僅140.11萬元。而陸家嘴、中國國貿(mào)等被市場寄予厚望的公司卻不在此列。現(xiàn)實與預(yù)計差別竟如此之大，上市公司又為何會如此冷淡公允價值呢?筆者認為，其主要原因有以下四個：
(一)公允價值計量模式下對利潤波動影響較大
企業(yè)采用公允價值核算后，不再對投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當(dāng)期損益。這樣在我國投資性房地產(chǎn)市場的加速發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)升值潛力較大，每年的重估增值額將持續(xù)為正值，即利潤將會得到持續(xù)地額外提升。但在我國房地產(chǎn)市場波動較大的情況下，并不能排除部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能，從而引起利潤的較大波動，導(dǎo)致企業(yè)先盈后虧，加大企業(yè)的經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險。
(二)稅收問題可能導(dǎo)致在公允價值模式下降低了公司價值
如果公司采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)，將不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，這會增加公司的所得稅，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流下降，從而降低公司價值。所以若沒有稅收配套政策出臺，預(yù)計多數(shù)上市公司將選擇原有的成本模式。
(三)運用公允價值增大了公司經(jīng)營和管理的不穩(wěn)定性
采用公允價值模式后，擁有較多投資性房地產(chǎn)公司的業(yè)績，將更多地受該市場價格變化的影響，這增加了公司業(yè)績的不穩(wěn)定性，而這也是大多房地產(chǎn)商不愿讓投資者看到的，另一方面也有可能掩蓋了管理層的經(jīng)營不利或優(yōu)秀管理能力。
(四)公允價值的計量成為房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行新準則的攔路虎
確定公允價值是實施新準則的前提，而規(guī)范公允價值評估體系則是確定公允價值的前提。首先應(yīng)建立一套嚴格的資產(chǎn)評估制度，新準則中并沒有提到應(yīng)該如何評估投資性房地產(chǎn)的公允價值。更別說新準則對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的適用條件非常嚴格。有一些市場行為根本就沒有一個參照交易體系，符合新準則要求的交易體系很難在短時間內(nèi)形成；況且由于地段、樓層、質(zhì)量、朝向各異，要找到每一處房產(chǎn)如準則所說的活躍市場就更不容易了，為求公允價值而花費昂貴的成本恐怕是大多房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的。
三、我國現(xiàn)行環(huán)境下應(yīng)用公允價值應(yīng)關(guān)注的問題
(一)公允價值計量的選擇問題
公允價值依然是新準則實施過程中的一個難點，也是一個無法回避的問題。具體到房地產(chǎn)又有其獨特性，不同地理位置、結(jié)構(gòu)、用途的房地產(chǎn)其價值差別很大。新會計準則雖然借鑒國際會計準則中的有關(guān)做法，列舉了確定公允價值的三種方法，但從這三種方法中可以看出，采用公允價值計量需要有規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場和客觀公正的評估機構(gòu)，涉及多個經(jīng)濟環(huán)節(jié)，評估難度較大。
另外，從我國現(xiàn)狀看，評估人員與會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)不容樂觀，專業(yè)的評估師隊伍不夠強大，應(yīng)該說目前國內(nèi)的大多數(shù)從業(yè)人員對公允價值運用尚難以適應(yīng)。
(二)必須關(guān)注土地使用權(quán)的用途問題
未確定用途的土地使用權(quán)是新準則在實施過程中的又一難點所在。新準則對地產(chǎn)的確認比較嚴格，只有兩種情況，“已出租的”和“持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的”，在分析房地產(chǎn)行業(yè)報表時，發(fā)現(xiàn)大部分上市公司的報表附注中對于土地使用權(quán)的用途并未給出明確的說明，從準則實施的角度看，如果不對這些內(nèi)容加以規(guī)范和控制的話，很可能成為此類上市公司操縱利潤的手段。
(三)盈余管理問題
公允價值的變動計入當(dāng)期損益，放變了通常的收益觀。即不再采用單邊調(diào)整減少資產(chǎn)價值的成本。企業(yè)可能會利用會計計量屬性的選擇權(quán)來“創(chuàng)造”賬面利潤。公允價值不僅僅是個計量工具，它更能影響到多方利益主體，它很多時候是估計的結(jié)果，在現(xiàn)階段的實務(wù)操作中容易被利用為利潤操縱的工具。如何保證公允價值確定的合理性，避免成為企業(yè)隨意操縱業(yè)績的工具，量個十分現(xiàn)實的問題。鑒于會計造假的違規(guī)機會成本遠低于其預(yù)期收益，證券市場監(jiān)管機構(gòu)可以借鑒美國高昂的懲罰性賠償制度對會計造假進行嚴懲。
四、公允價值運用于房地產(chǎn)行業(yè)的前景
(一)公允價值計量將與歷史成本計量共存
公允價值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價值，當(dāng)然也不能認為歷史成本將退出歷史舞臺，所以摒棄任何一方都是錯誤的。可以預(yù)見到，二者將在未來很長的一段時間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會是選擇性地使用公允價值，然后逐步擴大使用范圍。
第9篇：房地產(chǎn)的投資價值范文
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 放棄 公允價值計量
新會計準則的最大亮點是引入了公允價值的會計計量模式。其中，房地產(chǎn)的相關(guān)會計計量引起了業(yè)內(nèi)專業(yè)人士的最多關(guān)注。業(yè)界人士預(yù)測，投資性房地產(chǎn)概念和公允價值計量模式的引入，將會對已持有投資性房地產(chǎn)上市公司的相關(guān)會計政策及經(jīng)濟后果帶來巨大的影響，歷史成本會計計量模式的運用會受到前所未有的挑戰(zhàn)，投資性房地產(chǎn)市場也將會掀起不小的波瀾。
一、我國投資性房地產(chǎn)會計準則引入公允價值的必要性
（一）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)依靠會計信息相關(guān)性進行決策
與歷史成本計量屬性相比較，公允價值具有顯而易見的優(yōu)勢。比如能夠全面、及時地體現(xiàn)當(dāng)前和未來市場的變化情況，更真實地反映企業(yè)財務(wù)狀況；對企業(yè)決策具有更優(yōu)越的有效性，向相關(guān)信息使用者提供即時的、更關(guān)鍵的信息。
謝詩芬教授（2010）曾在《公允價值：國際會計前沿問題研究》中指出，公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設(shè)、現(xiàn)代會計目標、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎(chǔ)、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務(wù)報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎(chǔ)。因此，企業(yè)的會計政策選擇是應(yīng)該堅持采用公允價值的。國際會計界的前沿領(lǐng)域中，公允價值的研究早不在于是否應(yīng)該得到采用，而是應(yīng)該如何在投資性房地產(chǎn)市場把公允價值的作用發(fā)揮到最大最好。
（二）有利于投資性房地產(chǎn)市場會計準則與國際趨同
公允價值計量模式的引入，反映出了我國正在努力嘗試與國際會計準則進行趨同的積極態(tài)度，以進一步滿足會計計量與國際接軌的需要。在發(fā)達國家市場中，公允價值計量模式已被普遍采用。如果我國企業(yè)依舊只是采用歷史成本模式計量，這對我國會計業(yè)以及市場的發(fā)展是很不利的。實際上，市場經(jīng)濟在本質(zhì)上來說就是“公允經(jīng)濟”，發(fā)現(xiàn)并遵守市場價格機制是對市場經(jīng)濟規(guī)則的最好遵守。對市場公允價格機制的偏離，必然會給整個資本市場帶來不利的一面。IAS 40之所以保留了成本模式源于以下原因，“一方面是給編制者和使用者時間以獲得使用公允價值模式的經(jīng)驗；另一方面也是給目前資本市場尚不發(fā)達的地區(qū)留以適應(yīng)的時間，待其房地產(chǎn)市場和評估行業(yè)發(fā)展成熟后再與國際接軌”。
（三）有利于投資性房地產(chǎn)企業(yè)滿足國際投資者的需求
國際發(fā)達國家的資本市場所采用的大部分都是公允價值的計量方法，當(dāng)國際投資者比較本國和我國企業(yè)的業(yè)績狀況時，缺少了市場經(jīng)濟資本的力量，我國企業(yè)將很難與國際上的其他企業(yè)進行競爭；而采取公允價值計量模式對金融資產(chǎn)進行后續(xù)計量，我國企業(yè)在國際資本市場的籌資成本將會大大降低，競爭力將會得到很大的提升，相應(yīng)的企業(yè)抵抗危機的能力勢必也會大大增強。
二、投資性房地產(chǎn)企業(yè)運用公允價值計量實際情況
2007年以來，上市公司房地產(chǎn)計量模式的選擇情況如表1所示。事實表明，大部分上市公司依舊沿用歷史成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，會計專業(yè)人員所預(yù)料的資本市場中的巨大波瀾更是無從談起。甚至可以說，投資性房地產(chǎn)市場中的企業(yè)對新會計計量模式的反映是冷淡的。是什么原因?qū)е吕碚擃A(yù)期和實際情況的巨大分歧？
三、上市公司放棄對投資性房地產(chǎn)進行公允價值計量的原因分析
（一）企業(yè)外部環(huán)境影響
1.會計準則中關(guān)于公允價值計量的條件要求。根據(jù)我國會計準則，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量時，應(yīng)同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出科學(xué)、合理的估計。這兩個條件必須同時具備，缺一不可。
從表面上來看，企業(yè)若想轉(zhuǎn)換為公允價值計量并不困難。按照會計準則要求，可以按照市場上目前的公開報價來取得投資性房地產(chǎn)的公允價值；無法取得的，可以參照市場上最近交易情況，如日期、所在區(qū)域等因素來獲取。可在實際操作上，會計準則提出的條件要求對我國目前的企業(yè)來說是非常嚴格的。
一方面，我國的資本市場目前還很不完善，如果市場中沒有可靠的公允價值，企業(yè)就需要對相關(guān)交易的房地產(chǎn)的具體信息做出詳細的解釋，比如相似環(huán)境、用途、新舊程度等。企業(yè)自身需要承擔(dān)一個完善的市場應(yīng)有的整合并提供交易信息的職能，這顯然是不可能完成的任務(wù)。與傳統(tǒng)的成本模式相比較，公允價值計量模式獲取信息的渠道就不再那么直接、方便、成本低廉。這也就限制了其在我國的推廣應(yīng)用。
此外，我國會計準則還規(guī)定，一旦轉(zhuǎn)換為公允價值計量后，將不再能夠轉(zhuǎn)換為歷史成本計量。在這一規(guī)定面前，企業(yè)不得不對會計政策的轉(zhuǎn)換與否進行審慎周詳?shù)目紤]，分析結(jié)果或預(yù)期的失當(dāng)，都將會給企業(yè)帶來巨大的負面影響。
2.我國新興的資本市場還很不完善。發(fā)達國家的投資性房地產(chǎn)市場中的制度和準則十分健全完善，所有生產(chǎn)要素的交易來往十分活躍，所以每一種要素的公允價值自然非常利于取得。在我國，投資性房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，市場運作機制還有很大的局限性。甚至市場中會存在著許多不成熟的表現(xiàn)，如產(chǎn)權(quán)和生產(chǎn)要素市場不很活躍、相關(guān)中介機構(gòu)公信度低、制度準則缺失或不合理、從業(yè)會計人員素質(zhì)普遍較低等。市場的流動性、市場化的定價機制以及信息的披露方面都還達不到成熟資本市場的要求。此時市場的定價職能也得不到充分的顯現(xiàn)，致使我國資本市場某些生產(chǎn)要素的公允價值均難以取得，于是這些生產(chǎn)要素最具公允性的市場報價就成為了空白，實務(wù)中運用的難度也就顯而易見。
（二）企業(yè)內(nèi)部成本收益影響
1.對成本方面的影響。
（1）信息取得成本。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的關(guān)鍵。CAS 3規(guī)定了投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用公允價值模式應(yīng)當(dāng)同時滿足的兩個條件。但由于我國目前的房地產(chǎn)市場仍然不夠完善，還不能準確、可靠地衡量房地產(chǎn)的公允價值；此外，我國資本市場規(guī)模及容量比較小，新興的房地產(chǎn)市場更是如此，導(dǎo)致市場價格等信息交易系統(tǒng)的不活躍，從而影響公允價值在投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量領(lǐng)域的運用。這時企業(yè)就需要采用其他方式對房地產(chǎn)進行評估來取得公允價值。
根據(jù)《財政部關(guān)于我國上市公司執(zhí)行企業(yè)會計準則情況的分析報告》提供的數(shù)據(jù)， 上市公司對其持有的投資性房地產(chǎn)主要采用房地產(chǎn)評估價格、第三方調(diào)查報告、與擬購買方初步商定的談判價下限、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格等方法來確定其公允價值。2010年我國上市公司投資性房地產(chǎn)公允價值的取得方法詳見表2。
為保證公允價值的公允性，企業(yè)需要聘請外部獨立的專業(yè)評估人員對所持有的房地產(chǎn)項目進行重新評估。國家發(fā)改委、財政部關(guān)于《資產(chǎn)評估收費管理辦法》的通知要求各地要根據(jù)《辦法》對本行政區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)評估收費進行清理規(guī)范，對動產(chǎn)、不動產(chǎn)等有形資產(chǎn)價值量的評估，實行政府指導(dǎo)價管理，不管房屋性質(zhì)如何，上下家收費統(tǒng)一，采用差額定率累進計費辦法，即按資產(chǎn)評估金額的大小劃分收費檔次，按檔累進計費，具體收費標準可根據(jù)評估工作的難易程度、工作量的大小或者對評估人員的技能水平、評估質(zhì)量和時間等要求按上浮20%進行評估收費。以山東省為例，其具體評估收費標準如表3所示。
從表3中不難看出，采取公允價值計量模式，每年投資性房地產(chǎn)評估費將會成為企業(yè)額外的一筆不可忽視的數(shù)目，企業(yè)進行會計政策轉(zhuǎn)換的積極性將會受到很大的影響。所以，信息成本取得的增加使得上市公司對投資性房地產(chǎn)的公允價值后續(xù)計量模式的運用會有所顧忌。
（2）稅收成本。如果采用成本法對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，現(xiàn)行企業(yè)會計準則和稅法上的處理是一致的。即便有所差異，在之后的調(diào)整中只要對折舊額進行會計處理，就能達到稅法和會計的一致口徑。一旦采用公允價值計量后，那么稅務(wù)和會計的處理之間存在差異就不是那么明確了，需要對會計利潤進行調(diào)整。
目前稅法規(guī)定，不確認為投資性房地產(chǎn)公允價值所產(chǎn)生的利得，仍然要對其進行折舊和攤銷處理。而公允價值和賬面價值之間的差額要計入當(dāng)期損益，并且不計提折舊或攤銷。
例如，某上市公司2009年，用2 000萬元購買一處樓房作為投資性房地產(chǎn)，2009年12月31日，該樓的公允價值為2 100萬元，除去投資性房地產(chǎn)相關(guān)計算的利潤總額為 2 400萬元，如果投資性房地產(chǎn)采用計提折舊的方法，在會計和稅務(wù)的處理上是一致的，每年計提60萬元。
采用成本法計算可以得到：
2009年應(yīng)納稅所得額=利潤總額=2 400-60=2 340（萬元）
應(yīng)交稅所得額=2 340×25%=585（萬元）
此時財務(wù)處理如下：
借：所得稅費用 5 850 000
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交所得稅 5 850 000
若采用公允價值計量模式計算，則有：
2009年企業(yè)利潤總額=2 400+100=2 500（萬元）
2009年企業(yè)應(yīng)納稅所得額=2 500-100-60=2 340（萬元）
應(yīng)交所得稅=2 340×25%=585（萬元）
遞延所得稅：該企業(yè)的大樓賬面價值為2 000萬元。而稅法的計稅基礎(chǔ)是1 840萬元。產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，所以遞延所得稅負債=（2 000-1 840）×25%=40（萬元）。所以此時所得稅費用=當(dāng)期所得稅+遞延所得稅=585+40=625（萬元）。
賬務(wù)處理如下：
借：所得稅費用 5 250 000
貸：應(yīng)交稅費――應(yīng)交所得稅 4 875 000
遞延所得稅負債 375 000
從上面的例子可以看出，雖然該上市公司在2009年上交所得稅的金額在兩種計量方法上是一致的，但是在采用公允價值計量模式的情況下，2009年該企業(yè)的所得稅費用和遞延所得稅負債增加，同時也需要對企業(yè)所得稅額進行相應(yīng)的增加或減少的調(diào)整，這就增加了納稅調(diào)整的工作量和復(fù)雜性，增加了企業(yè)會計人員的工作量。
另外，采用公允價值后續(xù)計量后，雖然不計提折舊或攤銷可以減少企業(yè)的當(dāng)期費用，起到期間提高賬面會計利潤的作用。但在成本計量時可以通過計提折舊或攤銷來達到抵稅效果的優(yōu)點也就消失了，從這個角度看仍然也會得到企業(yè)稅收負擔(dān)加重的結(jié)論。由上述分析看來，企業(yè)對后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換的積極性也不會很強烈。
2.對收益方面的影響。
（1）對利潤波動的影響。采用公允價值計量核算，企業(yè)不再對該投資性房地產(chǎn)計提折舊和減值準備，期末公允價值與賬面價值的差額可以直接計入當(dāng)期公允價值變動損益。公允價值變動損益其實是企業(yè)尚未實現(xiàn)的損益，但直接計入當(dāng)期損益，必將會影響企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，企業(yè)利潤波動幅度會更大。一方面，頻繁劇烈的波動會增大企業(yè)的投資風(fēng)險，充滿了不穩(wěn)定性；另一方面，巨幅波動所引起的異常、非常規(guī)的變化將會使相關(guān)信息使用者產(chǎn)生疑惑，尤其是企業(yè)的利益相關(guān)者，如投資者、債權(quán)人等，從而間接影響到企業(yè)的市場形象。歐洲的研究機構(gòu)曾對有關(guān)后續(xù)計量的會計政策選擇行為進行實證研究，其中一個結(jié)論表明，如果企業(yè)想要通過內(nèi)部政策來降低報告期利潤總額的不穩(wěn)定波動性，就會傾向于選擇成本模式計量投資性房地產(chǎn)。因為成本模式可以用于平滑收益和減少價格波動。顯而易見，在我國的市場中，企業(yè)同樣希望內(nèi)部利潤能夠平滑地、可預(yù)期地變動。對于上市公司來說，公允價值變動形成的利得或損失會更直接地反映在財務(wù)報表上，不可預(yù)期的波動將可能打亂企業(yè)近期的銷售能力，進而影響到企業(yè)的當(dāng)期或進一步的發(fā)展規(guī)劃。很多企業(yè)是不愿意承擔(dān)這些由利潤波動所帶來的額外的風(fēng)險的，尤其是對近幾年來業(yè)績良好且發(fā)展穩(wěn)定的上市公司來說，更是如此。
（2）對主要財務(wù)比率的影響。每股收益、每股凈資產(chǎn)和凈資產(chǎn)收益率等財務(wù)比率，是外界用來判斷上市公司企業(yè)價值高低的主要依據(jù)之一。而它們的波動又往往是與公允價值的使用緊密相關(guān)的。其中，凈資產(chǎn)收益率更是其中的重要指標，經(jīng)常用于企業(yè)實施再融資和股權(quán)政策考量的計算中。上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量后，將會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤總額等方面均產(chǎn)生巨大影響。我國的資本市場正在逐步發(fā)展至成熟的過程中，財務(wù)數(shù)據(jù)分析的理念也正在從“利潤表觀”向“資產(chǎn)負債表觀”轉(zhuǎn)變。“資產(chǎn)負債表觀”理念的實質(zhì)是，相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)使用者在通過分析企業(yè)財務(wù)狀況考核業(yè)績時，其著重點放在看凈資產(chǎn)是否增加上，即企業(yè)凈財富的增減變動情況。凈資產(chǎn)的增加才意味著盈利，而凈資產(chǎn)的減少就會意味著企業(yè)可能已經(jīng)發(fā)生虧損。所以企業(yè)若對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量，雖然在一方面能夠享受房地產(chǎn)升值帶來的凈資產(chǎn)的大幅度增長，然而在另一方面這也將會影響到企業(yè)其他的財務(wù)比率數(shù)據(jù)。 分析不難得出，采用公允價值模式會計政策的轉(zhuǎn)換對于轉(zhuǎn)換后的每股收益和每股凈資產(chǎn)都有所影響，對企業(yè)的影響也是正反兩方面的。如果該公司凈利潤的增長不能達到凈資產(chǎn)的增長幅度，凈資產(chǎn)收益率就會下降，這就對公司的真實的經(jīng)營業(yè)績提出了很高的要求。由此可見，公允價值變動對企業(yè)的許多財務(wù)指標所引起的變化也是難以預(yù)計的，這把“雙刃劍”也將會給企業(yè)帶來新的壓力。所以，企業(yè)在考慮是否引入公允價值模式時，這方面的因素也是必須要進行斟酌的。
四、結(jié)束語
我國投資性房地產(chǎn)的市場正處于剛剛起步狀態(tài)，市場準則制度的建設(shè)還相對落后，尤其是對公允價值信息起監(jiān)控作用的規(guī)范準則尚不完善，給企業(yè)留下了許多違規(guī)操作的真空地帶。若放寬限制，將可能會滋生大批企業(yè)利用公允價值操縱利潤的惡劣結(jié)果。事實上市場中就已經(jīng)發(fā)生過類似的事件，一些上市公司為完成在二級市場的增發(fā)股、配股等類似計劃，對企業(yè)利潤進行惡意的操控。
對投資性房地產(chǎn)使用公允價值嚴格的限制條件是必不可缺的。不可否認，在新興的市場搭配新興的準則面前，公允價值的運用應(yīng)該得到鼓勵，但是更應(yīng)該注意正確的引導(dǎo)，否則將與市場改革初衷背離。J
參考文獻：
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