房地產項目財務培訓精選(九篇)

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第1篇：房地產項目財務培訓范文

【關鍵詞】房地產企業；納稅籌款；新會計準則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國稅收法律的允許范圍之內，納稅人為了達到減稅、節稅的目的，通過各種經營安排進行的一系列財務活動。對于企業納稅籌劃來說，這種財務活動必須遵循以下三項原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國家法律的基礎之上進行，不能突破國家稅收法律的框架和界限，否則就會轉變成為偷稅漏稅行為。

（二）預見性

企業必須在履行責任義務之前已經安排好的納稅籌劃活動，而不能夠在企業經營活動結束之后，才通過各種方法和手段來達到減稅、節稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業進行納稅籌劃的根本目的是通過減少賦稅達到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過程中很有可能會帶來資金成本的支出，當支出大于減少賦稅的收益時，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃

（一）房地產企業借貸利息的納稅籌劃

目前，我國大多數房地產企業的項目資金都是通過借貸而來，這種借貸方式有著借款周期長、借款數額大、借款利息高等特點。此時，房地產企業就可以采取合理的利息扣除方式來完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產企業可以在項目開發成本中計入房地產項目完工之前的借款利息費用。尤其是對于房地產開發經營的企業，還可以將土地使用權支出金額和房地產項目開發成本的總額加計20%扣除，從而達到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過稅率和稅基兩個方面共同減輕企業繳稅負擔。第二，當房地產項目開發完成之后，其利息費用能夠提供相關金融機構證明，按照轉讓房地產項目來計算的，可以通過金融機構提供的收據憑證扣除，但是不能超過按照同期銀行貸款利率計算得出的金額數目；如果不能提供相關金融機構的證明，或者不能按照轉讓房地產項目來計算利息費用的，在房地產項目開發費用計算方面，要按照土地使用權支出金額和房地產項目開發成本總額加計10%一下扣除。

（二）房地產企業所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產企業可以利用拖延房地產項目完工時間的方法，達到延緩企業繳稅時間、減小企業資金壓力的目的，這種方法實際上也能夠體現了企業合理進行納稅籌劃的良好效果。由于企業已經完成項目開發之后，就不能夠按照計稅毛利率的方式來納稅，但是，國稅發[2009]31號政策文件規定的計稅毛利率費用較低，基本沒有任何所得可以進行所得稅的繳納，因此，房地產企業可以按照政策文件內規定的房地產項目完工條件，盡量延遲項目的完工時間，這樣既利用了我國稅收法律規定的稅前扣除項目，又可以達到合法延遲納稅的目的。企業還應該足額購買稅收法律內規定的能夠稅前扣除的費用，包括住房公積金、養老保險、生育保險等等，這樣使得企業在遵守了國家法律法規的同時，又降低了企業所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國稅法對于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規定，房地產企業可以根據我國稅法的判定標準進行合理的納稅籌劃，關于房地產項目的代建行為是否進行征稅這個問題，我國稅法中有著明確規定，房地產項目的代建行為指的是由客戶指定的房地產開發經營公司代替其進行項目開發，當項目開發完成之后，房地產開發經營公司向客戶收取一定的代建資金。對于房地產開發經營公司來說，由于其代建資金收入沒有發生實際的房地產權轉移，所以其代建資金收入屬于勞務性質的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內。我國稅法中指出：當一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產建設，待房地產建設完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產建設完成之后進行實際轉讓，需要對其征收土地增值稅。由此，房地產開發經營公司可以通過稅法相關規定進行合理的納稅籌劃，從而達到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會計準則的房地產企業納稅籌劃應注意的問題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業實際納稅籌劃工作中，計財部門只能夠正確的反映出企業整個生產經營的過程，而納稅籌劃、生產經營、投資集資等一系列具體業務也需要其他部門相互配合完成。房地產企業的房地產企業稅負是在其生產經營的過程中產生的，企業的繳稅與生產經營的具體業務密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產企業的生產經營業務作為起始，這也是在計財部門完成財務核算過程前的具體業務。由此，房地產企業的納稅籌劃工作需要企業相關部門的大力配合和有力支持，在進行納稅籌劃工作之前，首先對企業業務流程進行嚴格規范，加強稅務管理，促進企業各個部門之間的溝通合作。結合房地產企業實際納稅籌劃經驗來看，只有對企業業務流程的所有環節進行合理的納稅籌劃，才能夠最終達到減少稅負的目的。

（二）納稅籌劃應該防范風險出現

房地產納稅籌劃風險包括企業在完成納稅籌劃的過程中由于受到諸多因素的影響，最終導致企業納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產企業應該不斷加強我國稅收政策的學習，提高納稅籌劃風險責任意識；對企業納稅籌劃負責人員進行專業課程的培訓；企業領導層應該重視稅企關系，加強溝通和聯系。其中，企業納稅籌劃負責人要有較高的知識水平，要熟知稅務、財務、會計等多方面的技能知識，這樣才能通過自身良好的職業素養為房地產企業進行合理的納稅籌劃。

總結

綜上所述，本文在基于新會計準則下，從三個方面介紹了房地產企業的納稅籌劃，探討了房地產企業在納稅籌劃過程中應注意的部門配合和風險防范問題。隨著我國稅法的改革完善和市場經濟制度的健全，相信房地產企業納稅籌劃工作越來越有章可循、有理可依。

參考文獻：

[1] 李建英. 談房地產開發企業營業稅的納稅籌劃[J]. 商場現代化. 2010（29） .

[2] 楊娜. 新財稅制度下房地產企業納稅籌劃的主要方式[J]. 經濟視角（中旬）. 2011（08） .

[3] 石紅紅. 房地產企業土地增值稅籌劃分析[J]. 遼寧工程技術大學學報（社會科學版）. 2011（02） .

第2篇：房地產項目財務培訓范文

【關鍵詞】 投資性房地產 稅務 會計 差異 協調

根據規定，投資性房地產是為了賺取租金或者實現資本增值而持有的房地產，主要包括已經出租的建筑物、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已經出租的土地使用權。它是一種讓渡資產使用權的行為，其主要行為為出租土地使用權和建筑物。目前，企業開始實施新的投資性房地產會計準則對企業持有的以投資為目的的房地產項目進行確認、計量和披露，這個規定引入了公允價值計量模式，投資性房地產的后續計量模式就包含了成本模式和公允價值模式，投資性房地產項目的會計準則和稅務處理規定差異較大，在實務中企業需要了解這種差異并進行調整，做好投資性房地產項目的會計處理和稅務處理銜接。

一、從投資性房地產主要涉及的稅種考慮其對會計和稅務處理的影響

目前，從投資性房地產準則中分析，投資性房地產項目主要有房產稅、土地增值稅和企業所得稅，這些稅種都是基于建筑物和土地使用權產生。由于會計準則和以上這些稅種的稅務處理有一定的差異，導致投資性房地產項目的稅務處理和會計處理有一定的差異。

1、房產稅對投資性房地產項目會計和稅務處理的影響

房產稅是基于房屋的稅目，其征稅對象是房屋，它是按照房屋的計稅余值或者房屋的租金收入進行計稅，它是財產稅的一種，分成從價計征和從租計征兩種方法。這兩種方法的不同也對會計和稅務的處理差異產生一定的影響。從租計征并沒有影響稅基，因此會計準則的處理方式和稅務處理并沒有存在差異。但是對于從價計征的方式而言，由于房產稅是以房產余值或者租金收入為計稅依據，即從價計征，這就沒有考慮房產增值的部分，另外從價計征的稅率為1.2%，從租計征的稅率為12%，但是會計準則是允許投資性房地產項目在后續的處理中采用公允價值的模式，一旦資產負債表日公允價值和賬面價值有差異，稅務處理和會計處理就有一定的差異。

2、土地增值稅對投資性房地產項目會計和稅務處理的影響

土地增值稅是一種流轉稅，它是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的增值收入計稅的一種稅目。土地增值稅是對增值收入征稅，而企業會計準則是規定在采用公允價值進行后續計量時，企業需要根據公允價值調整投資性房地產的賬面價值。這種稅種僅僅是在房地產的轉讓環節取得的轉讓收入征稅，是否計征的判斷依據就在于公司的這個投資性房地產是否有發生了產權或者土地使用權的轉移。根據會計準則的規定，會計主體需要在資產負債表日以公允價值確認土地增值，如果產權并沒有發生改變，企業不需要繳納土地增值稅，這種規定的差別也造成了企業在土地增值稅上的稅務處理和會計處理有一定的差異。

3、企業所得稅對投資性房地產項目會計和稅務處理的影響

企業所得稅是企業必須繳納的稅目，但是部分項目可以在稅前列支。按照稅法的規定，企業如果按照稅法規定的折舊方法和年限對房地產項目計提折舊或者進行攤銷產生的費用可以在稅前列支，以此計算應納稅的所得額。但是在企業會計準則中則規定，投資性房地產項目如果采用了公允價值模式進行后續計量，企業需要對投資性房地產項目進行計提折舊或者攤銷時需要以資產負債表日的公允價值調整賬面價值，兩者的差異計入當期的損益，這種不同的處理方法要求也造成了這個稅種下的稅務和會計處理的差異。

二、從投資性房地產初始計量和后續處理考慮其對會計和稅務處理的影響

1、從投資性房地產初始計量考慮其對會計和稅務處理的影響

稅法相關規定要求公司在初始計量投資性房地產項目需要以歷史成本為基礎，所謂的歷史成本就是指企業在獲得投資性房地產項目時的支出金額，在持有期間，除了根據稅法可以確認為損益的項目外，不得隨意更改計稅的基礎。對于房屋建筑物的初始計量需要分類處理，對于買入的房屋建筑物，應當按照買入的價款和相關稅費作為計量基礎；企業自行建造的房屋建筑物，其竣工結算前的一切支出均為計量的基礎；通過投資、重組、交換等獲得房屋建筑物，資產的公允價值和相關稅費作為計量的基礎；融資租入的房屋建筑物則需要按照公允價值和最低租價付款額的現值孰低項目加上租賃合同過程中的費用作為計量的基礎。對于土地使用權的初始計量就需要按照買入價格、相關稅費、其他支出作為計量的基礎；通過置換、投資、重組獲得土地使用權則是按照公允價值和稅費為計量的基礎。

會計準則要求在初始計量的時候，相關單位需要根據成本進行計量。這也是需要根據不同的類別的投資性房地產項目采用不同的入賬項目。對于外購的投資性房地產項目，需要按照購買的價格、其他的支出和相關稅費；對于自行建設的投資性房地產項目則是需要按照該投資性房地產項目達到可以使用狀態之前的一切開支；其他類型的投資性房地產項目則是需要根據會計準則的要求，將符合條件的成本計入計量基礎中。

2、從投資性房地產后續計量考慮其對會計和稅務處理的影響

由于在后續計量中可以采用成本模式和公允價值模式兩種，本文需要對不同模式下的影響進行分析。

（1）成本模式。在成本模式下，稅務處理認為成本和費用必須能夠確定，不能夠僅僅由納稅人自行預測，這種預測包括了減值準備等，例如投資性房地產項目的減值準備項目是不能夠在稅前扣除，除非這種項目已經是確定發生，即投資性房地產項目已經處置了。另外，折舊和費用的攤銷也必須在稅法規定的標準內才能夠扣除。會計處理則需要遵循會計謹慎性的要求，這主要表現在資產減值準備上，當投資性房地產存在減值的現象，會計上需要計提減值準備，這個減值損失就計入當期的損益，同時這種減值損失不可在后期轉回。同時，投資性房地產也需要依據扣除資產減值損失后的賬面價值計提折舊或者攤銷。

（2）公允價值模式。投資性房地產項目的稅務處理在公允價值模式下是不得將公允價值的變動損益納入計算應納稅所得額中，在這個模式下，投資性房地產項目也可以通過計提折舊或者攤銷進行扣除。在公允價值模式下，投資性房地產項目的會計處理需要提供確鑿的證據以表明投資性房地產項目的公允價值可以持續獲得，在這種模式下，投資性房地產項目不得計提折舊或者攤銷，在會計處理中投資性房地產項目應當以資產負債表日公允價調整其賬面價值，差額記入當期的損益。

三、從投資性房地產轉換和處置處理考慮其對會計和稅務處理的影響

1、從投資性房地產轉換處理考慮其對會計和稅務處理的影響

在會計準則規定中，投資性房地產項目可以和其他資產之間進行轉換，這需要滿足以下條件：投資性房地產項目為自用、將自用的房屋建筑物改為出租使用、停用自有的土地使用權改為出租等。在成本模式下，投資性房地產轉換前后的賬面價值不變；在公允價值模式下，企業如果進行自用房地產或者存貨轉換時，企業需要以轉換當日的公允價值進行計價，如果賬面價值大于公允價值，差額記入當期損益，這種處理也適用于將投資性房地產項目改為自用；如果賬面價值小于公允價值，則差額記入所有者權益。

在稅務處理下，需要區分不同的類別分別計算納稅基礎。首先，如果是企業將原本采用成本模式計量的投資性房地產項目，且之前也沒有計提減值準備，那么將其轉換為無形資產或者固定資產時候可以直接轉換為自用形式，將土地使用權確認為無形資產，如果該項目已經計提了減值準備，則需要進行納稅調整。其次，企業將原本公允價值模式下計量的投資性房地產轉換為固定資產、無形資產，需要根據會計處理中的賬面價值和公允價值差異記入當期損益。再次，如果是房地產開發商將自建的房地產轉換為投資性房地產，無論采用何種計量模式均是需要確認收入，并以公允價值作為計稅基礎。

2、從投資性房地產處置處理考慮其對會計和稅務處理的影響

在會計處理上，當企業出售、報廢、轉讓投資性房地產項目或者投資性房地產項目發生毀損的，應當將處置的收入扣除其賬面價值和相關的稅費后計入當期損益。即，當投資性房地產被處置或者永久不再使用時，應當終止該項投資性房地產。在稅務處理上，企業處置投資性房地產項目時，需要按照稅法的規定，將轉讓的收入納入轉讓財產收入，同時在計算應納稅所得額時候將該資產的精致和轉讓費用在稅前扣除。

四、進一步協調投資性房地產會計和稅務處理差異的建議

目前，投資性房地產項目中的會計處理和稅務處理差異較大，對實際財稅操作造成了一定的難度，一般而言，稅法的改變較緩慢，這就需要稅法調整其相關的規定，這樣才能夠減少差異。例如，稅法可以從調節收入、維護稅基的基礎出發，遵循相關性和謹慎性的原則，尋求和新會計準則的協作。

稅法可以對整個房地產稅收進行調整，將房地產區分為經營性房地產項目和投資性房地產項目，國家可以參與房產收益的分配，調節房產所有者的收入，從長遠分析看，國家可以逐步在房地產領域中推行公允價值模式。當然這種推行也是需要在公允價值可以獲取且市場信息較為完備的時候推行。稅法也可以進行相應的修改，以資產公允價值作為計稅基礎，對資產增值的部分進行全額征收企業所得稅，逐步縮小兩者的差異，充分發揮稅收在調節經濟、組織財政收入的作用，逐步實現會計處理和稅務處理的趨同。

當然，在目前階段，對于企事業單位而言，在稅法仍沒有大幅變動的形勢下，企事業需要加強內部的培訓，配置合適的人員，通過各種形式的培訓和教育，加強相關崗位人員的業務素質，同時做好內部控制制度，完善企業的財務和稅務處理流程，確保公司的稅收收益沒有受到損失。由于房地產項目的市場敏感性和通用性，投資性房地產項目不同于一般資產，其會計處理和稅務處理也需要進行關注。希望本文的研究能夠對相關單位有所裨益。

【參考文獻】

[1] 姚建雄：投資性房地產會計處理方法探討[J].福建商業高等專科學校學報，2009（10）.

第3篇：房地產項目財務培訓范文

我國現階段，交易市場的信用程度不足，為房地產項目投資帶來巨大的風險和挑戰。房地產項目投資具有高風險、高投資、高利潤的特點，這就決定了在投資過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。為此，加強對房地產項目的風險管有效識別、估計尤其重要，進一步對風險進行分析，將投資風險降到最低，加強房地產投資風險的防范意識，已成為房地產投資行業的首要任務。

房地產投資存在的風險類型和風險產生的原因

1.環境風險。環境因素的影響包括自然災害，政策的不穩定性。在自然災害方面，由于自然因素的不確定性，如地震、風暴等因素都會對房地產項目造成破壞，使得投資商必須承受經濟損失。同時因為國家的國民經濟的調控和相應的政治經濟政策法律調整會給房地產投資帶來無形的損失。國家制定土地政策、金融政策、稅收政策的變化對投資商對項目的成本投資造成波動和不確定性。

2.技術風險。科學技術的進步、建設材料、技術結構的變動給房地產項目投資帶來的投資風險為技術風險。例如科學技術的進步導致建筑材料、施工技術、建筑風格在不斷的更新換代，而跟不上時展要求的項目投資投資成本高，項目進展效率低下，而且適用性不符合要求，從而迫使投資商投入新的資金對項目進行改造。

3.決策和管理風險。決策和管理風險包括運營風險、市場環境調查和預測的風險、技術設計風險、項目策劃風險、財務風險和高層戰略風險，決策和管理風險對一個項目的成敗起關鍵性作用。一旦在決策和管理過程中出現意外，將會造成無法評估的損失。高層指導方針、戰略思想可能造成的項目決策失誤、盲目開發建設，帶來的后果將不堪設想。這也是開發項目過程中存在的最大風險。

產生這些風險的主要原因有以下幾個方面：（1）位置的不可移動性；（2）資金投入大，投資規模大；（3）開發周期長；（4）經濟水平的制約作用；（5）市場不充分性。房地產位置的固定性，地區經濟水平的限制作用，導致經濟對房產的消費起到制約作用，開發周期長，資金的投入量大，這些一定程度上給房地產項目帶來了風險。

房地產風險的有效識別

房地產風險的有效識別過程是通過分析什么樣的風險因素會帶來什么樣的損失和對整個產業產生的整體影響，并將這些記錄在文檔內保存。具體識別過程如下：先確定要分析的房地產風險識別的對象。每個參與人員對整個項目的各個階段的要求要了解，最終確定出要分析的對象。現階段主要風險識別的方法都是建立在傳統風險識別方法上，對其加以深究和完善。主要包括：分解分析法、專家調查法 、財務報表分析法、頭腦風暴法、故障樹法以及市場調查法。

房地產的風險防范對策

1.完善住房公積金貸款制度，鼓勵多元化融資。住房公積金制度的完善可以促進中低層收入人的購房能力，為房地產投資商減緩資金壓力，同時也帶動當地經濟的發展，刺激買房消費，避免買房難的現象。房地產行業從銀行貸款數額巨大，就會造成資金的風險，因此，應該改變銀行貸款的單一的融資模式，發展多元化融資模式。房地產開發企業應當通過多渠道來收集資金，用自身的努力去打破傳統信貸融資，尋找符合自身企業的融資模式。

2.建立具有職業化的管理體系。房地產企業應該加強企業的科學化、職業化、法制化管理模式，逐步實現企業資金的統一化、制度化、程序化管理，制定具有企業標準、工作程序和工作流程的標準化流程模式，建立現代的企業管理制度和管理程序，用質量管理的八項原則規范企業管理行為。用規范化的管理體系，用標準的工作模式、工作流程程序、制度規范職業行為，使得每項工作都有據可循，也就減少了不確定性和盲目性帶來的風險。

3.培養具有營銷和技術知識的專業人員。房地產開發商應加強對職工的技能培訓和專業知識的深化，加強崗位技能培訓，提高綜合知識能力，提高風險的分析、識別、評價能力。同時企業決策層必須由合理知識結構的高級經營、技術管理人員組成，具備有風險識別、判斷、處理能力，有防范和分析風險的意識和能力，有計劃、組織、溝通、協調能力，對行業的基本工作規律有深入的了解，對行政主管部門頒布的法律法規要了解，只有這樣才可能避免政策風險，才可能妥當地處理風險造成的后果。

第4篇：房地產項目財務培訓范文

本文主要談房地產項目管理中的主要以及風險防范目標的確立，進而提出風險防范的措施。

關鍵詞：房地產項目管理；風險防范；目標定位

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言

房地產項目開發過程中會出現很多風險，房地產必須要明確項目管理中的風險防范目標，進而實行動態的、系統的項目風險管理，構建起一個成熟的風險防范系統，制定好風險管理計劃，明確風險管理目標，建立起有效的風險防范機構，加強各部門協調，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力，使房地產項目的風險降到最小。

一、房地產開發項目的風險

房地產投資過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在供應量大、政策瞬息萬變的中國房地產市場，風險更是在所難免。

1、政策風險

房地產投資周期相對較長，又是近幾年國家宏觀調控的重點對象，故房地產投資受政策風險的影響比較大。2013年新《國六條》出臺，對投資、投機需求進一步抑制，二套及以上住房轉讓給予更嚴政策。政府換屆，調控的基調發生了變化，堅持中央調控政策不放松的同時，2013年不再以房價回歸為目標，而是加大保障性住房建設力度，強調城鎮化改革帶來的紅利。貨幣政策從適度寬松回歸中性，短期限購、限貸的行政手段仍將繼續推行，長效機制的房產稅、保障房合理實施進一步探索中。一系列的調控政策，既為房地產投資者提供了機遇，又對其形成了一定的限制，有效地利用各種政策的優惠條件是保證投資成功的前提條件。

2、融資風險

合作方如果提出先回收部分成本的方式轉移了自己的風險，房地產企業相當于還要繳納土地出讓金、支付現有動遷戶拆遷安置費、支付拆遷過渡期補償費、回遷住宅建設、政府各項收費、銷售管理費用等，大量資金的需求導致融資難度大、操作風險高。

3、質量風險

在項目的策劃初期，經濟技術分析上如果出現問題，在未來的建筑品質和價格之間勢必會存在著一定的問題；在項目的設計階段，由于一些靠“關系”通過的圖紙，最終導致的不符合標準的方案；在具體的項目建設階段，由于具體的施工人員在建設過程中，對于圖紙的認識不夠正確，造成的建設中的失誤，或者是依據自己理解意思肆意修改圖紙的過程；在項目的施工管理中，由于沒有將關鍵部位進行跟蹤檢查，最終導致的結構不符合標準的風險；現在的建筑以期房為主。在交房時，建筑的結構與銷售時所作的承諾不符，與廣告宣傳不切合實際等等，都會造成一定的風險。

二、房地產項目風險防范目標的定位

房地產的項目風險管理工作是一項全員參與的、有目的的管理活動，惟有目標明確、精準定位，才能夠保證風險管理的成效。房地產項目風險管理需要有一定的前瞻性，準確的預測出項目進行過程中可能會遭遇到的風險，從而有力地規避風險，或者在損失發生之前采取有效措施，將風險所帶來的損失降到最低。

我們在對風險防范目標進行設計時，必須要做到：

與企業的發展目標保持一致，同時還要與企業經營的內外部環境緊密結合，如此才能夠保證風險防范目標定位的準確性。

注意房地產的項目管理處于多目標體系的管理之中，其中有三大基本目標，即：功能目標體系、進度目標體系以及費用目標體系，這三大目標體系與風險防范目標體系的構建緊密相關，因此我們在對風險防范目標體系進行定位時，必須要注意到以下幾個方面：

（1）三大目標從策劃、設計、計劃，需要經歷從總體到個體，從概念到實施，從簡單到復雜的過程，所以我們需要對三大目標進行細化，這樣才能夠使職責落實到位，以便于總目標的實現。因此，我們制定風險防范目標，并將其細化時，同樣要注意與三大目標不能夠出現矛盾與沖突。

（2）三大目標結構的關系是均衡的、協調的，我們在對風險防范目標進行構建時，需要注意其內在的邏輯性，必須要注意片面強調最高質量、最短工期、最低成本都是不可取的。

（3）三大目標體系是相互聯系、相互影響的，如果其中的一個體系發生了變化，勢必會引起其他兩大體系的變化，比如受某些因素的影響，而縮短工期，則會導致項目工程的質量受到影響，必將會引起成本的上漲。因此，制定風險防范目標時，必須要注意三者的優化與平衡。

三、房地產項目管理風險防范的措施

1、房地產項目組合管理的風險平衡

要使房地產項目組合達到風險均衡，除了對單個項目的分析，還必須考慮新項目是否適合企業戰略和目前的項目組合，特別是對企業項目組合總體風險的影響。如果對每一個潛在的項目都重復計算實物期權價值和在險實物期權價值，將得到項目風險等級的列表。最適合公司目前組合的項目應從整體風險、資源要求計劃、與公司戰略目標的連貫性考慮。用可視化圖表來表示項目組合的平衡，在風險收益圖的基礎上，提出基于組合矩陣和項目風險測量的風險價值概念的組合平衡模型，如圖1 所示。

圖1 C-RoV@R5% VSExpectedRov矩陣圖

圖中的圓圈表示項目，面積表示項目的總投資；Y 軸使用風險價值為項目的風險度量；X 軸使用項目實物期權價值衡量項目的回報。X 軸與 Y 軸上的取值直接取決于正在考慮分析中的項目的具體情況，間接取決于公司的規模與戰略。用實物期權價值和風險價值作為衡量標準分析一系列特定的項目組合相當方便。一個項目的金融風險等級與它的規模相匹配是一個合理的假設（高回報的項目通常伴隨著高風險），因此，可以在圖上描繪出一個斜角帶，從低風險低回報的區域到高風險高回報的區域，大部分項目都分布在上述地帶。但是，風險和收益之間的線性假設并非完美無缺。雖然只是少數情況，但仍有項目在主要序列（即圖中的斜角帶）之外，例如，風險水平低于該類別平均水準的大型項目。當房地產企業考慮公司目前的項目組合并且希望添加一些新項目時，很有必要將不同階段的項目納入考慮。因此，實物期權價值及其相應風險必須及時更新，因為一部分工作已完成。

基于風險的項目組合風險平衡矩陣圖更進一步，對房地產企業而言，將實物期權價值（RoV）和相應的風險價值（C-RoV@R5%）都分為高、中、低 3 個水平。圖2描述企業目前的項目組合狀況及潛在新項目對未來項目組合風險的影響。圖中的矩陣能有效支持房地產企業的投資決策，當很多大項目處在高風險高回報的區域時，一種解決方案是將處在低風險水平并能提供合理的低回報的潛在項目納入現有組合中。

圖2（注：1未建項目，2在建項目，3完成項目）

2、施工前期的風險防范措施

施工進行之前，房地產企業需要與當地的政府、各級管理部門、金融機構等企業單位做好溝通、搞好關系，為未來項目的啟動奠定基礎。比如要去地方的國土部門、城市規劃部門、電力部門、供水部門、供暖部門以及文物部門進行溝通咨詢，以便了解當地的自然生態環境、城市未來規劃以及地下埋藏物等情況，從而合理的調整項目設計；去國土資源、城市規劃等部門做調查，了解地塊的具體的使用意識、使用情況進行確認。對未來征地、拆遷、安置與補償可能發生的問題進行預測，要靈活處理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增強企業員工的合同意識，對土地出讓合同、拆遷安置補償合同、勘察規劃設計合同進行認真核對，保證合同中不會出現陷阱與歧義。還需要考慮工程的技術風險，做好防火、抗震工作。

3、項目施工階段的風險管理措施

施工階段不僅對建筑產品的質量有著直接影響，同時因其時間較長，可能存在的風險因素也就更多。對于項目施工階段的風險控制，我們可以從以下幾個方面入手：

（1）對于現場容易發生的危險事故必須要做好預案工作，比如高空墜落、護坡處理等等，做好極端氣候的應對工作，協調設計人員、監理人員、施工人員以及一些材料、設備供應商之間的關系，保證工程項目的有效進行。

（2）對施工現場進行科學、合理的布置。易燃易爆品儲藏的位置要遠離食堂、變電房等容易引發火花的地方，易燃易爆品倉庫要絕對禁止煙火；水泥倉庫的地面需要架空，切實做好防潮、防水措施；對于一些容易變形、損壞的裝飾材料，需要合理進行堆放。四是加強現場質量監控，通過督促施工技術、組織、措施、人員、機械的落實，防止質量缺陷和建筑工程質量通病的發生。五是做好現場建設日志，注意資料收集和保存，預防和減少施工索賠。六是盡快完成開發項目，縮短建設周期，這是一些小開發商經常使用的規避風險的措施。

（3）擴大宣傳力度，提高施工人員的安全意識。房地產企業可以利用培訓工作，提高進場人員的安全意識，使他們能夠嚴格按照相關制度完成操作，對于一些有特殊要求的工種，必須要通過培訓考核之后，才能夠上崗。經常組織安全檢查，保證進場的每一位員工都能夠佩戴安全帽，系好安全帶。

4、進行風險轉移

對于無法直接回避的風險，開發商主要可以通過合同契約、工程分包、融資及購買保險等方法分散和轉移風險。

（1）通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的。例如一家房地產開發企業可能因為缺乏銷售及售后服務能力，可以與另一家企業簽訂合同，由后者負責房屋的銷售和維修服務，一旦房屋出現質量問題，則維修工作及相關費用均由該企業來承擔。在房地產開發與經營過程中，常見的合同有工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預售合同、房屋出售合同等。

（2）如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人，這是一種非保險形式的風險轉移。

（3）通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。房產保險可以將自己不能承擔或不愿意承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而降低自身的損失程度，是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于增強房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

5、工程索賠的風險防范措施

1、注意把握索賠機會。在施工管理中能否及時，全面地發現潛在的索賠時機是索賠工作的前提條件。為此，企業的合同管理人員必須具有良好的合同管理素質，索賠分析應變能力及豐富的施工管理經驗，熟悉施工中的各個工序環節，并且掌握一定的建筑法規及財務知識，才能及時抓住索賠機會，為企業挽回損失。

2、注意保留完整的索賠記錄。當發生可進行索賠的事項時，應及時記錄事件發生時及發生過程中的現場實際狀況和現場人員、設備的詳細清單，并及時請現場監理工程師或工程師代表簽字。索賠事件造成現場損失時，還應做好相應的現場照片、影像資料的搜集，整理工作，并確保其完整性和有效性。

3、注意索賠證據的收集和整理。在合同履行中出現索賠機會時，能否及時提供充分而有效的索賠證據是關系索賠成敗的關鍵。因此，施工中應特別注意材料的收集。整理，務求保證索賠證據的真實性、全面性、關聯性和法律效力。

四、房地產項目管理風險控制需注意的問題

應對開發項目實施系統全面的風險管理，采用各種風險防范的措施主動控制風險，從而增強房地產企業抗風險的能力并提高企業的盈利能力，以保障房地產市場和企業的和諧、可持續發展。但我國的房地產開發風險管理體系起步較晚，相應的制度法規還不夠完善，很多概念和方法常常被忽略或誤解，許多問題值得注意：

1、進行風險交流，動態識別和評估風險。風險交流是指項目運作主體間關于風險分析過程、相關風險、風險因素以及風險認識的信息和意見進行互動交流的過程。

2、每個人都是風險管理的主體風險管理涉及到房地產開發的方方面面，以至于無法將其職能歸于某一個專業部門來負責。

3、進行風險控制雖可以減小風險發生概率，緩和風險發生后的嚴重程度，但卻不能完全的消除風險，即便是風險回避和風險轉移也不可能完全的避免各項風險。

4、風險是可以利用的由于長期性、損益雙重性等房地產開發和風險的種種特性，對房地產開發而言風險常常是可以利用的。

結語

總而言之，房地產項目管理中，風險是難免存在的，但是它也是可以控制的。這就需要構建起風險預警系統，制定風險控制措施，將風險減少或者降低。房地產項目不同的階段，就要運用不同的方法，具體問題，具體分析，才能有針對性的控制風險。現階段，房地產項目面臨的最大風險是投資風險，所以要加大投資風險的控制力度，制定針對投資風險的防范措施，爭取在國家相關政策法規下，將風險降到最小。

參考文獻：

第5篇：房地產項目財務培訓范文

【文章編號】0450-9889（2017）05C-0080-02

慕課建設方興未艾，基于慕課的立體化教材建設是我國乃至全球教育信息化的發展方向。基于慕課建設立體化教材是一件新生事物，聯合行業、企業和高校同行一起建設慕課可以更好地提升教材與慕課的質量。目前，廣西20多所辦有建筑專業的高職院校聯合出版社、浙江開元數字化公司、廣西住建廳培訓中心計劃共同打造一套廣西高職建筑專業立體化教材，本文試介紹這套教材的建設背景、具體做法和推廣意義，以適應教育信息化發展方向，促進慕課教材更好地為學習者使用。

一、建設背景

慕課也叫大型開放式網絡課程，源于大衛?懷利2007年8月在美國猶他州州立大學建立的研究生開放課程。在我國俗稱網絡共享課，2012年以來開始應用到我國的教育行業。

2014年廣西20多所辦有建筑專業的高職院校聯合出版社、浙江開元數字化公司、廣西住建廳培訓中心，由廣西住建廳培訓中心安排所屬的廣西建設教育協會承擔組織責任，要求協會所屬的各個建筑安裝企業和廣西所有設有建筑類專業的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套基于慕課的以工作過程為導向的立體化建筑類專業教材，并把這套教材放到浙江大學等出版社出版，對應的慕課則傳送到開元數字平臺與廣西高職高專建筑專業師生共享。

目前這項工作正在進行。未來幾年內這套由行業、企業、高職院校建筑院系按照國家最新建筑規范共同打造出的立體化教材（配套慕課），屬于全國首創，既引導了課程信息化建設的革命，也引領了全國建筑類專業的教材改革。教育部2012年印發的《教育信息化十年發展規劃（2011―2020年）》中提出，到2020年，需形成與國家教育現代化發展目標相適應的教育信息化體系，基本實現所有地區和各級各類學校寬帶網絡的全面覆蓋。這從硬件上為慕課的建設、立體化教材的建設提供了基礎。中國的慕課學習者目前主要分布在一線城市和教育發達城市，學生資源很豐富。

2014年浙江開元數字學習平臺hzkybook.com正式開通，這是一個免費平臺。在windows操作系統、安卓系統之間互通。它的功能如下：（1）將所有教材的數字版本保存在學校的服務器上，是出版單位認可的，全球共享的大型的數字教材云平臺。（2）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業。（3）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態。（4）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（5）平臺設有筆記系統、作業系統、考試系統、任務系統、資源系統、社區設計。（6）對所有的網絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態信息；建立學科論壇。

開元數字學習平臺合作開發的第一套為全國乃至全球高?高專學生服務的慕課，就是廣西住建廳培訓中心聯合廣西20多所高職院校和廣西20多家建筑企業正在開發的建筑專業立體化教材，廣西機電職業技術學院率先制作附有慕課的3門樣本立體化教材，并為后續的30多門立體化教材提供可供借鑒的建設方法，為廣大高職院校建筑類專業服務。

二、立體化教材建設的具體做法

其一，廣西住建廳培訓中心2014年10月在南寧召開廣西高職高專建筑專業課程建設及建筑專業立體化教材建設研討會。會議內容包括：（1）探討高職高專建筑課程立體化教材建設的重要性；（2）研討校企合作與建筑人才需求的目標、關系及急迫性；（3）研討建筑專業教材立體化建設相關事宜。參會人員有：（1）廣西建設教育協會領導；（2）出版社領導、浙江開元數字化公司領導；（3）廣西高職高專建筑專業系主任（院長）；（4）相關高校、企業專家，主編、副主編、參編人員。

其二，按照慕課的標準制定廣西高職高專建筑專業立體化教材的建設方法，課程資源構成及資源搜集方法、教材寫作要求、課程網頁的制作標準等。按照慕課建設的要求，引導參與編寫立體化教材的教師按照慕課的要求編寫教材，同時提供所有相關知識點的企業實操現場圖片和視頻，制作重要知識點的微課，形成一系列的慕課即網絡共享課程。針對建筑類的課程實踐性很強，學生很難理解和想象的特點。我們通過立體化教材的開發，把各知識點的圖片、視頻直觀地展示給同學，方便他們理解與掌握，告知他們慕課網址，引導他們在課余時間上網自學和復習，參與教師的網上互動和課程游戲，熟練地掌握課程重點知識。

其三，利用廣西各職業技術學院影響力，動員廣西住建廳培訓中心聯合相關出版社，動員廣西建設教育協會所屬的各個建筑安裝企業和廣西所有設有建筑系的高職高專院校一起共同為廣西的高職高專大學生打造一套以工作過程為導向的立體化建筑類專業教材。讓參與課程建設的老師，對照課程教學大綱，認真構思課程設計；根據擬建設教材大綱編寫課程的三級目錄，經編委會討論通過方可編寫；高校教師和企業高管共同嚴格按照國家和廣西建筑規范編寫；企業提供大量的建筑過程的場景圖片和視頻以及運作案例；高校教師建設知識點微課。然后連同教材、課件及大量的課程資源一起放在開元數字學習平臺上建成網絡課程，形成慕課給全國乃至全球的同行、高職高專建筑專業學生、建筑行業自學人士共享。

其四，進行課程建設模式說明――以《房地產項目開發》為例。具體而言，一是確定主編和課程負責人。二是主編組織編寫隊伍，主編一人來自學院，一人來自企業。學院主編為第一主編，第一主編主持編輯會議，商量教材的大綱、目錄、協作分工，確定怎樣組織寫作內容來順應以工作過程為導向的房地產課程建設，就《房地產項目開發》而言，就是通過學習我們的這本教材，讓一個完全不懂房地產的學生也能夠按照課程教材的指示，一步一步完成房地產項目開發的各個環節。教材的第一部分教師教學生注冊房地產公司，辦理房地產資質證書、建章立制、招聘人才。第二部分是教學生怎樣去通過招投標去獲得土地或開發項目，了解我國的土地政策、房地產的發展史、談判的技巧。第三部分編寫的是怎樣做好房地產項目前期工作，包括勘察、設計與三通一平。第四部分談論的是總平與報建，敘述了規劃設計、開發項目的四個主要證件（建設用地規劃許可證、國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證）的辦理、報建費用的繳納與減免等，為開發商科學定位，獲得規劃局、建設局及相關部委的批準提供可能。第五部分主要介紹了開發商采用招投標的辦法選擇施工單位和監理單位的過程，以及甲方工程部與監理公司管理建筑工程的具體過程。第六部分開發項目營銷，主要介紹房地產商為了更快更有效收回投資，和銷售商一起精心策劃房地產銷售的各項準備工作、開盤售樓后的銷售管理、銷售培訓，房地產購房手續與付款方式。還介紹了銀行按揭辦理的方法和選擇技巧。第七部分開發項目竣工移交：介紹了房地產竣工結算、房地產竣工驗收、房地產工程結束后的三次房屋移交、房地產工程檔案的建設及向城建檔案館移交工程檔案資料等過程。第八部分房地產開發項目財務與稅收探討了房地產項目的資金運作，房地產項目的稅收構成，怎樣才能做好項目的財務分析和稅務分析，即避免重復納稅也避免偷稅漏稅，同時指導讀者怎樣看懂財務報表和統計報表。第九部分開發項目的售后服務：包括如何開展物業管理工作，掌握新常態下物業管理的經營走向、業主委員會的籌建及住房維修基金的收取、管理與使用；辦理房產證的程序、稅費；商品房的使用說明書、房屋質量保證書的各項規定等等。三是按照教材章節搜集國家的法律法規、各種企業案例、地圖和城市土地級別分類圖等參考資料，編寫個章節的課程PPT，錄制教師上課的各個知識點的慕課，各章節題庫，師生互動資料，然后打包上傳到開元數字化平臺。四是上課時直接打開開元課程平臺講授課程，在實踐教學中發現問題、解決問題。

其五，本課題組已于2014、2015年出版了《房地產項目開發》《熱工學原理》《房地產經紀》等教材，并與開元數字化平臺合作成果開發了4門慕課即網絡共享課。

三、建設的意義與推廣價值

（一）階段性成果。建設取得的階段性成果如下：（1）首期樣板3本教材按期正式出版。（2）各個課程的教學設計、教?W資源、課件、復習題及答案上交或上傳開元數字學習平臺。（3）首期樣板3門網絡共享課程（MOOCS）按期建設完畢。

（二）預期效果。建設達到的預期效果如下：將所有教材的數字版本保存在學校的服務器上，建成全球共享的大型的數字教材云平臺。（1）為每所高校保存每一道試題，每一張試卷和每一份作業。（2）記錄所有教師提供的每一個問題，的每一個任務，記錄每一個學生的學習狀態。（3）能隨機整合全球任何一本教材、任何一個視頻、微課、案例。（4）平臺設有筆記系統、作業系統、考試系統、任務系統、資源系統、社區設計。（5）對所有的網絡資源進行推薦，建立排行榜。建立教材、資源、視頻、實訓資料的用戶評價制度；建立以班級為單位的交流群；建立大學的各種社團群；全球高校教學動態信息；建立學科論壇。

第6篇：房地產項目財務培訓范文

關鍵詞:房地產項目 成本控制 價值工程 項目管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

隨著經濟危機的不斷沖擊，我國房地產企業受到很大的打擊，為了保證企業的經濟利潤，同時還要保證建筑的質量問題，越來越收到人們的關注。在相當一段時間內，國內房地產發展迅猛。同時政府也加大基礎建設投入，增大施資力度，保證了房地產行業的發展呈現一種持續上升的勢頭，這導致很多房地產企業只注重眼前利益而不重視產品品質和企業內涵的提升。房地產企業如何能在新的形勢下既保證質量又獲得利益，其中重要因素就是需要對房地產的項目開發成本進行系統的研究，進而采取有效的措施降低開發成本。

一、項目成本統計分析

由于我國房地產企業競爭日趨激烈，加強企業的成本控制是十分必要的。房地產開發項目的成本是指企業在開發一個房地產項目的過程中所必須支出的各種費用的總和。要想節省成本，就需要在前期做好成本分析工作，嚴格控制成本，防止在施工過程中無計劃濫用成本。

1.工程評估階段

此階段主要包括兩部分工作。一是項目財務評估，根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。二是市場分析，主要分析市場的可支付的價格水平、供求關系、目標市場及其競爭環境。這一階段對企業來講至關重要，但并不會產生直接的費用支出。 2.開發前期階段

此階段主要有土地費用，包括土地征用費或拆遷安置補償費、城鎮土地出讓金、土地契稅及公證費等。目前在我國房產項目構成中土地費約占20%以上，有些項目甚至達到40%。因而有效控制土地成本是工程中的重點，需要做好準備工作。

3.項目建設階段

本階段發生的費用主要有以下幾個方面：財務費用、管理費、市政公共設施費用、建筑安裝工程費。財務費用主要是指項目開發過程中因融資而產生的利息支出費用及金融機構手續費等，所以占成本構成比例相對不穩定。管理費主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資、保險費、辦公費、差旅費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。在房地產開發成本構成中該部分所占比例較大，我國一般在15%~20%左右。建筑安裝工程費是指按照施工圖施工時所發生的各項建筑安裝工程費和材料設備費。主要由建筑材料成本、施工成本和設備成本決定。從我國目前情況看約占整個成本的35%~40%左右。

2.4項目租售階段

在租售階段發生的主要費用有稅費和銷售費用。稅費包含兩部分，一部分是稅收，另一部分是行政性費用，在我國目前房地產開發成本構成中所占比例一般在10%~15%左右。銷售費用包括項目銷售過程中產生的代銷手續費、廣告費、銷售人員工資、展覽費等費用。大多數房產公司選擇專業的公司為其銷售，因而產生雇傭費用。

二、土地成本報價控制

土地成本的不斷提高是房地產成本提高的主要原因，表現最突出的就是土地拍賣。在中國這種不成熟的市場機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，這就增加了許多不必要的成本。有些地方無論是開發商還是政府都在拼命地哄抬地價。開發商認為地價再高也會轉嫁到消費者頭上，自己只要有土地就有利潤，政府認為地價高了自己的利潤就會增大，因而導致土地價格不斷飆升。土地拍賣為每個房地產企業提供了公平競爭的機會，也給房地產企業帶來了巨大的挑戰，企業間不得不為獲得土地而進行激烈的競爭。因為土地成本在整個項目開發成本中占的比重較大，其結果自然是大大壓縮了房地產企業的獲利空間，使之真正步入了微利時代。微利時代的到來使得投資決策更要慎之又慎。

面對激烈競爭報價過于保守將會面臨著關門的局面，而盲目競標又可能會導致土地價格按照當時的產品價格測算已是無利可圖的甚至虧損的情況。對它們而言需要的不僅僅是膽識和魄力更需要科學的土地報價決策方法和依據。所以企業在參加土地競標的時候一定要結合自身的特點和競爭對手的情況通過科學、合理地研究形成自己的土地報價策略。

三、項目管理成本的控制

項目是一個臨時機構來完成特定工作的組織方式。項目中的工作彼此間有著密切的聯系，所有這些往往需要多個單位或部門需要統一指揮和協調。所謂的項目管理是將相關的知識、技能、工具和技術應用于項目活動，以成功地實現預期目標的活動。項目管理的目標是尋找項目的最佳平衡時間，成本，質量，資源四個要素的控制。項目管理在房地產開發項目的成本控制具有廣泛的應用范圍。其實，成本控制是房地產項目管理的核心內容之一，因為房地產開發屬系統工程，涉及多部門、多環節的過程，開發周期長，它必須結合整個過程的綜合管理控制成本，以減少人力，物力和財力上的損失。

四、加強房地產企業成本控制的對策

1.樹立成本控制意識

現代企業的經營必須要以市場為導向，房地產開發企業的項目成本控制管理也要以市場為導向，高度重視成本控制的實際工作，在意識上充分認識到良好的成本控制給企業帶來長遠的利益。在房地產開發企業的經營管理中，要樹立成本控制意識，充分重視成本的控制與管理，以適應社會主市場經濟發展的需要。成本控制不能局限于產品的生產過程，應結合經濟與技術，管理與生產并重的原則，把房地產企業成本控制工作視為一項系統工程，成本控制的觀念貫穿房地產項目建設的始終，降低企業的生產成本，增強企業的成本效應。積極開展培養全員參與控制企業成本的培訓，加強對成本專業人才的培養和使用，使房地產開發企業在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。

2.加強成本控制監督

由于房地產開發項目本身的建設過程是一個建設周期長的工作，對于每一個項目實際工作的環節，成本控制監督直接影響財政資金使用效益的好壞。房地產開發企業的領導和相關工作人員應設置一個科學合理、具有操作性的預算、結算和監督成本控制體系，統籌整個項目的成本控制，將成本控制的工作納入到企業內部監督的體系之中。成本控制管理通過該體系揭示存在的問題、分析研究原因、提出解決問題的建議意見，起到嚴格控制成本的作用。同時還應積極推廣應用先進的檢測手段和顯示監控裝置，堵塞管理漏洞，加強對物資消耗和流向的控制，努力降低成本。

3.改善成本管理方法

由于目前房地產開發企業的成本控制方法，不能適應新時期房地產開發企業發展的需要，因此，改善成本控制方法是加強房地產開發企業成本控制管理的有效途徑之一。房地產開發企業應將項目開發投資的成本控制在預算的范圍內，一是建立健全成本管理系統，通過合理分配企業人、財、物等戰略資源控制費用支出，擴大成本管理的范圍，實施全過程成本控制。二是根據企業競爭戰略確定成本管理的重點，運用價值鏈分析，進行全方位的成本管理。三是借鑒國外的管理方法，健全成本管理方法體系。根據每個企業的不同情況靈活地、適當地加以借鑒和運用，極大地豐富和健全企業的成本管理方法體系。

4.實施信息管理系統

現代企業的成本控制需要一個全面信息化管理系統，房地產企業為擺脫高成本和低效率的粗放式經營方式，在房地產管理領域應運用先進的信息技術進行企業項目成本控制管理。充分利用現代化的計算機技術進行成本控制，推進企業成本管理信息化工作，建立以財務部門為中心，經營計劃，人力資源，監察審計等相關部門一起參與成本管理信息系統，能夠實現企業各項業務活動高效率地運作。當前，ERP成本管理系統是進行成本控制的較理想的信息化管理系統。它建立在信息技術基礎上，以系統化的管理思想，為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，對于改善企業業務流程、提高企業核心競爭力具有顯著作用。

五、結語

要降低房地產價格關鍵的一點就是要降低房地產項目的開發成本。本文研究的是房地產項目開發成本控制，是房地產行業的熱點、難點問題、理論發展和改革迫切需要研究的問題，其他更多的問題還需要在實踐中進一步總結、提高。

參考文獻：

1．張馳. 房地產開發企業競爭力評價指標體系研究D. 東南大學 2004

2．王新芳. 房地產開發成本控制研究D. 西安科技大學 2008

第7篇：房地產項目財務培訓范文

關鍵詞：房地產 項目 管理 風險 控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

正文：

房地產業是我國國民經濟的支柱產業，隨著城市化進程的加快，更加促進了我國房地產業的快速發展，房地產企業也越來越多，但是其中有一些企業因對開發項目投資風險意識不足，缺乏有效管理，最終影響到企業的投資效益，在競爭日益激烈的環境中難以立足。

一、概述

1.房地產投資風險

房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。房地產項目投資風險管理是近年來才出現的新管理理念，在對投資風險的識別以后再進行風險評估，然后再進行有效的管理，以降低投資風險造成的影響，起到以最小的投資實現利益最大化的目的。目前我國很少有企業建立自己系統的風險管理體系，社會上暫時也缺少專門從事企業風險管理的咨詢機構，從而加大了房地產行業的高風險性。房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險，其實際收益可能在各種風險因素的影響下發生低于預期收益的現象，使投資者蒙受損失。因此，建立積極的風險管理策略在我國房地產項目投資中是非常必要的。

2.房地產投資風險產生的原因及發展趨勢。

在現階段，我國房地產企業投資風險主要表現在兩個方面：宏觀環境和微觀環境。其中宏觀環境所包含的有金融風險、資源風險等，是受社會和經濟環境的影響而改變的；微觀環境所包含的影響因素有地價風險、決策風險、技術風險和組織風險等，它們的產生是基于投資的具體項目所處的位置區域以內，如過于單一的融資方式和片面追求高收益而導致的非理性開發等都可能造成財務風險甚至投資失敗。

此外，從主觀和客觀兩個方面來分析：客觀因素主要包括房地產企業間的同行業競爭，新產品問市；銀行貸款利率變化，投資風險增大等。主觀因素主要包含房地產企業信息滯后，缺乏創新不能滿足客戶，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。

近年來，房地產行業也出現了一些新的趨勢，主要表現在：（1）經濟風險降低的同時，政府調控政策帶來的風險有所上升。（2）隨著西部大開發戰略及各地區房地產政策的逐步完善，房地產投資風險的區域性差異正在縮小。（3）整體經濟環境的改善使房地產行業的投資風險預警機制逐步健全，投資環境日臻成熟。

二、房地產投資開發項目風險管理方式及具體對策

1.風險管理的主要方式。

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成的損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。目前對其管理的方式主要是風險回避、風險分散、風險轉移、風險自留。

2.風險管理的具體對策。

針對不同類型、特征和規模的風險因素，應采取相應的風險管理措施，最大限度地降低投資過程中各因素對最終效益的不利影響。具體說來有以下幾點：

2.1了解市場動態，提高風險預測能力。

投資前對市場情況進行調查分析是投資風險管理的重要環節。首先要了解市場需求和政府的建設規劃意圖，以保證企業投資方向的準確性及正確性。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。

2.2完善企業內部的投資決策管理和風險管理。

企業投資要建立在市場調查的基礎之上，要綜合考慮市場需求和潛在的風險，以確定最佳的投資方案。對于投資決策層來說，首先要選擇合適的開發項目區位，合適的區位可以保證企業降低投資風險實現升值。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。

2.3完善企業的風險管理信息系統，實現對市場的動態風險監測。

房地產投資的可行性研究、投資決策和風險管理是建立在完善的信息系統和良好的信息溝通渠道上的，因此，企業必須設立專業的信息管理部門，建立和完善信息系統，來進行信息的搜集、處理工作。通過信息系統對平時的國家或城市、區域的經濟政策、行業政策、城市總體規劃、市場需求等信息進行分析處理，制定準確的信息報告，使決策管理層能夠及時準確的了解市場需求，規避投資風險；還可以建立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為決策管理層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時有效的掌握宏觀經濟政策和房地產政策的動態變化情況。

2.4加強風險管理的系統培訓，提高員工的風險管理意識。

房地產企業可以通過內部定期培訓的方式或委托外部培訓機構培訓的方式來實現對企業員工的培訓，可以增強員工的專業技能，增強企業的凝聚力。通過風險管理培訓，使企業員工能夠了解企業所面臨的各種風險，知道將如何應對即將出現的風險和對已存在的風險進行處理的方法，提高員工的風險管理意識，從根本上增強企業的抗風險的能力。

2.5采取投資分散策略和聯合策略，分化和降低風險。

投資分散策略包括投資區域分散、投資種類分散、投資時間分散三種。

投資區域分散：房地產市場具有較強的區域性特點，由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同，對房地產項目投資效益的影響也存在差異，房地產投資分散于不同的區域，就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響，達到降低風險的目的。

投資種類分散：房地產項目種類不同所帶來的投資風險也不同，所獲得的效益也有所區別，因此投資時做到投資種類分散，可以有效的降低房地產企業的整體投資風險。

投資時間分散：是在投資過程中設立合理的投資時間間隔，以減少因市場動蕩造成的損失。

聯合策略是指幾個房地產企業通過聯合的方式，一起參與某房地產項目的投資，利益共享、風險共擔，充分發揮各自的優勢，有效的降低房地產企業獨自投資的風險。

三、結語

房地產投資是指將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等相關的經濟活動中，以獲得預期收益的投資方式。只有企業自身及時的了解動態，從項目最開始階段到最后的完成階段實施全程的動態監控、全面的風險管理分析，實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理，設立專門的風險管理機構，制定風險管理計劃，明確風險管理目標，明確各部門風險管理人員的責、權、利，通過有效的信息共享，加強各部門協調，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力，保障企業的可持續發展。

參考文獻：

[1]譚賢國.房地產項目管理風險與控制[J].現代經濟信息，2010（5）.

[2]張岳華.房地產項目風險管理的研究現狀與對策[J].中國鄉鎮企業會計，2010（2）.

第8篇：房地產項目財務培訓范文

【關鍵詞】房地產企業；現金流管理；現金流管理體系

一、引言

房地產業是一項高投入、高風險、高收益的行業，這就使得房地產企業需要大量的資金來保證其日常經營運轉，現金流直接關乎房地產企業的成長與生存，此外，由于近年來國家政策的實施及宏觀調控的影響，加上房地產企業間競爭的加劇的影響，完善的現金流的管理對房地產企業來說顯得尤為重要。目前，越來越多的房地產企業開始關注現金流管理，并制定了相應的現金流管理制度，現金流管理已經成為房地產企業財務管理的重要議題之一。

二、房地產企業加強現金流管理的重要性

房地產企業由于其行業特性，決定了其需要大量的資金作為日常運營的儲備。由于房地產業的項目周期通常較長，成本與收入的變動性較大，成本的變動與實際收益的變動存在一定的滯后性，且調整的期限通常較長。房地產企業的現金流直接反應出了企業的財務狀況與企業實際業績間的相互關系。企業業績的好壞通常可以從現金流量的財務報表中得到體現。通過企業現金流管理將現金流與收益質量相結合，不僅能提高企業的收益質量，而且能真實地反映企業的實際業績。另外，房地產業屬于資金密集型行業，對資金的需求量相當大。現金流管理將房地產企業的現金流量與現金的支出狀況通過現金流量表反映，同時，現金流量表能夠反映房地產企業的償債能力。也即當現金流量大于現金的支出額度，資金的流通速度較快時，房地產企業有足夠的資金作為投資的后盾，具有較強的償債能力，企業管理者此時可根據投資的需要進行合理投資。合理的現金管理能幫助企業管理者進行正確的投資決策。

三、房地產企業現金管理普遍存在的問題

（一）現金流管理與企業的戰略目標不適應

目前，大部分房地產企業對現金流的管理目光短淺，過度重視眼前的短期利潤，忽略了企業發展的戰略目標。現金流管理沒有被提到與企業戰略目標發展的高度上來，對現金流管理層次較低，主要關注企業的日常經營活動，如現金預算、日常現金流量、流程與流動速度，追求短期的盈利目標，忽略了現金流管理長期的戰略目標，導致現金流管理與企業發展的戰略目標脫節。此外，在土地儲備方面，大部分房地產企業意識到土地儲備與資金是房地產企業的重要生命線，土地儲備越多，企業的固定資產越多。正是由于土地資源的稀缺性，導致越來越多的房地產企業將目光放在積累土地，認為掌握的土地資源越多，企業的資產就越殷實。但是土地儲備量的上升，在短期內為房地產企業增加固定資產，從長遠來看土地儲備的上升侵占了企業大量的現金量，過度的土地儲備會導致企業的現金流縮減，導致企業用于投資生產的現金量不足，在一定程度上制約了企業的未來發展，使現金流管理與企業戰略目標背道而馳。

（二）企業管理層對現金流管理的意識淡薄

通過現金流量表房地產企業管理者能夠清晰地獲得企業的資金流動的相關信息。但是由于房地產企業的部分管理者缺乏財務管理的理論知識，對企業財務報表反映的會計信息分析不夠全面，導致其無法在危機關頭做出明智的決策，致使決策失誤。此外，隨著房地產業的火熱發展，巨大經濟利潤誘惑的背后，吸引了越來越多的企業對房地產的關注，并紛紛對房地產進行不同程度的投資，其中大部分房地產企業管理者的文化素質水平不高，缺乏現代化的現金流管理理念。在人員的選用上，大部分房地產企業管理者將會計、出納等重要職位聘用自己的親屬擔任，為房地產企業資本化與規模化經營的發展埋下了隱患，甚至可能造成企業的衰敗。另外，企業管理者過度重視經營利潤。房地產企業對定期召開的財務大會，在進行預算分析時，過于強調企業當期的經營利潤，忽略了企業發展的財務預算規劃，不利于企業合理地做出正確的投資決策。

（三）現金流管理體系不健全

現金流管理的最終目標是保障房地產企業資金流動的穩定性，為實現企業的戰略目標奠定堅實的基礎。產品銷售和融資籌資是房地產企業資金的主要來源渠道，購地款、工程款及由于生產、銷售等環節所產生的管理費用、營銷費用和財務費用等則是構成現金流出的主要方式。現金流管理的本質是保證房地產企業實現利潤最大化。目前，大部分房地產企業的現金流管理體系尚不完善，主要表現為企業的戰略管理體系低層次、不規范、缺乏科學性。在現金流管理模式上，一方面大部分房地產企業過度追求現金流管理短期目標，忽略了長期的現金流管理。同時，大部分房地產企業存貨的現金流比率高，而現金流的變現周轉率低，導致許多房地產企業現金流凈值連年呈現負值，為企業未來的發展埋下了禍根。在實際業務操作過程中，房地產企業投資過度重視土地儲備制度。土地和現金是房地產企業業務活動的左膀右臂，但是土地的資源是極其有限的，土地能夠為房地產企業創造無限價值驅動了越來越多的房地產企業追求土地的儲備，而土地的儲備是需要高成本的，大量的土地儲備造成企業的現金流被占用，大大減少了企業的現金流量，易導致現金流的失衡。其次，房地產企業的融資渠道過于單一，對銀行依賴程度高。大部分房地產企業依賴于銀行間接融資方式，忽略了其它的直接融資渠道，如房地產基金、債券等方式，而票據（支票、承兌等）交換與資金的可得性是有銀行直接決定的，加之各種因素對現金流管理的影響，如借款能力、客戶資信等，易導致房地產企要做好現金流的管理工作[1]。

（四）現金流管理全程控制重視度低

房地產企業的資金鏈貫穿于生產、銷售、售后等各環節，每個環節對資金的需求均不容忽視。目前，大部分房地產企業對現金流的管理過多地重視事后監控環節，忽略了事前與事中的現金流管理。此外，現金流管理涉及財務部、銷售部、工程部等各部門，由于各部門管理范圍的不同，各部門對現金流管理的認識不同，存在現金流管理是財務部的職責的認識偏差，導致其對現金流管理的重視度不夠，現金流管理全程監控機制缺乏事前預測、事中控制與事后分析的有機結合。現金流管理離不開各部門各人員間相互協調與合作，脫離了任何一環節都無法保障現金流管理的順利開展。目前我國大部分房地產企業只重視利潤，并將現金流管理與利潤目標直接掛鉤，對業績的考核偏重企業的短期利潤，沒有從企業發展的全局出發，過度重視企業現金流管理的量，忽視了現金流管理的質量。企業無法正常發放員工工資、沒有資金用以購進原材料、需要繳納大量現金用于交稅時，現金流管理的弊端就暴露地更為明顯，致使房地產企業無法在規定期限內支付土地款項，發生拖欠土地款和工程款等不良行為。

（五）成本控制與現金流管理不匹配

大部分房地產企業對成本控制偏重于房地產項目施工階段的成本控制，忽略了項目開發前期的可行性成本，招投標所帶來的成本與項目設計環節中所涉及的成本控制，易導致企業在這些環節中成本支出超出現金預算范圍，成本控制與企業現金流管理嚴重失調。在企業的日常經營活動中，大部分企業對日常的成本支出的控制較為嚴格，追求收入最大化，將現金流管理的目標至于短期的收益最大化，忽略了企業長遠發展的戰略目標。此外，國家政策會對房地產業帶來直接的影響，伴隨著房地產業的迅速發展，加上外部宏觀環境的影響，抑制了房價的攀升，與此同時，用于房地產項目開發的人工成本、建筑原材料價格不斷上漲，造成房地產項目開發的成本不斷上升，房價的下跌與房地產項目成本的上升，導致房地產企業的資金分配與成本控制不協調。

四、房地產企業現金管理建議與對策

（一）現金流管理要與企業發展的戰略目標相結合

現金流管理要把握企業發展的戰略目標，從企業發展的大局出發，改變現金流管理停滯在企業運營低層次的局面。無論是房地產企業還是非房地產企業進行現金流管理時要立足企業所處的環境，對環境因素進行正確分析，保證現金流動與企業環境變化趨勢相吻合。同時，房地產總公司要與其子公司進行信息的溝通與交流，房地產子公司制定的現金流預算目標要與總公司的預算目標相協調，子公司制定的現金流管理最終是要服務于總公司的現金流管理目標，是對現金流管理體系的補充，不能脫離房地產企業發展的總規劃，從整體上把握公司發展的戰略目標。此外，房地產企業應對其子公司的現金流進行實時的監控，及時發現并解決子公司現金流預算不合理，導致子公司資產短缺對總公司的不良影響。針對主營房地產的企業，資金狀況是影響其投資決策的重要因素，因此，主營房地產的企業應考慮自身資金狀況制定出符合企業戰略發展的現金流管理。同時，對于非主營房地產的企業而言，除了自身資金狀況外，要經得起房地產業高回報的誘惑，理性地制定出符合企業發展的現金流管理，避免盲目跟進房地產業，降低企業的投資風險。

（二）樹立全局觀念，提高財務管理意識

現金流管理是財務管理的重要工作議題，是內部控制管理的重要組成。房地產企業成長在現代管理的時代，應充分把握現金流管理的全局觀。具體應做到：首先，樹立正確的現金流管理的全局意識，現金流管理是服務于企業戰略目標的，房地產企業的現金流管理不應局限在企業項目開發或日常業務的某個環節，應立足企業發展的整體規劃，協調工程部、財務部、成本部等部門的工作，提高各部團結協作的合力，更好地服務于企業的總體規劃。其次，提高房地產企業管理層的財務意識，普及財務管理相關知識，提高管理層對財務管理的理論知識與實踐操作能力。確保企業管理者能夠正確地閱讀和分析財務報表，對掌握的會計信息做出正確的現金流管理決策。與此同時，一方面要明確房地產企業財務部、銷售部、工程部等各部門的權責，使其正確履行其權責。針對房地產企業各部門的要職，應慎用選人政策，嚴格規范的選人聘任制度，選擇具有財務專業知識與操作實踐能力的人擔任相應的職位，以保證財務管理的順利進行。另一方面要針對房地產企業各部門的特性，有針對性地開展財務知識普及，組織相應的財務理論與實踐的培訓，提高各部門對企業現金流管理的重視度。

（三）完善現金流管理體系

由于現金流是房地產企業日常運營的大動脈，完善的現金流管理對于房地產企業而言顯得十分必要。在現金流管理體系的構建上，首先房地產企業應將現金流管理權集中至財務部門，由財務部執行企業現金流出的審批，同時，根據業務規模在財務部下屬單位設置兩級不同的現金使用權限，按照收支兩條線管理方式嚴格實施企業現金流管理[2]；其次，保證企業資金三級權限管理制度的執行，將資金按照規定的時限及時收回，確保企業管理層能夠正確掌握現金流的整體情況，便于資金的統一調度，避免資金出現呆賬、壞賬的現象。最后，房地產企業應規范現金流管理的流程，明確各職能部門或各員工的職責，以保障現金流管理在各環節順利開展。再者，企業應加強對現金流管理的階段性考核，配合相應的獎懲，以充分調動各部門積極參與現金流管理，為房地產企業資金正常流轉疏通渠道。此外，企業應重視財務信息系統的建立。一方面信息系統的建立能夠幫助企業及時跟進房地產項目開發實施進度，監控成本支出與現金流動情況，為企業財務部及管理者正確分析財務信息提供依據。另一方面，通過財務信息系統的完善，及時地傳遞房地產企業與客戶的信息，方便與客戶進行信息的交流與溝通，跟進資金的流動，提高資金回籠的速度與效率。

（四）健全各環節現金流管理

現金流管理囊括現金流預算、收入和融資管理各環節。對于房地這樣需要殷實的資金為支撐的行業而言，根據企業承擔的風險，嚴格把關企業財務與資金來源狀況，同時，企業要對現金流進行及時的預測、分析、報告與控制以保證企業資金的正常流轉顯得十分必要。在現金流預算管理方面，由于房地產工程項目的周期通常較長，企業應根據企業的發展情況，制定嚴格的現金流預算管理目標，按照年度、季度、月份將目標細化，并定期對短期現金流管理預算進行監督控制，以滿足現金流管理符合企業發展的戰略目標的需要；在現金流收入管理上，由于房地產企業收入主要來源于銷售房屋產品，具體應注意如下五個要點：第一，在產品項目開發階段，房地產企業要協調好各部門、各組織團體間的相互關系，盡可能完成項目產品的預售要求，盡早獲得預售許可證。第二，房地產企業要重視產品售后的應收款項的催收，以回籠房款。第三，提高金融財務風險的預防意識，運用多樣化的付款方式，保證開發資金按期收回[3]；在資金融資管理方面，房地產企業應拓寬融資渠道，避免將風險集中在銀行系統。房地產企業可以通過企業信譽發行債券，運用股權或資產轉讓等多樣化渠道進行融資。此外，房地產企業應根據企業發展的實際需要，盡量縮短項目施工期限，縮減項目開發的規模，以減少資金的需求，同時，通過開展有效的營銷策略，以保證資金及早收回。第四，保證現金的流動性，降低企業不必要的費用。房地產業屬于資金密集型行業，需要預留資金用以保證企業后續運作，這就要求企業要對資金的使用進行合理的分配，對后期的項目施工計劃、現金的使用提前預測并進行相應的預算安排。第五，對于大中型的房地產企業在條件允許的情況下，可建立資金的統一集中管理機制。及時對分屬的子公司現金流動進行監控，將現金流的管理權收歸總公司，對其進行集中統一管理，有利于房地產企業集中有效地對閑散的資金進行合理的分配與投資，同時為企業集中財力化解經營及財務風險奠定了基礎。

（五）協調成本控制與現金流管理間的關系

針對房地產企業的成本控制與現金流管理失衡的問題，具體應做到如下兩點：首先，房地產企業應重視成本控制與現金流管理的各個環節，不應將成本控制局限于項目的施工階段。對于房地產企業項目開發的前期可行性研究，招投標所帶來的成本與日常工作中所產生的各項成本支出，均應謹慎對待，加強對現金管理的重視程度，對項目開發前期、企業日常工作的各環節的成本支出進行事前的預測，并給予合理的預算，以保證成本支出與現金流動相協調。其次，由于房地產項目開發的周期較長，房地產企業應正確對待成本支出與收入的關系，把握全局的發展觀，摒棄只注重短期收益的短淺目光。企業對成本的控制與現金流管理可以從項目的時間安排與項目的金額兩個維度進行開展。根據項目進展與企業的資金狀況，以年度、季度、月安排項目的進展，編制企業的現金流預算表，對企業項目的現金流動進行實時的監控。同時，財務部應確保項目開展在企業的資金流動和項目安排的可控范圍之內，對于超出的成本進行及時地調控，正確處理成本控制與現金流的問題。

五、結論

現金流包含了現金的流入與流出，房地產企業的現金流動率較高。經濟快速發展的背后，房地產企業也伴隨著經濟發展的浪潮崛起，越來越多的大中小企業紛紛步入房地產業。然而，大部分企業只看到高額利潤，房地產業對資金的需求量大、具有很高的經營與財務風險往往不被重視。現金流管理的重要性能夠被大多企業洞悉，但是目前大部分房地產企業的現金流管理仍存在很多問題，這是步入房地產業的企業必須正視的，同時，建立和完善企業的現金流管理對于房地產企業而言是十分必要的。

參考文獻：

[1]陳晨.房地產企業現金流管理問題及對策研究[J].科技信息，2013（12）：103-105.

[2]湯長娥.房地產企業現金流的風險管理與控制[J].資治文摘，2010（6）：84.

第9篇：房地產項目財務培訓范文

關鍵字：房地產；成本控制；對策 ； 研究

Abstract: along with the real estate development faces the challenge of cost control precision demand is more and more high, the real estate development project cost control research faces many new problems. In this paper, the basic principle of cost control were studied, focusing on the real estate development construction cost, sale cost control research.

Keywords: real estate; cost control; countermeasure research;

中圖分類號：F045.33文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

引言

房地產市場在經歷了近幾年的迅猛發展后，不斷日趨成熟，已初步形成了一個適合于產業成長的房地產市場體系，市場供需自我調節的能力逐步增強，奠定了向更高層次發展的基礎。隨著房地產市場進入新一輪的發展周期，房地產開發企業的生存和發展，靠的是在競爭中開發更多更好的房地產項目，由此帶來可觀的經濟效益和社會效益。尤其是經歷了2009年初席卷全球的國際金融風暴以后，房地產項目將面臨成本控制精細化的巨大挑戰。房地產項目的成本管理就越處于重要位置，成本管理成為房地產開發項目的核心內容。本文針對目前房地產項目開發過程中成本控制所存在的一些基本問題，結合成本控制的基本理論，重點針對房地產開發中的工程成本、營銷成本控制進行研究。

項目成本控制基本理論概述

基本概念

項目成本管理，就是對再完成一個項目過程中可產生的成本費用支出，有組織、有系統地進行預測、計劃、實施、核算、分析等一系列的科學管理工作。要進行項目成本管理，就首先要確定成本管理的對象和目標，然后進行控制和分析。其主要有3項功能：（1）為定期的財務報告目的，計算銷售成本和估計存貨價值；（2）估計和預測作業、產品、服務、客戶等成本對象的成本；（3）為企業提高業務效率、進行戰略決策提供經濟信息和反饋。

項目成本管理目標

項目成本管理的總體目標是為企業的整體經營目標服務，具體來說包括為企業內外部的相關利益者提供其所需的各種成本信息以供決策和通過各種經濟、技術和組織手段實現控制成本水平。在不同的經濟環境中，企業成本管理系統總體目標的表現形式也不同，而在競爭性經濟環境中，成本管理系統的總體目標主要依競爭戰略而定。在成本領先戰略指導下成本管理系統的總體目標是追求成本水平的絕對降低，而在差異化戰略指導下成本管理系統的總體目標則是在保證實現產品、服務等方面差異化的前提下，對產品全生命周期成本進行管理，實現成本的持續性降低。

房地產開發項目成本控制原理

房地產開發項目成本控制一般包括如下過程：

檢查識別成本偏差：檢查是對項目成本計劃執行情況的跟蹤和監控，包括對已完工程量的測算和實際發生成本的測算，并將實際發生成本與計劃成本進行比較。同時，也要檢查組織的運轉情況，包括各種工作流程、信息流程是否正常，職責分工是否妥當，項目建設環境是否變化等。

分析偏差：檢查的目的是為了識別項目的實際成本與項目的成本計劃之間是否存在偏差，一旦確定偏差存在，成本管理人員就應進一步地分析偏差產生的原因，同時為尋求有效的控制措施做準備工作。

選擇控制措施：導致成本計劃執行過程中產生偏差的原因很多，因此控制措施也有很多相應的形式，必須以目標控制為中心對癥下藥，合理的選擇使用組織措施、經濟措施、合同措施和技術措施使成本執行的實際情況與計劃的偏離盡可能地縮小。

決策控制措施：決定選用何種控制措施，實際上要立足于偏差發生的具體情況。但是無論選用哪一種控制措施，成本管理人員都要認識到，這種糾偏措施的選用可能會給成本計劃的目標控制帶來新的影響。

實施控制措施：一旦控制措施得到了批準，成本管理人員就要落實控制措施的實施。同時，在很多情況下還必須對成本計劃進行重新調整。

施工成本控制對策研究

施工階段的科學管理，從項目施工開始至竣工。目前的施工單位一方面一味的追求利潤，偷工減料，所以造成大量不合格產品及施工質量問題，另一方面，就是施工單位沒有科學管理，造成人力和財力的多種返工浪費。只有在施工過程中真正落實科學管理才能使施工階段的成本得到有效地控制。施工組織設計決定著工程估算的編制，也決定著工程結算的編制與確定，而工程估算又是反映和衡量施工組織設計是否切實可行、經濟和合理的依據。這個階段一定要做好“三控兩管一協調”工作，具體可以從以下幾個方面進行成本控制：

加強財務紀律

根據內部經濟的核算和責任成本控制的需要，制定合理的投資成本目標體系，以利于劃分經濟責任，計算經濟效果，做到責權利明確。

加強工程費用計劃控制

在工程建設過程中，通過嚴格執行工程費用計劃，可以有效地控制工程項目投資成本，節約投資，提高經濟效益。因此，必須始終對工程費用計劃進行跟蹤檢查和控制。精心地組織施工，挖掘各方面的潛力，節約資源消耗，對施工階段的投資控制應給予足夠的重視，從組織、經濟、技術、合同等多方面采取措施，控制投資成本。

加強現場簽證管理

施工階段，現場可變因素多，如場地原因，材料供應等因素的影響，所以施工階段的現場簽證不可避免。有些開發企業或監理機構駐工地代表，業務素質差，對預算和有關規定不熟悉、不了解，不應簽證的盲目簽證;或簽證不及時辦理;馬馬虎虎隨意簽證;甚至簽證過程中搞不正之風等等。這些現象，不僅影響工程投資控制，而且影響工程造價。因此，必須加強現場簽證管理;同時，加強現場管理人員的業務培訓，提高其經濟管理工作的意識;加強職業道德教育，糾正行業不正之風;尤其加強對現場簽證的審核工作，不合理的簽證堅決廢除，做到既合理公正，又堵塞“漏洞”，控制了投資，降低了工程成本。

加強合同管理

從項目立項，就成立合同管理小組，主要負責此項目發生的主要合同關系，并對合同進行研究和管理。針對施工階段的合同管理，主要是要明晰合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，·作到資料齊全、文字嚴密，避免含糊其詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監督，提高合同執行的效率，對發生的合同變更，嚴格其審查和批準程序，有效地控制工程造價。